买房知识大全

买房知识大全买房知识大全买房知识大全xxx公司买房知识大全文件编号：文件日期：修订次数：第1.0次更改批准审核制定方案设计，管理制度教你如何看户型！！一、总原则：功能分区，清晰合理

宜：动静、洁污分离，室内“交通”便利。

1．起居室、餐厅、厨房是住宅中的动区，应靠近入户门设置；卧室是静区，位置应比较深入，以保证居住的私密性；卫生间设在动区与静区之间，以方便使用；

2．卫生间属污区，厨房、餐厅属于洁区，应适当分离；

3．室内交通线便捷；

4．面积标准较高的户型应设储藏空间。

忌：

1．功能分区不合理；

2．室内交通线太多；

3．对着起居室的卫生间无前室；

4．卧室门朝客厅敞开；

5．四居室的户型主卧室不带专用卫生间以及无储藏空间；

6．各功能空间面积比例不当；

7．跃层户型室内楼梯的位置不当；

8．入户无过渡空间。

二、各功能空间分原则：尺度合理、便于使用。

起居厅

宜：

1．宽敞、明亮、通风、有较好的朝向和视野，采光口和地面比例不应小于1／7；

2．由于起居厅兼交通厅，所以在厅中的门应尽可能减少，留出足够摆放家具的稳定空间；

3．厅宜做成长方形，其宽度不应小于3．3米，深宽比不宜大于2；

4．若入户为起居厅时，宜在入口处设一过渡空间，以增加户内的私密性和满足使用功能的需要。

忌：

1．起居厅大而不当，即面积标准高而居住水平不高，如对着起居厅的门多，起居厅无稳定的空间；

2．起居厅的采光口小或采光口凹槽深，使起居厅较暗；

3．起居厅视野差，起居厅窗不应正对墙面；

4．起居厅的形状不好或尺度不合理。

卧室

宜：

1．主卧室最好有好的朝向，宽度不宜小于3米，面积大于12平方米；

2．大面积户型的主卧室应带一个专用卫生间；

3．如户内仅设一个卫生间，那么卫生间应放在主卧室附近；

4．次卧室的面积宜大于10平方米。

忌：主卧室的宽度小于3米或面积过小。

餐厅

宜：和起居厅空间宜相对独立，既有关系又有分隔；如独立设计，最好做成明餐厅，净宽度不宜小于2．4米。

忌：

1．餐厅面积过大或过小；

2．正对卫生间；

3．远离厨房。

厨房

宜：与餐厅密切联系，直接对外采光通风；净宽度不应小于1．5米；厨具按洗、切、烧的顺序合理布置；宜带一服务阳台；灶台的预留位置便于安装抽油烟机。

忌：宽度不够，影响操作。

卫生间

宜：

1．带浴缸的卫生间净宽度不得小于1．6米，如为淋浴则净宽度不得小于1．2米；

2．对着起居室的卫生间应设前室，将洗衣机放在前室内；

3．卫生间的大小与整幢户型的面积标准相一致。

忌：

1．卫生间距主卧室远；

2．空间过于狭窄，影响洗浴功能。

阳台

宜：为了保证起居厅有良好的视野和采光，阳台栏杆高1．1米，但其实体的栏板应降至850至900毫米（上加横栏杆），或将封阳台的围护结构做成全透明或部分透明。起居厅也可做成落地窗，外加透空栏杆。

忌：实体栏板太高，影响采光及观景。给予购房者的几点提醒：怎样选择户型合理的房子（一）根据使用选择户型

对于住宅的户型，消费者应如何选择呢住宅的户型按平面组织可分为：独幢公寓、二室一厅、二室二厅、三室一厅、三室二厅、四室二厅等。按剖面变化可分为：复式，跃层式，错层式等。消费者在挑选时，应结合平面、剖面一起考虑。对于一室一厅、二室一厅、二室二厅等户型，因主要的目的是满足使用功能，且面积控制紧张，故应选择剖面上无大动作的设计。对于独幢公寓、三室二厅、四室二厅等高标准住宅，剖面上应有变化才好。若全从一个标高上展开，空间感觉较死板，而且也需要一些走道。若能结合剖面变化，水平走道会减少，空间也多了一个层次。所以消费者在选择此类住宅时，应选择剖面有变化设计。从户型结构分析，超大户型与超小产型的设计不是大众的需求对象，而面积大小适中、居室功能分开、双厅双卫双阳台的户型设计较受欢迎。

