2022年房地产估价师之估价原理与方法题库包过题库【A卷】

2022年房地产估价师之估价原理与方法题库包过题库【A卷】第一部分单选题(50题)1、十二经别的主要功能是

A.加强相互表里的两条经脉在深部的联系

B.加强足三阴经、足三阳经与心脏的联系

C.扩大十二经脉的主治范围

D.加强十二经脉对头面的联系

【答案】：A

2、下列经脉属于奇经八脉的是

A.督脉

B.任脉

C.带脉

D.阴维脉

【答案】：A

3、估价业务应当以（）名义统一受理，统一收取费用。

A.估价师

B.估价机构业务承接人员

C.估价机构

D.项目负责人

【答案】：C

4、在估价相关国际组织中，FIG是指（）。

A.世界估价组织协会

B.国际估价标准委员会

C.国际测量师联合会

D.美国估价学会

【答案】：C

5、由于房地产的（），使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一市场上具有相近效用的房地产，其价格是相近的。

A.独一无二性

B.不可移动性

C.价值高大性

D.增值保值性

【答案】：A

6、A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。按照规定，B房地产开发公司应向C村支付的土地补偿费金额最低为（）万元。

A.30

B.60

C.80

D.100

【答案】：B

7、下列关于地租的表述中，错误的是（）。

A.农产品的市场总价格是土地上生产的产品数量与每个产品市场价格的乘积

B.土地中已投入资本的利息包括该土地价值的资本利息

C.生产成本是以社会平均水平或一般水平计算的

D.经营利润是按照全部预付资本的社会一般利润率计算的

【答案】：B

8、马克思的地租理论不包括（）。

A.级差地租

B.剩余地租

C.垄断地租

D.绝对地租

【答案】：B

9、房地产由于价值量大，其成交价格的付款方式往往采取（）的方式支付。

A.一次付清

B.支付定金

C.分期支付

D.以一定日期为最后期限一次付清

【答案】：C

10、当房地产价格持续上升或持续下降且各期上升或下降的数额大致相同，宜选择的估价方法是（）。

A.平均增减量法

B.平均发展速度法

C.移动平均法

D.指数修匀法

【答案】：A

11、生产关系对生产力的反作用表现在

A.生产关系决定生产力的性质

B.生产关系决定生产力的发展

C.生产关系决定生产力的根本方向

D.生产关系可以加速或延缓生产力的发展

【答案】：D

12、购买一套建筑面积为120m2，单价为18000元/m2的住宅，下列付款方式，名义价格和实际价格相符的是（）。

A.于成交日期一年后一次性支付所有款项

B.于成交日期一次性付清，给予5%的优惠

C.于成交日期支付50万元，余款在第一年年末支付

D.首付50%，余款以期限10年、年利率7%、按月等额本息还款的抵押贷款支付

【答案】：D

13、对新开发区土地的分宗估价，（）是一种有效的办法。

A.比较法

B.收益法

C.市场法

D.成本法

【答案】：D

14、下列哪项不是气随液脱的形成原因

A.高热

B.大汗

C.严重吐泻

D.大量失血

【答案】：D

15、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括()。

A.估价目的、估价原则、估价对象

B.估价目的、估价原则、估价时点

C.估价原则、估价对象、估价时点

D.估价目的、估价对象、估价时点

【答案】：D

16、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%、2.5%、0.5%、-1.5%、-2.5%、-1.0%、1.5%、-1.5%、0。则该可比实例在2005年9月末的价格为()元／m2。

