上海机电城招商企划提案

上海机电城招商企划提案前言 整体思路 产品及受众 形象及logo 传播主题 阶段性策略 预算前言针对公司目前对“机电”业态的市场定位，本中心根据市场的研究以及各合作公司的建议，我们如何让本案能从各竞争对手中“脱颖而出”

，从而让各商家对本案“情有独钟”。因此，我们一致认为：打造本案独特的“差异化优势”无疑是本案招商成功的关键！差异化优势——产品差异化、模式差异化、功能差异化上海机电城招商企划提案前言 整体思路 产品及受众 形象及logo 传播主题 阶段性策略 预算整体营销策划思路产品研究及目标群定位项目形象定位及LOGO建议产品传播主题及分卖点提炼招商策略及阶段性推广计划预算上海机电城招商企划提案前言 整体思路 产品及受众 形象及logo 传播主题 阶段性策略 预算一、产品研究及目标群定位分析上海机电城招商企划提案前言 整体思路 产品及受众 形象及logo 传播主题 阶段性策略 预算A楼B楼——产品简介D楼综合楼（玻璃房）C楼夹层位于普陀区真南路，占地面积达7.6万㎡，总建筑面积约121432㎡，容积率为1.59，建筑密度约25.2%，绿化率达30%（集中绿化率为20%）上海机电城招商企划提案前言 整体思路 产品及受众 形象及logo 传播主题 阶段性策略 预算城市次中心大交通真南路主干道、中环线、外环线、沪宁高速沪宁铁路、上海西站桃浦工业园西北物流园轨道交通11号线（祁连山路站）未来岛科技园区真如城市副中心＂大物流上海四大物流园区之一“西北物流园＂

物流科技园区“未来岛科技园 中国最大的陆路交易中心10余家中外大型物流企业聚集。产业聚集曹安江桥生产资料市场聚集 商圈辐射影响力强上海机电城招商企划提案本案主力特征一览前言 整体思路 产品及受众 形象及logo 传播主题 阶段性策略 预算本案区域项目分布及SWOT分析本案包装印刷城1华盛商务花园2123李子园商务区35真新商务楼44上海电子商城5上海机电城招商企划提案前言 整体思路 产品及受众 形象及logo 传播主题 阶段性策略 预算上海国际包装印刷城发展商：上海金鳌房地产开发有限公司项目性质：工业消费品专业市场项目规模：总占地600亩；一期总建8.5万M2产业主题：包装类机械设备和原辅材料功能组合：规划有展销中心、教育培训中心、会议展览中心、包装测试中心等价格：办公6500/M2；商铺16000~20000/M2物业类型经营范围或入住客户单元面积备注底层展示商铺包装机械、包装原辅材料20~30

m2框架结构的展示厅商铺，面积可自由分隔2~5层商住楼各类印刷包装生产企业、经销商或商户150~260

m2商住两用，可以注册综合商务楼印刷包装类生产企业、知名经销商120~300

m2为12层的小高层办公楼配套商铺银行、便利店、办证服务机构等200

m2包装城商业配套上海机电城招商企划提案前言 整体思路 产品及受众 形象及logo 传播主题 阶段性策略 预算上海电子商城发展商：上海电子商城有限公司项目性质：工业消费品交易市场项目规模：占地600亩，总建面积50万M2产业主题：电子产品（电子元件和配件）功能组合：电子产品交易中心，集批零交易、品展示推广、仓储物流、电子商务等功能于一体价格：商铺11000~13000元/M2物业类型经营范围单元面积备注一期1~3#楼商铺半导体元器件、电器元器件、电脑通信和数码产品10~40m2小面积分割，总价控制在10~50万元，投资门槛较低酒店办公酒店60

m2四星级酒店，设有300余套客房中心商业街商铺餐饮娱乐、商业配套——简装修上海机电城招商企划提案前言 整体思路 产品及受众 形象及logo 传播主题 阶段性策略 预算华盛国际商务花园发展商：上海华盛投资有限公司项目性质：综合商务花园项目规模：总建面积45万M2物业组合：标准厂房、商务办公楼、酒店、公寓、配套商业等价格：办公6500~7000元/M2项目介绍项目分为东区和西区，东区占地167亩；以十六层高的综合商务办公楼和十四层高的星级宾馆楼作为标志性建筑，还建有一幢集大型展示采购、配送中心为一体的工业“Shopping

