项目可行性分析报告(87张)课件

思南路地块项目可行性分析报告市城投总公司2002年11月21日思南路地块项目可行性分析报告市城投总公司介项目概况介项目概况介项目位置及现状介项目位置及现状卢湾区地图卢湾区地图思南路地块简介思南路地块简介思南路地块现状思南路A其中A地块约52,000平方米，该地块上建有23幢独立花园洋房。建筑面积共9,000-10,000平方米，每幢占地约400-500平方米。即除去23幢洋房，该地块大致可拆空的土地面积约有40,000-50,000平方米左右；BB地块约6,000平方米，地上建筑11幢别墅面积约5000平方米。思南路地块现状思南路A其中A地块约52,000平方米，该地块项目现状浓荫深处中共驻沪办事处项目现状浓荫深处中共驻沪办事处老别墅现状思南路65号思南路75号老别墅现状思南路65号思南路75号思南路地块历史简介思南路花园住宅区又名“义品村”即指23幢独立式花园住宅，原属比利时人开办的义品地产公司的产业，建造于1921年，是上海20世纪20-30年代西方独立式花园住宅建造兴起时较早、较典型的例子。从居住档次来看，这些住宅单体在规模、居住档次上并非是当时最大、最考究的，但作为群体所形成的环境、尤其是多个花园形成的共享绿化空间是极为独特的，它比以后出现的花园里弄是远胜一筹的。它位于卢家湾的西部，基本上消除了早期东部社区的本地化特征，而更多的表现出西方情调，是法租界向西区发展高级住宅区的起点。思南路地块历史简介思南路花园住宅区又名“义品村”孙中山先生晚年和夫人宋庆龄居住在莫利哀路29号（今香山路7号），期间，在中国共产党和国际无产阶级的推动和帮助下，提出了新三民主义，改组国民党，开始了国共两党第一次合作。解放战争时期，周恩来在本区设立中国共产党代表团驻沪代表团，开展了同国民党的政治斗争活动。著名爱国人士邹滔奋、张学良、柳亚子、何香凝也都曾居住在本区。另外，艺术大师吴昌硕、梅兰芳、张大千、刘海粟等也长期在本区居住，从事艺术活动。思南路历史回顾中山故居中共驻沪办事处孙中山先生晚年和夫人宋庆龄居住在莫利哀路29号（地块周边环境及配套情况地段：位于上海市卢湾区中心位置，坐落于复兴中路以南的思南路东西两侧，东抵重庆南路高架；南至上海第二医科大学宿舍区，总占地面积约为5.8万M2。交通：途径的公交线路多达18条，包括17路、24路、36路、41、42路、911、920、926路等。可直达徐家汇、人民广场、上海火车站等重要区域。步行可到地铁、轻轨商业：与淮海路商业街，人民广场、豫园近在咫尺。教育：上海理工大学、陕西南路幼儿园、上海第二医科大学等高校林立医疗：瑞金地段医院、同仁堂国药号、上海第二医科大学、瑞金医院分部。绿化：除花园洋房本身拥有的花园、草坪、树木外，沿思南路两侧郁郁葱葱的法国梧桐.地块周边环境及配套情况地段：位于上海市卢湾区中心位置，坐落于介思南路的今天介思南路的今天卢湾区加快旧改，思南路渴望新貌“十五”期间，卢湾区将加快新一轮旧区改造，坚持“拆、改、留”并举，每年旧里改造不少于10万平方米，“十五”期间改造50万平方米旧里住宅，全区住房成套率达到83%，人均居住面积达11平方米。积极推进旧里改造。北部地区以小浜湾和太平桥地区为改造重点，中部地区以新新里和徐家汇路两侧为改造重点，南部地区以平民村为改造重点。加快旧房成片改造，对有条件的旧房实施成套改造，修缮优秀历史保护建筑。修缮思南路等地区的历史保护建筑，改造尚贤坊、步高里等.