房地产投资分析案例

房地产投资分析案例主要内容1.房地产置业投资经济评价指标和分析方法；2.房地产开发投资经济评价指标和分析方法。学习目标1.理解经济评价指标的优劣；2.掌握房地产投资财务分析的方法。房地产开发投资的财务分析

房地产开发投资经济评价指标及其计算方法；案例。

一、房地产开发投资的投资额、成本和收益的构成1.房地产开发投资与成本的构成经营方式投资成本开发销售型开发建设过程中的资金投入开发建设过程中的成本支出开发出租型开发经营过程中的资金投入含开发建设成本和出租成本开发自营型开发经营过程中的资金投入含开发建设成本和经营成本房地产开发项目总投资土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费用公共配套设施建设费用开发间接费用开发费用开发期税费其他费用不可预见费用等开发建设投资经营资金固定资产及其他资产开发产品成本开发经营成本2.房地产开发投资收益的构成自营收入＝营业额－营业成本－自营中的商业经营风险回报租售收入（经营收入）＝销售收入＋出租收入＋自营收入其中，销售收入＝销售房屋面积×房屋销售单价（含土地、商品房和配套设施）出租收入＝出租房屋建筑面积×房屋租金单价（含土地和商品房）两个关键因素：有效经营面积和价格的制定。开发出售型：销售净收入＝销售收入－项目总开发成本－租售税金开发出租型：出租净收入＝出租收入－运营成本－经营税金－项目总开发成本开发自营型：经营净收入＝商业经营收入－商业经营成本和利润－项目总开发成本提示：总开发价值＝项目总销售收入－销售税费；销售净收入＝总开发价值－项目总开发成本。3.房地产开发投资中的税金（1）经营税金：两税一附加包括：营业税（5％）、城市维护建设税和教育费附加（营业税的10％）。（4）企业所得税：33％

（5）土地增值税针对房地产转让中发生的土地增值所征收的一种税。（2）印花税和交易服务费（3）城镇土地使用税：占用国有土地而交纳的一种税房产税：拥有房地产而交纳的一种财产税土地增值税的计算四级超额累进税率A.增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。B.增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。C.增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。D.增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。扣除项目A.取得土地使用权所支付的金额；B.开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本；C.开发土地和新建房及配套设施的费用；D.旧房及建筑物的评估价格。评估价格须经当地税务机关确认。E.与转让房地产有关的税金（营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加）F.对从事房地产开发的纳税人可按本条A、B项规定计算的金额之和，加计２０％的扣除。速算法法A.增值额额未超超过扣扣除项项目金金额５５０％％的，，土地增增值税税税额额＝增增值额额×３０％％B.增值额额超过过扣除除项目目金额额５００％，，未超超过１１０００％的的，土地增增值税税税额额＝增增值额额×４０％％－扣扣除项项目金金额×５％C.增值额额超过过扣除除项目目金额额１０００％％，未未超过过２０００％％的土地增增值税税税额额＝增增值额额×５０％％－扣扣除项项目金金额×１５％％D.增值额额超过过扣除除项目目金额额２０００％％的，，土地增增值税税税额额＝增增值额额×６０％％－扣扣除项项目金金额×35％公式中中的５５％，，１５５％，，３５５％为为速算算扣除除系数数。【例】某单位位出售售房地地产收收入为为300万元，，扣除除项目目金额额为150万元，，试求求应缴缴纳的的土地地增值值税额额。（4）应纳纳税额额＝150×50%×30%＋（150－150×50%）×40%＝52.5万元【解】（1）土地增值值额＝300－150＝150万元（2）增值额与与扣除项目目之比为：：150万元/150万元=100%（3）税率分别别为30%和40%应纳土地增增值税＝150×40%－150×5%＝52.5万元速算法：提示：从2006年1月1日起，建筑筑面积超过过140平米的商品品房，按照0.5％的预征率率征收。