房地产开发的相关制度及业务流程

房地产开开发的相相关制度度及业务务流程中税网杨杨红注册会计计师、注注册税务务师、注注册评估估师机构简介介中税网税税务师事事务所设设立于2003年，是中中国最早早从事税税务顾问问服务的的税务师师事务所所之一。。目前为AAAA级税务师师事务所所，2013年度5A资质已通通过北京京税协初初审，目目前处于中税税协审核中中。在中国注注册税务务师协会会公布的的全国税税务师事事务所2011年度业务务收入排排行榜中中排名第第22位，2012年度业务务收入排排行榜中中排名第第29位，2013年排名北北京市第第一名，，全国前前十。目前在全全国有24个分所，，37个分公司司。授课讲师师介绍----杨红职务：中税税网首席席咨询顾顾问学历：管理理学硕士士、经济济学学士士职称：高级级会计师师执业资格格：中国国注册会会计师、、中国注注册资产产评估师师、中国国注册税税务师专业执业业经验：：20年财税专专业经验验15年房地产产行业审审计及税税务筹划划经验5年投融资资咨询顾顾问经验验5年国企改改制重组组经验3年涉外税税收管理理经验授课讲师师介绍----杨红精通国家家各项法法规政策策，尤其其是熟悉悉中国的的税制及及税法，，与税务务部门有有良好的的关系，，能够娴娴熟运用用各项综综合财税税手段进进行战略略性税务务规划，，擅长从从投资角角度运用用资金链链及股权权结构安安排达到到税负最最优化，，特别具具有十五五年的房房地产及及相关行行业审计计及融资资及税务务管理咨咨询经验验；熟悉各种种股权交交易手段段及投融融资手段段，长期期从事股股权重组组与交易易中的尽尽职调查查业务，，善于在在调查中中发现财财务与税税务风险险，为投投资者提提供准确确投资决策策。基本内容容提示12房地产开开发行业业的基本本知识介介绍房地产项项目开发发全过程程的重要要制度介介绍第一部分分12房地产开开发行业业的基本本知识介介绍房地产项项目开发发全过程程的重要要制度介介绍房地产开开发基本本知识介介绍一、必须须懂得的的基本概概念基础概念念的牢固固掌握有有助于进进行各项项交易““实质重重于形式式”的判判断房地产行行业基本本常识房产是指房屋屋经济形形态，在在法律上上有明确确的权属属关系，，在不同同的所有有者和使使用者之之间可以以进行出出租出售售或作其其它用途途的房屋屋。地产是指土地地财产，，在法律律上有明明确的权权属关系系，地产产包含地地面及其其上下空空间，地地产与土土地的根根本区别别也就是是有无权权属关系系。房地产是房产和和地产的的总称。。是指土土地及附附着在土土地上的的人工构构筑物和和建筑物物及其附附带的各各种权利利（所有有权、管管理权、、转让权权等）。。房地产行业是以土地和建建筑物为经营营为对象，从从事房地产开开发、建设、、经营、管理理以及维修、、装饰和服务务的集多种经经济活动为一一体的综合性性产业。房地产行业基基本常识房地产开发是指在依法取取得土地使用用权的土地上上按照使用性性质的要求进进行基础设施施、房屋建筑筑的活动。房地产开发项项目一般是对土地地和地上建筑筑物进行的投投资开发建设设项目。在我我国，依照《中华人民共和和国城市房地地产管理法》的规定；房地地产开发项目目是指在依法法取得土地使使用权的国有有土地上进行行基础设施、房屋建设的项目。房地产开发项项目是一项高高投入、高风风险的投资经经营项目，也也是一项涉及及面较广的经经济项目，其其对国计民生生产生重大影影响，国家通通过一系列专专门的法律体体系予以约束束，以保障房房地产开发过过程及产品的安全性性，使房地产开发企企业在追求经济效效益的同时，，兼顾社会效益和环境效益。。房地产行业基基本常识土地所有制现行全部土地地实行的是社社会主义土地地公有制，分分为全民所有有制（即国家家所有）和劳劳动群众集体体制（即集体体所有）两种种形式。其中，城市市市区的土地全全部属于国家家所有；农村和城市郊郊区的土地法法律规定属于于国家所有的的以外，属于于集体所有；；宅基地和自自留地、自留留山，属于集集体所有；矿矿物、水流、、森林、山岭岭、草原、荒荒地、滩涂等等自然资源，，属于国家所所有，由法律律规定属于集集体所有的森森林、山岭、、草原、荒地地、滩涂除外外。但地上建筑物物既可以为国国家所有，也也可以为集体体、单位和个个人所有。因因此，同一宗宗房地产，其其土地与地上上建筑物的所所有权往往是是不一致的。。土地所有权土地所有权是是指国家或集集体经济组织织对国家土地地和集体土地地依法享有的的占有、使用用、收益和处处分的权能。。房地产行业基基本常识土地所有制公益用地与非非公益用地的的区别：一个城市占用用的公益性用用地如道路、、桥梁、绿地地、公共设施施等用地一般般就要占四分分之一左右，，市场价值最最高的商住用用地大约也只只占四分之一一，另有一半半是行政事业业和产业等用用地。公益用地分散散在整个城区区，与其它用用地犬牙交错错。挑选公益益用地单独征征收，根本无无法操作：严严格区分公益益性与非公益益性用地，缩缩小征地范围围。实际执行政策策却是征收土土地实行“同同地同价”，，即同一块土土地，不论其其中各部分以以后用于什么么用途，都按按一个价格征征收补偿。房地产行业基基本常识土地所有制集体土地与国国有土地：““同地同权同同价”应该吗吗？台湾有“农地地如粪土、市市地是黄金””中国大陆相关关法规明确规规定，国有农农场的土地只只能与农村集集体土地一样样对待。可见见，用途和规规划管治是高高于所有制的的。在一定意意义上说，所所谓城市和乡乡村之分，就就是土地用途途和规划不同同。