西环楼宇自控系统维护保养方案

西环楼宇自控系统维护保养方案西环楼宇自控系统维护保养方案西环楼宇自控系统维护保养方案xxx公司西环楼宇自控系统维护保养方案文件编号：文件日期：修订次数：第1.0次更改批准审核制定方案设计，管理制度维护保养方案定期维护保养服务内容TOC\h\z\t"Heading1"\c1. 前言 22. 说明 23. 定期维护保养合约样本： 33． 预防性维护 94． 矫正性维护 125． 品质提升计划 216． 系统升级更新计划 237． 工作研讨 238． 控制策略提高 249． 维护保养质量系统 2410． 合同价格 24

说明我公司定期维护保养服务是指双方维护保养合同签定后，由我公司派遣经验丰富的工程师，每年两次，即换季期间，对西环广场楼宇监控系统(BMS)进行系统性的定期检查及维护保养，除定期保养外的其它时间，我公司由专业工程师负责本项目的应急服务。此类服务的主要工作任务为：制定计划，安排并负责实施系统的系统性定期检测及维护保养，以降低突发故障；提出备品备件订购计划；制定应急预案，以防止突发事件造成严重影响；紧急情况下到达现场处理突发问题；接下来各章节将详细描述我们的此类型维护保养计划。系统定期维护保养合约样本:列出合约样本以供业主及相关人员审核拟定。可操作性维护方法

