项目研究-p地块开发方向

马驹桥项目本体分析传统开发思路：销售型独栋办公创新开发模式：智能硬件类孵化器第一章第二章第三章1.1关于控规调整的基本说明规划指标对比（均为工业性质）：的“招、拍、挂”拿地；开发的便利条件：可直接进入二级开发程序，无需再进行需补充的相关手续：需按 控规指标调整规划意见书，重新立项、办理规划方案复函等相关手续；需根据调整后的规划手续，调整

出让合同及其他一切二级开发所需手续；如按 规划指标（容积率1.2）调整出让面积（即开发规模），须补缴土地出让金和契税；其中，土地出让金预计按约300元/平方米（注

1

）的标准补缴（2006年已缴费面积按差价补缴）；契税按补缴出让金总额的3%计算；注

1

：出让金补缴单价根据

实行的“基准地价”和市

有关

意见容积率控制高度（米）现状指标0.824控规指标1.2243区河东区河西区金桥科技产业物流区1.4金桥科技产业区域规划说明及分析位置及地位：位于通州区马驹桥镇、南六环与京沪高速之间，地处“亦庄新城”规划范”中的优先发展地区，又是建设新城区的重点发展对象和重点围内，既是“东部政策支持对象。发展历程：前身为“国家环保产业园区”，始建于2002年底，2006年1月纳入中关村，成为中关村国家自主创新示范区“一区多园多

”的重要组成部分，2010年，加入中关村发展

。金桥科技产业马驹桥桥4区域规划说明及分析中集①②③⑥联

④

东

U

⑤

谷①

居住区②

商业配套区③

研发区④

联东总部

及研发集群⑤

联

房集群⑥

单个企业办公、研发及厂房规划范围：

总体规划面积13平方公里，一期规划面积7平方公里，已基本建成；二期规划面积6.04平方公里，待开发建设。一期大部分用地为工业用地，分布在中东部区域，除联东Ｕ谷为成片取地外，其余企业多为小规模单块取地。住宅用地分布在西北角。西南角为研发及商业配套用地。一期二期1.4金桥科技产业南

六

环1.4金桥科技产业区域规划说明及分析联融科珠江待开发安置房合生珠江科研项目用地奔驰一期工业用地，除联东Ｕ谷为成片取地外，其余企业多为小规模单块取地，如桑德、奔驰、福克斯、好利来、古船等。住宅用地除安置房外，住宅项目由融科、东亚、珠江开发；研发用地为珠江开发，商业为合生在售项目及珠江待开发项目。博海华星玲珑博旺天成谷方生益达全福凯旋家具天圣制药尚京典商贸明日电器U科拉思海斯顿婷美铁道印刷纳服饰古船

好利来

中集桑德诺飞

正浩福克斯

二变东纳尔特捷宸阳光芳草堂润生德豪电器

邢钢

罗马世家一期二期南

六

环东亚

天正印刷珠江珠江珠江待开发1.4金桥科技产业区域规划说明及分析产业导向：以环保、电子信息、汽车零部件和都市工业为主导产业，努力成为高科技领域的技术创新、高新技术 、国际合作的 和示范园区。 成立以来，相继引入桑德 、甘李药业、婷美 、玲珑轮胎、利星行奔驰、天圣制药、中安欧尚等一批行业内领军企业；同时，积极创新开发合作模式，成功打造了集总部办公、研发、制造、中试于一体的 新型产业园—联东U谷， 通过积极谋划楼宇经济发展，产业发展的规模和质量得到了快速提升。未来发展方向：经过10年的不断发展，目前

可用土地资源有限，剩余土地资源将积极吸纳总部研发、高端制造、能源环保类企业，全力促进产业结构由一般生产制造向研发设计、文化创意、服务、电子商务等高端产业价值链延伸和升级。1.7项目开发思路探索项目用地的后续发展方向1、变性至商品住宅或散售商业办公、综合用途4、按“孵化器”用途继续开发2、变性至公租房或双限房用途3、按“工业”用途继续开发目前，市

