成都顶级住宅市场分析研究报告课件

成都顶级住宅市场分析研究报告成都顶级住宅市场分析研究报告13成都住宅市场现状5案例研究1顶级住宅的发展概况2成都宏观市场分析及政策解读4成都顶级住宅市场现状备注：本报告中成都是指成都主城区及近郊。23成都住宅市场现状5案例研究1顶级住宅的发展概况2成都宏观市PART1顶级住宅的发展概况1.1顶级住宅的定义1.2顶级住宅的特征1.3顶级住宅的功能1.4顶级住宅的发展历程1.5小结PART1顶级住宅的发展概况1.1顶级住宅的定3顶级住宅的发展概况1.1顶级住宅的定义城市顶级住宅的出现，是人们在追求安居—乐居—豪居过程的产物，是对更好生活追求的一个体现。城市顶级住宅的针对人群，通常是有多次置业经历、对生活品质要求极高的高端圈层人群，要求极高的舒适度、极高的尊崇感等。顶级住宅包括顶级独立型住宅（顶级别墅）和顶级集合型住宅（顶级酒店式公寓和顶级电梯住宅）。与普通住宅相比，他们更为关注物业本身的价值，包括品质、区位、配套、服务等层面。我们所说的顶级住宅一个相对的概念较之普通住宅占有更多的资源大多拥有独有的项目灵魂只能为少数人所拥有顶级住宅的发展概况1.1顶级住宅的定义城市顶级住宅的出现4顶级住宅的发展概况1.2顶级住宅的特征顶级住宅的物业必须具有稀缺性。人文资源不可类比区位优越不可替代建筑设计不可复制环境优雅不可再生服务管理无可挑剔风格各异难以造仿尊贵身份独一无二5顶级住宅的发展概况1.2顶级住宅的特征顶级住宅的物业必须顶级住宅的发展概况1.3顶级住宅的功能顶级住宅的功能远远超过居住范畴，具有奢侈品属性，品牌的影响力巨大。功能一：权贵豪富的阶层标识功能二：与众不同的生活体验平民眼中的天价大众看不见的顶层人生职业的终极理想财富的象征和精神的满足超过生活必需品范围的消费具有独特、稀缺、新奇等特点每处顶级住宅代表一种生活方式品质特性决定生活理念具有奢侈品的意象顶级住宅超出物质需求范畴，用于满足精神层面的欲望，品牌往往是购买的重要因素之一6顶级住宅的发展概况1.3顶级住宅的功能顶级住宅的功能远远顶级住宅的发展概况1.4顶级住宅的发展历程第一阶段城市化第二阶段郊区化第三阶段逆城市化城市经济高度集中，各阶层均向城市涌入，都市人口比例逐步提高。城市压力增加，高收入阶层趋向郊区，中低收入趋向城市。高收入部分回流，低收入趋向城市边缘。顶级住宅的发展史既是城市化进程史，又是财富的积累史。城市化率提高，财富逐步积累，为顶级住宅提供发展机会！顶级住宅探索时代顶级住宅竞争时代顶级住宅成熟时代空白期探索期快速增长期产品提升期理念阐述期缺乏系统性，要素简单堆砌，资源意识停留在拥有，品质感逐步体现。硬件水平大幅提高，但系统化程度并不强，开始挖掘精神高度，郊区顶级住宅接受度提高。强势资源下的软硬件系统化打造，注重精神需求的满足与生活理念诠释。7顶级住宅的发展概况1.4顶级住宅的发展历程第一阶段第二阶顶级住宅的发展概况1.5小结1、顶级住宅的功能远超于居住范畴，具有奢侈品属性，其物业具有稀缺性。2、城市化率提高，财富逐步积累，为顶级住宅提供发展机会！顶级住宅的发展概况1.5小结1、顶级住宅的功能远超于居住8PART2成都宏观市场分析及政策解读2.1成都国民生产总值及人均GDP2.2固定资产及房地产投资2.3政策解读2.4小结9PART2成都宏观市场分析及政策解读2.1成都2.1国民生产总值及人均GDP数据来源：成都市统计信息网人均GDP10000美元均线2014年上半年经济增速为8.7%，首次跌破两位数增幅，成都市房地产市场仍处于高速发展期.2013人均GDP首超10000美元，商业开始爆发。成都宏观市场分析及政策解读2.1国民生产总值及人均GDP数据来源：成都市统计信息网人102.2固定资产及房地产投资数据来源：成都市统计信息网2014年1-7月成都固定资产投资增幅跌至2%，房地产投资增幅跌至3.8%，但房地产投资占固定投资比例并未下降，2014年1-7月房地产投资占固定投资比例约为34%，房地产投资仍略显过热。成都宏观市场分析及政策解读2.2固定资产及房地产投资数据来源：成都市统计信息网20111世界房地产发展阶段规律：成都已开始进入住宅全面改善、商业爆发期成都宏观市场分析及政策解读世界房地产发展阶段规律：成都已开始进入住宅全面改善、商业爆发12每个城市都有经历房地产发展三个阶段，每个阶段特征不同，发展时期长短也有所不同，具体情况跟每个城市本身的各种因素相关。成都宏观市场分析及政策解读每个城市都有经历房地产发展三个阶段，每个阶段特征不同，发展时132.3政策解读1234567891、2014新版成都市规划管理技术规定》2、成都市建筑工程违法建设处罚规定《成都市绿色建筑行动工作方案》成都市城乡建设委员会关于建筑工地推行绿色施工的通知《关于完善我市购房入户政策的通知》《成都市关于促进当前经济平稳增长的二十二条措施》1、成都：以"四态合一"推行新型城镇化2、公积金使用范围放宽明年出台指导意见3、推出存量房交易服务平台10家经纪机构先试点1、成都:出台城市建设管理转型升级示范片区建设方案2、四川:公布《关于推进农村廉租房建设的意见》出台多项规范成都房地产市场促经济增长取消限购尚未明确成都政府一方面出台相关政策规范成都房地产市场，另一方面出台22条新举措，从稳投资、促消费、发展产业、强化创新等五方面促进经济平稳增长。