房贷讲座：房地产开发项目贷款讲义课件

房地产开发项目贷款

调查评估讲义

房地产开发项目贷款

调查评估讲义

1总体介绍第一部分房地产开发贷款业务介绍第二部分贷款初步调查事项和支持类房地产开发客户标准第三部分项目调查评估程序和资料收集第四部分调查评估报告内容和评估重点总体介绍第一部分房地产开发贷款业务介绍21.1产品定义房地产开发贷款是我行向房地产开发企业发放的，用于住房、商业用房、综合用房等房屋构建项目建设的贷款。按照贷款用途可分为住房开发贷款、商业用房开发贷款、综合用房开发贷款及其他房地产开发贷款。房地产开发贷款是固定资产贷款的一个品种，属于项目融资类固定资产贷款。1.1产品定义房地产开发贷款是我行向房地产开发企业发放的，31.2业务流程营销客户（省、市、支）初步调查有权部门组织调查评估（省行）省行信贷部门审查省行贷审会审议、审批(如总行权限上报总行审批）报备信用发放条件审核签订合同提供信用贷款使用条件审核资金支付贷后管理信用收回。1.2业务流程营销客户（省、市、支）初步调查41.3业务办理依据《中国农业银行固定资产贷款管理办法》《中国农业银行项目融资业务管理办法》《中国农业银行商品房开发项目贷款管理办法》《中国农业银行商品房开发贷款评估暂行办法》1.3业务办理依据《中国农业银行固定资产贷款管理办法》52.0初步调查2.1客户情况2.2项目情况2.3用信方式2.4贷款投放效益与贷款方案初步调查认可后，填制《固定资产贷款调查（评估）申报单》，直接或逐级向有权调查行客户部门申请项目调查。可行，组织调查评估；不可行，客户部门负责人或主管行长同意后终止信贷程序。同时,客户管理行进行客户评级和客户分类工作.2.0初步调查2.1客户情况62.1客户情况主体合法性（手续、经营范围、资质证书、外商批准证书）信用情况股东情况主要经营管理者情况是否符合支持类客户标准09年8月总行出台了《关于印发商品房贷款客户分类标准和客户分类名单的通知》（农银办发[2009]177号），规定新营销客户或不在支持类名单内的存量客户，要在办理信贷业务前及时进行分类，实时纳入客户名单管理。2.1客户情况主体合法性（手续、经营范围、资质证书、外商批72.2项目情况是否符合国家产业政策？总投资估算？资金筹措计划？自有资金比例？项目租售计划？项目经济上是否可行？简单测算：楼面地价+建安成本+其他费用≤同类项目的现行市场价楼面地价=土地出让金总额/按容积率计算的建筑面积建安成本=同品质楼盘的一般建安标准(受基础形式与配置标准影响)其他费用=财务费用+管理费用+销售费用等

2.2项目情况是否符合国家产业政策？总投资估算？资金筹措计82.3用信方式贷款的第二还款来源抵质押保证担保信用方式2.3用信方式贷款的第二还款来源92.4贷款投放效益与贷款方案直接效益和间接效益？注意建立项目贷款与我行其他业务的联动关系，争取在合理定价的前提下，办理相应的中间业务与投行业务，带动住房按揭贷款等多项业务的开展，提高单笔项目贷款的综合收益初步调查意见,包括贷款额度、期限、利率、用信方式、限制条款、合作条件、管理要求等。2.4贷款投放效益与贷款方案直接效益和间接效益？注意建立项102.5初步调查时应了解事项（1）

客户准入2009年8月后，总行规定新客户和项目准入标准:新增客户必须符合现行法律和法规、行业主管部门规定、我行信贷管理制度基本要求以及我行商品房开发贷款支持类标准额外说明：别墅项目必须是在2005年12月2日前取得《国有土地使用证》和《建设用地规划许可证》才可介入。2.5初步调查时应了解事项（1）

客户准入2009年8月后，11城市商品房开发贷款支持类客户标准(1)总行和分行房地产优质客户、年度房地产百强企业、非ST类的沪深港上市公司及其直接或间接控股在50%（含）以上的子公司。城市商品房开发贷款支持类客户标准(1)总行和分行房地产优质客12城市商品房开发贷款支持类客户标准(2)对于主营房地产开发的集团性客户及其直接或间按控股50%（含）以上的子公司：

（1）合并资产负债率不高于75%，上年末合并所有者权益不低于8000万元；（2）连续经营商品房3年以上，开发业绩良好，累计开发面积10万平以上；（3）在建项目运行正常，有一定项目储备，持续发展能力较强；（4）无不良信用记录。城市商品房开发贷款支持类客户标准(2)对于主营房地产开发的集13城市商品房开发贷款支持类客户标准(3)有开发经历的非集团性客户:(1)资产负债率不高于75%；(2)上年末所有者权益不低于5000万元；(3)累计开发面积5万平（含）以上；(4)具有三级及以上房地产开发资质；(5)主要经营管理者从事房地产开发经营年限不低于3年；在建项目运行正常，有一定项目储备，持续发展能力较强；(6)信用等级AA级（含）以上；(7)无不良信用记录。城市商品房开发贷款支持类客户标准(3)有开发经历的非集团性客14城市商品房开发贷款支持类客户标准(4)新建非集团性客户:1、资产负债率不高于75%，上年末所有者权益不低于5000万元；2、具有暂定级（含）以上房地产开发资质；3、主要经营管理者从事房地产开发经营年限不低于3年；4、控股股东符合支持类第3条标准；5、在建项目运行正常，有一定的项目储备，持续发展能力较强；6、信用等级AA级（含）以上；7、无不良信用记录。城市商品房开发贷款支持类客户标准(4)新建非集团性客户:152.5初步调查时应了解事项（2）

