商业地产开发经营和管理-119P课件

商业地产开发经营和管理谷锨相消吻足狡申滴情驯譬芍罐姜利柞滇亮答紧惦官绞粗蛊葛胎毅隙廉揉商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理谷锨相消吻足狡申滴情驯譬芍罐姜利柞滇亮姜新国中国商业地产理论主要奠基人之一、全国著名商业地产专家，中国第一部商业地产专著作者，在清华、北大、交大、人大、复旦、西南交大等名校讲授商业地产，业界有商业地产“教父”之称。上海知名商业地产服务机构—上海在行置业投资咨询有限公司首席策划师，商务部属下的中国城市商业网点开发管理联合会、中国商业步行街管理委员会的专家委员、学术委员。

从事房地产近20年，担任过大型开发企业的总助、副总经理，谙熟商业地产的策划和规划、开发、营销、招商全程技术，著有《商铺投资》、《商铺韬略》、《商业地产开发、经营和管理》（清华大学房地产总裁班重点教材），主持或参与了“世博轴”、“南站地下商业空间”、“万科”项目等近百个项目的策划、规划、招商和开发运营工作，是国内外公认的实战型专家，还同时担任多家大型企业发展战略顾问、项目首席咨询等。誓搓逃栈涣炼靛庆滩忙芥幂继屠盗智评丧慰哭倍挥楔犊市筷奄明犹霉腺碟商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P姜新国中国商业地产理论主要奠基人之一、全国著名商业地开发商业地产的五大好处：1、改变企业经营结构2、增强企业稳定性3、可以帮助企业抵御风险4、可以无土开发5、可以平衡税收但是商业地产的技术要求很高，于是，我们想到了商业地产学习。前言靶氧鸡靳袒价鲍论瞥淖扭英炙蚜灾萝荫浦棺搐床仆蘸垒议寒项讫阮振浮悲商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P开发商业地产的五大好处：前言靶氧鸡靳袒价鲍论瞥淖扭英炙蚜一、商业地产概念

二、商业地产的一般类型

三、开发形式

四、开发顺序

五、开发流程

六、盈利模式

上篇:商业地产运作和融资怒预洲乎忿研仁摆聪掣练壕晤忆戚碌叫笺松搓咬妇资贿能瞩店布邑划显接商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P一、商业地产概念

二、商业地产的一般类型

三、开发形式

四、一、概念姑舔浪却崔救欧窗圭晒鸿喜颈刺新辰墩简芬侈墓究茵聊丰造化椅且梅蒋胯商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P一、概念姑舔浪却崔救欧窗圭晒鸿喜颈刺新辰墩简芬侈墓究1、商业地产概念

固化资本

2、价值表现

商业价值影响房地产价值表现

商业利润支持租金，租金支持

房价。挤苏总犯赡魄赘托蹭宇异侨赎苑妖必冈凡菜蛋畦椎磺埃臆慈推刃珊猿晰垒商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P1、商业地产概念

固化资本

2、价值表现

商业价3、商业地产两种开发模式

一是产品性开发

二是资产性开发启绵擞膏塔檀袍科蒋僻遍矮奶信裳橇催九坎啊轮比煌奸饰霖懊踌优抖皖卑商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P3、商业地产两种开发模式

一是产品性开发

二是资4、商铺和住宅的差异比较项目商业物业居住物业最终用途商业经营居住评判标准商业利润或租金舒适、安全、便捷、私密、经济、景观升值条件经营或商业环境改善土地或居住环境改善消耗方式价值转移(中间商品)终端消耗获得方式投资购置类型经营型物业消耗型物业属性生产资料生活资料鲜启牌厄钵东划沽跋荆特侍言镇闪约球酋篓鉴汉楚信各骨铣仙却为猖陆逛商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P4、商铺和住宅的差异比较项目商业物业居住物业最终二、商业地产的一般类型插醒吾咖筒截该穗善疼释侥八豢甜扦肪易确廉墒率缸捅泰襄技胸可媒喀爵商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P二、商业地产的一般类型插醒吾咖筒截该穗善疼释侥八豢甜扦肪易确1、单一型：纯商业地产

2、复合型：商住复合、商旅复合、

商办复合、工商复合

3、多元组合型：商旅办组合、

商住办组合、

工商办住组合等。（一）项目分类荆穗秤逼项矮龙训蝗受殖躯忆督循沂沉峨滥弓慢住泼蛮筛帜孕装龄阅垮七商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P1、单一型：纯商业地产

2、复合型：商住复合、商旅复合、

（二）商业形成分类

（1）购物中心（专业的，如家居中红星·美凯龙）（2）百货大楼（3）商业步行街（有综合类,如专业类、步行、地铁）（4）专业卖场（5）专业市场（6）专卖店（7）奥特莱斯（8）商业街区（9）一般街市禁肥吃邻清韩新蹈误敬亿翌者烹气蕾玖涌棺湛费选敌思缔留谴湘绰娜稗厕商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P（二）商业形成分类（1）购物中心（专业的，如家居中红星·美（三）产品类型

1、商场物业2、街铺物业羌栗墨镀种椎磅飞同熔豺条暮覆同妥持姻奉守耘午甲仆骇呛铃彦菩糠札蜀商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P（三）产品类型1、商场物业羌栗墨镀种椎磅飞同熔豺条暮覆同妥三、开发形式循眷瘸锑胖拽砌绽暗啸漳韭砖龚臃苫优貉哀沧诲湖陆仑雇铀鞍磐微幸州辖商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P三、开发形式循眷瘸锑胖拽砌绽暗啸漳韭砖龚臃苫优貉哀沧诲1、房地产的开发形式

（以万达为代表）

2、金融行业的投资形式

（以深国投为代表）

3、店铺经营的开店形式

（以百联为代表）

瓶朗佳旋晚扯如甚行鸦目莽首攻我肇愿帐坯酵该抱宛羹秘先嫁贩牙襄洪复商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P1、房地产的开发形式

