宏大不动产估价师联合事务所宏大不动产鉴定顾问股份有限公司宏大课件

不動產估價與不動產證券化宏大不動產估價師聯合事務所HondaAppraisersJointFirm宏大資產評估顧問股份有限公司HondaAssetsValuationConsultancy主講人：卓輝華2009房地產市場展望

(20090107龍門扶輪社)92/10/31不動產估價與不動產證券化宏大不動產估價師聯合事務所主講人：卓如何看市場？仲介要「成交量」--市場不好喊跌，市場好喊漲建商要「成交價」--明天會更好、更貴媒體要「誰敢講」--有人背書、廣告客戶很重要市場是「追漲不追跌」--一窩蜂心態92/10/32如何看市場？仲介要「成交量」--市場不好喊跌，市場好喊漲921960—2008景氣高峰點歷年來明顯的景氣高峰第一波景氣高峰---民國56~57年第二波景氣高峰---民國62~63年第三波景氣高峰---民國68~69年第四波景氣高峰---民國76~78年第五波景氣高峰---民國94~96年92/10/331960—2008景氣高峰點歷年來明顯的景氣高峰92/10/幾個研究單位的指標與數據92/10/34幾個研究單位的92/10/34『台灣房地產景氣動向季報』(2008.12)※內政部建研所發布97年第3季房地產景氣動向※綜合判斷分數大降為7分，較上一季大幅下滑3分，創下7年來新低紀錄，燈號也轉為代表景氣低迷的藍燈，也是7年來首見。※領先指標與同時指標雙雙下滑，尤其是領先指標下滑幅度達2.59％，※推估明(98)年第3季的房地產景氣還是一個冷字。

92/10/35『台灣房地產景氣動向季報』(2008.12)※內政部建研所『國泰房地產價格指數』(2008年10月31日)※台北市成交價5年半來首度下修※台北市縣議價空間創下民82年以來新高達14.3%※全國成交量指數較上季驟減1/3，※市場發展面臨近5年來最嚴峻的考驗，在前2季短期反彈後，重回長期回檔結構，長期趨勢維持衰退中盤整

92/10/36『國泰房地產價格指數』(2008年10月31日)※台北市成交『信義房價指數』(2008.11.27)※代表中古屋價格趨勢※台灣地區第三季較第二季下跌5.33%※台北市下跌5.51%※台北縣下跌2.54%※台中市下跌11.24%※高雄市下跌10.95%92/10/37『信義房價指數』(2008.11.27)※代表中古屋價格趨勢「台灣地區住宅需求動向調查」(2008.12)五大都會區整體購屋者綜合信心分數降至56分，為91Q2開始調查6年來之新低；議價空間增加至9.8%。台北市購屋負擔最沈重(9.5倍)，高雄縣市購屋負擔(5.4倍)最輕整體呈現--需求面對現有房價支撐力不足之現象，房價下修壓力浮現，購屋者對房市後市應更保守審慎因應。

92/10/38「台灣地區住宅需求動向調查」(2008.12)五大都會區整體住展雜誌調查(2009.01)北台灣至97年底餘屋累計43,681戶。桃園地區餘屋22,372戶台北縣，餘屋14,652戶新竹地區餘屋3,908戶基隆地區餘屋1,203戶台北市餘屋量僅1,546戶總餘屋金額3,805億元

(預估為09年全台推案量7100億元的54%)92/10/39住展雜誌調查(2009.01)北台灣至97年底餘屋累計43,市場現況！？92/10/310市場現況！？92/10/310豪宅急凍敦南苑(敦化南路二段遠企旁)200文華苑(敦化北路慶城街)250長虹虹頂(中山北路五段)140遠雄富都(中山北路二段)14292/10/311豪宅急凍敦南苑(敦化南路二段遠企旁)20092/10/2008年11月全台灣法拍數量暴增從10月的6千多件，11月超過1萬件，預期09年農曆年後，數字會更高。

民國95年約6.4萬件，96年為6萬2仟，但97年初至11月止，達8.3萬件。法拍案件主要集中在中南部，大台北地區裡僅板橋地區稍微增多。92/10/3122008年11月全台灣法拍數量暴增從10月的6千多件，11月近兩年房屋交易量分析92/10/313近兩年房屋交易量分析92/10/3132008台北市每月成交棟數時間買賣棟數房價(萬元/坪)

