房地产估计第二章测试题参考答案

房地产估价练习题和答案第一章房地产和房地产评估1.按房地产的(B来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。☆A.收益性B.用途C.市场性D.地段2.出租或营业型房地产的评估可以采用:(☆A.比较法B.收益还原法C.假设开发法D.成本评估法3.人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估;其评估对象为:(A.已消失的房地产B.在建工程C.房地产的未来状况D.房地产过去状况与现在状况的差异状况4.从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是:(A.商业、办公、工业、居住B.商业、居住、办公、工业C.商业、办公、居住、工业D.商业、居住、工业、办公5.娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的:(☆A.用途B.开发程度C.是否产生收益D.经营使用方式6.某土地使用权的有限期为40年,已使用20年,新建的房屋的耐用年数为50年,则房屋的所有权为:A.50年B.无限期C.20年D.40年7.房地产交易很难采取样品交易的方式,必须到实地观察,房地产评估也要进行实地查勘,这是由房地产的(决定的A.不可移动性B.相互影响性C.数量有限性D.独一无二性8.房地产的价值注重:(A.实物B.权益C.区位D.实物、权益、区位9.典权制度是中国特有的,下列阐述正确的为:(A.支付等于买价的典价,即可获得房地产的所有权,B.支付典价后只能获得房地产的使用权C.支付典价后房地产的使用者不付租金D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权10.医院、学校是属于哪一类房地产(☆A.商业B.办公C.特殊用途D.综合答案1B.2B.3A.4C.5A.6C.7D.8D.9C.10C第二章房地产价格1.最能说明土地价格水平高低的价格是:(A.土地单价B.基准地价C.楼面地价D.标定地价2.决定某一房地产价格水平高低的,主要是(的供求状况。☆A.本地区的房地产B.全国房地产C.全国本类房地产D.本地区本类房地产3.一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房,总价为30万元,其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%,则:(A.实际价格28.5万元,名义价格30万元B.实际价格29.28万元,名义价格30万元C.实际价格30万元,名义价格不存在D.实际价格28.578万元,名义价格30万元4.采用比较法求得的价格通常称为(A.路线价B.比准价格C.积算价格D.收益价格5.目前各地区的经济适用房所采用的价格,应属(A.市场调节价B.政府指导价C.政府定价D.政府规定的最低限价6.在房地产销售过程中,(是买卖双方讨价还价的基础,成交时要比此低。A.起价B.标价C.成交价D.均价7.下列价格阐述正确的是:(A.市场价格>抵押价值>征用价值>课税价值B.市场价格>征用价值>抵押价值>课税价值C.市场价格>课税价值>征用价值>抵押价值D.市场价格>征用价值>课税价值>抵押价值8.投资价值评估时所采用的折现率为:(A.根据市场现状B.最低收益率C.最高收益率D.社会一般收益率9.房地产开发商有时留着已建成的房地产不卖,待价而沽,是因为(A.房地产供大于求B.房地产求大于供开发商对未来预期看好D.消费者对未来的预期看好10.成本租金不包括下列项目中:(A.贷款利息B.折价费C.管理费D.保险费1.C,2.D,3.D,4.B,5.B,6.B,7.B,8.B,9.C,10D第三章房地产评估原则1.把行政划拨的土地当做有偿出让的土地来评估,违背了房地产评估的(原则A.合法B.公平C.替代D.最高最佳使用2.在同一个评估机构,在同一个城市,同一评估目的,同一时期,对不同位置、档次的房地产的评估结果应有一个合理的价格差,这符合(原则A.合法B.公平C.替代D.最高最佳使用3.如果与评估对象有利害关系,评估人员应当回避,这是遵循(原则A.合法B.公平C.评估时点D.最高最佳使用4.适合原理可以帮助我们确定房地产的(A.最佳规模B.最佳集约度C.最佳用途D.最佳经济效益5.当评估对象已做了某种使用时,且现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额,则该评估前提应为(A.保持现状B.装修改造C.重新利用D.转换用途6.在房地产纠纷案件中,特别是对评估结果有争议而引发的复核评估中,评估时点通常为(A.现在B.过去C.未来D.难以把握7.在评估房地产的预售或预购价格时,通常认为(A.评估时点为现在,评估对象为未来状况B.评估时点为过去,评估对象为未来C.评估时点为未来,评估对象为未来D.评估时点为现在,评估对象为现在8.城市规划规定某块土地的用途可为商业、居住、办公、工业,根据最高最佳使用原则,该土地的用途为:A.居住B.工业C.商业D.办公9.均衡原理是指房地产内部构成要素的组合是否均衡,它可以帮助我们确定房地产的(A.最佳集约度和规模B.最佳用途和规模C.最佳集约度和用途D.最佳规模和用途1.A,2.C,3.B,4.B,5.A,6.B,7.A,8.C,9.A第四章市场比较法1.市场比较法的理论依据是(A、替代原理B、生产费用价值论C、预期原理D、均衡原理2.在市场比较法中,建筑容积率修正属于(修正A、交易情况B、交易日期C、房地产状况D、实物状况3.市场比较法的适用条件是(A、存在着发育完善的房地产市场B、在同一供求范围内存在着较多的类似房地产交易C、存在着规范的房地产评估制度D、科学的房地产评估理论4.在比较法选取可比实例的数量上,一般要求选取(☆A、一个即可B、两个也行C、三个D、三个以上、十个以下5.经过交易情况修正后,可比实例的价格就变成了(☆A、评估对象的价格B、交易时点的价格C、正常价格D、与评估对象的房地产状况相同的价格6.经过交易日期修正后,可比实例的价格就变成了(A、评估对象的价格B、交易时点的价格C、正常价格D、与评估对象的房地产状况相同的价格7.经过房地产状况修正后,可比实例的价格就变成了(A、评估对象的价格B、交易时点的价格C、正常价格D、与评估对象的房地产状况相同的价格8.房地产状况修正中的直接比较修正评分办法是以(状况为基准(通常设定100的☆A、可比实例房地产B、评估对象房地产C、交易实例房地产D、类似房地产9.房地产状况修正中的间接比较修正评分办法是以(状况为基准(通常设定(100的A、可比实例房地产B、评估对象房地产C、标准房地产D、类似房地产10.某城市房地产交易中,买、卖双双应交纳的税费分别为正常成交价格的3%和6%,某宗房地产交易中买方支付给卖方2500元/平方米,应交纳的税费均由卖方负担,则该宗房地产的正常成交价格为(A、2660元/平方米B、2294元/平方米C、2425元/平方米D、2427元/平方米1.A2.C3.B4.D5.C6.B7.D8.B9.C10.D第五章.成本法1.成本法中的“开发利润”是指(A、开发商所期望获得的利润B、开发商最终获得的利润C、开发商所能获得的平均利润D、评估人员任意给定的利润2.投资利润是按一定基数乘以相应的平均利润率来计算的,这里的“基数”是(A、土地取得成本+开发成本B、土地取得成本+开发成本+管理费用C、土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用D、开发完成后的房地产价值3.“开发利润”与“土地取得成本+开发成本”的比值称为(A、直接成本利润率B、投资利润率C、成本利润率D、销售利润率4.利用成本法所得到的评评估格称为(☆A、比准价格B、积算价格C、收益价格D、实际上是成本5.重新购建价格是假设在(重新取得或重新开发、重新建造全新状态的评估对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和A、评估对象在建造时B、现在某一时刻C、将来某一时刻D、评估时点6.通常情况下,对于同一旧有建筑物重建价格与重置价格相比(A、前者较低B、前者较高C、两者相等D、两者不可比7.成本法求取折旧中,建筑物的寿命应为(☆A、自然寿命B、经济寿命C、实际经过年数D、有效经过年数8.直线法中的残值率是建筑物的净残值与其(的比率A、原始价格B、市场价格C、评评估格D、重新购建价格9.某住宅,在取得土地使用权(70年的当年开始建造,建造期2年,建筑物经济寿命60年,则该住宅建筑物的折旧年限是(A、70年B、62年C、60年D、68年10.某办公楼建造期3年,在建成10年后改变了用途,同时补办土地使用权出让(年限50年,建筑物的经济寿命为45年,则该建筑物的折旧年限是(A、35年B、45年C、48年D、50年11.某商业房地产,在取得土地使用权(40年的当年开始建造,建造期3年,建筑物经济寿命60年,则该住宅建筑物的折旧年限是(☆A、40年