目前，成都尚未明确取消限购。…四川建统一公共租赁住房制度公租房廉租房并轨成都宏观市场分析及政策解读2.3政策解读1234567891、2014新版成都市规142.4小结1、成都市宏观经济指标增速放缓。人均GDP超过1万美元，房地产市场进入全面改善阶段，商业爆发期。2、2014年成都政府主要从规范房地产市场和促进经济平稳增长两方面出台相关政策，目前暂无明确取消限购。成都宏观市场分析及政策解读2.4小结1、成都市宏观经济指标增速放缓。人均GDP超15PART3成都住宅市场现状3.12010-2014年9月成都住宅市场情况3.22014年1-9月成都住宅市场情况3.3小结PART3成都住宅市场现状3.12010-20163.12010年-2014年9月成都住宅市场供销价情况数据来源：锐理数据（备案口径）2014年1-9月成都住宅市场成交1459万方，同比下降25%，供应面积1238万方，同比下降40%，成交均价增长速度放缓，价格略有提升。备注：2013年1-9月成交1952万方，新增供应2049万方。本报告中成都是指成都主城区及近郊。成都住宅市场现状3.12010年-2014年9月成都住宅市场供销价情况数173.22014年1-9月成都住宅市场供销价情况2014年1-9月成都住宅市场成交价格波动较大，以价换量持续时间不长。成都房地产的“金九”市场并没有扭转成交量平平的局面。成都住宅市场现状数据来源：锐理数据（备案口径）备注：本报告中成都是指成都主城区及近郊。3.22014年1-9月成都住宅市场供销价情况2014年183.3小结1、2014年1-9月成都住宅市场成交1459万方，同比下降25%，供应面积1238万方，同比下降40%，成交均价增长速度放缓，价格略有提升。2、2014年1-9月成都住宅市场成交价格波动较大，以价换量持续时间不长。成都房地产的“金九”市场表现一般。成都顶级住宅市场现状3.3小结1、2014年1-9月成都住宅市场成交145919PART4成都顶级住宅市场现状4.1成都顶级住宅范围界定4.2成都顶级住宅区域分布4.3成都顶级住宅发展历程4.4近五年成都顶级住宅市场供销价情况4.52014年1-9月成都顶级住宅市场供销价情况4.6成都顶级住宅客群情况4.7成都顶级住宅市场格局4.8成都顶级住宅市场深度解读4.9小结PART4成都顶级住宅市场现状4.1成都顶级住204.1成都顶级住宅范围界定成都顶级住宅不仅体现在价格上，而且其软件及硬件条件也必须达到高标准。为了筛选成都顶级住宅，我们分两步对成都商品房进行筛选。（1）首先筛选2010年-2014年9月成都主城区及近郊商品房备案成交均价为2万以上的项目（2）再根据以下筛选条件进行综合评估，最终筛选出的项目为成都顶级住宅。成都顶级住宅市场现状筛选结果：顶级住宅项目有麓湖生态城、牧马山蔚蓝卡地亚、成都银泰中心、棕榈泉、来福士珍藏单位和望今缘共6个项目。214.1成都顶级住宅范围界定成都顶级住宅不仅体现在价格上，4.2成都顶级住宅区域分布成都在售顶级住宅主要集中在东大街沿线、城南区域。顶级别墅主要分布在绕城外双流县，顶级酒店式公寓及电梯住宅主要分布城南人民南路南延线。成都顶级住宅市场现状顶级酒店式公寓及电梯住宅顶级别墅牧马山蔚蓝卡地亚银泰中心棕榈泉国际中心来福士珍藏单位望今缘麓湖生态城4.2成都顶级住宅区域分布成都在售顶级住宅主要集中在东大224.3成都顶级住宅发展历程目前成都处于城市化向郊区化发展的过渡阶段，成都顶级住宅进入竞争时代，客户对顶级住宅的认识从硬件水平的要求上升到对服务的要求。成都顶级住宅市场现状大精服务关键词第一阶段“大”是指住宅的面积。最开始，人们对顶级住宅的初始认识为大面积的住宅。第二阶段“精”是指住宅的精装修。精装修程度越高，住宅的等级便越高。第三阶段“服务”是指入住顶级住宅所享受的尊贵的物业服务。目前以银泰中心、棕榈泉为代表的顶级住宅项目将物业服务提升到一个较高的水平。目前成都顶级住宅所处阶段234.3成都顶级住宅发展历程目前成都处于城市化向郊区化发展4.4近五年成都顶级住宅市场分析成都顶级住宅市场现状成都顶级住宅市场供应较为稀缺，2014年1-9成交量同比有所下滑。从市场供应占比来看，成都顶级酒店式公寓及电梯住宅成为2014年1-9月顶级住宅市场的供应主力。数据来源：锐理数据（备案口径）顶级酒店公寓及电梯住宅顶级别墅4.4近五年成都顶级住宅市场分析成都顶级住宅市场现状成都244.52014年1-9月成都顶级住宅市场分析成都顶级住宅市场现状数据来源：项目成交合同额备注：为真实反应市场，数据均采用成交合同额，来福士珍藏单位未取得确切的成交数据。伊泰天骄于2014年9月19日开盘，望今缘属尾盘销售。数据显示，2014年1-9月成都顶级住宅总成交量约为6.2万方，市场表现较为乐观。目前项目成交均价超过3万/平米的项目有银泰中心、来福士珍藏单位，以及即将开盘的麓湖麒麟荟。