国内知名地产集团质量安全评估考核体系

质

量

安

全

评

估

体

系调

整

宣

讲2017年3月总述当今房地产市场竞争日趋激烈，为客户提供优质的产品是房地产企业在竞争中立于不败之地的基石。客户对产品质量效果的认可要求我们必须持续不断的强化质量意识，提升质量管控水平。质量安全评估是做好质量管控工作的一项重要管理手段，分为过程评估和交付评估两阶段内容，过程评估强调质量的过程监控，交付评估强调最终质量效果呈现，最终达到质量效果提升、客户满意的目的。在过去质量安全评估工作的基础上，2017年进一步优化、完善过程评估、交付评估的评估指标，使其评估更为合理、有效，质量更能满足客户的需求。我们的目标是让中海地产的质量管控水平位于行业前列，捍卫“工科中海”的美誉。目

录CONTENT第一部分质量安全评估体系概述第二部分质量安全评估体系调整宣讲第一部分质量安全评估体系概述一、适用范围及取样总则二、评估体系的模型设置（过程评估、交付评估）三、评估体系的层级设置四、评估体系的核心组成五、评估体系的目标（宏观目标、微观目标）六、评估体系的演变过程一、评估体系的适用范围及取样总则1、适用

范围《中海地产质量安全评估管理手册》适用于中海地产所有在建工程，包括全资项目以及非全资但中海负责经营管理的项目。2、取样总则1）随机原则：各质量安全评估取样的楼栋、楼层、房间、测点等，必须结合当前各标段的施工进度，通过图纸或随机抽样事前确定。2）可追溯原则：对质量安全评估的各项目标段结构层或房间的具体楼栋号、房号做好书面记录并存档。3）即时原则：质量安全评估目的是为了反映当前施工过程质量、安全现状，以对后续施工进行及时纠偏，因此要求针对在施工序进行全面实测。4）效率原则：在选取质量安全评估套房时，要充分考虑各分部分项的实测指标的可测性，使一套房包括尽可能多的实测指标，以提高评估效率。二、评估体系的模型设置-过程评估通过

5级评估+4个维度

建立起项目过程评估管理模型3.检查时间频率1.工程量的评估抽样自

查周评估月度评估综合评估巡检评估每天，100%每周一次每月一次每季度一次不定期自

查周评、月评对象是新增工程量，月度2套房，周1套房。综合评估不分新旧工作面，5套房。施工单位时工间程周评估项目部、监理频量率管工4.管理行为的评估对象月度评估程理2.工程系统评估范畴各分项工程抽查的指标：>

月度评估

>

季度综区域、地区施工

监理单位

单位系行项目部

地区统为综合评估周评估√√√√周评估第三方月度评估√√√√合评估≥总部巡检评估。（周评估内容较为系统全面）巡检评估综合评估√√总

部结果运用：

项目的过程评估结果最终均落实到各项目中去，实现质量安全过程管控。二、评估体系的模型设置-交付评估通过

时间横轴

贯穿项目交付评估管理模型。交付前90天35天15天以内视情况而定交付复查质量评估交付评估进度评估地区区域总部区域、总部三、评估体系的层级设置总部区域地区项目部、监理施工单位四、评估体系的核心组成周评估——主体：地区1234月度评估——主体：区域组织、地区参与综合评估——主体：总部组织第三方交付评估——主体：总部组织第三方评估管理组成五、评估体系的目标：宏观目标-双零检双零检管理导向：1.通过五级管理设置的抽样总量差异发布，逐渐强化承建商、监理部、项目部、区域地区四位一体化管理，最终实现

总部零检

的理想管理目标。2.运用多种检查模式：自检、复检、交叉检、各地区之间联合检、总部抽检，最终使得各项目工程质量达到

零检品质

理想目标。复检复检复检总部复检区域地区项目部监理承建商五、评估体系的目标：微观目标-指标达成以提升工程质量效果和客户满意度为目标，2017年指标确定如下：综合评估不低于88分，交付评估：毛坯不低于76分，精装不低于78分；