目前较为流行的跃层设计及外廊式厨卫设计则得到更多消费者的青睐，销售前景看好。

（二）各地户型各有差异

由于历史的原因，各地的房产户型存在着差异，相比上海、深圳等城市，北京的户型设备确实是相对落后。其中主要是两方面的原因：首先是北京对限高、楼距等要求十分严格，出于容积率的考虑，发展商为了尽可能多出面积的考虑，发展商为了尽可能多出面积，只好牺牲了户型的合理性；另外，由于从前北京住宅市场消费主体是集团购买力，在购房时更多考虑的是住宅面积和居室数，对户型的要求不太高。这也使发展商忽略了居室户型的完善与创新。缺少市场的压力，自然使北京的户型设计缺乏新意，落后于南方城市。

（三）室外景观成新宠

客户在购房时，住宅的面积、居室数、朝向、内部布局都是应该考虑的重要因素，但目前客户挑选住房时有一个新的趋势，即客户选房时对居室朝向有逐渐淡化的倾向，而对室外景观的重视程度正日渐加强。如果室外景观优美，即使传统上让为较差的朝北户型也会受到认可。这主要是由于现在人们工作繁忙，白天较少有时间在家休息，加之空调等电器的普及，人们对日照等自然条件的要求有所减弱，而对优美景色的需求却在增强。

（四）先厅后卧，顺序选择

客户在购房时考虑居室各部分的优先顺序是：第一看起居室（厅）是否好用，包括厅的面积、布局等；第二是主卧室的合理性，如面积、采光条件、居室私密性；第三是相对独立的餐厅的功能；第四考虑的是厨房的环境，一个宽敞好用的厨房，往往比次卧室更为客户所看重；第五才是次卧室（书房、客房）；最后考虑阳台。

另外，在厅的选择和设计时，面宽也是一个较为关键的因素。面宽大小会给使用带来极大不便。一般应在３．９米以上较为适宜，至少也应满足３．６米。买房杀价的心理学技巧1、

隐藏对所看房屋的喜爱程度，再有好感也不要轻易流露，越是漫不经心房东就越心虚自己挂的房屋价格是不是合理，方便后面的杀价。

2、

言谈中对房东透露已看中其他房屋被已准备付定金，但也很喜欢此套房屋，流露出左右为难的样子窥探房东的卖房诚意度，如果是很诚意出售势必强力推荐自己的房屋，这时就可以慢慢杀价了，切记表演一定要逼真要在一定的范围内杀价，把握好度不要太过火，否则会适得其反。

3、

告知房东已经付了其他房子的定金50000元，如果违约不买的话房东会把定金没收，但自己确实很喜欢你这套房屋，看能否便宜点补偿已付但将被房东没收的定金。

4、

告知很喜欢此房屋，但要等自己的房子还出售后才能买，要求付款时间推后，一般的房东都不会同意，这时就退一步说要贷款或垫资但都需要额外的费用，商榷能否共同分摊，其目的也是为了降低房价。

5、

列出房屋的众多缺点但又要表露出比较喜欢的状态而犹豫不定，逼房东自动降价。但列出房屋的缺点时一定要向房东流露出自己对此套房屋很感兴趣，不然房东会认为你没有诚意而断了回旋余地。房屋缺点概括：交通不方便、交通方便但太吵、周边配套设施不全、周边配套设施全但太杂乱、物业管理比较差、物业管理好但管理费太高居住成本高、楼层低蚊虫多采光差、楼层高出入不便噪音大、朝北日照不足朝西西晒严重、朝南虽好但有可能看不到景观、毛坯房自己装修很麻烦、装修房又不喜欢他的风格装修时还要花钱敲掉等

6、

告知自己真的很满意，但家人、老公和老婆不是很满意，希望价格便宜点可以说服他们，最好现场打电话跟家人商议争吵上演一场苦肉计，越逼真效果越好杀的价格也越理想。

7、

告知自己可以一次性付款而缩短交易周期，但自己又不太想把一大笔资金变成死钱，除非有便宜的价格，这对急需资金周转的房东最为生效。

8、想法知道房东的电话，让自己的家人扮成中介公司业务人员推荐他楼下或楼上的房子给他问他买不买，但是价格一定要比他在卖的房屋的便宜，其目的是让他知道产品的有竞争性，塑造竞争对手。