即便城市建设设用地也是分分为各种不同同类型的，如如商住、工业业、道路等，，各个类型之之间并不同权权。同种类型型的地因规划划不同也不同同权。因此，，离开各种建建设用地类型型及每块地不不同的规划要要求，无论城城乡都不存在在什么同地同同权一说房地产行业基基本常识土地所有制集体土地与国国有土地：““同地同权同同价”应该吗吗？农村居民的宅宅基地应当与与城市的商品品房用地同权权吗？城市居民的商商品房用地是是花钱购买而而来，只有几几十年土地使使用权，房子子面积是固定定的，自己随随便搭建就是是违建要被拆拆除。农民的宅基地地是年满18岁的村民就可可无偿分得，，是永久使用用权，在宅基基地上盖多大大的房子自己己也有很大的的自主空间。。土地性质、来来源、付费、、使用权年限限、建筑规划划要求都不相相同的土地显显然不是同地地，当然不会会同权。要使这两种土土地同地同权权，在法律上上和经济上都都要作出一系系列重大修改改。房地产行业基基本常识土地所有制集体土地催生生小产权房？？目前的集体土土地主要是指指以行政村为为单位的集体体拥有的土地地。这个集体体是个地域概概念，即出生生和居住在这这块土地的全全体农民构成成了这个集体体。一个人因因出嫁等原因因迁出，就不不再是这个集集体的成员。。因此这个村村集体是以农农村封闭固定定的居住方式式来界定的。。但一个村庄庄一旦转为城城市市区，固固定人员的边边界就被打破破。农村土地改革革这些年来搞搞的“增人不不增地、减人人不减地”农农村土地承包包制政策，就就等于是把这这个集体土地地界定给了土土地承包时的的那批农民。。由于新增人人口即后来出出生的人口都都没有土地权权利，这样等等当年承包土土地的那批人人老了不在了了，这个集体体也就没人和和不存在了，，可见这个原原村集体及其其所有成员的的消失只是时时间问题。房地产行业基基本常识集体土地是指农村集体体所有的土地地。征用土地指国家为了公公共利益的需需要，可依照照法律规定对对集体所有的的土地实行征征用。土地的使用年年限是如何确确定的？凡与省市规划划国土签订《土地使用权出出让合同书》的用地，其土土地使用年限限按国家规定定执行。即：：居住用地七七十年；工业业用地五十年年；教育、科科技、文化、、卫生、体育育用地五十年年；商业、旅旅游、娱乐用用地四十年；；综合用地或或者其他用地地五十年。另另外，加油站站、加气站用用地为二十年年。房地产行业基基本常识土地使用权的的出让指国家以协议议、招标、拍拍卖的方式将将土地所有权权在一定年限限内出让给土土地使用者，，由使用者向向国家支付土土地使用权出出让金的行为为。土地使用权转转让是指土地使用用者通过出售售、交换、赠赠与和继承的的方式将土地地使用权再转转移的行为。。土地使用权划划拨是指政府无偿偿将土地拨发发给使用者使使用，一般没没有使用期限限的限制。以以无偿划拨取取得的土地使使用权，其出出让须经政府府及土地管理理部门同意，，交补交出让让金后方可进进行转让、出出租和抵押。。房地产行业基基本常识什么是地籍？？什么是产籍籍？我们通常所指指的地籍、产产籍、房地产产籍是同一概概念。它是指指土地的自然然状况、社会会经济状况和和法律状况的的调查与登记记，包括了土土地产权的登登记和土地分分类面积等内内容。具体来来讲，是对在在房地产调查查登记过程产产生的各种图图表、证件等等登记资料，，经过整理、、加工、分类类而形成的图图、档、卡、、册等资料的的总称。生地指空间地、田田地、未开垦垦地等不具备备使用条件的的土地。熟地指三通一平或或七通一平，，具备使用条条件的土地。。宗地是地籍的最小小单元，是指指以权属界线线组成的封闭闭地块。房地产行业基基本常识楼花一词最早源自自香港是指未未完工的物业业（即在建物物业），另一一说法即指未未正式交付之之前的商品房房。期房是指消费者在在购买时不具具备即买即可可入住的商品品房，即房地地产开发商品品房预售许可可证开始至取取得房地产权权证大产证为为止，所出售售商品房称为为期房。消费费者在购买期期房时应签商商品房预售合合同。现房是指消费者在在购买时具备备即买即可入入住的商品房房，即开发商商已办妥所售售的商品房的的大产证的商商品房，与消消费者签订商商品详尽买卖卖合同后，立立即可以办理理入住并取得得产权证。房地产行业基基本常识毛坯房房地产商交付付屋内只有门门框没有门，，墙面地面仅仅做基础处理理而未做表面面处理的房叫叫毛坯房。成品房是指对墙面、、天花、门套套、地板实行行装修。（1）内墙面为为普通仿瓷涂涂料（2）客厅楼地地板为普通瓷瓷砖（3）普通铝合合金窗（4）普通胶合合板门精装房简单来说，精精装房就是指指经过精致装装修的房屋，，和“普装、、平装、简装装”等是对立立的。精装要要求“精致、、融合”，精精装房装修程程度在原则上上是没有一个个上限的。房地产行业基基本常识商品房是指在市场经经济条件下，，具有经营资资格的房地产产开发公司通通过出让方式式取得土地使用权后经营的住宅宅，均按市场场价出售。其其价格由成本本、税金、利利润、代收费费用以及地段段、层次、朝朝向、质量、、材料差价等等组成。房地产开发商投资新建造的的商品房也称增量房。。空置商品房严格概念上是是指房屋竣工一年之后没有有实现销售的的房子，通俗俗地说就是指指市场上卖不不出去的房子子。根据国家家建设部、[1]国家发改委、、国家统计局最近发布的对对商品房空置置面积种类进进行明确分类类的通知，从2003年统计年报开开始，将以商商品房空置时时间作为标准准进行划分。。空置时间在在1年以内的为待待销商品房；；空置时间在在1年以上3年以内的为滞销商品房；空置置时间在3年以上的为积积压商品房。