新旧房地产企业所得税政策对比表

精品文档精心整理精品文档可编辑的精品文档新旧房地产企业所得税政策对比表目录：1、新旧房地产企业所得税政策对比表2、某地产企业权责划分表新旧房地产企业所得税政策对比表国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号）国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知(国税发[2006]31号)第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业(以下简称企业)。第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：关于完工开发产品的税务处理问题(一)符合下列条件之一的,应视为开发产品已经完工:(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品(成本对象);(二)开发产品已开始投入使用。2.已开始投入使用的开发产品(成本对象);(三)开发产品已取得了初始产权证明。3.已取得了初始产权证明的开发产品(成本对象)。第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。第二章收入的税务处理开发产品完工后,开发企业应根据收入的性质和销售方式,按照收入确认的原则,合理地将预售收入确认为实际销售收入,同时按规定结转其对应的计税成本,计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额,计入完工年度的应纳税所得额。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本,或未对其实际销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额进行纳税调整的,主管税务机关有权确定或核定其计税成本,据此进行纳税调整,并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。开发产品完工后,开发企业应于年度纳税申报前将其完工情况报告主管税务机关。在年度纳税申报时,开发企业须出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及税务机关需要的其他相关资料。上述差异调整情况鉴定报告的基本内容包括:开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、开发成本及其实际销售成本等。第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款,包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等,凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的,应按规定全部确认为销售收入;凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的,可作为代收代缴款项进行管理。第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：开发产品销售收入应按以下规定确认:(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。1.采取一次性全额收款方式销售开发产品的,应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日,确认收入的实现。(二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。2.采取分期收款方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现。(三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。3.采取银行按揭方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款确定收入额,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。(四)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：4.采取委托方式销售开发产品的,应按以下原则确认收入的实现:1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。(1)采取支付手续费方式委托销售开发产品的,应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。(2)采取视同买断方式委托销售开发产品的,属于开发企业与购买方签订销售合同或协议,或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的,如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格,则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现;如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格,以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的,则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。3.采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。(3)采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的,属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议,或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的,如果销售合同或协议中约定的价格高于基价,则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现,开发企业按规定支付受托方的分成额,不得直接从销售收入中减除;如果销售合同或协议约定的价格低于基价的,则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的,则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。(4)采取包销方式委托销售开发产品的,包销期内可根据包销合同的有关约定,参照上述(1)至(3)项规定确认收入的实现;包销期满后尚未出售的开发产品,开发企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等项内容,以月或季为结算期,定期进行结算,并在规定期限内向税务机关进行纳税申报、预缴税款。对不按规定定期结算、纳税申报和预缴税款的,按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处理。5.