254.52014年1-9月成都顶级住宅市场分析成都顶级住宅4.52014年1-9月成都顶级住宅市场分析成都顶级住宅市场现状项目按销售套数排序项目按销售额排序因银泰中心今年在香港及北京进行了大力度的推广，所以销量较为可观。从销售面积来看：2014年1-9月银泰中心成交约2.27万方，成为成都顶级住宅的销量冠军。从销售额来看：2014年1-9月银泰中心以6.8亿高居榜首，与第二名拉开近4.3亿的差距。综合来看，在成都住宅市场处于下行的状况下，不乏出现如银泰中心的顶级酒店式公寓及电梯住宅项目以“高销量、高销售额”成为住宅市场的一抹亮点。数据来源：项目成交合同额4.52014年1-9月成都顶级住宅市场分析成都顶级住宅264.6成都顶级住宅客群分析成都顶级住宅市场现状典型顶级别墅项目客群情况一览表4.6成都顶级住宅客群分析成都顶级住宅市场现状典型顶级别274.6成都顶级住宅客群分析成都顶级住宅市场现状典型顶级酒店式公寓和电梯住宅项目客群情况一览表284.6成都顶级住宅客群分析成都顶级住宅市场现状典型顶级酒4.6成都顶级住宅市场分析成都顶级住宅市场现状顶级住宅客户以跟随型客户为主，主要从事的行业为金融业、地产业。大多客户以自主与投资双重目的进行置业，以占有资源为核心目的。从置业经历上来看，大部分客户都有两次以上置业经历。大多经历“电梯—别墅—电梯豪宅”的一个置业经历。顶级住宅的别墅与顶级酒店式公寓及电梯住宅的客群均是经过首置、首改、再改的置业过程，他们往往不止一套住房。两者的客群有所重叠，存在竞争关系。客群情况总结关键词：产品、口碑、身份象征、圈层居住、尊贵物业服务294.6成都顶级住宅市场分析成都顶级住宅市场现状顶级住宅客4.7成都顶级住宅市场格局成都顶级住宅市场现状现状城南：以麓湖、银泰中心为典型代表城南顶级住宅已略显成熟，未来将成为成都顶级住宅的典型代表区域。城东：目前东大街与攀成钢板块已成为成都高端住宅的代表。城西：顶级住宅暂无分布，但城西依托上风上水地势与长久衍化的高端居住习惯，高端住宅已发展比较成熟。城北：现阶段城北市场较为混乱，目前住宅以刚需产品为主。城南人民南路至南延线区域顶级住宅项目集聚城北区域受环境的影响，目前顶级住宅处于空白城东区域东大街沿线的顶级住宅多为2014年之前清盘。城西高度住宅项目较早，呈点状分布城南是成都顶级住宅的生长地，未来城南以人民南路南沿线为主轴的区域将形成成都顶级住宅的典型代表区域。4.7成都顶级住宅市场格局成都顶级住宅市场现状现状城南人民30成都顶级住宅市场未来预判城南是成都顶级住宅的生长地，一方面城南是传统的富人居住区，另一方面得益于城南城市规划和市政商业配套的飞速发展。目前城南已经形成一定的圈层影响力，未来城南将成为成都顶级住宅的代表区域。目前成都顶级住宅以资源和核心区位占有为主，未来将朝着产品个性化发展，客户为产品logo买单。目前顶级住宅供应量较少，产品稀缺。随着成都市区土地的稀缺性和土地成本的抬高，未来以银泰中心为代表的顶级酒店式公寓及电梯住宅会有较为快速的发展。4.8成都顶级住宅深度解读顶级住宅聚集城南产品个性化成必然趋势产品稀缺成都顶级住宅市场未来预判城南是成都顶级住宅的生长地，一方面城31成都顶级住宅市场未来预判2012年福布斯数据显示，成都成为奢侈品消费全国排名第三的城市。再加上成都的宏观经济高速发展，人均消费力的稳步提高，促进成都消费品市场进入更高的层次，从而加大了对高端物业的需求。基于目前政府信贷政策并没放松，加之开放商面临较大的资金压力，预计顶级住宅市场均价将保持平稳态势。一旦信贷解绑，成都的顶级住宅市场将会有一定的突破。4.8成都顶级住宅市场深度解读消费力强劲政策影响市场成都顶级住宅市场未来预判2012年福布斯数据显示，成都成为奢324.9小结成都顶级住宅市场现状1、2014年成都市宏观经济相关指标增幅有所下降，经济增长放缓。但宏观经济增长仍处于稳步增长的态势。2、成都市政府出台多项促经济和规范房地产的政策，刺激经济和保障房地产健康有序的发展。全国多地限购全面放松，成都放松限购政策指日可待。3、受大环境影响，今年1-9月成都住宅市场成交有所下跌。但顶级住宅市场不乏出现银泰中心这样的项目成为市场的一抹亮色。4、成都顶级住宅客户主要追求圈层居住和身份象征，成都本地和外地一线城市客户占主力，投资和自住均有。5、城南是成都顶级住宅的生长地，未来城南以人民南路沿线为主轴的区域将形成成都顶级住宅的典型代表区域。6、成都具有强劲的高端物业消费水平，但目前真正的顶级住宅项目稀缺，从而为顶级住宅的快速发展提供了有力条件。4.9小结成都顶级住宅市场现状1、2014年成都市宏观33PART5案例研究成都银泰中心麓湖生态城PART5案例研究成都银泰中心34