A.2938

B.2982

C.3329

D.3379

【答案】：A

17、下列房地产估价活动中，价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价是（）。

A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估

B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估

C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估

D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估

【答案】：B

18、下列选项中，不属于抑制房地产价格措施的是（）。

A.增加土地供应量

B.规定房地产开发企业按合理的成本利润率定价

C.制定最低限价

D.采取金融、税收、限购等措施遏制房地产投机

【答案】：C

19、某种房地产的（），是指与它相互配合的其他房地产，如住宅与其配套的商业、娱乐房地产。

A.替代品

B.互补品

C.附属品

D.配套品

【答案】：B

20、威廉﹒阿朗索的在任意区位处的地租计算公式中，Pc表示（）。

A.单位面积土地上农产品的产量

B.市场上每单位农产品的价格

C.生产每单位农产品的成本

D.向市场运输每单位农产品的成本

【答案】：B

21、人卧则血归于

A.心

B.肝

C.脾

D.肺

【答案】：B

22、房地产开发投资利润率的计算基数为（）。

A.土地成本＋建设成本

B.开发完成后的房地产价值

C.土地成本＋建设成本＋管理费用

D.土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用

【答案】：D

23、交易情况修正的方法不包括（）。

A.总价修正

B.单价修正

C.分离修正

D.百分比修正

【答案】：C

24、估价报告封面应包括估价报告名称、估价项目名称、委托人、估价机构和（）。

A.注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价作业日期、估价报告编号

B.注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价时点、估价报告编号

C.估价作业日期、估价报告编号、附件

D.估价时点、估价作业日期、估价报告编号

【答案】：A

25、房地产使用权目前主要是()。

A.土地占有权

B.土地收益权

C.土地所有权

D.土地使用权

【答案】：D

26、某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是（）。

A.空置率偏小

B.运营费用偏大

C.收益期限偏短

D.报酬率偏高

【答案】：A

27、如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，最适宜用（）来进行测算趋势值。

A.数学曲线拟合法

B.平均增减量法

C.平均发展速度法

D.移动平均法

【答案】：B

28、数学曲线拟合法中最简单、最常用的方法是（）。

A.指数曲线趋势法

B.直线趋势法

C.二次抛物线趋势法

D.指数修匀法

【答案】：B

29、某套住宅建筑面积为100m2，可使用面积为80m2，分摊的共有面积系数为10%，套内建筑面积下的价格为2600元/m2，该套住宅建筑面积下的价格为（）元/m2。

A.2080

B.2288

C.2340

D.2392

【答案】：C

30、从估价的角度看，开发商自有资金应得的利息，也要与其应获的利润分开，不能算做（）：

A.利润

B.利息

C.开发所得

D.开发成本

【答案】：A

31、某房地产重新开发建设的建设成本、管理费用、投资利息分别为4000万元、180万元和350万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的3.5%、6%，成本利润率为20%。该房地产的重置价值为（）万元。

A.5570

B.5976

C.6053

D.6135

【答案】：C

32、关于估价结果形成和确定的说法，错误的是（）。

A.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响

B.注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见

C.注册房地产估价师不应在出具报告之前与估计委托人讨论估价结果

D.合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格应一致

【答案】：D

33、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5.5、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择()。

A.甲土地

B.乙土地

C.丙土地

D.甲、乙两宗土地任选其一

【答案】：D

34、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（）元/m2。

A.3275

B.3287

C.3402

D.41375

【答案】：C

35、下列关于房地产职业道德的主要内容的说法中，不正确的是（）。

A.房地产估价师和房地产估价机构应积极接受与自己、近亲属、关联方及其他利害关系人有利害关系的房地产估价业务

B.房地产估价师和房地产估价机构不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务

C.房地产估价师应对估价委托人提供的估价所依据的资料应进行审慎检查

D.房地产估价师和房地产估价机构不得允许其他个人和单位以自己的名义从事房地产估价业务

【答案】：A

36、在比较法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内。

A.0.5～2.0

B.1.5～2.0

C.0.5～1.5

D.1.0～1.5

【答案】：A

37、对于不同类型的房地产，例如商业、办公、居住、工业等类房地产，同一因素或者其变化引起房地产价格变动的方向()。

A.相同

B.不相同

C.可能相同，也可能不同

D.单边波动

【答案】：B

38、下列有关房地产价值和价格，表述错误的是（）。

A.价格是价值的外在表现

B.价值是物的真实所值

C.价格是价值波动的“中心”

D.现实中由于定价决策、个人偏好等原因，可能造成高值低价的交易

【答案】：C

39、某宗房地产的交易总价款为80万元，其中首期付款为20%，余款于半年后和一年后分期平均支付。假设季利率为1.2%，则在成交日期时一次付清的价格为()万元。

A.50

B.79.43

C.78.87

D.77.75

【答案】：D

40、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性。

A.独一无二和供给有限

B.独一无二和价值量大

C.流动性差和价值量大

D.不可移动和用途多样

【答案】：B

41、某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10％，该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是（）。