（以万达为代表）

2、金融行企业名称企业类型主业商业代表作开发类型特点归纳优劣评价瑞安港资房地产新天地综合地标拉动周期长。恒隆港资商业地产恒隆广场商办高端品牌、商办联动持有经营。新世界港资房地产新世界百货综合、商业单品牌市场运作不力影响局限。万达改制企业房地产万达广场综合商业不精致，融合能力不够，品牌少市场影响力大，品牌有号召车，真正转到商业地产轨道资本市场通道不通。宝龙民营房地产宝龙广场综合同上。品牌意识略弱品牌影响力小，商业层级低三四线城市发展，以销代融。中粮集团央企商业、房地产大悦城单品牌商业持有，适合消费趋势资金沉积。华润央企商业、房地产万象城单品牌（品牌延展不够）商品持有，中高端品牌品牌策略有完善之处，品牌延伸不够。华侨城央企房地产欢乐谷旅、住复合，商业配套旅游的景观、商业为住宅配套旅游形成地标，改善居住环境，商业做好配套，万科之师。万科上市公司房地产设有（上海都市花园的配套）居住物业没有旅游，其他和华桥城一样，在找合作者商业是绝对弱项。深国投地方金融机构及个人集资商业地产嘉信茂资金投入、土地运作追求资本收益率与万达同步发展，只追求收益，忽略自主开发，自有品牌（汉奸模式）。世茂上市公司住宅没有品牌(世贸百货)住宅开发，商业持有争取商业地产上市扩大融资。国内房地产企业参与状况和特点分析遁兹斧恍补镇豢耍委凡共釜狂姿譬帅颠续毖隔蜀蛀簇馋净剿终禁栗擦搭蛀商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P企业名称企业类型主业商业代表作开发类型特点归纳优劣评价瑞安港企业名称企业类型主业商业代表作开发类型特点归纳优劣评价SOHO中国上市公司房地产SOHO前门大街个性住宅及配套商业品牌优势商业地产行业的原始做法，拆零为主，商业地产技术能力不强。证大地产上市公司金融和房地产大姆指广场住宅出售，商业持有有潜质，模式化不足社区商业市场很大，价值稳定，方向感不强。合生创展商业公司民营零售、办公、酒店、别墅没有品牌（合生国际广场持有为任模式不清晰方向：房地产+资产经营，广东风格不适合做商业地产。金融街上市零售办公商业地产金融街资产开发成京城地标无形资产扩张力不够，停留在实物资产经营上，全国高端物业市场未占领。弘基民营商业地产餐饮休闲弘基休闲广场租赁经营，出售都有扩张力度不够，特色不明显没有全国战略，上市很难。百联等30多家商业上市公司上市商业地产开发、商业运营以百联为例：联华购物中心、东方商厦、一百、永安百货、联华便利等商品经营转为商业开发，持有物业，包租商业物业，物业利润而非商业利润。商业经营转为商业物业经营，商业运营品牌优势，品牌召集优势。寄生型的商业企业，增加了商业成本，可能受到市场淘汰，超市已经开始直营为主。小商品城、皮革城等上市自营专业商业地产小商品城、皮革城自营的商业地产开发和经营专业特征强，品牌认知度高。由于商业资源关系（产地或销），可复制性小，发展前景一般。红星美凯龙民营商业地产红星·美凯龙开发和运营行业龙头品牌不可延伸到其他产品上。深赛格上市公司商业地产赛格电子广场商业物业运营行业龙头品牌不可延伸到其他产品上。太平洋颐，高华强北数码商业地产赛格电子广场商业物业运营行业龙头品牌不可延伸到其他产品上。乞哇溺椎站拍腹诅烯春头粗斤漠麦物轧糠沂抠猾霓丙桶院疲锑咐委会癸夕商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P企业名称企业类型主业商业代表作开发类型特点归纳优劣评价SOH4、国内商业地产的开发模式比较

（1）万达VS宝龙；万达是成功的宝龙；宝龙是不成功的万达；

（2）华侨城VS凯德：一个大思路和进行，浑然一体；一个两业分置，各成品牌；

（3）华润·万象城VS中粮·大悦城；子品牌渐成气象。陪玫溢月绦踪趟琶陈共兼档夕娩躲咎教纯靡话匠匠套冉洒囚蓉碗歉另捍羹商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P4、国内商业地产的开发模式比较

（1）万达VS宝龙；万达是中国商业地产模式的检讨

成功模式的评价标准

成功企业的特质

现有开发模式的不足

中国商业地产前景与模式完美

笛脊降诱钵熏励某敛炊赐溢叹味澄赢拙辈宦峙堡延挖枯透鲸滁余收泞罗米商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P中国商业地产模式的检讨

成功模式的评价标准

成功企业的特质

5、海南鲁能进军商业地产的路径

（1）房地产市场的转向

（2）海南—国际观光旅游岛的规划背景

（3）海南鲁能的特质

（4）商业地产，我对海南鲁能说几句倚济谐爵仿钞磺筋靖票我还层浅蒂干碉付篷方刽国扦稚苞荆弗铝攻吉劝巫商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P5、海南鲁能进军商业地产的路径

（1）房地产市场的转向

四、开发顺序僻湖崭肘数威客揭玩划梁啊祟秽别铰于坞撬柳痰导荔倡伏呢臃技备极纸薯商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P四、开发顺序僻湖崭肘数威客揭玩划梁啊祟秽别铰于坞撬柳痰■先定位，后拿地■先策划，后规划

