江西省房地产估价师《经营与管理》：土地储备资金来源渠道考试题

精选优质文档-----倾情为你奉上精选优质文档-----倾情为你奉上专心---专注---专业专心---专注---专业精选优质文档-----倾情为你奉上专心---专注---专业江西省房地产估价师《经营与管理》：土地储备资金来源渠道考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值__。

A．下降

B．上升

C．不变

D．不能确定2、某开发商向银行申请了年利率为9％、期限为15年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第1年的还本收益为万元。

A：3．41

B：4．05

C：4．59

D：12．59

E：借款合同3、征收集体土地的土地取得成本中，相关税费不包括。

A：征地管理费

B：耕地占用税

C：安置补助费

D：耕地开垦费

E：工业用地的监测点评估价格4、根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是__。

A．物权

B．知识产权

C．人身权

D．撤销权5、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为（）万元。

A．6.19

B．6.42

C．7.20

D．9.586、业主是指。

A：物业的管理人

B：物业的使用人

C：物业的产权人

D：物业的租赁人

E：执行层的组织协调7、土地储备贷款的主要还款来源是__。

A．土地出让收入

B．土地转让收入

C．房地产开发销售收入

D．土地经营收入8、__实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。

A．路线价法

B．基准地价修正法

C．临街深度法

D．四三二一法则9、如果同一地区的某一类型物业的售价持续以较大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会__。

A．减少

B．增加

C．不变

D．同步递减10、__国务院颁布了《物业管理条例》。

A．2000年6月8日

B．2001年6月8日

C．2002年6月8日

D．2003年6月8日

11、政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标是__。

A．转让利润

B．市场影响

C．产权是否清晰

D．被拆迁人的利益12、下列关于建筑制图有关要求的表述中，错误的是。

A：图纸幅面内应有标题栏和会签栏

B：结构施工图一般不注比例，允许一个图形使用两种比例

C：凡承重墙、柱子、大梁或屋架的位置必须画上轴线并编上轴线号

D：标高的单位用毫米计

E：执行层的组织协调13、（）是指企业按照每个消费者的要求大量生产，产品之间的差异可以具体到每个最基本的组成部件。

A．全面覆盖

B．大量定制

C．市场专业化

D．产品专业化14、是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积。

A：房屋建筑面积

B：房屋共有建筑面积

C：房屋产权登记面积

D：房屋使用面积

E：执行层的组织协调15、房地产估价师注册有效期满需继续执业的，应当在注册有效期满__日前，申请延续注册。

A．15

B．30

C．60

D．9016、下列不属于房地产区位因素的是．【2006年考题】

A：交通

B：用途

C：环境

D：楼层

E：工业用地的监测点评估价格17、是指在现实市场条件下，市场机制经常表现出许多自身不能克服的缺陷，其作用受到阻碍，无法使资源达到最有效配置的状況。

A：市场失灵

B：市场配置

C：市场调节

D：市场均衡

E：执行层的组织协调18、某幢楼房的土地总面积500㎡，总建筑面积1000㎡，某人拥有其中80㎡的建筑面积。如果按照建筑面积进行分摊的方法计算，该人占有的土地份额为。

A：6％

B：7％

C：8％

D：9％

E：工业用地的监测点评估价格19、单独编制的历史文化名城保护规划，由国务院审批其总体规划的城市，报__审批。

A．建设部

B．国家文物局

C．国务院、建设部

D．建设部、国家文物局20、下列__种情况会导致房地产的价格偏高。

A．政府协议出让土地

B．购买相邻房地产

C．卖方不了解行情

D．设立抵押的房地产21、某房地产估价机构调查了所在城市2009年12个新建楼盘的平均销售价格调查结果见下表。则该数据的中位数和众数分别是（）。

A．2460和1980

B．2460和5880

C．2746.67和1980

D．2746.67和588022、在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于。

A：单元估算法

B：单位指标估算法

C：概算指标法

D：工程量近似匡算法

E：借款合同23、根据，民事权利可分为财产权和人身权。

A：权利标的的不同性质

B：权利的作用

C：权利效力的不同

D：权利是否具有转移性

E：执行层的组织协调24、根据实际需要，大、中城市在总体规划的基础上可以编制。

A：总体规划

B：控制性详细规划

C：修建性详细规划

D：分区规划

E：执行层的组织协调25、__是开发利润与总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。

A．开发利润率

B．财务利润率

C．项目利润率

D．成本利润率二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、下列关于产权调换房屋和货币补偿两种拆迁补偿方式，表述正确的是。