A.维持现状

B.改变用途

C.重新装修

D.重新开发

【答案】：A

42、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是()。

A.房地产投机

B.物价变动

C.财政收支状况

D.居民收入水平

【答案】：A

43、某商品住宅项目的土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为（）。

A.17.13%

B.18.30%

C.18.61%

D.21.47%

【答案】：B

44、一个估价项目中委托人对估价报告或估价结果的预期用途是指（）。

A.估价假设

B.估价原则

C.估价依据

D.估价目的

【答案】：D

45、（）有助于行政主管部门和行业组织对估价机构和估价师开展有关检查，有助于解决之后可能发生的估价争议，有助于估价机构和估价师展现估价业绩。

A.交付估价报告

B.保存估价资料

C.确定估价结果

D.选定估价方法计算

【答案】：B

46、同类房地产的市场价格之所以相互牵制，是因为相互间有一定的（）。

A.互补性

B.权益差别

C.替代性

D.外部环境差异

【答案】：C

47、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实物状况描述的是（）。

A.建筑密度大小

B.房型设计

C.临路状况

D.公共配套设施情况

【答案】：B

48、在百分比法中，交易情况修正系数应以（）为基准来确定。

A.成交价格

B.市场价格

C.交易价格

D.正常价格

【答案】：D

49、（）是指因承租人拖欠租金等造成的收入损失。

A.收租损失

B.运营费用

C.折旧

D.财务损耗

【答案】：A

50、某幢大厦的总建筑面积为10000m2，房地总价值为5800万元，其中土地总价值为3000万元。某人购买了其中250m2，该部分的房地价值为130万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为()。