开发企业将开发产品先出租再出售的,凡将开发产品转作固定资产的,其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现,出售时再按销售固定资产确认收入的实现;凡未将开发产品转作固定资产的,其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现,出售时再按销售开发产品确认收入的实现。第七条企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为：开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为:(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。第八条企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定:(一)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。1.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的,不得低于20%。(二)开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。2.开发项目位于地及地级市城区及郊区的,不得低于15%。(三)开发项目位于其他地区的，不得低于5％。3.开发项目位于其他地区的,不得低于10%。(四)属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》(建住房[2004]77号)等有关法规的规定,其预售收入的计税毛利率不得低于3%。开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时,必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的,一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。第九条企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品,在其未完工前采取预售方式销售的,其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额,扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额,待开发产品结算计税成本后再行调整。第十条企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前,与承租人签订租赁预约协议的,自开发产品交付承租人使用之日起,出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现,承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。第三章成本、费用扣除的税务处理第十一条企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时,必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。2.开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用,包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等,应根据实际发生额按以下规定进行分摊:(1)属于成本对象完工前发生的,应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象。(2)属于成本对象完工后发生的,应按计税成本结算的规定和其他有关规定,首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊,然后再将应由已完工成本对象负担的部分,在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。第十二条企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。第十三条开发产品计税成本的核算应按第四章的规定进行处理。第十四条已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：1.已销开发产品的计税成本。当期准予扣除的已销开发产品的计税成本,按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定:可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本3.应付费用。开发企业发生的各项应付费用,可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除,其预提费用除税收另有规定外,不得在税前扣除。第十五条企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品(包括共用部位、共用设施设备)进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。4.维修费用。开发企业对尚未出售的开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品(包括共用部位、共用设施设备)进行日常维护、保养、修理等实际发生的费用,准予在当期扣除。第十六条企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。5.共用部位、共用设施设备维修基金。开发企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的,应于移交时扣除。代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除。第十七条企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：6.开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施,按以下规定进行处理:(一)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。(1)属于非营利性且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的,可将其视为公共配套设施,其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。(二)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。(2)属于营利性的,或产权归开发企业所有的,或未明确产权归属的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的,应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外,其他一律按建造开发产品进行处理。第十八条企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。7.