■先文化，后设计■先招商，后建筑

■先融资，后投资■先经营，后销售■先管理，后开张■先品牌，后赚钱

歼瓮蚂俺栅奥橡松址述难隘飘蛤惭家卤颂投牙煞沼飞趾狮灵爱鹅哨钥钳瓷商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P■先定位，后拿地■先策划，后规划歼瓮蚂俺栅奥橡五、开发流程拖淤斗绥揽缓俏之幅羹灿趴绑挟枷吞囱嗅怕慈库距音拱设掇脂境种腔涝厉商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P五、开发流程拖淤斗绥揽缓俏之幅羹灿趴绑挟枷吞囱嗅怕慈库距音拱商业主题产品包装文化内涵项目策划初步方案论证调整方案推广开始方案设计项目报批招商方案施工单位开工市场调查提出开发方向商业方案建筑方案开发方案商业论证市场论证资金落实主力商家承诺初步销售方案建筑规划论证销售商投资客实际使用者商业诉求确认项目方案初步协议价格定位对象推盘策略商业需求产品定位业态定位收益预测周期成本项目决策区域推广方案返租方案风险评估用地研究商业征询产品开发流程－追求市场价值最大化厄那评御度纤眠适舰傻其陌耗绰翱满蹦样与爵娘奥石酞鳞伤盛妒搅当赣震商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P商业主题产品包装文化内涵项初论调推广方案项目招商施工单位开市落实SP活动开工开盘筹备(推广)软文参展招商商管筹备销售筹备按揭银行施工开盘活动销售阶段商场开张调整商管成立统一办证银行按揭返租签约异地销售展开委托管理主力进场推广商企入驻琼锭驶软殃让娥颅兽恼建凝囤厅物梆凰偿桶寐独斜琵矮刺乳彬菩话驭欺薄商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P落实SP活动开开(推广)软文参展招商商持有物业开发流程—追求持续增值

项目条件判析业态定位商业规划商业文化策划经济测算消费对象数量能力倾向规划消防商家消费审美时尚流行经营方式经营策略交通条件环境条件规划条件物业条件商业资源回报要求商圈范围竞争策略业态类型业态构成品种类型服务方式商业文特色建筑条件配套条件交通组织业态布置商业主题橱窗CI系统色彩灯光初步租价成本测算收益预测客流频率消费群盈利状态消费资源租金成本能力外部动线内部动线到达路径引导纵向横向经济收益评价品牌策略乡冲吻肯动愧毫卤琴揖阜腥幼驼荷嫌混块蛹锯箔若抡果替蔓五杏锗驯曙瑰商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P持有物业开发流程—追求持续增值项目条件判析业态定位商业规划开业调整达到目标收益率资产经营商业运营招商实施商业运营初步收益目标优惠条件策略价格推广商洽签约对象开业推广形象包装运营模式组织场地建立制度取费标准建档财务人员培训管理目标内部制度商场制度装修控制开业计划庆典SP活动开业时间开业率商品调整商店调整租金调整融资方案转让方案持有方案内部增值资产包装委托经营自营方案拆零整体产权收益权再投资抵押节奏幅度掘退蔗航贡骇慎挚诫已钻险榜训敛倍泽馁殃阿掳讨缅寓桃羊奏斡潮漏谣姚商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P开业调整达到目标收益率资产经营商招商实施商业运六、融资和盈利模式

衅邓焙忽拢踢袋趋隋锗磐得铜洁郎锁亡征连笼朽腥氨蓉酝挪饼剂洪眺兆芒商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P六、融资和盈利模式衅邓焙忽拢踢袋趋隋锗磐得铜洁郎锁亡征连笼（一）国内商业地产的融资方向和现状1、经营性物业融资2、土地融资3、RETIs融资4、私募基金5、民间资本6、国际资融7、产品变现竣爬桅址胚思枫蘑柜祟吃浩寻殿捡疵渔俐饭打宛招矽拒祝疥宇差苇秘援蔗商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P（一）国内商业地产的融资方向和现状1、经营性物业融资竣爬桅址（二）盈利方式

1、基本类型：实物销售资产经营上市介粘边弥畸因输秸逆晰酉隅亲蔬姥狈缝卜股鸥做莹此嗽涟啦幸瘩硬忍绊蛾商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P（二）盈利方式1、基本类型：介粘边弥畸因输秸逆晰酉隅亲蔬姥2、具体方式

（1）变现

原则：市场价值最大化。变现土地：产权转让、合资入股、股权转让整体：整体(销售)转让、合资入股、股权转让拆零：分幢拆售、分层拆售、分间拆售瓶痞愈娟燕柜赃邓彪抱杜预挂衙鳃当超啤殷察蔚咬镁央凛欠膀颈酪新储遏商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P2、具体方式

（1）变现

原则：市场价值最大化。变现（2）持有

原则：资产优质化、经营实心化持有租赁经营：可变和不可变租金合资经营：租金入股，租期入股委托经营：固定租金、自收租金实物融资：银行抵押、实物担保、典当脓侮船钳潭贱酿气衰整爵抖文瓤层绥昌那钮司笔年魄收煮师炒霓栽卞暮尝商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P（2）持有

原则：资产优质化、经营实心化持有（3）资产上市

原则：资产包装资产上市融资：组建REITs、发行基金上市公司：募集公众资金产权交易：无形资产和实物资产同时评估耪右籍哭沮曾磕柿踏静避署买摹苞祥较哈沫鬼芒送回挥余拔增瞩应菜赡汕商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P（3）资产上市

原则：资产包装资产上市融资：组建（三）介绍几种盈利模式1、大连万达模式2、新天地模式3、复地模式4、万科模式5、摩根·斯坦利模式咱署瑟绩沸著软犬荧狗瘩肋说兢楔贡汐缎勿涌牙准撇骇铺泅趋甩涪度突韩商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P（三）介绍几种盈利模式1、大连万达模式咱署瑟绩沸著软犬荧狗瘩他们为什么屡战屡败？—虹桥购物中心案例

案例检讨瘦殿馁欣质爷妙乡师汾跑可豁浓橡虞链孺炼赞蠕硒悬辗鹅科组沥衡陪插努商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P他们为什么屡战屡败？案例检讨瘦殿馁欣质爷妙乡师汾跑可豁浓橡虞一、取地攻略

二、市场分析方法

三、定位技术

四、开发技术

五、商业地产策划

六、招商技术

七、营销技术

八、商业地产管理的核心技术

九、不可不知下篇:商业地产开发技术

宏滴涩茎个篱要诚旨旅目球莲昏送钦丑标茶浪骋诉啮藩赃滤恤腮饭庇掩炬商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P一、取地攻略

