中海项目总监特训第九课→设计管理

提升产品意识，打造中海产品力——项目总监设计应知应会刘大伟二零一九年八月加房地产精英QQ群582644255

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关注公众号“优化圈”什么是产品意识？如何提升产品力？加房地产精英QQ群582644255

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关注公众号“优化圈”中海的产品观设计管理体系12345目录示范区及大区方案管理图纸及变更管理设计专项管理CONTENTS加房地产精英QQ群582644255

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关注公众号“优化圈”中海的产品观01加房地产精英QQ群582644255

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关注公众号“优化圈”颜总：“四好公司”

和“四好产品”

[四好公司]

好产品、好效益、好服务、好公民

[四好产品]

从企业角度：“好设计、好材料、好质量、好配套”；

从客户视角：超出客户预期的产品，才能称之为“好产品”。“客户满意多一度”。

产品的各个维度均好，产品的各个指标都不差，有一个指标、有一个维度领先同行，超出客户预期。“好产品”是“好服务、好效益、好公民”的基础；“好设计“是”好材料、好质量、好配套”的基础；“打造好产品”

需要有“客户视角和思维”

。加房地产精英QQ群582644255

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关注公众号“优化圈”提升全员的产品意识[

领导重视

]好产品是领导重视出来的，地总对好产品负领导责任[

通力协同

]好产品是各条业务线协同配合出来的[

专业精神]激励打造好产品的“罗文”，培养一批中海匠人。加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”第五代精品的4大理念加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”设计管理体系02加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”第二部分

设计管理体系管理体系管理内容管理工具分级管理《各级设计管理机构职责分工表》定管理权责+计划管理定目标与节点《项目设计全过程专项计划》+《项目设计经理手册》《项目景观设计师手册》过程管理规范管理动作结果导向考核+《项目室内设计师手册》评价管理《项目设计管理全过程评价》加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”第二部分

设计管理体系分级管理计划管理过程管理评价管理设计管理的二八法则，A类项目打造行业标杆，B类项目打造区域标杆，AB类项目输出标准，C类项目保品质、快周转。A类：集团标杆项目（每个区域至少1个）•A类：作为中海地产打品牌的精品项目，集中设计业务线全体优势，提供各种资源和条件，以做好项目为目标，引领市场，树立行业标杆。B类：区域标杆项目，U1-U4不同档次标杆（每个区域X个）•B类：各区域内，每个档次均可设置，作为区域内本档次的标杆项目，为C类项目提供示范效应。C类

：大货标准项目•C类：公司大货项目，快进快出，保质保量。加房地产精英QQ群582644255

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设计管理体系分级管理计划管理过程管理评价管理A类项目方案，集团全面把控；ABC类项目方案，区域全过程把控。建筑A类项目结构性规划方案户型结构方案立面方案施工图二次设计材料样板后期施工总部区域地区建筑B、C类项目结构性规划方案户型结构方案立面方案施工图二次设计材料样板后期施工总部区域地区加房地产精英QQ群582644255

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设计管理体系分级管理计划管理过程管理评价管理景观、室内A类项目示范区大区方案扩初施工图材料样板后期施工方案扩初施工图材料样板后期施工总部区域地区景观、室内B类项目示范区大区施工图方案扩初施工图施工图材料样板材料样板后期施工后期施工方案方案扩初扩初材料样板材料样板后期施工后期施工总部区域地区景观、室内C类项目示范区大区施工图方案扩初总部区域地区加房地产精英QQ群582644255

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设计管理体系分级管理计划管理过程管理评价管理7天，户型配比15天，户型配比30天，营销定位项目启动评审会50天+10+20+20+20与营销配合方案报建文本60天+5+15+5取得方案阶段政府意见征询65天扩初设计图85天60天，方案报建文本65天，取得方案意见征询120天，施工图报建125天,与报建配合取得扩初阶段政府意见征询100天报建沟通版施工图120d取得施工图意见120天，招标图145天，施工图取得施工图阶段政府意见征询125与合约配合天施工图蓝图/备案施工图145天加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”第二部分