也称尾房，主要是指商商品房的尾盘盘、长期积压压在公司或个个人手中的多多套、长期无无法变现的空空置房产或““债权房”等等，其中又以以商品房的尾尾盘为主。房地产行业基基本常识存量房是指已被购买买或自建并取取得所有权证书的房屋，，相对于增量房而言，存量房房一般是指未未居住过的二二手房，即通通常所讲的““库存待售””的房产。存量房严格格意义上来讲讲是存量资产产，存量房市市场也叫做一一级半市场。。二手房二手房是已经在房地产交易中心备过案、、完成初始登登记和总登记记的、再次上上市进行交易易的房产。它是相对首首次产权交易易而言，是房地产产权交易二级市场的俗俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房（（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。房地产行业基基本常识保障房保障性住房是是指政府为中中低收入住房房困难家庭所所提供的限定定标准、限定定价格或租金金的住房，一一般由廉租住房、经济适用住房房和政策性租赁住住房构成。这种类类型的住房有有别于完全由由市场形成价价格的商品房房。廉租房是政府或机构构拥有，用政政府核定的低低租金租赁给给低收入家庭庭。低收入家家庭对廉租住住房没有产权，是非产权的的保障性住房房。廉租房只只租不售，出出租给城镇居居民中最低收收入者，只收收取象征性的的房租，房源源多样化，包包括新建住房房、空置楼盘、改造危房、、老旧公房等。房地产行业基基本常识保障房保障性住房是是指政府为中中低收入住房房困难家庭所所提供的限定定标准、限定定价格或租金金的住房，一一般由廉租住房、经济适用住房房和政策性租赁住住房构成。这种类类型的住房有有别于完全由由市场形成价价格的商品房房。公共租赁房指通过政府或或政府委托的的机构，按照照市场租价向向中低收入的的住房困难家家庭提供可租租赁的住房，，同时，政府府对承租家庭庭按月支付相相应标准的租租房补贴。其其目的是解决决家庭收入高高于享受廉租租房标准而又又无力购买经济适用房的低收入家庭庭的住房困难难。这个概念念正好被定格格在新出炉的的“租赁型经经济适用房””。经济适用用房以租代售，可以说是将将经济适用房房变成“扩大大版的廉租房房”。房地产行业基基本常识保障房保障性住房是是指政府为中中低收入住房房困难家庭所所提供的限定定标准、限定定价格或租金金的住房，一一般由廉租住房、经济适用住房房和政策性租赁住住房构成。这种类类型的住房有有别于完全由由市场形成价价格的商品房房。政策性租赁住住房是以低于市场场的租金，给给既不符合廉廉租住房和经济适用住房房政策范围且家家庭收入低于于当地城镇居居民平均工资资水平的城镇镇中低收入住住房困难家庭庭、城镇房屋屋拆迁户、引引进的高级技技术人员、异异地调动的机机关干部，解解决其过渡性性居住问题。。房地产行业基基本常识保障房保障性住房是是指政府为中中低收入住房房困难家庭所所提供的限定定标准、限定定价格或租金金的住房，一一般由廉租住房、经济适用住房房和政策性租赁住住房构成。这种类类型的住房有有别于完全由由市场形成价价格的商品房房。经济适用房经济适用住房房是政府以划划拨方式提供供土地，免收收城市基础设设施配套费等等各种行政事业性收收费和政府性基金金，实行税收优惠政策策等手段降低建建筑成本，以以政府指导价价出售给有一一定支付能力力的低收入住住房困难家庭庭。这类低收收入家庭有一一定的支付能能力或者有预预期的支付能力，购房人拥有有有限产权。。房地产行业基基本常识定向安置房是政府进行城城市道路建设设和其他公共共设施建设项项目时，对被被拆迁住户进行安置置所建的房屋屋。安置的对对象是城市居居民被拆迁户户，也包括征征地拆迁房屋屋的农户。两限商品房即“限套型、、限房价“的的商品住房。。经城市人民民政府批准，，在限制套型型比例、限定定销售价格的的基础上，以以竞地价、竞竞房价的方式式，招标确定定住宅项目开开发建设单位位，由中标单位按照约定定标准建设，，按照约定价价位面向符合合条件的居民民销售的中低低价位、中小小套型普通商商品住房。两限房并不是严格意意义上的”保保障性住房““。房地产行业基基本常识安居商品房指实施国家“安居（或康康居）工程””而建设的住住房（属于经济适用房的一类）。是是党和国家安安排贷款和地方自知自自筹资金建设设的面向广大大中低收家庭庭，特别是对对4平方米以下特特困户提供的的销售价格低低于成本、由由政府补贴的的非盈利性住住房。安居房成本价价由征地和拆迁补偿费、勘察察设计和前期期工程费、建建筑安装工程程费、住宅小小区基础设施施建设费（包包括50%小区级非经营营性公建配套套费）、管理理、贷款利息息和税金构成成”。根据据规定“购房房人可按安居居房的成本价价购买，也可可按职工当年配置公房房的价格购买买。但差价应应由所在单位位承担或由家家庭成员各自自单位协商承承担”。出售或出租给给国家机关事事业单位职工工的准成本房房、全成本房房、全成本本微利利房和社会会微利利房。。房地产产行业业基本本常识识房屋的的所有有权是指对对房屋屋全面面支配配的权权利。。房屋屋的所所有权权分为为占有有权、、使用用权、、收益益权和和处分分权四四项权权能，，这也也是房房屋所所有权权的四四项基基本内内容。。房屋的的占有有权通常由由所有有权人人来行行使，，但有有时也也由别别人来来行使使，这这就是是使用用权与与所有有权分分离的的情况况。房屋的的使用用权是对房房屋的的实际际利用用权利利。