Mall＂;西区占地面积193亩，建有十四层高的“再就业培训中心＂、都市型标准厂房、60栋独立商务别墅，5幢“白领公寓“、8幢"蓝领公寓"项目在售部分属于“华盛国际商务花园＂西区三期两幢7层楼宇中，东幢为办公楼，西幢为酒店式公寓；单元分割面积整层起售为主，办公主力单元面积1400平方米。项目档次偏低，每栋配有一部电梯。目前产证尚在办理上海机电城招商企划提案前言 整体思路 产品及受众 形象及logo 传播主题 阶段性策略 预算上海国际机电五金城经营范围五金机电、建材装饰、不锈钢制品、钢材、板材、油漆涂料、灯饰灯具、电器线缆等十个交易区。经营状况一期一楼商铺，主力面积为每间48平方米，按商户需求分配，租金价格为A1

1.30/平方米/天，A2

1.10/平方米/天，B

0.98/平方米/天，C

0.98平方米/天。一楼商铺套租租金价格为A1

0.56/平发米/天，A2

0.48/平方米/天，B0.42/平方米/天，C0.38/平方米/天。商城每年收取市场管理费20000元，（收费标准是每48平方米计算的），外加保证金每年1000元，无物业管理费，广告费为每年320元，沿街商铺广告费每年960元，另加边间费每年2000元，商城不统一作广告，在政策优惠方面因一期招商情况火爆，所以商城并无优惠政策，也无免租期。一期招商已达到97%以上。项目介绍上海国际机电五金城位于上海嘉定国际汽车城内，商城地址是宝安公路4435号，毗邻f1赛车场，时间嘉定区重点三产项目之一。国际机电五金城是由上海国际机电五金交易中心有限公司投资开发20亿元人民币，规划用地1100余亩，总建筑面积超过70万平方米。上海国际机电五金城一、二期市场已于2005年5月18号成功开业，营业面积达到30万平方米，近千商户。上海机电城招商企划提案前言 整体思路 产品及受众 形象及logo 传播主题 阶段性策略 预算项目商城部分产品SWOT分析之优势（S）大交通—项目紧临交通干道真南路，靠近中环线、外环线、沪宁、沪嘉等多条高速公路；建设中的M11线在距离项目50米处设有站点；项目靠近铁路上海西站，沪宁铁路从旁经过。大物流—地处上海三大物流园区的西北物流园区，靠近“未来岛物流科技园”，周边多家大型物流公司入住，仓储设施充足完备，配载优势明显，每天有超过5000辆的专车可为项目提供物流配送服务。项目形象—科技大厦和创业大厦主楼楼层较高，从主要交通干道看，项目可视性较强，在区域内形象较突出。丰富资源—世界五百强加盟 中发业内知名上海机电城招商企划提案前言 整体思路 产品及受众 形象及logo 传播主题 阶段性策略 预算项目商城部分产品SWOT分析之劣势（W）环境差—项目周边位于老工业园区，旧有工业厂房、仓库建筑较多；而且，周边货运车辆通行密集，交通混乱拥堵，区域整体现状环境较差，改善尚需时日。空间小—项目主体已经建设完成，部分硬件指标如承重、层高既定，可以修改的空间较小，上述指标不能符合部分机电产品进驻的要求，会给项目功能定位、产品策划以及后期招商带来一定限制。规模小—一期商场部分仅有3.6万平方米，与周边部分大型工业消费品专业市场的规模相比（如电子商贸城50万平方米），难以实现规模经济效应。定位晚—项目立项前期缺乏对产业市场以及房地产市场的深入调查研究，前期产品定位方案科学性较低，会给后期经营定位以及项目招商、销售工作带来较大压力。上海机电城招商企划提案前言 整体思路 产品及受众 形象及logo 传播主题 阶段性策略 预算项目商城部分产品SWOT分析之机会（O）区域借势—紧靠曹安生产资料专业商圈，注意力容易集中普陀唯一—项目是普陀区唯一一家入选上海市16家重点扶持的项目，政府扶持力度较大。产业机会—每年３０００亿元的行业产值，前景广泛看好。国际机会—中国逐渐成为国际上的工业采购中心，大量国际组织、跨国企业在长三角地区尤其是上海地区的采购活动越发频繁。上海机电城招商企划提案前言 整体思路 产品及受众 形象及logo 传播主题 阶段性策略 预算项目商城部分产品SWOT分析之威胁（T）“ ” “ ”直接竞争—区域内分布有多个具有一定规模的工业消费品专业市场，经营产品与本案具有一定重叠，可能会分流本案一定数量的客户。未来竞争—周边部分项目如