设计管理体系分级管理计划管理过程管理评价管理营销提资单报建提资单加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”第二部分

设计管理体系分级管理计划管理过程管理评价管理中国海外发展有限公司规划设计管理制度总纲规划设计管理体系岗位职责岗位职责管理办法设计战略合设计交流及专家培训管理办法项目设计管理办法设计变更管理办法标准化及研发管理办法项目设计管理考评办法作单位管理办法项目设计经理手册项目景观设计师手册项目室内设计师手册工作指引加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”第二部分

设计管理体系分级管理计划管理过程管理评价管理加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”第二部分

设计管理体系分级管理计划管理过程管理评价管理评价时间：每月一次以项目为核心以结果为导向设计过程评价评价维度：品质（含品控）、进度、成本评价内容：项目管控过程60个节点评价对象：项目为单位，挂钩设计师评价结果：地区、设计师在集团、区域排名加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”第二部分

设计管理体系分级管理计划管理过程管理评价管理管理原则：公开透明、量化可依、过程+结果被评价单位：区域、地区公司设计管理部维度占比60%品质评价指标：按照《项目过程管理设计考评表》51项和人力资源建设2项。（含品控）10%（客户满意度）项目评分进度成本20%10%评价结果运用：人力资源部汇总，作为公司考核各区域公司和地区公司的参考依据之一。加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”示范区及大区管理重点03加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”第三部分

示范区及大区管理重点公司成功标尺公司战略公共关系团队建设人才培养管理方法战略执行人才项目总监为公司战略服务销售连接产品与客户输入条件输入输入土地获取产品开发服务输入条件信心运维输入条件和反馈运营产品开发逻辑、进度、成本、收益、效果为“产品”

服务客研设计报建合约工程财务设计是“龙头”设计是产品开发的基础，是产品开发的主责部门，设计要肩负每个开发阶段的使命与责任加房地产精英QQ群582644255

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示范区及大区管理重点营销（客研）需求的引领者设计产品的创造者报建效率的掌控者合约资源的保障者工程效果的呈现者完成项目定位及客户需求的建议将项目定位及客户需求转化为超出预期的产品报建逻辑的把控，设计意图的争取合理的费用控制及优秀的合作商引入工艺和时间的把控，效果最终的实现项目总监成功标尺确定者、高效决策者、资源协调者加房地产精英QQ群582644255

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示范区及大区管理重点2019年4月1日连续拍得两宗土地••••郊区、自然资源丰富，配套一般售价3.5万/㎡，较竞品溢价5000元/㎡85后，刚改，小品居客群••••中心区、配套优势，尤其学区配套售价6万/㎡，较竞品溢价5000元/㎡85后，学区，地段优选客群85、93三房两卫四面宽户型89四房两卫、73三房两卫、58两房一卫加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”第三部分

示范区及大区管理重点中海第一代至第四代精品住宅中海第五代精品住宅亚运大道北广钢225B锦城花园、锦苑、名都、观园国际、花城湾……再创辉煌广州市场引领者加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”第三部分

示范区及大区管理重点新项目的成功标尺是什么？双标杆示范区：所见即所得大区：高端学位社区加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”第三部分

示范区及大区管理重点

—亚运大道北项目亚运大道北项目产品策划产品打造客户需求85-95后、白领新婚、生育、职场对生活品质的渴望强故事线打造客户特征居住需求100%四面宽户型全龄配套立体社交园林精工立面温暖社区品质社区健康社区大区亮点产品策划示范区亮点归心之旅看房=回家五重景观庭院展示范围设计共创细节落地示范区所见即所得关注公众号“优化圈”产品价值落地加房地产精英QQ群582644255加地产微信三部分

示范区及大区管理重点

—亚运大道北项目拓展各职能产品视野——厦门优秀示范区考察（示范区=归家之旅）建发央著：多进院落强化归家仪式感，地下会所“藏”于中式园林之中，功能齐备的架空层泛会所融创东南府：精工建筑外立面，时尚轻奢下沉会所，功能齐备社区配套加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”第三部分