房地产估价练习题1及其答案房地产评估复习题及答案(一)第一章房地产和房地产评估1．按房地产的（B

）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。☆A.收益性

B.用途

C.市场性

D.地段2．出租或营业型房地产的评估可以采用:（

）☆A.比较法

B.收益还原法

C.假设开发法

D.成本评估法3．人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估；其评估对象为：（

）A.已消失的房地产

B.在建工程C.房地产的未来状况

D.房地产过去状况与现在状况的差异状况4．从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是:（

）A.商业、办公、工业、居住

B.商业、居住、办公、工业C.商业、办公、居住、工业

D.商业、居住、工业、办公5．娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的：（

）☆A.用途

B.开发程度C.是否产生收益

D.经营使用方式6．某土地使用权的有限期为40年，已使用20年，新建的房屋的耐用年数为50年，则房屋的所有权为：A.50年

B.无限期

C.20年

D.40年7．房地产交易很难采取样品交易的方式，必须到实地观察，房地产评估也要进行实地查勘，这是由房地产的（

）决定的A.不可移动性

B.相互影响性

C.数量有限性

D.独一无二性8．房地产的价值注重：（

）A.实物

B.权益

C.区位

D.实物、权益、区位9．典权制度是中国特有的，下列阐述正确的为：（

）A.支付等于买价的典价，即可获得房地产的所有权，B.支付典价后只能获得房地产的使用权C.支付典价后房地产的使用者不付租金D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权10．医院、学校是属于哪一类房地产（