成都银泰中心位于成都金融城核心地带，占地面积约68亩，总建筑面积72万方，由品牌开发商成都银城置业开发。项目是继北京长安街最高地标性建筑北京银泰中心、合肥银泰中心之后，银泰置地以更高国际化标准打造的世界级城市综合体。案例研究——成都银泰中心项目概况成都银泰中心位于成都金融城核心地带，占地面积约68亩，总建35案例研究——成都银泰中心项目由品牌事务所设计，其建筑设计由美国知名建筑设计事务所凯里森负责。CALLISON凯里森建筑设计事务所凯里森作为全球知名的建筑设计事务所在世界各地提供专业化的设计服务，包括商业综合体、购物中心、商店、办公、住宅和酒店设计。代表项目：绿地滨江CBD(上海)代表项目：AKPlazaSuwon(韩国首尔）开发背景案例研究——成都银泰中心项目由品牌事务所设计，其建筑设计由美36案例研究——成都银泰中心项目位于金融商务区中心位置，毗邻政务中心、会展中心以及大源商务核心区。项目区位37案例研究——成都银泰中心项目位于金融商务区中心位置，毗邻政务案例研究——成都银泰中心成都银泰中心位于成都金融城核心地带，接驳地铁一号线金融城站，对接成都交通主干道。该项目无论是生活配套、医疗配套，还是公共配套等方面，都具有独特的优势。项目配套案例研究——成都银泰中心成都银泰中心位于成都金融城核心地带38

成都银泰中心位于成都金融城核心地带，由5栋超高层塔楼及超大型高端商业裙楼组成，集顶级国际奢华酒店华尔道夫、超甲级写字楼、国际精品全客层购物中心、精装峰境府邸华悦府、格调阔景公寓华悦居，总建筑面积约72万平方米的成都地标高厦。案例研究——成都银泰中心15632华尔道夫酒店+华悦居总建筑面积：8万余平方米（华尔道夫约4万余平方方，华悦居4万余平方米）楼层：52F（酒店房间33-47层，48-51层为酒店公共区及空中大堂，华悦居位于10-31F)华悦居总套数：337套写字楼总建筑面积：17万余平方米楼层：40F层高：4.2m华悦府总建筑面积：约11万余平方米楼层：46F户型区间：260-390平方米总套数：316套裙楼商业（in99）总建筑面积：18万方楼层：-1-8F项目规划成都银泰中心位于成都金融城核心地带，由5栋超高层塔楼及超大39案例研究——成都银泰中心写字楼项目写字楼依国际更高规格的超甲级办公标准打造，为跨国企业带来全新商务形象。项目规划案例研究——成都银泰中心写字楼项目写字楼依国际更高规格的超40案例研究——成都银泰中心希尔顿全球是国际最具知名度的酒店管理公司之一，其下品牌分布于全球88个国家，拥有逾3800家酒店。华尔道夫酒店系列是希尔顿全球最顶级的奢华品牌，不仅在业内具有极高的品牌影响力，更是许多国家元首、全球500强企业CEO、顶级财富人群的首选酒店。2012年5月，银泰置地与希尔顿全球双方隆重宣布，位于成都金融城的成都银泰中心酒店项目将委托希尔顿全球华尔道夫酒店管理。这是希尔顿全球顶级奢华酒店品牌华尔道夫在中国继上海、北京之后第三家酒店，也将是中国中西部地区首家华尔道夫酒店。华尔道夫酒店项目规划案例研究——成都银泰中心希尔顿全球是国际最具知名度的酒店管理41案例研究——成都银泰中心华悦居与华尔道夫酒店同位于主塔楼，主力户型面积约在80-252平左右，总337套。产品全精装，配备齐全。华悦居项目规划案例研究——成都银泰中心华悦居与华尔道夫酒店同位于主塔楼，主42案例研究——成都银泰中心华悦府配置：1、柱内配置型钢框剪结构2、双入户大堂3、总裁会所4、充分考虑外部降噪、楼板隔声、分户墙隔音、排水隔音、室内吸音材料的运用华悦府采用框架柱内配置型钢框剪结构体系，三梯两户的大平层设计，全系定制化私人空间，南北通透、全玻璃幕墙立面、270度全景视野、3.5米层高。现主力户型面积约在260-390平左右。华悦府项目规划案例研究——成都银泰中心华悦府配置：华悦府采用框架柱内配置型43案例研究——成都银泰中心成都in99购物中心，总建筑面积18万平米，依托于银泰与各国际品牌公司的良好合作关系，预计将引入数十家世界级品牌及设计师品牌，再造成都顶级时尚坐标。

in是由银泰奢侈品管理公司打造的全新商业品牌，从招商、运营、设计、市场等方面进行统一管理。in旗下目前有4个商业项目，北京银泰中心in01、北京王府井in88、杭州湖滨in77和成都银泰中心in99。商业裙楼项目规划案例研究——成都银泰中心成都in99购物中心，总建筑面积1844案例研究——成都银泰中心2014年1-9月项目去化表现较好，月均去化量高达26套，在顶级高层住宅中处于领先位置。备注：目前华悦居推出337套，华悦府推出156套，5号楼于2014年9月16号开盘。表格中月均去化速度的时间计算包含蓄客时间。去化情况案例研究——成都银泰中心2014年1-9月项目去化表现较好，45项目概况麓湖生态城是万华继麓山国际社区之后推出的又一精品力作，位于政府重点发展区域、成都天府新区核心位置。麓湖是聚合高端居住、高端商务、高端商业及休闲娱乐等城市配套为一体的新型城市。案例研究——麓湖生态城项目概况麓湖生态城是万华继麓山国际社区之后推出的又一精品力作46开发背景案例研究——麓湖生态城项目与近50家世界级设计机构建立合作，100余名设计师参与项目的设计。AntoinePredock艺展中心建筑设计师简介：AntoinePredock建筑事务所创始人。1985年被授予罗马奖2006年授予美国建筑师学会（AIA)最高荣誉金牌奖2007年获得史密森·库伯·休伊特终身成就奖。刘正文水生态系统构建专家简介：中国科学院南京地理与湖泊研究所研究员，国际湖沼学会（SIL）理事，暨南大学、华中农业大学和中国—丹麦科教中心教授、博士生导师主导的惠州西湖湖泊生态修复工程成为世界城市湖泊生态恢复的成功范例。