五星级酒店物业经营市场调研报告及可行性分析

186/186云南省曲靖麒麟温泉一期项目五星级酒店物业经营市场调研报告及可行性分析报告目录第一章 概述 第4页第二章 酒店管理公司角色 第5页第三章传统酒店业商业模式分析 第6页-13页第四章产权式酒店业商业模式分析 第14页-19页产权或时权式客房的市场营销分析及建议方案完全市场导向建设销售经营再销售产权或时权酒店背景介绍分析产权酒店概述产权酒店的概念解析产权酒店的基本特点地点要求经营方式投资收益巨大运营成本低产权酒店的发展产权酒店在中国的现状本项目产权酒店计划五星、三星酒店部分产权出售比例产权出售部分与其它酒店客房建筑、管理差异售价预估产权酒店业主回报方案第五章 市场销售推广分析 第20页-41页项目筹备期市场调研分析项目所在地旅游状况分析及未来发展形式项目观察曲靖市特点目标市场解析项目优势周边市场同级，同类酒店竞争对手经营状况分析基本经营状况（配套设施、设备；经营特色）地理位置分析平均房价（门市价、商务价）平均出租率餐饮消费情况销售网络概况周边竞争对手酒店设施对比客房：房总数、房型面积、行政楼层、总统套房餐饮：餐厅数量、餐厅类型、酒吧数量、座位数量宴会及会议：宴会厅面积、会议室数量康体娱乐：游泳池、健身中心、水疗中心其他配套服务设施：商务中心、商场……根据项目市场定位标准，并参考当地附近地区消费及市场定价原则，制定房间价格及个营业部分的定价政策酒店客源分析客源规模与分布中国主要客源市场情况游客的消费水平消费结构分析入境游客的消费结构国内游客的消费结构不同地区间酒店（星级）消费结构的比较消费选择与消费趋势分析游客对住宿设施的选择游客的停留时间及变化游客的旅行目的入境游客感兴趣的商品消费者的消费评价散客或团队、商务及会议长住及中介机构客源本项目市场定位、功能定位及管理模式建议市场需求及项目市场定位分析与建议本项目特点名牌酒店管理公司管理业主委托经营业主权益保障客房利润多元化多点开发规模经营酒店星级规模与档次客源群体定位建议客源市场保障体系目标客户 第六章工程 第42页-62页项目功能定位建议

根据项目的市场定位，结合行业规范标准，提供与项目相适宜的功能布局和设备设施配置建议项目功能分区建议房间户型及数量建议餐厅类型、数目及功能建议宴会、会议功能建议配套娱乐设施服务建议项目其他配套设施设备规划及建议项目经营理念及管理模式建议参照国际管理标准，结合行业规范，借以过往管理经验，针对项目独特性及所在地域不同及客源不同，提供切实可行的经营理念建议及管理模式建议经营理念及管理模式建议组织框架结构及员工编制建议客房收费标准建议餐饮消费标准建议对酒店式公寓的市场营销分析及具体建议方案对温泉乐园（大众化）和SPA会所（高端）经营理念及管理模式的建议方案对美食、娱乐、购物等子项目的品牌经营模式及市场定位的分析5A级景区与五星级酒店暨整体项目开发的经营管理分析700间三星酒店建筑群落规划第七章 财务分析 第63页-73页第八章 结论 第74页-82页

第一章概述美国戴斯酒店集团（中国）就云南曲靖麒麟温泉一期项目五星级酒店委托管理一事专门成立了项目调研组，成员包括：集团总裁陈家财先生、发展部总监蔡滨、工程总监张慧清、运营部总监傅磊、培训部总监任卫东、销售总监刘刚、财务总监黄承松、运营部经理王浩等，并优先调动全集团资源辅助云南旅投麒麟温泉开发有限公司完成项目定位、市场调研、工程建议与监管等项目前期重点工作。近期，集团已派遣发展部总监蔡滨、运营部总监傅磊、工程总监张慧清、销售总监刘刚、运营部经理王浩分别至昆明、曲靖进行实地考察洽谈，并于回京后共同汇总整理信息、集思广益、探讨研究后确定本报告书写重点，并分工合作，完成此份报告。附：甲方项目总体投资目标（源自云南旅投麒麟温泉开发有限公司资料）从土地开发的角度：通过投资超五星级酒店来拉动5.7平方公里范围内土地价格的升值。从房产、物业开发的角度：通过投资超五星级酒店来拉动酒店自身、特别是酒店周边旅游地产、商业地产和住宅物业的升值。从融资角度：通过以超五星级酒店为龙头，结合5A级景区、国际会议中心、美食文化街、健康管理中心等组合项目，吸引战略合作伙伴和投资运营伙伴，来拉动总体项目的固定资产投资增长。从云南“二次创业”和珠江源大城市城市发展规划的角度：形成云南旅游滇东、滇西两翼齐飞的局面，和全国十家宜居城市中首家生态环保旅游社区（旅游小镇）。

第二章 酒店管理公司角色美国戴斯酒店集团（中国）受云南旅投麒麟温泉开发有限公司的委托，为曲靖麒麟温泉居住商业综合项目，筹备策划兴建五星级标准产权度假酒店或豪华五星级休闲度假酒店开发项目，进行市场及财务可能性研究报告。我们的研究范围包括实地考察、市场分析、供求评估、收入与支出预算分析等。戴斯集团将紧随云南旅投开发脚步，调用全集团各部门力量，辅助并完成项目设计、工程监管协助、人员招募培训、共同完成财务规划、产权酒店发售建议、运营管理、包括酒店、别墅、休闲游乐区（不含SPA）等。除此之外，应云南要求，戴斯集团将着重从五星级酒店品牌带动当地生态度假房地产升值的角度，悉心计算本项目的各项财务周转数据（如下），具体分析请见第七章。资金投入产出预期投资估算及经营预测酒店建筑工程造价估算客房平均房价及入住率预算餐饮收入预测未来10年经营收入成本利润预测产权销售对资金周转的影响业主权益及投资收益分析业主权益基本权益附加权益投资收益

第三章 传统酒店业商业模式分析本项目相对于传统酒店有其特殊的一面，还需体现如下类型酒店特色：温泉度假型酒店、产权式酒店、会议型酒店，及考虑与房地产项目的结合开发。在此章中，我们列举了如下数据：中国酒店业的发展状况与未来趋势行业规划产业政策行业准入分析中国酒店业的发展状况与未来趋势酒店业发展的基本态势

1、酒店的数量规模加速度扩张

自1980年开始，中国酒店业的产业规模成倍数地加速发展。酒店的供给量随着需求的扩大而快速增长。以旅游涉外酒店为例，1980年有酒店203家，2002年光星级酒店就增加到8880家，增长近44倍。同期，客房间数增长30余倍。旅游酒店每五年的增长率在50%以上。

2、档次与规模结构已经形成

如果不分系统地将各类酒店放在一起，到2006年末(1)五星级酒店175座，共有6.49万间客房，占中国星级酒店客房总数的7.23%；(2)四星级酒店635座，共有14.35万间客房，占中国星级酒店客房总数的15.99%；(3)三星级酒店2846座，共有34.65万间客房，占中国星级酒店客房总数的38.62%；(4)二星级酒店4414座，共有30.60万间客房，占中国星级酒店客房总数的34.10%；(5)一星级酒店810座，共有3.64万间客房，占中国星级酒店客房总数的4.06%。呈现两头小，中间大的格局。

3、空间分布出现三阶梯状态

中国酒店业发展水平在空间上呈现三阶梯状态：第一阶梯是位于东部沿海地区，第二阶梯是中国的中部地带，第三阶梯是西部地带，整个态势是东多西少。拥有星级酒店座数多少排列，位居全国前十名的地区是：(1)广东926座；(2)浙江723座；(3)江苏575座：(4)北京572座；(5)云南560座；(6)湖北473座；(7)山东401座；(8)辽宁347座；(9)上海319座：(10)湖南319座。

二、整个行业的转变

1、由指令性的政府外事接待体系转向国民经济中有竞争力的产业

过去的旅游酒店多数是外事接待机构，招待所多数是公务住宿机构，谈不上酒店产业和发展规模。经过20余年的建设，将一个传统性的、指令性的、隶属于政府外事接待工作的服务机构，转变成为一个在整个国民经济中越发引人注目的、具有竞争力的产业。2000年旅游业收入4500亿人民币，酒店业的收入占旅游业的收入将近一半，产业特征愈加明显。