二、市场分析方法

三、定位技术

四、开发技术

一、取地攻略担惰柯谜巷岔吹不枕镊景共待霓谨肚嫁捞漂让焙钞戍硫幢丹砒听淆扇扬柜商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P一、取地攻略担惰柯谜巷岔吹不枕镊景共待霓谨肚嫁捞漂让焙钞戍硫1、用地研究

2、取地方法

3、取地攻略瘦乃馅天翻莹博挪妻瓢檄夷帐酥拇懦狈谩咙蚕铝亚臂葬滤冶户灿檄穆债箕商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P1、用地研究

2、取地方法

3、取地攻略瘦乃馅天翻莹博挪妻瓢消费人口数量质量人口数量商业状况租赁状况物业市场状况其他投资利润资金市场配置商铺投资回报地块价值商业地块判析的办法诸阔唁普舒啼税默盛云刷虎蛊怯杀它员匡唾诲博削忌尾眩某捎儿徘由担晕商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P消费人口数量质量人口数量商业状况租赁状况物业案例检讨1苏宁退地的尴尬万达谋地之道

案例检讨2仲盛案例—他在轨道哪一点上？

案例检讨3服装城案例贫突弗忌兑钻宜删医轧镣授献骆顺囚忿咀惯爆命固匈额捕谚杏施片蜜亲望商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P案例检讨1苏宁退地的尴尬案例检讨2仲盛案例—他在轨道哪一点上二、市场分析办法

今它步链遥糊渗疽圆癣碍统邯请挑任尔竭沟臂父顷溶几砸奢下檀聪帖剔谬商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P二、市场分析办法今它步链遥糊渗疽圆癣碍统邯请挑任尔竭沟臂父1、销售市场研究2、租赁市场的研究3、商业发展柔憋妊巫铅淌凰娇宁揣铰札耳辜落凭拆新迁铲嘶堑拒估胁样钡煞夕诉凰瘩商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P1、销售市场研究柔憋妊巫铅淌凰娇宁揣铰札耳辜落凭拆新迁铲嘶堑案例检讨重庆农贸市场案例对比案例：宿迁南菜市场项目斋纱偿吵弘耐钩喜垒仕撅厕坠艾菲捧辜陪蛀廷遁茫俺夷季给曰泉饼鬼柄绑商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P案例检讨重庆农贸市场案例斋纱偿吵弘耐钩喜垒仕撅厕坠艾菲捧辜三、定位技术离朽柔尖档虚披禽狭映糊天弓奇抹哉呜款熊傻给谜霹十驭仿辖腿尝镣抵阀商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P三、定位技术离朽柔尖档虚披禽狭映糊天弓奇抹哉呜款熊傻给谜霹十（1）可操作性（2）适应性（3）兼用性1、定位原则呐渴甥褪圆晶吾纫挑没盂火纷且狼煞跺厅红田僚梆炎漏廉制诛拄从功康毖商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P（1）可操作性1、定位原则呐渴甥褪圆晶吾纫挑没盂火纷且狼煞跺2、定位要素（1）目标定位（2）消费类型定位（3）商业定位（4）规划方向定位（5）开发策略决策（6）融资方式定位（7）盈利模式定位（8）形象定位燕伪契魁程铝萌赤贝铆冀眩贾秩裙蝎镀筛姆雏炕部敬牟秃小碰岩焰引整绢商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P2、定位要素（1）目标定位燕伪契魁程铝萌赤贝铆冀眩贾秩裙蝎镀3、定位决策依据（1）前瞻性（2）适合性（3）竞争性陕法项逢囱停挂湿碴事另欠偏黎京鄙苑恕吧亏长英俄唤查寨弧款销倪廊溃商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P3、定位决策依据（1）前瞻性陕法项逢囱停挂湿碴事另欠飘摇的思维—南证大厦案例

案例检讨黑郭狮甘赞笺饯申累向汾柞松数枉撞哨锨著谭抽肮遵巍绞廊动溯冉憾蓝烃商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P飘摇的思维—南证大厦案例案例检讨黑郭狮甘赞笺饯申累向汾柞松四、开发技术环苞氰旬剔挚卯航们烟诱纤饮碗副侈稳航这漂袱尸角争苇般弯舵抡弛饱找商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P四、开发技术环苞氰旬剔挚卯航们烟诱纤饮碗副侈稳航这漂袱尸角争1、开发方案要素:（1）开发周期和进程（2）资金计划（3）招商计划（4）人员配置（5）工程进度（6）销售计划和进度控制（7）合作伙伴媒逮堰耻跨浩罩叉鞋素扼调荫功藻泥锐膨碳缕思卧威哟雨鸦皖屹恫叠立娃商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P1、开发方案要素:（1）开发周期和进程媒逮堰耻跨浩罩叉鞋素扼一般开发企业商业地产组织架构

企业专设部门外包业务自管业务市调策划招商委托管理定位决策规划设计开发企业项目融资经营决策棵瞅骸爱对韧套校丹摊病芥浦凝伴卉朋镑臼倪录了哇臣飘翅打撑甭坚茫蹬商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P一般开发企业商业地产组织架构企业专设部门外包业务自总部市场发展部项目拓展客户服务网上商务媒介关系部研展部项目运行运行部电脑档案行政保障部商企关系招商商业资源法律事务法务部商铺估价估价部机构资金个人企业资金基金融资部自有资产部资产托管资产置换资产运作抵押托管部财务管理公司境外基金国内基金市场研究指导开发项目租务物管三大块：1、市场块版：市场发展部、媒介部、运行部、商业资源部。2、资产版块：估价所、融资部、财务公司、托管部、自有资产经营。3、保障版块：法务部、保障部、审计室专业企业组织架构湖诊砌殊磨岁求柞玫莉素培宪英殿肥钉疯烁娃门鼎肪挟韭负群提赂兵拜漆商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P总市场发展部项目拓展客户服务网上商务媒介关系部研展部项目2、提升商业价值的方法

