2022年中国房地产转折点现在局势分析

中国房地产转折点现在局势分析随着个人财产全部权的进展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。让张家口买房者担忧的就是张家口房地产企业进展的不稳定性，那么房地产行业现在处于什么局势呢？

2022年之前的约十年，行业利润率很高，而2022年开头，行业利润率持续下滑，微利项目、甚至亏损项目越来越多。

近日公布的142家上市房企2022年中报显示，上半年负债合计近3.4万亿元，同比增长13%，平均负债率为76.8%，创下近年峰值，超过四成负债率超过70%红线。净利润率只有约9%，相比2022年已显著下滑约3个百分点。

这组数据说明白哪怕是上市公司型的房企，日子也并不好过。负债率超过70%，属于风险增加的区域。在楼市富强期，部分房企高负债，就意味着高杠杆，这是有利于快速扩张的。但在市场平稳期或低迷期，仍消失高负债，多属经营压力和风险的显现。

截至今年7月末，全国商品房待售面积为66259万平方米，其中商品住宅待售面积同比增长18.1%。今年以来全国楼市复苏，但是区域差异明显，一线城市显著回暖，二线城市有所反弹，而广阔三四线城市复苏乏力，住宅库存仍处历史偏高水平。

上市公司业绩已经显现承压，而更多的中小房企的经营压力更是在连续恶化之中。国家统计局数据表明，2022年全国房地产开发企业5.6万家，2022年增至9.1万家，其中仅在受金融危机冲击后的2022年房企数量略有下降。

从房企数量变化来看，看似并无压力加大的迹象；其实不然，房企数量由增转降的历史性拐点正在到来。房企数量一般与全国新居销量呈正相关。1998年以来，我国新居成交量不断增长，其中仅2022年和2022年下降。全国新居销量未见历史大顶，房企数量不行能大幅下降，由于是按项目公司统计的。2022年全国房企数据尚未公布，很可能再次消失下滑，也就是说，2022-2022年间很可能将会消失历史高点。

笔者曾经指出，2022年全国房企购地量事实上已经见到历史大顶，2022年全国新开工量也已是见到历史大顶，2022年或2022年全国新居销售将也很可能见到历史大顶。所以房企数量很可能在2022-2022年见到历史大顶。另外，近两三年行业并购案例越来越多，这从融创的频频行动即可管窥。这也会加速房企数量见顶。

假如从更大的视角和格局观看，其实2022年已经是中国房地产业黄金时代与白银时代的分界线。2022年之前的约十年，行业利润率很高，绝大部分时间段，开发商不管大中小，过得都是胡吃海喝的蜜日子。而2022年开头，行业利润率持续下滑，微利项目、甚至亏损项目越来越多。三四线城市中小房企的苦苦挣扎自不必说，即便是在一线城市风光抢地的那些大房企，谁又敢拍胸脯保证高价地肯定能带来高利润？

因此，以历史的眼光看长期趋势，必定会有越来越多的开发商退出这个行业，而连续呆在这个行业的多数企业也将转型，这是一个行业的宿命。但并不代表这个行业的完结。一方面二手房市场规模将越来越大，另一方面城市更新将始终存在。另外，新居开发行业的集中度还将连续提高，10-20家大型房企的营收规模还将连续扩大。这个行业的嬉戏还将连续，只是玩家哭多笑少。

抛开全国局势不说，张家口房地产现在正处于蒸蒸日上的大好时机，近几年内张家口房地产将受到申冬奥胜利的利好消息，