典型设计师代表开发背景案例研究——麓湖生态城项目与近50家世界级设计机构建47项目区位案例研究——麓湖生态城项目位于双流县麓山大道二段六号，南天府广场往东1.5公里。项目处于天府新区的核心区位，紧邻大源商务区。项目区位案例研究——麓湖生态城项目位于双流县麓山大道二段六号48项目配套案例研究——麓湖生态城项目除自身打造2000余亩的水域湿地，还拥有极佳的景观资源配套，目前项目配套正在完善中，未来将成为配套功能完备的麓湖新城。项目配套案例研究——麓湖生态城项目除自身打造2000余亩的水49项目规划案例研究——麓湖生态城澜语溪岸高层2013年发售隐溪岸别墅2014年发售麒麟荟顶级平层住宅2014年10月发售蓝花屿别墅2011年发售琉璃溪岸高层2013年发售111套云树高层2013年发售,300套黑蝶贝别墅2013年发售22席黑珍珠别墅2011年发售26席白玉台别墅2012年发售143席沉香谷别墅2013年发售115席项目规划案例研究——麓湖生态城澜语溪岸隐溪岸麒麟荟蓝花屿琉璃50去化情况案例研究——麓湖生态城别墅自2011年别墅开盘以来，截至2014年9月30日，别墅总供应约18万方，去化14.3万方，成交均价约3万/平米，去化率高达77%。数据来源：锐理数据（备案口径）由于备案数据有滞后性，据锐理对项目的深入了解，目前别墅项目仅有沉香谷组团不到50套别墅在售。去化情况案例研究——麓湖生态城别墅自2011年别墅开盘以来，51去化情况案例研究——麓湖生态城高层数据来源：锐理数据（备案口径）自2013年3个高层项目开盘，总供应约9万方，去化5.6万方，成交均价为1.4万元/平米，去化率高达64%。由于备案数据有滞后性，据锐理对项目的深入了解，目高层项目仅有云树组团在售，剩余不到20套的房源。去化情况案例研究——麓湖生态城高层数据来源：锐理数据（备案口52客群情况案例研究——麓湖生态城目前麓湖别墅客群以川内客户为主，从事房地产、金融业及矿产业，自住客户占主力，对麓湖产品有较高认同感，追求身份和圈层居住。高层项目客群主要为城南区域的成都本地客户，以自住为主。客群情况案例研究——麓湖生态城目前麓湖别墅客群以川内客户为主53THEEND

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THANKS!54成都顶级住宅市场分析研究报告成都顶级住宅市场分析研究报告553成都住宅市场现状5案例研究1顶级住宅的发展概况2成都宏观市场分析及政策解读4成都顶级住宅市场现状备注：本报告中成都是指成都主城区及近郊。563成都住宅市场现状5案例研究1顶级住宅的发展概况2成都宏观市PART1顶级住宅的发展概况1.1顶级住宅的定义1.2顶级住宅的特征1.3顶级住宅的功能1.4顶级住宅的发展历程1.5小结PART1顶级住宅的发展概况1.1顶级住宅的定57顶级住宅的发展概况1.1顶级住宅的定义城市顶级住宅的出现，是人们在追求安居—乐居—豪居过程的产物，是对更好生活追求的一个体现。城市顶级住宅的针对人群，通常是有多次置业经历、对生活品质要求极高的高端圈层人群，要求极高的舒适度、极高的尊崇感等。顶级住宅包括顶级独立型住宅（顶级别墅）和顶级集合型住宅（顶级酒店式公寓和顶级电梯住宅）。与普通住宅相比，他们更为关注物业本身的价值，包括品质、区位、配套、服务等层面。我们所说的顶级住宅一个相对的概念较之普通住宅占有更多的资源大多拥有独有的项目灵魂只能为少数人所拥有顶级住宅的发展概况1.1顶级住宅的定义城市顶级住宅的出现58顶级住宅的发展概况1.2顶级住宅的特征顶级住宅的物业必须具有稀缺性。人文资源不可类比区位优越不可替代建筑设计不可复制环境优雅不可再生服务管理无可挑剔风格各异难以造仿尊贵身份独一无二59顶级住宅的发展概况1.2顶级住宅的特征顶级住宅的物业必须顶级住宅的发展概况1.3顶级住宅的功能顶级住宅的功能远远超过居住范畴，具有奢侈品属性，品牌的影响力巨大。功能一：权贵豪富的阶层标识功能二：与众不同的生活体验平民眼中的天价大众看不见的顶层人生职业的终极理想财富的象征和精神的满足超过生活必需品范围的消费具有独特、稀缺、新奇等特点每处顶级住宅代表一种生活方式品质特性决定生活理念具有奢侈品的意象顶级住宅超出物质需求范畴，用于满足精神层面的欲望，品牌往往是购买的重要因素之一60顶级住宅的发展概况1.3顶级住宅的功能顶级住宅的功能远远顶级住宅的发展概况1.4顶级住宅的发展历程第一阶段城市化第二阶段郊区化第三阶段逆城市化城市经济高度集中，各阶层均向城市涌入，都市人口比例逐步提高。城市压力增加，高收入阶层趋向郊区，中低收入趋向城市。高收入部分回流，低收入趋向城市边缘。顶级住宅的发展史既是城市化进程史，又是财富的积累史。城市化率提高，财富逐步积累，为顶级住宅提供发展机会！顶级住宅探索时代顶级住宅竞争时代顶级住宅成熟时代空白期探索期快速增长期产品提升期理念阐述期缺乏系统性，要素简单堆砌，资源意识停留在拥有，品质感逐步体现。硬件水平大幅提高，但系统化程度并不强，开始挖掘精神高度，郊区顶级住宅接受度提高。强势资源下的软硬件系统化打造，注重精神需求的满足与生活理念诠释。