2、由封闭性行业转向与国际接轨、市场化程度较高的开放性行业

酒店业最早对外商开放，允许外商投资，允许与外商合资。到目前为止，中国旅游酒店业利用外资额已达200多亿美元，三资酒店已有800余家。从1982年半岛集团管理北京建国酒店开始，一批国际酒店集团相继进入中国。引进星级评定标准，在行业管理和酒店管理方面按国际惯例办事，大大提升了酒店业的国际化发展水平。经过20年的发展，使酒店业由一个计划经济的封闭性行业转变为一个与国际接轨较早、较快、较为顺畅的市场化程度较高的开放性行业。

3、供求关系由卖方主导的市场转向买方主导的市场

经济的活跃、旅游业的发展使更多的酒店企业参与进中国的酒店业市场，加剧了酒店企业之间的竞争，促进了供求关系的变化。中国酒店的经营更多地关注消费者的需要。在酒店管理上，通过星级酒店的示范作用，从需求适应供给转变为供给适应需求。酒店业由供不应求的卖方市场向买方市场转变。由于过速发展，相当一些地区近几年出现了供过于求，企业之间的竞争更加激烈。酒店企业的经营者更加重视市场趋势和顾客的需求变化，这种理念和行为促进酒店企业进一步提高竞争力。

4、计划经济的成本中心事业性运作模式转向市场经济的利润中心企业性运作模式

1980年以前，中国的酒店多属事业型招待所，酒店服务单一，只提供食宿两项服务。经营效益缺指标、服务缺标准，成本无核算，财务上实行统收统支、盈余自留、差额补贴的制度，并且没有上缴利税的任务；改革开放以后，外资进入，中国酒店管理机构推行一系列政策措施，促使各酒店转换经营机制，使中国酒店在短暂决策、管理体制、组织结构、工资分配、员工录用与奖励以及财务成本管理等方面进行了改造，开始实行自主经营、独立核算、自负盈亏的企业型管理制度。酒店企业以营利为目的的市场竞争的意识及其行为使整个酒店业发生了根本性的变化。

5、由传统的经验管理转向现代的科学管理

在推行建国酒店的管理经验的基础上，把引进国外先进科学管理方法与国情相结合，初步总结出一套中国式的酒店科学管理体系，使酒店企业从经验型行政管理开始向科学化管理转变，促进了中国酒店业管理模式和经营机制朝现代化方向加速转变。

6、行业管理从简单无序，发展到基本科学、系统有序

通过实行酒店星级制度，实现中国酒店管理与国际标准的接轨。政府机构改革，转变职能，减少干预，将中国酒店业的发展转移到市场调节的基础上来。行业主管部门建立行业规则，推动酒店企业有序竞争，推动酒店业市场化。政府、行业、企业逐渐适应和学会了在市场经济中科学、有序地管理、经营酒店的方式、方法。酒店业的历史性变化是前所未有的。中国进入WTO后，酒店业面临着新的全球性的挑战，近几年的发展将出现几个值得注意的趋势。

三、中国酒店业未来的发展趋势

l、供给相对过剩，竞争激烈，今后发展速度降低。

1996年到2000年旅游酒店业共增加35.4万间客房，平均年增长率为12.39%，而同期的客源增长率为4.0%。由于供大于求，导致酒店企业之间过度竞争。从1996年到1998年全国酒店的平均出租率和利润率逐年下降，1998年开始出现全行业亏损。1998、1999、2000年三年亏损额分别为45.56亿、53.64亿和26.43亿元。这种态势。遏制了新的投资，迫使酒店产业的规模扩张速度降低，同时提出控制酒店总量、提高酒店质量等战略性问题。

2、酒店业新的发展投资点将逐步西移并优化地域结构。

由于中国中西部地区具有较为丰富的旅游资源，同时，国家又先后出台了一系列开发中西部的措施，一部分酒店投资将有可能从东部、南部地区转向中西部地区。随着中西部经济的进一步发展以及旅游资源的进一步开发，中西部的酒店业将会进一步发展，成为中国酒店业新的、最有希望的增长区域。从总体来看，沿海发达地区各个城市旅游酒店的总量和档次都达到了很高的水平，中部地区发展迅速，有望在近3年内就可达到一个较高的水平，瓶颈主要是西部地区。

3、高档酒店的经营管理水平将继续与国际接轨，努力发展具有国际水准的经济性酒店将成为新的趋势。

就竞争领域来看，在高档酒店领域，外资酒店将继续保持优势，内资酒店大多集中在中低档领域。而在中低档领域，外资酒店还未采取行动。具有国际水准的经济性酒店将成为未来竞争和建设的重点。经济型酒店是外国酒店集团的关注点。据旅游局作的中国旅游业发展预测，到2020年，入境过夜旅游者为9500—13900万人次，年平均增长率为5.7%—7.75%。国际旅游组织进行前景预测，认为到2020年，全球将有16亿国际游客，中国将有1.3亿游客入境，成为世界上第一大入境国。就这个趋势，外国酒店集团看准了中国的经济性酒店是个有潜力的增长点。随着有薪假期的实施、交通条件的改善、民众收入水平的提高，国内旅游迅速发展，国内客人已经成为酒店不可忽视的客源。未来需求趋势是装修朴素、干净卫生、设施便利、价位适中的经济型酒店将成为国内游客所看重的酒店业类型。在质量、服务上，高档酒店基本满足需求，而中低档酒店数量虽然很多，但和国际标准相差很远。这种态势，和国际、国内的经济性客源的增长趋势不相吻合。中国拥有24万多个大中小酒店、宾馆、招待所等住宿设施，其中1万左右是星级酒店，占4%。有23万多家、96%以上的住宿设施未进入星级评定范围。这里，多数是中、小酒店。所以，改造现存的中、小酒店，使其符合国际标准，这是将来酒店行业建设上的重点。

4、国有酒店脱离原投资部门，转制问题增多，防范风险的工作越来越重要。

入世后，国际酒店更容易地进入中国酒店市场，中国酒店行业竞争加剧。由于体制原因和改革动力不足，国有酒店处于劣势地位，而且越来越被动。国有酒店面临着竞争、改组、兼并、破产的压力。国有酒店在压力面前不得不改革，在改革中就有可能被改组、出售或破产。随着改革的深入，党、政，军、警及商业银行与自己投资持有的酒店脱钩，不再经营酒店投资业务。由于所有者的转换和由此引起的体制、位置的变化。会引起酒店人心浮动，经营失衡、管理失调，以至于业绩失败。酒店的兼并、破产，会导致大量职工下岗等社会震荡。对此，防范国有酒店转制过程中出现的社会风险将越来越重要。

5、酒店行业的发展水平与人力资源开发程度的相关性越来越强。

中国酒店行业刚开始形成时，因酒店比较少，在需求增长的情况下，竞争重心是数量。所以，中国酒店业初期的发展水平与酒店设施的数量规模有关。在酒店的数量规模增大、设施档次提高、竞争激烈的情况下，行业的数量竞争转向质量竞争，行业的发展水平就和人力资源的开发水平密切相关了。因为质量竞争主要是服务竞争，服务竞争的核心是人员素质的竞争。酒店业人员的敬业精神、技术水平、职业心理素质、高级管理人才和技术人才的组合效应，以及形成一支训练有素的人才队伍等，都影响酒店业的竞争力。中国内资酒店竞争力不强，关键因素不是技术问题，而是人员素质问题。

6、酒店的集团化进程在逐渐加强，国际集团更是大举进入中国市场。

近几年来，中国酒店业开始注意集团化问题。截止到2002年底，中国共有110余家酒店管理公司，管理酒店700余家，星级酒店集团化程度达7.2%。在中国酒店业集团20强中，国际著名酒店集团入选12家，中国酒店集团入选8家。令人可喜的是，中国入选的8家酒店管理公司经营规模均已达到国际饭店集团300强的标准，反映出中国饭店集团化进程有了实质性的发展。但中国酒店业集团化的状态和国际酒店集团相比，仍有很大差距。据2000年的资料，名列中国第一位，名列全球第57位的上海锦江酒店集团仅拥有酒店50家，仅为圣达特集团的0.77%。客房13598间，仅为圣达特集团的2.5%。排行第十位的美国凯悦集团(HyattHotels／HyattIntemational，USA)拥有酒店201家，拥有客房86711间。总的来说，目前中国的酒店集团未形成大的联合监队：未形成规模化、一体化的集约经营；酒店集团成本高，机构臃肿，层次多，效率低；知名度不高，集团优势不明显。从发展态势来看，中国的酒店集团在短时期内很难与国外大型酒店集团形成有力的竞争，因而，中国酒店集团的发展将制约着中国酒店在国际市场的地位。

2004年，全球国际旅游者接待量达到7.51亿人次，比2003年增长9%；中国全年旅游业总收入达到6150亿元，比2002年增长10.5%。

2005年，中国旅游业和全球旅游业都进入了一个新的景气周期，期间入境旅游人数年均增长率为8％-10％，中国国内旅游人数年均增长率为5％-7％。

2006年，中国入境旅游人数12494万人次，比上年增长3.9%。其中：入境过夜旅游者人数4991万人次，比上年增长6.6%；入境外国旅游者2221万人次，比上年增长9.7%。国际旅游（外汇）收入339.49亿美元，比上年增长15.9%。