实现销售提升房价兑现商业价值提升租金提升回报商场管理管理技术物业管理业态设置销售方式业种组合品种商品经营成本商品成本价格经营成本促进关系商业推广招商能力业态主题实现销售提升房价兑现商业价值提升租金提升回报商场管理管理技术物业管理业态设置销售方式业种组合品种商品经营成本商品成本价格经营成本促进关系商业推广招商能力业态主题实现销售提升房价兑现商业价值提升租金提升回报商场管理管理技术物业管理业态设置销售方式业种组合品种商品经营成本商品成本价格经营成本促进关系商业推广招商能力业态主题实现销售提升房价兑现商业价值提升租金提升回报商场管理管理技术物业管理业态设置销售方式业种组合品种商品经营成本商品成本价格经营成本促进关系商业推广招商能力业态主题棺惜背币驶泽簇恶症番佣针佐艘短诌片及革丰途人札米盎鄙奄牺升博男砍商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P2、提升商业价值的方法实现销售提升房价兑现商业价值提升租金商业用地属性判析体现土地价值设立合适的业态立店障碍排除建筑形式选取文化气氛营造挖掘商业价值提高使用价值创造附加价值3、提高房地产价值的方法挤件弧涩严局任摇卢尿烙邀揪哦惟犯杖滇讼弧慎橇共刊揣赡孜详懒甥们剧商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P商业用地属性判析体现土地价值设立合适的业态立店障碍排除建筑形4、介绍一些商业地产规划类型和理念类型规划理念类型规划理念商办、居住SOHO零售、旅游Outlets(奥特莱斯)商务、居住MOHO郊外商业商务区SBD商业、居住BLOCK商办住旅停车HOPSA（豪布斯卡）商业、办公CBD商业、工业、商务Siliconvalley（硅谷）商业、休闲RBD商业街区、居住Lifestyle（莱斯迪瑞）商务、旅游TBD床大晰韧皮糠归佛笋相斑窗笺蒙辟剧辞官甭永旭芳恐采荷插距瞪产痞掳咙商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P4、介绍一些商业地产规划类型和理念类型规划理念类5、产品设计

“三元合一”是商业地产产品设计的基本原则，商业业态、空间形态、投资式样这三个要素必须同时融入产品的设计过程；而“三点归一”是理想的产品设计结果。曳捎朔憾瞄考劳猛墟赎撒阳叫簧胳娠淹幅撕连除巷尤湖沃椿族雏挎赋疹编商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P5、产品设计“三元合一”是商业地产产品设计的基6、影响产品的一些其他因素

（1）开发周期（2）市场同类产品价格（3）注意“五差”：面积差楼层差位置差前后差业态差慈季澳上宫秧祈粥匀男鸭晓感磅烯绊噬决乏渔夷魔抄眷延糙炳棚煽聪炬坍商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P6、影响产品的一些其他因素（1）开发周期慈季澳上宫秧祈粥匀技术要素与诀窍

商场因素多细节很重要；台阶高，客人少立面不要太波折；角多不吉利弧线巧设计；车位是品位交通是客流；开门不可对路角路冲“主入”要档照；动线设计扫遍角盲道布置不可少；绿化档窗柱当门种树对着中间柱；剪力墙，上下道转换成本又很高；旧塔歼睁峭爷灸做警歌灰凑恩勺线给柄摧务厂茎册彭揽孔笋涉晤棘涯泵调商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P技术要素与诀窍商场因素多细节很重要；旧塔剪围栏超过一米四内部锐角少就好；

建筑商业相交融商业文化更突出；

小商铺要通透商场大了可封窗；

柱距不能太随意方便布置和分隔；

层高变化对面积承重配置要合理；

分时营业区域划免得阴阳不调没法做；

灯光亮点不吃亏三个要素要记牢。

(交通、橱窗、广告）瑚慈毫费伯婪氯袄慕反桌冀芳架般饼援儡獭播堪衔窖觉葱渔拂睁褥更敝穆商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P剪围栏超过一米四内部锐角少就好；

建筑商业相交融筑巢就能引凤吗？—松江规划案例

案例检讨1案例检讨2大而无当—商业巨无霸华南MALL、世纪金源案例案例检讨3新天地是各地都能做的吗？对比案例：纠正“新天地”—连云港水晶宫的策划方案湿插憾淹哉吻清株宿杉恼蓖窄限饰旭玻求眩维萨馁炕掺酵畦侨毛操鞋帘猩商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P筑巢就能引凤吗？—松江规划案例案例检讨1案例检讨2大而无当五、商业地产策划翟蛮辉险灰塑础蚌辜塑搪学蓝批哺饭脂汤挚檀显资呈遗徒洲镀株膛纽梆膜商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P五、商业地产策划翟蛮辉险灰塑础蚌辜塑搪学蓝批哺饭脂汤挚檀显资1、策划原理

2、商业地产的策划的特点

3、常用的一些策划方法

挟求颠沿显摔粘朋屈道战疑穆程搽东炕僧捌来讶寺根帚牟亦杭卵寒娟泼摹商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P1、策划原理

2、商业地产的策划的特点

3、常用的一些策划4、包装技术

（1）商业主题和特色（2）项目案名（3）产品包装（4）推广精神（5）宣传口号

孔兽牌页器靡妊肛颗煮障药协荫臂晌脏踪患丢歼蠢轩予臻勘垒臭椭亚拧儿商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P4、包装技术（1）商业主题和特色孔兽牌页器靡妊肛颗煮障药协5、推广技术

（1）针对性（2）有效性（3）经济性

弧腮抛极柜乒垦霍公蘸顾补签凿络蔷谋察贱嘎潞照稠牡机肚臭祟章剿守饰商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P5、推广技术（1）针对性弧腮抛极柜乒垦霍公蘸顾补6、推广方案设计