61顶级住宅的发展概况1.4顶级住宅的发展历程第一阶段第二阶顶级住宅的发展概况1.5小结1、顶级住宅的功能远超于居住范畴，具有奢侈品属性，其物业具有稀缺性。2、城市化率提高，财富逐步积累，为顶级住宅提供发展机会！顶级住宅的发展概况1.5小结1、顶级住宅的功能远超于居住62PART2成都宏观市场分析及政策解读2.1成都国民生产总值及人均GDP2.2固定资产及房地产投资2.3政策解读2.4小结63PART2成都宏观市场分析及政策解读2.1成都2.1国民生产总值及人均GDP数据来源：成都市统计信息网人均GDP10000美元均线2014年上半年经济增速为8.7%，首次跌破两位数增幅，成都市房地产市场仍处于高速发展期.2013人均GDP首超10000美元，商业开始爆发。成都宏观市场分析及政策解读2.1国民生产总值及人均GDP数据来源：成都市统计信息网人642.2固定资产及房地产投资数据来源：成都市统计信息网2014年1-7月成都固定资产投资增幅跌至2%，房地产投资增幅跌至3.8%，但房地产投资占固定投资比例并未下降，2014年1-7月房地产投资占固定投资比例约为34%，房地产投资仍略显过热。成都宏观市场分析及政策解读2.2固定资产及房地产投资数据来源：成都市统计信息网20165世界房地产发展阶段规律：成都已开始进入住宅全面改善、商业爆发期成都宏观市场分析及政策解读世界房地产发展阶段规律：成都已开始进入住宅全面改善、商业爆发66每个城市都有经历房地产发展三个阶段，每个阶段特征不同，发展时期长短也有所不同，具体情况跟每个城市本身的各种因素相关。成都宏观市场分析及政策解读每个城市都有经历房地产发展三个阶段，每个阶段特征不同，发展时672.3政策解读1234567891、2014新版成都市规划管理技术规定》2、成都市建筑工程违法建设处罚规定《成都市绿色建筑行动工作方案》成都市城乡建设委员会关于建筑工地推行绿色施工的通知《关于完善我市购房入户政策的通知》《成都市关于促进当前经济平稳增长的二十二条措施》1、成都：以"四态合一"推行新型城镇化2、公积金使用范围放宽明年出台指导意见3、推出存量房交易服务平台10家经纪机构先试点1、成都:出台城市建设管理转型升级示范片区建设方案2、四川:公布《关于推进农村廉租房建设的意见》出台多项规范成都房地产市场促经济增长取消限购尚未明确成都政府一方面出台相关政策规范成都房地产市场，另一方面出台22条新举措，从稳投资、促消费、发展产业、强化创新等五方面促进经济平稳增长。目前，成都尚未明确取消限购。…四川建统一公共租赁住房制度公租房廉租房并轨成都宏观市场分析及政策解读2.3政策解读1234567891、2014新版成都市规682.4小结1、成都市宏观经济指标增速放缓。人均GDP超过1万美元，房地产市场进入全面改善阶段，商业爆发期。2、2014年成都政府主要从规范房地产市场和促进经济平稳增长两方面出台相关政策，目前暂无明确取消限购。成都宏观市场分析及政策解读2.4小结1、成都市宏观经济指标增速放缓。人均GDP超69PART3成都住宅市场现状3.12010-2014年9月成都住宅市场情况3.22014年1-9月成都住宅市场情况3.3小结PART3成都住宅市场现状3.12010-20703.12010年-2014年9月成都住宅市场供销价情况数据来源：锐理数据（备案口径）2014年1-9月成都住宅市场成交1459万方，同比下降25%，供应面积1238万方，同比下降40%，成交均价增长速度放缓，价格略有提升。备注：2013年1-9月成交1952万方，新增供应2049万方。本报告中成都是指成都主城区及近郊。成都住宅市场现状3.12010年-2014年9月成都住宅市场供销价情况数713.22014年1-9月成都住宅市场供销价情况2014年1-9月成都住宅市场成交价格波动较大，以价换量持续时间不长。成都房地产的“金九”市场并没有扭转成交量平平的局面。成都住宅市场现状数据来源：锐理数据（备案口径）备注：本报告中成都是指成都主城区及近郊。3.22014年1-9月成都住宅市场供销价情况2014年723.3小结1、2014年1-9月成都住宅市场成交1459万方，同比下降25%，供应面积1238万方，同比下降40%，成交均价增长速度放缓，价格略有提升。2、2014年1-9月成都住宅市场成交价格波动较大，以价换量持续时间不长。成都房地产的“金九”市场表现一般。成都顶级住宅市场现状3.3小结1、2014年1-9月成都住宅市场成交145973PART4成都顶级住宅市场现状4.1成都顶级住宅范围界定4.2成都顶级住宅区域分布4.3成都顶级住宅发展历程4.4近五年成都顶级住宅市场供销价情况4.52014年1-9月成都顶级住宅市场供销价情况4.6成都顶级住宅客群情况4.7成都顶级住宅市场格局4.8成都顶级住宅市场深度解读4.9小结PART4成都顶级住宅市场现状4.1成都顶级住744.1成都顶级住宅范围界定成都顶级住宅不仅体现在价格上，而且其软件及硬件条件也必须达到高标准。为了筛选成都顶级住宅，我们分两步对成都商品房进行筛选。（1）首先筛选2010年-2014年9月成都主城区及近郊商品房备案成交均价为2万以上的项目（2）再根据以下筛选条件进行综合评估，最终筛选出的项目为成都顶级住宅。