四、中国酒店业不可忽视的软伤

1、一大部分三星及三星以下级的酒店尽管外界环境不错，仍然长期处于亏损之中。

2、另一小部分三星及三星以下级的酒店销售良好，入住率很高，但酒店似乎发展到了一个坎儿上，员工热情、销售业绩、服务质量都无法再上一个台阶。

3、大多数四、五星级酒店在本行业纵向比，还算显得略高一等，但在国际上横着比，中国高档酒店在战略态势、管理精度、服务深化和全球运作方面和国际同等级酒店不可同日而语，中国的大多数四、五星级酒店的软环境只相当于国外三星甚至更低档次的酒店。

4、中国酒店业效率低下，运作及形式千篇一律，找不到差异化和多样性的轨迹，在国际竞争中附加值极其微薄。

5、中国本土酒店人才在素质与培养模式上与国际酒店人才存在较大差距，一个不可回避的现实是中国现有高级酒店管理人才70%来自国外，或者有过国外酒店培训经历。中国至今还没有真正意义上的专业酒店管理学院，也没有一个规范完整的酒店人力资源市场。

五、在未来的酒店业中，我们还可以看到如下现象与趋势：

1、酒店在预订技术、服务技术、产品设计技术等方面的全面滞后，使得行业内部的竞争只能长时间集中在资本规模、关联业务、利润让渡等层面上。

2、酒店业目前整体处于供大于求状态，外资新增投资的可能性不大，但境外酒店管理公司进入国内市场的速度将加快，进入这一领域的方式主要为所有权收购、带资管理、合同管理、特许经营等，竞争激烈程度将加深。国有大型酒店集团存在较大的寻求外资并购的机会。

3、从长远来看，随着经济发展以及工资水平全球化进程，人才竞争势必成为酒店业的生存竞争的焦点之焦点。

4、无论是“三资”或国有酒店都应该走同层次横向联合的道路。

5、国有民营酒店总体上属于中小型酒店，在其发展过程中由于政策环境和市场机制的原因，发展一直不畅，在未来的发展中，受到的冲击也最大。但民营酒店在未来是个趋势。

6、酒店营销的竞争将会出现在酒店提供产品的多样性与有效性。根据市场需求的变化发展多样化的产品是酒店在竞争中的致胜法宝。

7、在旅游资本市场方面，一些符合条件的旅游企业将可以直接发行股票上市融资。通过资本市场走规模、多元化发展之路。

8、酒店应在广泛的市场调查的基础上，对整体市场进行科学有效的细分并从中选出一个或几个细分市场作为自己的目标市场，集中人力、物力、进行集中的市场营销。在集中营销的基础上，酒店应突出自己产品竞争对手的差异，以差异求得竞争的优势。

9、酒店文化越来越受到客人追捧，创建独具特色的酒店文化成为塑造酒店优势品牌的一部分。

10、由于竞争不断加大，劳动力市场活跃，加快了酒店业员工流动速度。

11、环保意识风起云涌的今天，绿色客房已经从创新走向了成熟。

12、随着本世纪IT技术等高新技术的更新，客房的创新也尽显高科技的踪迹。行业信息化、网络化成为新的趋势。新世纪的到来，中国酒店业迎接着加入WTO的机遇与挑战，酒店业的经营环境发生了根本性的变化：无常态的技术创新不断加速，无主流的顾客需求瞬息万变,无国界的酒店集团日益扩张，无壁垒的市场竞争日趋激烈。在这种背景下，“以便应变，以便制变，创新发展”，是中国酒店业的必然战略选择。目前，中国酒店有六大主流发展模式。

一、主题式酒店

主题酒店从建设开始就注重其主题文化的营造。从设计、建设、装修到管理经营、服务都注重酒店独特的主题内涵，突出酒店的文化品味，形成酒店的个性，从而在市场上形成鲜明的主题形象；把服务项目溶入到主题中去，以个性化的服务代替刻板的规范化服务模式，从而体现对客人的信任与尊重。

二、产权式酒店

是中产阶级兴起的产物，它是开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，

投资者一般不在酒店居住，而将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权的一种模式。三、绿色酒店

绿色饭店提倡的就是绿色经营与绿色管理。所谓绿色经营不外乎包括两点，一是减少一次性物品消耗，加强回收再利用；二是降低能耗，节约经费开支。而绿色管理则包括五方面的内容，绿色理念、绿色技术、绿色行为、绿色制度和绿色用品。

四、品牌连锁式酒店

连锁也称联号，是指所有成员均使用统一字号或商标的企业共同体，是一种高度集约化发展的商业优化组织形式。品牌连锁的竞争优势十分明显，它使连号酒店能够形成具有自身特点的服务管理标准，能够建立网络化的预定系统，能够拥有强大的资金后盾，能够培养高素质的酒店管理人才队伍。

五、异化酒店

异化酒店是一种极端化的酒店模式，是一种专门满足少数消费者的需求而产生的酒店模式。随着竞争的发展，市场的划分越来越趋向超细分化，因此出现的相应产品模式就是小而专、小而精的特征。如海底酒店、监狱酒店、宠物酒店等。

六、E化酒店

21世纪是知识经济的时代，是网络化的时代，知识经济的兴起是生产高度发展的必然结果。电子技术无处不在，这就是酒店形成产品和服务的数据化、网络化、智能化和虚拟化创造了条件。

在全球经济一体化浪潮中，面对资源共享、市场共有、全新的国际化环境，众多国际知名酒店集团大举进入并高位抢滩中国酒店市场。从总体上看，我国酒店业已从不规范逐步向规范化发展，并且开始向个性化方向迈进，中国酒店“千店一面”的现象将不复存在。杜拉克说“21世纪，酒店业需要的是变革和创新”，面临入世的机遇与挑战，中国酒店业要提升国际竞争力和实现可持续发展，就必须走创新发展的道路。

第四章 产权式酒店商业模式分析戴斯集团现已实际操作、运营数家产权或时权式酒店。现正就本项目特点，核算考虑最适合本项目的定位、推广、销售、回报等具体方案。产权或实权酒店背景介绍分析产权式酒店作为产权式地产项目与商业性酒店的结合，整合了多种资源优势，是房地产和酒店的创新经营模式。早在20世纪70年代欧美等发达国家就出现了这种酒店。产权式酒店有望成为继住宅和汽车之后的第三个消费热点，前景非常光明。自从10年前，产权式酒店诞生于海南省，目前中国产权式酒店项目已发展到200多个，在北京也有很多产权式酒店项目在建。但是，因为目前中国的房地产业和酒店业都尚不很规范，产权酒店作为二者的结合产物更是处于发展初期，相应的法律、法规尚不明确。因此，今后，服务将是未来产权式酒店乃至整个酒店业竞争的焦点。产权式酒店的特性决定了它必须聘请或委托专业酒店管理公司来经营管理，他们可以最大限度地挖掘酒店的潜力，合理运用酒店的资源，从而更为有效的保障投资者利益。