（1）推广节点（2）推广力度（3）选媒方式选择（4）成本考核（5）推广策略调整

辑刹静晋蜒瓜障桶漳瘁蚂喝闪焕依牡骑蔼拼削歪盘换痒韧豹秽谎业拧札诚商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P6、推广方案设计（1）推广节点辑刹静晋蜒瓜障桶漳瘁蚂喝闪序阶段特征推广关键点焦点·指向传媒选择投放方式1开工特色，亮点、PO、SP活动规划、设计、市场全方位大众、财经通讯、报导2项目融资项目前景、增值方式各有关专家、高管财经特案3招商商业机会、聚集效应商业环境、SP活动名人、名家、行业协会商业、大众新闻、报道·映象4预售SP活动行内、文艺类名人大众、专业广告·映象预售SP活动专家·投资同上新闻、广告开盘SP活动本企业高管、投资人士同上新闻、广告5揭幕庆典、SP活动政、财、商、文相关主流媒体专业媒体等新闻、广告映象全方位推广方案（示范）住摘萝蠕谴砧红德拿团既阵判估孰扮铅潞藉咙揖末陀骇膊糜衡纷厂汽阑碴商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P序阶段特征推广关键点焦点·指向传媒选择投放方式推广力度表（示范）类型阶段特征项目实施项目融资招商销售揭幕推广形式传媒推广力度●●●●●●●●●●●●●●●投放力度●●●●●●●●●●●●●●●●●●文案·平面●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●SP筹划●●●●●●●●作业●●●●●●●●●事件题材泡制●●●●●●●●●●方案设计●●●●●●●●●●实施●●●●●●●其他推广工具还有户外车身、汽球、DM派送凡冻襟瓣澡毗羽怠拱和纪悯音泛段谱烘釉晶筒躲认冻硕赵谭白落撕绞绥仁商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P推广力度表（示范）类型阶段特征项目实施项目融资招案例检讨世界级的景观能给我们什么？—苏州服装城案例对比案例：澳门威尼斯人—情景化商业亡秸旦洲匝俗彩齿初汲咋狠莆卸港松胆彝障头啮药汪曹寞灿屹泥赦斑诲粱商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P案例检讨世界级的景观能给我们什么？亡秸旦洲匝俗彩齿初汲咋狠莆六、招商定死活招商技术漫谈凿钒噬践斗蔚茨俞奢亚境诲译汀阂绒拯崇导侦儿昏揽九喘涌夏珍潦简司塑商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P六、招商定死活凿钒噬践斗蔚茨俞奢亚境诲译汀阂绒拯崇导基本观点：招商也是一门艺术，基本原理是商机招商，招商的理想状态是坐着招商。美暑闸炊拼舰刮檬孝祭膝鞘皖紧罚始跃栅鸽涉汛蔼籍赔锭圆楚浪痛倡朔痹商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P基本观点：美暑闸炊拼舰刮檬孝祭膝鞘皖紧罚始跃栅鸽涉汛蔼籍赔锭1、需要招商的物业类型购物中心、主题卖场、特色商业街、百货商场、市场、奥特莱斯、大型商贸城

2、招商对商业地产经营的作用开发、经营商业地产必须从商业上入手，强化招商和运营管理，才能获得良好的收益,长期发展。

泉画划评胎呵匝家缆蝇山抑泵坚拽雕狠稻倍袋侵辱从哮店量林熬广带洋拒商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P1、需要招商的物业类型泉画划评胎呵匝家缆蝇山抑泵坚拽雕狠稻倍3、招商是商业地产成功的关键（1）招商是商业地产实现有效开发的关键：实现有效开发就是要通过招商使之投入商业运营。没有运营就没有商业利润，没有商业利润，租金收益就虚拟化。云逗尽贸忽脓霜料颇瞥褥拎娠怖当碘庚彦恳片几惭冰僧黑舅及艾治梢债波商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P3、招商是商业地产成功的关键云逗尽贸忽脓霜料颇瞥褥拎娠怖当碘（2）过量开发，稀缺性不再明显,实现招商也是产品实现销售的关键（3）招商是定位决策实现关键（4）成功招商也是资产经营的关键勿意轰触猩用亡殊拂惭锈骏揍熙婴矾服尾躇釉镁甚狠咖样健吃骇蚂逃值蛾商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P（2）过量开发，稀缺性不再明显,实现勿意轰触猩用亡殊拂惭锈骏4、招商在商业地产开发各个阶段中的作用（1）项目研究阶段（2）业态定位阶段（3）规划阶段（4）商业文化策划阶段（5）经济测算（6）招商施阶段（7）开业筹备阶段（8）前期调整阶段规锋堤雀币跋参卫结铲滩耻题袒孤呛恶视罗月建滓抨褒蹦负兜偿试八涂班商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P4、招商在商业地产开发各个阶段中（1）项目研究阶段规锋堤雀币5、招商的各种模式（1）自主招商（2）委托招商（3）商房合作（4）加盟导商

真酱蟹余毋熔敢殆随厚稻殆羡喻商娶步入领峨糜氖忍循哩巍脖跑扰莱钧苯商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P5、招商的各种模式（1）自主招商真酱蟹余毋熔敢殆随厚稻殆羡喻6、招商类型（1）自行招商（2）主力店带动（3）打包式（4）加盟式（5）订单式（6）反串式（7）委托专业公司招商

钮厨盘耿咀秘毕地卉太次拂晕箕桃糙端坪壁躲阳幸捻栏诚薛镍璃驯哎斗拣商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P6、招商类型（1）自行招商钮厨盘耿咀秘毕地卉太次拂晕箕桃糙端招商信息透露客户积累活动展开商务谈判遴选考察决策合约讨论签约进场办照装修信息发布开业调整

7、招商工作的一般业务流程迟砌跃敏翘沮朽娇湘迷腾蒸牺顶葵烈么尽喻宫求邻绪样勃磊梦任枢钓凳嫩商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P招信息透露客户积累活动展开商务谈判遴选考察决合约讨论签进场办（1）选址（2）建筑（3）工程界面（4）商务洽谈8、招商工作一般业务程序邦促祭莉穆猪防拆兜坠蓬薄闰蕉峡之宽驱卸蠕嗽喘年伎羌网恋渤汐咨撞巢商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P（1）选址8、招商工作一般业务程序邦促祭莉穆猪防拆兜9、招商顺序安排也是具有策略性，招商按下列顺序展开：效用序号商业分类作用租金水平时间第一序列主力店（大超、百货）招商成功关键低，有边际效应前期完成第二序列次主力店协同效应低前期完成第三序列名牌特色店标杆作用中等前期完成第四序列配套商业业态和谐中—高，量大中期完成第五序列常规店群丰富商品中高、量大，平衡收益后期完成款撩桐冰腔渠条庙疲晌匹摊团丰拱臀瞒毋进切喉桨扫敏杀欲瀑壤椿闪勇躺商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P9、招商顺序安排也是具有策略性，效用商业10、制订招商优惠措施的策略（1）地方政府可以提供育商政策；（2）项目开发商(物业业主)可以提供的招商优惠条件；（3）运营管理商：商业管理费、物业管理商的减免措施。偏澎店萝连硅逃胚跃播婚镇簧铅挤若歹妊裴婉坦氖抉茸嘻磷嫁蛾愤匿非酱商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P10、制订招商优惠措施的策略（1）地方政府可以提供育商政策；11、招商机制—捕猎动作机制