通通过一一定法法律契契约，，非房房屋所所有权权人也也可获获得房房屋的的使用用权。。房屋的的收益益权是指房房主收收取房房屋财财产所所产生生的各各种收收益。。房屋的的处分分权是所有有权中中一项项最基基本的的权能能。房房屋的的处分分权由由房主主行使使。有有时房房屋处处分权权也受受到一一定的的限制制。房地产产行业业基本本常识识住宅的的“全全部产产权””是指按按市场场价和和成本本价购购买的的房屋屋，购购房者者拥有有全部部产权权。经经济适适用房房亦属属于全全部产产权。。住宅的的“部部分产产权””是指职职工按按标准准价购购买的的公有有住宅宅。在在国家家规定定的住住房面面积之之内，，职工工按标标准价价购房房后只只拥有有部分分产权权，可可以继继承和和出售售，但但出售售时原原产权权单位位有优优先购购买权权，售售房的的收入入在扣扣除有有关税税费后后，按按个人人和单单位所所占的的产权权比例例分配配。房地产产行业业基本本常识识商品房房的结结构售房的的楼书书常见见用语语，房房屋架架构可可分为为砖混混结构构、砖砖木结结构和和钢筋筋混凝凝土结结构。。砖混结结构主要是是砖墙墙承重重，部部分是是钢盘盘混凝凝土承承重的的结构构。砖木结结构主要承承重构构件是是由用用砖和和木两两种材材料制制成的的结构构。钢筋混混凝土土结构构主要承承重构构件是是由钢钢筋和和混凝凝土制制成的的结构构。房地产产行业业基本本常识识住宅的的开间间就是住住宅的的宽度度。住宅的的进深深就是指指住宅宅的实实际长长度。。住宅的的层高高是指下下层地地板面面或楼楼板面面到上上层楼楼层面面之间间的距距离，，也就就是一一层房房屋的的高度度。住宅的的净高高是指下下层地地板面面或楼楼板上上表面面到上上层楼楼板下下表面面之间间的距距离。。房地产产行业业基本本常识识居住小小区总总用地地是包括括住宅宅总用用地，，公共共建筑筑设施施总用用地，，道路路、广广场用用地、、庭院院、绿绿化用用地的的总和和。住宅总总用地地指低层层、多多层、、中高高层、、高层层以及及住宅宅用地地面积积的总总和。。公建总总用地地指小区区内部部公共共建筑筑占地地面积积的总总和。。房屋的的基底底面积积房屋的的基底底面积积是指指建筑筑物底底层勒勒脚以以上外外围水水平投投影面面积。。道路、、广场场用地地指小区区内主主次干干道、、支道道、人人行道道、绿绿化带带中间间宽度度大于于1.5米的步步行道道及停停车、、回车车广场场和有有铺砌砌地面面的场场地面面积之之和。。庭院、、绿化化面积积指小区区内集集中绿绿化带带、小小公园园、住住宅间间集中中种植植花木木、草草地、、假山山、花花架、、水榭榭、水水池，，以及及公共共活动动场所所等为为小区区所有有居住住人员员共同同使用用权的的绿化化面积积的总总和。。房地产产行业业基本本常识识总建筑筑面积积（平平方米米）指小区区内住住宅、、公共共建筑筑、人人防地地下室室面积积总和和。住宅的的建筑筑面积积亦称建建筑展展开面面积，，它是是指住住宅建建筑外外墙外外围线线测定定的各各层平平面面面积之之和。。它是是表示示一个个建筑筑物规规模大大小的的经济济指标标。它它包括括三项项，即即使用用面积积、辅辅助面面积和和结构构面积积。结构面面积是指房房屋建建筑中中外墙墙，内内墙柱柱等结结构构构件所所占面面积的的总和和。使用面面积是指建建筑物物各层层平面面中直直接为为生产产或生生活使使用的的净面面积的的总和和。辅助面面积指卧室室以外外的净净面积积，包包括过过道、、卫生生间、、厨房房、储储藏室室、阳阳台等等。房地产产行业业基本本常识识公用面面积是指住住宅楼楼内为为住户户方便便出入入，正正常交交往保保障而而设置置的公公共走走廊、、楼梯梯、电电梯间间等所所占面面积总总和，，并按按栋或或单元元户数数按比比率分分摊。。公用建建筑面面积各产权权主体体共同同占有有或共共同使使用权权的建建筑面面积，，指各各套（（单元元）以以外为为各户户共同同使用用，不不可分分割的的建筑筑面积积。房地地产产行行业业基基本本常常识识哪些些公公用用面面积积应应分分摊摊？？应分分摊摊的的公公用用建建筑筑面面积积包包括括套套（（单单元元））门门以以外外的的室室内内外外楼楼梯梯、、内内外外廊廊、、公公共共门门厅厅、、通通道道、、电电梯梯、、配配电电房房、、设设备备层层、、设设备备用用房房、、结结构构转转换换层层、、技技术术层层、、空空调调机机房房、、消消防防控控制制室室、、为为整整栋栋楼楼层层服服务务的的值值班班卫卫室室、、建建筑筑物物内内的的垃垃圾圾以以及及突突出出屋屋面面有有围围护护结结构构的的楼楼梯梯间间、、电电梯梯机机房房、、水水箱箱间间等等。。哪些些公公用用面面积积不不能能分分摊摊？？不能能分分摊摊的的公公用用面面积积为为底底层层架架空空层层中中作作为为公公共共使使用用的的机机动动车车库库、、非非机机动动车车库库、、公公共共开开放放空空间间、、城城市市公公共共通通道道、、沿沿街街的的骑骑楼楼作作为为公公共共开开放放使使用用的的建建筑筑面面积积、、消消防防避避难难层层；；为为多多栋栋建建筑筑物物使使用用的的配配电电房房；；公公民民防防护护地地下下室室以以及及地地面面车车库库、、地地下下设设备备用用房房等等。。房地地产产行行业业基基本本常常识识建筑筑容容积积率率是指指项项目目规规划划建建设设用用地地范范围围内内全全部部建建筑筑面面积积与与规规划划建建设设用用地地面面积积之之比比。。建筑筑密密度度即建建筑筑覆覆盖盖率率，，指指项项目目用用地地范范围围内内所所有有基基底底面面积积之之和和与与规规划划建建设设用用地地之之比比。。