卢湾区加快旧改，思南路渴望新貌“十五”期间，卢湾区将加快新一周围未来发展项目地块附近的在建项目共有四个：新天地二期项目、淮海中路马当路附近的香港新世界大厦、复兴中路瑞金二路口的香山丽舍，以及本案南侧思南六泰康路口的思南路88号。规划中的项目：在未来的两年内，卢湾区将调整淮海中路西段的经营档次，使其成为主要以销售国际二线品牌服饰的中高档商业街；目前成都南路两侧的房屋均为老式的石库门房屋，卢湾区政府计划结合时代华纳娱乐项目，将高地区改造城以娱乐为特色的商业街。周围未来发展项目地块附近的在建项目共有四个：新天地二期项目、思南路的明天思南路的明天卢湾区思南路花园住宅保护规划总图卢湾区思南路花园住宅保护规划总图思南路地块改造原则保护原则----保护代表上海历史文化名城特色的重要历史街区的空间格局、街巷尺度、文物古迹和历史建筑等历史文化构成要素，延续城市历史文化环境，保护思南路历史文化风貌区的历史风貌。发展原则----贯彻历史城市和花园住宅区的可持续发展战略，发挥传统的历史文化环境在现阶段的现实积极意义，同时重视改善居民的生活质量和环境品质。效益原则----充分利用花园住宅区的物质和人文资源，发展文化与旅游事业，兼顾经济效益，实现社会、环境、经济和文化效益的统一发展。思南路地块改造原则保护原则----保护代表上海历史文化名城特政府对本项目的整体要求能体现上海近代独特文化和历史特点的高品质的包含文化、休闲娱乐、旅游、艺术等的复合性文化风貌社区。政府对本项目的整体要求能体现上海近代独特文化和历史特点的高品典型个案分析典型个案分析国内·申康别墅宾馆简介：

位于虹桥路、延安西路、古北路三条路口，地处虹桥开发区内，虹桥路1440号，占地面积16,000M2，绿化面积8,000M2，拥有百年历史的西班牙、英式风格别墅11栋。作为上海的一个重点的历史保护建筑群，曾经是众多历史名人的故居。其中著名的飞虎队陈纳德将军和陈香梅女士的婚礼就在此地8号别墅举行，留下一段动人佳话；著名进步人士廖仲凯也在此居住。国内·申康别墅宾馆简介：国内·申康别墅宾馆运营特点：出租+酒店+餐饮

整个花园社区幽静迷人，处处散发着鸟语花香，别墅群中有为客户准备的会所，内有棋牌室、健身房，有三十年代怀旧情调的大风车餐厅，主要经营本帮菜，服务环境都不错，在上海文艺界及东南亚、港台等地享有声誉。一部分别墅采用办公式整栋租赁给企业做办公场所，有历肺幕自痰11栋的大部分已全部租出，租户都是从事房产、贸易、艺术品收藏展示的几家大公司，租金35-40万元/年，租期一般都在5年以上；还有少数几栋采用了酒店式套房出租的经营方式，分豪华套房（552元/天）、豪华标房（440元/天）、普通标房（368元/天），也经常客满为患。国内·申康别墅宾馆运营特点：出租+酒店+餐饮国内·上海新天地上海新天地使要建设一个具有传统和新纪元生活文化的都市旅游景点，它以中西融合、新旧结合为基调，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体，成为一个历史、旅游、文化、休闲、娱乐的特色街区。经营特点:商业租赁/住宅销售餐饮/娱乐/旅游/住宅/商务办公国内·上海新天地上海新天地使要建设一个具有传统和新纪元生活国内·上海新天地平面布局国内·上海新天地平面布局国内·上海新天地咖啡馆实景新天地户外实景新天地的成功在于改新如旧，不经意带出一种怀旧的氛围，而内部的现代时尚也和外部的古旧不相冲突。国内·上海新天地咖啡馆实景新天地户外实景新天地的成国内·上海新天地改造点评：