开发企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本,按以下规定进行处理:(1)由开发企业投资建设完工后,出售的,按建造开发产品进行处理;出租的,按建造固定资产进行处理;无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的,按建造公共配套设施进行处理。(2)由开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设,完工后有偿移交的,国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本,抵扣的差额应计入当期应纳税所得额。8.开发企业建造的售房部(接待处)和样板房,凡能够单独作为成本对象进行核算的,可按自建固定资产进行处理,其他一律按建造开发产品进行处理。售房部(接待处)、样板房的装修费用,无论数额大小,均应计入其建造成本。第十九条企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金(担保金)不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。9.保证金。开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的,凡约定开发企业为购买方的按揭贷款提供担保的,其销售开发产品时向银行提供的保证金(担保金)不得从销售收入中减除,也不得作为费用在当期税前扣除,但实际发生损失时可据实扣除。第二十条企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。10.广告费、业务宣传费、业务招待费。按以下规定进行处理:(1)开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数,至预售收入转为实际销售收入时,再将其作为计算基数。(2)新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的,与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费,可以向后结转,按税收规定的标准扣除,但结转期限最长不得超过3个纳税年度。第二十一条企业的利息支出按以下规定进行处理：11.利息。按以下规定进行处理:(一)企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。(1)开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用,属于成本对象完工前发生的,应配比计入成本对象;属于成本对象完工后发生的,可作为财务费用直接扣除。(二)企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。(2)开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的,借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件,其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。(3)开发企业将自有资金借给全资企业(包括分支机构)和其他关联企业的,关联方借入资金金额超过其注册资本50%的,超过部分的利息支出,不得在税前扣除;未超过部分的利息支出,准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。第二十二条企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。12.土地闲置费。开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费,计入成本对象的施工成本;因国家无偿收回土地使用权而形成的损失,可作为财产损失按税收规定在税前扣除。第二十三条企业开发产品(以成本对象为计量单位)整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。13.成本对象报废和毁损损失。成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损,减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失,计入继续施工的工程成本;如成本对象整体报废或毁损,其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。第二十四条企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。14.折旧。开发企业将开发产品转作固定资产的,可按税收规定扣除折旧费用;未转作固定资产的,不得扣除折旧费用。第四章计税成本的核算开发企业在结算开发产品的计税成本时,按以下规定进行处理:1.开发产品建造过程中发生的各项支出,当期实际发生的,应按权责发生制的原则计入成本对象;当期尚未发生但应由当期负担的,除税收规定可以计入当期成本对象的外,一律不得计入当期成本对象。2.开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象,同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本。3.开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本,应按配比原则将其分配至各成本对象。其中,直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本,直接计入成本对象中;共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本,应按各个成本对象(项目)占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。4.计入开发产品成本的费用必须是真实发生的,除税收另有规定外,各项预提(或应付)费用不得计入开发产品成本。5.计入开发产品成本的费用必须符合国家税收规定。与税收规定不一致的,应以税收规定为准进行调整。6.开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本,不得提前或滞后。如结算了会计成本,则应按税收规定将其调整为计税成本。第二十五条计税成本是指企业在开发、建造开发产品(包括固定资产，下同)过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。第二十六条成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：(一)可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。(二)分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。(三)功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。(四)定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。