平均均每每平平方方米米造造价价（（元元））平均均每每平平方方米米造造价价=建筑筑物物总总造造价价/建筑筑面面积积。。房地地产产行行业业基基本本常常识识绿地地率率是指指规规划划建建设设用用地地范范围围内内的的绿绿地地面面积积与与规规划划建建设设用用地地面面积积之之比比。。绿化化率率是指指植植被被垂垂直直面面积积与与规规划划建建设设用用地地面面积积之之比比。。商品品房房预预售售即在在房房地地产产尚尚未未建建成成以以前前，，房房地地产产的的经经销销商商在在取取得得受受买买人人一一定定数数量量的的定定金金后后，，将将期期房房出出售售给给受受买买人人。。商品品房房现现售售是指指房房地地产产开开发发企企业业将将竣竣工工验验收收合合格格的的商商品品房房出出售售给给买买受受人人，，并并由由买买受受人人支支付付房房价价款款的的行行为为。。房地地产产行行业业基基本本常常识识商品品房房的的起起价价是指指商商品品房房在在销销售售时时各各楼楼层层销销售售价价格格中中的的最最低低价价格格。。商品品房房的的均均价价是指指商商品品房房的的销销售售价价格格相相加加以以后后的的和和除除以以单单位位建建筑筑面面积积的的和和，，即即得得出出每每平平方方米米的的价价格格。。基价价经过过核核算算而而确确定定的的每每平平方方米米基基本本价价格格，，商商品品房房的的销销售售价价一一般般以以基基数数增增减减楼楼层层和和朝朝向向差差价价后后得得出出。。房地地产产行行业业基基本本常常识识定金金“定定金金””在在法法律律上上有有比比较较严严格格的的界界定定。。定定金金依依法法律律性性质质不不同同可可以以有有多多种种分分类类，，如如证证约约定定金金、、成成约约定定金金、、违违约约定定金金、、立立约约定定金金等等。。我我国国定定金金在在《担保保法法》上是是债债的的一一种种担担保保方方式式，，在在《合同同法法》上是是承承担担违违约约责责任任形形式式之之一一，，其其基基本本法法律律性性质质是是违违约约定定金金，，并并具具有有担担保保合合同同履履行行的的性性质质。。“定定金金””的的作作用用有有两两种种情情形形：：1、合合同同正正常常履履行行时时，，定定金金充充作作价价款款或或由由交交付付方方收收回回；；2、合合同同不不履履行行时时，，适适用用定定金金罚罚则则：：即即交交付付方方违违约约的的，，无无权权收收回回；；接接受受方方违违约约的的，，应应双双倍倍返返还还。。订金金“订订””的的含含义义是是订订立立、、预预订订之之意意。。““订订金金””在在法法律律上上并并没没有有严严格格的的界界定定只只是是预预付付款款的的一一部部分分，，起起不不到到担担保保债债权权的的作作用用，，在在开开发发商商违违约约不不签签订订合合同同的的情情况况下下，，无无法法得得到到双双倍倍的的返返还还。。《最高高人人民民法法院院关关于于适适用用中中华华人人民民共共和和国国担担保保法法若若干干问问题题的的解解释释》第一一百百一一十十八八条条规规定定：：当当事事人人交交付付留留置置金金、、担担保保金金、、订订约约金金、、押押金金或或者者订订金金等等，，但但没没有有约约定定定定金金性性质质的的，，当当事事人人主主张张定定金金权权利利的的，，人人民民法法院院不不予予支支持持。。房地地产产行行业业基基本本常常识识房地地产产登登记记房地地产产登登记记，，即即房房地地产产产产权权登登记记，，它它是是国国家家为为健健全全法法制制，，加加强强城城镇镇房房地地产产管管理理，，依依法法确确认认房房地地产产产产权权的的法法定定手手续续。。采采取取房房地地产产登登记记制制度度，，一一经经登登记记，，就就确确定定了了房房地地产产权权利利。。房房地地产产登登记记时时要要对对权权利利人人、、权权利利性性质质、、权权属属来来源源、、取取得得时时间间、、变变化化情情况况和和房房地地产产面面积积、、结结构构、、用用途途、、价价值值、、等等级级、、坐坐落落、、坐坐标标、、形形状状等等进进行行记记载载，，登登记记机机关关设设置置房房地地产产登登记记册册，，按按编编号号对对房房地地产产登登记记事事项项作作全全面面记记载载。。房地地产产登登记记的的种种类类有有哪哪些些？？房地地产产登登记记的的种种类类分分为为初初始始登登记记、、转转移移登登记记、、抵抵押押登登记记、、变变更更登登记记、、其其它它登登记记。。房地地产产行行业业基基本本常常识识初始始登登记记：：房房屋屋所所有有权权的的初初始始登登记记是是指指新新建建房房屋屋的的权权属属登登记记。。新新建建房房屋屋，，于于竣竣工工后后的的三三个个月月内内办办理理房房屋屋所所有有权权登登记记。。房房屋屋所所有有权权的的登登记记应应按按照照以以下下程程序序进进行行：：（1）申请。申请请人为公民和和法人，共有有房屋由共有有人共同申请请。申请人须须填写申请书书，并出示个个人身份证或或法人资格证证明，以及取取得房屋产权权的有关证明明。（2）审查。房屋屋产权登记机机关受理申请请后，查验各各项交验的文文件，并通过过内部档案调调查和实地查查丈来核实产产权人是否属属实，产权来来源是否合法法。（3）登记入册、、颁发证书。。登记机关根根据审查结果果对该房产登登记入册，建建档，并对申申请人颁发房房屋产权证，，即房屋所有有权证书。变更登记下列情形属于于房地产变更更登记：（1）地产使用用用途改变；；（2）权利人姓姓名或名称发发生变化的；；（3）房地产座座落名称或房房地产名称发发生变化的；；（4）建筑物、、附着物倒塌塌、拆除。房地产行业基基本常识商品房综合验验收合格指的是包含所所有配套设施施在内的全部部建筑物的验验收合格。