【北京】房地产项目前期策划报告

关于投资的

>>＞＞＞话题《双清路项目汇报会》vv引言：“投资其实是一个不断认识自己的过程”。目

录•

第一部分

地块价值研究•

第二部分

区域房地产市场情况•

第三部分

客户定位•

第四部分

产品定位•

第五部分

产品细节建议第一部分

地块价值研究地块及地块周边分析地块SWOT分析地块价值描述地块及地块周边情况1.周边高校林立2.知名小学\中学云集3.附近有较多的科研机构4.较多高科技产业机构5.众多培训机构地块及地块周边情况•

本项目地块交通组织与交通环境情况•

交通到达性佳，城铁线路、公交系统构成了立体交通网络。地块及地块周边情况项目地块位于海淀区双清路，北京林业大学西侧。项目东侧为双清路。西侧为13号城铁线，北侧北京城市学院培训中心，南侧为清华东路。周边建筑密度较小，西侧视野开阔，但缺乏有价值的景观支撑。•

地块周边现有状况项目swot分析优势劣势1.项目处于交通枢纽地段，交通较为便利，通达性佳；1.项目所在区域目前现状环境较差；2.3.4.区域内无高品质住宅项目；1.地块周边缺乏完善的商业配套；交通便利，周边公交系统发达；区域内租赁市场强大，吸引大量投资客。2.项目自身体量较小，无法形成规模，不利于客户信心的树立；3.项目西侧紧邻13号城铁线，噪音较大。机会威胁1.2.区域内土地供应较少，公寓项目极为稀缺，升值潜力大；1.国家房地产政策的不断变化，存在一定风险。2.区域内小户型产品供应激增，存在一定市场竞争力；3.区域内未形成高档公寓区。经济高速发展，高收入人群的比例增加，公寓作为高档住宅消费品成为这部分人群的消费热点，颇受欢迎；3.4.区域内科技企业发展受国家扶持，北京的新经济乃至全中国的新经济力量集中于此，来京创业、投资的国外大型跨国公司大量增加，发展前景非常乐观；区域市场对小户型的需求与受政策制约的70%90平米产品不谋而合。地块价值描述•

位置独一无二•

紧邻各大院校，是目前清华科技园里的唯一住宅•

位置独一无二、空前绝后地块价值描述•

风水人杰地灵•

寒裳顺兰止，水木湛清华•

皇家园林为后花园地块价值描述•

文化一脉相承••高收入客群清华原住民“水木清华，春风化雨，教我育我，终生难忘。”——朱镕基地块价值描述•

教育得天独厚•

得天独厚的教育资源。•

百年名校，人才辈出•

半国英才，齐聚于此地块价值描述•

中国特色的硅谷•

研发机构、高科技企业、教育培训机构第三部分

区域房地产市场情况––––––––––区域项目规划设计户型设计供暖及装修标准梯数及层高车位会所物业公司及费用区域二手房市场状况典型竞争项目分析区域市场周边商务氛围分析区域房地产发展趋势从整体区域来看，海淀区地域广博，尤其是中关村科技园的开发建设为海淀区高档公寓市场的发展创造了有利条件，海淀区其他企业，高科技产业的快速发展，使该地区集中了大量高收入，高学历的人士，他们追求高品质的生活环境，对高档公寓的需求旺盛。海淀区的高档公寓项目集中分布于三环、四环、中关村大街、知春路、五道口等交通要道等。区域房地产特点区域内最初的房地产发展轨迹不是十分均衡，由于核心区的土地成本过高，加上对写字楼市场需求增长判断的失误，造成写字楼供应量激增。直到2004年的下半年，区域内涌现了多个酒店式公寓（新中关、远中悦莱等）。目前大部分公寓项目销售情况良好，客户以在中关村工作的中高层管理人员和技术人员及投资者为主。区域内项目的主力户型以50-80平方米的小户型居多，120平方米左右的户型仅在个别项目中有售。本项目处在海淀区双清路，中关村板块的北侧，属于发展中的居住生活区。我方就本项目所处区域对周边公寓项目进行市场分析。区域项目规划设计区域内典型项目除褐石外，总建筑面积均在10万平米以下。区域内典型项目除褐石、文津国际公寓和纽约客外，其他项目的容积率均在