资本金我行目前房地产开发贷款最低资本金要求：1、保障性住房20%；2、普通商品住房：总分行优质客户20%，其他客户30%；3、其他项目30%。注意:（1）明确不得作为资本金的资金：工程队垫款、银行贷款、通过银行发行理财产品募集的资金、通过发行信托计划募集的资金等。（2）明确对于股东承诺在我行贷款偿还前放弃本息偿还义务的资金,不得作为房地产开发项目资本金

2.5初步调查时应了解事项（2）

资本金我行163.0调查评估程序接受调查申请并组织评估小组制订调查评估计划调查搜集项目信息综合分析评价可行性撰写调查评估报告3.0调查评估程序接受调查申请并组织评估小组173.1接受申请并组织评估小组

根据客户管理层次确定一般由省分行、市分行、支行三级客户部门的人员组成调查评估小组，并确定小组负责人。进行调查评估工作分工3.1接受申请并组织评估小组根据客户管理层次确定183.2搜集调查评估相关信息(1)借款人基础资料：营业执照，机构代码证，房地产资质证书，外商批准书，法定代表人身份证，代理人委托书，税务登记证。公司章程，验资报告，开户许可证，贷款卡，近三年年度财务审计报告，近期财务报表和主要科目说明。公章、印鉴卡、法人代表和股东及董事会成员签名式样式。企业股东情况，股权变动协议、获奖证书等。3.2搜集调查评估相关信息(1)借款人基础资料：193.2搜集调查评估相关信息(2)项目相关资料:借款申请和有权部门借款决议。土地拍卖成交确认书、《国有土地使用权出让合同》、土地款和契税支付收据。《国有土地使用证》，《建设用地规划许可证》。《建设工程规划许可证》，《建筑工程施工许可证》，项目核准书、可行性研究报告，扩初设计批复，项目概算书，项目平面图、效果图和区位图。项目建筑招投标合同，项目设计、建筑、监理和物业公司的资质证书，工程形象图片等3.2搜集调查评估相关信息(2)项目相关资料:203.2搜集调查评估相关信息(3)担保人资料：借款企业董事会或股东会同意抵押或保证的决议。保证担保人营业执照、机构代码证、公司章程、贷款卡及查询信息、近两年审计的财务年报及近期报表、同意担保决议。抵押物权证和评估报告等3.2搜集调查评估相关信息(3)担保人资料：213.2搜集调查评估相关信息(4)其他资料当地经济情况房地产市场状况同类项目情况借款人关联企业情况3.2搜集调查评估相关信息(4)其他资料223.2搜集调查评估信息的方法1）向借款人索取2）向主管部门、政府部门了解3）网络检索4）实地勘察3.2搜集调查评估信息的方法1）向借款人索取234.0调查评估报告内容和评估重点调查评估报告结构:第一章借款人资信评价第二章贷款项目基本情况评价第三章项目投资估算和筹资评价第四章项目市场分析第五章项目偿债能力分析第六章用信方式分析第七章银行效益和贷款风险分析第八章项目总体评价(结论)4.0调查评估报告内容和评估重点调查评估报告结构:244.1第一章借款人资信评价

（一）借款人概况（二）经营者素质（三）借款人经营情况及未来发展前景（四）借款人财务状况及偿债能力评估（五）借款人信用状况评价（六）股东情况评估要点：判断借款人在资金和技术上有无开发本项目的能力4.1第一章借款人资信评价（一）借款人概况25借款人概况主要调查借款人历史沿革、企业类型、产权结构、注册资本、经营范围、经营期限、资质等级、经营管理模式、部门建设和人员构成、职工素质、技术装备情况。评估要点：1、借款人的经营期限是否能保证借款人在贷款期内存续经营；2、借款人是否超经营范围经营房地产开发业务；3、借款人产权结构是否明晰，注册资本是否足额到位；4、借款人的资质等级是否允许借款人从事申请贷款项目的开发；5、借款人与项目开发主体是否一致；6、借款人近期是否发生财务报表严重不实；重大投融资活动；实行联营、改制、合作、分立、破产、资产重组，项目有偿转让等投资主体变更；对外大额担保；涉及重大法律纠纷或诉讼等重大事项。借款人概况主要调查借款人历史沿革、企业类型、产权结构、注册资26经营管理者素质主要调查企业法人代表、高层管理人员的国籍、年龄、文化程度、行业经历、信誉、工作能力及历史业绩、有无不良记录等，评价借款人的经营管理水平。评估要点：1、企业法人代表是否与营业执照上的法人代表相符，是否曾在破产企业任职，有无犯罪记录；2、高层管理人员从事的工作是否经过有效授权，有无不良记录；3、企业法人代表和高层管理人员是否具备项目整体开发运作能力，其工作经历是否满足项目开发的需要。经营管理者素质主要调查企业法人代表、高层管理人员的国籍、年龄27借款人经营情况及未来发展状况主要调查借款人房地产业务发展状况，近3年已开发完工项目的建设、销售和经营业绩，其他在建项目和储备项目情况，在同业中的竞争地位，预测评价借款人的发展前景。评估要点：1、借款人近3年的累计开发量和累计销售量；2、借款人品牌、优秀房地产开发项目情况；3、借款人其他在建项目开发规模和投融资情况；4、借款人待开发项目和土地储备情况。借款人经营情况及未来发展状况主要调查借款人房地产业务发展状况28借款人财务状况及偿债能力评估主要调查借款人长短期偿债能力、营运能力、盈利能力和支付能力。资产负债分析（帐面反映和实际比率）盈利能力分析（收入结构）现金流量分析（经营性现金流贡献）大额款项分析注意:财务报表数据与公开披露信息相结合，重要事项列示，重大变化分析原因，关注负债结构、收入结构和现金流结构借款人财务状况及偿债能力评估主要调查借款人长短期偿债能力、营29借款人信用状况评价主要调查借款人基本账户、信用等级、借款总额和还本付息情况、在农行的存款、借款和还本付息情况，评价借款人在我行存量贷款风险状况，并对借款人与我行的合作情况进行说明。评价指标主要是贷款付息率、到期贷款偿还率、存贷比率和销售款归行率。借款人信用状况评价主要调查借款人基本账户、信用等级、借款总额30借款企业股东情况主要调查控股股东的资金实力、银行信誉，与我行合作情况，房地产开发业绩。对于项目公司，除进行上述分析评价外，还要分析借款人主要股东情况和项目公司注册资金到位情况。判断借款人在资金和技术上有无开发承贷项目的能力借款企业股东情况主要调查控股股东的资金实力、银行信誉，与我行314.2第二章项目基本情况评价（一）项目建设的必要性（二）项目概况（三）项目的市场定位（四）项目建设合法性分析（五）项目开发周期及工程进度计划（六）项目建设条件评价（七）相关单位的资质评价评估要点：判断项目建设的合法性和可行性4.2第二章项目基本情况评价（一）项目建设的必要性32项目建设的必要性主要调查项目提出的背景，综合分析项目所在地区有关商品房开发的政策环境和发展规模，分析项目建设的目的和社会效益，评价项目建设的必要性。评估要点：1、项目建设是否属于国家宏观政策支持范围；2、项目是否属于我行房地产开发贷款支持的范围。项目建设的必要性主要调查项目提出的背景，综合分析项目所在地区33项目概况主要调查项目的建设性质、特点、地理位置、占地面积、总建筑面积及分类建筑面积，建筑密度、容积率、绿化率、车位数量等经济技术指标，全面了解项目的拆迁安置计划和规划设计方案。评估要点：项目规划是否符合未来市场需要，功能结构和户型设计是否合理，配套设施是否齐全，项目的性能价格比情况等。项目概况主要调查项目的建设性质、特点、地理位置、占地面积、总34项目建设合法性分析