投资产权式酒店的风险是较大的，所以投资产权式酒店应当非常慎重，对于这个新生事物，在投资以前就要全面了解，尽量对其经营等各方面做到心中有数。

本报告首先介绍了产权式酒店的相关概念和分类，接着分析了中国酒店业的发展概况以及酒店业的消费情况，然后分析了国际国内产权式酒店的发展，并分别对分时度假、酒店式公寓做了具体分析。随后，报告对中国产权式酒店行业做了主要城市产权式酒店发展分析、重点企业运营状况分析、相关产业发展分析、销售与消费者权益保护分析及投资可行性分析，最后分析了产权式酒店的未来发展趋势及前景。近年来，随着中国经济持续平稳的发展，国内外旅游需求得以快速增长，而从以上几个部份都有提到，现在旅游需求已从观光型向度假型转变，度假酒店应运而生，成为酒店业一颗耀眼的新星。这也导致国内目前涉足旅游房地产的公司，投资商、开发商、旅游企业均看好未来中国的旅游房地产市场。各都计划通过对区域旅游休闲产业的投资，逐渐发展成为国内知名并具有国际影响的现代化，专业化旅游休闲度假村，也就是所谓的产权式酒店。何谓产权式酒店呢？“产权酒店”兴起于上世纪70年代欧美国家的一些著名旅游城市和地区，而国际通行的产权式酒店大致有3种类型：一是时权型。即酒店与客户（客房业主）约定使用期限，一般为3个月以上，其余期间委托给酒店进行经营，逐年收取固定的投资回报或与酒店之间利用另个计划来分配利润。二是公寓型。客户买断酒店的部分客房产权，长期居住或作为办公用房，每月上缴一定的管理费，如：空调费、水电费及服务费等。三是投资型。将酒店以单元的形式出售给客户，客户买断酒店部分客房的产权，享有自用、转让、抵押、赠送、继承等权利。投资者并不使用客房，而是将客房委托给酒店进行经营，逐年收取固定的投资回报，同时还可以获得酒店赠送的一定期限的免费入住权，是现今较流行的投资类型。这种全新的投资理念与投资方式，给房地产开发商、管理公司、投资者带来了良好的经济收益，其发展前景极其可观。产权酒店的基本特点地点要求从国际上看在60年代，法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先以分时销售（出售以酒店为主的物业使用时间段）的方式招揽客户。旅游房地产市场开始由此形成，今天遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村，山地度假村、休闲别墅等物业使欧洲旅游房地产市场发展到一定的规模。而70年代中期，由于美国经济衰退，泡沫经济造成大量房地产积压和空置，特别是市场景气时期开发的大量别墅积压。为处理积压与空置，充分盘活闲置资产，美国从欧洲引入时权酒店这一慨念，取得了巨大成功。1977年美国市场，95%以上的度假酒店产业是由其它项目改造过来的。到1987年后，大量的投资商、大规模的酒店业主、开发商纷纷进入这一领域，使产品模式更加清晰，法规也相应健全；配套的服务业、管理业、交换业也迅速成熟。近几年市场上又岖起了一批新的以旅游地产开发为主的分时度假网络公司，如SUNTERRA公司，不但经营交换业务，还自己开发并销售时权酒店，已在美国、加拿大、澳大利亚等国家开发了89个度假村。在本世纪初，地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧洲、北美的政府要员、贵族、富商蜂拥而至，一时间地中海成为世界休闲度假中心。在亚洲，日本、韩国、菲律宾、泰国、马来西亚、新加坡、国内等国家，近几年大打“旅游休闲度假产权式酒店”，假日休闲、周末度假、旅游度假、会议休闲、运动健康休闲等方兴未艾。随即，大批国际金融投资商、地产开发商以及酒店投资管理机构纷纷介入旅游物业开发，并取得了可观的收益。★产权式酒店是房地产业与酒店业、旅游业相互交融的综合性产品，作为一个新的投资热点，具有很高的投资与使用价值，较容易实现业主预期的购买目的及投资目标，据权威统计数据表明，去年北京市涉外饭店、旅游公寓的平均出租率为61.8%，客房的平均房价为392元/间天，其中，旅游公寓利润总额4.1亿元增长46.3%，收入利润率为27.9%，远远高出全市其他产业增长的平均水平，另外，我国每年的法定休息假期共有134天，为产权式酒店提供了一个广阔市场空间。★产权式酒店拥有明确的房屋产权作为投资凭证，具有很强的稳定性，业主可与酒店或管理公司签订《委托租赁合同》，不用承担酒店经营的风险而直接获得经营回报，因此业主只要投入金额不多的首付款，就可享有类似股东或房东的收益，尤其是如果产权酒店与分时度假相结合后，业主甚至可以实现"异地置业"。★业主拥有该酒店每年一定时间段的居住权，同时还享有酒店各项配套设施的优惠、使用条件，所以作为郊区的第二居所或企事业单位的度假基地，产权酒店是不错的选择，可以节约大量的个人度假或企业活动经费。★对于身处优美风景区的产权式酒店，如果其自身或其拥有独特的娱乐配套，如滑雪场、温泉浴场、运动场、特色餐饮等，就会吸引众多的旅游人群；开发商可通过出售产权酒店的客房回笼部分资金，并借助国际酒店与旅游机构网络提高数量与质量，还可以为物业带来增值效应。

产权酒店这种新颖的经营方式和投资方式已经在世界旅游及贸易口岸城市迅速发展起来。根据资料显示，[WTO国际贸易组织，1996]全球产权酒店1986-1995年年平均增长15.8%；1980年，全球500个旅游目的地板15.5万个家庭购买了产权式酒店；到1995年，全球81个国家4000个旅游目的地有35万个家庭购买了产权式酒店。[Ragatzass.ciates,1992]80年代到90年代初，全球引入产权式经营的旅游目的地的数量增长了6倍，90年代初，全球产权式酒店销售收入以达40亿美元，到2004年，全球产权酒店销售将达300亿美元。所有信息表明，产权式酒店将成为旅游及贸易发展过程中的一种重要的经营创新模式，同时成为最受大众家庭青睐的投资工具。

国内产权式酒店的开发发展

90年代开始，随着国内经济和旅游业的迅速发展，产权酒店在国内著名旅游及经济繁荣城市已逐步形成燎原之势，近两年已有几十家产权酒店诞生。如已成功运作并使业主获利颇丰的深圳雅蓝大酒店；即将在2002年完工的陕西汉中的"21世纪万龙大酒店"；倡导"e时代人性化商务空间"的厦门悦华酒店；10%投资回报+房屋产权由新加坡开发的公寓式大酒店；还有秦皇岛的维多利亚港湾，海南岛的三亚温泉大酒店，北京的快乐无穷大--龙庆峡（假日）乡村俱乐部，龙脉温泉等。

1、开发

目前，国内产权式酒店的开发集中在国内经济发展较为前沿的城市和国内各大旅游类城市，如北京、上海、广州、深圳和丽江、海口、厦门、秦皇岛等，基本以国家级的政治、经济、文化中心和沿海旅游度假城市为主，正在逐渐向中小城市转移，这其中有以、海滨类城市和集具历史价值的文化古城为主，同时以商务交往为主功能的产权式酒店业在蓬勃兴起之中，整个产权式酒店的开发热潮正处在前所未有的兴起之中。

2、经营

目前，无论以何种方式运营的产权式酒店，其一般的运营方式均为：开发——销售——委托专业酒店经营管理公司经管（或成立专业的酒店经营管理队伍经管）——兑现购买者应得得投资收益。

这一运营模式下实现销售的关键环节在购买者对酒店未来经营管理的信心上，从目前酒店的销售操作上看，酒店经营管理方的选择以及监督其日常经营行为的体制、机制（即保证购买者利益实现的体制、机制）尤为重要。

正常情况下，一般星级酒店的运营成本占到整个酒店日常营业额的30%左右，以此计算酒店正常的营业利润是非常可观的，如果附以非常有营业保证的区位优势和非常有价值的卖点，投资产权酒店的风险实际非常之小，而一旦收益实现，其收益比例又非常之高，是其他投资类商品所无法比拟的。

目前，对于产权式酒店的经营管理，国内已经积累了非常成熟的管理经验，上海、广州拥有众多专业的酒店经营管理公司，加之历来就于国际接轨的管理模式，实际上酒店成型后的经营管理并无太大的难度存在，无论是聘请专业的管理公司还是成立专业的项目公司承担销售后经营管理的职能，开发商均不必为寻找销售以后的经营管理公司担心，日后的收益兑现关键在于选用的经营模式与所处地角的匹配性上。 3、销售

因为投资收益的可*性和诱惑力，从目前各地产权式酒店的销售上看，滞销的可能性均不太大，无论是北京、上海、广州、深圳等大中型城市，还是昆明、丽江、秦皇岛、威海等旅游性城市，产权式酒店的销售状况均一片大好，这也从一个方面印证了酒店的经营市场和消费者对酒店经营投资的信心。4、国内产权式酒店的一般开发主体

产权式酒店的运营主体一般分为三类：酒店经营管理公司、旅游度假项目开发公司、房地产开发商，开发完成后一般均交由专业的酒店管理公司经营管理，开发者退居幕后或进行附加价值、增值项目的开发。依据其主要功能不同，产权式酒店的一般分类在上面已经提到，但依据其投资收益和运营方式的不同，主要可以归纳为三类，均已在国内出现，现根据调研情况分别简述如下：

▇纯产权式酒店

又叫分红式产权酒店，是产权式酒店的第一代产品，亦是真正意义上的产权酒店，终身产权归购买者所有，购买者通过酒店的经营盈利分红，在不改变使用性质的情况下（不影响酒店整体经营）购买者有权转让、抵押、继承、租赁，自主权利极大，依据开发商的要求不同，分红的方式和分红的时间以及监督运营的制度略有不同，但这一形式下产权酒店的基本运营模式为：

