商品住宅需求的微观影响因素调研以青州市为例 工商管理专业

论文题目：商品住宅需求的微观影响因素调研——以青州市为例目录中文摘要 1英文TOC\o"1-3"\h\u13007摘要 1275961选题的意义与背景 2135931.1青州市新城区住宅客群研究背景 2242481.2青州市新城区住宅市场客群分析的意义 3229662商品住宅需求的微观影响国内外研究现状 3182123青州市政治概况 513773.1地理位置 5318853.2行政区划 5318853.3交通概况 5318853.4经济概况 5131344青州市新城区住宅客群调查问卷设计与调研结果 5257084.1青州市新城区住宅客群研究方 547024.2青州市新城区客群调查问卷的设计 5164704.3青州市新城区住宅客群调研结果 6235404.3.1被调查者年龄情况 6291174.3.2被调查者收入情况 7109864.3.3被调查者能承受的价格 8129204.3.4被调查者婚姻状况 8231654.3.5被调查者中意户型 9129204.3.6被调查者购房目的 9231654.3.7购房考虑因素 10242065青州市新城区住宅开发建议 10300635.1强化市场监管，确保有序发展 10167075.2建立与完善系统的、多层次的土地经营计划体系 10325915.3强化土地供应管理 11101775.4建立和完善房地产市场信息系统和服务系统 1119922参考文献 1219300附件 13商品住宅需求的微观影响因素调研——以青州市为例摘要：随着房地产市场竞争环境的日益激烈，房地产企业的健康发展需要更准确地把握市场需求趋势。如何通过有效的研究找出商品房需求的微观影响因素，直接关系到青州市房地产企业的健康发展。本文对青州市新城区太华市入口进行了年龄、收入、影响因素、户型、价格等方面的问卷调查，以期深入分析青州市新城区住宅市场消费者的购买行为，为房地产开发商提供了可靠的消费数据分析，以促进青州市房地产市场的发展。关键字：青州市；住宅；消费者；问卷调查中图分类号：F293.35InvestigationonMicro-influencingFactorsofCommodityHousingDemand:ACaseStudyofQingzhouCityAbstract:Withtheincreasinglyfiercecompetitionenvironmentintherealestatemarket,thehealthydevelopmentofrealestateenterprisesneedstograspthetrendofmarketdemandmoreaccurately.HowtofindoutthemicrocosmicinfluencingfactorsofcommercialhousingdemandthrougheffectiveresearchisdirectlyrelatedtothehealthydevelopmentofrealestateenterprisesinQingzhou.Thispaperinvestigatestheage,income,influencingfactors,householdtype,priceandotheraspectsoftheentranceofTaihuaCity,QingzhouCity,inordertodeeplyanalyzethepurchasebehavioroftheconsumersintheresidentialmarketofQingzhouNewDistrict.ItprovidesreliableconsumptiondataanalysisforrealestatedeveloperstopromotethedevelopmentofQingzhourealestatemarket.Keywords:QingZhou,residential,consumers,The