）☆A.商业

B.办公

C.特殊用途

D.综合答案1B.2B.3A.4C.5A.6C.7D.8D.9C.10C第二章房地产价格1．最能说明土地价格水平高低的价格是：（

）A．土地单价

B．基准地价

C．楼面地价

D．标定地价2．决定某一房地产价格水平高低的，主要是（

）的供求状况。☆A．本地区的房地产

B．全国房地产C．全国本类房地产

D．本地区本类房地产3．一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房，总价为30万元，其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%)，则：（

）A．实际价格28.5万元，名义价格30万元B．实际价格29.28万元，名义价格30万元C．实际价格30万元，名义价格不存在D．实际价格28.578万元，名义价格30万元4．采用比较法求得的价格通常称为(

)A.路线价

B.比准价格

C.积算价格

D.收益价格5．目前各地区的经济适用房所采用的价格,应属(

)A.市场调节价

B.政府指导价

C.政府定价

D.政府规定的最低限价6．在房地产销售过程中，（

）是买卖双方讨价还价的基础,成交时要比此低。A．起价

B．标价

C．成交价

D．均价7．下列价格阐述正确的是：（

）A．市场价格＞抵押价值＞征用价值＞课税价值B．市场价格＞征用价值＞抵押价值＞课税价值C．市场价格＞课税价值＞征用价值＞抵押价值D．市场价格＞征用价值＞课税价值＞抵押价值8．投资价值评估时所采用的折现率为：（

）A．根据市场现状

B．最低收益率C．最高收益率

D．社会一般收益率9．房地产开发商有时留着已建成的房地产不卖，待价而沽，是因为（

）A．房地产供大于求

B．房地产求大于供开发商对未来预期看好

D．消费者对未来的预期看好10．成本租金不包括下列项目中:（

）A.贷款利息

B.折价费

C.管理费

D.保险费

1.C,2.D,3.D,4.B,5.B,6.B,7.B,8.B,9.C,10D第三章房地产评估原则1．把行政划拨的土地当做有偿出让的土地来评估，违背了房地产评估的（

）原则A．合法

B．公平

C．替代

D．最高最佳使用2．在同一个评估机构，在同一个城市，同一评估目的，同一时期，对不同位置、档次的房地产的评估结果应有一个合理的价格差，这符合（

）原则A．合法

B．公平

C．替代

D．最高最佳使用3．如果与评估对象有利害关系，评估人员应当回避，这是遵循（

）原则A．合法

B．公平

C．评估时点

D．最高最佳使用4．适合原理可以帮助我们确定房地产的（

）A．最佳规模

B．最佳集约度

C．最佳用途

D．最佳经济效益5．当评估对象已做了某种使用时，且现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则该评估前提应为（

）A．保持现状

B．装修改造

C．重新利用

D．转换用途6．在房地产纠纷案件中，特别是对评估结果有争议而引发的复核评估中，评估时点通常为（

）A．现在

B．过去

C．未来

D．难以把握7．在评估房地产的预售或预购价格时，通常认为（

）A．评估时点为现在，评估对象为未来状况B．评估时点为过去，评估对象为未来C．评估时点为未来，评估对象为未来D．评估时点为现在，评估对象为现在8．城市规划规定某块土地的用途可为商业、居住、办公、工业，根据最高最佳使用原则，该土地的用途为：A．居住

B．工业

C．商业

D．办公9．均衡原理是指房地产内部构成要素的组合是否均衡，它可以帮助我们确定房地产的（

）A．最佳集约度和规模

B．最佳用途和规模C．最佳集约度和用途

D．最佳规模和用途1.A,2.C,3.B,4.B,5.A,6.B,7.A,8.C,9.A第四章市场比较法1．市场比较法的理论依据是（

）A、替代原理

B、生产费用价值论

C、预期原理

D、均衡原理2．在市场比较法中，建筑容积率修正属于（

）修正A、交易情况

B、交易日期

C、房地产状况

D、实物状况3．市场比较法的适用条件是（

）A、存在着发育完善的房地产市场

B、在同一供求范围内存在着较多的类似房地产交易C、存在着规范的房地产评估制度

D、科学的房地产评估理论4．在比较法选取可比实例的数量上，一般要求选取（

）☆A、一个即可

B、两个也行

C、三个

D、三个以上、十个以下5．经过交易情况修正后，可比实例的价格就变成了（

）☆A、评估对象的价格

B、交易时点的价格C、正常价格

D、与评估对象的房地产状况相同的价格6．经过交易日期修正后，可比实例的价格就变成了（

）A、评估对象的价格

B、交易时点的价格C、正常价格

D、与评估对象的房地产状况相同的价格7．经过房地产状况修正后，可比实例的价格就变成了（

）A、评估对象的价格

B、交易时点的价格C、正常价格

D、与评估对象的房地产状况相同的价格8．房地产状况修正中的直接比较修正评分办法是以（

）状况为基准（通常设定100）的☆A、可比实例房地产

B、评估对象房地产C、交易实例房地产

D、类似房地产9．房地产状况修正中的间接比较修正评分办法是以（

）状况为基准（通常设定（100）的A、可比实例房地产

B、评估对象房地产C、标准房地产

D、类似房地产10．某城市房地产交易中，买、卖双双应交纳的税费分别为正常成交价格的3%和6%，某宗房地产交易中买方支付给卖方2500元/平方米，应交纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（