A.2.0%

B.2.24%

C.2.5%

D.4.33%

【答案】：A

第二部分多选题(50题)1、城市规划对土地使用管制的内容，主要包括（）等。

A.建筑高度

B.建筑结构

C.容积率

D.土地使用权来源

E.土地用途

【答案】：AC

2、运用基准地价修正法评估宗地价值时，应明确的基准地价内涵的内容主要包括基准地价对应的（）。

A.容积率

B.土地用途

C.土地开发程度

D.评估单位

E.土地使用权性质

【答案】：ABC

3、下列各项中，属于市场价值形成条件的有（）。

A.适当营销

B.适当的期间完成交易

C.谨慎行事

D.公平交易

E.熟悉情况

【答案】：ACD

4、关于建筑物物质折旧的可修复费用的说法，正确的有（）。

A.采用最合理修复方案进行修复发生的必要费用

B.修复到新的或相当于新的状况的必要费用

C.大于修复后所能带来房地产增加额的费用

D.小于或者等于修复后所能带来房地产增加额的费用

E.包括长寿命项目发生的修复费用，不包括短寿命项目发生的修复费用

【答案】：ABD

5、下列各项中，属于其他相关定着物的有（）

A.假山

B.围墙

C.水池

D.戏台

E.树木

【答案】：ABC

6、下列选项中，属于收益性房地产的有（）。

A.农地

B.游乐场

C.写字楼

D.仓库

E.行政办公楼

【答案】：ABCD

7、关于估价委托书的说法，正确的有（）。

A.估价机构接受估价委托时应要求委托人出具估价委托书

B.估价委托书应由估价委托人自己撰写，估价师不得代其起草

C.委托估价事项属于重新估价的，可在估价委托书注明

D.估价委托书可载明估价委托人对估价工作完成时间的要求

E.估价委托书应作为重要的估价依据放入完成的估价报告附件内

【答案】：ACD

8、关于房地产估价误差的说法错误的有（）。

A.判断评估价值误差大小或者准确性，是将其与估价对象的重置价格进行比较

B.估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准

C.所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值

D.估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围

E.判断评估价值的误差大小或者准确性的是合格估价师的重新估价结果

【答案】：AB

9、下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有()。

A.对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期的某个日期为估价时点

B.城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日

C.分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点

D.房地产估价人员可以假定估价时点E对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点

【答案】：AB

10、【2013年真题】下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有（）。

A.房屋实际用途

B.土地开发程度

C.房屋建筑结构

D.房屋出租情况

E.房屋维护状况及完损程度

【答案】：BC

11、引起建筑物物质折旧的因素包括（）。

A.地震

B.电梯数量不够

C.酸雨

D.单行道

E.门窗的自然破损

【答案】：AC

12、对某房地产转让价格进行评估时，经分析发现将其装修改造后能获得最大收益，这时应遵循的估价原则有（）。

A.替代原则

B.谨慎原则

C.合法原则

D.最高最佳利用原则

E.价值时点原则

【答案】：ACD

13、以下（）因素会减弱房地产变现能力。

A.通用性差

B.房地产市场繁荣

C.价值大

D.独立使用性好

E.房地产具有分割转让性

【答案】：AC

14、下列属于一般损坏房的特点的是（）。

A.部分构件有损坏或变形

B.屋面局部漏雨

C.装修严重变形、破损，油漆老化见底

D.设备、管道不够通畅

E.随时有可能倒塌

【答案】：ABD

15、关于收益法中求取房地产未来净收益估价值的说法，正确的有（）。

A.评估投资价值可选用较乐观的估计值

B.评估抵押价值应选用较保守的估计值

C.评估期房市场价格应选用最高的估计值

D.评估买卖价格应选用最可能的估计值

E.评估保险价值应选用最低的估计值

【答案】：ABD

16、根据求取建筑物重新购建成本中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建成本的方法有（）。

A.单位比较法

B.市场提取法

C.分解法

D.工料测量法

E.指数调整法

【答案】：AD

17、假设开发法评估在建工程价值时，采用投资利润率计算后续开发的应得利润，计算基数应包括（）。

A.待开发在建工程价值

B.已完工程建设成本

C.取得在建工程的税费

D.后续开发的投资利息

E.销售税金

【答案】：AC

18、假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是选择最佳用途，而最佳用途的选择要考虑土地位置的()。

A.可接受性

B.保值增值性

C.现实社会需要程度

D.未来发展趋势E固定性

【答案】：ACD

19、下列存在互补关系的有（）。

A.经济适用房与普通商品住宅之间

B.城市郊区的住宅与高速公路的收费

C.宾馆与写字楼之间

D.住宅与其配套的商业房地产之间

E.住宅与其配套的娱乐房地产之间

【答案】：BD

20、估价所需资料主要包括下列（）。

A.反映估价对象状况的资料

B.估价对象及同类房地产的交易.收益.成本等资料

C.对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料

D.对房地产价格有普遍影响的资料

E.建筑物建造阶段工程监理资料

【答案】：ABCD

21、可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有()。

A.商业利润

B.净运营收益

C.潜在毛收入

D.有效毛收入E税后现金流量

【答案】：BCD

22、在一幢住宅附近兴建一座有污染的化工厂可能导致该住宅的价值下降，而兴建一个花园则可能使其价值上升，这体现了房地产特性中的（）。

A.用途多样性

B.合法性

C.相互影响性

D.外部性

E.易受限制

【答案】：CD

23、房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间的推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有（）。

A.对房地产本身进行投资改良

B.房地产需求增加导致其稀缺性增加

C.通货膨胀

D.外部经济性

E.建造成本提高

【答案】：BD

24、以下（）因素会减弱房地产变现能力。

A.通用性差

B.房地产市场繁荣

C.价值大

D.独立使用性好

E.房地产具有分割转让性

【答案】：AC

25、在下列说法运用市场法估价，其步骤包括()。

A.搜集交易比例

B.选取可比实例

C.对可比实例成交价格做适当处理

D.价格调整E求取比准价格

【答案】：ABC

26、与估价对象相似的房地产是指与估价对象的（）等相同或相似的房地产。

A.区位

B.用途

C.权利性质

D.总价

E.外观

【答案】：ABC

27、在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括（）。

A.土地成本

B.建设成本

C.管理费用

D.销售费用

E.投资利息

【答案】：AB

28、甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为506元/m2，容积率为1.5，土地使用年限为50年。乙地块土地单价为820元/m2，容积率为2.4，土地使用年限为70年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8%，则下列表述中正确的有（）。

