房地产、建安企业涉税相关法律解析

房地产、建安业涉税相关法律

2022/11/20引言

众所周知，房地产、建安业的税务处理是十分复杂的业务。房地产、建安业开发产品周期长，涉及资金额大，业务运作复杂，相应的会计、税务处理也因此错综复杂，而涉及的相关法律也繁多。但其业务基本是法律框架内运作的，因此，对房地产、建安业开相关法律制度的学习，将有助于对该行业税务业务的理解、把握和研判。2022/11/20教学目标

通过对房地产、建安业开相关法律制度的分析、研讨与交流

，能够了解该行业的业务流程，从相关法律的角度进一步理解、把握和研判该行业税收政策及其会计处理方法，为该行业的税务处理工作提供法律背景和支撑。土地使用权的会计处理企业会计准则——无形资产：第三条无形资产，是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。企业（房地产开发）取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。2022/11/20主要教学内容房地产、建安业基本工作流程土地法律制度城市规划法律制度建筑业法律制度房产交易法律制度合同法律制度2022/11/20一、房地产、建安业基本工作流程

买地施工准备建筑施工产品销售售后服务

2022/11/20二、土地法律制度

1.我国土地所有制：社会主义公有制全民所有制土地（国有土地）房地产开发劳动群众集体所有制土地征收房地产开发2022/11/20二、土地法律制度

2.

土地登记制度：国家依法实行土地登记发证制度。土地登记簿应当载明下列内容：（一）土地权利人的姓名或者名称、地址；（二）土地的权属性质、使用权类型、取得时间和使用期限、权利以及内容变化情况；（三）土地的坐落、界址、面积、宗地号、用途和取得价格；

（四）地上附着物情况。

2022/11/20二、土地法律制度

3.土地查询制度：县级以上人民政府国土资源行政主管部门负责土地登记资料的公开查询工作。具体见《土地登记资料公开查询办法

》

4.土地用途管制

与土地利用规划制度2022/11/20二、土地法律制度

5.