questionnairesurvey1选题研究背景与意义1.1选题背景住房与人们的日常生活息息相关。随着我国城市化进程加快，住房需求不断扩大与城市住房资源日益稀缺的矛盾不断升级。从2015年8月开始，全国各地房价大幅上涨，持续时间较长。例如，济南的假期持续16个月，青岛的房价连续12个月上涨。即使在去年11月，国家也出台了相关的房价调控政策，但仍难以遏制全国各地房价上涨的趋势。例如，济南的新房价格上涨了1.1%。然而，由于相关政策的比较实施，全国房价在12月份总体保持稳定，不再上涨。2016年8月、9月、10月，济南、青岛房价快速上涨。其中，仅在9月份，济南的新房价格就上涨了5.2%。但上述数据是针对新房价格下跌的，许多二手房价格仍在上涨。自2016年9月以来，济南市地方政府出台了三项相关的房价调控政策，有效遏制了房价过度上涨的问题。特别是在12月份，政府进一步加大了对限购政策的控制力度，减少当地居民对购房的需求和热情。此后，济南的房价开始稳定。虽然二手房价格调控不如新房敏感，但在目前新房价格萎缩的形势下，二手房价格将保持稳定，不会继续上涨。随着人民消费水平的提高和对外贸易的持续低迷，政府必须不断采取各种措施刺激内需，鼓励居民消费。物价的持续上涨，极大地增加了建筑成本和人工成本，极大地增加了房地产的总成本。随着城市化进程的加快，农村人口的城市化已成为一种必然的发展趋势。政府的政策倾向于规范开发商，这也使开发商能够将这部分成本转移给业主，并进一步提高房价。从青州市房地产市场现状看，市场供需存在轻微失衡，但这种轻微失衡不会影响市场的健康运行和发展。2005年以来，青州市房地产市场商品房价格的快速上涨，也是由于大部分新房来自旧城改造拆迁的需求，因此，这一城市化进程带来的正义需求属于房地产市场的健康正常供给。据实地考察，青州市普通住宅产品类型以多层建筑为主，而小高层目前还没有真正进入当地市场竞争。但该类房屋建筑质量优良，综合环境较好，属于高档住宅。产品。但目前，该地区房地产市场的产品并不多，可以说该行业还没有完全成熟。近年来，新太华商圈已在方公亭路开业。图书馆和广播电视楼也搬到了泰华城商圈的新城区。1.2青州市新城区住宅市场客群分析的意义随着我国经济水平的提高和城市化进程的加快，房地产业的竞争日趋激烈，市场越来越繁荣。随着2003年中国经济发展进入新的增长期，中国房地产业也迎来了黄金时代。当然，政府也加强了对房地产市场的控制，并开始频繁地运用各种政策和手段来规范和引导房地产市场。在我国房地产开发的各个阶段，政府颁布的相关税收和监管政策都没有遵循。在某些方面，它可以起到积极的作用，但也有一些消极的影响，如政策滞后和税收重叠。税收是政府监督职能的体现，是强制性和自由的。房地产业也是如此，房地产业已经成为我国税收的主要来源之一，我国的税收收入也在不断上升的态势中得到了反映。青州市常住人口众多。由于大量外地工作者在青州定居，需要大量的房源，而新城区刚刚开发，这一情况促进了他的发展。因此，对该地区发展的分析研究，也将在一定程度上帮助我们了解青州市的房价市场和购房者的购房需求为从事房地产开发和购买的消费者提供了一些帮助。2商品住宅需求的微观影响国内外研究现状国外学者早就开始研究房地产价格的影响因素，主要集中在定量研究上。我国房地产市场发展才20多年，历史较短，研究成果较少。但近十年来，房地产业发展的愈来愈迅猛，导致房价问题日益突出。国内学者对房地产业发展的研究也在不断增加，研究论文也在逐步增多，相关研究成果也相当丰富。

ThomasLindh和BoMalmberg(2008)认为人们对住房的需求会随着人们的收入水平以及个人偏好所改变，收入水平高一般会选择房源较好的，而个人偏好会导致居民是选择安静或者繁华的房源[1]。赵昭、王文元、李春敏(2000)提出城市住房需求的主要影响因素应分为三个模块：社会变化、住房建设和经济发展。其中，社会变化数据主要是总人口、出生率、死亡率等。而住房建设部门与住房数据有关，包括城市住房存量套数、新建住房比例等因素；经济部门主要围绕价格，包括城市住房天然气建设单价、城镇居民储蓄、城镇居民平均家庭规模等因素[2]。