主要调查项目土地使用权取得方式、地价款缴纳情况、项目开发建设合法性手续（立项、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、项目扩初设计批复、环保批件、项目总平面图、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》）。项目招投标是否符合国家有关规定。评估要点：核实土地出让和转让合同、地价款缴纳凭证，《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》取得情况；调查借款人是否按时足额缴纳地价款或土地出让金，已取得的各种合法性批件中标明的用地面积和建设规模与实际是否相符。项目建设合法性分析主要调查项目土地使用权取得方式、地价款缴35项目开发周期及工程进度计划主要调查项目从立项、可行性研究、报批、征地拆迁、规划设计、市政配套、开工、直至竣工等整个开发工作的进度安排情况。对已开工项目要分析形象进度、投资完成情况和各项资金的使用情况。评估要点：分析借款人制定的进度安排是否合理，调查已开工项目的形象进度与投资完成情况是否相符。项目开发周期及工程进度计划主要调查项目从立项、可行性研究、报36项目建设条件评价

主要分析项目建设期间的道路、电力、上下水等条件的保障程度，调查项目建成后水、电、气、交通、通讯等条件的落实情况。老城区项目可简单些、新区项目应详细些。项目建设条件评价主要分析项目建设期间的道路、电力、上下水等37相关单位的资质评价

主要调查项目拆迁、设计、施工、监理和物业管理单位的资质等级和专业技术能力，了解其有无不良记录。相关单位的资质评价主要调查项目拆迁、设计、施工、监理和物业38名词解释容积率=计容建筑面积/建设用地面积（一般独立别墅<=0.5，联排别墅<=0.8，多层住宅<=3，高层<=5）建筑密度=建筑物占地面积/建设用地面积绿化率=绿化有地面积/建设用地面积总建筑面积=可售面积+配套面积=地上面积+地下面积地上建筑面积=计容地上建筑面积+不计容地上建筑面积（含层高不足2.2米的车库、杂物间、阁楼，高层建筑中的避难层等）+地下和半地下建筑面积(商业地下也有计容面积)名词解释容积率=计容建筑面积/建设用地面积（一般独立别墅<=394.3第三章项目投资和筹资评价（一）项目总投资估算（二）项目资金来源评价（三）项目资金投入情况评价评估要点：判断项目的投资是否合理，筹资方案是否可行，是否有符合规定要求和比例的自有资金4.3第三章项目投资和筹资评价（一）项目总投资估算40项目总投资估算项目总投资构成:1.土地成本2.前期工程费用3.建筑安装工程费用4.基础设施费用5.配套工程费用6.期间费用(管理费、财务费、销售费)7.不可预见费用评估要点：成本项目构成齐全，不漏项，费用估算具有依据，取值较为准确。项目总投资估算项目总投资构成:41总投资包括主要内容（1）1、土地成本：土地出让金、契税(出让金与城市综合配套费的4%)、拆迁安置费、城市综合配套费、土地使用费、耕地占用税等土地成本是影响房价的一个主要因素2、前期工程费用：包括项目前期勘察、规划、设计、可行性研究、三通一平费、报批报建、临设费等。总投资包括主要内容（1）1、土地成本：土地出让金、契税(出让42总投资包括主要内容（2）3、建筑安装工程费：包括基础、主体、门窗、内外装修、设备采购及安装工程。多层建筑在800--1500元/平方米，高层建筑在1500--2500/元平方米。4、基础设施费：室外高低压设备、电缆、给水、排水、天然气、弱电的设备及安装费用。总投资包括主要内容（2）3、建筑安装工程费：包括基础、主体、43总投资包括主要内容（3）5、配套工程费：指小区道路、绿化、物管用房、幼儿园、设备用房、人防等各种为项目配套的非营利性工程费用。6、期间费用：包括财务费用（建设期内开发企业项目实际融资费用）；管理费用（一般为上述各项之和的3—5%）；销售费用（一般为销售总收入的3—5%）。7、不可预见费：一般为1-5项之和的3%--5%。总投资包括主要内容（3）5、配套工程费：指小区道路、绿化、物44项目资金来源评价调查各项资金来源、出资方式和筹资成本是否可行，各种资金来源是否可靠并落实。重点调查企业自有资金比例是否符合我行房地产贷款的有关规定。评估要点：对以出让土地使用权或其他实物方式投入的资本金，要调查是否经过有资格的资产评估机构进行评估，估价方法是否合规合法，所占比例是否符合有关规定。对以货币方式投入的资本金，要核实项目资本金的来源和到位情况，认定项目资金来源为非债务性自有资金，还是需偿还的债务性资金。对未到位的项目资本金要说明资金到位计划。项目资金来源评价调查各项资金来源、出资方式和筹资成本是否可行45项目资金投入情况说明主要分析项目投资计划与项目实施进度计划是否吻合，资金使用计划是否与项目实施进度相衔接，用款计划安排是否与资金来源相适应。核实主要款项投放依据，如土地款、契税、城市综合配套费用、大额工程费用等。项目资金投入情况说明主要分析项目投资计划与项目实施进度计划是464.4第四章项目市场分析