二、房地产产开发投资资经济评价价指标体系系经济评价指指标盈利能力指指标清偿能力指指标资金平衡能能力借款偿还期期利息备付率率资产负债率率速动比率成本利润率率投资利润率率静态投资回回收期动态投资回回收期净现值（FNPV）内部收益率率（FIRR）资本金利润润率偿债备付率率经济评价指指标的计算算成本利润率率＝开发利润润÷总开发成本本＝（项目总开开发价值－－总开发成成本）/总开发成本本土地费用前期工程费费用基础设施建建设费用建筑安装工工程费用公共配套设设施建设费费用开发间接费费用开发费用开发期税费费其他费用不可预见费费用等提示：开发发经营期的的税前利润润率。投资利润率率＝正常年份份的年利润润总额或年年平均利润润总额÷项目总投资资FNPV项目按照行行业的基准准收益率（（最低要求求收益率））或设定的的目标收益益率ic，将项目计算算期内各年年的净现金金流折算到到开发活动动起始点的的现值之和和。①FNPV大于或等于于0，说明获利利能力达到到或超过基基准（目标标）收益率率的要求，，该方案可可以接受。。②贴现率率获取的困困难。③绝对指指标，没有有反映出单单位回报。。FIRR与i的反向关系系FNPViFNPV2已知项目的的现金流出出和流入量量，设定计计算期（寿寿命期）、、i1或i2，则FNPV＝？（练习教材示示例）FNPV1i2i1FIRRFIRR项目在整个个计算期内内，各年净净现金流量量累计等于于零时的折折现率。FIRR的试算内插插法示意图图NPViNPV2NPV1i2i1FIRRFIRR－－i1i2－i1NPV1练习：见教教材FIRR的特点①说明项目所能支付的最高贷款利率。②无需设定贴现率。可以独立评判方案优劣。③对非常规项目（现金流正负号）的多解问题。①动态投投资回收期期等于或大大于基准回回收期，则则方案可以以接受。②对贴现现率的依赖赖。③强调回回收资本的的速度，忽忽视了投入入资本的盈盈利能力、、回收后的的盈利情况况。④适用于于开发出租租或自营型型投资的评评价。Pb＝（累计净现金金流现值开开始出现正正值的期数数－1）＋（上期累计计净现金流流现值的绝绝对值÷当期净现金金流现值））动态投资回收期：投资起始点至累计净现值等于或大于零时的年份。练习：见教教材利息备付率＝偿还期内各年用于支付利息的税息前利润÷当期应付利息费用对于房地产项目而言，该指标应大于2，否则保障程度不足。偿债备付率

＝偿还期内各年用于还本付息的资金÷与当期应还本付息金额

对于房地产项目而言，该指标应大于1.2，否则需要通过短期借款来偿还到期债务。三、计算期期和贴现率率的选取从购买土地使用权开始到项目竣工验收的时间周期开发出售模式的计算期＝开发期＋销售期从正式销售（含预售）开始到销售完毕的时间周期准备期+建造期

从购买土地使用权开始到项目竣工验收的时间周期开发出租或自营模式的计算期＝开发期＋经营期预计出租或自营的时间周期，比较土地使用权剩余年限和建筑物经济使用寿命中的较短者准备期+建造期

为精度计，取10~20年贴现率的选选取方法折现率＝无风险报酬率＋投资风险补偿＋管理负担补偿＋缺乏流动性补偿－投资带来的优惠（融资便利和避税等）方法一：累加法提示：运用资本资产定价模型方法确定风险报酬

假设投资市场平均收益率为20%，国家债券的收益率为10%，房地产投资相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，则R=10%+0.4*（20%-10%）=14%。利用与拟投投资项目具具有类似收收益特征的的可比事例例房地产价价格、净收收益等资料料，选用相相应的报酬酬资本化公公式，反求求出报酬率率的方法。。方法二：市市场提取法法提示：仍应着眼于于投资者对对该类房地地产的预期期或期望报报酬率。A.调查、搜集集估价对象象所在地区区各类投资资的收益率率和风险程程度资料。。方法三：投资报酬率率排序插入入法B.将资料进行行整理：排排序、制成成图表。四、计算示示例例1：开发出售售型；例2：开发出租租型。【例1】某房地产开开发商以5000万元的价格格购得一总总面积为4000平米的土地地50年的使用权权，相关信信息如下：：建筑容积率率为5.5，建筑覆盖盖率为60%；楼高14层：1至4层建筑面积积相等，5至14层为塔楼（（均为标准准层）；建造成本为为3500元/平米，专业业人员（建筑师、、结构／造造价／机电电／监理工工程师等））费用为建造造成本预算算的8%，行政性收收费等其他他费用为460万元，管理理费为土地地成本、建建造成本、、专业人员员费用和其其他费用之之和的3.5%，市场推广广费、销售售代理费和和销售税费费分别为销销售收入的的0.5%、3.0%和6.5%，预计建成成后售价为为12000元/平米。项目开发周周期为3年，建设期期为2年，地价于于开始一次次性投入，，建造成本本、专业人人员费用、、其他费用用和管理费费在建设期期内均匀投投入；年贷贷款利率为为12%，按季度计计息，融资资费用为贷贷款利息的的10%。问：项目总总建筑面积积、标准层层每层建筑筑面积和开开发商可获获得的成本本利润率是是多少？