5

以上。区域内除中关村公馆和立方庭以外，其他项目的绿化率均在30%以上。区域内的项目容积率较高，这与城市土地稀缺有关。项目名称占地面积（万平米）地理位置总建面（万平米）容积率绿化率中关村公馆立方庭中关村西区八号路0.70.7---5.45.55.21.220%20%38%海淀区中关村购物广场西侧海淀区圆明园东门5.5褐石19.77艾瑟顿国际公寓海淀区中关村海淀南路36号东0.75.15.530%文津国际公寓中湾国际荣上居海淀区中关村东路一号海淀区苏州街1.670.670.59.15.234.075.545.284.5630%30%30%30%海淀区知春路西五道口2号海淀区海淀南路36号纽约客1.097.12户型设计区域内典型项目除中关村公馆和褐石外，建筑类型主要以塔楼为主。区域内典型项目除褐石（建筑类型为花园洋房）外，户型套均面积基本在50—80平米这一区间。项目名称建筑类型套均面积(平米）

总户数（套）中关村公馆立方庭板塔结合塔楼40--7551777675667褐石花园洋房220艾瑟顿国际公寓塔楼塔楼7280371596文津国际公寓荣上居纽约客塔楼塔楼塔楼506351525250595中湾国际供暖及装修标准区域内典型项目采暖主要以集中供暖为主，制冷主要以户式中央空调为主，这说明户式中央空调已为区域内高档项目的主流配置。区域典型项目基本选择精装修交付，装修标准基本在2000元/平米左右。项目名称供暖制冷装修标准（报价）约800元/平米中关村公馆户式中央空调集中供暖立方庭中央空调中央空调2000元/平米褐石集中供暖中央空调毛坯艾瑟顿国际公寓集中中央空调集中中央空调2500元/平米文津国际公寓荣上居集中供暖集中供暖------------纽约客集中中央空调集中中央空调户式中央空调中湾国际2000元/平米集中供暖梯数及层高区域内典型项目基本是多户共用一梯。从层高看，除中湾国际外，大部分项目的平层层高在3

米以上，跃层层高在5米以上，随着项目的档次越来越高，相对于层高要求也所增加。项目名称梯数层高（米）2梯9户（塔楼）2梯3户（板楼）中关村公馆平层3.05米，跃层

5.45米立方庭9梯30户（7部客梯、2部货梯）

跃层

5.7米褐石1梯2户6梯30户5梯25户3梯17户3.3米艾瑟顿国际公寓纽约客3.2米平层3米、跃层

5米2.95米中湾国际车位区域内典型项目的车位比基本在

1：0.5

的配置。项目名称车位比1：0.4中关村公馆立方庭1：0.51:2褐石艾瑟顿国际公寓文津国际公寓荣上居1:0.81:11：0.51：0.61：0.5纽约客中湾国际会所区域内典型项目除褐石和纽约客外，其他项目均未设置会所，其主要原因是区域内整体配套设施较齐全，所以大部分项目未设置会所。项目名称会所面积

(平方米)无会所中关村公馆立方庭无会所褐石3000艾瑟顿国际公寓荣上居无会所无会所中湾国际纽约客无会所2000物业公司及费用在物业管理公司的选择上，立方庭、纽约客、中湾国际项目选择了知名物业管理公司或酒店管理公司，其他项目则选择普通物业公司管理项目。在物业费用上，立方庭的物业费用较高，主要原因是其物业费用里包含中央空调等能源费用。以上情况，充分说明区域内高档住宅项目已经意识到物管公司不仅仅是一个服务配套的设施，而应该成为项目本身最重要的亮点因素之一。物业费用（元/平米·月）项目名称物业公司中关村公馆开发商的物业公司，戴得梁行顾问4.立方庭建国物业管理公司14（含能源费用）褐石北京太月物业管理有限责任公司3.54.5艾瑟顿国际公寓中澳达文物管文津国际公寓荣上居文清物业管理公司4.52.5北京世纪金龙物业管理有限责任公司纽约客雅高酒店管理集团凯莱物业8.2中湾国际5.35区域典型项目产品总结‹