成都顶级住宅市场现状筛选结果：顶级住宅项目有麓湖生态城、牧马山蔚蓝卡地亚、成都银泰中心、棕榈泉、来福士珍藏单位和望今缘共6个项目。754.1成都顶级住宅范围界定成都顶级住宅不仅体现在价格上，4.2成都顶级住宅区域分布成都在售顶级住宅主要集中在东大街沿线、城南区域。顶级别墅主要分布在绕城外双流县，顶级酒店式公寓及电梯住宅主要分布城南人民南路南延线。成都顶级住宅市场现状顶级酒店式公寓及电梯住宅顶级别墅牧马山蔚蓝卡地亚银泰中心棕榈泉国际中心来福士珍藏单位望今缘麓湖生态城4.2成都顶级住宅区域分布成都在售顶级住宅主要集中在东大764.3成都顶级住宅发展历程目前成都处于城市化向郊区化发展的过渡阶段，成都顶级住宅进入竞争时代，客户对顶级住宅的认识从硬件水平的要求上升到对服务的要求。成都顶级住宅市场现状大精服务关键词第一阶段“大”是指住宅的面积。最开始，人们对顶级住宅的初始认识为大面积的住宅。第二阶段“精”是指住宅的精装修。精装修程度越高，住宅的等级便越高。第三阶段“服务”是指入住顶级住宅所享受的尊贵的物业服务。目前以银泰中心、棕榈泉为代表的顶级住宅项目将物业服务提升到一个较高的水平。目前成都顶级住宅所处阶段774.3成都顶级住宅发展历程目前成都处于城市化向郊区化发展4.4近五年成都顶级住宅市场分析成都顶级住宅市场现状成都顶级住宅市场供应较为稀缺，2014年1-9成交量同比有所下滑。从市场供应占比来看，成都顶级酒店式公寓及电梯住宅成为2014年1-9月顶级住宅市场的供应主力。数据来源：锐理数据（备案口径）顶级酒店公寓及电梯住宅顶级别墅4.4近五年成都顶级住宅市场分析成都顶级住宅市场现状成都784.52014年1-9月成都顶级住宅市场分析成都顶级住宅市场现状数据来源：项目成交合同额备注：为真实反应市场，数据均采用成交合同额，来福士珍藏单位未取得确切的成交数据。伊泰天骄于2014年9月19日开盘，望今缘属尾盘销售。数据显示，2014年1-9月成都顶级住宅总成交量约为6.2万方，市场表现较为乐观。目前项目成交均价超过3万/平米的项目有银泰中心、来福士珍藏单位，以及即将开盘的麓湖麒麟荟。794.52014年1-9月成都顶级住宅市场分析成都顶级住宅4.52014年1-9月成都顶级住宅市场分析成都顶级住宅市场现状项目按销售套数排序项目按销售额排序因银泰中心今年在香港及北京进行了大力度的推广，所以销量较为可观。从销售面积来看：2014年1-9月银泰中心成交约2.27万方，成为成都顶级住宅的销量冠军。从销售额来看：2014年1-9月银泰中心以6.8亿高居榜首，与第二名拉开近4.3亿的差距。综合来看，在成都住宅市场处于下行的状况下，不乏出现如银泰中心的顶级酒店式公寓及电梯住宅项目以“高销量、高销售额”成为住宅市场的一抹亮点。数据来源：项目成交合同额4.52014年1-9月成都顶级住宅市场分析成都顶级住宅804.6成都顶级住宅客群分析成都顶级住宅市场现状典型顶级别墅项目客群情况一览表4.6成都顶级住宅客群分析成都顶级住宅市场现状典型顶级别814.6成都顶级住宅客群分析成都顶级住宅市场现状典型顶级酒店式公寓和电梯住宅项目客群情况一览表824.6成都顶级住宅客群分析成都顶级住宅市场现状典型顶级酒4.6成都顶级住宅市场分析成都顶级住宅市场现状顶级住宅客户以跟随型客户为主，主要从事的行业为金融业、地产业。大多客户以自主与投资双重目的进行置业，以占有资源为核心目的。从置业经历上来看，大部分客户都有两次以上置业经历。大多经历“电梯—别墅—电梯豪宅”的一个置业经历。顶级住宅的别墅与顶级酒店式公寓及电梯住宅的客群均是经过首置、首改、再改的置业过程，他们往往不止一套住房。两者的客群有所重叠，存在竞争关系。客群情况总结关键词：产品、口碑、身份象征、圈层居住、尊贵物业服务834.6成都顶级住宅市场分析成都顶级住宅市场现状顶级住宅客4.7成都顶级住宅市场格局成都顶级住宅市场现状现状城南：以麓湖、银泰中心为典型代表城南顶级住宅已略显成熟，未来将成为成都顶级住宅的典型代表区域。城东：目前东大街与攀成钢板块已成为成都高端住宅的代表。城西：顶级住宅暂无分布，但城西依托上风上水地势与长久衍化的高端居住习惯，高端住宅已发展比较成熟。城北：现阶段城北市场较为混乱，目前住宅以刚需产品为主。城南人民南路至南延线区域顶级住宅项目集聚城北区域受环境的影响，目前顶级住宅处于空白城东区域东大街沿线的顶级住宅多为2014年之前清盘。城西高度住宅项目较早，呈点状分布城南是成都顶级住宅的生长地，未来城南以人民南路南沿线为主轴的区域将形成成都顶级住宅的典型代表区域。4.7成都顶级住宅市场格局成都顶级住宅市场现状现状城南人民84成都顶级住宅市场未来预判城南是成都顶级住宅的生长地，一方面城南是传统的富人居住区，另一方面得益于城南城市规划和市政商业配套的飞速发展。目前城南已经形成一定的圈层影响力，未来城南将成为成都顶级住宅的代表区域。目前成都顶级住宅以资源和核心区位占有为主，未来将朝着产品个性化发展，客户为产品logo买单。目前顶级住宅供应量较少，产品稀缺。随着成都市区土地的稀缺性和土地成本的抬高，未来以银泰中心为代表的顶级酒店式公寓及电梯住宅会有较为快速的发展。