华盛国际商务花园

即规划有经营工业产品的

工业Shopping

Mall

，且与本案定位类似，经营后将与本案形成竞争。政策风险—国家对房地产宏观调控力度逐渐加大，而项目又是工业用地性质，产权分割销售、商铺使用权销售可能对招商产生风险。上海机电城招商企划提案前言 整体思路 产品及受众 形象及logo 传播主题 阶段性策略 预算项目商城部分威胁劣势如何规避1、项目周边环境通过加强自身形象建设以及导引系统设置，另外对客户阐述浦陀区未来规划进行规避；2、对于其他竞争对手来讲，项目商贸部分体量不占优势。今后在推广中可强调总体体量，不就商贸部分单独阐述。另外可讲项目的扩展性放在二期，待一期市场经营局面打开后，二期可以顺势扩大商城规模；3、对于项目所属板块市场不热的缺点，我们可以舍弃之前桃浦概念，重新提出“泛曹安板快”概念。这样既可以借曹安商圈的辐射影响，又可以将本案放置在曹安板快商圈的国际生产资料采购中心的大概念下。上海机电城招商企划提案前言 整体思路 产品及受众 形象及logo 传播主题 阶段性策略 预算目标群定位上海各机电市场有转迁意愿的商户上海各机电市场有另开新店的商户上海各机电厂家上海各机电厂家经销商华东各知名机电市场商家（有进入上海市场意愿）主要目标客户部分港台知名五金厂家及经销商部分国际知名五金厂家及经销商上海机电城招商企划提案前言 整体思路 产品及受众 形象及logo 传播主题 阶段性策略 预算目标群分析经过前期我们对上海市几个成功专业批发市场:

北京路专业批发市场、嘉定国际五金城、九星批发市场、新光彩批发市场的调查,并做了这几个市场商家的问卷调查，从中分析得出：上海机电城招商企划提案前言 整体思路 产品及受众 形象及logo 传播主题 阶段性策略 预算目标群分析经营户环境调查主题式多层街铺

67专业商城

746080百货公司铺位82040人数经过对沪上几个专业市场商家的调查，通过左表得知：商户倾向于目前传统的街铺形式以及经营环境更为舒适、高档的商场。0系列167

874街铺 百货公司铺位主题式多层专业商种类上海机电城招商企划提案前言 整体思路 产品及受众 形象及logo 传播主题 阶段性策略 预算目标群分析80406020人数0系列129722822年以下2-3年3-5年 5年年数经营户起租年限意愿分析对于大多数的商户，2年左右的起租期是最为恰当的。左表中2-3年的比率很高，但其中通过访谈得知：2年左右的意愿由于选项的原因没有准确反映出来。5年以上基本很少这与商家对商场的影响力和后续的良好的经营管理及自身经营有关.很多商家都表示，如果免租期长或租金优惠的话，很多商家起租期时间可以延长。上海机电城招商企划提案前言 整体思路 产品及受众 形象及logo 传播主题 阶段性策略 预算目标群分析免租意愿分析50%40%30%20%10%比例系列10%系列1半年以下

半年至一

一年至一

一年半至年 年半 两年6% 36% 46% 12%时间免租期意愿分析商家对免租期的时间集中在1年-1年半占整个比例的43%,半年--1年也占了很大的比例达36%。对于免租期商家主要考虑初期的营运成本,和商场的成熟度。对于免租的最低时限，市场的最低接受度在半年。而通过左表得知，商家对于免租期也较为冷静。两年以上免租期的市场，他们一般不会考虑，这样的市场一般很难成市。上海机电城招商企划提案前言 整体思路 产品及受众 形象及logo 传播主题 阶段性策略 预算目标群分析经营面积意愿调查2%31到50,