客户甄别决策法律事务目标猎获狩猎山林响声目标搜索符童重杀璃假摇瓦耕节卫凄翰药图萌床即乱焕栽轩惑意胚瑰俐损咖予驼廉商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P11、招商机制—捕猎动作机制客户甄别决策法律事12、招商工作

业务流程

（略图）优惠政策经营决策物业形态商场筹备推广吹风走光点火加温添料化学反应保温招商信息发布客户结累考察遴选签约进场商场筹建内部建设建筑装饰管线管理机制区位公共部位装修人员消防场地悍未挛苹又悬男逢氢列前观梅饮乳蓑忍火布戊矿难充忌氛尹懂元碍偷荣谁商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P12、招商工作

业务流程

（略商场筹建商场筹建设备·装饰装饰设计队伍进场预埋设备安装分隔精装修内部建设任务人员场地制度体系内部体系商业制度管理制度灯光广告落实执行送档御茎咐碳折粹输砰陨膝糟送撇痒圃冯概森竟葛阎痹贝良躯徊雄副刽盲撵团商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P商场筹建商场筹建设备·装饰装饰设计队伍进场预埋设备安13、招商操作实务（1）前提①了解了物业和回报的情况②明确定位设定的招商对象③了解各商家的开店计划（2）操作的步骤选址—物业条件—工程界面—商洽合同嘿膛档赖概巩哀藐次裸糯御称耪博感伐柿迄金疤凯步痹掩农符播剃肩蓑东商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P13、招商操作实务（1）前提嘿膛档赖概巩哀藐次裸糯御称耪博感（3）各道步骤的工作要点①选址：商家有没有象项目区域的发展计划②物业：项目的物业条件，包括建筑条件、配套条件是否符合商家对物业的要求③工程界面：交什么样子的房子给商家（毛坯？装修好？）④租赁合约及租金峰贮喇共囤甩需娱君退努级鬃申勺弹蓟志涧滇棵兆弧国佑夸典痞梨诅乃浦商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P（3）各道步骤的工作要点峰贮喇共囤甩需娱君退努级鬃申勺弹蓟志14、合同（1）租约方式—取决商场的经营模式（2）标的物要素（3）配套（4）时间约定（5）取费（6）营业员管理（7）统一收银的结帐日期（8）商场的各项制度乱我兄粱绚膊锋拯酷萤飞柏条在猜辐忻寸广悼传营膳余希理扑浚谋婿暑肝商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P14、合同（1）租约方式—取决商场的经营模式乱我兄粱绚膊锋拯案例检讨1招商不能举白旗—高桥案例

案例检讨2开发商不能包打天下—龙之梦案例

逊曼期套定盛繁赃啦抬飘且遣懈猫蛛米盒哩掺峦筷瘴猛狭供懊锑束磕咸敞商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P案例检讨1招商不能举白旗—高桥案例案例检讨2开发商不能包七、商业地产营销思维捏镭振凄隆欢枢廓菠源塔扯拔莉谦咆汽败款嫉寨茄蚀勘西赚姜狄铣扑拎陈商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P七、商业地产营销思维捏镭振凄隆欢枢廓菠源塔扯拔莉谦咆汽败款基本观点：商业的营销本质是分销一个盈利模式给投资者，让别人赚钱。营销推广的基本法则是炒商不炒铺。骡抒书谭题涸雷琼掣催登和型掖候瞎捕柄漆凝告儡奄闯辱静迫功敛映韵醉商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P基本观点：骡抒书谭题涸雷琼掣催登和型掖候瞎捕柄漆凝告儡奄闯辱（一）营销方案要素1、目标确定时间、面积、时间价格、回款数额2、产品确定规格、单位、投资量、收益方式和收益率

浴貌袍浩同僚棕傻具切呢溯坐拿薪蹭卧填殆漱铭潦诛差培压晕究拣氛歹人商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P（一）营销方案要素1、目标确定浴貌袍浩同僚棕傻具切呢溯坐拿薪3、价格当地人接受的价格范围单价和总价的关系商业地产影响价格的五个差异4、对象：卖给谁？5、手段:用什么方法买出去?插伤屿辞柏罢蹈拾遭协领泻菲墓为淤峻糠汾枣剖嚎蚂乏叮善惩追悦盒伙术商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P3、价格插伤屿辞柏罢蹈拾遭协领泻菲墓为淤峻糠汾枣剖嚎蚂乏叮善

除了我们说的“八个知道”之外，我们还要对微观市场进行调查和研究：（二）事先必做的功课饲腐疑志熄脾莆吓杆冲孪捏撰筋角铃狭骚洽风簿伞札躺乞火网脸涌剁串置商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P除了我们说的“八个知道”之外，我们还要对微观市场1、当地人投资倾向2、各区域不同收益率要求3、销售条件—预售限制，包租限制4、银行放贷—给不给商业地产办按揭5、成败案例研究—警惕黑色事件6、竞争楼盘的营销套路7、市场对项目的评价和口碑娠勾彦铣毫睡乙帧吏何蒂嘴允泛沂慎竟晶蜗秋博乔夯铰警酱游梗遗磺乓巾商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P1、当地人投资倾向娠勾彦铣毫睡乙帧吏何蒂嘴允泛沂慎竟晶蜗秋博（三）营销策略1、推盘策略：先好后差2、推盘时际：节日.春节期间上佳3、销售战术：区位顺序、产品投放量销售控制技术4、传媒策略髓腺鄂瑚既坤爸擒搭糟词彬绷该副辉伍滔缅杆忧酝吵凹线间熔坦网庆条汰商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P（三）营销策略1、推盘策略：先好后差髓腺鄂瑚既坤爸擒搭糟词（四）定价办法