（一）项目租售方案分析（二）地方经济与市场情况分析（三）同类竞争项目比较（四）SWOT综合分析（五）项目市场前景预测评估要点：判断本项目的市场前景4.4第四章项目市场分析（一）项目租售方案分析47项目租售方案分析调查分析借款人制定的项目营销方案的合理性和可行性。评估要点：1、项目租售方案中租售价格是否合理。2、项目租售方案中各阶段租售比例和面积是否合理。项目租售方案分析调查分析借款人制定的项目营销方案的合理性和可48地方经济与市场情况分析了解当地经济发展状况和房地产市场发育程度及房地产投资环境，对当地房地产市场前景进行初步预测评估要点：1、根据项目类型和特点分析当地与被评估项目相关的商品房市场供求状况和价格水平。2、对项目贷款期内当地经济和房地产市场发展状况预期，判断被评估项目的市场租售前景。地方经济与市场情况分析了解当地经济发展状况和房地产市场发育程49同类竞争项目比较选择近期已开发和将要开发的，在位置、价格、户型设计、功能、居住环境、装修标准、配套设施、物业管理、工程质量等方面均与本项目类似的同类竞争项目与被评估项目进行比较和分析，评估项目的市场竞争能力。评估要点：1、至少选取3个同类竞争项目（含近期将要开发的同类项目）进行比较，同类竞争项目的选取必须合理；2、根据同类项目与本项目的差异进行必要的修正。同类竞争项目比较选择近期已开发和将要开发的，在位置、价格、户50SWOT综合分析进行SWOT分析，对项目的优势（S）、劣势（W）、机会（O）和威胁（T）进行分析。重点分析所在区域内将要开发的同类项目对本项目市场前景的威胁。要抓住项目实际情况具体分析,不能千篇一律.SWOT综合分析进行SWOT分析，对项目的优势（S）、劣势（51项目市场前景预测