(五)成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。(六)权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。第二十七条开发产品计税成本支出的内容如下：(一)土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。(二)前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。(三)建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。(四)基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。(五)公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。(六)开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。第二十八条企业计税成本核算的一般程序如下：(一)对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。(二)对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本,并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。(三)对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。(四)对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。(五)对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。第二十九条企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：(一)占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。(二)建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。(三)直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。(四)预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。第三十条企业下列成本应按以下方法进行分配：(一)土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调整。(二)单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配。(三)借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。(四)其他成本项目的分配法由企业自行确定。第三十一条企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：(一)企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：1．换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品(包括首次分出的和以后应分出的)的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。2．换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。(二)企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。第三十二条除以下几项预提(应付)费用外，计税成本均应为实际发生的成本。(一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。(二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。(三)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。第三十三条企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。第三十四条企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。第三十五条开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。第五章特定事项的税务处理第三十六条企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目,且该项目未成立独立法人公司的,按下列规定进行处理:(一)凡开发合同或协议中约定向投资各方(即合作、合资方，下同)分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。(一)凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的,开发企业在首次分配开发产品时,如该项目已经结算计税成本,其应分配给投资方(即合作、合资方,下同)开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额;如未结算计税成本,则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。(二)凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:(二)凡开发合同或协议中约定分配项目利润的,应按以下规定进行处理:1.企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。1.开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税,不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。2.投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利,凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。第三十七条企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：企业、单位以换取开发产品为目的,将土地使用权投资房地产开发项目的,按以下规定进行处理:企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品(包括首次取得的和以后应取得的)的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。1.企业、单位应在首次取得开发产品时,将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理,并按应从该项目取得的开发产品(包括首次取得的和以后应取得的)的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。