李真雅(2005)认为，非经济因素的数量、流动性和社区环境对中国的住房需求也有较大影响。其中一个最重要的因素是青年人口的增长，特别是刚刚形成家庭的年轻夫妇，家庭规模越来越小的趋势也导致了中国未来的住房需求趋于减少。城市化进程对住房需求也有很大的影响，因为城市建设加速带来的拆迁改造项目也导致了大量的被动住房需求和投资需求[3]。

刘洪玉、任荣荣(2007)从家庭经济行为和相关学说出发，研究了城市住民人均可支配收入、城市居民人均储蓄增加、房价上涨三个方面对我国住房需求的影响。相关数据支持1990-2005年中国住房需求的长期和短期收入弹性，分别为2.06和2.31[4]。郑思齐(2007)认为购房者对房价的预期主要来自他们自己的基本数据，如家庭总体收入状况、受教育程度和住房偏好等。因此，综上所述，原因将导致每个家庭对住房的需求量不同，特别是如果买方提前预测到房价上涨，将进一步扩大对住房需求量和需求效应[5]。汪丽娜(2008)是通过房价供求关系研究货币政策在房地产业中的作用的一种传统研究方法。结果表明，不同的货币政策会影响人的买房需求，政策良好，比如贷款利率低，买房人数多，因此一旦货币政策倾斜，可以有效抑制住房需求，但在现阶段，限制性影响非常有限[6]。郑思齐(2012)认为家庭对住房的需求主要从两个方面入手，一是生活空间的满足，二是社区公共环境和物业服务的满足，居住空间消费和人力资本投资对中国城市移民住房选择的影响[7]。陈彦斌、陈小亮(2013)认为住房需求的增长是因为经济发展以及城市化进程加快导致的。目前，我国人口非常庞大，对首次拥有住房的需求越来越大，城市居民的生活水平不断提高和有利，城市居民生活水平的不断提高引领着我国城镇居民生活水平的不断提高，因此产生了大量改善住房需求。在分析人口老龄化对城市住房需求的影响时，他认为中国人口老龄化的速度正在加快，使得人口老龄化对城市住房需求的负面影响难以显示[8]。3青州市政治概况3.1地理位置青州市位于山东省中部，是山东半岛城市群的次中心城市，人口约1569平方公里，90万人口。精神文明建设也十分先进，被评为中国优秀旅游城市风景园林绿化先进城市和中国特色魅力城市，地理位置使其能够融入淄博和东营的都市圈[9]。3.2行政区划青州现辖5个街道服务处,分别是王府大街、益都大街、昭德大街、东坝大街和云门山大街，辖弥河镇、五里镇、邵庄镇、普通镇、高柳镇、何官镇、东夏镇、郑母镇朱等13个镇。3.3交通概况铁路方面，许多铁路直接与青州相连，潍坊是下属城市，停车列数最多，有四通铁路网；航空方面，青州距济南机场和青岛机场仅3小时车程；公路运输方面，济青高速公路、常熟高速公路、潍坊艾城高速公路等跨越青州市东、西、北、南，市内到高速公路很方便。3.4经济概况青州隶属于潍坊市，虽然土地面积以及人口仅占潍坊市的10%，但经济整体水平在全省排第30位，属于上游行列。随着青州风景名胜区的不断完善，强化城市服务功能，加强和改进城市基础设施建设也成为当务之急。4青州市新城区住宅客群调查问卷设计与调研结果4.1青州市新城区住宅客群研究方法本文采用问卷调查法对青州市新城区住宅市场进行了调查研究。主要在青州市中心的泰华商场进行问卷调查。因为这个购物中心是城市中一个相对较大的购物中心，产品种类繁多，人们经常在周六和周日来这里购物、吃东西等，所以在这个地区进行问卷调查，能够随机采访的各类行业以及各个年龄阶段的城市居民[10]。4.2青州市新城区客群调查问卷的设计本问卷的主要目的是调查当地居民对住房市场和住房需求的看法，共有基本个人信息收集和住房核心问题等15个专题。其中，个人信息主要包括调查问卷的年龄、职业和收入等，而围绕住房需求的核心问题包括住房需求、现有住房、购买因素、可接受价格等。通过对调查者基本个人情况和核心住房需求的深入调查，最终得出相关结论。4.3青州市新城区住宅客群调研结果本次问卷发出120份，回收120份，其中有20份无效无参考价值，100份可靠。根据本问卷收集到的基本信息，许多年轻人担心这些问题是为了满足自己的住房需求或已婚的住房需求。