示范区及大区管理重点

—亚运大道北项目全力确保展示效果——各职能协同打造产品故事线LIFE

IS

PARK生活，就在公园里“左岸林语”加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”第三部分

示范区及大区管理重点

—亚运大道北项目争取最有利的展示条件——协调设计与营销在确保19年公司销售货值的情况下：临时样板房改实体展示增加展示区范围，提升展示效果参观动线=归家动线，打动客户拿地示范区开工示范区开放示范区开工示范区开盘2019-4-12019-8-202019-11-302019-12-20临时样板房改为实体展示争取方案创新的设计周期增加客储周期拿地示范区开盘示范区开放2019-4-1

2019-9-20加房地产精英QQ群5826442552019-5-1加地产微信群178984613602019-6-1关注公众号“优化圈”第三部分

示范区及大区管理重点

—亚运大道北项目争取最有利的展示条件——协调设计与工程设计效果：原中心庭院进深受限，经决策将会所北移4m，局部置于地库内，强化庭院展示效果。工程支持：地库结构封顶为关键线路，优先考虑该部分施工组织。合理铺排示范区计划，售楼处土建与地库同步施工；会所待地库封顶后土建施工。简化会所平面和幕墙，售楼处幕墙施工后，会所再施工，可提高会所幕墙施工效率。13.5m17.5m加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”第三部分

示范区及大区管理重点

—亚运大道北项目全力确保展示效果——协调设计与报建报建为一层商业，售楼处及小区入口需要拔高体量；拆改及验收方式提前铺排，并与报建沟通，确保售楼处效果。②造型超高的处理③商铺超高的处理①面积计算的处理加房地产精英QQ群582644255

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示范区及大区管理重点

—亚运大道北项目全力确保展示效果——材料与工艺的前置为确保示范区建筑立面效果，幕墙和泛光单位提前介入，多方案比较立面材料选型，构造节点、泛光设计等细节。售楼处立面材料真实渲染的比选立面构造节点与泛光照明方案推敲加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”第三部分

示范区及大区管理重点

—亚运大道北项目全力确保展示效果——推动三位一体共创会议4-5月,一个半月的售楼处5轮设计方案不尽如人意，6月初重排设计计划，寻找天华明星团队，全职能、全专业共创，最终方案得到了公司及区域的高度赞赏。第一轮第二轮第三轮比选方案第四轮第五轮……加房地产精英QQ群582644255

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关注公众号“优化圈”前期过程方案方案团队更换、三位一体共创会方案定稿第三部分

示范区及大区管理重点

—亚运大道北项目全力确保展示效果——推动三位一体共创会议景观设计（赛肯思）牵头三位一体共创，通过对建筑空间的梳理，打造五重

归家

庭院。示范区景观第一版概念方案示范区景观定稿方案（深化过程稿）示范区景观第二版概念方案三位一体工作坊概念推敲策划加房地产精英QQ群582644255

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示范区及大区管理重点

—亚运大道北项目全力确保展示效果——推动三位一体共创会议室内设计（杜文彪）全力配合景观、建筑平面及空间优化，以自然为主题，打造创新的售楼处室内体验空间。定稿方案亚运城项目售楼处室内概念推敲过程加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”第三部分

示范区及大区管理重点

—广钢225B项目广钢225B项目产品策划产品打造客户需求85-95后、白领幼儿家庭、三代同居教育理念、生活空间客户特征居住需求强故事线打造极小户型超强收纳共享配套归家动线高端社区品质社区共享社区教育社区大区亮点产品策划功能空间趣味空间体验空间孩子乐趣大人体验产品吸引示范区亮点大区产品创新示范区改造展示创新产品创新产品价值落地示范区展示创新加房地产精英QQ群582644255

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示范区及大区管理重点

—广钢225B项目拓展各职能产品视野——日本、重庆考察（优秀的产品=理想的生活）日本考察：高标准的施工管理流程，卫生间、厨房的极致收纳与工艺。重庆考察：酒店式归家动线；精工高端立面；景观功能化与情感化；功能模块人性化。加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”第三部分