:提出积极和参与性维护及运作计划。提高系统效能品质计划

:除维护系统正常运作，在维护过程中更提出不断提高系统品质的方案。

西环广场BMS系统定期维护保养协议范本定期维护保养合约样本：西环广场BMS系统定期维护保养协议范本甲方：西环广场地址：西直门外电话： 传真：联系人：乙方：注册地址:北京办事处地址：电话： 传真：联系人： 电话：依据《中华人民共和国合同法》的有关规定，甲乙双方授权代表经平等友好协商，同意由乙方就位于西直门外（以下简称“设备所在地”）的楼宇自控系统设备（以下简称“系统设备”）提供定期维护保养服务（以下简称“服务”）。现双方就有关事宜达成如下协议，共同遵守。第一条 合同有效期本合同有效期自20[年份]年[月份]月[日期]日起，至20[年份]年[月份]月[日期]日止。期满前一个月双方经协商一致可以将合同有效期续延，否则本合同将于有效期满后自行终止。第二条 服务范围甲方依据本合同提供以下维护保养服务：定期维护保养服务乙方派专业工程师，每年两次（即换季期间），每次2-3周，每日正常工作时间到设备所在地对系统设备进行系统性维护保养。以上所称正常工作时间指每周一到周五上午九时至下午十七时三十分，法定节假日除外。乙方承诺于每次服务后就当次维护保养情况向甲方提交工作报告，供甲方参考。定期维护保养服务的具体子系统范围见本合同附件一。除定期维护保养外，乙方一名工程师负责系统应急处理。紧急维修服务及一般性故障处理服务在本合同有效期内，在非乙方现场服务时间，如遇到中央监控系统死机、网络通讯中断、DDC无法正常控制等重大情况，甲方提出要求，在接到甲方书面或电话通知后，乙方将在2小时之内做出响应，4小时之内到现场提供紧急服务；一般性故障处理，在接到甲方书面或电话通知后，乙方将在4小时之内做出响应，8小时之内到现场提供维修服务。我公司公司紧急叫修专线电话：联系人手机备品备件供应甲方如需备品备件，甲方应向乙方采购，具体事宜双方将另行签署备品备件采购协议。（或甲方可与乙方友好协商签订由乙方承包并免费更换损坏设备及部件合同）对于乙方或第三方生产的已经更新换代不能提供相同型号的产品，乙方应提供可以替代的新产品信息，供甲方选择采购。特殊服务内容下列情况下，乙方可以根据甲方的要求决定提供特殊服务，具体服务费用由双方另行协商决定：（1）天灾、地震、政府行为等不可抗力事由造成的系统设备损坏。（2）非乙方之过失所造成之系统设备损坏。（3）系统设备赖以运行的工作环境较缔约时发生改变，且该改变非乙方于缔约时所能合理预料。（4）其他维护保养服务范围之外的事宜。培训在定期维护保养服务中，乙方向甲方指定操作人员提供现行使用的系统、设备的管理、操作以及设备故障排除等方面的现场培训。服务要求对定期检测维护过程中发现的以及甲方运行操作中发现的设备问题进行处理，清除存在的问题。进行定期维护保养前应根据本项目情况制定详细计划书，计划书中应列明检测的内容、使用方法及进度安排，征得甲方管理人员同意后再行实施。每次定期维护及每月巡视之例行工作完成后提交报告，由甲方进行验收、签字。在进行服务中注意保护甲方的设备、设施和环境，文明服务，尽量减少对客户和甲方的影响，遵守甲方有关规定。乙方在对设备及器件故障进行修理时，要采取必要的措施使故障对整个BMS监控系统的影响减少到最小。根据最新的系统软件程序，提供中央电脑、控制盘软件的升级方案。第三条甲方责任在乙方提供服务期间内，协助乙方协调配合其他相关部门事宜，为乙方的工作提供方便。提供设备的相关图纸及资料供乙方参考。对乙方所进行的各项服务进行查收并出具书面确认报告。按合同规定按时支付合同款项。根据乙方就设备管理、故障的处理等方面相关建议，采取必要妥当的保护措施以避免软件程序、数据文件损坏或丢失。提供现场办公场所及必要的办公设施，如电话、传真、对外通讯网口等。在乙方定期服务过程中，进行现场设备的检查测试。第四条 合同价款及支付方式合同价款本合同维护保养服务费总价为人民币_______元，由甲方以电汇形式汇至以下乙方的注册地址和账号，并于每次付款后及时向乙方提供银行电汇回单：地址： 帐户名称： 银行名称：帐号：付款方式合同签定并收到乙方提供的相等金额的发票后七(7)日，支付合同总额之20%，即RMB 为预付款。甲方应在乙方每次定期维护保养结束并收到乙方提供的相等金额的发票后七(7)日内以电汇方式向甲方支付合同总价的40%即RMB 。延期付款如甲方未能在上述规定的期限内支付价款，乙方有权暂停服务并保留按当时同期银行存款利率要求甲方支付利息的权利。其他特殊服务的付款方式由双方另行协商决定。第五条 不可抗力任何一方因《中华人民共和国合同法》所规定的不可抗力原因而不能履行全部或部分合同义务的，对另一方不承担任何责任。但受不可抗力影响的一方应尽快将所发生的事件通知对方，并在事件发生后的十五(15)日内将有关部门出具的不可抗力事件的证明寄交对方。如不可抗力事件之影响超过九十(90)日，任何一方有权终止本合同，甲方应立即向乙方支付乙方在本合同终止前已实际履行部分的价款。不可抗力包括但不限于天灾、动乱、暴动、冲突、非暴力反抗、武装冲突、战争（无论宣布与否）、恐怖活动等不可预见之事件。第六条 软件许可甲方承诺如有使用乙方所提供之软件的情形，应遵守乙方或其供应商之标准软件许可规定，并按照乙方提供的使用说明进行操作。甲方不得反向编制、拆解或反向操作乙方提供的任何软件。乙方及其供应商保留上述软件所包含的所有知识产权及该软件的所有权。如甲方对软件的使用超出许可范围，必须事先得到乙方的书面同意并另行支付费用。第七条 有限责任本合同任一方依据法律或本合同所承担的赔偿责任应以其过失或产品瑕疵所造成的直接损失为限，任一方均不对他方或任何第三方由此而衍生之利润损失，营业机会损失或其他间接或附随之损失负责。任一方基于本合同所承担的赔偿责任应以不超过本合同总金额为限。第八条 知识产权和保密乙方在履行本合同的过程中所形成的任何智力成果的知识产权归乙方所有，未经乙方书面同意，甲方不得使用或向第三方提供。任何一方对在履行本合同时从对方获取的技术或商业信息负有保密的义务，未经对方同意，不得向任何第三方披露该保密信息。第九条 适用法律和仲裁本合同适用中华人民共和国法律。所有有关本合同的解释和履行的争议将通过友好协商解决。如果争议未能在双方协商开始后六十(60)天内解决，则任何一方可将争议提交位于北京的中国国际经济贸易仲裁委员会（“仲裁委员会”）根据其当时有效的仲裁规则仲裁。双方将共同选定或委托仲裁委员会指定一(1)名中、英文流利的仲裁员作为独任仲裁员进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均具有约束力。第十条 合同的变更和终止有关本合同内容的任何变更均应由双方共同认可，并应以书面形式确认。在本合同执行过程中，如出现以下情况之一者，任何一方均有权解除本合同：（1）一方违约，并在接到另一方书面通知后三十(30)日内仍未改正；（2）一方在支付期限届满时丧失支付能力；（3）一方被宣告破产、解散、清算、停业或无力偿债；（4）不可抗力事件持续超过九十(90)日。即使本合同到期或在任何情形下终止，一方基于本合同对另一方到期应付的款项须立即予以支付。第十一条 通知和地址根据本合同发出的所有通知或书面通讯将根据各方的以下地址发送至各方的授权代表。以下信息如有变更，则变更方应提前通知另一方，否则该变更不发生效力。甲方：地址：电话：传真：电子邮件：收件人：乙方：姓名：地址：电话：电子邮件：收件人：第十二条 完整之合同本合同为双方当事人对于本合同标的之所有合意，并取代双方当事人先前就本合同标的以书面或口头形式所作之任何协议，以及所有其它相关的通讯联系。本合同除以书面方式并经双方当事人授权之代表人签署外，不得变更。第十三条其它本合同由双方授权代表签署并盖章，正本一式四份，双方各执两份。本合同的附件是本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等效力。甲方：授权代表：公章：年月日乙方：授权代表：公章：年月日