总建筑面积---均在10万平米以下；‹

容积率---均在5

以上；‹

绿化率---均在30%以上；‹

建筑类型---以塔楼为主；‹

户型套均面积---基本在50—80平米这一区间；‹

采暖---以集中供暖为主；‹

制冷---主要以户式中央空调为主；‹

装修标准---精装修交付，装修标准基本在2000元/平米左右；‹

车位配比---基本在1：0.5的配置。‹

配套设施---大部分项目均未设置会所，其主要原因是区域内整体配套设施较齐全。‹

物业公司---在物业管理公司的选择上，部分项目选择知名的物业管理公司或酒店管理公司。区域项目销售情况分析区域内典型公寓项目成交价基本在14000—16000元/平米这一区间。项目名称成交价中关村公馆立方庭19000元/平米（报价）25248元/平米褐石10956元/平米16385元/平米14327元/平米10678元/平米艾瑟顿国际公寓文津国际公寓荣上居纽约客12163元/平米16660元/平米中湾国际资料来源

北京华远经纪区域内重点项目销售情况根据资料显示，除中湾国际项目外，区域内典型项目的销售率均达到50%以上，销售态势较好。中湾国际项目于2007年6月30日开盘，截止至今，项目整月共销售267套，整体销售率为45%。中关村公馆于2007年7月8日开盘，截至至今共认购近500套，尚未进行正式签约

。项目名称中关村公馆立方庭上市套数777销售套数---销售率---67567199%80%65%52%89%89%45%褐石667535艾瑟顿国际公寓文津国际公寓荣上居371241596310525468纽约客250223中湾国际595267资料来源

北京华远经纪区域二手房地产市场分析根据资料显示，中关村区域二手房市场销售价格在16000—19000元/平米这一区间。清华科技园区域二手房市场的销售价格在16000-19000元/平米这一区间。其中富润家园的销售价格较低，其原因是项目所处位置距离区域核心区较远。二手房销售价格（单位：元/平方米）项目名称区域销售报价（不含税费）16000-17000元/平米清华科技园区域清华科技园区域水清木华园华清嘉园回迁房为16000-17000元/平米商品房为17000-19000元/平米清华科技园区域中关村区域富润家园新中关13000-14000元/平米17000-19000元/平米中关村区域中关村区域远中悦莱（公寓部分）新科祥园18000-19000元/平米16000-17000元/平米区域二手房地产租赁市场分析根据资料显示，中关村区域一居室租金在4000-6000元/套这一区间，两居室租金在5000-7000元/套这一区间。清华科技园区域一居室租金在3500-4000元/套这一区间，两居室租金在4500-5000元/套这一区间。二手房租赁价格（单位：元/套）租赁价格（元/套）一居项目名称区域两居清华科技园区域清华科技园区域水清木华园华清嘉园3500-40003500-40004500-50004500-5000清华科技园区域中关村区域中关村区域中关村区域富润家园新中关4000-45004500-50005500-60004000-45005000-55005000-55006000-70005000-5500远中悦莱（盛捷酒店）新科祥园区域销售情况小结‹公寓市场成交价在14000—16000元/平米这一区间。‹二手房市场中关村区域销售价格在16000—19000元/平米这一区间。五道口区域销售价格在16000-19000元/平米这一区间。‹租赁市场中关村区域一居室租金在4000-6000元/套这一区间，两居室租金在5000-7000元/套这一区间。清华科技园区域一居室租金在3500-4000元/套这一区间，两居室租金在4500-5000元/套这一区间。可借鉴项目分析1.

立方庭2.

中湾国际公寓3.