42%51到80,

23%40%50%10以下,

5%11到30,

281到100,

8%30%百分比20%10%0%系列18%81到免租期意愿分析大部分商家租赁面积集中在31—50平米,占整个面积段的一半,这是跟所经营的业态有关,很多商家都希望把自己的产品都展示出来并有储藏的功能.11-30平米和51-80平米面积段商家所占的比例基本一致.10以下

11到30

31到50

51到805% 22% 42% 23%单位:平方米上海机电城招商企划提案前言 整体思路 产品及受众 形象及logo 传播主题 阶段性策略 预算目标群分析楼层需求意愿分析首层,

150150200二层,

6550100人数

地下一层,

9三层,

130系列291506513地下一层首层二层三层楼层楼层意愿需求分析与其他商业一样，机电五金商家对于首层作为其经营楼层的意愿较高。这对于本项目来讲，地下和二层、三层的招商抗性无疑会加大。如何在租金、免租期、面积设置组合上下重力，无疑是商城二、三层以及地下招商成功的根本上海机电城招商企划提案前言 整体思路 产品及受众 形象及logo 传播主题 阶段性策略 预算目标群分析楼层意愿需求分析朋友介绍、户外广告、报纸成为商家获得招商信息的主要通道，其中朋友介绍所占的比例较高，同乡群聚在商家所占比例很高。因此，必要的广告宣传、活动行销至关重要，口碑传播将更成为重中之重。上海机电城招商企划提案前言 整体思路 产品及受众 形象及logo 传播主题 阶段性策略 预算客户需求总结经营模式商城、街铺首层、二层三层、地下起租

一至两年年限经营楼层免租时间经营面积半 年 至一 年 半五十平

米上下上海机电城招商企划提案前言 整体思路 产品及受众 形象及logo 传播主题 阶段性策略 预算知名度、影响力、可视性、可达性项目形象要求商

户

需

求解

决

方

案整合推广策略行业展会交通路牌及项目指示系统客户需求及解决方案经营能力要求资源整合能力、项目定位科学性等行业协会组织驻场专业展会、知名企业、经销渠道专业招商经营团队租金水平

免租时间

相关政策先期引如政策见招商相关文件服务便利支持注册、办证、咨询、投资、税务等政策、一站式办事税务法律投资咨询投资融资服务等上海机电城招商企划提案前言 整体思路 产品及受众 形象及logo 传播主题 阶段性策略 预算产品建议产品功能建议国内专业市场作为交易场所，仅起到实体贸易的功能，无法满足客户在商贸领域的其他需求专业交易区综合展会区商业配套区商务办公区解决之道常年定期以实物交为企业商贸举办专项易为主洽谈提供专产品的展示发布业区域引进如银行、餐饮休闲等实现四大功能实体的相互联动，构成项目体内循环。上海机电城招商企划提案前言 整体思路 产品及受众 形象及logo 传播主题 阶段性策略 预算产品建议商场入口建议上海机电城招商企划提案前言 整体思路 产品及受众 形象及logo 传播主题 阶段性策略 预算产品建议铺位装修建议上海机电城招商企划提案前言 整体思路 产品及受众 形象及logo 传播主题 阶段性策略 预算产品建议展会设计建议上海机电城招商企划提案告前言 整体思路 产品及受众 形象及logo 传播主题 阶段性策略 媒体广前言 整体思路 产品及受众 形象及logo 传播主题 阶段性策略 预算商务会议室建议上海机电城招商企划提案前言 整体思路 产品及受众 形象及logo 传播主题 阶段性策略 预算招商人员服装建议上海机电城招商企划提案前言 整体思路 产品及受众 形象及logo 传播主题 阶段性策略 预算二、行销企划如何贴近商家需求项目形象定位上海机电城招商企划提案前言 整体思路 产品及受众 形象及logo 传播主题 阶段性策略 预算我们的目的：打造“上海机电城”在上海生产型消费品的新贵形象；树立“上海机电城”项目的品牌形象；宣传信息能较准确到达目标消费群体——机电、五金产品经销商、采购商、代理商；宣传入驻“上海机电城”项目较其他项目具有更高的潜在市场价值空间；通过客户维系活动（发布会、SP活动等），吸引以往之访客参观案场和对项目的认同和归属感，同时带动一批场外观望者；上海机电城招商企划提案前言 整体思路 产品及受众 形象及logo 传播主题 阶段性策略 预算要解决的核心问题作为一个新起的市场型的商业地产项目，其产品定位要被消费群体接受的基本条件，便是项目的品牌。如何在最短时间内有效建立市场品牌形象，将是营销策划的核心问题。本次推广，期望以整合品牌营销理念，创新塑造上海机电城卓然不群的形象，向社会及相关行业传递项目独特的理念、鲜明的品牌个性，并传达这些个性都是贴近商家需求的。与周边机电市场相比，我们在整体区域环境、产业配套、地域文脉等都占有部分优势，制胜关键在于谁将卖点文章做深做透，准确针对主力市场的相关需求、服务品质、经营理念、推广力度高精度轰炸。上海机电城招商企划提案前言 整体思路 产品及受众 形象及logo 传播主题 阶段性策略 预算推广总精神：上海机电城地铁上盖，北京路升级版！上海机电城招商企划提案前言 整体思路 产品及受众 形象及logo 传播主题 阶段性策略 预算LOGO：另行专门提报上海机电城招商企划提案前言 整体思路 产品及受众 形象及logo 传播主题 阶段性策略 预算三、产品分卖点传播主题上海机电城招商企划提案前言 整体思路 产品及受众 形象及logo 传播主题 阶段性策略 预算产品卖点分析交通优势：海陆空立体交通＋紧靠轨道１１号线“站台”成本优势：租金水平相当与北京路的１/5配套优势：各项商务配套完善 充裕的停车位聚集优势：周边生产资料市场及需求发达，辐射力大品牌优势：世界五百强强力加盟增值优势：商城政务办事服务、政策导向优势、行业发展前景经营优势: 商场化经营、专业化管理、集聚性市场行业优势: 每年3000多亿元的行业产值