新天地的不足之处，就是太多地忽略了里弄建筑所隐含的生活方式。对这种极其珍贵的原真的生活方式，没有适当保留和展现。国内·上海新天地改造点评：新天地的不足之处，就是太多国外著名老城区、历史旧址保护国际协定

世界较早的针对古迹保护的国际性条例有《威尼斯宪章》是1964年在威尼斯的一次国际会议上由建筑师和文保专家提出的。而由此为基础发展起来的澳大利亚《巴拉宪章》则是目前制订的比较完善的遗产管理保护原则和纲领，这个规定不仅仅对纪念性建筑，而且对于遗址、花园或地区保护都很适用，并且非常具备可操作性。国外著名老城区、历史旧址保护国际协定世界较早的针对古迹保护国外著名老城区、历史旧址改造成功案例国外著名老城区、历史旧址改造成功案例国外著名老城区、历史旧址改造成功案例古根海姆美术馆（西班牙毕尔巴鄂市标志性建筑）简介——毕尔巴鄂市作为一个名不见经传的小工业城市，之前一直默默无闻的存在着，在20世纪90年代，由设计师弗兰克·盖里设计的古根海姆美术馆建成后，凭借其巧妙的创意和独特、怪异的建筑形态吸引了众多游客，在第一年就吸引了超过135万人的参观者，包括西班牙以外的国外游客，国外著名老城区、历史旧址改造成功案例古根海姆美术馆（西班牙毕点评——为该城市的复兴积累了1亿美元的资金，仅在一年之内，就还清了自身的建设费用，而毕尔巴鄂市也因此成为一个著名的旅游景点。一个好的建筑，是最好的文化投资，对于城市的巨大附加值是不可估量的。国外著名老城区、历史旧址改造成功案例点评——国外著名老城区、历史旧址改造成功案例国外著名老城区、历史旧址改造成功案例德国议会大厦改造简介——德国议会大厦是德国现存的一座历尽沧桑，目睹过许多的重大历史事件的历史保护建筑，于1992年着手整修，有关部门针对原有建筑的特性，强调修建一定要保证四个方面的保护性要求：议会的运转、议会的历史文化、生态和能源的有效性和实施方案的经济性。经过激烈的竞争，诺曼·福斯特的方案脱颖而出，他采用了一个穹隆式的玻璃罩子将议会大厦的顶部覆盖。屋顶还安装了一排太阳能电池，作为能源系统的一部分，并支撑了一个高架的观景平台，这一平台可以通过螺旋的坡道到达。在整修建筑的过程中，一些历史的痕迹，如炮弹的炸痕、烧焦的木头、苏军占领时在墙上涂写的一些字迹，重新显露出来，这些都被保留下来。国外著名老城区、历史旧址改造成功案例德国议会大厦改造点评——该方案比较成功的将全新的建筑构件与历史建筑完美的融合在一起，同时将使用功能和观赏功能很好的结合在一起，同时兼顾了节能和环保，真正做到了一举三得。国外著名老城区、历史旧址改造成功案例点评——该方案比较成功的将全新的建筑构件与历史建筑完美的融合旧城改造的巨大商业利益国外成功的案例当推西班牙的工业小城毕尔巴鄂市为例，古德海姆博物馆的兴建为该城市的复兴每年积累1亿美元的资金，仅在一年之内，就还清了自身的建设费用，而毕尔巴鄂市也因此成一个旅游的景点，每年迎来大批的国内外游客。国内以上海新天地为例，众多国内外知名商家的入驻，这里已经成为中高级白领休闲、消费、娱乐的时尚中心，由此而带来的巨大商业利益是不言而喻的，同时为其后期住宅项目的价格提升起到的作用更是不可估量(租金8元/天/平方米;住宅售价美金2000元左右)。