2.接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时,将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品(包括首次分出的和以后应分出的)和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理,并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。企业、单位以股权的形式,将土地使用权投资房地产开发项目的,按以下规定进行处理:1.企业、单位在投资交易发生时,应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理,并计算确认资产转让所得或损失。上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过50%,可从投资交易发生年度起,按5个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。2.接受土地使用权的开发方在投资交易发生时,可按上述投资交易额计算确认土地使用权的成本,并计入开发产品的成本。第六章附则第三十八条从事房地产开发经营业务的外商投资企业在2007年12月31日前存有销售未完工开发产品取得的收入，至该项开发产品完工后，一律按本办法第九条规定的办法进行税务处理。本通知适用于各种经济性质的内资房地产开发企业,以及从事房地产开发业务的其他内资企业。各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局应联合制定具体实施办法,并报国家税务总局备案。第三十九条本通知自2008年1月1日起执行。本通知自2006年1月1日起执行,《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》(国税发[2003]83号)同时废止。此前没有明确规定且尚未进行处理的税务事项,按本通知执行七、关于代建工程和提供劳务的税务处理问题(一)开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的,可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现;持续时间超过12个月的,可采用完工百分比法按季确认收入的实现。完工百分比法即是根据合同完工进度同比例确认收入和费用。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例、已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例、测量已完成合同工作量等方法确定。(二)开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等,如按合同规定留归开发企业所有的,应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。北京A置业有限公司权责划分表PAGEPAGE19精品文档精心整理精品文档可编辑的精品文档权责划分表目录经营计划管理权责划分 2管理制度制定权责划分表 3办公事务管理权责划分表（一） 4办公事务管理权责划分表（二） 5项目决策管理权责划分表 6勘察、设计招标管理权责划分表 7规划设计管理权责划分表(一) 8规划设计管理权责划分表(二) 9工程招标管理权责划分表 10监理招标管理权责划分表 11材料设备采购权责划分表（一） 12材料设备管理权责划分表（二） 13项目目标管理权责划分表 14项目施工管理权责划分表(一) 15项目施工管理权责划分表(二) 16项目施工管理权责划分表(三) 17营销管理权责划分表 18物业管理权责划分表 19精品文档精心整理说明为了明确划分各部门、各岗位人员在公司日常经营管理中的权责关系，加强协作，提高效率，特制定本权责划分表。当本表与部门职责、岗位职责描述或业务流程相抵触时，以后者为准。本表未尽的事项，应参照部门职责及岗位职责描述执行。本表应根据公司战略、组织结构、岗位设置及业务流程的调整及时进行修订。

经营计划管理权责划分项项目序号工作事项董事会总经理总经办各职能部门备注主任战略管理秘书一经营计划编制1公司总体战略的制订审批审核负责起草参与2公司战略的修改和调整备案审批负责起草3下达年度计划编制任务负责4制定部门年度工作计划制定制定5部门年度计划的汇总平衡组织参与6公司年度计划的确定负责7正式下达年度计划、目标二执行和控制经营计划1制定月度工作计划组织制定安排在每月固定的时间上交下月工作计划2汇总、平衡月度工作计划3确定工作月度计划4正式下达月度工作计划负责5执行月度工作计划负责6月度工作总结审查组织汇总汇报采用书面汇报和会议汇报的形式7制作工作简报负责8审查工作简报审批负责9下发工作简报负责管理制度制定权责划分表项项目序号工作事项总经理总经办各职能部门备注主任战略管理一制度的制定1公司制度建设的规划审批负责起草2制度规划的贯彻和任务分配主持参与参与参与3管理制度的拟定起草起草部门经理负责,经办人起草4管理制度的汇总编订负责执行5管理制度的审核审批6管理制度的颁布负责二管理制度的修改和完善1修改意见的提出可以由公司部门或员工提出2修改意见的汇总负责审查3对修改意见的处置建议负责提出4对处置建议的评议负责5对管理制度进行修改负责起草6对制度修改的意见征集负责提交相关部门员工讨论7管理制度的修改定稿审批负责执行8制度修改后的颁布签发执行三制度的执行和考核1管理制度执行情况的监控负责参与2管理制度执行中的奖罚处理审批负责

办公事务管理权责划分表（一）项项目序号工作事项总经理总经办各职能部门备注主任战略管理公关关系秘书档案管理一会议管理1会议的提出审核提出2会议室的安排负责物业人员配合3会议通知和材料的准备负责公司召集的会议4会议的召集主持相关人员参加5制作和汇总会议记录负责6会议记录的审核负责7会议记录的下发负责部门召集的会议8会议的召集主持相关人员参加9制作和汇总会议记录负责10会议记录的审核负责11会议记录的下发负责二公文处理1公文拟定经办人起草，部门经理审核2公文的稽核审核负责3公文的审批负责4公文的编号、登记、负责保管5公文的下发负责三印鉴管理1用印申请经办人提出，部门经理批准2用印审批负责3盖印负责四档案管理1制定档案资料的管理办法审核负责2档案资料的收集整理、立卷、归档工作负责参与办公事务管理权责划分表（二）号序目项号序目项工作事项总经理总经办各职能部门备注主任战略管理公关关系秘书档案管理3档案资料的验收和交接负责参与4档案资料的保管负责5档案资料的开发利用负责参与参与参与需用部门提出想法和建议6档案的借阅与复印审批负责经办人提出7档案的销毁审批五客户投诉处理1接受客户投诉负责参与2分析投诉造成的原因负责3拿出处理投诉的方案，责成相关人员去解决问题负责4解决客户问题负责5监督客户投诉的处理结果负责汇报6客户投诉的处理记录负责六企业文化建设1企业文化建设的规划负责参与2企业文化活动的计划审核参与负责3企业文化活动计划的审批负责4企业文化活动组织和实施参与负责5活动效果的评估和总结审核负责七品牌建设1品牌建设的规划审核负责参与2品牌建设活动的计划审核负责参与3品牌建设活动计划的审批负责4品牌建设活动的组织和实施负责参与参与5品牌建设的评估和总结审核负责参与项目决策管理权责划分表项项目序号工作事项总经理总经办开发部东湾投资公司各业务部门备注经理市场研究规划管理土地管理项目报批1政策、土地、经济、行业信息收集