中关村公馆立方庭立方庭项目四至范围立方庭项目位于北京市海淀区中关村西区第16#地块。项目北侧为天创科技大厦，南侧为1+1信息大厦，东部紧邻17号地块，西侧为彩和坊路。项目紧邻地铁4号线及10号线，交通便利。整体规划占地面积建筑面积建筑形式总户数7000平米5.5万平米塔楼项目由两幢L型楼座围合而成。首层为大堂，2层以上为公寓。675套绿化率20%容积率5.2入住时间物业管理2008年6月30日建国物业管理公司物业管理费用

14元/平米/月车位比

1：0.5户型设计立方庭有6种户型设计，均为LOFT设计，标准层高为5.7米。户型一居面积区间60-80平米两居三居110-120平米220平米户型基本情况建筑面积：67.97平米层高：5.7米户型：两室两卫跃层户型基本情况建筑面积：73.09平米层高：5.7米户型：两室两卫跃层项目供销情况根据资料显示，立方庭项目共上市675套。目前一共销售了671套，整体销售均价为25248元/平米，套均价为127万元/套。上市套数675套均面积

(平米)51套均价

(万元)127合计合计销售套数671销售均价

(元/平)

套均面积

(平米)

套均价

(万元)2524851127资料来源

北京华远经纪项目月销售情况分析根据资料显示，立方庭项目的销售走势一直呈现较为平稳的态势，月销售套数为61套/月。项目的成交均价也呈现节节攀升的态势，从最初的22000元/平米攀升到34000元/平米。立方庭月销售情况分析300250200150100504000030000200001000000销售套数销售均价(元/平)资料来源：北京华远经纪项目客户分析根据资料显示，立方庭项目的客户主要为本市城镇居民，占整体比例的63%，其次是外省个人，占整体比例的36%。立方庭客户分析1%36%根据销售人员介绍，购买立方庭的客户主要为周边企业中高层管理人员和技术人员。而在购买用途上，本市城镇居民购买多用于自住，外省个人购买多用于投资。63%北京企业

外省个人

本市城镇居民资料来源：北京华远经纪项目优劣势分析优势劣势z

地理位置优越，项目位于中关村核心zz项目内部商业配套较少，未能满足业主基本生活需求；区；z

交通便利，周边公交系统发达，通达绿化率低，容积率高，居住舒适度较差；性佳；z

项目全部为跃层的户型设计，风格独特；z

微软亚洲总部紧邻项目东侧，项目升值潜力巨大。中湾国际地理位置中湾国际由北京嘉海房地产开发有限公司开发。项目位于中关村西区，苏州街12号。项目南侧为神州数码大厦，北侧为银科大厦

，西侧为大恒科技大厦和紫金长河，东侧为中关村大街。交通情况中湾国际东侧为中关村大街、地铁5号线，西侧为连通西北三环的苏州街，北侧可直达北四环主路。周边聚集多条公交线路，交通便利。整体规划中湾国际为东西横向19层的公占地面积6700平米寓、其中3层至19层为公寓，1层至2层为商业，商业建筑面积约为4000平米。建筑面积总户数52000平米595套外立面材质绿化率石材、涂料30%容积率5.54入住时间物业管理2008年12月31日凯莱物业管理公司物业管理费用车位比5.35元/平米/月1:0.5户型配比中湾国际以小户型为主，主力户型面积在48㎡——57㎡之间。主要以零居室为主，其次是一室一厅的设计。户型面积区间（平米）户型配比零居室一室一厅两居室48579955%39%6%合计---100%资料来源

北京华远经纪户型设计户型设计：零居室户型设计：一室一厅进深为9.6米进深为8.55米开间为3.75米开间为6.8米装饰装修外墙石材、涂料壁纸、乳胶漆广州日立内墙电梯门窗铝合金中空玻璃窗花岗岩首层大堂卧室地面室内墙面复合地板壁纸、乳胶漆电梯间及公共走