已停止一切土地由工业用途调整至商品住宅（含自住型商品房）、商业、办公、综合等功能的1、可直接调整 出让合同，无需的土地“招、拍、挂”；2、按“工业”用途，以“企业总部

”或“企业总部办公+厂房”的模式继续开发；1、纯公租房项目经济效益不符合的投资标准（包括45:55类项目）；

2、市国资委、金桥管委会已明确保障房方向也不会予以放行，不予考虑；×√×√1、以厂房的性质建设，利用政策对

“创新创业”的支持，打造联合办公+

+生产厂房，以孵化器的形式运营获利；8马驹桥项目本体分析开发方向之一：销售型独栋办公开发方向之二：智能硬件类孵化器第一章第二章第三章2.传统开发方向：销售型独栋办公2.1工业用地开发销售政策研究2.2区域内在售工业地产项目市场情况2.3亦庄工业地产项目基本情况2.4

其他区域工业地产项目基本情况2.5工业地产项目目标客户情况2.6区域内贴身竞品项目分析—联东U谷2.7市场分析小结2.8市场可行性判断2.9客户定位、产品定位和价格定位2.10初步设计方案2.11初步开发计划与效益测算102.1工业用地开发销售政策研究11关于销售

：经沟通市建委，根据“京 2010（480）号”文相关政策，2010年以前出让的工业项目，相关手续中无明确 销售的条款，可以申报预售或现房销售手续；根据现有材料，经沟通市建委，本项目在符合规划要求的条件下，原则上可以申报预售或根据现行政策，办理工业项目预售\现房销售手续，须市发改、市规划、市 、市经信委、；据了解，此项工作平均办理周期约封顶后一年难度较大，

时限具有极不确定性；市建委五部门联合审核后，报市以上时间，部分项目已超过两年时间，关于面积分割：据金桥管委会意见，通州区区长要求“4000平米”作为最小分割面积。同时，需通过上述签字 ；低于4000平米也并非不可能，但较为

。“五委” 审核及主管副关于预售限制条件：因本项目属于条件和

：此类产品只针对企业之前具备相关手续的项目，申办预售手续时无形象进度要求；且原则上不能

；参考区域内联东U谷 情况：资质较好的企业首付50%，资质一般的企业首付70%。 利率由企业与银行谈定并由银行进行最终资质审核和认定， 年限3-5年，主要合作银行为工行和中行；2.2区域内在售工业地产项目市场情况生产厂房发展背景：区域产业发展起步阶段。 及基础设施基本完善，但生活和生产服务设施尚未形成，主要靠资本推动发展。定制厂房（办公、研发、中试）发展背景：生产类园区环境基本成熟，产业升级，高端要素开始聚集，需要一定的生活和生产服务业配套，主要靠科技、资本推动发展。独栋办公发展背景：公共交通、生活服务设施基本完善，生产类完全向办公类

，发展主要靠技术、研发类

推动普遍以厂房、独栋办公为主。从产品类型上看，独栋的市场接受程度最高，符合规划要求，同时与厂房相比，独栋办 品溢价能力更强。以联东U谷为代表，售价在3000元/㎡左右。以联东U谷为代表，售价4000-5000元/㎡。以联东U谷、天骥智谷、枢密院为代表，销售报价10000-23000元/平米左右（视项目位置而定），联东Ｕ谷近期签约均价6500元/平米。1340%35%30%25%20%15%10%5%0%2000以下10000以上2000-3000