评价方法一一：静态盈盈利能力指指标的计算算1.项目目总总开开发发价价值值（1）项项目目建建筑筑面面积积：：4000××5.5＝22000（平平米米））（2）标标准准层层每每层层建建筑筑面面积积：：（22000－4000××60％×4）/10＝1240（平平米米））（3）项项目目总总销销售售收收入入：：22000××12000＝26400（万万元元））（4）销销售售税税费费：：26400××6.5％＝＝1716（万万元元））（5）项项目目总总开开发发价价值值：：26400－1716＝24684（万万元元））2.项目目总总开开发发成成本本（1）土土地地成成本本：：5000万元元（2）建建造造成成本本：：3500××22000＝7700（万万元元））（3）专专业业人人员员费费用用：：7700××8％＝＝616（万万元元））（4）其其他他费费用用：：460万元元（5）管管理理费费：：（5000＋7700＋616＋460）×3.5％＝＝482.16（万万元元））（6）财财务务费费用用：：3619.86万元元土地地费费用用利利息息＝5000××［（（1＋12％/4）3××4－1］＝＝2128.80（万万元元））建造造/专业业人人员员/其他他/管理理等等费费用用利利息息＝（（7700＋616＋460＋482.16）×［（（1＋12％/4）2/2××4－1］＝1161.98（万万元元））融资资费费用用＝（（2128.80＋1161.98）×10％＝＝329.08（万万元元））（7）市市场场推推广广及及销销售售代代理理费费：：26400××（0.5％＋＋3.5％））＝＝924（万万元元））（8）项项目目总总开开发发成成本本＝5000＋7700＋616＋460＋482.16＋3619.86＋924＝18802.02（万万元元））3.开发发商商利利润润：：24684－18802.02＝5881.98（万万元元））4.成本本利利润润率率：：5881.98÷÷18802.02××100％＝＝31.28％提示示：：（1）开发发出出售售中中包包括括有有预预售售的的情情况况，，时时间间较较短短，，一一般般不不考考虑虑时时间间因因素素。。但但评评价价比比较较粗粗略略。。（2）成成本本支支出出和和经经营营收收入入的的时时间间分分布布没没有有弹弹性性，，计计算算过过程程主主要要依依靠靠““最最好好的的估估计计””这这种种单单一一的的情情况况，，没没有有体体现现其其中中隐隐含含的的不不确确定定性性因因素素。。评价价方方法法二二：：现现金金流流法法假定定土土地地成成本本和和建建造造成成本本支支出出时时间间如如下下表表所所示示；；同同时时，，专专业业人人员员费费用用与与建建造造成成本本同同期期发发生生，，其其他他费费用用在在2004年和和2006年末季发生，管理费均匀发发生，融资费费用发生在2004年和2005年首季，销售售费用从2004年第三季度开开始发生。2004年2005年2006年总计1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度土地成本50％16%16%18%100%建造成本5%8%12%15%15%18%15%12%100%【解】用现金流法进进行项目评估估的过程如下下表所示（单位：万元元）2004年2005年2006年总计1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度土地成本25008008009005000建造成本38561692411551155138611559247700专业费用30.849.373.992.492.4110.992.473.9616其他费用100360460管理费40.240.240.240.240.240.240.240.240.240.240.240.2482.2利息76.2103.7132.0167.2185.9212.6250.1296.3343.8400.2450.8506.33125.1融资费用120.2192.3312.5销售费用10202060809090120204230924开发成本总计2736.6943.9982.21227.4854.2978.11368.21673.91721.42057.31942.42134.218619.8（1）总开发成本本：18619.8万元；（2）项目总销售售收入：26400万元；（3）销售税费：：1716万元；（4）总开发价值值：246842万元；（5）开发商利润润：24684－18619.8＝6064.2万元；（6）开发商成本本利润率：6064.2÷18619.8××100％＝32.57％提示：现金流法使得得资金流出和和流入的时间间分布与开发发建设过程中实际发生的的租售收入和和开发费用更更加接近，结结果相对精确确。