集中入伙期间户均问题数：毛坯交付不大于1条/户，精装交付不大于3条/户；

维修期维修指标：第一次考核指标第二次考核第三次考核后续考核期移交客关之前当月5日（含）前完成入伙

当月5日后完成入伙销项率销项及时率备注：90%95%90%95%95%98%98%98%98%下月开始第一次考核95%1、报修问题的数量统计，从上月19日至当月20日，作为一个月度考核周期；2、当月5日（含）之前入伙的项目，在当月考核销项率和销项及时率；当月5日之后入伙的项目，报修的质量问题在下月考核销项率和销项及时率；六、评估体系的演变过程质量安全评估体系是一个从无到有，从有到优的体系；随着外部形势及内部环境的变化，它必须不断调整、完善、发展，2013年：2014年：2015年：2016年：2017年：实测实量开始，只有混凝土、砌筑抹灰，安全文明风险提示。升级综合评估体系，建立质量安全管理体系。完善综合评估体系和质量安全管理体系。调整综合评估体系的内容：调整了过程评估的原则；调整了交付评估的体系。调整实测指标权重；增加淋水检查；增加结构闭水；调整交付评估的部分内容。本次调整的过程评估为V4.0版本次调整的交付体系为V3.0版新的评估体系自2017年4月执行。第二部分质量安全评估体系调整宣讲一、评估体系调整概述二、综合评估调整内容二、交付评估Ｖ3.0调整内容一、评估体系调整概述一、评估体系调整概述1、过程评估V4.0：1）周评估、月评估：评估原则不变，沿用以前的指引、记录表格等。2）综合评估：调整原则如下表原综合评估调整后综合评估检查模式固定检查：实测实量+安全文明+管理行为+关键指标固定检查+飞行检查：固定检查：实测实量（安排日程通知项目）；飞行检查：安全文明+管理行为+关键指标；只在拟检项目前一天中午12点之前通知项目，做好闭水、淋水准备工作。实测实量关键指标测区选2套房，检查新工作面A级风险不扣分，总计扣9.5分测区选5套房（4套新工作面+1套旧工作面）A级风险扣0.2分，总计扣12分；增加精装修施工工艺关键项指标。2、交付评估V3.0：调整原则如下表原交付评估调整后交付评估评估时间功能检查30天15天以内功能检查分散增加专项功能检查，并将功能检查集中分类：增加渗漏专项、水专项检查（地下室水功能+园区水功能）、机电功能专项检查计分原则精装：观感70%+实测20%+园林10%毛坯：观感60%+实测30%+园林10%精装：观感70%+实测10%+园林10%+专项功能10%毛坯：观感60%+实测20%+园林10%+专项功能10%专项功能：渗漏30%+水专项30%+机电功能40%二、综合评估调整二、综合评估调整1、实测实量优化变化点：1、实测实量测区抽选不区分新旧工作面；每个标段随机抽选5套房，新工作面4套、旧工作面1套；2、每套房可测分项指标测点满测，当测点不足按照“上下左右楼层户型”原则补测；无变化点：1、将以往测量总点数平均分配至5套房；2、测量方式不变，严格按照操作指引进行测量；3、可测最新工作面定义不变，主体结构拆模不少于2层楼层，砌筑/抹灰除样板楼层外不少于2层；4、实测合格率计算方式：5套房合格点数除以5套房实测总点数。二、综合评估调整2、实测实量点数调整毛坯实测调整前后实测总点数对比调整前总点数调整后总点数1026