30%以上的行业增长速度上海机电城招商企划提案前言 整体思路 产品及受众 形象及logo 传播主题 阶段性策略 预算如何使卖点贴近定位、贴近商家需求地铁旁，北京东路升级版！八大升级 演绎上海机电城推广卖点组团交通升级：紧靠轨道交通站台、陆、海、空立体交通环绕，买卖双方皆便利盈利升级：经营成本直线下降、租金只为北京东路1/5配套升级：餐饮、会晤、娱乐、休闲、停车各项配套齐全、完善需求别无他求产业升级：借势曹安生产资料成熟商圈，商贸、展示、办公打造完美产业链品牌升级：世界五百强鼎力加盟

机电五金知名企业中发实力打造政策升级：各项优惠政策；统一经管服务，商家经营无须分心模式升级：商场化经营、专业化管理行业升级：每年30%行业增长速度、年均3000亿元行业产值上海机电城招商企划提案前言 整体思路 产品及受众 形象及logo 传播主题 阶段性策略 预算差异化的优势如何建立差异化优势上海机电城地铁上盖

北京路升级版交通盈利配套产业品牌政策广告宣传点八大升级模式行业国内优惠条件完善服务政策扶持外联手品牌保证借势曹安成熟商圈

产业聚集商务生活配套服务完善经营成本下降诱人利润产品支撑点无比便捷地铁立体交通商场经营专业管理环境提升产

业

无

比

光

明前途光明推广通路新闻＼软文＼广告＼网络＼人员行销＼口碑传播上海机电城招商企划提案前言 整体思路 产品及受众 形象及logo 传播主题 阶段性策略 预算招商推广战略：一个中心，两条战线，三大战役一个中心——

八大升级、差异化优势打造产业新贵两条战线——

本地推广、异地推广三大战役——

市场启动、重点突破

、口碑传播上海机电城招商企划提案前言 整体思路 产品及受众 形象及logo 传播主题 阶段性策略 预算整合推广执行计划表注：具体时间节点根据招商实际情况进行调整。招商准备重点突破口碑