从上表的计算算中，可以得得到如下结论论：工程造价累计计曲线建设期20％40％60％80％100％累计成本投入20％40％60％80％100％提示：（1）在建设期中中点，建设费费用仅投入40％；（2）工程初期，，建设成本增增长缓慢，合合同工期的60％时增长达到到峰值。小结：现金流流量评估法适适用的开发项项目1.居住小区综合开发项目。这类项目一般滚动开发，销售与动工交替进行，现金流收支情况相当复杂，必须按照实际数量和发生的时间予以考虑，不需要再进行任何的假设。2.商业区开发项目。目前，这类项目规模大、形式多样、功能复杂、开发周期长，也需要分阶段开发，现金流收支情况也很复杂。3.工业开发项目。尤其是开发区工业项目的开发，出租与施工交替进行，租售混合进行，现金流收支数量和时间差异较大，需要进行详细评估。4.其他开发项目，如新区开发和旧城改造项目。提示：现金流评估法对数量精度的依赖性较高，即现金流发生的数量和时间不能肯定时，就需要做某种假定，使得评估结果的准确性降低。【练习】某房地产开发发商在一个中中等城市以425万元的价格购购得一写字楼楼用地50年的使用权。。该地块允许许建筑面积为为4500平米，有效面面积系数为0.85。开发商通过市市场研究，了了解到当地该该地区中档写写字楼的年租租金收入为450元/平米，银行同同意提供的贷贷款利率为15％的基础利率率上浮2个百分点，按按季度计息，，融资费用为为贷款利息的的10％。开发商的造价价工程师估算算的中档写字字楼的建造成成本为1000元/平米，专业人人员费用为建建造成本的12.5％，行政性收收费等其他费费用为60万元，管理费费为土地成本本、建造成本本、专业人员员费用和其他他费用之和的的3.0％，市场推广广及出租代理理费为年租金金收入的20％，当前房地地产的长期投投资收益率为为9.5%。项目开发周期期为18个月，建设期期为12个月。试对该项目进进行初步评估估。评价方法：静静态盈利能力力指标的计算算【解】1.项目总开发价价值（1）可出租建筑筑面积：4500×0.85＝3825平米；（2）每年净租金金收入：3825×450＝172.125万；（3）总开发价值值：172.125×（P/A，9.5％，48.5）＝1789.63万。2.项目总开发成成本（1）土地成本：：425万元（2）建造成本：：4500×1000＝450（万元）（3）专业人员费费用：450×12.5％＝56.25（万元）（4）行政性性如电电贴、、用电电权等等其他他费用用：60万（5）管理理费：：（425＋450＋56.25＋60）×3.0％＝29.74（万元元）（6）财务务费用用：189.53万元土地费费用利利息＝425×［（1＋17％/4）1.5×4－1］＝120.56（万元元）建造/专业人人员/其他/管理等等费用用利息息＝（450＋56.25＋60＋29.74）×［（1＋17％/4）0.5×4－1］＝51.74（万元元）融资费费用＝（120.56＋51.74）×10％＝17.23（万元元）（7）市场场推广广及出出租代代理费费：172.125×20％＝34.43（万万元元））（8）项项目目总总开开发发成成本本＝425＋450＋56.25＋60＋29.74＋189.53＋34.43＝1241.35（万万元元））3.开发发商商利利润润：：1789.63－1241.35＝548.28（万万元元））4.成本本利利润润率率：：548.28÷÷1241.35××100％＝＝44.17％提示示：：开发发出出租租型型投投资资是是一一种种长长期期投投资资，，计计算算总总价价值值和和总总成成本本就就需需要要考考虑虑经经营营时时限限因因素素，，且且在在此此种种情情况况下下计计算算成成本本利利润润率率的的意意义义不不大大，，通通常常需需要要计计算算动动态态盈盈利利能能力力指指标标。。房地地产产置置业业投投资资的的财财务务分分析析房地地产产置置业业投投资资经经济济评评价价指指标标及其其计计算算方方法法；案例例。。一、、房房地地产产置置业业投投资资的的投投资资额额、、成成本本和和收收益益的的构构成成1.房地地产产置置业业投投资资与与成成本本的的构构成成2.