3000-4000

4000-5000

5000-10000定制厂房类产品面积区间（平方米）35%30%25%20%15%10%5%0%500以下500-1000

1000-2000

2000-3000

3000-50005000以上独栋办公类产品面积区间（平方米）研发中心用途的定制厂房面积区间主要分布在2000-4000平米之间，其中2000-3000平米的最多。市场主流的独栋办品面积在500-2000平米，其中1000-2000平米的占比最大。此类独栋办 品溢价能力较强，基本能够达到周边商办项目价格的70%-80%甚至以上。2.2区域内在售工业地产项目市场情况备注：数据截止到2.3亦庄工业地产项目基本情况14区位项目产品形态户型分割销售形式开盘时间2014年均价元/平方米月均去化（平米/月）亦庄联东U谷标准厂房、定制厂房、独栋办公总部商务楼1200—2000平米面积分割、3.9-4.5米挑高研发办公楼4.2-7米LOFT设计，顶层7米loft设计首层4.8-6米四层独栋，部分有地下室毛坯，办公楼整栋销售为主，部分办公楼可分层销售，每层最小面积为700平米2009.562006000天骥智谷企业独栋标准层4.5米开间2000-5000平米毛坯2012年10月14000首付50%以上3500在售项目以企业独栋为主，面积普遍以1000平米以上为主，集中在2000-4000平米之间。位置优良的项目，签约均价在14000以上，联东Ｕ谷签约均价相对较低，现报价10000元/平米（尚未取得销售证）。备注：数据截止到，表中均价为签约均价2.4其他区域工业地产项目基本情况15区位项目产品形态户型分割销售形式开盘时间价格（元/平方米）月均去化（平米/月）海淀北部中关村创新园独栋、连排、定制目前建行、农行自用项目在建，2季度曾上市一幅商业金融用地、流拍中关村环保园独栋、连排、定制不可分割公共部分精装修仅售企业一期2007年7月，二期

2008年6月25000（二手）/翠湖科技园云中心独栋、连排、定制不可分割整栋出售，公共部分精装修仅售企业2011年10月202152413昌平企业墅独栋、双拼不可分割整栋出售，毛坯，独栋仅售企业2011年4月1日10996首付50%以上3963（22栋剩两栋）顺义空港MAX独栋不可分割层高3.9米毛坯，整栋出售仅售企业2007年9月13691仅接受

付款1388泰达融科园独栋不可分割，首层4.5m，标准层3.9m公共部分精装修，整栋出售2012年1月14045首付50%以上3555丰台总部独栋、双拼：玻璃幕墙独栋整栋出售，精装//永乐联东永乐产业园电子厂房、独栋、双拼定制1500-5000主力1500-2000层高4.5m---6m毛坯仅售企业2011年8月独栋4层1500平方米6000独栋1900-5600平米均价6700/备注：数据截止到2.5

工业地产项目目标客户情况16从产业类型上看，客户主要表现为溢出类企业和关联类企业两种特征。溢出类客户主要是由于原地区房价上涨、面积有限等原因

企业发展要求，企业不得不进行郊区化迁移，一般而言，溢出类企业更倾向于原址周边，在原址周边

需求的情况下会选择较远距离迁移。关联类企业主要为区域内大型企业的配套或下游企业。该类企业一般选择距离大型企业较近位置。从企业规模上看，中小企业是产业地产类项目的主力军。大型或知名企业通常以

招商的形式进入，多数为拿地自建的模式。民营、中小企业获得土地自建的能力有限，进入

只能通过向市场购置物业。受低成本、

等影响越来越多的民营、中小企业涌入产业尚未完全成熟地区。越来越多的民营、中小企业选择购置物业资产也是基于上市（规划）、融资、资产保值、物业投资等多重考虑。172.6区域内贴身竞品项目分析—联东U谷、能源、环保、机联东U谷客户：多数分布于高智力、重研发的生产型行业，其中以电子信息、械等行业为主，另外食品和服装行业也是重要的客户。企业类型数量电子信息行业1319行业767能源环保行业439精密机械行业424其他行业650合计3600联东U谷的客户主要分布于高智力、重研发的生产制造型企业中，行业包括电子信息、、能源环密机械等四大领域除了四大主要领域之外，服装和食品行业的客户也是联东U谷的另一类重点客户联东公司客户行业统计（数据截止到2014年）182.6区域内贴身竞品项目分析—联东U谷康龙化成（

）嘉事堂药业信立锐成威士达医疗奥博凯科技萌蒂制药赛德思环境模拟测试西门森宝电子科技麦克菲精密电子工程惠程电气美利经贸华博安石降解材料东一法特自动化技术纳博克自动门（