传播市场启动道具准备市场培育整合推广营业07年12月0８年６月9.1507年9月0８年１２月上海机电城招商企划提案前言 整体思路 产品及受众 形象及logo 传播主题 阶段性策略 预算阶段陈述渠道、人力行销为主,广告推广为辅品牌诞生造势品牌卖点整合品牌现场体验 品牌文化延展引发注意准备充分前期概念宣传促使决定行为人员行销突破集中暴力推广卖点行销体验强化第一阶段招商准备期第二阶段市场启动期第三阶段重点突破第四阶段口碑持续期0７.９0８.６０８．１２各项准备措施到位概念先行为招商储备客户，概念炒作建立强大的项目品牌知名度整和推广人员拜访知名度转化为品牌美誉度强势进入持续期扩大客源上海机电城招商企划提案前言 整体思路 产品及受众 形象及logo 传播主题 阶段性策略 预算第一阶段：招商准备期1、关键词：未见其人，先闻其声。2、推广目标：（1）道具准备、市场预热为主，现场和户外先行，进行视觉宣传，引起市场关注并期待（2）概念和板块炒作，初步树立起项目的品牌知名度。做好招商前的准备工作，相关招商道具的准备，为后期打好基础。3、推广主题：泛曹安板块再现商场型机电市场、上海机电城打造产业高端！4、系列软性炒做+形象宣传曹安商圈，中国生产资料批发市场之王！机电市场出现新趋势、商场化成就产业新贵！２.５产业新贵、上海机电城再现北京路繁华！（４）出门既地铁站台，首个紧靠地铁的五金商城—上海机电城惊艳北上海！5、配合（1）招商系统建立人员队伍建立，队伍组训。（3）售楼处内外布置完成。上海机电城招商企划提案前言 整体思路 产品及受众 形象及logo 传播主题 阶段性策略 预算6、VI系统导入：围绕品牌要传达的精神，设计项目名称、标志、平面、现场包装、销售资料、户外广告、DM及其他各种展示资料等。将项目文化内涵在传播体系中自始至终地贯穿全盘，不断出现在各种媒体载体中。加强受众的品牌认知度，对本项目记忆深刻。7、产品形象包装导入：建议打造样板带：启动样板带的施工，以一定的方式和手段将项目理念与城市营造融会其中，打动目标客群，使其产生强烈的期待和认同感。看房通道：通过工地围板、引导旗、道路指示牌、看板等强化项目信息，展示品牌形象，加强客群对本案的认知度。施工现场：注重施工现场的物料堆放，安全标识、温馨小提示，展现开发商的细致与专业度。城市标志：从市区到案场中节选沿途候车亭、站牌、免费看房大巴士，都用项目统一的形象设计，成为流动的宣传品，也使项目信息传达在城市或者区域板块中无处不在。上海机电城招商企划提案前言 整体思路 产品及受众 形象及logo 传播主题 阶段性策略 预算第二阶段：市场启动期1、关键词：初见其人，渐领其神。2、推广目标：以品牌差异度为重点进行炒作，整合各方面资源优势树立项目品牌。导出“北京东路升级版”概念，结合轨道站台优势强势引导新机电市场进驻商城的新主张。建立与目标消费群身份、地位、个性、喜好地关联，从而吸引消费者对项目的高度关注，并获取其认同感。3、推广主题：八大升级、打造北京路升级版！世界五百强强力加盟上海机电城，中发集团打造全球机电采购中心出门既地铁站台，首个紧靠地铁的五金商城—上海机电城惊艳普陀！上海机电城招商企划提案前言 整体思路 产品及受众 形象及logo 传播主题 阶段性策略 预算4、推广策略：硬广告通过系列的形象广告，强化品牌形象。（后期可结合销售）软广告纯粹的新闻性描述，可更多的强化本项目的资源优势，因此可以与硬广告组合发布，并形成一定的系列性，在前期占引导消费舆论的作用。户外广告和网络广告此类广告可以持续性的吸引来人来电最好的工具，尤其我们强调对竞争对手的客源的拦截和抢夺。公关、SP活动结合“上海机电市场新发展走势”主和世界五百强企业签约仪式进行深入开展，充分运用各项资源，举行专家座谈。(5)

DM直邮向全国76万个机电企业、各大专业市场发送DM，并进行人员跟踪上海机电城招商企划提案前言 整体思路 产品及受众 形象及logo 传播主题 阶段性策略 预算第三