瓷砖廊地面电梯间及公共走

墙砖、涂料廊墙面室内厨房壁纸、乳胶漆橱柜为人造石台面、电磁炉、抽油烟机安防系统对讲可视系统及报警设备，小区内配备保安监控系统及电子巡更系统项目供销情况根据资料显示，中湾国际目前上市套数为595套，套均总价为91万/套。中湾国际于2007年6月30日开盘，截至至今，销售总套数为267套，销售均价为16600元/平米，套均面积为51平米，套均总价为84万元/套。上市套数595套均价(万元)91合计销售套数267销售均价(元/平)16660套均面积(平米)51套均价(万元)84合计资料来源

北京华远经纪客户分析根据资料显示，中湾项目的客户主要为本市城镇居民，占整体比例的76%，其次是外省个人，占整体比例的24%。根据销售人员介绍，购买项目的客户主要为周边公司的高级管理人员和技术人员，购买用途主要为投资。中湾国际客户分析外省个人24%本市城镇居民76%本市城镇居民外省个人资料来源

北京华远经纪项目优劣势分析优

势劣

势z

地理位置优越，项目位于中关村西区；z

项目内部配套设施较少，未能满足业主基本生活需求；z

交通便利，周边公交系统发达，通达性佳；z

容积率高，居住舒适度较差。z

项目周边商业、餐饮、教育设施齐全，保证业主日常生活需求。中关村公馆项目概况项目位于中关村核心区，北侧是海淀法院，西侧为远中悦莱和中国移动通信集团设计院有限公司，南侧为居民区，东侧是海淀医院。整体规划中关村公馆仅开发一栋楼，共15层，楼高约49.95米，外立面为咖啡色的外墙砖，黑灰色亚光石材以及白色墙砖。一层商业约2000平方米；第十五层规划为5.45米的储存于阁楼上空间跃层，其余为平层设计。北京博雅苑置业有限公司中建国际/凤凰城集团开发商投资商园林、外立面设计中建国际设计室内设计

创美置信物业顾问

戴德梁行4元/平米/月物业费建筑面占地面积

7000平米

积5.4万平米19000元/平米建筑形式

板塔结合绿化率

20%均价容积率5.5户型配比项目总户数为777套，主力户型为一居室，占整体比例的60%，其次是两居室。户型设计有平层和跃层两种。户型面积区间平米户型配比一居室两居室三居室合计40-5075-120150-160---60%30%10%100%资料来源

北京华远经纪户型设计零居室两室两厅建筑面积：41.27平米套内面积：29.21平米建筑面积：84.73平米套内面积：59.97平米户型设计建筑面积：121.06平米套内面积：85.68平米两室两厅；一厨，一卫朝向：南北户型精装标准¾

客厅卧室地面：复合地板；墙面：涂料；顶面：涂料。¾

厨房卫生间地面：地砖；墙面:墙砖。¾

电器家具洗衣机：

伊莱克斯（Electrolux）抽油烟机：博洛尼（BONOL）项目供销情况中关村公馆目前一共上市为777套，项目于2007年7月8日正式开盘。根据销售人员介绍，目前已认购近500套（截至到2007年7月18日），尚未进行正式签约。上市套数套均面积(平米)套均价(万元)合计7776230资料来源

北京华远经纪客户情况据销售人员介绍，中关村公馆的客户年龄结构为25—

40岁，购买人群主要为周边企业的中高层管理人员等。景观设计立方庭的园林景观由中建国际设计，其概念是引入蒙德里安的“百老汇爵士乐”抽象风格构建而成，通过采用少量构筑物、雕塑和树墙，划分不同空间，即用现代手法和流行元素营造人文环境。项目优劣势劣势优势z项目内部商业配套较少，未能满足业主基本生活需求；z地理位置优越，项目位于中关村核心区；zzz容积率高，居住舒适度较差;zz交通便利，周边公交系统发达；精装修过于简单，品质较低；项目周边商业配套设施齐全；销售中心无明显指引标识，缺乏人性化；周边商务氛围分析中关村区域写字楼客户情况项目名称中芯大厦海兴大厦重点客户情况北京神州天海科技有限公司、游戏天堂科技有限公司、北京方正阿帕比技术海淀图书馆、中国移动整售中国电子大厦