（1）、聘请专业的酒店经营管理公司负责经营

（2）、开发商履行日常经营监管义务

（3）、在业主大会监督下成立业主委员会或直接委托开发商进行财务监管

（4）、对营业收入—全部营业成本和营业费用后的纯利进行分红

（5）、分红周期以每个季度为最短期限，最长不超过一年

（6）、每季财务报告受监督者认可授权的会计师事务所严格审核

（7）、开发商依据客房的价格或面积计算每个房间的收益比数（又叫分红比数），购买者依据所购客房的收益比数享受收益：

收益的计算方式为：

分红总额╳

该房间收益比数

收益比数的计算方式为：

房间面积/营业总面积或房间总价款/全部房间总价款

（8）、购买者只享受收益、不对亏损负责，营业亏损由开发商负责或由酒店经营管理公司转嫁

（9）、酒店精装修、开发商配全套家具、家电并负责酒店第一期经营启动所须的全部投入

（10）、酒店经营管理公司经营不佳，业主大会有权通过业主委员会或开发商进行酒店经营管理公司更换，此条款一般以盈利标准为要求明确写进对酒店经营管理公司的聘用合同。

上述模式既为此类产权式酒店一般的运营模式

此类产权式酒店的开发商一般为房地产开发商，以尽快完成投资、收回利润为目的，赚取地产开发利润，多出现在旅游不发达的城市或优势并不明显的地段，购买者多为个人投资者或中小企业机构，用于投资收益或节省企业经营（招待）成本，适合与不以酒店经营管理为主而专注于地产项目开发、在酒店经营、运作的能力经验上又较为弱势的开发商。

▇返租式产权酒店

其基本的开发模式与分红式产权酒店基本相同，但是在收益方式上与之存在根本差异，分红式产权酒店是以经营收益为依托，以利润为总分红标的，购买者投资收益大小与酒店的经营业绩好坏息息相关，而返租式产权酒店的投资收益与酒店的经营没有任何关系，其以每年固定的投资回报（一般为6—8%为/年）为主要的收益体现形式，再就是坐享每年的地产升值，在这一形式下，购买者的收益计算办法一般为：

房产总价╳事先约定的年回报比例（一般为6—8%）在这一形式下，酒店的定价方法也是与纯产权式酒店是不一样的，因为收益与经营效益挂钩的原因，纯产权式酒店一般采用无区分的定价方法，既每个销售单位，不论朝向、面积大小和位置优劣，往往以同一价格进行销售，不做区分，但返租式产权酒店则不一样，其每年的投资回报是由其起初的投资总额直接决定的，所以，以此种模式运作的产权式酒店，其不同的房间依据其朝向、位置、面积大小，定价是不同的，这一点直接决定了购房者的收益大小，而且相对固定。

以此种模式开发的酒店，其开发主体一般为专业的酒店经营公司，以利用其专业的酒店经营管理经验，赚取酒店正常的经营管理利润，其销售目的不过是回收其开发投资。本项目产权酒店计划我方建议本项目五星酒店全部自留，三星酒店700间客房全部采取产权式出售。这是根据：中国法律规定酒店申请营业执照的前提条件是项目产权须掌握在1名或数名法人名下，不能为数百名业主同时拥有的物业办理此类申请。三星酒店造价低，利润率高，适合分散出售。三星酒店部分全部产权式出售，再整体回租，方便管理。五星酒店造价高，形象好，配套设施多，适合进行整体抵押套现。通过我方核算，产权出售部分价格适合定于￥12000-￥17000元范围：详细建筑成本请见工程核算，三星酒店客房部分可控制在￥3000-￥4000元范围业主回报按现有市场行情正常定于9%计算，整个酒店利润有能力支付此部分的业主回报