4.8成都顶级住宅深度解读顶级住宅聚集城南产品个性化成必然趋势产品稀缺成都顶级住宅市场未来预判城南是成都顶级住宅的生长地，一方面城85成都顶级住宅市场未来预判2012年福布斯数据显示，成都成为奢侈品消费全国排名第三的城市。再加上成都的宏观经济高速发展，人均消费力的稳步提高，促进成都消费品市场进入更高的层次，从而加大了对高端物业的需求。基于目前政府信贷政策并没放松，加之开放商面临较大的资金压力，预计顶级住宅市场均价将保持平稳态势。一旦信贷解绑，成都的顶级住宅市场将会有一定的突破。4.8成都顶级住宅市场深度解读消费力强劲政策影响市场成都顶级住宅市场未来预判2012年福布斯数据显示，成都成为奢864.9小结成都顶级住宅市场现状1、2014年成都市宏观经济相关指标增幅有所下降，经济增长放缓。但宏观经济增长仍处于稳步增长的态势。2、成都市政府出台多项促经济和规范房地产的政策，刺激经济和保障房地产健康有序的发展。全国多地限购全面放松，成都放松限购政策指日可待。3、受大环境影响，今年1-9月成都住宅市场成交有所下跌。但顶级住宅市场不乏出现银泰中心这样的项目成为市场的一抹亮色。4、成都顶级住宅客户主要追求圈层居住和身份象征，成都本地和外地一线城市客户占主力，投资和自住均有。5、城南是成都顶级住宅的生长地，未来城南以人民南路沿线为主轴的区域将形成成都顶级住宅的典型代表区域。6、成都具有强劲的高端物业消费水平，但目前真正的顶级住宅项目稀缺，从而为顶级住宅的快速发展提供了有力条件。4.9小结成都顶级住宅市场现状1、2014年成都市宏观87PART5案例研究成都银泰中心麓湖生态城PART5案例研究成都银泰中心88

成都银泰中心位于成都金融城核心地带，占地面积约68亩，总建筑面积72万方，由品牌开发商成都银城置业开发。项目是继北京长安街最高地标性建筑北京银泰中心、合肥银泰中心之后，银泰置地以更高国际化标准打造的世界级城市综合体。案例研究——成都银泰中心项目概况成都银泰中心位于成都金融城核心地带，占地面积约68亩，总建89案例研究——成都银泰中心项目由品牌事务所设计，其建筑设计由美国知名建筑设计事务所凯里森负责。CALLISON凯里森建筑设计事务所凯里森作为全球知名的建筑设计事务所在世界各地提供专业化的设计服务，包括商业综合体、购物中心、商店、办公、住宅和酒店设计。代表项目：绿地滨江CBD(上海)代表项目：AKPlazaSuwon(韩国首尔）开发背景案例研究——成都银泰中心项目由品牌事务所设计，其建筑设计由美90案例研究——成都银泰中心项目位于金融商务区中心位置，毗邻政务中心、会展中心以及大源商务核心区。项目区位91案例研究——成都银泰中心项目位于金融商务区中心位置，毗邻政务案例研究——成都银泰中心成都银泰中心位于成都金融城核心地带，接驳地铁一号线金融城站，对接成都交通主干道。该项目无论是生活配套、医疗配套，还是公共配套等方面，都具有独特的优势。项目配套案例研究——成都银泰中心成都银泰中心位于成都金融城核心地带92

成都银泰中心位于成都金融城核心地带，由5栋超高层塔楼及超大型高端商业裙楼组成，集顶级国际奢华酒店华尔道夫、超甲级写字楼、国际精品全客层购物中心、精装峰境府邸华悦府、格调阔景公寓华悦居，总建筑面积约72万平方米的成都地标高厦。案例研究——成都银泰中心15632华尔道夫酒店+华悦居总建筑面积：8万余平方米（华尔道夫约4万余平方方，华悦居4万余平方米）楼层：52F（酒店房间33-47层，48-51层为酒店公共区及空中大堂，华悦居位于10-31F)华悦居总套数：337套写字楼总建筑面积：17万余平方米楼层：40F层高：4.2m华悦府总建筑面积：约11万余平方米楼层：46F户型区间：260-390平方米总套数：316套裙楼商业（in99）总建筑面积：18万方楼层：-1-8F项目规划成都银泰中心位于成都金融城核心地带，由5栋超高层塔楼及超大93案例研究——成都银泰中心写字楼项目写字楼依国际更高规格的超甲级办公标准打造，为跨国企业带来全新商务形象。项目规划案例研究——成都银泰中心写字楼项目写字楼依国际更高规格的超94案例研究——成都银泰中心希尔顿全球是国际最具知名度的酒店管理公司之一，其下品牌分布于全球88个国家，拥有逾3800家酒店。华尔道夫酒店系列是希尔顿全球最顶级的奢华品牌，不仅在业内具有极高的品牌影响力，更是许多国家元首、全球500强企业CEO、顶级财富人群的首选酒店。2012年5月，银泰置地与希尔顿全球双方隆重宣布，位于成都金融城的成都银泰中心酒店项目将委托希尔顿全球华尔道夫酒店管理。这是希尔顿全球顶级奢华酒店品牌华尔道夫在中国继上海、北京之后第三家酒店，也将是中国中西部地区首家华尔道夫酒店。华尔道夫酒店项目规划案例研究——成都银泰中心希尔顿全球是国际最具知名度的酒店管理95案例研究——成都银泰中心华悦居与华尔道夫酒店同位于主塔楼，主力户型面积约在80-252平左右，总337套。产品全精装，配备齐全。华悦居项目规划案例研究——成都银泰中心华悦居与华尔道夫酒店同位于主塔楼，主96案例研究——成都银泰中心华悦府配置：1、柱内配置型钢框剪结构2、双入户大堂3、总