示范区及大区管理重点

—广钢225B项目打造产品故事线——外部资源整合根据学区房定位，客研与设计同步推进，引入客研咨询公司，对目标客群进行深访，了解目标家庭在户内和户外的生活习惯、痛点以及需求，为产品设计、故事线打造提供基础。加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”第三部分

示范区及大区管理重点

—广钢225B项目打造产品故事线——外部资源整合项目强IP打造：洛嘉从北京的“外星人”

到广州的“小蜜蜂”BEE=伴随、成长、美好；勤劳=学区家庭；甜蜜=幸福家庭；蜂巢=小户型……加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”第三部分

示范区及大区管理重点

—广钢225B项目打造产品故事线——外部资源整合项目产品亮点多，无实体展示区，尝试多种创新展示方式；全面展示项目学区房、极小户型、极致收纳、公共空间等产品亮点。V

R

展示数字沙盘展厅一体化设计

工法展示

互动体验加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”第三部分

示范区及大区管理重点

—广钢225B项目产品力打造——集团A类高效地三级管理体系极致小户型的极致收纳设计在集团与区域的帮助下，经过多轮方案优化，完成极小户型的设计。89㎡:3+1房2卫73㎡:2+1房1.5卫加房地产精英QQ群582644255

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示范区及大区管理重点

—广钢225B项目产品力打造——集团A类高效地三级管理体系极致小户型的极致收纳设计全屋收纳体系交标或加载，家具设计可变性，创造可变的生活场景。加房地产精英QQ群582644255

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示范区及大区管理重点

—广钢225B项目产品力打造——集团A类高效地三级管理体系打造国际范精品住宅集团吴雅晖总亲自操刀优化立面，打造异于传统中海立面风格的“国际现代立面风格”。加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”第三部分

示范区及大区管理重点

—广钢225B项目产品力打造——集团A类高效地三级管理体系打造未来社区的生活方式在集团和区域的支持下，景观大胆创新，提出“无龄界”的生活理念希望打造领先市场的创新产品。加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”小结如何提升产品力？目标思路计划资源1、成功标尺2、准确的项目定位3、精准的对标4、优秀的外部资源5、职能的充分交圈和共创6、设计单位的鞭策和激发7、高效的决策8、资源的协调加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”图纸及变更管理04加房地产精英QQ群582644255

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图纸及变更管理图纸管理体系与逻辑项目总监提前规划

报建与出图逻辑，提高效率与控制风险并重设计图纸扩初图纸招标施工图定标施工图设计变更（定标施工图后）预测绘图纸（施工证或正负零）85D120D145D扩初设计各专业内审施工图封闭内审施工图各职能内审预测绘报告审核设计变更评审施工图区域联合审图图纸评审区域扩初评审设计各专业公司各职能总包、分包≥20万：总经理＜20万：运营总第三方扩初评审第三方施工图审图施工图外审报建图一步到位vs先报建后换图单体报建单体报建-换图流程预测绘咨询或前置报建面积平衡预测绘、实测加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”第四部分

图纸及变更管理效率优先的报建思路广州亚运大道北项目，电房夹层计容262㎡，损失可售货值917万元；决策按计容快速报建，取得修规批复；同时申请市规划局上会，按不计容通过；后换图处理，既满足报建效率，又减少货值损失。加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”第四部分

图纸及变更管理预测前置——避免面积补差风险测绘工作前置（提前签订测绘合同），扩初阶段评估单体报建（计容面积）与预测实测（产权面积）差异，风险前置评估与决策加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”第四部分

图纸及变更管理设计变更评审——过程风险管控产品研控平台会议设计方案设计变更专题分享加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”设计专项管理05加房地产精英QQ群582644255

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设计专项管理未来住宅发展趋势亚运大道北项目装配式建筑智慧社区适老适幼开放街区绿色建筑海绵城市广钢225B项目加房地产精英QQ群5826