A.乙地块比甲地块贵

B.甲地块的70年使用权楼面地价低于341.67元/m2

C.甲地块与乙地块的楼面地价相等

D.甲地块比乙地块贵

E.乙地块的70年使用权楼面价高于340元/m2

【答案】：D

29、在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的（）。

A.客观收益

B.实际收益

C.有形收益

D.无形收益

E.潜在收益

【答案】：ABCD

30、关于房地产估价报告签名、盖章的说法，正确的有（）。

A.注册房地产估价师可以盖个人印章不签名

B.注册房地产估价师可以只签名不盖个人印章

C.至少有两名注册房地产估价师签名

D.法定代表人或执行合伙人必须签名

E.房地产估价机构必须加盖公章

【答案】：ABC

31、下列房地产价格的影响因素中，属于一般因素的有()。

A.土地的位置、面积、形状、地势、地质条件

B.通货膨胀率

C.环境改善、基础设施

D.利率因素E土地面积

【答案】：BD

32、假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是选择最佳用途，而最佳用途的选择要考虑土地位置的()。

A.可接受性

B.保值增值性

C.现实社会需要程度

D.未来发展趋势E固定性

【答案】：ACD

33、运用路线价法评估某路线价区段内标准宗地以外的宗地价格时，应进行修正调整的有（）。

A.土地形状

B.容积率

C.土地使用期限

D.土地市场状况

E.土地开发程度

【答案】：ABC

34、一份完整的房地产估价报告通常包括封面、致估价委托人函、目录及（）

A.估价师声明

B.估价假设和限制条件

C.估价特殊说明

D.估价技术报告

E.估价结果报告

【答案】：ABD

35、在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有（）。

A.用途

B.区位

C.建筑规模

D.建筑档次

E.房地产开发企业

【答案】：ACD

36、某估价机构为一商品住宅抵押货款作了评估，出具了估价报告，估价报告有效期为1年。该抵押人准备以此估价报告向银行申请抵押贷款，贷款期限为20年。在未来20年内估价机构对此估价报告()。

A.均要负法律责任

B.在经过1年之后也无需重新对该商品住宅进行评估

C.经过1年之后需重新对该商品住宅进行评估

D.如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告失效，需要重新评估E如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告继续有效，不需要重新评估

【答案】：ABD

37、房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间的推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有（）。