房地地产产置置业业投投资资收收益益的的构构成成税收收的的减减少少租金金或或经经营营收收入入物业业增增值值权益益（（股股权权））增增加加经营方式投资成本出租型购买房地产时的资金投入含购买成本和出租成本经营型购买房地产时的资金投入含购买成本和经营成本二、房地地产置业业投资经经济评价价指标体体系经济评价价指标盈利能力力指标清偿能力力指标资金平衡衡能力借款偿还还期偿债备付付率资产负债债率流动比率率速动比率率投资报酬酬率现金报酬酬率静态投资资回收期期动态投资资回收期期净现值内部收益益率经济评价价指标的的计算（税后现金流＋权益增加）投资报酬率＝每年所获得的净收益÷投资者初始投入的权益资本不考虑增值时考虑增值时(税后现金流＋权益增加＋物业增值)现金报酬率＝每年所获得的现金报酬÷投资者初始投入的权益资本（净经营收入－还本付息额）税前税后（净经营收入－还本付息额－所得税）三、计算算期和贴贴现率的的选取开业准备活动所占用的时间计算期＝经营准备期＋经营期从获取物业所有权或使用权开始到出租经营或自营活动正式开始截止贴现率的的选取方方法参见见前面的的说明。。四、计算算示例定性示例例；计算示例例。【例1】某年轻人人为照顾顾父母，，于2004年在北京京宣武区区白纸坊坊西街恬恬心家园园二期购购买了一一套小户户型约60平米。该该年轻人人考虑的的因素有有：一是地段段好，离离父母近近；二是旁边边有一小小公园，，步行可可至陶然然亭；三是房屋屋格局好好，中间间无隔断断，通透透。年轻人头头天看房房就交了了定金，，第二天天签了购购房合同同：挑朝朝向时加加了1万元，挑挑楼层时时又加1万元，总总价48万元。在在父母的的帮助下下，一次次性付清清了房款款。到了交房房日期时时，开发发商通知知，因为为装修，，必须推推迟交房房。第二个月月，年轻轻人再去去看房，，看到的的景象是是：地板板翘了，，原因是是地下管管道裂了了。又是一个个月没有有消息，，就上该该小区网网站，看看看其他他业主的的反应，，结果让让他心惊惊：一期期的业主主有很多多抱怨，，如没有有拿到房房产证，，电路、、水路坏坏了。怎么办？？年轻人与与父母一一合计，，决定退退房，就就委托北北京汉卓卓律师事事务所，，宣武法法院于2005年3月31日判决北北京天工工房地产产开发公公司退还还全部房房款，并并支付14406元违约金金以及已已交付的的印花税税240元。结果是判判决没有有得到执执行，相相反：开发商已已经在进进行三期期的开发发，原来来的房屋屋也已经经出售给给其他人人，该家家庭的钱钱仍没有有到手。。年轻人于于2005年5月申请强强制执行行，开发发商请求求和解，，约定于于当年12月20日之前还清清所有款项项。但至当当年9月份仅获得得自己垫付付的案件受受理费9933元。提示：（1）购房中存在在问题，如如冲动型购购房，没有有广泛地调调查产品及及其生产者者。（2）注意我国国目前房产产消费环境境。【例2】1997年，中国石石化集团武武汉石化厂厂为解决职职工住房问问题，向开开发商定向向开发徐东东石化小区区，然后在在厂内根据据资历等级级，排定选选房次序和和2～3万元不等的的优惠，按按时价1200元⁄平米出出售给职工工。其中，，10号楼房间稍稍大、结构构稍好而成成为争抢的的楼盘。但但从发现房房屋倾斜到到最后胜诉诉官司，围围绕10号楼的纠纷纷不断。1.发现问题在建设的过过程中，已已选择10号楼的职工工发现楼房房明显倾斜斜，单位房房管科和工工程处的答答复是：没没有超过国国家标准。。于是，一一些分数靠靠后的职工工由于部分分退房而住住进了10号楼。2.竣工验收1999年4月，整个小小区交付使使用时，开开发商、承承建商、石石化厂和质质监单位联联合出具《单位工程竣竣工验收证证明书》，总体意见见是10号楼合格，，但需要继继续加强沉沉降观测。。3.石化厂与开开发商的官官司开发商以未未按合同支支付进度款款为由，将将石化厂告告上法院；；石化厂被被迫于2001年4月分九次付付清全部进进度款，但但就300万元的利息和供电电增容款等等没有达成成一致。开开发商请求求法院判石石化厂支付付利息等费费用561万元；石化化厂提出反反诉，认为为10号楼在交付付使用时明明显倾斜，，且经半年年观测，外外墙体和地地基发生的的倾斜率已已超过国家家规定的允允许范围。。2001年11月30日，市中级级法院和冶冶金部武汉汉勘察研究究院建筑工工程司法技技术鉴定中中心检测，，认为“10号楼存在倾倾斜；综合合评定其倾倾斜变形值值超出《建筑地基基基础设计规规范》（GBJ7——89）第5、2、4条规定要求求…10号楼虽存在在倾斜，但但未达到危危房标准…应对房屋倾倾斜作相应应处理”。石化厂由由此提出退退房，并要要求开发商商为住户提提供质量合合格、等值值的商品房房，但被法法院驳回。。4.业主与开发发商的诉讼讼10号楼业主将将开发商诉诉至法院，，提出双倍倍返还购房房款并赔偿偿装修损失失等请求。。受理的武昌昌区杨园法法庭遂作了了第二次鉴鉴定，内容容是“10号楼由于倾倾斜超出规规范要求，，需要进行行纠偏处理理…”，法庭认为为司法鉴定定结论未称称“确属不不合格”，，房屋质量量导致的倾倾斜、裂痕痕、漏水等等，未严重重影响正常常居住使用用。因此，，法庭判决决，按照购购房款的3％计，每户户获得约4000元的赔偿，，驳回其他他诉讼请求求。