）日佳电源伟翔环保科技英泰克环境模拟测试

金易雨科技有限公司生物产业精密机械产业电子信息产业能源环保产业马驹桥项目本体分析开发方向之一：销售型独栋办公开发方向之二：智能硬件类孵化器第一章第二章第三章马驹桥项目创新开发方向概述国外对标案例：Tenten

Wilshire国内联合办公的基本模式第1节第2节第3节国内联合办公的典型案例第4节国内长租公寓市场研究：自如、新派、You+第5节创业企业访谈及总结第6节马驹桥项目产品建议第7节3.1

开发方向：智能硬件类专业孵化器为什么一定是“智能硬件”？用地性质：智能硬件初创企业往往拥有生产样机的需求，马驹桥地块为工业用地，可以满足智能硬件初创企业的小规模试产的厂房需求；规避交通劣势：目前已投入运营的孵化器，绝大多数选择公共交通发达区域，远洋必须“扬长避短”，利用试产、生产厂房这样的优势定向吸引智能硬件创业企业，规避交通不便的这一明显劣势。呼应主业：智能硬件企业中，部分产品（如智能门锁、智能开关、智能安防）可以应用于远洋地产相应的住宅产品中，对远洋地产的产品创新而言是一个有益的补充；合作方资源：正在推进与京东的合作。京东众筹的平台对于智能硬件创业企业有极高的。利用京东平台，可以大大提高孵化器的孵化成功几率。产业集合：金桥产业园定位以环保、电子信息、汽车零部件和都市工业为主导产业，开发运营智能硬件类的孵化器可以最大限度地贴合园区主导产业，充分利用已入住企业的相应配套。213.1开发方向：金桥产业相关政策政策，包科技企业所得税减免、1.现有政策入住企业可享受中关村科技园区和通州区的相应专利 、著名商标

等；潜在政策金桥科技产业

管委会正在参考《石景山区关于支持大众创新创业的暂行办法》（2015年1月）制定针对性的扶持政策，大体如下：建设投资补贴，最高100万；年度 补贴，最高100万；宽带、服务、

贴息、风险补贴、上市

等；以1年建设，3年运营为例，孵化器本身最高可获取1190万现金补贴。223.1.1：联合办公的4种模式2006年，The

Hat

Factory诞生于硅谷。十年来，大致形成了四种联合办公模式：Wework模式地段：全部选址在城市地段 位置，选择科技教育神经高度发达的地方；1.控制成本：拿的物业形态各异，包括仓库、超市、文化建筑等，目的是为了控制成本；室内设计：空间设计由心理学家完成，特别关注如何调动使用者的心理感受；社区构建：活动是Wework ，目标是生态和圈子文化，包括线上社区、会员体系等；创投服务：创业服务和投资是wework模式的 点之一，却不是它的

。代表企业Wework（ ）：成立4年，目前进驻美英以荷4国17个城市，估值150亿美金。优客

（中国）：2015年4月成立，阳光100旗舰店已开业。233.1.1：联合办公的4种模式等多种服务的综合体；Tenten

wilshire模式综合体：集成公寓、办公、公共空间：大面积公共空间，提供

、运动、沟通等场所；标准公寓：提供独立标准化居住空间，鼓励使用公共空间；智能化：设施都是非常智能化的，保证优

验。代表企业Tenten

wilshire（ ）：位于 洛杉矶市中心wilshire大街1010号。优客 （中国）：目前正在探索这一方向，据说近期将发布类似产品。243.1.1：联合办公的4种模式RocketSpace模式专注于做未来独角兽的孵化（估值10亿美金的企业称为独角兽）。整合资源，做生态系统，合作方中有很多是 的顶尖企业；每月从100家申请者中筛选出20家左右入驻，入驻企业将会得到丰富的资源支持；空间 非常昂贵，比市场中的联合办公均价高出三倍左右；）：孵化了175家公司，募集了约47亿，全球合作伙伴75代表企业RocketSpace（家。中国：国内暂无对标企业。253.1.1：联合办公的4种模式YC模式非常成功的孵化器，提供办公空间、导师、投融资对接等各种创业服务资源；2005年成立。一般每年有两期孵化项目，通过Demo

day筛选入驻企业。可以理解为弱化版的RocketSpace，不只专注于独角兽孵化，也孵化小公司。Y

Combinator一直坚守在硅谷，相对保守。500startups在全球范围内都很活跃。）：投资过800余家公司，孵化出Reddit、Dropbox和Airbnb等）：专注于小于10万美金的天使轮和 轮投资，固定占股5%。代表企业Y