在什么情况下下，房地产开开发项目可以以交付使用？？房地产开发项项目竣工，经经验收合格后后，方可交付付使用；未经经验收或者验验收不合格的的，不得交付付使用。在房屋交付时时，发展商应应提交哪些文文件？房屋交付时，，房地产开发发企业应当根根据《商品住宅实行行质量保证书书和住宅使用用说明书制度度的规定》，向买受人提提供《住宅质量保证证书》、《住宅使用说明明书》。房地产行业基基本常识预售面积预售面积是指指全部按建筑筑设计图上尺尺寸计算的房房地产建筑面面积，它只供供房地产预售售时使用。竣工面积竣工面积是指指房地产竣工工后实测的面面积或用与竣竣工房地产尺尺寸相符的建建筑设计图计计算的建筑面面积，它为房房地产交易、、租赁、抵押押、竣工验收收、产权登记记等提供依据据。房地产行业基基本常识商品房预售须须符合哪些条条件？（1）交付全部部土地使用权权出让金，取取得土地使用用权证书；（2）有建设工工程规划许可可证；（3）按提供预预售的商品房房计算，投入入开发建设资资金达到工程程建设总投资资的25%以上，并已经经确定施工进进度和竣工交交付日期；（4）向县级以以上人民政府府房产管理部部门办理预售售登记，取得得商品房预售售许可证明。。哪些情况下，，预售房购买买者可以要求求取消预售房房合同？（1）房屋开发发公司不能按按照原定日期期交付预购房房屋；（2）建成后的的房屋实际面面积与预售房房合同确定的的面积不相符符；（3）建成后房房屋建筑的材材料与预售合合同所列建材材不相符。房地产行业基基本常识建筑用地面积积指城市规划行行政主管部门门确定的建设设用地位置和和界线所围合合的用地之水水平投影面积积，不包括代代征的面积。。停车场指在建设用地地内为停放机机动车和非机机动车须配置置的场地。停停车场面积小小型汽车按每每车位25平方米计算，，自行车按每每车位1.2平方米计算。。商品房销售面面积商品房销售面面积=套内建筑面积积+分摊的公用建建筑面积房地产行业基基本常识“五证”包括括什么？商品房“五证证”包括：建建设用地规划划许可证、建建设工程规划划许可证、国国有土地使用用证、建设工工程开工证、、商品房预售售许可证。“二书”是指建设部为为了加强对商商品房的质量量管理与监督督，要求发展展商必须提供供的新建住宅宅质量保证书书和新建住宅宅使用说明书书。商品房保修期期从开发商将将竣工验收的的房屋交付使使用之日起计计算。工程质质量保证书中中具体保修期期限与保修范范围是：地基基基础和主体体结构在合理理使用寿命年年限内；屋面面防水为3年；墙面、厨厨房和卫生间间地面为1年；《住宅质量保证证书》一般约定地下下室及管道渗渗漏为1年；墙面、顶顶棚抹灰层脱脱落为1年；地面空鼓鼓开裂、大面面积起沙为1年；门窗翘裂裂、五金件及及卫生洁具损损坏为1年；灯具、电电器开关损坏坏为6个月；管道堵堵塞为2个月；供热供供冷系统设备备为一个采暖暖期或供冷期期；其他部位位、部件的保保修期限，由由买卖双方自自行约定，并并写在工程质质量保证书中中。房地产行业基基本常识建设用地规划划许可证是建设单位在向土地管理部门门申请征用、划划拨土地前，，经城乡规划行政主管部门门确认建设项项目位置和范范围符合城乡乡规划的法定定凭证，是建设单位位用地的法律律凭证。申办《建设用地规划划许可证》申请人须提交交建设用地规规划许可申请请，并按要求求提供所规定定的文件、图纸、资料进行申申报。1、建设用地规规划许可证申申请表(单位公章)；2、立项批复；；3、《建设项目选址址意见书》及附件（复印件）；；4、项目合同（（复印件）。。5、经国土资源源部门确认的的、具有测绘绘资质的单位位测绘1：500或1:1000勘测定界图3张（蓝晒图，，现状地形；；房地产行业基基本常识建设用地规划划许可证是建设单位在向土地管理部门门申请征用、划划拨土地前，，经城乡规划行政主管部门门确认建设项项目位置和范范围符合城乡乡规划的法定定凭证，是建设单位位用地的法律律凭证。申办《建设用地规划划许可证》申请人须提交交建设用地规规划许可申请请，并按要求求提供所规定定的文件、图纸、资料进行申申报。6、关于办理《建设用地规划划许可证》的法人授权委委托书及经办办人身份证复复印件（出示示原件）。7、经土地招标标、拍卖方式式取得国有土地使用用权的建设项目还还需提供：（1）《国有土地使用用权出让合同同》（复印件）；；（2）《国有土地使用用权出让合同同》中的规划设计计条件及附图图（复印件））；（3）法人资格证证明（工商营营业执照或组组织机构法人人代码证）（（复印件）；；（4）如属于经营营性房地产开开发建设项目目，还需提供供开发公司资资质证明（复复印件）。房地产行业基基本常识建设工程规划划许可证城市规划行政政主管部门依依法核发的，，确认有关建建设工程符合合城市规划要要求的法律凭凭证。建设工工程规划许可可证是有关建建设工程符合合城市规划要要求的法律凭证，是建设单位位建设工程的的法律凭证，，是建设活动动中接受监督督检查时的法法定依据。《建设工建设工工程规划许可可证》包括下列内容容：⑴许可证编号号；⑵发证机关名名称和发证日日期；⑶用地单位；；⑷用地项目名名称、位置、、宗地号以及及子项目名称称、建筑性质质、栋数、层层数、结构类类型；⑸计容积率面面积及各分类类面积；⑹附件包括总总平面图、各各层建筑平面图、各向立面图和剖面图。房地产行业基基本常识商品房预售许许可证是市、县人民政府房地产行政管管理部门允许许房地产开发发企业销售商商品房的批准准文件。