5.开发商的上上诉和居民民的反上诉诉开发商不服服，提出上上诉，并对对房屋进行行纠偏。在房屋四周周开挖期间间，居民发发现该楼基基础建筑部部分与原设设计图纸不不符，存在在隐患，就就向中院提提供相关影影像证据，，中院由此此裁定，撤撤销杨园法法庭判决，，发回武昌昌区法院重重审。6.武昌区法院院的判决居民提出房房屋地基的的证据，要要求退房，，并按同地地段、同类类型房屋价价值进行退退赔、赔偿偿。省建筑工程程质量监督督检验测试试中心接受受居民委托托，拟对10号楼基础承承台框架质质量、房屋屋现有倾斜斜度及受损损情况进行行鉴定，但但开发商未未提交房屋屋设计图纸纸、基础设设计图纸，，鉴定未做做出，法院院遂于2005年底作出判判决，参照照所在地砖砖混结构二二手房市价价，按2900元⁄平米计计，结合楼楼层差价，，要求开发发商一次性性分别赔付付10号楼26户居民的退退房款和损损失赔偿30万元，住户户退出居住住房屋。7.结果2006年9月，市中院院终审，维维持一审判判决。由此此，10号楼业主借借款近18万、为期4年的维权之之路告一段段落，获得得了近800万元的赔偿偿，可惜同同地段、同同类型房屋屋价值已经经又上涨了了一大截！！提示：从房产消费环环境到房地地产诉讼环环境，无不不令人心酸酸。[资料]用毛竹替代代钢筋盖楼楼房杭州市余杭杭区人和家家园的业主主发现了一一件荒唐事事：墙体过过梁的钢筋筋原来是两两片毛竹。。这个消息息很快传遍遍了整个小小区，业主主在深表震震惊之余，，纷纷对自自己正在装装修的房屋屋进行仔细细检查，结结果令人震震惊。12幢2单元802室的业主敲敲开卫生间间和厨房的的地板后发发现，原本本用水泥砂砂浆填平的的地板下全全是建筑垃垃圾，而水水泥地面用用手就可以以抠开。陆陆续地，其其他业主也也发现了类类似的问题题。更为奇怪的的是，杭州州市余杭区区建筑工程程质量监督督站表示，，该小区房房屋已通过过综合验收收，五个鲜鲜红印章盖盖在了验收收结论为““合格”、、“完整””、“符合合要求”的的栏目里。。最令人奇怪怪的是，该该质监站的的处理意见见是：要求求人和房地地产开发公公司对10幢1单元1401室住户的卫卫生间过梁梁中使用毛毛竹片替代代钢筋进行行整改。【例3】宋女士1999年大学毕业业后，进入入苏州一家家大型台资资IT企业做公关关和市场，，税后工资资3000元月，每月月租房支出出700～800元/平米。购房经历：：第一套房：：鉴于租房房不如购房房，2000年首付2万元，住进进了一套84平米的房屋屋，每月供供款1400元。第二套房：：2003年，在与先先生登记结结婚时，因因为材料未未带齐，只只得到处闲闲逛，在路路上看见一一楼盘广告告，经过5分钟的协商商，两人决决定购房，，并支付了了定金。第三套房：：同年，宋宋女士在成成都出差，，坐出租车车在府南河河上绕了一一圈，就购购买了房屋屋。2003年宋女士跳跳槽去北京京、2004年又去上海海发展，上上海房价正正在一路飙飙升。夫妇妇俩变卖了了苏州的第第一套房屋屋，在上海海莘庄地铁铁站附近购购买了第四四套房子：：两室一厅厅、70多平米，均均价9500多元/平米。夫妇俩向来来是一身名名牌，2003年9月起刷卡消消费。2003～忽然在2003年底，公公被发现身患癌症并于不久后离世，此事前后花费了20多万元，其中夫妇俩花了近8万元。俩人的生活开始变得狼狈：早点两三元、午饭10元、晚上20元，上下班坐地铁，周末就休息。整个一个房奴！提示：购房房决策轻率率，生活支支出无计划划，理财低低能，家庭庭财产结构构单一。【例4】为了改善住住房条件，，武汉市45岁的黄女士士和丈夫于于2001年初在后湖湖竹叶苑小小区购买了了120平米的新房房，三室两两厅，于2002年春节入住住；可只住住了一个月月，一家三三口便在汉汉口车站街街租房，一一住5年。为什么呢？？房屋本身没没有大的问问题。主要目的是是为了孩子子上学、两两口子上班班方便。黄黄及其丈夫夫在香港路路上班，孩孩子于2002年在三阳路中中学上初中。。当时进出后后湖的公交车车只有621路，从竹叶苑苑至东西湖，，两边都不搭搭边。开始以为过一一段时间，该该区段的交通通会有所改善善，谁知5年过去，仍旧旧没有变化。。结果是，120平米的新房，，只能看，不不能住！据知，位于汉汉口东北部的的后湖地区，，已建成十几几个新建小区区，容纳10万居民，目前前仅有两路公公交开进这些些小区。居民民普遍反映上上下班、购物物、孩子上学学均不方便。。提示：对房屋屋价值理解不不够，购房目目标不清。开开发商的社会会责任感和地方政府的的为民意识淡淡薄。【例3】某投资者花费费30万元购买了一一套120平米住宅，一一次性付款，，预计3年后可以40万元的价格出出售（假定空空置，不考虑虑租金收益及及物业管理费费支出）。