根据被评估项目的市场前景和市场竞争能力分析，预测项目的租售计划和租售价格，评估影响销售计划实现的风险状况.评估要点：判断本项目的市场前景项目市场前景预测根据被评估项目的市场前景和市场竞争能力分析524.5第五章偿债能力分析（一）项目收益估算（二）项目财务指标分析（三）项目敏感性分析（四）贷款偿还计划设定评估要点：项目在经济上是否可行4.5第五章偿债能力分析（一）项目收益估算53项目收益估算根据租售计划和租售价格预测各年的租售收入。按照现行财税制度和房地产企业会计的有关规定，计算经营税金及附加、销售费用、管理费用、财务费用、所得税等项目，计算企业净利润。评估要点是：各种税率必须按照国家有关规定取值。房地产企业主要税种:营业税及附加、所得税、房地税、土地增值税、土地契税等项目收益估算根据租售计划和租售价格预测各年的租售收入。按照现54项目财务指标分析根据项目成本、收益及现金流量，计算项目的内部收益率、财务净现值、成本利润率、销售利润率、投资回收期、贷款偿还期等指标。评估要点：1、内部收益率的取值。商品房开发项目的行业基准内部收益率应按照当地平均水平取值，一般为8％－10％。2、在基准内部收益率情况下，财务净现值大于或等于零的项目可以接受。财务内部收益率与行业报酬率、银行利率比较，当财务内部收益率大于行业报酬率和银行利率两者较高的一方时，即认为其盈利能力已满足行业与银行的最低要求，在财务上可以接受。项目财务指标分析根据项目成本、收益及现金流量，计算项目的内部55项目敏感性分析计算分析项目总投资、租售价格、租售比率的变动对项目的内部收益率、财务净现值、投资回收期、贷款偿还期的影响程度，确定敏感性因素。计算当项目处于盈亏平衡状态时的租售价格、租售率。评估要点：通过对各敏感性因素的不确定性分析，确定各敏感性因素向不利方向变化时，项目的抗风险能力。项目敏感性分析计算分析项目总投资、租售价格、租售比率的变动对56贷款偿还计划设定根据项目现金流及第一还款来源，合理确定项目贷款的宽限期、还款期，初步设定时点还款计划与动态还款计划。评估要点：还款计划合理，具有可操作性和调整性。贷款偿还计划设定根据项目现金流及第一还款来源，合理确定项目贷57调查评估报告附表借款人基本情况表、项目基本情况表、项目投资概算表、项目资金来源运用表、同类项目比较表、项目财务效益表、项目财务指标测算表、贷款偿还期预测表、敏感性分析表等。附表的计算：合理、谨慎确定销售单价，资金投入和销售款回笼时间，维护调整好计算公式调查评估报告附表借款人基本情况表、项目基本情况表、项目投资概584.6第六章贷款方式分析（一）项目贷款总体用信方式（二）信用贷款方式（三）保证担保贷款方式（四）抵（质）押担保贷款方式评估要点：贷款第二还款来源是否足值有效4.6第六章贷款方式分析（一）项目贷款总体用信方式59项目贷款用信原则1、贷款方式以项目土地及在建工程抵押为主，不足时再考虑其他担保方式。2、抵押土地价值的认定，公开招拍挂的土地以成交价为基准，加上已支付的拆迁成本、基础配套费用等；整体土地出让较早及协议出让用地可考虑土地升值因素，但贷款抵押率应适当降低。3、为防范风险，在土地及在建工程抵押的同时，可追加股东全程全额连带责任保证担保。注意集团客户互保要符合规定。项目贷款用信原则1、贷款方式以项目土地及在建工程抵押为主，不604.7第七章银行效益和贷款风险分析（一）银行效益评估（二）贷款风险及防范措施评估重点：贷款可能给我行带来的效益和风险，收益与风险是否对应。4.7第七章银行效益和贷款风险分析（一）银行效益评估61项目贷款风险分析找出项目可能或已经存在的风险隐患，说明风险隐患发生可能性大小，研究对风险控制的措施如1）：借款人同时在开发多个项目，资金压力较大。必须对项目资金进行严格封闭管理。如2）：项目土地为毛地，拆迁难度大，开发时间上的不确定因素较多。必须按项目实施进度和资金需求分期发放贷款，不可预见费用计提比例相应提高.项目贷款风险分析找出项目可能或已经存在的风险隐患，说明风险隐624.8第八章项目总体评价总结以上七个方面的分析评价结果，提出是否贷款、贷款额度、贷款期限、利率、还款方式、提款有效期、宽限期、贷款初始分类、限制性条款、监管意见（风险防范措施）等到方面的结论和建议。评须要点：明确提出调查评估结论、贷款方案和信用发放条件4.8第八章项目总体评价总结以上七个方面的分析评价结果，提63第八章注意问题对于评估结论、贷款方案、限制性条件、监管意见等要与客户管理行反馈，充分沟通，是否具有操作性，是否可行进行反馈，提出异议的，要重新研究。第八章注意问题对于评估结论、贷款方案、限制性条件、监管意见等64几点提示区分竞争性项目与风险性项目。选择行业龙头和重点客户，优先选择住宅项目。授信申请与项目贷款一并进行。贷后管理十分重要，一定与前期工作进行良好沟通几点提示区分竞争性项目与风险性项目。65

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67总体介绍第一部分房地产开发贷款业务介绍第二部分贷款初步调查事项和支持类房地产开发客户标准第三部分项目调查评估程序和资料收集第四部分调查评估报告内容和评估重点总体介绍第一部分房地产开发贷款业务介绍681.1产品定义房地产开发贷款是我行向房地产开发企业发放的，用于住房、商业用房、综合用房等房屋构建项目建设的贷款。按照贷款用途可分为住房开发贷款、商业用房开发贷款、综合用房开发贷款及其他房地产开发贷款。房地产开发贷款是固定资产贷款的一个品种，属于项目融资类固定资产贷款。1.1产品定义房地产开发贷款是我行向房地产开发企业发放的，691.2业务流程营销客户（省、市、支）初步调查有权部门组织调查评估（省行）省行信贷部门审查省行贷审会审议、审批(如总行权限上报总行审批）报备信用发放条件审核签订合同提供信用贷款使用条件审核资金支付贷后管理信用收回。1.2业务流程营销客户（省、市、支）初步调查701.3业务办理依据《中国农业银行固定资产贷款管理办法》《中国农业银行项目融资业务管理办法》《中国农业银行商品房开发项目贷款管理办法》《中国农业银行商品房开发贷款评估暂行办法》1.3业务办理依据《中国农业银行固定资产贷款管理办法》712.0初步调查2.1客户情况2.2项目情况2.3用信方式2.4贷款投放效益与贷款方案初步调查认可后，填制《固定资产贷款调查（评估）申报单》，直接或逐级向有权调查行客户部门申请项目调查。可行，组织调查评估；不可行，客户部门负责人或主管行长同意后终止信贷程序。同时,客户管理行进行客户评级和客户分类工作.2.0初步调查2.1客户情况722.1客户情况主体合法性（手续、经营范围、资质证书、外商批准证书）信用情况股东情况主要经营管理者情况是否符合支持类客户标准09年8月总行出台了《关于印发商品房贷款客户分类标准和客户分类名单的通知》（农银办发[2009]177号），规定新营销客户或不在支持类名单内的存量客户，要在办理信贷业务前及时进行分类，实时纳入客户名单管理。2.1客户情况主体合法性（手续、经营范围、资质证书、外商批732.2项目情况是否符合国家产业政策？总投资估算？资金筹措计划？自有资金比例？项目租售计划？项目经济上是否可行？简单测算：楼面地价+建安成本+其他费用≤同类项目的现行市场价楼面地价=土地出让金总额/按容积率计算的建筑面积建安成本=同品质楼盘的一般建安标准(受基础形式与配置标准影响)其他费用=财务费用+管理费用+销售费用等

2.2项目情况是否符合国家产业政策？总投资估算？资金筹措计742.3用信方式贷款的第二还款来源抵质押保证担保信用方式2.3用信方式贷款的第二还款来源752.4贷款投放效益与贷款方案直接效益和间接效益？注意建立项目贷款与我行其他业务的联动关系，争取在合理定价的前提下，办理相应的中间业务与投行业务，带动住房按揭贷款等多项业务的开展，提高单笔项目贷款的综合收益初步调查意见,包括贷款额度、期限、利率、用信方式、限制条款、合作条件、管理要求等。2.4贷款投放效益与贷款方案直接效益和间接效益？注意建立项762.5初步调查时应了解事项（1）