附件一：我公司提供维护服务的系统范围空调系统；新风系统；污水系统；冷源系统；预防性维护电脑/网络管理信息科技已经成为今日监控系统的核心，尤其需要大量资料传输的大型控制网络系统。因此若无适当的管理软件，有效管理这些最新科技产品，将是一般维修人员的极大挑战。正如我们在西环广场的BMS系统，我们提供高度可信的网络系统，包括服务器、工作站、打印机，现场控制器。这些分布在不同的控制室、各楼层机房，经由交换式集线器、网络接口卡等设备连接在以太网上。为了有效遏制电脑病毒和不当使用的后果，必须具备完善的管理系统以确保电脑/网络安全、网络效率，并利用维修工程师执行集中监管。我们在本项目中已包含服务器、工作站、网络接口这些主要设备的一套完善的管理方案，见后。电脑管理在CONTINUUM工作站是本系统主要的人机界面，提供接近现场的操作及管理用途。然而这些电脑潜藏着不当使用或违反规定操作的风险。为了协助维护人员有效地管理这些资产并快速发现问题，我们在本项目中提供以下管理策略：表3-1电脑平台管理策略服务器防毒-借助与Windows相兼容的杀毒软件,查毒杀毒,借以防护数据库资料密碼-设定多重级别密码以管制使用。操作工作站OperatorStations防毒-借助与Windows相兼容的杀毒软件,查毒杀毒,借以防护数据库资料密码-设定多重级别密码以管制使用。定期检测计划目的：使维护工程师了解BMS监控系统、DDC控制器，传感器、开关、阀门、执行器…等现场元件位置而无遗漏，以方便维护及紧急维修。若有新来的工程师，通过此程序亦可很快熟悉现场，而有效执行维护保养工作“预防重于治疗”，及早发现问题，避免问题产生，使BMS系统维持良好运作。我公司将根据系统的分布情况，作出本年度的系统性检测计划，在业主同意的情况下，根据时间安排每半年一次，逐个楼层、逐个DDC的定期检测，包括与其他系统（如照明系统）的相关连动测试。定期系统设备维护周期及检测方法见表3-2。表3-2定期维护周期维护周期维修服务对象Servicemaintenanceequipment硬件检查HardwareChecking软件检测SoftwareChecking管理核查ManagementInvestigation备注Remark每季度four/Year每半年Twice/Year每一年Once/YearCONTINUUM服务器、工作站、打印机、网络接口CONTINUUMsever,workstation,printers,networkcommunicationinterface检查各设备、盘的显示灯及显示值