9、

擅用手机。在杀价的过程中你的手机响了，有其他中介公司业务员给你推荐一套跟此套房屋相同小区，面积、楼层相仿但价格便宜得多的房屋，在通话中表示立即就可以定，此时如果房东愿意挽留或者着急表示有杀价的空间。

10、

擅用房产广告。事实胜于雄辩，用数据说话。极力找到看中的房屋在市场上的广告价格，一般来说房产中介公司在媒体上广告价格都比房东的挂牌价低，用此打击房东告知整个市场上都以这个价格在出售他的房屋，以此摧毁房东的最后心理防线达到杀价的目的。

11、

随身带着50000元现金，说只要价格便宜到自己的心理价位就立即付定金，这是杀手锏，房东都是见钱眼开不见兔子不撒鹰。

12、如果实在杀不下来，不要留恋与不舍，立即拔腿就走，让房东担心失去你怎么一个诚意的客户而立即让价，这叫欲擒故纵。房价高要杀价有道二手房杀价二十四招全攻略“漫天要价，就地还钱”，意思是说：讲价要狠，心软则败。杀价是一门大学问，它如三军作战，攻心为上。大至外交谈判，小到日常买菜，都要讲价还价一番。因此掌握一些讲价技巧，不但可以为自己省钱，而且还能自得其乐。

但买房子的不同之处在于，买卖双方是内行与外行之间的较量。由于对方多是卖场高手，而购房者充其量是业余爱好者，往往处于不利地位。但话虽如此，咱们也大可不必单长人家的威风，倒是更应学会“在战略上藐视敌人，在战术上重视敌人。”买房杀价二十四招第一招：不要表露对物业有好感，让对手不知道你的意图，无法争取主动。

第二招：告知对方已看中其他物业并付定金，看对手是否愿意开出更有吸引力的价格。

第三招：告知对方已看中其他物业并已付定金，但亦喜欢此物业，是否能再便宜点以补偿已付出不能退还的定金。

第四招：告知对方已购置物业，但要等现有物业出售后才能买，因此要求卖方在付款方法上再优惠些。

第五招：不停地找物业的缺点，要求降价。

第六招：告知自己很满意，但家人有其他的想法，如果房价便宜则可以解决问题；或者表现出强烈的购买欲望，迫使对方降价格。

第七招：告知准备一次性付款，要求最优惠的价。

第八招：带着5000元，说只要售价合适就马上决定购买。

第九招：如果实在谈不下去，不防抬腿就走，让卖方担心失去你这个有强烈购买欲的客户。

第十招：与其他物业的价格作比较，要求对方再降价。

第十一招：告知能力有限买不起，要求再便宜一点。第十二招：告知资金在外地或外国，购房款需慢慢支付，以争取更优惠的付款条件。

第十三招：告知物业管理费太贵，不能支付，要求送物业管理费。

第十四招：告知自己现金积压在股市或其他生意上，想购置房子，但希望付款条件或售价能更优惠些。

第十五招：告知这房子是别人送给自己的，自己不想掏钱买，因此预算有限，就这么多钱，不卖就算

第十六招：告知从朋友处已知有多少优惠，要求同样的待遇。

第十七招：告知自己没有找代理行，直接与开发商交易希望能免佣金。

第十八招：与谈判人员、销售人员成为朋友，凭交情争取拿到该项目的最优惠的价格。

第十九招：找多位不同的销售代理，试探销售价的最低价，或声东击西，探知更便宜的价格。

第二十招：要求开发商给毛坯房的价，同意后再要求提供装修。

第二十一招：先选一个比较次一些的单元把价格谈好，再要求以同样的价格买更好的单元。

第二十二招：告知自己买此物业主要想用于出租，但因自己不在国内也没有时间，借此提出是否能帮助出租事宜，并要求送装修及家电.第二十三招：告知自己有不少朋友也会跟着自己买，只有最优惠的价格才能带来更多买家。

第二十四招：记住，比购房者的时间更宝贵的是房产商的时间，故意拖延时间，慢慢磨，主动权在自己手上，每次都要求更便宜的价格。切勿因担心“过了苏州无艇搭”，而急于下订。二手房买卖杀价秘笈二手房的优势恰好是我们买二手房时的杀价关键点，一是信息优势。