A.对房地产本身进行投资改良

B.房地产需求增加导致其稀缺性增加

C.通货膨胀

D.外部经济性

E.建造成本提高

【答案】：BD

38、关于假设开发法中求取开发完成后的房地产价值的说法，正确的有（）。

A.开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况所对应的价值

B.未来开发完成后的房地产状况不能包含动产.权利

C.评估投资价值时，未来开发完成后的房地产价值有时要考虑无形收益

D.对于自营的房地产，不宜运用收益法求取开发完成后的房地产价值

E.可以运用成本法求取开发完成后的房地产价值

【答案】：AC

39、关于房地产估价要素的说法，正确的有（）。

A.估价目的取决于估价委托人对估价的实际需要

B.估价对象有估价委托人和估价目的的双重决定

C.选取估价依据应有针对性，主要是根据估价对象和价值类型选取

D.估价原则应根据价值类型和估价目的进行选择

E.估价程序是指完成估价项目所需做的各项工作进行的先后次序，不得交叉或反复

【答案】：ABD

40、就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（）。

A.较乐观的估计值

B.较保守的估计值

C.过高的估计值

D.过低的估计值

E.可能的估计值

【答案】：AB

41、收集交易实例时应收集的交易实例信息包括（）。

A.成交价格

B.议价时间

C.成交日期

D.交易方式

E.交易目的

【答案】：ACD

42、最高最佳利用必须同时满足的条件包括（）。

A.法律上许可

B.技术上可能

C.财务上可行

D.价值最大化

E.使用上简便

【答案】：ABCD

43、下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有（）。

A.房屋实际用途

B.土地开发程度

C.房屋建筑结构

D.房屋出租情况

E.房屋维护状况及完损程度

【答案】：BC

44、估价对象为一宗熟地，对可比实例的成交价格进行权益状况调整时，应包括的内容有（）。

A.地役权设立情况

B.土地使用期限

C.基础设施完备程度

D.容积率

E.临街状况

【答案】：ABD

45、关于重新购建价格的说法，正确的有（）。

A.重新购建价格是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出

B.重新购建价格相当于账面价值

C.重新购建价格是客观的重新购建价格

D.建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格

E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用权价格

【答案】：CD

46、下列房地产中，难以采用比较法估价的有（）。

A.房地产开发用地

B.学校

C.在建工程

D.别墅

E.特殊厂房

【答案】：BC

47、对于同一房地产，关于开发利润率大小的说法，错误的有（）。

A.销售利润率小于投资利润率

B.投资利润率小于成本利润率

C.成本利润率小于直接成本利润率

D.直接成本利润率小于销售利润率

E.年利润率小于总利润率

【答案】：BD

48、下列房地产抵押估价活动中，符合估价行为规范的有（）。

A.估价师向某银行成功介绍借款人并回避该房地产抵押估价业务

B.估价师要求估价委托人提供房地产权证复印件，同时查验原件

C.估价师按贷款银行要求对报酬率进行取值

D.估价师委托工程造价咨询机构对估价对象的建安成本进行核算，并在估价告中说明

E.估价师在提供估价报考之前征求贷款银行对估价结果的意见

【答案】：ABD

49、下列对房地产估价的必要性，说法正确的有（）。

A.房地产估价是专业估价存在的基本前提

B.房地产需要专业估价

C.房地产可以自动的形成适当的价格

D.房地产估价在估价行业中占主体

E.房地产估价是一个单一的估价过程

【答案】：ABD

50、估价人员平常就应留意收集估价所需的有关资料，在估价时更应如此。估价所需的资料主要包括（）。

A.对房地产价格有普遍影响的资料

B.对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料

C.同类房地产交易、成本、收益等资料

D.反映估价对象状况的资料

E.本地区各种类型房地产的价格变化资料

【答案】：ABCD

第三部分大题(50题)1、对于商业房地产来说，它看重的是（）。

A.繁华程度

B.安宁程度

C.交通条件

D.动力的取得

E.基础设施条件

【答案】：AC

2、下列情况中会导致房地产价格下降的是（）。

A.上调贷款利率

B.严格控制房地产开发贷款

C.开征房地产持有环节的税收

D.减免房地产持有环节的税收

E.提高最低购房首付款比例

【答案】：AC

3、某幢写字楼，土地面积4000㎡，总建筑面积为9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用权年限为2007年10月1目～2047年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为5000元/㎡，建筑物重建成本为3000元/㎡，建筑物自然寿命为60年，有效年龄为10年。其他的相关资料如下：（1）门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为8

2.5万元，平均寿命为5年，有效年龄为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。（4）该类写字楼的报酬率为10%，银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。（5）假设除空调以外，残值率均为零。试求该写字楼于2017年10月1日的折旧总额和现值。

【答案】：

4、假设开发法评估待开发土地价值时，选取最佳的开发利用方式包括选取最佳的（）。

A.区位

B.用途

C.档次

D.周围环境

E.建筑规模

【答案】：BC

5、下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B.朝向、楼层

C.周围环境和景观

D.建筑规模

E.外部配套设施

【答案】：ABC

6、为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率2016年6月30日为1美元等于6.61元人民币，2016年9月30日为1美元等于6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率2016年7月31日为1元人民币等于1.20元港币，2016年9月30日为1元人民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人民币计价的市场价格。

【答案】：（1）建立比较基础可比实例A1）建筑面积＝60m2/0.72＝83.33m22）房地产价格＝含有非房地产成分的房地产价格－非房地产成分的价值＝112万元－3.5万元＝108.5万元可比实例B1）统一计价单位6.61×16.5万美元＝109.065万元人民币2）统一税费负担正常负担下的价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费）＝109.065万/（1－7%）＝117.274万元人民币可比实例C1）统一计价单位115万元港币÷1.2＝95.833万元人民币（解释：因为价格变动指数是以人民币为基准的，取实际成交日的汇率）