客户准入2009年8月后，总行规定新客户和项目准入标准:新增客户必须符合现行法律和法规、行业主管部门规定、我行信贷管理制度基本要求以及我行商品房开发贷款支持类标准额外说明：别墅项目必须是在2005年12月2日前取得《国有土地使用证》和《建设用地规划许可证》才可介入。2.5初步调查时应了解事项（1）

客户准入2009年8月后，77城市商品房开发贷款支持类客户标准(1)总行和分行房地产优质客户、年度房地产百强企业、非ST类的沪深港上市公司及其直接或间接控股在50%（含）以上的子公司。城市商品房开发贷款支持类客户标准(1)总行和分行房地产优质客78城市商品房开发贷款支持类客户标准(2)对于主营房地产开发的集团性客户及其直接或间按控股50%（含）以上的子公司：

（1）合并资产负债率不高于75%，上年末合并所有者权益不低于8000万元；（2）连续经营商品房3年以上，开发业绩良好，累计开发面积10万平以上；（3）在建项目运行正常，有一定项目储备，持续发展能力较强；（4）无不良信用记录。城市商品房开发贷款支持类客户标准(2)对于主营房地产开发的集79城市商品房开发贷款支持类客户标准(3)有开发经历的非集团性客户:(1)资产负债率不高于75%；(2)上年末所有者权益不低于5000万元；(3)累计开发面积5万平（含）以上；(4)具有三级及以上房地产开发资质；(5)主要经营管理者从事房地产开发经营年限不低于3年；在建项目运行正常，有一定项目储备，持续发展能力较强；(6)信用等级AA级（含）以上；(7)无不良信用记录。城市商品房开发贷款支持类客户标准(3)有开发经历的非集团性客80城市商品房开发贷款支持类客户标准(4)新建非集团性客户:1、资产负债率不高于75%，上年末所有者权益不低于5000万元；2、具有暂定级（含）以上房地产开发资质；3、主要经营管理者从事房地产开发经营年限不低于3年；4、控股股东符合支持类第3条标准；5、在建项目运行正常，有一定的项目储备，持续发展能力较强；6、信用等级AA级（含）以上；7、无不良信用记录。城市商品房开发贷款支持类客户标准(4)新建非集团性客户:812.5初步调查时应了解事项（2）

资本金我行目前房地产开发贷款最低资本金要求：1、保障性住房20%；2、普通商品住房：总分行优质客户20%，其他客户30%；3、其他项目30%。注意:（1）明确不得作为资本金的资金：工程队垫款、银行贷款、通过银行发行理财产品募集的资金、通过发行信托计划募集的资金等。（2）明确对于股东承诺在我行贷款偿还前放弃本息偿还义务的资金,不得作为房地产开发项目资本金

2.5初步调查时应了解事项（2）

资本金我行823.0调查评估程序接受调查申请并组织评估小组制订调查评估计划调查搜集项目信息综合分析评价可行性撰写调查评估报告3.0调查评估程序接受调查申请并组织评估小组833.1接受申请并组织评估小组

根据客户管理层次确定一般由省分行、市分行、支行三级客户部门的人员组成调查评估小组，并确定小组负责人。进行调查评估工作分工3.1接受申请并组织评估小组根据客户管理层次确定843.2搜集调查评估相关信息(1)借款人基础资料：营业执照，机构代码证，房地产资质证书，外商批准书，法定代表人身份证，代理人委托书，税务登记证。公司章程，验资报告，开户许可证，贷款卡，近三年年度财务审计报告，近期财务报表和主要科目说明。公章、印鉴卡、法人代表和股东及董事会成员签名式样式。企业股东情况，股权变动协议、获奖证书等。3.2搜集调查评估相关信息(1)借款人基础资料：853.2搜集调查评估相关信息(2)项目相关资料:借款申请和有权部门借款决议。土地拍卖成交确认书、《国有土地使用权出让合同》、土地款和契税支付收据。《国有土地使用证》，《建设用地规划许可证》。《建设工程规划许可证》，《建筑工程施工许可证》，项目核准书、可行性研究报告，扩初设计批复，项目概算书，项目平面图、效果图和区位图。项目建筑招投标合同，项目设计、建筑、监理和物业公司的资质证书，工程形象图片等3.2搜集调查评估相关信息(2)项目相关资料:863.2搜集调查评估相关信息(3)担保人资料：借款企业董事会或股东会同意抵押或保证的决议。保证担保人营业执照、机构代码证、公司章程、贷款卡及查询信息、近两年审计的财务年报及近期报表、同意担保决议。抵押物权证和评估报告等3.2搜集调查评估相关信息(3)担保人资料：873.2搜集调查评估相关信息(4)其他资料当地经济情况房地产市场状况同类项目情况借款人关联企业情况3.2搜集调查评估相关信息(4)其他资料883.2搜集调查评估信息的方法1）向借款人索取2）向主管部门、政府部门了解3）网络检索4）实地勘察3.2搜集调查评估信息的方法1）向借款人索取894.0调查评估报告内容和评估重点调查评估报告结构:第一章借款人资信评价第二章贷款项目基本情况评价第三章项目投资估算和筹资评价第四章项目市场分析第五章项目偿债能力分析第六章用信方式分析第七章银行效益和贷款风险分析第八章项目总体评价(结论)4.0调查评估报告内容和评估重点调查评估报告结构:904.1第一章借款人资信评价