A：产权调换房屋实质上是按等价交换的原则，由拆迁人按被拆除房屋的评估价对被拆迁人进行补偿，再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋

B：产权调换房屋以被拆迁房屋的评估价与产权调换房屋的市场价进行差价结算，多退少补

C：产权调换房屋不存在多退少补问题

D：无论实行货币补偿还是产权调换，有一个基本原则必须明确，即等价原则

E：从价值量来衡量，产权调换与货币补偿是不等价的2、某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息__万元。

A．2.00

B．7.30

C．8.53

D．9.003、因施工需要临时使用土地的，对其管理规定正确的是__。

A．要与土地主管部门或农村集体组织签订临时使用土地合同

B．要支付临时使用土地补偿费

C．使用后要完全恢复原状

D．不得修建永久建筑物

E．使用期限一般不超过两年4、中位数是指分布数列中总体各单位标志值按大小顺序排列，处在的标志值。

A：最前位次

B：中间位置

C：倒数位次

D：最后位次

E：执行层的组织协调5、运营费用比率是指投资性物业中运营费用支出占__的比率。该比率越高，则预示着投资项目所获得的净经营收入越低。

A．毛租金收入

B．净租金收入

C．经营收入

D．税后现金流6、是企业的净利润与销售收入净额的比率。

A：资产报酬率

B：销售净利率

C：销售毛利率

D：股东权益报酬率

E：执行层的组织协调7、实物期权方法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投资具有。

A：可预测性

B：不可控性

C：不可逆性

D：可延期性

E：不可变更性8、确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高属于__的内容。

A．城市总体规划

B．控制性详细规划

C．修建性详细规划

D．居住区规划9、金融工具是指金融活动中以书面形式发行和流通的各种具有法律效力的凭证，包括__。

A．债权债务凭证

B．使用权凭证

C．所有权凭证

D．收益权凭证

E．分配权凭证10、城市规划区内国有土地上房屋拆迁估价时点一般是__之日。

A．建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请

B．房屋拆迁许可证颁发

C．拆迁人与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议

D．房屋拆迁实施

11、关于某特定商品市场规模的说法，正确的有。

A：有效市场大于服务市场

B：服务市场大于潜在市场

C：潜在市场大于有效市场

D：渗透市场大于有效市场

E：服务市场大于渗透市场12、根据对比指标的性质差异和说明问题的特点，统计中的相对指标包括。(2007年试题)

A：价值相对指标

B：结构相对指标

C：强度相对指标

D：动态相对指标

E：时期相对指标13、下列不属于一般性货币政策工具的是__。

A．法定存款准备金率

B．贷款额度控制

C．再贴现利率

D．公开市场业务14、下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是__。

A．有不少于1000万元人民币的实有资本

B．货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行

C．设立担保公司，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准后，方可向工商行政管理部门申请设立登记

D．一个城市原则上只设一个担保公司15、房地产测绘的特点包括。

A：测图比例尺大

B：测图比例尺小

C：测绘内容较多

D：精度要求高

E：修测、补测及时16、下列关于登记簿的表述，正确的是。

A：登记簿是不动产物权的法律根据

B：不动产登记簿是物权归属和內容的根据

C：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力

D：除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准

E：根据《中华人民共和国物权法》和《房屋登记办法》的规定，国务院印发了《房屋登记簿管理试行办法》17、与报酬资本化法相比，直接资本化法的优点不包括。

A：不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益

B：指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础

C：每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解

D：不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率

E：资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况18、根据所有权的结构，房地产企业可以分为__。

A．独资企业

B．房地产投资信托公司

C．有限责任合伙企业

D．无限责任公司

E．一般合伙企业19、对市场调查的分析与评估，主要是考察市场调查的有效性。有效的市场调查应具备的特点包括__。

A．方法科学

B．调查方法专一性

C．创造性

D．合理信息价值和成本比率

E．政策性20、某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%，经营费用为潜在毛收入的30%，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为（）万元。

A．330

B．450

C．650

D．70021、城镇土地使用税采用分类分级的__税率。

A．比例

B．超额累进

C．全额累进

D．幅度定额22、以下属于估价报告内在质量的有。

A：估价结果的准确性

B：估价方法选用的正确性

C：参数选择的合理性

D