其主主管机关是市市国土房管局局，证书由市市国土房管局局统一印制、、办理登记审审批和核发证证书。房地产产商在销售商商品房时，如如该房屋已建建成，还应持持有房屋所有有权证书。商品房销售许许可证与商品品房预售许可可证的区别在在于各自取得得的条件不同同，主要表现现在：商品房房（现房）销销售许可证的的取得必须符符合下列条件件：1、开发企业具具有企业法人人营业执照和和房地产开发发企业资质证证书；2、取得土地使使用权证书和和使用土地批批准文件；3、持有建设工工程规划许可可证和建设工工程开工许可可证；4、已通过竣工工验收；5、供水、供电电、供热、燃燃气、通信等等配套基础设设施具备使用用条件，其他他配套基础设设施和公共设设施具备交付付使用条件或或已确定进度度和交付日期期；6、物业管理方方案已落实。。买现房的好好处在于可以以比较清楚地地了解房屋的的现状，可以以尽快取得房房地产权利证证书等。房地产开发基基本知识介绍绍二、必须了解解的房地产交交易模式1、一级土地整整理2、二级房屋开开发房地产开发基基本知识介绍绍国土资源部于于2003年发布的《全国土地开发发整理规划（（2001－2010）》指出，“土地地开发整理””包含土地整整理、土地复复垦和土地开开发三项内容容。土地整理是指指采用工程、、生物等措施施，对田、水水、路、林、、村进行综合合整治，增加加有效耕地面面积，提高土土地质量和利利用效率，改改善生产、生生活条件和生生态环境的活活动。土地复垦是指指采用工程、、生物等措施施，对在生产产建设过程中中因挖损、塌塌陷、压占造造成破坏、废废弃的土地和和自然灾害造造成破坏、废废弃的土地进进行整治，恢恢复利用的活活动。基本概念土地开发是指指在保护和改改善生态环境境、防止水土土流失和土地地荒漠化的前前提下，采用用工程、生物物等措施，将将未利用土地地资源开发成成宜农地的活活动。土地整理的内内容分类土地整理一般般可分为两大大类，即农地地整理与市地地整理。农村土地整理理的主要内容容包括：（1）调整农地结结构，归并零零散地块；（2）平整土地，，改良土壤；；（3）道路、林网网、沟渠等综综合建设；（4）归并农村居居民点、乡镇镇工业用地等等；（5）复垦废弃土土地；（6）划定地界，，确定权属；；（7）改善环境，，维护生态平平衡。小提示：根据据我国国情，，现阶段土地地整理的重点点在农村地区区。土地整理的内内容分类土地整理一般般可分为两大大类，即农地地整理与市地地整理。与房地产项目目相关的一级级土地整理是是指为合理理开发利用土土地资源，满满足地域经济济发展和城市市建设用地需需求，国土资资源主管部门门按照土地利利用总体规划划、城市总体体规划，为实实现调控土地地市场、促进进土地资源合合理利用目标标，依法取得得土地，进行行前期开发、、储存以备供供应土地的行行为。小提示：城市市土地整理行行为的主体是是地方政府，，必须受到国国家国土资源源部门的总体体用地计划限限制。管理办法的制制定依据：《中华人民共和和国土地管理理法》、《湖南省国有建建设用地储备备办法》土地储备实行行计划管理。。市、县（市市）国土资源源管理部门应应当会同财政政、规划等部部门根据当地地经济和社会会发展计划、、土地利用总总体规划、城城乡规划、土土地利用年度度计划和土地地市场供需状状况等共同编编制年度土地地储备计划，，报同级人民民政府批准，，并报上一级级国土资源管管理部门备案案。年度土地储备备计划包括储储备土地规模模、储备土地地前期开发规规模、储备土土地供应规模模、年度储备备土地临时利利用计划、计计划年度末储储备土地规模模等。制定土地储备备计划应当明明确各类储备备土地宗数、、位置、面积积、用途等具具体内容。管理办法：城市一级土地地开发的管理理办法均在国国土资源部的的同一管理流流程下由各省省市自行制定定。《长沙市土地一一级开发管理理暂行办法》长沙市人民政政府令第105号（2009）具体实施主体体：土地储备，是是指市、县（（市）国土资资源管理部门门将同级人民民政府依法取取得的国有土土地予以储存存，并进行前前期开发，以以备供应的行行为。土地储储备机构为市市、县（市））人民政府批批准成立、具具有独立的法法人资格、统统一承担本行行政辖区土地地储备工作的的事业单位。。下列土地可以以纳入土地储储备范围（一）依法收收回的国有土土地；（二）以市场场方式收购的的国有土地；；（三）未确定定土地使用权权人的国有建建设用地；（四）依法征征收的土地；；（五）国有建建设用地使用用权出让合同同约定收回的的土地；（六）其他依依法取得的土土地。上述范围内的的土地，市、、县（市）人人民政府可以以按照有关规规定组织拆迁迁、开发、整整理。对拟纳入土地地储备的征收收土地，按下下列程序办理理：（一）由市、、县（市）土土地储备机构构对拟储备土土地权属、面面积、四至范范围、用途及及地上附着物物情况进行调调查；（二）市、县县（市）土地地储备机构根根据调查了解解的情况，征征询规划部门门意见；（三）市、县县（市）土地地储备机构进进行可行性论论证，向同级级国土资源管管理部门提出出拟征收土地地建议；（四）市、县县（市）国土土资源管理部部门依法申请请办理农用地地转用、土地地征收报批手手续；（五）征地方方案经依法批批准后，由被被征地的区、、县（市）人人民政府依法法实施征地补补偿安置，征征地补偿安置置劳务费和不不可预计费按按市、县（市市）人民政府府有关规定执执行；（六）征地补补偿安置后，，国土资源管管理部门依法法办理土地使使用权注销登登记手续，纳纳入土地储备备；原地上建建筑物、构筑筑物已经登记记的，还应依依法办理房屋屋产权注销登登记手续。