1月6,59937.22

2月3,55238.31

3月6,25640.154月6,69140.425月7,21839.386月6,73540.047月6,03138.98

8月4,13837.699月3,92837.0210月4,37035.63

11月3,73235.87

92/10/3142008台北市每月成交棟數時間買賣房地產市場基本面房屋自有率88.14%(2008.09主計處)住宅存量高於家庭戶籍

774萬2,564

763萬590戶

(2008.12)人口成長趨緩國內經濟景氣不佳(-2%－2%)

失業率居高不下(4%-5%)92/10/315房地產市場基本面房屋自有率88.14%(2008.09主計全台住宅過剩房市隱憂營建署08年12月17日公布第三季住宅資訊統計，全國總家戶數763萬590戶，住宅存量有774萬2,564宅，全台住宅供給率101.47%。台中市最嚴重，住宅供給率達120.46%，住宅存量較家戶數多逾兩成。住宅供給率大於110%之地區包括：台中市、桃園縣及連江縣；雲林、高雄、台南及金門等縣，家戶數較住宅存量多1.5萬戶以上。台北市，家戶數比住宅存量多出7萬3,944戶。

92/10/316全台住宅過剩房市隱憂營建署08年12月17日公布第三季住宅繁榮市場下的風險※開價不等於行情不等於成交價—議價空間因個案、地區而異※不景氣下的產品—套房跌價風險高※不當區位下的高價房屋—跌價風險高漲價機會小※創新區域行情—價格下修幅度大(話多漲多險多)92/10/317繁榮市場下的風險※開價不等於行情不等於成交價—議價空間因個案2009年房市趨勢---各家說法信義房屋：下半年會比上半年好永慶房屋：下半年可望落底回溫遠雄趙藤雄：1~2個月內房價將回歸理性，09年三月，房市就會落底！中信房屋：最壞的時間點已經過去，整個房市「將在春節前後落底」92/10/3182009年房市趨勢---各家說法信義房屋：下半年會比上半年好政大張金鶚教授房地產危機還未開始預期明年(2009)才會陸續浮現且1至2年內都不會反映完畢92/10/319政大張金鶚教授房地產危機還未開始92/10/3192009年房市趨勢預售屋推案量預計減少二成左右(僅7100億元)全台房屋買賣件數萎縮10-15%(約35-38萬戶)大台北預售房價平均回檔5%~15%預售豪宅推案減少，成屋豪宅價格下修壓力約1-3成房貸利率持續低檔(低利率購屋誘因消失)餘屋賣壓增、影響預售屋市場法拍屋數相當或超過預售市場規模

議價空間維持一至三成92/10/3202009年房市趨勢預售屋推案量預計減少二成左右(僅7100億簡報結束祝福大家

身體健康平安喜樂

92/10/321簡報結束92/10/321不動產估價與不動產證券化宏大不動產估價師聯合事務所HondaAppraisersJointFirm宏大資產評估顧問股份有限公司HondaAssetsValuationConsultancy主講人：卓輝華2009房地產市場展望

(20090107龍門扶輪社)92/10/322不動產估價與不動產證券化宏大不動產估價師聯合事務所主講人：卓如何看市場？仲介要「成交量」--市場不好喊跌，市場好喊漲建商要「成交價」--明天會更好、更貴媒體要「誰敢講」--有人背書、廣告客戶很重要市場是「追漲不追跌」--一窩蜂心態92/10/323如何看市場？仲介要「成交量」--市場不好喊跌，市場好喊漲921960—2008景氣高峰點歷年來明顯的景氣高峰第一波景氣高峰---民國56~57年第二波景氣高峰---民國62~63年第三波景氣高峰---民國68~69年第四波景氣高峰---民國76~78年第五波景氣高峰---民國94~96年92/10/3241960—2008景氣高峰點歷年來明顯的景氣高峰92/10/幾個研究單位的指標與數據92/10/325幾個研究單位的92/10/34『台灣房地產景氣動向季報』(2008.12)※內政部建研所發布97年第3季房地產景氣動向※綜合判斷分數大降為7分，較上一季大幅下滑3分，創下7年來新低紀錄，燈號也轉為代表景氣低迷的藍燈，也是7年來首見。※領先指標與同時指標雙雙下滑，尤其是領先指標下滑幅度達2.59％，※推估明(98)年第3季的房地產景氣還是一個冷字。