其他资料如下下：售房时的交易易手续费为售售价的1.5%，营业税为售售价的5%，城市建设维维护税为营业业税的1%，印花税为售售价的0.5%，契税为售价价的1.5%。城市土地使使用税每年每每平米0.5元。评估、交交易、登记等等费用约2000元，所得税税税率为20%。试分析此项投投资？【解】1.购买价格：30万元；2.手续费：40万×1.5%=6000元4500×0.85＝3825平米；3.有关税费：（1）营业税＝40万×5%=2万；（2）城市维护建建设税＝2万×1%＝200元；（3）印花税＝40万×0.5%＝200元；（4）契税＝40万×1.5%＝6000元；（5）土地使用税税＝0.5×120×3=1800元；（6）评估、交易易、登记费=2000元。4.税前利润：63800元；5.所得税＝（售价-购买价-利息-经营费用-直接税费）×20%＝12760元；6.税后利润=63800-12760=51040元。提示1.计算出的回报报率可以与银银行存款利率率相比较，同同时注意工具具的风险。2.注意实例中涉涉及的交易费费用。（1）营业税及其其附加（城市市维护建设税税、教育费附附加、堤防工工程修建维护护管理费、平平抑副食品价价格基金、教教育发展费））计5.8％。（2）契税。（3）房地产交易易土地收益金金：按照不同同土地等级收收取；（4）二手手房交交易所所得税税：出出售房房产收收入扣扣除房房产原原值和和有关关税费费后得得到净净收入入，按按20%的税率率计。。此项项税于于1994年制定定，但但长期期未予予征收收。（5）交易易手续续费：：武汉汉市按按照建建筑面面积为为基数数征收收，如如新建建商品品住房房为3元/平米，，二手手房为为5元/平米。。（6）产权权登记记费：：武汉汉市按按照每每套征征收，，如80元。3.注意交交易费费用的的承担担人。。【例4】某家庭庭4口人，，包括括1老人。。存款款12万元，，家庭庭月收收入6000元，日日常开开销3000元，无无其他他负债债。现现有几几种价价格、、户型型、面积的的住房房供选选择：：户型二室二厅三室二厅三室二厅四室二厅面积平米80100120140价格元/平米3500350030003000标准成品房成品房毛坯房毛坯房其他条条件如如下：：（1）抵押押贷款款方式式：首付3成，贷贷款7成15年，每每万元元月还还款额额为83.09元；首付2成，贷贷款8成20年，每每万元元月还还款额额为66.22元。（2）预计计办理理购房房各类类手续续费和和税费费共计计1万元。。（3）室内内装修修每平平米约约500元，家家居装装饰每每平米米约200元。试给出出置业业建议议。【解】以其中中之二二为例例，说说明其其过程程：1.购买价价格：：3500元/平米×100平米＝＝35万元；；2.首付：：35万×20%＝7万元；；3.抵押贷贷款总总额：：35万－7万＝28万；4.每月还还本付付息额额：28××66.22＝1854.16元，本息总总额：：1854.16×20××12＝444998元；5.家居装装饰：：200×100＝2万元；；6.各种手手续费费、税税费：：1万元。。提示（1）该家家庭支支付首首付、、有关关手续续费、、水费费、家家居装装饰费费，共共计10万元，，余2万作为为家庭庭备用用金。。每月还还款1854元，再再扣除除3000元的日日常开开销，，余1000元，基基本可可行。。（2）注意意购房房中资资金的的准备备和分分配以以及持持有成成本。。【例5】某小型型写字字楼的的购买买价格格为50万元，，其中中投资资者的的权益益资金金为20万元，，另外外30万元为为年利利率7.5％、期期限30年、按按年等等额还还款的的抵押押贷款款。建筑物物的价价值为为40万元，，按照照有关关规定定，可可以在在25年内直直线折折旧。。预计该写写字楼的的年毛租租金收入入为10万元，空空置和收收租损失失为毛租租金收入入的10％，包括括房产税税、保险险费、维维修费、、管理费费、设备备使用费费和大修修基金在在内的年年运营费费用为毛毛租金收收入的30％。写字字楼的年年增值率率为2％。试计算该该写字楼楼投资项项目的投投资回报报率。【解】（1）年毛租租金收入入：10万；（2）空置和和收租损损失：1万；（3）年运营营费用：：3万；（4）净经营营收入：：10－1－3＝6万；（5）年还本本付息：：30×7.5％/（1－（1＋7.5％）-30）＝2.54万；（6）净现金金流：3.46万；（7）现金回回报率：：3.456/20＝17.3％；（8）还本收收益：2.54－30×7.5％＝0.29万；（9）扣除折折旧前的的应税收收入：3.46＋0.29＝3.75万；（10）折旧：：40/25＝1.6万；（11）应税收收入：3.75－1.6＝2.15万；（12）所得税税（33％）：2.15×33％＝0.7095万；（13）税后净净现金流流：3.46－0.7095＝2.7505万；（14）税后现现金回报报率：2.7505/20＝13.8％；（15）投资者者权益增增加值：：还本收收益＝0.29万；（16）投资回回报率：：（2.7505＋0.29）/20＝15.2％；（17）写字楼楼市场价价值增值值额：50×2％＝1万；（18）考虑增增值后的的投资回回报率：：（2.7505＋0.29＋1）/20＝20.2％；（19）偿债备备付率（（DCR）：（净经营收收入）6/2.54＝2.36。