）A、2660元/平方米

B、2294元/平方米C、2425元/平方米

D、2427元/平方米1.A2.C3.B4.D5.C6.B7.D8.B9.C10.D第五章.成本法1．成本法中的“开发利润”是指（

）A、开发商所期望获得的利润

B、开发商最终获得的利润C、开发商所能获得的平均利润

D、评估人员任意给定的利润2．投资利润是按一定基数乘以相应的平均利润率来计算的，这里的“基数”是（

）A、土地取得成本+开发成本

B、土地取得成本+开发成本+管理费用C、土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用

D、开发完成后的房地产价值3．“开发利润”与“土地取得成本+开发成本”的比值称为（

）A、直接成本利润率

B、投资利润率

C、成本利润率

D、销售利润率4．利用成本法所得到的评评估格称为（

）☆A、比准价格

B、积算价格

C、收益价格

D、实际上是成本5．重新购建价格是假设在（

）重新取得或重新开发、重新建造全新状态的评估对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和A、评估对象在建造时

B、现在某一时刻C、将来某一时刻

D、评估时点6．通常情况下，对于同一旧有建筑物重建价格与重置价格相比（

）A、前者较低

B、前者较高

C、两者相等D、两者不可比7．成本法求取折旧中，建筑物的寿命应为（

）☆A、自然寿命

B、经济寿命

C、实际经过年数

D、有效经过年数8．直线法中的残值率是建筑物的净残值与其（

）的比率A、原始价格

B、市场价格

C、评评估格

D、重新购建价格9．某住宅，在取得土地使用权（70年）的当年开始建造，建造期2年，建筑物经济寿命60年，则该住宅建筑物的折旧年限是（

）A、70年

B、62年

C、60年

D、68年10．某办公楼建造期3年，在建成10年后改变了用途，同时补办土地使用权出让（年限50年），建筑物的经济寿命为45年，则该建筑物的折旧年限是（

）A、35年

B、45年

C、48年

D、50年11．某商业房地产，在取得土地使用权（40年）的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该住宅建筑物的折旧年限是（

）☆A、40年

B、60年

C、63年

D、37年12．某办公楼，在建成3年后改变商业用房，同时补办土地使用权出让（年限40年），建筑物的经济寿命为50年，则该建筑物的折旧年限是（

）☆A、40年

B、43年

C、47年

D、50年13．经租房产根据房屋结构可分为（

）A、3类6等

B、4类6等

C、4类7等

D、5类7等14．房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分的，可分为（

）☆A、3类

B、4类

C、5类

D、6类15．根据房屋新旧程度判定标准，一般损坏房的成新度为（

）A、六、五成

B、五、四成

C、五成

D、四成1.C2.B3.A4.B5.D6.B7.B8.D9.C10.B11.D12.B13.C14.C15B第六章收益法1.从收益法的观点看，房地产的价值是未来（

）的现值之和。☆A.潜在毛收入

B.有效毛收入C.净收益

D.销售收入2.收益法适用于（

）房地产的评估。A.学校

B.商业

C.公园

D.政府办公楼3.有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房地产税等，其收益价格估算可采用（

）。A.类似写字楼的客观收益B.该写字楼的实际收益C.市场比较法

D.无法估算4.评估房地产价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会（

）。A．越低

B．越高

C．不变

D．符合客观实际5.资本化率=（

）+投资风险等补偿。A.平均利润率

B.经济增长率C.贷款利率

D.安全利率6.剩余技术是依据（

）价格。A.土地收益求取土地

B.房地收益求取房地C.建筑物收益求取建筑物

D.房地收益单独求取土地或建筑物7.某宗房地产正常情况下年总收益140万元，年总费用40万元，资本化率12%，出让时的土地使用年限50年，现已使用了5年，则该宗房地产的现时总价为（

）万元。A.833.33

B.830.45

C.828.25

D.827.648.某类房地产通常抵押贷款占7成，抵押贷款的年利率10%，购买者自有资本要求的年收益率12%,则该类房地产的资本化率为（

）%。A.10.6

B.11.4

C.11.2

D.10.89.某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率12%，土地资本化率10%，则该宗房地产的总价值为（