Combinator（巨头。500startups（洪泰空间（中国）：7月29日创立，由原SOHO副 王胜江携手俞敏洪、盛希泰创办。263.2

Tenten

wilshire模式简介Tenten

wilshire创立于2012年，坐落于1010

Wilshire

Blvd，Los

Angeles；Tenten

wilshire是一家非常综合的创业孵化器，以提供优质的短租公寓而著称；Tenten

wilshire用户可以只租用公寓、联合办公空间、会议室等，也可以都租；Tenten

wilshire还配备了能多的交流沟通，以创造、Spa、台球、屋顶泳池、酒窖等设施，鼓励用户们尽可的创业点子。5.

Tenten模式的商业逻辑类似于“Wework+小米公寓”，通过“一站式服务”取胜。273.2

Tenten

wilshire模式简介Tenten

wilshire公寓分为7个档次，月

$4700-$8700不等，约等于四星酒店价格。Standard

Floorplan，Deluxe

Floorplan，Deluxe

PlusFloorplanExecutive

FloorplanExecutive

Plus

FloorplanExecutive

Loft

Floorplanial

Penthouse

Floorplan*数据：来源于租房http:/for-rent-1010-wilshire283.2

Tenten

wilshire模式简介•

Tenten

wilshire的周边环境及屋顶花园293.2

Tenten

wilshire模式简介•

Tenten

wilshire的及周边配套303.3国内联合办公的基本模式国内联合办公的模式相对丰富，都以“共享空间”为基本特征，大致可以划分为联合办公、众创空间、新型孵化器三种形式。313.4.1联合办公案例：SOHO

3QSOHO

3Q是SOHO中国于2015年2月推出的联合办 品；SOHO3Q以“周”为单位，向客户提供开发式或者相对独立的办公空间；SOHO3Q首期产品选择分别是 的望京SOHO和

SOHO复兴广场；目前，已投入使用的SOHO

3Q产品共计6处，其中 三处， 三处。32SOHO复兴广场市黄浦区马当路388号D栋2-4层望京SOHO市朝阳区阜通东大街一号院五号楼3.4.1联合办公案例：SOHO

3Q1. 以望京SOHO为例，单人办公桌￥600/人/周，独立则为￥780/人/周；相比而言，Regus燕莎中心独立报价高达￥770/人/天，或￥8000//月。望京SOHO初期投入5091㎡，共655个工位，折合14.4-18元/天/㎡，而望京SOHO正常出租价格约为7.5-9元/天/㎡，SOHO

3Q产品的溢价率高达100%。据3Q官网数据，望京3Q目前出租率约85%，空租部分绝大部分为开放办公桌。2014年SOHO年报曾披露，望京SOHOT3出租率为68.9%；望京周边甲级写字楼空租率约为6

2%33望京SOHO

办公桌 望京SOHO

独立注：相关数据来源于SOHO

3Q官网，SOHO中国2104年报和

。3.4.1联合办公案例：SOHO

3Q除工位以外，SOHO

3Q提供 的会议室、休闲区、 、复印打印、创业活动以及免费咖啡、免费Wi-Fi等设备设施和服务。后续或将提供工商待办、税务财务等服务。3Q还与佳能、饿了么等第 达成

合作，为3Q用户提供定制化的服务。343.4.1联合办公案例：SOHO

3QSOHO

3Q开发了移动端App，改变了以往办公租赁的流程。客户可以通过App完成办公地点查询、预约参观、 订位、预定会议、接待访客、签约续租等业务，非常便捷。353.4.2众创空间案例：优客优客 是毛大庆于2015年4月创立的众创空间，基本模式为“WeWork+创新

