复地项目建设全过程成本管理

复地项目建设全过程成本管理运营管理部房地产价值链价值法则：利润贡献和风险从前端向后端逐级递减项目策划建筑设计招标管理工程管理投资策划土地获取销售管理客服管理项目成本管理越靠近价值链前端，经营操作风险越大，但对整个房地产开发项目的利润贡献越高价值链中段是整个房地产开发项目的成本控制区间，决定了利润的最终实现大小越靠近价值链后端，经营操作风险越小，但对整个房地产开发项目的利润实现有重要影响2目录一．项目不同阶段的成本管理内容二．项目建设阶段传统的成本管理模式三．全过程造价控制及合同管理四．论文一：精装修住宅项目设备材料选择与管理的成本控制五．论文二：一、项目不同阶段的成本管理内容„

前期开发阶段„

项目设计阶段„

项目建设阶段„

项目的成本管理是一个有机的整体，虽然不同阶段的成本管理具有不同的主要内容，但相互之间也具有一定的联系。就所占成本管理重要性的比重而言，前期开发阶段的成本管理最为重要，对项目的利润影响也最大，设计阶段的成本控制重要性为次之，建设阶段的成本管理影响为最小房地产开发成本的构成„

土地成本（约占项目总成本的30-35%左右）„

前期费用（约占项目总成本的2-3%左右）„

工程成本（约占项目总成本的50-55%左右）„

营销成本（约占项目总成本的5-8%左右）„

管理成本和财务成本„

从成本的属性来看，土地成本、管理费及财务成本在项目初期即可大部分确定，其波动幅度微小，可控性相对较小；前期费用、工程成本、营销成本则会因为项目本身情况、涉及复杂因素众多等而出现前后测差异较大的情况，如采取有效措施，则可压缩性（可控性）较强。因此，工程成本、营销成本是项目开发过程中进行成本控制的重点。尤以工程成本为重。目录一．项目不同阶段的成本管理内容二．项目建设阶段传统的成本管理模式三．全过程造价控制及合同管理四．论文一：精装修住宅项目设备材料选择与管理的成本控制五．论文二：二、项目建设阶段传统的成本管理模式1．传统成本管理控制的方法在国内，以前长期的传统成本控制方法为定额制，总的成本控制思想为概算控制施工图预算，施工图预算控制结算，最后工程竣工结算后通过审价确定结算价款。2．控制的手段概算定额或指标、预算定额、审价或近期开始的工程量清单。3．控制的实施通过概算定额和相关指标编制概算，作为项目总的成本控制目标，在概算成本内进行施工图设计，并根据施工定额编制施工图预算，在项目竣工后编制结算，并由审计单位进行审核。其中概算由设计单位或相关职能单位完成，施工图预算由建设单位或施工单位完成，施工过程中造价控制由建设单位和监理公司承担，结算由施工单位完成，审价单位审核。4．产生的问题各阶段编制的概预算缺少系统性的考虑，不兼顾前后不同阶段的工作，有时产生相互之间的冲突与矛盾；人为的将造价控制的全过程分割，导致相互间互不负责，缺乏总体控制责任者。5．效果由于缺少整体的考虑和系统的协调，往往最终结算超施工图预算，预算超概算，导致投资控制失控，建设方的投资效益差。目录一．项目不同阶段的成本管理内容二．项目建设阶段传统的成本管理模式三．全过程造价控制及合同管理四．论文一：精装修住宅项目设备材料选择与管理的成本控制五．论文二：三、全过程造价控制及合同管理1．全过程造价控制方法„