和整理负责负责负责资料管理员参与2土地规划要点、信息及合作机会的获取负责相关情报先汇总到总经办3项目的初步甄选决策参与参与4项目的机会研究组织负责5机会研究报告的审批审批汇报6进行项目的初步可行性分析组织负责参与参与7初步可行性分析报告的审批负责汇报8进行项目的详细可行性分析参与参与负责9详细可行性分析报告的论证组织参与参与参与汇报参与10项目立项的决策负责11进行土地投标必要时参与参与参与参与参与预算合同部组织12土地合作协议的谈判必要时参与组织参与参与参与13办理项目登记手续负责项目报批员具体去办理14办理公司登记手续负责勘察、设计招标管理权责划分表项项目序号工作事项总经理预算合同部开发部招标评审小组各业务部门备注经理预算师经理市场研究规划管理1招标范围和策略确定审批负责参与2制定招标程序负责参与3投标单位的资格预审负责4勘察、设计单位信息收集负责5招标评审小组的成立审批建议6招标评审小组的管理负责7投标单位的确定负责8邀标文件的发布负责9招标文件的制定组织参与参与参与10招标文件的审定组织参与11投标保函的接收负责12标书的发放负责13组织现场踏勘答疑负责14公开开标负责15组织评审投标书负责参与16中标单位的确定负责建议17发放中标通知书负责18合同谈判参与组织参与19接受履约保函负责20合同的确定审批21签订合同负责22监督合同的履行负责23对合同单位考核评价负责参与合格勘察、设计单位名册的建立和管理负责

规划设计管理权责划分表(一)项项目序号工作事项总经理总经办开发部东湾投资公司各业务部门备注主任总工经理市场研究规划管理土地管理项目报批1制定项目规划建议书参与负责2项目规划建议书的论证审批参与组织参与参与参与3进行项目总体策划负责4项目总体策划书的论证组织参与参与汇报参与5项目总体策划书的审批负责6总体规划方案制作的过程管理参与参与负责设计单位制作方案7规划方案的论证组织参与参与参与参与各规划单位对方案汇报8选择最佳规划方案审批组织参与9规划方案报送市政及公用部门征求意见参与工程部负责10规划方案报送政府主管部门征求意见负责11配合地质勘探工作负责12配合、审查六图二书的制作负责委托设计单位制作13规划方案报市规委审批负责项目报批员具体去办理14到市规委办理建设用地规划许可证负责15初步设计方案制作的过程管理参与参与负责16初步设计方案的论证组织参与参与参与参与设计单位进行汇报17选定最佳初步设计方案审批负责18送交通、人防、消防部门审批参与参与负责设计单位制作方案19到市规委办理建设工程规划许可证负责20扩初设计组织参与参与21扩初设计的评审组织参与参与参与参与设计单位进行汇报22市规划院、市政所做大市政咨询参与工程部组织23市政各部门设计方案参与工程部组织

规划设计管理权责划分表(二)项项目序号工作事项总经理总经办开发部工程部东湾投资公司各业务部门备注主任总工经理市场研究规划管理资料管理项目报批24进行土地评估负责25办理土地使用手续负责26组织设计单位编制施工图负责27施工图的内部审查参与负责参与参与工程部28施工图强制性标准的送审负责29组织设计单位制作园林设计方案负责参与设计单位制作园林设计方案30园林设计方案的论证组织参与参与参与参与31选定园林设计的最佳方案审批建议参与32园林方案到园林局审批负责33组织设计单位制作园林施工图负责设计单位制作园林施工图34园林施工图的审查参与负责参与35各类图纸的管理与下发36接收、管理施工图纸负责37各类图纸的管理与发放负责38图纸会审及设计会签参与组织39大市政协调会与市政二次设计参与组织40设计变更与洽商参与组织41竣工验收工作参与参与组织42销售配合工作参与参与43销售面积预测和测绘工作负责44销售许可证办理负责参与45项目产权办理负责参与46客户小产权办理参与负责47项目决策总结审核负责48项目规划总结审核负责工程招标管理权责划分表项项目序号事项总经理总经办预算合同部工程部招标评审小组各职能部门备注主任总工经理预算师经理专业工程师1招标范围和策略确定审批组织参与2制定招标程序审批负责3资格预审文件的编制组织参与4招标评审小组的成立审批建议必要时外聘专家5招标评审小组的管理负责6邀标文件的发布负责7到招标办登记备案负责8投标单位资格的评审组织参与9投标单位的确定审批建议10对投标单位或其代表性工程进行考察审批参与负责参与参与11招标文件的制定负责参与参与参与参与12招标文件的审定审批组织参与13投标保函的接收负责14标书的发放负责15组织现场踏勘答疑参与负责参与参与16公开开标组织参与17组织评审投标书组织参与18中标单位的确定审批19发放中标通知书负责20组织合同谈判参与组织参与必要时请律师审查21合同的确定审批22接受履约保函负责23签订合同负责24监督合同的履行负责25对合同单位考核评价负责参与26合格分承包商名册的管理和记录负责不合格单位永不录用监理招标管理权责划分表项项目序号工作事项总经理预算合同部工程部招标评审小组各业务部门备注经理预算师经理专业工程师1招标范围和策略确定审批负责参与2制定招标程序负责参与3投标单位的资格预审负责4招标评审小组的成立审批建议5招标评审小组的管理负责6投标单位的确定负责7邀标文件的发布负责8招标文件的制定组织参与参与参与9招标文件的审定组织参与10投标保函的接收负责11标书的发放负责12组织现场踏勘答疑参与负责13公开开标负责14组织评审投标书组织参与15中标单位的确定负责建议16发放中标通知书负责17合同谈判参与组织参与18接受履约保函负责19合同的确定审批20签订合同负责21监督合同的履行负责22对合同单位考核评价负责23合格监理单位名册的建立和管理负责不合格单位用不采用

材料设备采购权责划分表（一）项项目序号工作事项总经理总工材料设备部预算合同部其他业务部门招标评审小组备注经理设备工程师材料工程师资料管理经理预算师1设计规划中的设备选型和材料采用建议审定负责负责2与总包单位的合同签订中采购权限的确定审批负责3材料设备数据库的建立负责负责资料管理员提供支持4项目总体采购计划的制订审定负责参与参与备案5项目采购计划的启动组织提出6招标评审小组的成立审批建议必要时邀请外部专家和现场人员7招标评审小组的管理负责8招标文件制作参与参与参与组织参与参与9招标文件审核组织参与10邀标单位资格审查负责11选择邀标单位建议负责从数据库中选择12接受投标保函负责13发出标书负责14去供应商的公司或项目考察审批组织参与参与参与参与必要时15组织答疑和现场踏勘组织参与参与参与必要时16现场开标组织17评审投标书负责18中标单位的确定审批19发放中标通知书20合同谈判组织参与参与参与21接受履约保函负责22合同文本的确定审批23签订合同负责

材料设备管理权责划分表（二）项项目序号工作事项总经理总工材料设备部预算合同部其他业务部门备注经理设备工程师材料工程师资料管理23督促供应商的合同履约负责24材料设备的进场组织组织参与工程部25材料设备的验收负责负责26合格证及资质证明的收集负责27违约行为的处置审批负责备案28合同变更管理参与负责29材料设备使用情况的跟踪管理负责负责30材料设备在使用或安装中问题的解决参与组织参与参与31设备安装竣工验收负责32设备使用的报批负责33设备安装的二次设计和施工管理负责34供应商考核与评价负责参与参与35合格供应商档案的建立负责36材料设备的保修服务的联络和管理负责37监督和管理总包单位的材料设备采购活动负责参与参与

项目目标管理权责划分表项项目序号工作事项总经理总经理办公室工程部预算合同部材料设备部计划计财部备注一项目管理目标的编制1项目管理目标的提出和组织负责2项目建设总体方案的初编组织起草起草起草包括管理目标和实施办法3项目建设总体策划的评审审批参