而中年人更多的是因为对住房的高质量需求，所以他们想在经济达到一定水平时，购买具有更好的物业服务和地理环境的优质住房，因此他们对社区的条件、设施和地理条件的要求比年轻人高。首选的家庭类型是三个房间、两个大厅和一个浴室。另一方面，年轻人更关心拥有自己的房子，对房子的质量和大小没有更多的要求[11]。4.3.1被调查者年龄情况图1被调查者年龄情况从图1可以明显看出，问卷调查的主要年龄范围为25-34岁，占问卷调查总数的50%以上。其次，35-44岁的中年人占总调查问卷的30%，其余年龄组相对较小，这可以说明我国目前对中青年集中年龄组的住房需求 。住房需求因年龄而异。年轻的购房者希望房子的风格时尚，而老年的购房者则更关注房子周围的环境和房子本身的质量。因此，购房者年龄结构对住房需求有很大影响。例如，人口老龄化社会的出现，导致越来越多的购房者为了提前为老年做好准备而购买小房子。他们非常重视社区的周边环境和交通便利性。有时他们甚至会在医院附近匆忙买房。人口老龄化已成为我国社会化的一个问题，在大多数城市中日益突出。因此，越来越多的中老年人已经加入到大规模的购房群体中，但房地产开发商对于不同年龄层的住房需求也得到了充分考虑，因此对于不同的购房者，也提供了多种住房风格和住房类型供选择。这对不同年龄层需要住房的人住房的发展和定位具有较为明显的指导作用[12]。24-34岁的消费者因为经济条件和未来的发展需要而减少对住房的需求和条件，所以在购买住房时，条件相对较小，需求相对较低。这是因为他们对住宅的购买力相对较低，而房地产开发商会考虑到这一群体的住房需求，在住房的面积、户型、购买动机等方面进行详细的评估，最后适当考虑目标人群的年龄层次布局，并对其进行预测。一旦人们到了25-34岁，他们会因为经济能力的提高和住房需求的增加而提高购买力。例如，交通是否方便、是否是学区、社区的地理位置、物业服务水平等已成为住宅需求的内容。可以说，最受欢迎的购房者是36岁到54岁之间的消费者，因为他们往往有足够的财力购买更多的高端住宅。4.3.2被调查者收入情况图2月收入分布图根据调查问卷（图2），约60%的总收入约为2500元，35%的月收入超过5000元。综上所述，可以看出青州市的消费水平不是很高，因为居民月收入一般在2500-5000左右[13]。4.3.3被调查者能承受的价格图3能承受房屋单价分布图根据调查问卷（如图3）来看，62%的消费者能承受介于2000元—4000元房价，仅38％的消费者能承担4000元—6000元的房价。因此，它也反映了中国人均收入与房价之间的巨大差距。全国各地购房者负担得起的房价实际上低于现行房价的实际价格，所以现在购房难的问题也影响到我国人民生活水平的提高。4.3.4被调查者婚姻状况图4婚姻情况通过图4我们可以看到，大部分受访者是已婚人士，很少有人参与问卷调查。当然，购房问题和房价问题大多是已婚家庭。因为家庭可以在一定程度上决定城市家庭结构和房价。这也反映了中国人先买房后结婚的传统，而未婚者很少考虑买房的问题[14]。4.3.5被调查者中意户型图5被调查者中意户型如图5所示，大多数消费者喜欢两个房间、一个大厅、一个浴室和三个房间、两个大厅和一个浴室。然而，随着我国二孩政策的开放，越来越多的人想在买房子的时候能够买到大房子，更多的房间让孩子在良好的环境中成长。由此可见，我国住房市场在很大程度上受到政府相关决策的影响，因此房地产开发商在开发前必须进行市场调研和可行性分析。4.3.6被调查者购房目的图6购房目的如图6所示，45%的受访者希望购买第一套住房，比去年高出3.5%。由此可见，我国房地产市场仍有广阔的发展空间。4.3.7购房考虑因素图7考虑因素在被调查者中，购买房屋对消费者考虑最多的是房价因素，其次是他们认为比较重要的是地理位置、交通状况以及周边设施，至于户型以及物业管理水平反而考虑的少。我们可以看到，越来越多的购房者对住房需求有不同的要求。当然，无论是在郊区还是在城市地区，买家都不能忽视考虑良好的区位条件[15]。