二手房比新房的优势最大的一点来自信息均衡，不象新房那样存在相当多的无底洞。二手房的价格是有评估依据的,我们可以从毗邻地带的租赁价格新房出售最低起价二手房公示价格来判断所购买的二手房价是否可靠，换句话讲，二手房的价格泡沫是可以通过比较衡量的。这里有一个经验值，商品性二手房价格最合理的区间在周边新房价格最高者的三分之二，其他类型的如公产房/小产权房则视地段及保障程度有较大差距，年纪较大的老龄商品房大约相当于当地新房均价的一半。

走出这个范围，你就应该借助于其他方法谈个理想的价位。

二是出卖方弱点比较容易找出

我们大约可以从出卖方的有关信息找出谈价优势，如出卖方急于出手的原因，有些是移居外地或出国，因而急用现金，这个时候如果一次性付款可以谈到较大的折扣；现阶段房价出现下行趋势，对于炒房者出货，也可以通过付款条件及类比因素谈价。

对于二手房，装修投入是个沉落成本，买家可以以不含装修的价格来成交，挑剔其装修无用或装修陈旧等都会导致价格略有下调。

买卖双方的身份在谈价时也有必要用一用，大家都是普通人，因而不要象开发商那样吃价，现在的二手房价大约都翻了一番，所以通过表情与达意，有时可以谈落一些价格。

三是出卖方拿出价格理由的部分都可以市场性原因找出反方证据

出卖方提出的售出价大约会说到：地段优势出租价格或已经带租约同类地段新房与二手房较大的价差市政变化让房子变得稀缺而有效可卖可不卖的说法等等。

说到地段,你可就其出价翻了一番来回击，相当证明了卖方将升值回报全拿走了，至少应该留有余地，让二手房东也有个相关的回报；对已带租约，一是不定性存在，二是租价可能不大合理，最大的回击手段是你买二手房的主要考虑是自住而不是出租；对于二手房与新房的价差，你还是应该着眼于对方的投资价值在价格里已经有依托，并且新房也在下调；基于购买当时的时间，现在有些地段市政发生的革命性变化，导致二手房出卖人会喊出较高价格，并打出可卖可不卖的姿态，你应着眼于你买二手房，一是手头紧，但确实需要买房，再加上买了后也对市场价格回调有所担心，因而在买入时适当考虑一下这一情形。

四是出价方式的谈判技巧

许多二手房价格是以包价出现的，即双证及过户费由对方出，买受人仅仅承担二手房的买价，而事实上售价里含有办证过户等手续费用在内并略有上浮。

方法是先通过第一个技巧权衡对方的出价合理性，如果出价比较合理,而权证费用加入到购买成本的时候，价格还是可以承受，则可以将权证费用转为由买受人承担，在这一前提下再与对方商谈成交价格。封死对方靠代办过户来提高单位售价的路径。

合同二手房还应该剔除掉提前还贷的有关费用不要计入到买卖价中，这个应该是房东自主完成的事项。

五是对于非完全性商品房的附加谈判技巧

有些房子做为二手房是可以买入的,但与一般性商品房有差距，这个时候主要从法律方面权衡买卖的合法性，买后你的权益如何得到保障；同时这类房子的价格一般仅仅是二手商品房的三分之二，所以要综合判断以后再行成交。而且，这类房子房东的底气不是很足，尤其是当下房价有下降趋势，你可以大胆杀价。

二手房怎么买不会吃亏

八大招数一一看过来

第一招：地理位置是关键

地段好坏决定房屋的未来升值潜力。对于购买二手房纯居住人群来说，可以尽量选择那些离车站、地铁较近，周边商业氛围较完善的区域买房，这样不但上、下班较便利而且买菜、购物等也会十分方便。

对于购买二手房长期投资人群而言，最好选择在商圈成熟、地段较好、交通便利区域买房，因为随着商圈的不断成熟其二手房价值也会充分体现出来，同时如果房屋业主以租代售的话，其投资回报收益也将较为可观。

第二招：房屋质量看周详

房屋质量是买房时十分重要的一个考核因素。就目前北京二手房市场而言，上世纪80年代的二手房普遍较多，由于这些二手房年代建成较久，使用时间较长，因此可能存在管线老化或走线不合理、墙体爆裂或脱皮明显、天花板经常渗水、防水防火性能较差等状况，因此购房者在选购二手房时应注意这些因素。