第五章 市场销售推广分析项目观察：旅游业状况及未来发展形式云南省关注要点云南6860多万人次/年旅游者，度假旅游按目的地划分为：喀斯特地貌、西双版纳、大理、丽江、滇池、山水、动植物、民族、科考、民族、避暑、户外等类型；其中银发市场占6%份额；2007年目标为8300万省旅游者。其中20万外籍人士，预测收入7.7亿美元，550亿人民币。昆明旅游数据：2006年昆明旅游总收入以156.37亿元创下历史新高，国内游客首次突破2000万人次。据旅游局公布的数据显示，2006年，昆明接待国内游客2169.12万人次，比历史最好水平增长12.02%，旅游总收入首次突破156.37亿元人民币，同比增长12.9%，比历史最好水平的2002年增长10.57%。全市累计接待海外游客70.75万人次，旅游外汇收入1.90亿美元；全年共接待台湾游客16.96万人次，随着台北至昆明旅游包机开通，11月份昆明市共接待台湾同胞1.26万人次，同比增长97.9%。昆明旅游业发展目标是，到2010年，全市接待海外游客突破100万人次，“十一五”期间年均增长8%；旅游外汇收入达2.8亿美元，接待国内游客3400万人次，国内旅游收入达230亿元，旅游总收入达250亿元，年均增长13%，把昆明建设成为中国最佳旅游城市和国内外重要的观光休闲目的地。2011年至2020年，旅游总收入保持年均增长7%以上，达500亿元，着力把昆明建设成为面向东南亚、南亚的国际休闲度假旅游胜地。同时，昆明市旅游局公布了石林风景区、阳宗海旅游度假区、安宁温泉旅游小镇、轿子山旅游区、世博新区、环滇池旅游圈等六大重点旅游项目建设和升级改造的最新进度。在昆明市委、市政府近日正式出台的《关于进一步加快旅游业发展的决定》中，进一步明确了昆明旅游业的发展思路和总体目标，提出要发掘昆明城市历史文化内涵，丰富和提升主城都市旅游产品，开发都市观光、商务节庆、旅游购物、主题公园、公共文化设施、历史遗迹等特色旅游产品。昆明开发特色都市旅游产品的重点包括建设环翠湖、“昆明老街”、盘龙江沿岸等特色商业旅游街区，突出历史文化和休闲娱乐特色，打造专业旅游街区品牌；加快呈贡新城都市旅游产品的规划和建设，形成新的都市旅游吸引力；以中国昆明国际文化旅游节为载体，加大市场化运作力度，增强活动的群众性和国际性，推出享誉世界的“东方狂欢节”；以花卉、药材、珠宝、茶叶等为重点，包装推出一批具有当地特色的高附加值旅游商品；昆明至石林、轿子山旅游干道沿线的建筑、景区设计和旅游设施要充分体现和突出当地民族民俗文化特色，建设独具特色的旅游景观长廊。据悉，昆明市政府同时设立了每年2500万元的旅游发展资金，重点支持规划、项目建设、宣传营销和市场秩序整治。会议以中小规模为主，但省内大企业众多，仍有召开大型会议市场需求云南温泉资源丰富：1100多个温泉出口，排中国第三，气候最好；会都温泉度假中心现生意最好1.3亿年收入、福宝温泉8000万-1亿、弥乐温泉等建筑物环保节能技术应用较多，太阳能利用率高云南现有演出资源：丽水金沙、版纳爨民族园、梦布拉西、昆明云南印象降水少除了7、8月，年平均17、8度茶叶、烟草行业发达，大企业众多曲靖市可关注特点云南第二大城曲靖接待商务旅行50万人次/年，实际为20-30万人；其中团队会议占40%份额约为10万人次滇东1525万旅游人士曲靖旅游业发展规划目标：自然风光+民族文化+温泉王国=年100-200万游客，10%以上GDP本市会议以中小规模为主丽景大酒店为现有星级最高的酒店（四星级）官房大酒店为刚进入试营业的最高星级（按5星级标准）酒店官房大酒店、丽景大酒店、金麟饭店、曲靖会议中心不具备有竞争力的会议配套娱乐休闲设施周边高尔夫球场资源丰富周围现有旅游资源：昆明世博园、石林、惠泽108会馆、罗平山水、九龙瀑布、油菜花、沙田、梯田、凤凰谷云南概述云南，因有“彩云现于南中”而得名云南。同时，由于最早的昆明人以滇池作为繁衍之地，遂亦简称“滇”。云南省位于中国西南部，是高原山区省份，属于青藏高原的南延部份，地质结构复杂，地势是西北高，东南低，由西北向东南倾斜。云南东连四川境内的乌蒙山系，西接全省最高点──梅里雪山主峰卡格博峰。其边境分别与越南、老挝、缅甸三国接壤，与泰国、柬埔寨、孟加拉国、印度等国相距不远，是中国古代的「南方丝绸之路」，乃通过东南亚、南亚的必经之地。云南省内山川壮丽，峡谷纵横，加上地势海拔悬殊很大，故构成了云南立体地形及立体气候，即寒、温、热三带气候并存，孕育了多种动植物生长，遂有“动植物王国”之美誉。云南省少数民族众多，少数民族人口是全国第二位。正因为各民族的文化特色各异，使云南更富神秘色彩。云南省会昆明，是省内政治、经济、文化、科技及交通的中心。除了昆明，省内的大理、丽江、建水及巍山是中国的历史名城，而迪庆的香格里拉及西双版纳更是西方人心中的世外桃源，作为云南第二大城市的曲靖，更有两次入选“中国十佳宜居城市”全省乃至中国南方重要“能源库”城市之美誉。B 曲靖概述在南中国第一大河——珠江的源头，镶嵌着一颗璀璨的明珠——曲靖。这里西邻昆明，东接贵州，南靠广西，是彩云之南的一块投资宝地。曲靖山川秀丽，资源丰富，交通便捷，工业发达，是全国最大的优质烤烟生产基地，是云南省重要的粮食、畜牧、油料、蚕茧、能源、化工基地。曲靖市位于云南省东部,距省会昆明130公里，辖7县1区1市和1个省级开发区，即宣威市（县级）、麒麟区、沾益县、马龙县、会泽县、师宗县、陆良县、罗平县、富源县和曲靖经济技术开发区，总人口587.5万人，国土面积2.89万平方公里，森林覆盖率34.3%。 曲靖有着优越的地理气候条件，有从南亚热带到北温带的6种气候类型。夏无酷暑，冬无严寒，年平均气温为14.5℃ 曲靖水能资源：有众多河流分属珠江和长江两大水系，可供开发的潜能巨大，目前仅开发了135.46千瓦，占可开发量的45.1%。矿产资源：境内矿产资源丰富，有煤、铅、锌、铁、磷、重晶石、萤石等矿分布，其中以煤、铅、锌为主。煤炭资源远景储量达276亿吨，占全省总量的52%，炼焦煤约占全省的96.5%；富源县老厂优质无烟煤矿区被称为“中国江南第一大煤田”。 生物资源：境内生物资源多样，有3955种种子植物，约占全省种子植物的1/3，有使用植物178种，药用植物973种，工业用植物236种，花卉及观赏植物285种，肝菌等数另有竹荪、鸡枞、牛十种食用菌。酒店业发展状况分析今年上半年，云南省旅游总收入达203亿元，同比增长12．2％，并呈现出海外游客高速增长、国内游客稳步增长的良好态势。云南省旅游局统计，上半年共接待海外旅游者69余万人次，同比增长48．36％；实现外汇收入2．05亿美元，增长36．04％。同期，接待国内旅游者3507．04万人次，增长16．50％；国内旅游收入182亿元，增长9．99％。云南省旅游局与旅游企业就深入研究当前海外市场的特点和趋势，制定了促销策略和应对措施，组织省内旅行社与国内外旅游企业开展了桌台销售会议，积极派人参加国家旅游局组织的德国、印度、韩国和菲律宾等国家的旅游展览和促销活动。今年初，他们又组织旅游企业分别在越南、泰国等国家开展了大规模的旅游促销活动，并为沧源、腾冲、会泽、陆良等20多个县举办了旅游产品推介会。昆明旅游市场情况分析：据市旅游局公布的数据显示，2006年，昆明接待国内游客2169.12万人次，旅游总收入首次突破156.37亿元人民币，同比增长12.9%，比历史最好水平的2002年增长10.57%。全市累计接待海外游客70.75万人次，旅游外汇收入1.90亿美元；全年接待台湾游客16.96万人次。昆明截止到2006年底旅游接待单位1286家，客房总数为60504间（包括宾馆、度假中心、培训中心），合计116027个床位。具备日均10万人次的接待能力。