）万元。A.417

B.500

C.460

D.450

10.采用市场提取法求取资本化率时，应至少选取（

）宗以上的类似房地产案例。A.2

B.3

C.4

D.511.有两宗房地产，A房地产使用年限40年，单价为96元/平方米；B房地产使用年限70年，单价为100元/平方米，资本化率为8%,则A单价与B单价的关系为（）。A.A单价高于B单价

B.A单价低于B单价C.A单价等于B单价

D.无法确定1.C2.B3.A4.A5.D6.D7.C8.A9.C10.B11.A第七章假设开发法1．假设开发法的理论依据是（

）A、替代原理

B、生产费用价值论

C、预期原理

D、均衡原理2．假设开发法中，正常情况下完成后的房地产价值是（

）A、开发完成时的房地产状况的价值

B、在购买待开发房地产时的价值C、开发期间的某个时间的价值

D、房地产全部租售出去时的价值3．假设开发法中，使用传统方法时下列项目一般不需要计算利息（

）A、待开发房地产的价值

B、管理费用C、销售税费

D、投资者购买待开发房地产应负担的税费1.C2.A3.C第八章长期趋势法1．直线趋势法要求房地产的价格时间序列（

）A、完全在一条直线上

B、大致在一条直线上C、呈某种波动式发展

D、任何形式都可2．直线趋势法中的a、b是由（

）决定的A、房地产历史价格资料

B、房地产未来价格资料C、房地产现在的价格资料

D、评估人员预测3．平均增减量法要求房地产价格时间序列的逐期增减量（

）A、完全相同

B、大致相同

C、不必相同

D、存在某种规律4．平均发展速度法要求房地产价格时间序列的逐期上升或下降的幅度（

）A、完全相同

B、大致相同

C、不必相同

D、存在某种规律5．直线趋势法公式Y=a＋bX中，X表示（

）A、价格

B、常数

C、价格变动率

D、时间1.B2.A3.B4.B5.D第九章地价评估1.在路线价评估法中，（

）只需深度价格修正率即可计算地价，不必进行其他修正。☆A.一面临街矩形地

B.一面临街三角形地C.一面临街梯形地

D.两面临街矩形地2.路线价法评估的第三个步骤是（

）。A.设定标准深度

B.划分路线价区段C.选取标准宗地

D.调查评估路线价3.路线价法的特别适用于（

）需要在大范围内对大量土地进行的评估。A.土地收益测算

B.土地课税

C.土地经济评价

D.土地定级4.某临街深度100英尺的矩形宗地，总价为100万元，根据四三二一法则，该宗地临街前半部分的价格应为（

）。A.50

B.70

C.30

D.405.某前后两面临街、总深度为60米的矩形宗地，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重置价值评估法，其前街影响深度为（

）米。A.20

B.40

C.50

D.606.基准地价评估的第二个步骤是（

）。A.计算区段地价

B.确定评估区域范围C.划分地价区段

D.确定基准地价7.运用基准地价修正法评估时进行的交易日期修正，是将（

）在其基准日期的值调整为评估时点的值。A.基准地价

B.宗地地价

C.标准宗地价格

D.评估对象价格8.按（

）进行分摊，主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑，如单一的办公楼。☆A.土地价值

B.房地价值

C.建筑面积

D.建筑物价值1.A2.C3.B4.B5.B6.C7.A8.C第十章房地产价格的影响因素分析1.房地产价格的影响因素可分为自然因素、社会因素、（

）和行政因素四类。A.一般因素

B.环境因素

C.经济因素

D.人口因素2.商业用途房地产的位置优劣主要是看繁华程度和（

）。A.安宁程度

B.周围环境状况

C.对外交通

D.临街状况3.影响房地产价格的人口因素包括人口数量人口素质和（

）。A.家庭人口规模

B.人口密度

C.居民收入

D.城市化4.一般而言，随着家庭人口规模小型化，房地产价格有（

）的趋势。☆A.下降

B.上涨

C.不变

D.不一定5.从一段较长时期来看，房地产价格的上涨率要（

）一般物价的上涨率。A.高于

B.低于

C.等于

D.无关系1.C2.D3.A4.B5.A

《房地产估价》复习题一、单项选择题1、某房主用同一房地产作抵押贷款，先后与工商行、建行、交行签订了抵押合同，工商行、交行、建行与房主分别先后到房地产管理部门办理了抵押登记手续。房主无力偿还贷款，处分抵押物时，银行受偿顺序为(