第三招：户型面积要选好

上世纪80年代期间的二手房普遍户型面积较小且通风采光也有其局限性，而上世纪90年代以后建成的房屋户型开始逐渐合理化。因此，购房者在购买二手房时要尽量选择自己更看中的那一方面，如首次置业者可以选择那些户型小、总价相对较低的二手房过渡；而白领、上班族则可以购买那些户型相对较宽敞的二手房。

第四招：房屋产权验仔细

在二手房交易过程中经常会出现因产权不清导致的纠纷，因此了解清楚房屋产权状况是十分重要的。

首先，弄清楚产权证上的房主与卖房人是否为同一个人并要求卖方提供合法证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。其次，确认产权证所标注的面积与实际面积是否相符，向有关房产管理部门查验所购房屋产权来源与其合法性。第三，确认产权的完整性，查验房屋有无债务负担，有无房产抵押，包括私下抵押、共有人等等。当购房者仔细验明所购房屋产权性质之后方可安全购买，以免日后发生纠纷。

第五招：装修结构弄清楚

二手房大都带装修，对于购买后立即入住的购房者来说着实可以节省一笔不小的装修开支。但是对于想要重新装修的购房者来说，就要将其最初购买时的装修情况弄清楚，已经装修过的地方是不是需要全部打掉，最好了解其住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，也好便于重新装修。

第六招：屋内配置细查看

购买二手房时，屋内的部分配置(沙发、衣柜、空调、床、燃气灶、热水器、电话等)，通常情况下业主都会折价或半卖半送给购房者。这时购房者切不可贪图小利，一定要仔细查看这些物品是否能用，再考虑购买与否。

第七招：物业杂费看真切

算算居住费用水、电、气的价格，观察这些费用如何收取是上门代收还是自己去缴，三表是否出户。看看所购买房屋的物业管理费收取标准是多少；小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心；小区绿化工作如何；了解物业管理公司提供哪些服务。同时，自驾车族还要查看其车位的费用。如果是高层塔楼还需观察电梯的品牌、速度及管理方式，如何收费等，将这些杂七杂八的费用搞清楚才能够安心购买。

第八招：探访邻里是否和睦

邻里之间是否和睦关系到购房者日后的居住生活状态，好的邻居会让你生活愉快。通过衣着和生活规律判断在此居住人们的社会层次，拜访楼上、楼下、左左、右右的邻居，了解他们在此居住是否顺心。这样，不但能够提前与邻里之间打好基础以便日后好相处，同时亦能知晓购房者所购买房屋的整体居住氛围与自身需求是否相符。签订房屋买卖居间/定金注意事项

最近买卖了几套房子，都是通过中介，总结了不少经验.

首先在签订正式买卖合同前，一般都会签一个居间和定金合同。一般来说买方要交付定金给卖方，而买方会将房产证交给中介或买方，表示立约的意象。

居间合同的定金：

有的中介合同说明了“定金由中介保管”，买家要注意了，一般来说定金都是由卖方交到买方手中，如果合同中有这个条款，卖方就比较被动，在没有收到定金现金的情况下，居间合同仍可能成立。卖方可以要求中介将此条款改为定金交付买家

居间合同关于中介的报酬：根据合同法的规定，房产中介的服务属于居间服务，如果房产中介不能促成交易，不应该收取报酬，只能收取因为联系买卖双方而发生的费用。现实中，房产中介往往为了保护自己的利益会在居间合同中加入类似“如买方或卖方的原因，导致双方无法签订房屋买卖合同，买方或卖方须支付中介房价1%的服务费”

。

这样的条款对于买卖双方是不利的，可以要求中介改为“如买方或卖方的原因，导致双方无法签订房屋买卖合同，买方或卖方须支付中介必要的费用”。

关于做低房价

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很多中介会为了拉生意而向买方或卖方保证能在缴纳房产相关交易税费时，通过个人关系，将房价评估价格做低，这样可以省去买方或卖方不少税费。这种行为本身是违法行为，无法通过合同来限制中介的这个责任。也就是说如果房产中介最后不能做低房价，买方/卖方也不可能毁约，必须承担相应得税费。所以卖/买房时，还是要将无法做低房价的风险考虑进各位的交易成本中。卖方并不一定在收到定金后，要将房产证交给买方，这个就看谁比较强势了。卖方一旦交出房产证后就无法再和其他买家进行交易。虽然卖方可以向房产交易中心挂失再补办新房产证，但是因为现在有了新的政策，房产证挂失后要公告1个月，买家可以凭手中的房产证进行抗辩。