（一）借款人概况（二）经营者素质（三）借款人经营情况及未来发展前景（四）借款人财务状况及偿债能力评估（五）借款人信用状况评价（六）股东情况评估要点：判断借款人在资金和技术上有无开发本项目的能力4.1第一章借款人资信评价（一）借款人概况91借款人概况主要调查借款人历史沿革、企业类型、产权结构、注册资本、经营范围、经营期限、资质等级、经营管理模式、部门建设和人员构成、职工素质、技术装备情况。评估要点：1、借款人的经营期限是否能保证借款人在贷款期内存续经营；2、借款人是否超经营范围经营房地产开发业务；3、借款人产权结构是否明晰，注册资本是否足额到位；4、借款人的资质等级是否允许借款人从事申请贷款项目的开发；5、借款人与项目开发主体是否一致；6、借款人近期是否发生财务报表严重不实；重大投融资活动；实行联营、改制、合作、分立、破产、资产重组，项目有偿转让等投资主体变更；对外大额担保；涉及重大法律纠纷或诉讼等重大事项。借款人概况主要调查借款人历史沿革、企业类型、产权结构、注册资92经营管理者素质主要调查企业法人代表、高层管理人员的国籍、年龄、文化程度、行业经历、信誉、工作能力及历史业绩、有无不良记录等，评价借款人的经营管理水平。评估要点：1、企业法人代表是否与营业执照上的法人代表相符，是否曾在破产企业任职，有无犯罪记录；2、高层管理人员从事的工作是否经过有效授权，有无不良记录；3、企业法人代表和高层管理人员是否具备项目整体开发运作能力，其工作经历是否满足项目开发的需要。经营管理者素质主要调查企业法人代表、高层管理人员的国籍、年龄93借款人经营情况及未来发展状况主要调查借款人房地产业务发展状况，近3年已开发完工项目的建设、销售和经营业绩，其他在建项目和储备项目情况，在同业中的竞争地位，预测评价借款人的发展前景。评估要点：1、借款人近3年的累计开发量和累计销售量；2、借款人品牌、优秀房地产开发项目情况；3、借款人其他在建项目开发规模和投融资情况；4、借款人待开发项目和土地储备情况。借款人经营情况及未来发展状况主要调查借款人房地产业务发展状况94借款人财务状况及偿债能力评估主要调查借款人长短期偿债能力、营运能力、盈利能力和支付能力。资产负债分析（帐面反映和实际比率）盈利能力分析（收入结构）现金流量分析（经营性现金流贡献）大额款项分析注意:财务报表数据与公开披露信息相结合，重要事项列示，重大变化分析原因，关注负债结构、收入结构和现金流结构借款人财务状况及偿债能力评估主要调查借款人长短期偿债能力、营95借款人信用状况评价主要调查借款人基本账户、信用等级、借款总额和还本付息情况、在农行的存款、借款和还本付息情况，评价借款人在我行存量贷款风险状况，并对借款人与我行的合作情况进行说明。评价指标主要是贷款付息率、到期贷款偿还率、存贷比率和销售款归行率。借款人信用状况评价主要调查借款人基本账户、信用等级、借款总额96借款企业股东情况主要调查控股股东的资金实力、银行信誉，与我行合作情况，房地产开发业绩。对于项目公司，除进行上述分析评价外，还要分析借款人主要股东情况和项目公司注册资金到位情况。判断借款人在资金和技术上有无开发承贷项目的能力借款企业股东情况主要调查控股股东的资金实力、银行信誉，与我行974.2第二章项目基本情况评价（一）项目建设的必要性（二）项目概况（三）项目的市场定位（四）项目建设合法性分析（五）项目开发周期及工程进度计划（六）项目建设条件评价（七）相关单位的资质评价评估要点：判断项目建设的合法性和可行性4.2第二章项目基本情况评价（一）项目建设的必要性98项目建设的必要性主要调查项目提出的背景，综合分析项目所在地区有关商品房开发的政策环境和发展规模，分析项目建设的目的和社会效益，评价项目建设的必要性。评估要点：1、项目建设是否属于国家宏观政策支持范围；2、项目是否属于我行房地产开发贷款支持的范围。项目建设的必要性主要调查项目提出的背景，综合分析项目所在地区99项目概况主要调查项目的建设性质、特点、地理位置、占地面积、总建筑面积及分类建筑面积，建筑密度、容积率、绿化率、车位数量等经济技术指标，全面了解项目的拆迁安置计划和规划设计方案。评估要点：项目规划是否符合未来市场需要，功能结构和户型设计是否合理，配套设施是否齐全，项目的性能价格比情况等。项目概况主要调查项目的建设性质、特点、地理位置、占地面积、总100项目建设合法性分析

主要调查项目土地使用权取得方式、地价款缴纳情况、项目开发建设合法性手续（立项、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、项目扩初设计批复、环保批件、项目总平面图、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》）。项目招投标是否符合国家有关规定。评估要点：核实土地出让和转让合同、地价款缴纳凭证，《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》取得情况；调查借款人是否按时足额缴纳地价款或土地出让金，已取得的各种合法性批件中标明的用地面积和建设规模与实际是否相符。项目建设合法性分析主要调查项目土地使用权取得方式、地价款缴101项目开发周期及工程进度计划主要调查项目从立项、可行性研究、报批、征地拆迁、规划设计、市政配套、开工、直至竣工等整个开发工作的进度安排情况。对已开工项目要分析形象进度、投资完成情况和各项资金的使用情况。评估要点：分析借款人制定的进度安排是否合理，调查已开工项目的形象进度与投资完成情况是否相符。项目开发周期及工程进度计划主要调查项目从立项、可行性研究、报102项目建设条件评价

主要分析项目建设期间的道路、电力、上下水等条件的保障程度，调查项目建成后水、电、气、交通、通讯等条件的落实情况。老城区项目可简单些、新区项目应详细些。项目建设条件评价主要分析项目建设期间的道路、电力、上下水等103相关单位的资质评价