”。等机构及多名企业家投资优客。、真格、创新 、亿润、清控科创、诺亚目前，优客 已布局

、 、西安、

4座城市， 了11座优客

。、青优客 A轮融资超过2亿元，已签约场地36个，拟布局城市7个（+

、岛）毛大庆优客 阳光100旗舰店优客 股权结构示意图363.4.2众创空间案例：优客优客 也提供类似于SOHO

3Q的开放式公位和独立

，报价略低于SOHO

3Q。与3Q占据甲级写字楼不同的是，优客 多租用经营不善的写字楼、旧办公楼、底商甚至是

空间，二次装修以后出租，因而 报价略低于SOHO

3Q。相比于3Q，优客

的产品设计更加青春明快，公共配套更加丰富，创业气氛也更浓。373.4.2众创空间案例：优客相比于SOHO

3Q，优客 的收益模式更加丰富：：

、办公工位的出租获取现金流，包含临时、短租、长租；基础服务费：优客提供的基础增值服务，如会议室、IT维修服务等；进阶服务费：优客提供的进阶增值服务，如培训、市场推广、活动组织等；会员费用：会员体系体系是优客模式的一个重要目标，未来会成为优客的赢利点。发展愿景：毛大庆多次提到，优客的目标是打造一个会员生态系统，用百家以上的优客装进来千家小微企业，做办公领域的阿里巴巴。到时候，优客的角色则不再是地产商或服务商，而是投资人、创业学院和平台。383.4.3企业平台型孵化器案例：腾讯创业腾讯2013年11月开始布局创业孵化器，目前已经在19个城市布局了20个创业。39腾讯创业重点培育移动互联网应用类创业团队，入驻腾讯创业需要以程：项目洽谈入驻申请 资格专业评审 定审 签约 入驻入驻腾讯创业的创业团队可以获取以下扶持政策：3.4.3企业平台型孵化器案例：腾讯创业403.4.3

企业平台型孵化器 分析优势：地处 ，互联网类、科技类 企业较多，存在谈判成功的可能。地价较低，建筑可定制开发，最大限度实现主导企业的相关理念。劣势：地块规模较大，单一企业平台型孵化器难以消化。远洋并无与相关企业进行类似合作的先例，需从零做起。前景分析：企业在设置孵化器时必然考虑孵化器与企业本体办公区之间的距离关系，因而地处亦庄的京东和地处四惠的阿里是相对有可能与我方进行合作的互联网 企业。参考腾讯创业

数据，一个企业平台型孵化器办公面积区间约为2500-10000㎡，因而单一孵化器并不能完整消化马驹桥项目。413.4.4投资型孵化器案例：洪泰空间洪泰创新空间是由

董事长俞敏洪、原

董事长盛希泰和原SOHO中国副 王胜江于2015年8月联合创办的投资型的创业孵化器。洪泰空间目前已 望京和安贞两家洪泰空间，明年计划将再

50个项目。相比于优客 和3Q，洪泰空间旗下的办公空间装修堪称简陋，毫无新意可言。423.4.4投资型孵化器案例：洪泰空间43新三板研究院洪泰创业空间导师资源办公空间培训体系洪泰创新空间脱胎于洪泰基金，本质上是一家天使投资机构。因而，洪泰不再关注办公空间本身，而是通过投资和孵化体系吸引创业团队，通过天使投资获取收益。目前，通过筛选入驻洪泰空间的创业团队可以获得：A.50-100万