通过动态的造价规划确定项目的造价目标及各组成分部分项造价控制值；„

编制完善的工程量清单，并以此为核心编制招标文件，以利于在较为准确的实物量基础上进行充分竞标得到优惠的合同价款，合同价款应在造价控制值之内；„

通过加强对施工过程中的变更控制及合同管理，有效的控制变更价款；„

结算价为合同价款加变更价款，通过变更价款的控制，将结算价控制在造价控制值之内，从而实现造价的动态控制。三、全过程造价控制及合同管理2．全过程造价控制的系统流程1）根据企业投资目标、市场分析、项目定位等确定项目的造价总控目标；2）根据方案设计/初步设计编制相应估/概算，并从技术、设计、材料、造价各方面进行比选、分析，调整确定项目的分项概算实施控制目标；3）根据项目建设进度、造价控制目标，合理划分总包、分包、甲供等标段，建立工程发包系统架构，同时按分项概算实施控制目标、标段架构进行施工图及技术要求委托设计（限额设计）；4）编制总包、分包、甲供等各标段的招标文件，包括将图纸及技术要求转化为包含设计及技术要求的工作量清单；5）组织招投标工作，包括总包、分包、甲供等各标段工程，通过招投标获得有竞争力的合同总价；6）工程实施过程中的工程变更（包括设计修改、签证、技术核定单），以及工程变更估算；7）把工程变更估算与分项造价实施控制目标进行比较分析差异，如超出控制范围，则进行变更调整或调整分项造价实施目标，如在控制范围内则实施变更；8）工程结算，工程结算价为工程合同价加变更价，应在造价控制值之内；9）进行造价指数、指标分析，控制效果分析等，并纳入企业数据库，为以后项目制定造价总控目标和分项概算实施控制目标提供参考。三、全过程造价控制及合同管理3．全过程造价控制的手段根据包含设计及技术要求的工作量清单。4．造价控制全过程及合同管理的内容1）设计阶段2）招标阶段3）施工阶段4）竣工决算及保修阶段三、全过程造价控制及合同管理1）设计阶段a）根据项目的性质，明确各专业顾问的工作范围、界面及配合造价控制应注意的事项；b）编制各种设计方案的估算供选择方案参考；c）对概算进行优化，包括分部分项工程造价、技术、设计上的综合考虑，从而达到三者的统一。在此基础上不断调整概算，并最终确定调整好的概算。而调整概算内的分部分项工程造价将作为施工图或招标图设计的限额设计控制值；d）根据调整概算编制现金流量表（用款计划）；e）根据项目进度要求，合理的划分标段，并建立一个适应建设单位管理及进度要求的合同框架体系；f）根据合同架构提出各标段满足招标要求的设计深度及进度要求作为设计单位出图几招标依据。三、全过程造价控制及合同管理2）招标阶段a）编制每一招标工程的招标计划；b）编制招标文件（包括总承包文件、指定分包文件、独立工程、甲供设备及材料），其中包含投标须知、评标办法、合同条款、基本要求、计算规则、工程量清单等；c）编制招标工程的标底；d）做回标分析，包括计算上的复核、合约上是否影响标书要求的比较与分析，报价上是否有投标技巧分析及报价合理性分析等；e）发出回标疑问，解决回标中合同及商务上的疑问以减少合同及价格上的潜在风险；f）询标及合同、报价上的谈判；g）编制中标协议书；h）编制正式合同文件。三、全过程造价控制及合同管理3）施工阶段a）审核履约保函、保险以确保符合合同的要求；b）根据施工进度及工地发生的重要事项，提供中期付款建议；c）分析工程变更、提供其是否构成工期延误及费用增减之意见，计算变更金额，而后同施工单位达成一致意见；d）对拟定的设计变更作预评估以供最终变更与否的决策；e）在合同框架下审核、评估及洽谈施工单位之索赔；f）合同交底及参与工地例会，当场作合同的澄清；g）定期编制阶段造价报告，内容包括每个合同的概算价、合同价、至当月的变更汇总价、暂定款调整额、估算的决算价、至当月累计已付款项等；h）建立相关工程管理流程，如工程指令发放流程、招投标管理流程、中期付款审核流程、现场签证管理流程、设计变更管理流程等。三、全过程造价控制及合同管理4）竣工决算及保修阶段a）编制竣工决算书；b）提供工程缺陷的造价评估及扣款意见；c）发出最后的保修金付款建议；d）提供造价指标分析报告。三、全过程造价控制及合同管理5．全过程造价控制的实施主体建设单位具有一定专业能力的成本部或合约部，或者所聘用的专业投资监理来负责全过程的造价控制与合同管理工作。三、全过程造价控制及合同管理6．全过程造价控制的效果a）全过程造价控制是目前国际上最普通采用的建设成本控制方法；b）全过程造价控制能充分发挥市场竞争的优势，业主能得到最优的合同价格；c）全过程造价控制能有效的控制项目建设的造价；d）全过程造价控制有利于造价数据的积累、分析、共享及应用于造价全过程控制的各个阶段；e）全过程造价控制有利于对内外人员的管理，减少腐败现象发生；f）如建设方聘用全过程造价控制的专业单位，则业主与施工单位在发生经济往来时有一缓冲层，有利于在一旦发生经济纠纷时能得到更好的妥善处理；g）有利于业主、承包方、专业顾问单位管理水平的提高。目录一．项目不同阶段的成本管理内容二．项目建设阶段传统的成本管理模式三．全过程造价控制及合同管理四．论文一：精装修住宅项目设备材料选择与管理的成本控制五．论文二：四、精装修住宅项目设备材料选择与管理的成本控制1.实例说明在设计阶段，合理的设备材料选型选择是项目设备材料成本控制的基础1.1住宅暖通设备的选型实例分析a