1025二、综合评估调整2、实测实量点数调整调整实测分项点数：混凝土工程：防水工程：二、综合评估调整2、实测实量点数调整调整实测分项点数：砌筑工程：设备安装工程：二、综合评估调整2、实测实量点数调整调整实测分项点数：抹灰工程：二、综合评估调整2、实测实量点数调整调整实测分项点数：装饰工程：门窗及外墙工程：二、综合评估调整2、实测实量点数调整精装实测调整前后实测总点数对比调整前总点数调整后总点数768715二、综合评估调整2、实测实量点数调整调整实测分项点数：精装修工程：二、综合评估调整2、实测实量点数调整调整实测分项点数：门窗及外墙工程：二、综合评估调整3、管理行为指标调整1）、质量过程管理中【桩基工程检查项】，分值由之前的29分减少至20分；2）、质量过程管理中增加【叠图过程行为检查项】，分值为21分，故质量过程管理分值为96分；3）、组织管理中，工程管理部管理行为分值由之前的42分减少至30分。二、综合评估调整3、管理行为指标调整1）、质量过程管理中【桩基工程检查项】，分值由之前的29分减少至20分；2）、质量过程管理中增加【叠图过程行为检查项】，分值为21分，故质量过程管理分值为96分；3）、组织管理中，工程管理部管理行为分值由之前的42分减少至30分。二、综合评估调整3、管理行为指标调整-增加

叠图过程行为管理行为增加内容扣分标准1、机电综合管线叠图启动沟通会议记录（项目经理组织）；2、叠图管线碰撞、问题等记录及优化调整会审确认表（应有设计院、设计部、合约、项目签字确认）；1、机电综合管线叠图启动沟通会议记录3、成果图纸会审确认表（应有设计院、设计部、合约、

（项目经理组织）未记录的扣3分；项目签字确认）；4、成果图电子档发总部备案邮件截图；2、叠图管线碰撞、问题等记录及优化调整会审确认表未会审确认扣5分；机电综合管线叠图过程资料30分叠图过程行为30分5、室内部分，根据项目施工节点进度情况，机电管线3、成果图纸会审确认表未会审的扣5分；通道需按照综合管线叠图精确位置预留预埋，施工时

4、成果图电子档发总部备案邮件截图未间是在结构主体施工同步配合。因此要求楼盘机电叠发送扣3分；图完成时间不得晚于桩基础开挖完成时间，包含审图

5、室内部分未按要求施工的扣5分。通过时间在内。同时满足各机电工程招标使用。室外部分，室外综合管线叠图优化时间在室外综合管网招标前10天完成。二、综合评估调整4、关键指标增加-精装修施工工艺扣分标准关键指标增加内容A级B级C级墙地砖：存在断裂、划伤、破损；石材：存在色差、空鼓、开裂、破损、返碱或者锈斑；1、墙地砖/石材1-3处

4-6处

7处及以上1-3处

4-6处

7处及以上1-3处

4-6处

7处及以上抛光砖上墙:背面未清理干净、背面未滚涂界面剂或粘接剂、未采用粘接剂铺贴；表面破损、划痕、断裂；马桶使用痕迹及异味；浴缸存在安装不牢固、破损、修口设置不合理

；2、洁具（台盆、马桶浴缸等）基层：木地板基层找平不平整（＞3mm）或起沙或存在渗漏；精装修施工工艺3、木地板起鼓、异响、冒灰、拼缝过大（＞0.5mm）、破损及划伤；工序：木地板已安装区域存在乳胶漆修补、打磨的或存在湿作业施工；入户门安装不牢固、启闭不严、异响、变形、破损；4、入户门\室内门\门户内门安装户内门基层木板未作三防处理，卫生间门套线未落在门槛石上，户内门不牢固、启闭不严、异响、变形、破损；1-3处