)。

A、三家银行按贷款额分摊

B、工商行一建行一交行

C、建行一交行一工商行

D、工商行一交行一建行

2、处分抵押房地产所得金额，应首先(

)。

A、扣除土地出让金

B、支付处分抵押房地产的费用

C、偿还抵押权人债权

D、扣除抵押房地产应缴纳的税款

3、耕地占用税实行的是(

)税率。

A、比例

B、定额

C、超额累进

D、地区差别

4、房屋权利人法定名称改变或者房屋现状、用途变更时，应申请房屋(

)登记。

A、他项权利

B、转移

C、所有权初始

D、变更

5、《城市房地产管理法》规定，城市基础设施用地和公益事业用地(

)由县级以上人民政府批准划拨A、必须

B、应当

C、可以

D、不能

6、在征地拆迁过程中，依据房屋的(

)给予补偿

A、建筑造价

B、重置价格

C、评估价格

D、建造成本+目标利润

7、我国工业用地土地使用权出让的最高年限为(

)年

A、30

B、40

C、70

D、50

8、房地产业与建筑业既有区别又有联系，它们之间的主要区别是房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质，属于()

A、第一产业

B、第二产业

C、第三产业

D、既是第二产业又是第三产业

9、土地使用权抵押时，其地上建筑物(

)抵押

A、随之

B、不能

C、由抵押人确定是否

D、由抵押权人确定是否10、某开发公司需征用100亩耕地，该块耕地征用前三年的平均年亩产值为1000元，按最高补偿标准应支付(

)万元土地补偿费。

A、30

B、40

C、60

D、70

11、编制城市规划，一般分总体规划和(

)两个阶段。

A、分区规划

B、详细规划

C、区域规划

D、专业规划

12、土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者未申请续期，或虽申请续期但未获批准的，土地使用权由国家(

)收回

A、有偿

B、补偿

C、无偿

D、根据情况确定

13、土地(

)是我国土地所有权发生转移的惟一方式。

A、出让

B、划拨

C、转让

D、征用

14、某宗土地按其用途国家规定最高出让年限为50年，协议出让年限为40年，经开发建设5年后转让，其转让后土地尚可使用的年限为(

)年

A、50

B、45

C、40

D、35

15、房地产权利人法定名称改变或者房地产现状、用途变更时，应申请(

)登记

A、他项权

B、转移

C、初始

D、变更

16、土地使用权出让合同规定的期限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前(

)申请续期

A、二年

B、一年

C、六个月

D、三个月

17、房地产交易成交价格明显低于市场价格的，以评估价格作为交纳税费的依据，交易当事人对评估价格有异议的，可以在接到评估价格通知后15日内，向(

)

A、人民法院起诉

B、房地产行政主管部门申请复核

C、仲裁机构申请仲裁

D、交易双方当事人共同认定的评估机构申请重新评估

18、采取协议方式出让土地使用权的出让金不得低于(

)

A、基准地价

B、政府定价

C、评估价

D、按国家规定确定的最低价

19、设立房地产中介服务机构，必须向(

)申请注册登记，领取营业执照，方可开业。

A、房地产管理部门

B、工商行政管理部门C、土地管理部门

D、建设管理部门

20、建设用地规划管理由(

)部门负责

A、建设B、房地产管理

C、城市规划行政主管D、土地管理

21、根据《土地管理法》的规定，征用耕地的补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的

()倍。

A、4～6

B、4～8

C、6～10

D、15

22、《城市房地产管理法》规定，国家实行房地产价格评估制度和房地产(

)价格申报制度

A、评估

B、成交

C、协议

D、核定

23、我国土地所有权的主体除国家外、

A、还有集体

B、还有个人

C、还有集体和个人

D、没有

24、按照《城市房地产管理法》规定采取协议方式出让的土地使用权出让金(

)

A、由出让方、受让方平等协商确定

B、由专业人士评估确定

C、由政府决定

D、不得低于按国家规定所确定的最低价

25、抵押评估时，(

)可列入估价范围。

A、违章建筑

B、过期的临时建筑

C、出让土地上的在建工程

D、已列入拆迁范围的房屋

26、在新建商品房的流通中，最典型和最重要的形式是房屋的(

)

A、买卖

B、租赁

C、抵押

D、分配

27、职工住房公积金是(

)信贷资金来源之一。

A、商业性

B、社会性

C、政策性

D、自营性

28、土地使用者超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满(

)未动工开发的，国家可以无偿收回土地使用权

A、半年

B、一年

C、二年

D、三年

29、土地使用权抵押时，其地上建筑物(

)抵押

A、随之

B、不能

C、由抵押人确定是否

D、由抵押权人确定是否30、某开发公司需征用100亩耕地，该块耕地征用前三年的平均年亩产值为1000元，按最高补偿标准应支付(

)万元土地补偿费。

A、30

B、40

C、60

D、70

二、多项选择题1、《土地管理法》规定的土地补偿费包括(

)等

A、耕地补偿费

B、附着物、青苗补偿费

C、劳动力安置补助费

D、新菜地开发建设基金

E、临时用地补偿费

2、《城市房地产管理法》规定的基本制度中包括(

)

A、房屋拆迁许可证制度

B、房地产价格评估人员资格认证制度

C、房地产价格评估制度

D、建设工程监理制

E、土地使用权和房屋所有权登记发证制度

3、房地产的有偿转让形式有(

)