土地一级开发发项目开发利用第十七条对纳入储备的的土地，经市市、县（市））国土资源管管理部门批准准，土地储备备机构可以进进行前期开发发、临时利用用，以及为储储备土地、实实施前期开发发进行融资等等活动。第十八条市、县（市））土地储备机机构应当根据据城乡规划和和年度土地储储备计划对储储备土地进行行前期开发。。前期开发涉及及道路、供水水、供电、供供气、排水、、通讯、照明明、绿化、土土地平整等基基础设施建设设的，应当按按照有关规定定，通过公开开招标方式选选择实施单位位。土地一级开发发项目资金管理第二十四条市、县（市））人民政府建建立土地储备备资金。土地储备资金金的来源包括括：（一）国有土土地收益基金金；（二）财政部部门安排的资资金；（三）银行或或其他金融机机构的贷款；；（四）其他依依法取得的资资金；（五）上述资资金产生的利利息收入。第二十六条市、县（市））财政部门应应当按招标、、拍卖、挂牌牌和协议出让让国有土地使使用权的总成成交价款的5%计提国有土地地收益基金，，但国有企业业改革中国有有土地使用权权出让的，可可以按照有关关规定不予计计提。土地一级开发发项目资金管理土地储备资金金支出项目概概算主要包括括：土地取得得成本、开发发整理成本、、土地交易成成本、财务费费用、业务费费用等。其中中业务费用按按储备土地收收益的一定比比例计提，具具体比例由市市、县（市））国土资源管管理部门和同同级财政部门门共同确定。。土地储备资金金支出由土地地储备机构提提出用款申请请，由同级国国土资源管理理部门和财政政部门共同审审核。其中属属于财政性资资金支出的，，应当按照财财政国库管理理制度的有关关规定执行。。属于成片开发发的储备土地地，先按成本本概算核定拨拨付，待片区区成本核定后后，再按片区区进行决算。。储备土地成本本由市、县（（市）国土资资源管理部门门、财政部门门、房产部门门和审计部门门审定。其中中城市房屋拆拆迁补偿费由由拆迁管理部部门审定，基基础设施配套套费用和其他他需要专业部部门审查的费费用由审计部部门审定，其其他成本和总总成本由国土土资源管理部部门、财政部部门共同审定定。企业与政府的的收益分成模模式，即通过过将“生地””变为“熟地地”，待土地地通过招拍挂挂出让后，房房地产再按照照与政府的分分成比例，获获得属于自己己的那部分土土地出让增值值收益。一般般来说，政府府负责保证如如规划手续、、一级开发立立项、征地手手续、项目验验收等行政审审批工作的通通过，而企业业则负责建设设资金的筹措措与投入、建建设工程的组组织与实施、、土地招商的的组织等事项项。基本商业模式式分析：在土地地一级开发项项目中，模糊糊主体与客体体的概念，政政府与负责土土地一级开发发的房地产企企业结成了紧紧密的利益共共同体，企业业在为政府创创出政绩的同同时也提亮了了本身的财务务报表。商业收益途径径分析途径一：通过过土地公开交交易市场出让让土地，收益益部分按照约约定取得。途径二：企业业与政府共同同约定出让土土地的限制性性条件，在招招拍挂中确保保企业或其所所属的开发公公司顺利取得得二级开发权权；开发商通通过财政支持持、信托融资资或其他手段段筹集资金，，上交土地出出让金，获得得土地使用证证；通过房屋屋开发项目销销售与合作进进行资金的快快速回收。小提示：以合合同约定为准准运营形式形式一：房地地产开发企业业直接与政府府签约实施项项目，进行项项目收益分配配。形式二：由由房地产企业业、政府部门门（或政府的的投融资平台台）、第三方方出资方共同同出资设立项项目公司，负负责对土地的的一级开发项项目进行经营营，包括开发发资金的融资资、参与土地地运营的策划划、市政配套套设施的建设设，以及配合合政府部门进进行拆迁补偿偿、土地二级级市场潜在受受让人的招商商等工作。小提示：形式式二的优势分分析：政府作为项目目公司的股东东之一，有权权按股权比例例享有由土地地增值收益转转化而来的项项目公司分红红运营关键指标标提示一级开发合同同当中最为关关键的条款：：收益分成模模式第一种：净收收益比例法：：合同明确约约定分成比例例“土地一级开发发净收益”=“国有土地使用用权出让价款款”-“土地一级开发发成本”-“政府提取的各各项费用”。。其中，土地一一级开发成本本通常由项目目前期费用、、征地拆迁补补偿费用、市市政基础设施施建设费用、、工程建设其其他费用（如如监理费、工工程设计费、、管理费用、、财务费用等等）、相关税税费等构成。。按照国家有有关规定应提提取的各项基基金、规费，，主要包括土土地收益基金金、失地农民民保障金等运营关键指标标提示一级开发合同同当中最为关关键的条款：：收益分成模模式第二种：保底底收益承诺：：投入资金的的保底收益率率；挂牌净收收益的固定分分成比例。第三种：房地地产企业会通通过与政府约约定土地“招招拍挂”的单单位成交底价价，来实现最最低收入的底底线。房地产产企业也会与与地方政府约约定，对投入入资金规模进进行限制——如锁定土地一一级开发的平平均单位成本本，要求超出出部分由地方方政府承担。。有关拆迁的提提示主体：政府有有关部门1、拆迁方式：：1）政府组织织拆迁：主要要指通过批租租、旧城改造造方式取得土土地使用权所所涉及拆迁2）拆迁人自自行拆迁：这这是大型房地地产公司常用用模式，但要要申请拆迁许许可证。3）拆迁人委委托拆迁：适适用开发商缺缺乏拆迁经验验时委托专门门从事房屋拆拆迁工作的单单位进行。有关拆迁的提提示主体：政府有有关部门《长沙市城市房房屋拆迁管理理条例》经1998年6月26日长沙市十一一届人大常委委会第4次会议通过，，1998年8月4日湖南省九届届人大常委会会第