户式小中央空调的选择b

中央除尘系统的选用c

地暖系统的选用d

卫生间采暖系统选用四、精装修住宅项目设备材料选择与管理的成本控制1.实例说明在设计阶段，合理的设备材料选型选择是项目设备材料成本控制的基础1.2住宅给排水设备的选型实例分析a

中水系统的选用b

净水系统的选用中央除尘系统的选用c

同层排水系统的选用d

热水器的选用四、精装修住宅项目设备材料选择与管理的成本控制1.实例说明在设计阶段，合理的设备材料选型选择是项目设备材料成本控制的基础1.3住宅装修设备的选型实例分析a

橱具的选用b

卫生洁具的选用c

地板及石材的选用四、精装修住宅项目设备材料选择与管理的成本控制1.实例说明在设计阶段，合理的设备材料选型选择是项目设备材料成本控制的基础1.4住宅主材选择的实例分析a

给水管材的选用b

排水管材的选用c

电线的选用d

阀门的选用四、精装修住宅项目设备材料选择与管理的成本控制1.实例说明在设计阶段，合理的设备材料选型选择是项目设备材料成本控制的基础1.5

实例说明住宅设备材料设计阶段经充分论证后的确定对于成本控制的重要性（避免施工的修改，避免因考虑不周而导致与销售、使用要求的矛盾）a

实例说明因卫生结具选型的修改及平面布置的修改，导致预留洞的改变，增加施工成本；因厨具电器选型的修改及平面布置的更改导致施工成本的极大增加；b

因卫生洁具选型中考虑成本而产生的疏忽导致品牌未能一致，与销售广告不符而产生的矛盾；厨具选型中对台面班材料选用的疏忽导致使用功能未能达到要求；家庭户式小中央空调选型中对负荷计算的偏小导致空调使用功能不能达到要求，带来许多交房后与小业主的矛盾。四、精装修住宅项目设备材料选择与管理的成本控制2.实例说明在项目施工阶段通过对设备材料采购、供货、安装施工的有效管理是项目设备材料成本控制的直接表现2.1实例说明需组织广泛全面的市场调研以获得最经济有效的市场信息；ab需要良好的市场信息网；需要不断更新的最新、最先进、最经济的新设备、新材料的信息；2.2

实例说明需制定严格周密的设备材料管理制度和操作程序并加以充分利用，以确定最经济、风险系数最小的供货合同。a需要有严格周密的内部管理制度和操作程序，以保证采购工作的经济有效性并预防腐败的产生；b需要对合同的高度重视，以确保合同的经济性和低风险性。2.3

实例说明需加强合同的管理与有效执行以确保设备材料安装施工过程的经济性。a有效组织供货的时间，避免不必要的损失并使得设备材料的运输保管的最经济性；b完善供货前的安装准备工作，以保证设备材料进场施工时的顺利和避免不必要的修改或整改。四、精装修住宅项目设备材料选择与管理的成本控制3.实例说明在项目动用前准备阶段，通过对设备材料验收、移交程序的严格、规范管理是项目设备材料成本控制的必要补充。实例说明目录一．项目不同阶段的成本管理内容二．项目建设阶段传统的成本管理模式三．全过程造价控制及合同管理四．论文一：精装修住宅项目设备材料选择与管理的成本控制五．论文二：五、论文二：精装修住宅项目设备材料选择与管理的成本控制一．事先控制—设计阶段设备材料的合理选型„„„„1．设备材料合理选型的重要性2．设备材料选型的前瞻性3．设备材料选型选择需具有一定的通用性4．设备材料在设计阶段的选型选择须考虑周全，切忌在施工阶段的过多修改五、论文二：精装修住宅项目设备材料选择与管理的成本控制二．事中控制—项目实施阶段设备材料的有效管理„1．在实施设备采购准备阶段，需组织广泛全面的市场调研获得经济有效的市场„2．在采购过程中，需制定严格