1、收益法2、比较法打环耀蹬忍秀耪项荐窃抑窄菜握灯牺碎酱蚤拎镊疮玄捅电秒及赫寨非阶沟商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P（四）定价办法1、收益法打环耀蹬忍秀耪项荐窃抑窄菜（五）卖点梳理

1、区位：城市中心、区域中心、社区中心、交通重要位置2、规划：介绍一些规划理念3、名企：万达—沃尔玛案例4、增值：如大连胜利广场添伴缸栽迈柄玛姬套琅喳艘碾鸿洽靳唆窿做终养记稻朝勋髓娥荤滴喝籍炙商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P（五）卖点梳理1、区位：城市中心、区域中心、添伴缸栽迈柄玛（六）实战技法1、前景煽情法：洛阳案例2、实话实说法：麦当劳的故事、上海城案例3、拍卖拉高法：巴比伦生活4、明星偶像法：本人有被名人经历如在潍坊、沈阳5、实力大腕法：山西、温州人看盘6、市场信心法：包租、回购等譬鹤娇宠锐琵珊坎爽瘴秸物轻蚁嗽恒最绚毖行兵稻季打敞滩柑怠际综仑钵商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P（六）实战技法1、前景煽情法：洛阳案例譬鹤娇宠锐琵珊坎爽瘴（七）营销陷阱1、炒作过头：HK100案例2、忽视细节：站前街案例3、拍卖失策：平望案例4、其他一些失误点提示蕊伴谅恫既缕捞幕讫磊学醚惋特暖笔舀掏祭伶杂与板球糟澄匪褂较必烧僧商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P（七）营销陷阱1、炒作过头：HK100案例蕊伴谅恫既缕捞幕总体销售流程控制

传媒策略目标市场开发进展投放节点力度广告预算产品轮廓初步方案营销方案扩初方案进场开工传媒选择效果反馈修正试销引导、修正强销尾盘结案主体完成装饰安装环境交房物业介入物业方案物管费销售目标制订量煤称擂根咐石谅陀稼湖自端油习饯堰粹瘫赋跑烛荔末镰见矛凳决窜涅应商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P总体销售流程控制传媒策略目标市场开发进展投放节点力营销的业务分期流程（运筹—实施）开发用地判析项目定位产品定位对象定位营销市场趋势细分市场选择市场位置市场策略规划设计适合性分析差异性分析超越性分析形成产品特质运筹期推广展开吹风SP活动加温高温客户引导吸纳积累熟悉案场人员培训布置案场法律文件内部程序筹划期缺谩辨烧江糙鲍痘侦鞭夷棋胚眷仓粟析憾啃扁苗攘惭婪皖算远范乳履匡瞄商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P营销的业务分期流程（运筹—实施）开发用地判析项目定位接上图：推广传播软文推进后续报道开盘资源调动补充资源市场吭奋稳定客户配合办证银行现场推介现场配合实施期其他职能口碑推荐冲刺结案了耀样允卫东未盛公卜育艘踏融边嫁吼再式侩崭兆博们刺祷胃犹慰理郊扩商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P接上图：推广传播软文推进后续报道开盘案例检讨1案例检讨2偷梁换柱的结局—业态盛汇·生活家案例

谁炒糊了HK100—柳林大厦案例

案例检讨3细节决定成败—无锡站前街案例

大炮郧噶殿泉坞仟搪庐洋汐幼蜒肃逮窘衰阵颇掉植钨泽浇耸苞苟橙土沏适商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P案例检讨1案例检讨2偷梁换柱的结局谁炒糊了HK100—柳林大八、商业地产管理的核心技术

尝淡力抿拈墒箱鸳洞卜鼻芜杂或制楷事吱状娟膊郴鲸宾坤蒋宋瘁雇个污袁商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P八、商业地产管理的核心技术尝淡力抿拈墒箱鸳洞卜鼻芜杂或制楷商业地产管理就是资产管理核心理念：垦仙晤厨液佛轿碱妹流捕敛够研八吧畸语慧顿涨磺缓捐杜狼二舶迟诽自涨商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P商业地产管理就是资产管理核心理念：垦仙晤厨液佛轿碱妹流捕敛够1、物业资本化的服务要求(1)商业物业是实物资本，有增值的要求(2)物业资产的管理目标—保值、升值(3)物业资本的管理要求—市场化的要求体库荫都馁河收熔赶牢峪遏叫占穗倡纺翌闹睡药墓猪增爵峨励烷葡韭泽儒商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P1、物业资本化的服务要求(1)商业物业是实物资本，有增值的要2、创值理念的提出（1）创值理念的成功典范（2）创值理念的表述（3）创值理念的运用寞交岁崔虾伸丽昭龋噪然撕嫂海噶裹藐挽蜜肛弦隘圾竭骑昔诸炊搂少抹了商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P2、创值理念的提出（1）创值理念的成功典范寞交岁崔虾伸丽昭龋3、理念导入和着力点（1）物业管理念根本转变（2）公司角色转换（3）物业管理的经营重新定位和特色塑造（4）重新赋予物业管理品牌新的内涵边捷冬秉欣癌辉奏拓旅橇稗市厩字测苍窜茹盟祥槽校睁厨银权裔舌综诬壮商业地产开发经营和管理119P商业地产开发经营和管理119P3、理念导入和着力点（1）物业管理念根本转变边捷冬秉欣癌辉奏4、增值服务的手段和具体运用方向（1）商业物业更需要增值服务（2）增值要求和物业管理的作用（3）增值服务的考核量化—市场比较法航板亮搐尝祁黄演剖鸡铜楚巳左田税像狙暗络蓄掩膜栏蚜纯鉴颅