A、买卖

B、赠与

C、继承

D、抵押

E、交换

4、房地产中介服务机构年检制度主要是检查(

)等方面的情况

A、遵守有关法律、法规、政策

B、遵守职业道德、规范

C、是否按照核准的业务范围进行经营

D、是否执行规定的收费标准

E、执业人员培训

情况

5、以(

)方式取得房地产产权的人，是契税的纳税人

A、买卖

B、交换

C、继承

D、赠与

E、典当

6、出让土地使用权的规定有(

)。

A、必须是国有土地

B、符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划

C、出让方案由土地管理部门制定，报政府批准实施

D、出让方案由规划部门制定，报政府批准实施

E、出让方案由土地管理部门会同城市规划、建设、房地产管理部门共同拟订，按规定报人民政府批准后，由土地管理部门实施

7、国家提前收回土地使用权时，应根据(

)给予相应补偿。

A、出让年限

B、土地使用者的纳税情况

C、土地使用者的经营情况

D、开发土地的实际情况

E、使用土地的实际年限8、房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，是具有()

等特点的产业。

A、先导性

B、风险性

C、带动性

D、主导性

E、基础性

9、拆迁人对被拆除的(

)应予补偿。

A、违章建筑

B、抵押房屋

C、超过批准期限的临时建筑

D、未超过批准期限的临时建筑

E、产权有纠纷的房屋

10、房屋拆迁公告要明确(

)

A、拆迁人

B、被拆迁人

C、拆迁范围

D、拆迁期限

E、建设项目

11、城市房屋拆迁中，被拆迁人无正当理由拒绝拆迁，县级以上人民政府责令其限期拆迁后；仍逾期不拆迁的，由(

)强制拆迁。

A、人民政府

B、县级以上人民政府责成有关部门

C、公安机关

D、房屋拆迁主管部门申请人民法院

E、规划主管部门

12、《城市房地产管理法》规定，(

)要进行登记备案

A、房屋租赁

B、房地产评估

C、设立房地产开发企业

D、商品房预售

E、房地产转让

13、按有关规定，城市房屋拆迁不予补偿的建筑物包括(

)

A、临时建筑物

B、超过批准期限的临时建筑物

C、产权有纠纷的建筑物

D、违章建筑物

E、已设定抵押权的建筑物

14、物业管理与传统的房屋管理有着本质的区别，主要体现在(

)

A、管理体制不同

B、物业的产权类型不同

C、管理的内容不同

D、物业的用途不同

E、管理的运行机制不同

15、产权人将其房地产(

)的行为，属于房地产转让。

A、买卖B、捐献给福利机构

C、抵押

D、抵债

E、使用权抵债

16、编制城市分区规划的主要任务，是在总体规划的基础上，对城市的(

)配置作进一步安排。

A、建筑密度

B、人口分布

C、公共设施

D、基础设施

E、土地利用

17、根据《土地管理法》的规定，征用耕地的补偿费用包括、

A、土地补偿费B、安置补助费

C、地上附着物补偿

D、青苗补偿

E、生产补偿费

18、下列哪些既可能属于国家所有，又可能属于集体所有的、

A、森林

B、山岭

C、水流

D、滩涂

E、草原

19、H公司的一处合法房产倒塌，经与G公司协商，由G公司出资新建，房屋建成后其一半归G公司所有。H公司与C公司需到房地产管理部门办理房屋(

)登记。

A、初始

B、转移

C、变更

D、注销

E、他项权

20、某职工购买了一套商品房，申请房屋权属登记，登记机关经审查决定不予登记，其原因可能是(

)。

A、该商品房未办理土地出让手续

B、买卖双方未签订购房合同

C、商品房配套设施不齐全

D、房屋竣工验收不合格

E、未办理公证

21、房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，是具有()

等特点的产业。

A、先导性

B、风险性

C、带动性

D、主导性

E、基础性

22、房地产的有偿转让形式有(

)

A、买卖

B、赠与

C、继承

D、抵押

E、交换

23、(

)不得设定抵押权

A、超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工开发的土地

B、按规定补办出让手续并交纳了土地使用权出让金的原划拨土地

C、权属有争议的房地产

D、已签订租赁合同的房地产

E、预售的商品房

24、以(

)方式取得房地产产权的人，是契税的纳税人

A、买卖

B、交换

C、继承

D、赠与

E、典当25、建筑工程招标可以采取(

)招标方式

A、公开

B、邀请

C、内定

D、协议

E、阶段

26、房地产开发具有()

等特点。

A、资金量大

B、附加值高

C、风险大

D、回报率高

E、产业关联性强

27、《城市规划法》规定的一书两证是(

)

