知名地产住宅项目市场报告与市场定位

1xxxxxx项目初步市场报告与定位报告2城市研究综述1市场初步定位3本项目应特别注意的问题4本项目整合市场研判结论5报告框架地块自身分析23区域市场研究城市研究综述周边参考项目分析城市市场研究本地块区域房地产市场研究总结xx是东北地区最大的中心城市，城市人口713.5万。地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，具有重要的战略地位。以xx为中心，半径150公里的范围内，集中了以基础工业和加工工业为主的8大城市，构成了资源丰富、结构互补性强、技术关联度高的辽宁中部城市群。xx拥有东北地区最大的民用航空港，全国最大的铁路编组站和全国最高等级的“一环五射”高速公路网；沟通世界各大港口的大连港、正在开发建设的营口新港和锦州港，距xx均不超过200公里，具有得天独厚的地理区位优势，作为东北中心城市的xx，对周边乃至全国都具有较强的吸纳力、辐射力和带动力。

xx为东北地区最大的中心城市xx为东北亚经济圈核心城市xx为沿海经济带发展核心城市xx为环渤海经济圈重要城市东优：生态、旅游、度假西进：装备制造业、重工业南拓：新城区、高新区、物流区北统：农产品、高效都市农业地铁规划将快速改变城市发展格局，引导开发建设沿轨道延线发展，特别是对非传统核心区将起到极大的促进作用。于洪区铁西区皇姑区大东区沈河区和平区浑南新区东陵区xx分为市内五区，市外三区市内五区：沈河区、和平区、皇姑区、铁西区、大东区。其中沈河、和平为市中心行政区域；皇姑区为教育区，也是省委行政区域；铁西区是老工业城区，目前正在改造阶段；大东区为工业配套区域。市外三区：于洪区、东陵区、浑南新区、沈北新区。目前市场供应量比较大的是浑南新区跟于洪区。

沈北新区

新民市位于辽宁省中部，距xx60公里，幅员3352.5平方公里，城市规划区面积40平方公里，总人口70万，其中城镇人口15万，辖11个镇、14个乡和5个街道办事处；

新民市工业以xx新城和新民经济开发区为龙头，形成轻工、化工、机械加工和农副产品深加工四大支柱行业和医药食品、包装印刷、电光源等几大产业集群。

新民市xx市新民市GDP总量较小，仅占xx总量的4%左右，且发展较不稳定1新民市GDP走势（单位：亿元）xxGDP走势（单位：亿元）受金融危机影响，2008-2009年xxGDP增速出现回落，但受益于国家及地方投资拉动影响，经济仍然保持了快速平稳发展2001-2009年新民市GDP走势走势较不稳定，2009年受益于投资建设拉动，增幅较大。新民市经济发展以第二产业为主体，第三产业发展相对落后2xx经济产业结构比例2008年xx市产业结构为4.8:50.1:45.1，三次产业对经济增长的贡献率分别为2.3%、55.0%和42.7%；新民市形成以第三产业在为主体的经济发展结构，第三产业发展相对落后。新民市经济产业结构比例2009年xx固定资产投资同比出现增长，主要为房地产投资回暖3xx市固定资资产与其其他城市市对比（（2009年1-9月）xx固定资产产投资各各主要行行业比例例2009年前三季季度xx市固定资资产投资资在东北北区域高高于其它它主要城城市，增增速同比比也出现现上涨2009年前三强季季度房地产产开发占固固定资产投投资的55.9%，在前十大大行业占据据第一位，，房地产投投资明显回回暖，且对对经济起了了重要的拉拉动作用注明：新民民数据暂未未出台新民市实际利用外资仅为0.75亿美元，为xx的1.3%4xx以及新民市市实际利用用外资对比比（2008年）（单位：亿亿美元）xx实际利用外外资水平较较高，在东东北区域居居于首位，，已超过大大连市水平平于洪区2008年实际利用用外资3.3亿美元，新新民市实际际利用外资资仅0.75万美元，数数额较小于洪区新民市人均可支配收入7327元，水平较低，仅为xx的一半52009年1-9月份年人均均可支配收收入为14002元，增长长幅度为10.3%，增速有所所下滑xx人均可支配配收入在东东北区域稍稍低于大连连，但高于于其它主要要城市xx市人人均均可可支支配配收收入入与与其其他他城城市市对对比比（（2009年1-9月））（单单位位：：元元））于洪区人均消费性支出低于xx市整体水平，新民市人均消费性支出水平较低6xx市人人均均消消费费性性支支出出与与其其他他城城市市对对比比（（2009年1-9月份份））（（单单位位：：元元））xx人均均消消费费性性支支出出占占可可支支配配收收入入的的比比重重较较大大，，高高于于东东北北区区域域其其它它主主要要城城市市，，明明显显为为消消费费型型城城市市于洪洪区区人人均均消消费费性性支支出出低低于于xx市整整体体水水平平，，新新民民市市人人均均消消费费性性支支出出水水平平较较低低15区域市场研究城市市研研究究综综述述周边参考项目分析城市市场研究本地块区域房地产市场研究总结2008年6月至至2009年12月xx市土土地地供供应应与与成成交交走走势势图图10-12月份份xx土地地供供应应与与成成交交出出现现了了2009年以以来来的的高高峰峰期期，，成成交交量量出出现现大大幅幅增增长长，，土土地地市市场场明明显显转转暖暖；；10月份份主主要要为为荷荷兰兰村村地地块块总总成成交交约约280万平平米米，，致致使使该该月月份份土土地地成成交交量量较较大大。。