旧城改造的巨大商业利益国外成功的案例当推西班牙的工业小城毕尔项目的初步设想项目的初步设想改造后的思南路地块历史的人文街区老贵的顶级居所高雅的怀旧沙龙上海的特色窗口至尊的商业中心改造后的思南路地块历史的人文街区可行性分析可行性分析市场可行性市场可行性1989-2001上海城市发展迅速1989-2001上海城市发展迅速上海近年来经济概况上海国民经济快速发展，综合实力显著增强产业结构更加优化，以房产、贸易、金融为主的第三产业发展迅猛。上海国民经济快速发展，综合实力显著增强。产业结构更加优化，以房产、贸易、金融为主的第三产业发展迅猛。城市综合建设良性发展，城市面貌日新月异。上海逐步成为国际化的经济、金融、贸易中心，越来越多的跨国企业将地区总部落户上海。全市人均GDP达到4,500美元。上海近年来经济概况上海国民经济快速发展，综合实力显著增强卢湾历史回顾卢湾区区境早在南宋时属华亭县高昌乡。元代划入上海县。1900年后，区境北块被陆续辟为法租界。1945年抗战胜利后，国民党政府建立卢家湾区，解放后改为今名。1956年原嵩山区并入，1959年原邑庙区部分并入，逐渐形成现今之区划规模.淮海中路（旧名霞飞路）商业街横贯北境。从30年代起，即为上海著名商业街。卢湾历史回顾卢湾区区境早在南宋时属华亭县高昌乡现代卢湾地段——卢湾区位于上海市中心，全区面积8.02平方公里，其中陆地面积7.52平方公里，水域面积0.50平方公里。区界北至延安中路、金陵西路，与黄浦区、静安区交界；东至西藏南路、制造局路，与黄浦区接壤；西至陕西南路、瑞金南路，与静安区、徐汇区为邻；南至黄浦江河道中心线，与浦东新区相望。区境内辖淮海中路、瑞金二路、打浦桥和五里桥4个街道，交通——地铁一号线、南北高架、内环线高架、打浦桥越江隧道以及四通八达的公路网，随着卢浦大桥、明珠线二期以及地铁M8线等工程的建成，卢湾的交通将更加快捷。现代卢湾地段——卢湾区位于上海市中心，全区面积8.02平方公上海老洋房市场调查上海老洋房市场调查上海老洋房的总体状况自１８４３年开阜以后，上海出现了大量豪华富丽的花园别墅。这类花园洋房最初出现在１９世纪中、下叶，建筑面积一般都很大，讲究庭院绿化。到２０世纪初达到高潮，建筑装潢更趋考究。特点这种独院式高级住宅的所处地段都是最好的，占地范围较大，建筑比较豪华，庭院绿化好。建筑形式有法国式住宅、官邸式、英国殖民式德国式、西班牙式等。上海老洋房的总体状况自１８４３年开阜以后，上海上海老洋房的集中分布区域花园洋房最集中的地区是今徐汇区和长宁区，占总数的70%强。以武康路、衡山路、岳阳路、湖南路、永嘉路、复兴西路为最多。其他如溧阳路、多伦路、华山路、愚园路和虹桥路等地为数也不少。张学良公馆上海老洋房的集中分布区域花园洋房最集中的地区是今徐汇区和长宁上海著名老式花园建筑兴国宾馆马勒别墅上海著名老式花园建筑兴国宾馆马勒别墅上海著名老花园洋房中共驻沪办事处中山故居上海著名老花园洋房中共驻沪办事处中山故居上海著名老洋房丁香花园沙逊公寓蒋介石故居—爱庐宋庆龄故居上海著名老洋房丁香花园沙逊公寓蒋介石故居—爱庐宋庆龄故居目前上海老洋房经营状况分析上海现存的独立式花园洋房共有2,000栋左右.建筑面积一般在300-500平方米，而且都拥有100-500平方米的花园.地段则主要在徐汇、卢湾、长宁、虹口等市中心.绝大部分都是使用权房、部分产权房或政府代管房。而据一些房产中介称，目前上海具有合法产权、可进入市场交易的老洋房数量仅60套左右.这些老洋房的价格从400多万到2,000万都有.