亿百灵网络、网讯家园网络、世纪瑞利投资、高界律师、奔泰电机辉煌时代大厦

联邦快递、华夏银行、多普达客服、理想国际大厦

新浪、迈普通信技术、百度、爱国者、数码探梦、华旗信安、华旗资讯、左岸公社新海大厦中关村大厦新中关仁爱教育、中网传媒、富士电机、瑞士EM测试海淀区政府用搜斗士信息技术信息安全性技术国家研究中心、帮博医药技术、富隆佳网络科技、赛富欧咨询贝亿医学国际、方地建筑设计有限公司、博大泰恒、中科通用能源环境、宁普鑫惠、世界杰出华商协会、中邮世纪通信技术、北京九五在线网络系统大恒科技广场银科大厦腾讯科技、百度在线网、太平洋证券天创科技大厦

浙大中控数字医疗技术、中联环建文化建筑设计、盈科数码北京搜畅、群硕软件开发、富城国际金刚石技术、好记星口语中心、好伦哥餐饮有限公司、伯肯汽车燃气设备创富大厦资料来源

北京华远经纪中关村区域写字楼客户情况分析从行业分布的调查中可以发现，本区域对行业的聚集效应较为明显，软件科技类公司占据了总比例的65%，信息咨询类公司占8%，批零贸易类占6%，金融保险类和制造业类公司各占5%，娱乐服务类公司占3%。本区域集中着绝大多数的科技软件类公司，包括很多优质客户，如新浪、百度等著名品牌，这些行业知名科技类企业的云集极大程度地体现了整个地区浓厚的科技氛围。而其他行业则很少有非常优质的客户入住本区域。中关村区域客户分布情况教育传媒4%信息咨询8%金融保险5%批零贸易餐饮6%制造5%房地产4%娱乐服务3%软件科技65%资料来源

北京华远经纪清华科技园区域写字楼重点客户情况项目名称东升大厦重点客户情况北京清华城市规划设计研究院城市与空间艺术设计研究所、北京水木源华科技发展有限公司搜狐公司、普能(北京)能源科技有限公司、太阳计算器系统(中国)有限公司、焦点房地产网、ChinaRen、吉菲尔搜狐大厦科技大楼A座科技大楼c科技大楼Dsun中国工程研究院、北京紫光顾问信息技术有限公司、凤凰微电子(中国有限公司)中国国际航空公司、华尔街英语培训中心、德意志银行股有限公司、谷歌微软(中国)有限公司、上海美思斯网络通讯技术有限公司创业大厦瑞典史丹纳莱得瑞公司北京代表处、文津国际(北京)投资有限公司、紫光传媒有限公司银谷大厦银河传媒、嘉事堂药业股份有限公司、中科软件、众天侓师事务所酷讯、安博士(中国)有限公司财智中心A太平洋大厦创新大厦北京北大科技院有限公司、华硕计算机NEC中国研究院、中国银行、韩国电子部研究院、中核能源科技有限公司山东省齐鲁证大地科技大厦海淀新技术大厦中国工商银行分行、北京8N财富中心、北京春笋教育科技有限公司北京中海北方石油技术有限公司、安道斯软件(北京)有限公司、东芝三菱电机工业系统(北京)有限公司科技财智中心弘彧大厦华夏学馆、目标软件(北京)有限公司资料来源

北京华远经纪第二部分

客户定位区域客户分析根据资料显示，区域内典型项目中主力客户群为本市城镇居民占整体比例的66%，其次是外省个人，占整体比例的30%。区域内典型项目客户分析2%

2%30%66%本市城镇居民

外省个人

企业

华侨港澳同胞及外国个人资料来源

北京华远经纪区域客户整体特征一．购房客户年龄结构以30-45岁居多；二．客户来源60%来自周边区域，40%来自城区；三．客户主要以高知人群、创富人