5青州市新城区住宅开发建议5.1加强市场监管，确保有序发展虽然我国房价得到了很大程度的抑制，政府的相关政策和宏观调控措施也对我国房价的总体控制起到了非常重要的作用，但在当前的热点形势下，有必要进一步规范房地产开发管理。中国房地产市场。主要措施如下：一，加强房地产市场建设。二，完善和完善相关管理法规。三，加强资质管理。第四，严肃处理房地产开发经营活动各方面的违法违规行为。通过以上四点，我们可以有效地遏制中国房地产市场的各种混乱局面，为未来中国房地产市场的健康繁荣发展做出贡献。5.2建立健全系统化、多层次的土地管理规划体系在建筑土地面积一定的情况下，要尽可能的合理规划空间布局、使用条件等，以满足市场经济条件下城市土地管理的需求。规划体系应包括整体控制、市场调节等多层次，实现土地开发、土地收益分配等计划的结合。5.3强化土地供应管理做好土地储备管理是加强土地供应管理的第一步，也是关键的一步，加强政府调控，实现土地成本，加强土地利用规划，充分利用闲置土地资源。例如，我们可以临时租地来增加七倍的收入。我们也可以做一些相关的“阳光工程”，以保持合理的土地供应。我们可以通过开放和管理一些透明的信息来明确土地的使用，从而使整个社会能够对土地资源进行合理的监督。这也可以保证市场的公平竞争，有利于土地资源的开发利用。5.4建立健全房地产市场信息系统和服务体系为了使住房能够实现程序化、高效化，首先，可以建立一个有利于房地产交易的“超市”（贸易中心）。交易中心吸收税收、财政等部门，以及房地产开发企业和经纪机构，提供“咨询-注册-调查-评估-征收（费）-认证”的单向办公，减少手续，缩短工作时间，提高办事效率。协调市工商、税务等部门，真诚地免除中介企业的各项税费。担保有限公司的成立将在个人购买贷款方面取得重大突破。参考文献：[1]ThomasLindh,BoMalmberg.DemographyandHousingDemand--WhatCanWeLearnfromResidentialConstructionData[J].JournalofPopulationEconomy:2011,(3),521--539.[2]赵昭,王文元,李春敏.城镇住宅需求预测方法[J].建筑经济：1999.(11):27-28.[3]李真雅.影响我国住宅需求的非经济因素[J].北方经济：2005,(11):33-34.[4]刘洪玉,任荣荣.我国商品住房需求的行为特征分析[J].土木工程学报:2007,(12)83-88.[5]郑思齐,王寅啸.房价上涨预期对住房需求的放大效应研究[J].中国物价:2007,(06):52-55.[6]汪丽娜.货币政策在房地产调控中的不确定性[J].财经科学:2008,(5):1-9.[7]郑思齐,任荣荣，符育明.中国城市移民的区位质量需求与公共服务消费——基于住房需求分解的研究和政策含义[J].广东社会科学:2012,(3):43-52.[8]陈彦彬,陈小亮.人口老龄化对中国城镇住房需求的影响[J].经济理论与经济管理:2013,(5):45-58.[9]刘平.网络课程资源采用中教师对学生的影响研究[D].江西财经大学,2015.[10]蔡淑莹.中信华南（集团）房地产发展战略研究[D].暨南大学,2008.[11]武淑霞.我国农村畜禽养殖业氮磷排放变化特征及其对农业面源污染的影响[D].中国农业科学院,2005.[12]王新民.青州市失地农民就业问题研究[D].中国农业科学院,2009.[13]王学磊.青州市小城镇建设研究[D].西北农林科技大学,2013.[14]陈康.长沙市住宅房地产市场供求分析[D].中南大学,2013.[15]李方舟.山东省青州市农村信息化建设研究[D].西北农林科技大学,2014.

附件：青州住宅市场客群分析调查问卷调查时间：调研人：问卷编号：尊敬的先生/女士：您好！我是山东师范大学工商管理在校的学生，为了了解青州市的住房消费情况以及对消费者的影响因素，做了一份关于商品住宅需求影响因素调查问卷，希望您能够百忙之中抽出一些时间回答一下问卷，且此次结果严格保密个人信息，不会用于任何商业途径，谢