目前上海老洋房经营状况分析上海现存的独立式花园洋房共有2,0老洋房出售手续持有国有土地使用证；具有地上附着物合法的产权证明，属于共有房产的，须持有共有人同意转让房产的意见书；委托代理人办理的，应依法办理委托代理手续。一些老花园洋房还要报上海市国家安全局备案老洋房出售手续持有国有土地使用证；定价原则•出售价格然后是其所在的具体位置，周边景观、房型、朝向；其次取决于所拥有的花园面积的大小周边生活配套情况也会对单价有一定影响。首先由地段决定定价原则•出售价格然后是其所在的具体位置，周边景观、正在挂牌上市的老洋房正在挂牌上市的老洋房老洋房出租

从租金看，一般整层的新式里弄，每月租金4,000-10,000元，整栋的新式里弄，每月租金15,000-25,000元，整栋的花园洋房，每月租金5,000-12,000美圆以上。老洋房出租从租金看，一般整层的新式里弄，每月租金4,老洋房的使用限制

老洋房不同于其他住宅，其用途是受到一定限制的，特别作为商业用房会受到一定的经营限制，出于对一些历史保护文化区原有风貌保护的需要，有关主管部门会限制或禁止一些业态的经营，比如餐饮、娱乐场所等存在污染或安全隐患的经营活动。老洋房的使用限制老洋房不同于其他住宅，其用途是受老洋房出租的定价原则整栋出租可以参照老洋房出售价格，和地段、位置关系密切；而分层出租则从一层到顶层价格依次递减；出租的年限一般都在一年以上，往往是三到五年。老洋房出租的定价原则整栋出租可以参照老洋房出售价格，和地段、相关政策法规相关政策法规上海市政府确定的历史建筑和风貌街区上海历史建筑和风貌街区点多面广。1986年12月，国务院批准上海为第二批国家历史文化名城。1989年，上海市政府批准了第一批共59处优秀近代建筑，并列入上海市文物保护单位。1993年，市政府又批准了第二批共175处优秀近代建筑为上海市建筑保护单位。1999年，市政府再次发文批准162处优秀近代建筑。三批累计批准优秀近代建筑共396处。上海市政府确定的历史建筑和风貌街区上海历史建筑和风貌街区点多相关政策1986年，上海市城市规划部门在编制《上海市城市总体规划（纲要）》时，已提出将市历史风貌特色区加以成片保护，并列出了外滩、豫园、人民广场、南京东路、兴业路、思南路等11个不同类型的历史文化风貌保护区。1999年，根据市府要求，市规划局组织编制了《上海市中心区历史风貌保护规划（历史建筑与街区）》。根据规划，列入规划的风貌街区共234个（其中集中连片的风貌街区22个）和历史建筑群440处，总建筑面积为1019.4M2，其中花园住宅144万M2。相关政策1986年，上海市城市规划部门在编制《上海市城市总体上海市政府采取的相应保护措施维修加固——主要是针对直管公房的维修，利用有限的房屋维修资金进行，是最简单的办法，却不能解决对其特色风貌的恢复和建筑功能的提高。拆除重修——即对原有风貌街区进行整体拆除后，按原建筑形式重新建造，如静安区武定坊、升平街的改造。但其缺点在于过分强调功能上的成套化和居民的原地回搬，所以除了改善居民居住条件外，并没有真正延续历史建筑的韵味，有的反而丧失了原有的风貌特色。保护性改造——即在充分保护历史建筑和风貌街区特色的前提下，适当进行建筑结构的改造和功能的重组，提升历史建筑和风貌街区的艺术品位和文化、商业价值。在这方面比较成功的是已完成的卢湾区兴业卢老式石库门住宅（即新天地）改造工程等。上海市政府采取的相应保护措施维修加固——主要是针对直管公房的消费群分析消费群分析老洋房、别墅消费者特点分析在沪投资或工作的中高层外籍人士；港、澳、台胞中事业有成回国定居者；国内商界、文艺界成功人士；国内外的实力企事业单位和跨国公司