92/10/326『台灣房地產景氣動向季報』(2008.12)※內政部建研所『國泰房地產價格指數』(2008年10月31日)※台北市成交價5年半來首度下修※台北市縣議價空間創下民82年以來新高達14.3%※全國成交量指數較上季驟減1/3，※市場發展面臨近5年來最嚴峻的考驗，在前2季短期反彈後，重回長期回檔結構，長期趨勢維持衰退中盤整

92/10/327『國泰房地產價格指數』(2008年10月31日)※台北市成交『信義房價指數』(2008.11.27)※代表中古屋價格趨勢※台灣地區第三季較第二季下跌5.33%※台北市下跌5.51%※台北縣下跌2.54%※台中市下跌11.24%※高雄市下跌10.95%92/10/328『信義房價指數』(2008.11.27)※代表中古屋價格趨勢「台灣地區住宅需求動向調查」(2008.12)五大都會區整體購屋者綜合信心分數降至56分，為91Q2開始調查6年來之新低；議價空間增加至9.8%。台北市購屋負擔最沈重(9.5倍)，高雄縣市購屋負擔(5.4倍)最輕整體呈現--需求面對現有房價支撐力不足之現象，房價下修壓力浮現，購屋者對房市後市應更保守審慎因應。

92/10/329「台灣地區住宅需求動向調查」(2008.12)五大都會區整體住展雜誌調查(2009.01)北台灣至97年底餘屋累計43,681戶。桃園地區餘屋22,372戶台北縣，餘屋14,652戶新竹地區餘屋3,908戶基隆地區餘屋1,203戶台北市餘屋量僅1,546戶總餘屋金額3,805億元

(預估為09年全台推案量7100億元的54%)92/10/330住展雜誌調查(2009.01)北台灣至97年底餘屋累計43,市場現況！？92/10/331市場現況！？92/10/310豪宅急凍敦南苑(敦化南路二段遠企旁)200文華苑(敦化北路慶城街)250長虹虹頂(中山北路五段)140遠雄富都(中山北路二段)14292/10/332豪宅急凍敦南苑(敦化南路二段遠企旁)20092/10/2008年11月全台灣法拍數量暴增從10月的6千多件，11月超過1萬件，預期09年農曆年後，數字會更高。

民國95年約6.4萬件，96年為6萬2仟，但97年初至11月止，達8.3萬件。法拍案件主要集中在中南部，大台北地區裡僅板橋地區稍微增多。92/10/3332008年11月全台灣法拍數量暴增從10月的6千多件，11月近兩年房屋交易量分析92/10/334近兩年房屋交易量分析92/10/3132008台北市每月成交棟數時間買賣棟數房價(萬元/坪)

1月6,59937.22

2月3,55238.31

3月6,25640.154月6,69140.425月7,21839.386月6,73540.047月6,03138.98

8月4,13837.699月3,92837.0210月4,37035.63

11月3,73235.87

92/10/3352008台北市每月成交棟數時間買賣房地產市場基本面房屋自有率88.14%(2008.09主計處)住宅存量高於家庭戶籍

774萬2,564

763萬590戶

(2008.12)人口成長趨緩國內經濟景氣不佳(-2%－2%)

失業率居高不下(4%-5%)92/10/336房地產市場基本面房屋自有率88.14%(2008.09主計全台住宅過剩房市隱憂營建署08年12月17日公布第三季住宅資訊統計，全國總家戶數763萬590戶，住宅存量有774萬2,564宅，全台住宅供給率101.47%。台中市最嚴重，住宅供給率達120.46%，住宅存量較家戶數多逾兩成。住宅供給率大於110%之地區包括：台中市、桃園縣及連江縣；雲林、高雄、台南及金門等縣，家戶數較住宅存量多1.5萬戶以上。台北市，家戶數比住宅存量多出7萬3,944戶。

92/10/337全台住宅過剩房市隱憂營建署08年12月17日公布第三季住宅繁榮市