4-6处

7处及以上1-3处

4-6处

7处及以上窗门窗启闭不严、异响、变形、破损、玻璃划伤、外窗有渗漏痕迹；门槛石或挡水坎未先铺、或未采用湿贴工艺，或门槛存在渗漏；干湿分区卫生间，淋浴区挡水坎未先施工；5、卫生间地面二、综合评估调整5、关键指标记分原则变化点：区分调整前调整后A级风险不扣分-0.2分B级风险-0.3分-0.3分C级风险-0.5分-0.5分1、A级风险纳入正常扣分范围；2、增加精装修施工工艺5个检查分项；3、关键指标累计扣分增加至12分。无变化点：1、【关键指标】测区选择/检查方式与之前保持不变；二、综合评估调整6、启用飞检制度变化点：1、【安全文明】、【关键项指标】、【管理行为】采用单独飞检方式；2、飞检项目采用前一天中午12点之前电话通知做好相关闭水、淋水准备工作，不再提前编排发布行程计划；3、4个及以上项目的城市公司2次飞检完成，4个以下项目的城市公司1次飞检完成；4、飞检项目安排原则：优先安排关键工序施工的项目，即：城市公司中某个项目或标段进行“地下室防水／后浇带隐蔽、卫生间／阳台防水、外窗安装及塞缝、屋面防水”施工及隐蔽时为该城市第一个飞检项目。无变化点：1、【实测实量】评估检查模式与之前保持不变，仍然提前编排及通知项目实测计划。二、交付评估V3.0调整内容1、防渗漏专项检查2、地下室水功能专项检查3、园区水功能专项检查4、机电工程专项检查交付评估体系调整的目的：

为进一步提升工程质量效果，提升客户满意度，在《工程质量交付评估手册》（V2.1）的基础上，调整交付评估体系，本次调整为V3.0版

关注维度：重点从房屋渗漏和机电功能两方面调整交付评估体系。1、交付评估体系房屋交付评估100%1）体系架构调整实测实量工程观感园林景观专项功能10%10%毛坯20%

精装10%毛坯60%

精装70%户内观感防渗漏专项检查水专项功能检查(30%)机电功能检查(40%)（30%）80%公共部位±0.00以上地下室水专项10%屋面、厨房卫生间阳露台、外墙外窗外立面室外雨水室外消防水室外污水10%V3.0增加防渗漏专项检测、水专项功能检查和机电功能检查。2、交付评估体系调整1）、交付评估得分中增加机电、防渗漏、水专项（10%）的权重2）、机电、防渗漏、水专项采用A、B、C三个等级量化，

1-3处（扣2分）、

4-6处（扣3分）、

7处及以上（扣5分）3）、权重占比机电工程专项（4%）机电、防渗漏、水专项（10%）防渗漏（3%）水专项（3%）防渗漏专项检查1、检查内容防渗漏专项检查卫生间、阳台屋面、露台外窗、外墙厨房（若需要）2、检查标准1-3处（扣2分）4-6处

7处及以（扣3

上（扣5屋面、露

1、项目/标段交付评估内屋面所对应的下部每个自然间内发现一处渗漏现象，则项目/标段交付评估屋面蓄水试验检查判定为不合格，未发现渗漏现象即判定合格。所有楼栋屋面全检台分）分）项目/标段交付评估内楼栋随机选取2栋楼，每栋楼的上、中、下部各选取1层，共抽选6层；如只有1栋楼时上、中、下部各选取2层，共抽选6层；别墅按3套抽取（3套房内所有卫生间、阳露台全数进行蓄水试验）蓄水试验1、所有蓄水试验楼层内的卫生间、阳露台墙体四周及对应的下部每个天花发现一处渗漏现象，则项目/标段交付评估卫生间/阳露台蓄水试验检查判定不合格，未发现渗漏现象即判定合格。（注：精装修交付项目需拆除吊顶对天花进行渗漏情况检查。）1-3处（扣2分）4-6处

7处及以（扣3

上（扣5卫生间、阳台分）分）项目/标段交付评估内楼栋随机选取2栋楼，每栋楼的上、中、下部各选取1层，1、对选定淋水试验楼层及淋水试验覆盖到的楼层外窗/外墙部位周边发现一处渗漏现抽选6层，每层抽选3个外窗，共18个外