Checkallequipmentlightinganddisplayedvalue.ThroughnetworkcomputerandCONTINUUMsystemsoftwaretestfunctionalityandde-bugabnormalcontrollers记录设备运行情况Keeptherecordoftheequipmentoperating.DDC控制器DDCControllers检查各DDC控制器的显示灯及显示值CheckallDDClightinganddisplayedvalue.DDC监控功能测试MonitoringandControllingfunctionalityTesting记录设备运行情况Keeptherecordsoftheequipmentoperation.现场设备FieldDevices

FunctionalitytestingandcheckingforeachfielddevicesuchasSensors,Switches,ValveandActuators业主人员需重点检查现场设备，我公司工程师指导。矫正性维护系统网络修复西环广场的DDC控制器采用手拉手的BUS，本身具有较高的安全性。当任何网络故障发生时，维护人员应快速确认问题源头，以快速恢复服务器/网络正常功能，以维持数据库的完整性及连续性。结合对日常使用者的基本训练和我公司友善的CONTINUUM管理软件，以及我公司工程师的通力合作，本系统将提供高效的使用及最佳维护功能。系统功能校正

本系统是依据业主所提供的要求来设计与规划整个系统的监控功能。即便在这种标准的工程运作模式下，依据我们的经验，仍可能会有以下情况发生：原设计只提出功能要求，但在工程验收后可能因参数及资料改变或增加，或必须在控制逻辑上更正，因而会造成设备运转效果不佳。因现场环境或用途改变，造成原设计监控要求无法满座实际需要。业主依实际使用之需求有增加或修改部分控制功能的要求时，依据修改工作量的大小，双方协商是否收取一定费用。但我公司将会持续以使用者与业主的立场来考量系统的完整性与实用性，若系统发生了功能需要调整或校正时，我们将以负责的态度与业主的立场为业主解决问题。因为我公司深知只有不断进步的系统才能符合客户不断成长的需求而我们的技术也才能永远领先。表4-1系统功能校正表項次Item校正內容Description校正步骤MethodStatementofCalibration校正結果Result執行者PersoninCharge附註Remark正常OK異常FAIL服务器工作站校正步骤