主要调查项目拆迁、设计、施工、监理和物业管理单位的资质等级和专业技术能力，了解其有无不良记录。相关单位的资质评价主要调查项目拆迁、设计、施工、监理和物业104名词解释容积率=计容建筑面积/建设用地面积（一般独立别墅<=0.5，联排别墅<=0.8，多层住宅<=3，高层<=5）建筑密度=建筑物占地面积/建设用地面积绿化率=绿化有地面积/建设用地面积总建筑面积=可售面积+配套面积=地上面积+地下面积地上建筑面积=计容地上建筑面积+不计容地上建筑面积（含层高不足2.2米的车库、杂物间、阁楼，高层建筑中的避难层等）+地下和半地下建筑面积(商业地下也有计容面积)名词解释容积率=计容建筑面积/建设用地面积（一般独立别墅<=1054.3第三章项目投资和筹资评价（一）项目总投资估算（二）项目资金来源评价（三）项目资金投入情况评价评估要点：判断项目的投资是否合理，筹资方案是否可行，是否有符合规定要求和比例的自有资金4.3第三章项目投资和筹资评价（一）项目总投资估算106项目总投资估算项目总投资构成:1.土地成本2.前期工程费用3.建筑安装工程费用4.基础设施费用5.配套工程费用6.期间费用(管理费、财务费、销售费)7.不可预见费用评估要点：成本项目构成齐全，不漏项，费用估算具有依据，取值较为准确。项目总投资估算项目总投资构成:107总投资包括主要内容（1）1、土地成本：土地出让金、契税(出让金与城市综合配套费的4%)、拆迁安置费、城市综合配套费、土地使用费、耕地占用税等土地成本是影响房价的一个主要因素2、前期工程费用：包括项目前期勘察、规划、设计、可行性研究、三通一平费、报批报建、临设费等。总投资包括主要内容（1）1、土地成本：土地出让金、契税(出让108总投资包括主要内容（2）3、建筑安装工程费：包括基础、主体、门窗、内外装修、设备采购及安装工程。多层建筑在800--1500元/平方米，高层建筑在1500--2500/元平方米。4、基础设施费：室外高低压设备、电缆、给水、排水、天然气、弱电的设备及安装费用。总投资包括主要内容（2）3、建筑安装工程费：包括基础、主体、109总投资包括主要内容（3）5、配套工程费：指小区道路、绿化、物管用房、幼儿园、设备用房、人防等各种为项目配套的非营利性工程费用。6、期间费用：包括财务费用（建设期内开发企业项目实际融资费用）；管理费用（一般为上述各项之和的3—5%）；销售费用（一般为销售总收入的3—5%）。7、不可预见费：一般为1-5项之和的3%--5%。总投资包括主要内容（3）5、配套工程费：指小区道路、绿化、物110项目资金来源评价调查各项资金来源、出资方式和筹资成本是否可行，各种资金来源是否可靠并落实。重点调查企业自有资金比例是否符合我行房地产贷款的有关规定。评估要点：对以出让土地使用权或其他实物方式投入的资本金，要调查是否经过有资格的资产评估机构进行评估，估价方法是否合规合法，所占比例是否符合有关规定。对以货币方式投入的资本金，要核实项目资本金的来源和到位情况，认定项目资金来源为非债务性自有资金，还是需偿还的债务性资金。对未到位的项目资本金要说明资金到位计划。项目资金来源评价调查各项资金来源、出资方式和筹资成本是否可行111项目资金投入情况说明主要分析项目投资计划与项目实施进度计划是否吻合，资金使用计划是否与项目实施进度相衔接，用款计划安排是否与资金来源相适应。核实主要款项投放依据，如土地款、契税、城市综合配套费用、大额工程费用等。项目资金投入情况说明主要分析项目投资计划与项目实施进度计划是1124.4第四章项目市场分析

（一）项目租售方案分析（二）地方经济与市场情况分析（三）同类竞争项目比较（四）SWOT综合分析（五）项目市场前景预测评估要点：判断本项目的市场前景4.4第四章项目市场分析（一）项目租售方案分析113项目租售方案分析调查分析借款人制定的项目营销方案的合理性和可行性。评估要点：1、项目租售方案中租售价格是否合理。2、项目租售方案中各阶段租售比例和面积是否合理。项目租售方案分析调查分析借款人制定的项目营销方案的合理性和可114地方经济与市场情况分析了解当地经济发展状况和房地产市场发育程度及房地产投资环境，对当地房地产市场前景进行初步预测评估要点：1、根据项目类型和特点分析当地与被评估项目相关的商品房市场供求状况和价格水平。2、对项目贷款期内当地经济和房地产市场发展状况预期，判断被评估项目的市场租售前景。地方经济与市场情况分析了解当地经济发展状况和房地产市场发育程115同类竞争项目比较选择近期已开发和将要开发的，在位置、价格、户型设计、功能、居住环境、装修标准、配套设施、物业管理、工程质量等方面均与本项目类似的同类竞争项目与被评估项目进行比较和分析，评估项目的市场竞争能力。评估要点：1、至少选取3个同类竞争项目（含近期将要开发的同类项目）进行比较，同类竞争项目的选取必须合理；2、根据同类项目与本项目的差异进行必要的修正。同类竞争项目比较选择近期已开发和将要开发的，在位置、价格、户116SWOT综合分析进行SWOT分析，对项目的优势（S）、劣势（W）、机会（O）和威胁（T）进行分析。重点分析所在区域内将要开发的同类项目对本项目市场前景的威胁。要抓住项目实际情况具体分析,不能千篇一律.SWOT综合分析进行SWOT分析，对项目的优势（S）、劣势（11