7、房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（）等引起。

A.交

【答案】：ABD

8、某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000m2，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/m2（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的3%，年利率为6%，建设期为2年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%，投资利润率为35%。又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元；装修的重置价格为500万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为200万元，平均寿命为10年，已使用3年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为80%，月租金为30元/m2，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为180万元，安装费用为60万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85%，正常月租金为32元/m2，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗10000元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的报酬率为8%。请计算该建筑物的现时价值。（12分）

【答案】：（1）计算重新购建价格C总：方法一：首先，计算单价①建筑安装成本：1200元/m2；②专业费用：1200×8%=96（元/m2）；③管理费用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④销售费用：C×3%；⑤投资利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥销售税费：C×6.5%；⑦投资利润：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新购建价格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，计算总价①建安成本：1200×30000=3600（万元）；②专业费用：3600×8%=288（万元）；

9、下列房地产估价活动中，适用长期趋势法的有（）。

A.比较某项目在不同档次商品房开发方式下的开发价值

B.判断某经营性房地产的未来运营费用水平

C.预测某地区限购政策出台后对房价的影响程度

D.对可比实例进行市场状况调整

E.对房地产市场中出现的新型房地产的价格进行评估

【答案】：BD

10、市场法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的（）。

A.区位相近

B.权利性质相同

C.面积相等

D.档次相当

E.建成年份相同

【答案】：ABD

11、房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过（）来实现。

A.充公权

B.管制权

C.征税权

D.征收权

E.出让权

【答案】：ABCD

12、下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B.朝向、楼层

C.周围环境和景观

D.建筑规模

E.外部配套设施

【答案】：ABC

13、下列关于房地产估价的市场定价的说法中，正确的有（）。

A.房地产价值是客观存在的

B.房地产价值是专业估价人员的价值判断结果

C.房地产价值由市场力量决定

D.由市场参与者集体的价值判断所形成

E.估价师是运用自己的知识和经验去“发现”或“探测”房地产价值

【答案】：ACD

14、比较法中实物状况比较、调整的内容包括（）。

A.环境

B.地形地势

C.外部配套设施

D.建筑设施设备

E.建筑物装饰装修

【答案】：BD

15、市场法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的（）。

A.区位相近

B.权利性质相同

C.面积相等

D.档次相当

E.建成年份相同

【答案】：ABD

16、房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（）等引起。

A.交通建设

B.外部配套设施

C.人口素质变化

D.地区衰落

E.城市建设

【答案】：ABD

17、根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产（）时，便为最高最佳使用。

A.与外部环境最协调

B.达到规模递增

C.内部构成要素的组合最适当

D.外部环境与内部因素相关联

E.外部环境要素为最适当的组合

【答案】：AC

18、房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间的推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有（）。

A.对房地产本身进行投资改良

B.房地产需求增加导致其稀缺性增加

C.通货膨胀

D.外部经济性

E.建造成本提高

【答案】：BD

19、可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有（）。

A.潜在毛租金收入

B.有效毛收入

C.净运营收益

D.税前现金流量

E.税后现金流量

【答案】：ABC

20、可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有（）。

A.潜在毛租金收入

B.有效毛收入

C.净运营收益

D.税前现金流量

E.税后现金流量

【答案】：ABC

21、下列房地产中，属于“干净”的房屋所有权和出让建设用地使用权的房地产的有（）。

A.已设立了抵押权的房地产

B.单独所有的房地产

C.共同所有的房地产

D.房地产开发过程中各项手续齐全的房地产

E.存在拖欠建设工程款的房地产

【答案】：BD

22、在房地产估价活动中对房地产估价师的要求，正确的有（）。

A.同一估价项目应至少选派2名注册房地产估价师共同进行估价

B.估价项目负责人应为注册房地产估价师

C.除批量估价外，每个估价项目应至少有1名注册房地产估价师全程参与估价工作

D.房地产估价师不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务

E.房地产估价师可以在非自己估价的房地产估价报告上签名

【答案】：ABCD

23、估价当事人包括（）。

A.注册房地产估价师

B.估价师协会

C.房地产估价机构

D.估价委托人

E.房地产经纪人

【答案】：ACD

24、下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有（）。

A.房屋实际用途

B.土地开发程度

C.房屋建筑结构

D.房屋出租情况

E.房屋维护状况及完损程度

【答案】：BC

25、一宗房地产的权益包括（）。

A.额外的利益或好处

B.该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况

C.拥有的房地产权利

D.该房地产所在地区的声誉

E.该房地产权利受其他房地产权利的限制情况

【答案】：ABC

26、某旧厂房的建筑面积26400m2，占地面积12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案：方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面积为建筑面积的60%，运营费用率为25%，根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为