METHODSTATEMENTFORCENTRALEQUIPMENT-SERVER/WORKSTATIONA环境Environment温湿度Temp.&Humidity确认现场环境温度值介于10℃-32℃，湿度值介于20%～80%。Verifyambienttemperaturetobewithin10℃to32℃andrelativehumiditywithin20%to80%.电源Power检验交流电源为220±10VAC。Tocheckthe.powerswitchandstrappedfor220V.operation.接线端子Terminal检测连接控制器之网络接线断是否连接于CONTINUUM服务器之接线座上。CheckthecontrolbuswiringwiththedepluggableconnectorsconnectedtoPCcomputersockets.B服务器/工作站Server/Workstation 设置安装SETUPUTILITY1中央监控电脑包含一片多重检测工具程序磁盘。ThePCincludesaDiagnosticsdiskettewithvariousutilityprograms.2屏幕显示开机系统功能测试，当开机系统功能测试完毕后屏幕上将出现系统支持菜单。APCtitlescreenappearsasthesystemperformspower-onsystemtests.OnCompletionofpower-onsystemtest,asystemsupportmenuappears. 3.按下CTRL和ALT及ENTER键后，选择安装工具项。HolddownCTRLandALTandpressENTERtoselecttheSetupUtility. 4当安装菜单出现，使用箭头键来选择和改变时间和日期为当前值，参考电脑操作手册内容，设定其它参考值。Asetupmenuappears.Usearrowkeystoselectandchangethetimeanddatetocurrentvalues.Matchanyotherparameters.(RefertoPC'soperationmanual) 诊断DIAGNOSTICSUTILITY1当载入系统程序前，先执行诊断功能，当安装执行完成后，诊断菜单出现。UsetheDiagnosticUtilitybeforeloadingsystemsoftware.OncompletionoftheSetupUtility,aDiagnosticsmenuappear.2服务器与工作站设备Server&WorkstationEquipment系统配置匹配。Matchsystemconfiguration.Ⅰ) 处理器ProcessorPentiumⅡ)内存容量Memory MB Ⅲ) 硬盘容量HarddiskGB Ⅳ) SerialPort串口接头数量 Ⅴ) Mouse鼠标 Ⅶ) Video显示器 VGAⅧ)Keyboard键盘 104Key选择屏幕底部的RUN并按下ENTER。然后选择ALL确认此项检测无错误。按CtrlBreak停止并按ENTER来自动执行系统配置测试。然后转回诊断菜单。选择屏幕底部的QUIT并按下ENTER。SelectQUITatthebottomofthescreenandpressENTER.C服务器/工作站开机程序SERVERWORKSTATION(CONTINUUM) 1.a. b.使用Tab键移至密码区。UseTabtomovetothepasswordfieldEnterAforoperatorPassword按“ENTER”键完成签名。 打印机安装步骤METHODSTATEMENTFORCENTRALEQUIPMENT-PRINTERA安装打印机SETUPPRINTER安装打印机墨盒。Installtheprinterribboncartage.接好打印机连线Connecttheprintercable. 接通电源。Connectthepowercable.启动打印机并进行自测试来确认打印机功能。Switchontheprinterandruntheselfdiagnostictoverifytheprinterfunction. BMS系统控制器的测试步骤METHODSTATEMENTFORBMSSCONTROLLERPANELTESTING安装（与其他厂商之界面）INSTALLATION(Interfacingwithothertrade) 1.应完成控制器及附件的安装。TheinstallationofBMScontrollerpanelandaccessoriesshouldbecompleted. 2.确认将为控制器供电的220VAC电源。Shallprovidethepower(220V)forBMScontrollerpanel. B校正步骤BMSControllerCalibrationProcedure1.外观检查VisualInspection a.确认硬件及连线的安装正常，如电源、转换器、继电器等Checktheinstallationofhardwareandconnection,suchaspowersupply,signalconverterandrelay,etc.,tobeproperlyterminated. b.检测是否接上220VDC电源。 Checkthepowersupplyunittobeproperlystrappedfor220VACoperation.2.BMS控制器自我诊断及现场点测试。BMSpanelSelfDiagnosingTestandFieldPointChecking a.开启BMS盘电源，并注意LEDs显示确认有无硬件问题。SwitchontheBMSControllerpower,noticetheLEDsontheprocessorboardoronthecontrollerandverifythereisnohardwaretrouble. b.连入手提终端电脑并签入。Pluginaportableoperatorterminalandlogin。c.设定BMS控制器的时钟及日期。Setupthecontrollerlocaltimeclockandcalendar. d.启动硬件设备自我诊断，假如自我诊断失败，修正此错误。Startaselfdiagnosinghardwarecheckandrectifythefaultiftheself-testisfailed. e.结合现场硬件架构，检测所有各点之数据、状态、条件。CheckallDevicedatavalue,conditionandstatuswhichiscopedwithfieldhardwareconfiguration. g.签出，拔出手提终端电脑。Logoutanddisconnectthe'POT'formDDCController. 3.软件测试SoftwareTest a.连入手提终端电脑并签入。Pluginaportableoperatorterminalandlogin。b.测试BMS控制器内全部程序，如CPU程序，一步一步来确认。CheckallthecontrollerresidentfunctionsuchasCPU，Verifytheprogramstepbystep.c.依据选定之设备地址确认全部设备值已经存在与控制器中。ByselectingthedeviceaddresstoverifyallparametersvaluehadbeensetintheControllerpanel.d.签出控制器。LogoutController. 设备故障排除表4-2項目Item设备位置Location数量Q’ty設備名稱EquipmentList状态描述Status可能发生愿意原因ProbableReason紧急应变措施Action執行者PersoninCharge1中控室服务器/工作站Server/Workstation电脑画面停滞，无法操作，系统无法签入签出Screenfreezing,Computeroperationlogin/logoutareun-available电脑故障

Serverbreakdown

检查电源是否正常Checkpowerisworkornot.按“Reset”重新启动电脑Push”Reset”,RebootComputer电源开/关一次，重新启动电脑PowerSW.turnsonandoff,restartcomputer.检查通讯线是否正常CheckCommunicationwiring检查通讯板信号灯是否正常CheckLampsofCommunication boardareworkornot.重启电脑