国有土地使用权有偿出让制度国家依法实行国有土地有偿使用制度（划拨除外）。土地使用权出让年限限制制度。出让方式：招标拍卖挂牌、协议。

成交确认书应当包括出让人和中标人、竞得人的名称、地址，出让标的，成交时间、地点、价款，以及签订《国有土地使用权出让合同》的时间、地点等内容。6.土地闲置处置制度

2022/11/15二、土地地法律制制度7.拆迁补偿偿、安置制制度拆迁补偿偿协议的的内容：：补偿方方式和补补偿金额额、安置置用房面面积和安安置地点点、搬迁迁期限、、搬迁过过渡方式式和过渡渡期限等等事项。。拆迁补偿偿的方式式可以实实行货币币补偿，，也可以以实行房房屋产权权调，也也可以以二者组组合。注意的问题2022/11/15注意的问问题1.实行房屋屋产权调调换的，可能被被拆迁人人要付给房产产公司差差价。2.拆迁费用用包括：：被拆迁迁的房屋屋补偿、、搬迁补补助费、临时安置置补助费费、停业业、停产产损失，，拆迁管管理费、、被拆迁迁房屋室室内自行行装修装装饰的补补偿金等等。2022/11/15三、城市市规划法法律制度度1.施工前，，开发企企业需要要办理《建设用地地规划许许可证》和《建设工程程规划许许可证》。2.规划的具具体内容容：建筑筑高度、、建筑密密度、容容积率、、绿地率率等控制制指标；；确定公公共设施施配套要要求、交交通出入入口方位位、停车车泊位、、建筑后后退红线线距离等等要求。（具体体见《城市规划划编制办办法》）3.注意查询询《建筑物分分户实测测成果表》。2022/11/15四、建筑筑业法律律制度1.建筑工程程依法实实行招标标发包制制度。开标由招招标人主主持，邀邀请所有有投标人人参加招标人和和中标人人应当自自中标通通知书发发出之日日起三十十日内，，按照招招标文件件和中标标人的投投标文件件订立书书面合同同。2.建筑工程程竣工验验收和竣竣工验收收备案管管理制度度，尤其其注意技技术档案案和施工工管理资资料和按合同约约定支付付工程款款的情况况。2022/11/15四、建筑筑业法律律制度3.建筑工程程依法实实行质量量保证金金制度（（5%）。4.建设工程程价款结结算制度度合同条款款中对涉涉及工程程价款结结算约定定事项。。工程进度度款结算算与支付付的规规定，包包括工程程进度款款结算方方式、、工程量量计算、、工程程进度款款支付、、工程程竣工结结算等等内容。。2022/11/15五、房产产交易法法律制度度1.房产交易易实行基基准地价价、标定定地价和和各类房房屋的重重置价格格定期确确定与公公布制度度。2.国家房地地产权属属登记制制度，但但对房屋屋的转移移占有，，视为房房屋的交交付使用用。注意意初始登记记的内容容：房屋已已竣工的的证明与与房屋测测绘报告告。而且且建筑区区划内依依法属于于全体业业主共有有的公共共场所、、公用设设施和物物业服务务用房等等房屋一一并申请请登记。。3.房地产转转让的方方式：买卖、、赠与、、以房地地产作价价入股、、提供供土地使使用权合合作、、合资、、收购、、兼并或或合并、、以房地产抵抵债等形式。。2022/11/15五、房产产交易法法律制度度4.房地产转转让合同同的主要要内容5.国家实行行房地产产成交价价格申报报制度。。房地产产转让应应当以申申报的房房地产成成交价格格作为缴缴纳税费费的依据据。成交交价格明明显低于于正常市市场价格格的，以以评估价价格作为为缴纳税税费的依依据。（（《城市房地地产转让让管理规规定》T14）6.城市地下下空间开发利用用管理规规定。本本着“谁谁投资、、谁所有有、谁受受益、谁谁维护””的原则则，允许许建设单单位对其其投资开开发建设设的地下下工程自自营或者者依法进进行转让让、租赁赁。建筑筑区划内内，规划划用于停停放汽车车的车位位、车库库的归属属，由当当事人通通过出售售、附赠赠或者出出租等方方式约定定。（《城市地下空空间开发利利用管理规规定》T25、《物权法》T74）2022/11/15五、房产交交易法律制制度7.禁止采取售售后包租或或者变相售售后包租方方式销售未未竣工商品品房。（《商品房销售售管理办法法》T42）8.房产交易实实行商品房房预售许可可制度。申申请预售许许可，还应提供商商品房预售售方案。预预售方案应应当说明预预售商品房房的位置、、面积、竣竣工交付日日期等内容容，并应当当附预售商商品房分层层平面图。。（《城市商品房房预售管理理办法》T6、T7）2022/11/15五、房产交交易法律制制度9.已竣工但尚尚未出售或或者尚未交交给物业买买受人的物物业，物业业服务费用用由建设单单位交纳。。（《物业管理条条例》T42）10.建筑区划内内的道路、、绿地、、公共场所所、公用设设施和物业业服务用房房，属于于业主共有有。2022/11/15六、合同法法律制度1.合同成立的要件件双方当事人人经过协商商，就合同同内容意思思表示一致致，合同就就成立。具具体要件为为：（1）有两个以以上的相互互独立的订订约当事人人。（2）订约各方方意思一致致。2022/11/152.合同成立的的时间（1）书面合同同，以最后后签字或者者盖章的时时间为合同同成立时间间。（2）当事人要要求在合同同成立之前前签订确认认书的，签签订确认书书的时间为为合同成立立时间。2022/11/153.合同成立的的地点（1）承诺生效效的地点为为合同成立立的地点。。（2）当事人采采用合同书书形式订立立合同的，，双方当事事人签字或或者盖章的的地点为合合同成立的的地点。双双方当事人人签字或者者盖章的地地点不为同同一地的，，以最后签签字或者盖盖章的时间间为合同成成立时间。。（3）采用数据据电文形式式订立合同同的，当当事人有约约定合同成成立地点的的，以其约约定；没有有约定的，，收件人的的主营业地地为合同成成立的地点点；没有主主营业地的的，其经常常居住地为为合同成立立的地点。。2022/11/154.合同的条款款（1）当事人的名称或者者姓名和住住所；（2）标的；（3）数量；（4）质量；（5）价款或者者报酬；（6）履行期限限、地点和和方式；（7）违约责任任；（8）解决争议议的方法。。2022/11/155.审查合同注注意事项当事人、标标的、报酬酬为合同的的必须条款款，否则合合同不成立立；其他条条款为一般般条款，没没有约定或或者约定不不明的，可可以由当事事人协商补补充。协商商不成的，，按照合同同有关条款款或者交易易习惯确定定；仍不能能确定的，，按照《合同法》62条处理。2022/11/156.违约金比例的规定定7.违约金与定定金的偿付2009年8月15日，某市地地税稽查局局对新华房房地产公司司2008年度涉税情情况进行检检查。发现现该公司在在2008年所得税账账务处理时时，有一笔笔扣除为：：定金支出出20万元，违约约金支出20万元。稽查查人员查到到相关合同同，原来该该公司与张张