六家五星级酒店（未含世纪金源大酒店）、十五个四星级酒店、一百多个三星级酒店及以下涉外酒店，合计20983间客房，30945张床位。曲靖市麒麟区旅游市场情况分析旅游业保持较快发展，2006年全年接待海外游客320人次，旅游外汇收入5.25万美元，接待国内旅游者88.42万人次，国内旅游收入33489万元。曲靖市现有星级宾馆23家，其中准五星级1家、四星级1家、三星级4家，预备三星级2家，二星级9家，一星级7家，共有床位4500个。从以上数据可以看出，云南省整体旅游市场在迅速的增长，尤其是海外游客数量及收入增长比例比同年增幅较大，说明云南在整合旅游资源上作了大量的工作,并收到了一定的成效。旅游项目的开发及线路的包装也进行了优化组合对市场的增长起到了关键的作用。人们从传统的观光游开始转型为休闲游、生态游、主题游等系列健康型旅游发展。周边市场同级，同类酒店竞争对手经营状况分析以下是它的区位条件：地理方面 曲靖跨长江、珠江流域，毗邻川、黔、桂三省，连接内地和边疆、东南亚、国际和国内两大市场。贵昆、南昆两条电气化铁路纵贯除会泽外的8个县（市）区，四条国道213、320、324和326穿境而过，三条高速公路二条高等级公路和地方公路为经络的公路网络已形成。随着昆明新国际机场的建设，将进一步增强曲靖交通枢纽的区位优势。交通方面a. 飞机： 每周执行7天飞行与昆明来往的国内主要城市多达45个，国际航班有3个；执行3天飞行的国际航班有10个国际城市。为国内和国际客人来云南提供了快捷方便的条件,同时也为曲靖带来了巨大的商机。b. 铁路： 2007年6月1日云南首趟城际列车在昆明与曲靖正式运行。昆曲城际列车每天8班的对开将为曲靖带来更大的经济效益，并缩短了城市间的距离，为交通的便利提供了必备的条件。c. 公路： 1996年建成了第一条全长129.8公里长的昆曲高速公路。近日于11月1日正式开通了又一条昆明到曲靖的高速公路，同时进一步缩短了昆曲之间的距离。文化方面 曲靖是著名的爨文化发祥地，爨龙颜碑、爨宝子碑以其极高的书艺价值及史料价值而被世人推崇，被誉为“南碑瑰宝”、“神品第一”。曲靖一直是云南的政治、经济、文化中心之一。旅游资源方面曲靖自然风光旖旎，旅游景观独特，有2个国家4A级风景区、9个省级风景名胜区、18个市级风景点。曲靖人文古迹众多，自然景观幽美，民风古朴。闻名遐迩的铜商文化、“正书古石第一”的爨龙颜碑和爨宝子碑、历史罕见的珠街八塔台古墓群、有史可考的“七擒孟获”、独具特色的民族风情及声名日盛的滇东美食文化为世人所瞩目。雄奇的乌蒙山、马雄山，秀美的牛栏江、多依河以及罗平的30万亩油菜花海、鲁布革峡谷风光、九龙河瀑布群、珠江源以及陆良大型国际沙雕节、会泽钱王之乡旅游文化节、沾益珠江源旅游节和宣威火腿美食文化节，吸引着纷至沓来的中外游客。使它的经济及旅游发展有极大的潜力。周边同级或同类竞争对手基本经营状况a. 曲靖饭店业起步较晚,扩张较慢,星级饭店总量保有程度较低。4星级的酒店1家(丽景大酒店)，准五星级酒店1家(曲靖官房大酒店)、准4星级的酒店1家(金鳞饭店)从硬件上看够五星级酒店，但还在筹开过程中。三星级以下酒店约为10家（在曲靖旅游局网站上公布具备星级标准的酒店）。b. 饭店业地域分布不均,中心城市和重点旅游市、县占据核心位置,边远和经济欠发达地区饭店发展进程缓慢。 C.饭店业经营管理水平差异较大,整体效益水平不高。 d.饭店企业体制单一、形态单一、理念单一,优化与整合步伐滞后,品牌化、集团化发展思路滞后,抗风险意识和市场适应能力有待提高。e. 缺乏对区域性饭店建设的有效调控，阶段性导致供大于求的市场关系，恶性削价竞争现象突出。f. 由于削价竞争激烈，使目前曲靖地区真正盈利的酒店不多，大部分处于维持和亏损状态。通过我们对当地酒店业的了解，我们认为当地具备一定的消费水平和消费能力。入住酒店的客人多以会议客人和商务散客为主，从入住曲靖星级酒店的年平均出租率52%来看，酒店业的发展潜能是巨大的，同时，从市场上看他们所配置的汽车豪华程度和整个城市汽车保有量来分析，他们有高消费的能力、需求和愿望，只是没有给他们提供相应的消费环境和产品。随着行业协会有效的发挥作用，形成监督和约束机制，饭店业恶性削价竞争势头将得到抑制，全行业效益水平在实现恢复性增长。地区社会经济水平不断提高，区域合作与交流不断增强，曲靖饭店业将迎来更好的发展时机。地理位置分析 A. 昆明：云南昆明省省会，有两千四百多年的历史，是云南省政治、经济、文化、科技、交通的中心。地处云贵高原中部，市中心海拔1891米，年平均气温15℃的口岸。昆明机场是中国五大国际航空港之一，有飞往仰光、曼谷、新加坡等的6条国际航线、通往香港的一条地区航线及通往国内各大中城市的约40条航线，以及省内的7条航线。现有昆明至成都、昆明至贵阳、昆明至河口等12条铁路干支线，还有昆明至南宁，以及省内的广大铁路、昆玉铁路等。昆明的公路四通八达，有5000多公里的公路通往省内各地和邻省邻国。B. 曲靖：曲靖市位于云南省东部,距省会昆明130公里，辖7县1区1市和1个省级开发区，总人口587.5万人，国土面积2.89万平方公里，森林覆盖率34.3%。年平均气温14.5℃平均房价（门市价、商务价）、平均出租率A. 根据市场的调查,云南省2005年四星、五星级酒店年平均出租率为62.35%，年平均房价433.87元，员工年平均工资水平为980元；2006年四星、五星级酒店年平均出租率为63.99%，年平均房价454.20元，员工年平均工资水平为1100元。2006年年平均出租率上升了1.64%；平均房价上升了20.33元；员工平均工资上升了120元。云南省四、五星级酒店调查表年份2005年2006年对比年平均出租率62.35%63.99%1.64%↗年平均房价（元）433.87454.2020.33↗员工工资水平（元）980.001100.00120.00↗B． 曲靖：2005年曲靖市高星级酒店（未含曲靖官房大酒店）年平均出租率为61.57%，年平均房价265.20元，员工年平均工资水平为850元；2006年四星级酒店年平均出租率为62.41%，年平均房价为262.60元，员工年平均工资水平为900元。同比2006年年平均出租率上升了0.84%，年平均房价下降了2.6元，员工年平均工资水平增长了50元。曲靖市四星级酒店调查表年份2005年2006年对比年平均出租率61.57%62.41%0.84%↗年平均房价（元）265.20262.60－2.60↘员工工资水平（元）850.00900.0050.00↗餐饮消费情况：A． 云南省餐饮消费情况2006年，全省社会消费品零售总额累计完成1189亿元，其中餐饮业累计完成近180亿元，全省17万家餐饮企业创税12.6亿元，同比增长15.8%，解决就业人数300万，同比增长6.37%。目前，省人均餐饮消费与其他省份相比，仍然较低。去年，全省人均餐饮消费为400元(按4500万人口计算),在全国人均餐饮消费(2006年为800元，预计2007年为915元)中仅占50%；而四川省年餐饮零售总额近600亿元，山东省仅青岛市餐饮零售总额近120亿元。与之相比，云南餐饮业发展空间巨大b. 曲靖市1-9月，实现餐饮业零售额70763万元，比上年同期增长38.8%。各地的餐饮消费十分红火，经营中餐、西餐、火锅、快餐、风味食品的各类餐馆，人来人往，生意兴隆，餐饮消费在在曲靖市已成为消费热点。1-9月，全市实现旅游总收入累计达105743万元，同比增长9%。旅游收入的增长，为全市餐饮市场带来了商机，在一定程度上拉动了餐饮消费额的增长。销售网络概括：酒店营销概念讲的很多，但是对于一个酒店，首先要解决的还是客源，然后才是真正的收益管理；