2.5%，批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转售价格的7%，房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2；预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2，现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2，70年期居住用地楼面地价为4000元/m2；容积率每增加0.1，商业用地楼面地价下降5%，居民用地楼面地价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1年按365天计）。

【答案】：假设开发法方案一：（旧厂房-批发市场）第一年净租金收益＝3×365×26400×60%×

27、某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000m2，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重

【答案】：（1）计算重新购建价格C总：方法一：首先，计算单价①建筑安装成本：1200元/m2；②专业费用：1200×8%=96（元/m2）；③管理费用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④销售费用：C×3%；⑤投资利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥销售税费：C×6.5%；⑦投资利润：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新购建价格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，计算总价①建安成本：1200×30000=3600（万元）；②专业费用：3600×8%=288（万元）；

28、某旧厂房的建筑面积26400m2，占地面积12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案。方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面积为建筑面积的60%，运营费用率为25%，根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为

2.5%，批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转售价格的7%，房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2；预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2，现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2，70年期居住用地楼面地价为4000元/m2；容积率每增加0.1，商业用地楼面地价下降5%，居住用地楼面地价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1年按365天计）

【答案】：假设开发法方案一：（从旧厂房到批发市场）从第2－11年，每年逐年递增的净租金，第11年的出售价格第一年净租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（万元）开发完成后的价值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－

2.5%）×[1－（1＋

2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857

2.35＋0.32V1V1＝12606.39（万元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能转售。）补地价＝4500×26400－1500×12500＝10005万元契税＝（补地价＋旧厂房价值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建设成本及管理费用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81万元营销费用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71万元旧厂房的价值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（万元）

29、为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率2016年6月30日为1美元等于6.61元人民币，2016年9月30日为1美元等于6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率2016年7月31日为1元人民币等于1.20元港币，2016年9月30日为1元人民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人民币计价的市场价格。

【答案】：（1）建立比较基础可比实例A1）建筑面积＝60m2/0.72＝83.33m22）房地产价格＝含有非房地产成分的房地产价格－非房地产成分的价值＝112万元－3.5万元＝108.5万元可比实例B1）统一计价单位6.61×16.5万美元＝109.065万元人民币2）统一税费负担正常负担下的价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费）＝109.065万/（1－7%）＝117.274万元人民币可比实例C1）统一计价单位115万元港币÷1.2＝95.833万元人民币（解释：因为价格变动指数是以人民币为基准的，取实际成交日的汇率）

30、某旧厂房的建筑面积26400m2，占地面积12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案。方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面积为建筑面积的60%，运营费用率为25%，根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为

2.5%，批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转售价格的7%，房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2；预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2，现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2，70年期居住用地楼面地价为4000元/m2；容积率每增加0.1，商业用地楼面地价下降5%，居住用地楼面地价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1年按365天计）

【答案】：假设开发法方案一：（从旧厂房到批发市场）从第2－11年，每年逐年递增的净租金，第11年的出售价格第一年净租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（万元）开发完成后的价值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－

2.5%）×[1－（1＋

2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857

2.35＋0.32V1V1＝12606.39（万元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能转售。）补地价＝4500×26400－1500×12500＝10005万元契税＝（补地价＋旧厂房价值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建设成本及管理费用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81万元营销费用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71万元旧厂房的价值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（万元）

31、比较法中实物状况比较、调整的内容包括（）。

A.环境

B.地形地势

C.外部配套设施

D.建筑设施设备

E.建筑物装饰装修

【答案】：BD

32、影响工业房地产价格的区位因素主要有（）。

A.是否适于安装设备

B.是否易于取得动力

C.是否便于处理废料

D.是否接近大自然

E.是否利于获取原料

【答案】：BC

33、关于最高最佳利用原则的说法，正确的是（）。

A.遵循最高最佳利用原则，并不一定要遵循合法原则

B.最高最佳利用包括最佳的用途、规模