1-3处象，则项目/标段交付评估外窗/外墙淋水试验检查判定不合格，未发现渗漏现象即判定

窗；如只有1栋楼时上、中、下部各选取2

（扣24-6处

7处及以（扣3

上（扣5淋水试

外窗/外墙验合格。层，抽选6层，每层抽选3个外窗，共18个

分）外窗；别墅按3套抽取（每套房内选取4个外窗，共12个外窗进行淋水试验）

。分）分）2、检查标准1、屋面地面起砂、开裂、排水坡度不符合要求。2、屋面地面分割缝未按规范要求设置，分割缝宽度、间距、封堵不合理。屋面、露

3、出屋面楼梯口部位内外高差不足，存在倒灌风险。1-3处（扣2分）4-6处

7处及以（扣3

上（扣5同蓄水试验台4、出屋面管道/屋面女儿墙根部四周防水收口不规范，存在收口部位开裂、卷材脱落、根部未加强处理、高度不足。5、屋面烟道烟帽洞口未设置必要的挡雨措施，存在雨水倒灌的风险。分）分）1、防水基层不平整、凹坑、夹渣等问题未处理直接施工防水涂料。2、防水层起粉、鼓包、不平整、脱落。防渗漏节点工艺检查3、防水层高度不满足规范要求（现场实测）。4、管道、墙体根部四周防水收口不规范，存在收口部位开裂、防水层脱落、根部未加强处理、高度不足。1-3处（扣2分）4-6处

7处及以（扣3

上（扣5卫生间、阳台同蓄水试验分）分）5、阳露台处滴水线、鹰嘴未设置或设置不到位。6、给排水管接头处密封不严、漏水。1、滴水线、鹰嘴未设置或设置不到位。外窗/外

2、空调孔预留部位存在外高内低现象。1-3处（扣2分）4-6处

7处及以（扣3

上（扣5同淋水试验墙3、外门/窗型材外泄水孔堵塞或无泄水孔。4、外门/窗密封胶存在脱落、密封不严、开裂现象。分）分）现场淋水示意图：压力表地下室水专项检查1、检查时间地下室水专项检查时间与交付评估时间同一天进行。2、检查内容地下室水专项检查排水沟集水井顶板/外墙/底板后浇带、伸缩缝3、检查标准1、排水沟位置、间距设置是否合理并与设计图纸核对是否相符；1-3处（扣2分）4-6处

7处及以2、排水沟找坡是否合理，是否存在积水无法排出；3、排水沟是否堵塞，有垃圾、杂物、污泥等；周边收口不到位，井盖松动异响。项目/标段交付评估内所有地下室排水沟排水沟功能集水井功能（扣3

上（扣54、

全检分）分）1、设备房（消防控制室、水泵房、发电机房等）、电梯基坑旁、高低压配电室电缆沟旁等应设置集水井或直排管道1-3处（扣2分）4-6处

7处及以项目/标段交付评估内所有地下室集水井全检（扣3

上（扣52、集水坑的设计深度应满足使用功能、排污泵安装高度要求应满足规范要求3、坑内干净，不得有建筑垃圾、杂物、污泥等地下室水专项分）分）4、排污泵无法手动、自动启动测试功能正常地下室顶板/

1、地下室顶板、底板、外墙是否存在渗漏现象未处理1-3处（扣2分）4-6处

7处及以项目/标段交付评估内所有地下室顶板/外墙/底板全检底板/外墙渗

2、地下室顶板、底板、外墙渗漏处理方式不符合要求（扣3

上（扣5漏3、地下室顶板、底板、外墙渗漏形成污染痕迹未处理分）分）地下室后浇

1、地下室后浇带、伸缩缝位置是否存在渗漏现象未处理带、伸缩缝

2、地下室后浇带、伸缩缝位置渗漏处理方式不符合要求位置渗漏

3、地下室后浇带、伸缩缝位置渗漏形成污染痕迹未处理1-3处（扣2分）4-6处

7处及以项目/标段交付评估内所有地下室后浇带、伸缩缝位置全检（扣3

上（扣5分）分）园区水专项检查1、检查时间园区水专项检查时间与交付评估时间同一天进行。2、检查内容及原则园区水专项检查室外消防水系统室外雨水系统室外污水系统3、检查标准1、排水沟排水设置是否有阴阳井盖（井盖不在同一界面上）2、排水沟找坡是否合理，是否存在积水无法排出3、园区路面坑洼积水/排水口堵塞、破损1-3处（扣2分）4-6处