RestartComputer软件工程师S/WEngineer2中控室打印机LaserPrinter不正常打印

PrintersPintoutabnormally打印机故障

Printersaredown纸张或硒鼓故障

PaperorPrinterInk请专业厂家维修加纸或换硒鼓软件工程师S/WEngineer3中控室集线器SwitchingHub停止动作

Stopoperation设备故障

Hardwareproblem更换备件Toreplacespare软件工程师S/WEngineer4机房BMS控制器Controller系统无法正常操作

Systemcan’tbeoperatednormally控制器/工作站无法反应控制器

ControllernoresponsetoserverorworkstationBMS控制器死机

Controllerisdown传输故障

Communicationproblem更换控制器备件检查通讯部件并更换系統工程師

SystemEngineer紧急应变计划故障叫修时间在双方签定维护合同期间，上班及其他时间内，我们的故障叫修时间如下：1）我公司人员在现场时，立即处理非上班时间，紧急叫修四小时内回应。上班时间，紧急叫修二小时内回应。

远地诊断以研讨会的形式对业主现场使用人员进行必要的培训，以便在我公司人员未到达现场时，可以先通过电话等工具进行沟通，迅速了解、诊断现场情况，争取在最时间内解决问题。品质提升计划表5-1各类设备品质提高计划项目Order效能提昇項目Items週期Periods提昇方案SuggestivePlans費用Fee.备注1服务器/工作站--Server/Workstation每3年Every3years于业主同意下更新电脑为适用的最新机种。Replacementoflatestreleasedmodelsofservers/workstationsunderowner’sagreement.业主依当年市场价格，逐步更换。Baseonsparepartslistpricesprovidedby我公司thatyearoractualmarketprice.参见62系统软件--SystemSoftware每3年Every3years于业主同意下将监控软件连同其适用的操作系统软件与应用程序升级置最高版本。UpgradeoperationsoftwaresystemandSecurity&AccessManagementSystemsoftwaretolatestrevisionsunderowner’sagreement.业主依当年市场价格，逐步更换。Baseonsparepartslistpricesprovidedby我公司thatyearoractualmarketprice.3控制器

Controllers一定使用年限Aftercertainyearsofusage依据最新科技发展，并于业主同意之下更新控制器。Replacementofnew/latestreleaseAccessControllersunderowner’sagreement.业主依当年市场价格，逐步更换。Baseonsparepartslistpricesprovidedby我公司thatyearoractualmarketprice.4主控器NCinterfaceSwitchingHub每5年Every5years经业主同意，更新至最新版本或机型。Replacementoflatestreleasemodelsunderowner’sagreement.业主依当年市场价格，逐步更换。Baseonsparepartslistpricesprovidedby我公司thatyearoractualmarketprice.5维护人员技术更新MaintenanceEngineers/TechniciansTechnicalImprovement每月Everymonth技术培训TechnicalTraining我公司维护人员要定期参加公司的技术培训以掌握最新的系统技术并应用于系统维护我公司Engineer/Techniciansshouldtakepartinthe我公司traningtoinprovehisMaintenancetechnology.工作研讨WorkShop分为：Therearetwotypesofworkshops：

1.定期工作研讨MonthlyWorkshop

2.不定期工作研MajorEventActionPlanWorkshop含于维护合同制中Includedinmaintenancecontract.6新进维护人员衔接工作NewlyJointMaintenanceEngineers/TechniciansJobTransferring不定期Unfixedperiod参见77紧急事故对策EmergencyEventsActionPlans不定期Unfixedperiod8维护品质控制系统建立ServiceMaintenanceQualityControlSystemDevelopment每日Daily保持并永续维护服务是我们与业主或使用者一样重视的工作。我公司将与业主一起维护巩固西环广场BMS系统的责任。我们将协助业主建立一套高品质的维护体系。并能符合ISO9001国际化的标准。

Notonlyforthementionedabovestagestofollowqualitycontrol,我公司willalsofollowISO9001tomaintainandcontrolprojectengineeringqualitycontrolinallsubmittals.AndallothersdocumentationwillalsofollowISO9001qualitycontrol