A、选址意见书

B、规划用地申请书

C、建设用地规划许可证

D、建设工程规划许可证

E、建设用地许可证

28、2002年，国土资源部出台了11号令，规定商品住宅用地必须采取()方式取得。

A、招标

B、拍卖

C、挂牌

D、划拨

E、协议

29、房地产产权登记是指对(

)登记

A、房屋所有权

B、土地所有权

C、房屋使用权

D、土地使用权

E、房屋收益权

30、不得抵押的房屋有(

)。

A、在建的教学楼

B、在建的宾馆

C、开放的图书馆

D、博物馆

E、按房改标准价购买的房屋

三、判断题1、房产税的征收范围为城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。（）

2、商品房预售所得款项由开发该商品房的房地产商自主安排使用。

（）3、房屋的所有权人具有多样性，土地所有权人是惟一的。（）

4、经房地产估价师执业资格考试合格者，就可以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。

（）5、我国对建设工程开工实行施工许可制度。

（）

6、在征地中，需要安置的农业人口数为被征用地上的人口数。

（）7、房地产转让时，一般以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。（）

8、城市房屋拆迁安置的对象是被拆除房屋的使用人。

（）9、拆除临时建筑和违章建筑不给予补偿。

（）10、工程建设监理就是建设监理机构受政府质量监督部门的委托，对工程质量进行监督管理。

（）11、在设定了抵押权的土地上，所有的房屋都属于抵押财产。（）

12、城镇土地使用税的征税对象是国有土地和集体所有的土地。（）

13、建设工程监理就是由监理单位对建筑安全实施监督和管理。

（）14、房地产价格评估机构资格等级实行一级、二级、三级制度。申请房地产价格评估机构资格等级应依次逐级上升，不得越级。

（）15、我国现行的土地制度是社会主义公有制即全民所有制

（）16、房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产

（）17、土地使用权不论其取得方式如何，均可单独设立抵押权。

（）18、房地产咨询是指为房地产经济活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术、代理等方面服务的经营活动。

（）19、我国土地实行的是社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

（）20、我国建设工程开工实行建设监理制度

（）21、房产税的征收范围为城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。（）

22、商品房预售所得款项由开发该商品房的房地产商自主安排使用。

（）23、房屋的所有权人具有多样性，土地所有权人是惟一的。（）

24、经房地产估价师执业资格考试合格者，就可以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。

（）25、我国对建设工程开工实行施工许可制度。

（）

26、在征地中，需要安置的农业人口数为被征用地上的人口数。

（）27、房地产转让时，一般以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。（）

28、城市房屋拆迁安置的对象是被拆除房屋的使用人。

（）29、拆除临时建筑和违章建筑不给予补偿。

（）30、工程建设监理就是建设监理机构受政府质量监督部门的委托，对工程质量进行监督管理。

（）四、简答题1.运用假设开发法估价一般分为下列6个步骤进行。2.简述选取可比实例的要求。3.简述房地产估价的原则。4.简述低价与一般物品价格的不同。5.简述房地产估价的本质。6.简述房地产的特性。7.简述房地产价格的特征。8.简述制定估价作业方案的思路。五、综合题1、如何撰写估价报告？举例说明。2、某宗房地产的土地面积为1000m2,建筑物面积为2000m2。土地是10年前通过征收集体土地取得的，当时取得的费用为18万元/亩，现时重新取得该类土地需要的费用为620元/m2；建筑物是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为每平米建筑面积700元，现时建造类似建筑物的建筑造价为每平方米建筑面积1200元，估计该建筑物有八成新。请选用所给资料测算该该宗房地产的现时总价和单价。3、某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，平均每月运营费为14万元。据调查，当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产的资本化率为10%。请选用所给资料测算该旅馆的价值。4、某宗房地产的年净收益为2万元，购买者的自有资金为5万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为0.08。请求取该宗房地产价格。5、某商店的土地使用期限为40年，自2003年10月1日起计算。该商店共有两层，每层可出租面积为200m2。一层于2004年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2，运营费用率为25%。该类房地产的出租率为100%，报酬率为9%。请计算该商场2007年10月1日带租约出租时的正常价格。6、某宗房地产每年净收益为50万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%。请计算该宗房地产的价值。房地产估价复习题答案一、单项选择题1、A2、C3、C4、A5、D6、C7、A8、C9、B10、D11、C12、D13、A14、A15、A16、C17、C18、A19、C20、D21、C22、C23、A24、A25、D26、B27、D28、D29、B30、D二、多项选择题1、ABCD2、ACDE3、BC4、ACDE5、ABCD6、BCD7、AB8、ABCE9、ABD10、ABCE11、AD12、ACE13、AD14、BCDE15、ACD16、ABDE17、ABCD18、ABDE19、ACD20、ACD21、ABCE22、BC23、CE24、ABCD25、AC26、ABCDE27、ACE28、ABC29、AC30、ACE三、判断题1、√2、×3、×4、×5、√6、×7、√8、√9、×10、×11、×12、×13、×14、√15、×16、√17、×18、×19、√20、×21、√22、×23、×24、×25、√26、×27、√