序号项目数额备注1年毛租金收入1000002空置和收租损失（10％）100003年运营费用（30％）300004净经营收入600005年还本付息254006净现金流346007现金回报率17.3％34600÷2000008还本收益290025400－300000×7.5％9扣除折旧前的应税收入3750034600＋290010折旧1600011应税收入2150037500－1600012所得税（33％）709521500×33％13税后净现金流2750534600－709514税后现金回报率13.8％27505÷20000015投资者权益增加值290016投资回报率15.2％30405÷20000017物业市场价值增值100002％×50000018考虑增值的投资回报率20.2％40405÷20000019偿债备付率（DCR）2.3660000÷25400【例6】某投资者者以1万元/平米的价价格购买买了一栋栋建筑面面积为27000平米的写写字楼用用于出租租经营。。在购买的的过程中中，投资资者支付付了相当当于购买买价格4%的契税、、0.5%的手续费费、0.5%的律师费费用和0.3%的其他费费用。其中，相相当于楼楼价30%的购买投投资和各各种税费费均由投投资者的的资本金金支付，，相当于于楼价70%的投资资来自自期限限为15年、固固定利利率7.5%、按年年等额额还款款的商商业抵抵押贷贷款。。假定在在出租租经营营期内内，月月租金金水平平始终终保持持160元/平米，，前三三年的的出租租率分分别为为65%、75%、85%，从第第四年年开始始出租租率达达到95%且此水水平一一直维维持下下去。。运营营成本本为毛毛租金金收入入的28%。如果果购买买投资资发生生在第第1年年初初，每每年的的净经经营收收入和和抵押押贷款款还本本付息息支出出均发发生在在年末末，整整个出出租经经营期期为48年，投投资者者全投投资和和资本本金的的目标标收益益率分分别为为10%和14%。试计算算该投投资项项目全全部投投资和和资本本金的的财务务净现现值和和财务务内部部收益益率，，并判判断其其可行行性。。【解】（1）楼宇宇购买买总价价：27000×10000＝27000万元（2）购买买中的的税费费：27000×（4％＋0.5％＋0.5％＋0.3％）＝＝1431万元（3）投入入的资资本金金：27000×30％＋1431万＝9531万元（4）抵押押贷款款金额额：27000×70％＝18900万元（5）抵押押贷款款年还还本付付息额额A＝P×i/[1－(1+i)-n]＝18900×7.5％/[1－（1＋7.5％）－15]＝2141.13万元（6）现金金流量量表年份01234～1516～48可出租面积（m2）2700027000270002700027000出租率65％75％85％95％95％月租金收入（元/m2）160160160160160年毛租金收入（万元，以下同）3369.63888.04406.44924.84924.8年运营成本943.51088.61233.81378.91378.9年净经营收入2426.12799.43172.63545.93545.9全部投资－28431.0资本金投入－9531.0还本付息额－2141.1－2141.1－2141.1－2141.1全部投资净现金流－28431.02426.12799.43172.63545.93545.9资本金净现金流－9531.0285.0658.21031.51404.73545.9还本收益723.6777.9836.2723.6×（1＋7.5％）t-10.0（7）全部部投资资财务务内部部收益益率和和财务务净现现值因为ic＝10％，则有FNPV＝－28431.0＋2426.1÷÷（1＋10％）＋＋2799.4÷÷（1＋10％）2＋{3172.6＋3545.9/10%××[1－1/（1＋10％）48－3]}÷（1＋10％）3＝4747.1万元求FIRR＝11.66％（8）资本金金财务务内部部收益益率和和财务务净现现值因为ic＝14％，则有FNPV＝－9531.0＋285.0/（1＋14％）＋＋658.2/（1＋14％）2＋{