7处及以（扣3

上（扣5室外雨

室外雨水系水系统

统项目/标段交付评估内所有室外雨水系统全检分）分）1、消防水池/水箱储水量、自动进水阀进水功能不正常2、消防水池/水箱低位报警功能不正常3、稳压系统失压自动运行补压测试不正常消防水系统【水池/水箱】1-3处（扣2分）4-6处

7处及以（扣3

上（扣5项目/标段交付评估内所有消防水系统水【水池/水箱】全检分）分）4、机房内未设置有效排水，北方项目未有防冻措施室外消

消防水系统

1、控制柜的手动、自动功能能正常启泵测试及切换测试防水专

【消防泵房

2、双电源切换功能测试正常1-3处（扣2分）4-6处

7处及以（扣3

上（扣5项目/标段交付评估内所有消防水系统【泵房】全检项】3、手动测试消防水泵增压功能正常，消防控制室远程测试启泵功能正常分）分）1、手报起泵测试正常2、消防水系统试验栓压力值100米以下高层≮0.07Mpa，100米以上高层≮0.1Mpa.）3、机房内应设置有效排水，北方项目应有防冻措施1-3处（扣2分）4-6处

7处及以（扣3

上（扣5消防水系统【消火栓】项目/标段交付评估内所有消防水系统【消火栓】全检分）分）1、污水泵房应建成单独构筑物，并应有卫生防护隔离带室外污

室外污水系

2、污水水泵的启闭,

应设置自动控制装置1-3处（扣2分）4-6处

7处及以（扣3

上（扣5项目/标段交付评估内所有室外污水系统全检水专项统3、随机抽取雨水、污水管井各5个，管井是否歪斜、支管接驳是否密实收口、是否有垃圾、是否有积水分）分）机电工程专项检查1、检查时间机电工程专项检查时间与交付评估时间同一天进行。2、检查内容机电工程专项检查供配电工程智能化工程电梯工程消防工程2、检查标准1、对照系统图元器件功能参数是否一致；户内配电箱

2、手动测试漏保按钮功能是否正常；3、标识线路标识清楚；1-3处（扣2分）4-6处

7处及以（扣3

上（扣5分）分）1-3处（扣2分）4-6处

7处及以（扣3

上（扣51、设备安装不牢固；2、厨电功能测试不正常厨电分）分）同户内观感检查楼栋/房号1、测试开关回路标识与所控灯具是否相符；开关/面板

2、收口美观、无大面污染；3、安装歪斜、收口不密实、破损等现象1-3处（扣2分）4-6处

7处及以（扣3

上（扣5分）分）供配电工程1、插座相序测试：左零右相，接地在上有误、短路保护测试存在故障；2、收口美观、无大面污染；3、安装歪斜、收口不密实、破损等现象1-3处（扣2分）4-6处

7处及以（扣3

上（扣5插座分）分）1、井内照明开启是否正常；楼层公共部

2、配电箱门开启是否达到90度；1-3处（扣2分）4-6处

7处及以（扣3

上（扣5位竖井电气

3、配电箱内断路器及空开手动测试漏保按钮按钮功能是否正常；设备同公共部位检查楼栋/楼层4、根据消防电气设计，楼层非消市电自动切换功能正常；5、井内无积水及大面无污染；分）分）1、电房内降温及通风设施安装完善，启动运行是否正常；2、测试市电与自备电源互锁及切换功能是否正常；3、机房内无大面污染1-3处（扣2分）4-6处

7处及以（扣3

上（扣5地库配电室及发电机房抽检交付区域内地下室及相关设备房分）分）2、检查标准1-3处（扣2分）4-6处

7处及以（扣3

上（扣51、可视对讲机与单元门口机及管理中心机测试功能不正常、按键开锁功能是否正常；2、收口美观、无大面污染；可视对讲分）分）同户内观感检查楼栋/房号1-3处（扣2分）4-6处

7处及以（扣3

上（扣5紧急呼叫按

1、与监控中心联动测试是否正常；钮2、收口美观、无大面污染；分）分）1-3处（扣2分）4-6处

7处及以（扣3