下面是酒店建立销售网络的四大渠道；

第一：网站直销渠道，对于一些单体酒店，可以选择“零阶渠道”进行网络分销，也就是自建网站直接面对顾客，提供酒店房间的在线预订；直销网站做好后，可以通过Google、百度等搜索引擎向市场推广；也可以找一些专业的旅游网络技术公司，这些公司通过自身的超强的SEO能力，将酒店网站快速被各大搜索引擎收录，同时排名靠前；第二：团队直销功能，如果酒店在旅行团队业务方面有涉足，那就需要加入一个旅游B2B平台，向旅行社同行发布团队报价，直接从平台接旅游团队；第三：渠道管理和客户管理，现在的酒店，除了网站直销客户的旅行预订，很大部门比例是从各种渠道送给酒店的客人，渠道包括各大订房公司，在线旅行预订网站，企业等机构客户；对于所有的酒店，都分为散客客户和渠道客户，散客可以被酒店发展成为常住客；渠道客户，是通过不断的市场开发，网络公司签约等方式，加入进来渠道客户；客户管理是酒店客源重复性入住的必要条件；第四：增值预订，对于已入住酒店的客人，酒店可以提供多种的增值预订，来增加酒店的收益；譬如：帮酒店客人预订机票，旅游线路，以及客人下一站城市的酒店；通过增值预订服务，让酒店业内部进行更高效的循环；周边酒店设施情况对比昆明：各酒店基本资料分析表酒店名称翠湖宾馆★★★★★世纪金源★★★★★（准）佳华广场酒店★★★★★新纪元大酒店★★★★昆明锦江大酒店★★★★区域位置市中心翠湖公园旁官渡大商圈，新老城区交界处。南北主干道的北京路上，离火车站较近。市中心繁华商业街区商贸金融区距机场4公里、火车站1公里房间面积和数量35㎡302间45㎡745间27㎡550间30㎡319间28㎡315间房间：市价商务价1357元550-600元1380元500-550元1334元550元1280元350-380元830元350-380元出租率80%50-55%65-70%70%设施条件金色大厅可容纳550人，共14个多功能厅。15000平米的无柱多功能厅。大中小会议厅18个，其中2个可接待300人的会议厅，餐饮各式包间28个。11个可自由组合的多功能厅，880平米的国际宴会厅3个餐厅（其中包括1个大型多功能厅）配套大型立体式停车场6个会议室最大容纳600人酒店特色风景秀丽、引进英国皇室管家服务理念。周边特色餐饮多。庭院式温泉SPA，及特色的石板浴、沙浴等。电动遮光帘可根据光线调节角度。卫生间可享受阳光。每周五有昆明最超值的自助餐。物有所值顶层旋转餐厅优点地理位置独特市中心（翠湖公园旁），环境闹中取静。会议设施比较齐全功能性强，24小时管家服务。早餐好免费上网。豪华大气、有容纳百人的欧式酒吧，顶级配置的KTV音响。配套设施齐全。免费上网。24小时温泉水。地理位置好交通便利免费机场巴士，临南屏商业步行街服务好。地理位置好交通便利，酒店有管理集团管理。房间和卫生间有鲜花缺点部分房间设施陈旧，尤其卫生间，安全按钮离床太近容易碰到。地理位置离市中心较远，打车不太方便，写字台上电话设置较远不方便拿。卫生间大、房间窄。靠近火车站环境差。设施陈旧，网络条件差。白天外面噪音大.部分房间没设宽带、上网资费12元/小时、西餐厅经营日本料理。早餐一般。曲靖酒店资料酒店曲靖官房大酒店★★★★★（准）曲靖金麟饭店★★★★区域位置麒麟区南城门外西南侧麒麟东路中心地段房间面积和数量33㎡、255套195套房间市价和商务价不详、550+15%服务费（不含早）398元、258元出租率设施条件多功能厅550㎡、西餐厅500㎡200人会场1个，800人中餐厅1个酒店特色餐饮做高档鲍翅宴人均消费500/人、正宗西餐厅，自助餐98/人西餐宴会1500/人、早餐68/人中餐厅面积大，适合举办婚宴优点总统套房870平米（含4个陪同房）地理位置好离政府办公区不远，交通便利，门前近邻南盘江。房间面积大，所有房间都有宽带，交通便利，每天有报纸提供缺点会议设施不全、没有中餐厅只提供宴请包房，客人用餐选择余地小。大堂太小，宽带收费8/小时（鉴于曲靖市周边目前同档次酒店可参考对比酒店较少，我们只对当地具有代表性的两家酒店作了调研，仅做参考。）客源分析从目前到曲靖来的旅客目的分析，以会议和商务为主要目的的客人所占比例最大，其次是旅游观光。短途旅游比长线旅游客人多，省内客人比外省多。从团队和散客的比例来分析会议团队比例要高于散客，目前到该项目地的旅客也多以出席会议为主，其次是以泡温泉为目的的旅客。长住及中介机构客源从大的环境来讲，滇东地区的旅游资源相比滇西要匮乏，土地资源的开发也落后于滇西，在云南调整整体旅游市场格局和旅游二次创业的前提下，为滇东的开发提供了千载难逢的机遇。滇东整体地块将普遍升值，房地产开发将成为带动该地区经济增长的热点。但该地区带有完备设施、健全功能性、规模化、特色化、品牌化的项目将成为该地区政府、社会团体及个人投资的热点，必将吸引中介机构的兴趣来该项目运作以获取利益。但该项目离市区有一定距离，长住客源不要有高的期望。本项目市场定位、功能定位及管理模式的建议目标市场解析与项目优势：曲靖在市政府积极地推动城市布局的发展和规划，将进一步提高曲靖市在云南争做第二大城市的目标，并积极响应省里号召打造滇东旅游项目，改变云南省旅游业东、西部发展不平衡格局。据我们对市场的预测，未来的旅客数目及旅游收益将随着市场格局的发展变化会持续增长，尤其是国内旅客的数目及收益的升幅最大。因此，我们建议及支持曲靖市麒麟区项目定位于五星级酒店及休闲、疗养、度假、养生型式，以便将市场推向国内其他发达城市和消费力较高的客源。透过我们对曲靖市的情况分析，不论在地理，品质或客源方面做出需求分析后，我们确定目前只有曲靖官房大酒店，在价格方面与本项目有一定的可比性。此外，两个项目又有一定的互补性。而面对现有及未来的酒店业需求，我们认为所有将新建的酒店必须有明确的功能定位，走向主题化的发展路线，以便增加高档次的酒店数量和提高滇东旅游住宿的服务水准、项目的文化内涵和质量根据这次对曲靖市的旅游业，酒店业以及本项目的地理位置所做考查及分析工作，我们设定及建议本项目应以高质量的国际五星级度假产权式酒店的路线而建设，同时配套一个拥有独特文化的商业场所（餐饮、娱乐、休闲等旅游产品）。酒店应有大约700-1000间客房（当地政府要求至少有1000张床位）；考虑到产权销售、未来销售价格市场区分，建议其中约300套为客房面积40-80平米的超豪华五星级酒店配置，其余客房保持在32平米的三星水平。本项目应将目标市场推广到全国各地乃至海外高消费客源（高档次休闲游客及高档商务游客为主），推动当地旅游业由纯观光型转型升级为休闲度假、温泉健康养生和生态旅游，使游客在选择云南各景点观光旅游的同时结合本项目-曲靖休闲度假温泉养生为另一目的地，让旅客在高度安全的生话环境下，经历一次完整的文化旅程，体验爨文化及当地原民族的风俗习惯。在酒店经营方面，我们提议本项目确实应加入专营权集团或国际联盟集团，这不但能与其集团旗下的酒店分享客源网络之外，也能用有限的资源履行迅速和巨大的扩大工作，建立一份更大的市场份额以得到更高的收入，并且在加强酒店国际市场的位置，同时也降低投资的风险性。这一切将使曲靖麒麟温泉酒店项目成为一个国际知名的旅游及度假胜地。市场需求及项目市场定位分析与建议品牌酒店管理公司管理要想创造出一个名牌的项目,要有名牌的旅游产品和名牌的酒店管理集团,把国内旅游资源有效的包装和品牌酒店管理集团的管理有机结合起来,才可能打造出一个在国内、国际被任可的旅游产品项目。国内外旅游客人通过国际品牌这个窗口认识、感知该产品的优质所在，通过良好的口碑扩大和提高游客对该项目的向往率和复游率。业主委托经营酒店投资业主方可通过管理方的专业管理技能和品牌知名度快速成功地立足于酒店市场，投资风险相对减小，投资回报相对有所保障；3、 业主权益保障a. 在酒店委托经营期间，由全体业主选举产生业主委员会，负责监督酒店的正常经营管理，以充分保障业主的共同利益；b. 由业主委员会和酒店管理公司共同委托会计师事务所对酒店的财务状况进行审计，保证在委托经营期间财务管理与利润分配的透明度和公正性；c. 如发生以下任何一种情况，业主委员会有权组织召开全体业主大会，表决是否更换酒店管理公司；（1）酒店的经营利润无法负担业主每月的固定回报时；（2）酒店的经营、财务发生重大问题或严重的人为事故。 多点开发规模经营酒店星级我们所设定的这间酒店将会是以高质量的五星级度假产权式酒店或豪华五星级休闲度假酒店路线建设，主要吸引高档次的商务旅客、豪华观光团及高消费的国内外旅客。这间酒店也将成为在曲靖市乃至滇东地区不论是房价、设备、酒店的房数等酒店业的市场领袖。而主要影响以上这定位的因素有以下4个要点：(A) 土地价格及居民安置费是影响投资成本主要的原因。为了缩短投资回报期，酒店必须充分利用土地，定位为高档次的五星级酒店，提供现代化的商务、餐饮及康乐设备，用以吸引高消费力的商务、会议团体及自由行旅客。(B) 项目地理位置的好坏也是影响投资回报的因素。该项目离市中心不远，也是南面通往多个地方的交通要道。并离通往石林国家AAAAA级景区及昆明的高速比邻。具有交通便利的条件，尤其能吸引商旅及会议团队游客。同时，这可使酒店单位以较高的价格出售。(C) 从自然环境而言，曲靖不属于一个旅游目的地。现时，到曲靖的旅客以会议和商务为主。除了为了旅客提供舒适的住宿环境、会议设施外，酒店也可提供完整的休闲服务设施如康乐设备，水疗，瑜珈，书院，高级餐饮设施、购物、健康知识讲座及悠闲绿林和花园等。以推动单一的会议团队旅客向更多层面发展，休闲度假、温泉理疗、健康养生旅游转型升级。将游客选择曲靖的意向定位为以会议带动健康养生为目的的休闲度假目的地，经历一次完整的文化旅程。（D） 酒店将使用国际标准化和规范化的服务以及现代化，品牌化和网络化的经营管理体制来营运酒店。这将让酒店成为曲靖唯一达到国际酒店管理现代化标准的酒店，提供一个清洁，现代的居住环境，拥有独特文化商业场所（餐饮、娱乐、休闲等旅游产品），高度安全的生话环境以及推动籫传统艺术和文化体验。此外引进以人为本的经营理念，为客人提供最佳服务，将为酒店建立美好的高质量的信誉品牌，也是目前曲靖最需求的。拥有以上雄厚优势条件，再经本项目的建设和营销宣传工作后，将吸引滇东地区和全国各地高消费客源（高档次休闲游客及高档商务游客为主）。因此，引进一个国际管理水平和经营配套，同时利用其拥有的客户资源来构筑一个完整的旅游服务系统是必然的。这将也是曲靖市的旅游设施迈进国际级行列的大好良机，使曲靖在未来成为一个成功的国家级会议、健康养生、度假胜地。旅游地产解析旅游地产是房地产开发到一定时期的产物，是在城市中心及周边用地条件较好的土地已基本开发完毕后，地产开发向远郊区发展大趋势的一种表现。该类地产或依托较好的自然风景资源;或依托自然风景加人文景观两方面资源；或是发展商自己投资，建设一种独具吸引力、具有旅游度假气氛的大盘来推动房地产开发。这一类地产的开发和一般楼盘有所不同，表现为三方面的利益牵制或动力因素，即社会效益、环境效益及经济效益：首先，由于项目位于风景区周围，受到政府严格的规划控制，因而规划目标要体现社会效益；其次，由于生态体系通常相当脆弱，因而保护和完善生态景观体系是规划的主导因素；最后则是发展商自身利益，即在满足上述两方面要求的前提下，如何将资源优势转化为开发建设的经济效益。开发旅游地产首先要调整和完善现存敏感生态体系，达到一种良性循环。良好的环境建设是地产增值的保证；同时，优化并发挥生态风景资源优势，限制过度开发，达到地产的可持续发展是旅游地产长期升值的法宝。急功近利或竭泽而渔只能适得其反。下文结合实例，分析地产开发与生态景观保护的关系。北京中华石苑凤凰岭风景区、郑州黄河大观旅游度假区、武汉盘龙城风景别墅区、天津珠江温泉度假城酒店别墅区，这些项目分别代表了不同的自然条件、景观条件和环境条件下地产开发的几种方式。中华石苑凤凰岭风景区规划中华石苑凤凰岭风景区位于北京市海淀区，绿城集团与当地政府达成协议，共同开发一片14平方公里的风景区。其中可以开发用地1平方公里的旅游生态地产。我们在对项目的背景情况深入分析后，认识到该项目与一般地产开发项目有明显区别，如何协调政府开发目标、生态旅游资源保护以及地产商开发利益之间的矛盾，是设计中面临的重要挑战。首先从整体规划分析，北京市内皇城以文化观光为主，远郊区以度假休闲为主，西山风景区一带则以皇家园林、宗教文化及休闲居住为主要特色，项目交通状况较好。而从21世纪旅游市场发展趋势来看，不带孩子的伴侣旅游比重将加强，观光型旅游将向保健、康乐型休假、体验式旅游发展。在分析大的边界条件后，我们决定将地产生态旅游度假和生态居住产业配套相结合形成一个产业,项目名称沿用前期策划案名为“中华石苑”，规划石刻艺术为主题的风景旅游区，设计艺术家园村。根据其市场定位，提出避免与周围竞争，尽量挖掘本地区旅游特色，根据现有情况着重发展田园度假、生态度假、生态农业、生态疗养等度假方式的方针，目标市场着重北京居民及周边地区，而不是开发成为北京面向外地的旅游景点。利用地理信息系统（G