买卖房子是一件大事，大家无论如何都要仔细阅读每一条条款，尤其是一些中介出具的格式条款，最大范围的维护自己的利益。商业贷款所需要提供的资料

1，上产证所有人的身份证（未成年的提供出生证明）

2，户口薄

3，收入证明（有相对应的税单更佳）

4，学历证明

5，婚姻证明

6，买卖合同

7，首付款发票（二手房为上家手写的收据）

8，私章

9，资产证明（房产，股票，基金等有价证券）

10，相对应的银行还款存折

11，上家收款银行帐户

12，上家身份证，户口薄（若为售后公房，提供表一，表二）

以上为各大银行对于房屋贷款所需要客户提供的基本资料。若为组合贷款，还需要加上主贷人的公积金帐号，但是公积金的贷款额度需要从银行和公积金管理中心的系统中查询，主贷人的个人情况和房屋情况都会对公积金的贷款额度和贷款年限产生影响。

流程：

1，查看客户资信报告（姓名+身份证号码）

2，签贷款合同

在客户资信良好，所需资料齐全的情况下，审批时间大约为一个星期

3，审批通过

银行审核通过后进交易中心做房屋抵押手续

4，交易中心

在交易中心办理过户抵押手续，出具《他项权利登记证明》+产证（二手房为21个工作日）

5，银行放款

在银行收到《他项权利登记证明》+产证复印件后三个工作日内放款到上家

由于个案的情况不同，一手房期房、现房、和二手房在上下家材料的提供，客户的资信报告等问题上会有不同的处理意见，可以个别交流。不同人群6大还房贷策略1、固定利率较“稳”，不会随行“疯”涨。

固定利率最大的好处在于提前锁定利率变动，为房贷者减少因加息带来的还款压力。不论贷款期内市场利率如何变动，借款人都可以按照固定利率支付利息，不会随行就市以致“加息一次，头痛一次”。

2、公积金优惠政策宽，适合大众“消费”。

公积金具备低利率、低首付、借款人申请年龄相对放宽、还款方式自由、交易流程提速等优势。目前来看，在京各公司、企业基本都会为员工缴纳公积金，不论是什么阶层的房贷者都比较适用公积金。另外，如果不买房的话，到了房贷者退休年限时，公积金缴存余款还可以返还房贷者，好处多多。

3、等额本息计算简便，便于房贷者安排计划。

借款人每月以相等的金额偿还贷款本息，不但便于自身还款，同时如果房贷者有余钱的话还可以合理安排其他投资项目。

4、等额本金利于提前还贷，而且越还越轻松。

如果购房者在贷款初期就考虑提前还贷因素的话，等额本金还款方式会更加节省些许利息，因为等额本金虽然前期资金压力较大，但可减轻日后压力，随着时间的推移，越到最后还款越轻松。

5、双周供每半月还一次，适用于工薪阶层。

这种还款方式的优势在于同样的额度、相同的贷款年限基础，双周供比等额本息还的利息要少得多，这种方式比较适合有很好现金流的稳定工薪阶层。

6、气球贷“打破”传统方式，适合高收入群体。

气球贷是全新还款方式的房贷产品，其利息和部分本金分期偿还，剩余本金到期一次偿还。计划持有房产期限较短的借款人、预期未来收入会有大幅增加的高收入人群较适合该方式还贷二手房过户具体的程序对于二手房贷款，要求卖方（已婚：夫妻双方）带齐身份证、房屋所有权证，买方要求带好户口本、身份证及结婚证（未婚需出示未婚证明）到银行办理存量房买卖合同的手续；贷款年限＝贷款人退休年龄－目前实际年龄，并要求贷款人首付房款的30％，经银行审核后签订贷款合同后到房管局办理抵押登记..

二手房过户有三种情况：1、房屋买卖；2、赠与；3、继承。三种情况涉及不同的法律规范，后两者是要求办理房屋公证后才可办理过户。过户的费用包含5个内容：交易手续费、查档费、公本费、契税、维修基金、印花税，具体的费用视各地情况而定。

二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：

１、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

２、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

３、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

４、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。

５、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

６、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。

8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。教你辨别房产证、身份证真伪房产证作为房屋所有权的合法依据在房产交易活动中所起到的作用至关重要。在二手房的交易过程中由于“假证件”而引发的恶性事件也时有发生。一些不法分子浑水摸鱼，在房产证、身份证上做文章。用假房产证向人借钱，向银行做