这个人群往往是一个对旧上海有着强烈感情的人群，他们是花园洋房比较稳定的客户群。老洋房、别墅消费者特点分析在沪投资或工作的中高层外籍人士；运营篇运营篇项目运作思路多方会诊，准确定位全球招标，大师设计全程报道，立体炒做多种经营，滚动回收项目运作思路多方会诊，准确定位多方会诊，准确定位孙子曰:“上兵伐谋，其下攻城”。不打无准备之仗。在规划前期，邀请国内外著名的规划大师、文学大师、历史学家、市场专家、政府主管领导一道，为本项目把脉，为改造确定一个方向，明确控制性规划，即定位在前。多方会诊，准确定位孙子曰:“上兵伐谋，其下攻城”。不打无准备全球招标，大师设计在本案定位完成后，制定项目改造的控制性规划，即导则。根据导则精神进行全球招标，邀请国际著名的建筑大师、规划大师来此华山论剑，并引入国际流行的“国家总建筑师负责制”，力求把本项目的改造做成精品，做成一个可以传世的旧城改造成功的典范。全球招标，大师设计在本案定位完成后，制定项目改造的控制性规划全程报道，立体炒做一旦动迁完毕，从项目前期的定位思考、控规阶段，新闻就展开报道，特别到全球招标，评标过程中，充分利用报纸、广播、电视、网络进行立体宣传、保证悬念不断、热点不断。充分做到路人皆知、全市注目。此方面可以借鉴北京国家大剧院、上海浦江两岸开发中媒体报道的成功经验，真正做到让媒体为本项目免费做广告。全程报道，立体炒做一旦动迁完毕，从项目前期的定位思考、控规阶多种经营，滚动回收产品经营的模式资产经营的模式资本运营的模式多种经营，滚动回收产品经营的模式效益篇效益篇经济效益由于规划方案未定，为了评估该项目的可行性，我们假设以下三种方案做测算：经济效益方案一：全部出售营销组合为：地块上原有30幢别墅出售，均价22000元/M2；新建商业用房出售，均价29000元/M2；新建高档住宅出售，均价20000元/M2。方案一：全部出售营销组合为：项目经济效益·方案一项目总投资估算：95,575万元项目总收入估算：103,536万元利润：7,961万元项目经济效益·方案一项目总投资估算：95,575万元项目经济效益·方案一项目经济评价的主要技术指标项目经济效益·方案一项目经济评价的主要技术指标项目经济效益·方案一资金流量折线图项目经济效益·方案一资金流量折线图项目经济效益·方案一敏感性分析估算表项目经济效益·方案一敏感性分析估算表方案二：租售结合营销组合为：30幢老别墅出售，均价22000元/M2；新建商业出租，租金每天8元/M2，空置率20%；沿重庆南路新建五星级酒店。酒店客房每天930元/间，空置率25%。方案二：租售结合营销组合为：项目经济效益·方案二项目总投资估算：135,175万元项目总收入估算：145,952万元利润：13,752万元项目经济效益·方案二项目总投资估算：135,175万元项目经济效益·方案二项目经济评价的主要技术指标项目经济效益·方案二项目经济评价的主要技术指标项目经济效益·方案二资金流量折线图项目经济效益·方案二资金流量折线图项目经济效益·方案二敏感性分析估算表项目经济效益·方案二敏感性分析估算表方案三：只租不卖营销组合为：30幢别墅出租，租金平均每月200元/M2，空置率10%；新建商业出租，租金每天8元/M2，空置率20%；沿重庆南路新建酒店。酒店客房每天930元/间，空置率25%。方案三：只租不