投资；B.导师团队指导；C.为期9周的培训课程；D.3个月的免费办公空间；E.中国知名投资机构融资对接。洪泰基金洪泰帮投资新三板平台创业商学院美元基金A轮基金种子基金※洪泰基金与洪泰创新空间的 关系图3.4.5创客空间案例：柴火创客空间的地方。到创客空间，英文maker

space，原指热衷创意、设计、制造的青年人群柴火创客空间位于 南山区华侨城创意园，初创于2010年，因2015年初访而名声大噪。443.4.6联合办公在马驹桥项目的可行性目前，国内的联合办公、众创空间和新型孵化器往往选择落子公共交通发达的城区，其目标在于缩短入驻用户的通勤、社交、的交通距离。建议通过配建长租公寓、生活配套，降低马驹桥项目目标客户的通勤距离，吸引客户入驻。45类型代表性企业选址公共交通距离Regus光华路嘉里中心距地铁金台夕照站500米联合办公SOHO

3Q望京SOHO距地铁望京站1.千米科技寺东四街天海商务距地铁北新桥站

米众创空间优客光华路阳光距地铁大望路站

米W咖啡中关村创业大街距中关村地铁站860米投资驱动型孵化器洪泰创新空间望京鹏景阁距地铁望京站50米数据来源：地图3.5国内长租公寓市场概况国内长租公寓市场发轫于2012年前后，链家自如、新派公寓、青客公寓、You+国际青年公寓、优客逸家、魔方公寓等分别于

、广、

、 等地成立。2014年开始，平安、IDG、赛富、华平、顺为等各路资本开始进入公寓市场，长租公寓开始成为市场热点，收到地产商、资本方、酒店管理 各路的关注目光。。目前，长租公寓大致可以分为三个流派：A、纯住宿派，以提供住宿、收取 为基本模式，代表品牌：自如、优客逸家；B、资本派，通过REITs等形式收购公寓，目标在于资本获益，代表品牌：新派公寓；

C、创业派，以住宿为依托，实质是做创业社交，代表品牌：You+国际青年公寓。463.5.1自如寓-基本情况链家旗下“自如”品牌子产品，定位“高品质服务式青年公寓”。整栋租用，分割为15-72㎡单身公寓， 装修、管理，比周边普租溢价约40-60%。分店开业时间区位交通主力客群来源酒仙桥将府公园2012.11将台公园东侧14-将台站

2.4km798亚运村152013.10南侧5-惠新西街北口

1km亚运村西直门梧桐2013.11交通大学南侧2-西直门站

1.3km西直门欢乐谷7号2014.02欢乐谷东侧7-欢乐谷景区站

2.1km国贸望京阳光2014.03望京北区14-东湖渠站479m望京上地凌云2014.05上地13-上地站

2km上地暂只 定位“集注：自如旗下拥有“自如寓”和“自如友家”两个子品牌，中式公寓”的自如寓，不涉及“散租模式”的自如友家。473.5.1自如寓-外立面48自如寓部分店面外立面一览3.5.1自如寓-公共空间49自如寓公共空间一般配备：

、

、书吧、公共厨房、会客区、party区3.5.1

自如寓- 空间50自如寓通常提供一室一厅一厨一卫户型，基本配置类似于快捷酒店3.5.1自如寓-模式解读商业模式：传统出租模式，住宿产品本身是自如寓商业模式较为传统，收 为主。目前正在探索“

+互联网+金融”的。区位选择：首选 地铁、青年高消费人群集中的区域以亚运村自如寓为例，外经贸大学准备出国、家庭条件优越的学生客群占据了相当

。物业选择：打擦边球，老旧办公楼是目前首选事业单位、老旧国企的办公楼或宿舍是目前首选，区位较好，低，户型改造成本低。客群选择：年轻白领、情侣、高支付能力、追求品质以将台自如寓为例，主力客群为798艺术区的 职业者、望京IT和外企年轻白领，情侣居多，支付能力强，对居住环境有一定的品质要求，暂未购房，部分有车。513.5.2新派公寓-基本情况新派由原盛世神州房地产投资基金CEO王戈宏于2011年创办，并获赛富基金 投资。2013年5月，位于故宫博物院东侧骑河楼北巷的“新派公寓 店”正式营业。2013年8月，王戈宏联合赛富基金阎焱成立“赛富不动产基金”，并收购森德

。2014年6月，由位于CBD百子湾区域的森德 改造而成“新派公