xx土地市场9月份开始逐渐回暖，成交量出现大幅增长，并达到高峰期1单位位：：万万平平米米于洪洪区区与与xx新城城重重点点地地块块成成交交分分布布图图于洪洪区区荷荷兰兰村村01号地地块块177万/亩于洪洪区区陵陵东东韧韧铁铁厂厂68万/亩于洪洪区区红红旗旗台台地地块块34万/亩于洪区黑黑山路地地块190万/亩xx新城102线以北地地块56万/亩xx新城102线以南南地块块34万/亩新民市市辽河河大街街以东东地块块42万/亩xx新城工工业用用地10万/亩18从xx新城的的土地地供应应上面面来看看，以以102国道为为界，，南北北地块块每亩亩差价价高达达11万元，，而具具有参参考价价值的的102国道以以北地地块挂挂牌价价格高高达56万元/亩。该挂牌牌价格格据xx新城招招商局局获悉悉，挂挂牌价价与实实际成成交价价之间间会有有价格格差别别，例例如本本案目目前政政府报报价15万元/亩住宅宅用的的，而而挂牌牌价格格届时时公告告为30万元/亩。但考虑虑到本本地块块位置置在整整个区区域内内属于于上佳佳位置置，若若摘牌牌公告告地块块价格格低于于之前前的56万元/亩高达达73%，故推推测56万/亩摘牌牌地块块实际际成交交价水水分很很大，，甚至至有低低于本本地块块超过过50%的可能能性。。重点成交地块名称占地面积（平米）容积率建筑面积（平米）楼面单价（元/平米）地面单价（元/平米）每亩单价（元/亩）地块总价（亿元）受让方成交时间于洪区荷兰村01号地块5187002.2114114012082657177万13.78中海地产xx公司2009.10.30于洪区黑山路地块258392.05167814252850190万0.74辽宁省直房地产2009.5.21于洪区红旗台地块594461.710105830051034万0.303辽宁林成房地产2009.5.22于洪区陵东韧铁厂地块21201.94028539102468万0.217xx富华兴房地产2009.5.27xx新城102线以北地块32972.5824332881956万0.027河北乾坤房地产2008.12.31xx新城102线以南地块528994.021159612650534万0.267xx冀龙汽车销售2008.10.14xx新城工业用地123841.5185769614410万0.018xx市凯邦玻璃钢2008.8.21新民市辽河大街以东地73551.51103342563842.万0.047xx润田房地产2008.12.31目前于洪区大部分土地价格为68-177万/亩，xx新城为10-56万/亩2于洪区区与xx新城重重点地地块成成交情情况注明：：辽宁宁国土土局网网站xx新城部部分仅仅显示示2008年数据据20从于洪洪区陵陵西地地块取取得价价格来来看，，在68万元/亩左右右，该该地块块周边边已有有城建建等大大型开开发商商支撑撑，价价位上上仅比比比102北已挂挂牌地地块低低17%，这个个比例例远低低于102国道北北面和和南面面成交交价格格差额额比，，故判判断xx新城目目前的的摘牌牌地块块均存存在挂挂牌价价格与与实际际成交交价格格不符符的现现象，，而差差额比比均超超过50%以上，，对于于本地地块的的取得得土地地成本本方面面或有有下降降空间间。2009沈城商品房房的供应量量为1134万平米，而而销售量达达到1380万平米；2009年商品房市市场供应量量明显小于于2008年，说明受受市场供大大于求的因因素影响，，商品房上上市速度减减缓，上市市量减少；；从08年12月起，每月月的成交量量都高过供供应量，说说明xx市场进入了了消化存量量房的阶段段，而市场场供应量也也在逐步上上升。

2009年xx商品房销售好于预期，使得需求量超出供应量2注：新民市市商品房数数据未有公公布成交均价走走势分析：：xx房地产市场场自三月开开始回暖，，价格环比比一路上涨涨，全年xx商品房价格格达到4166元/平，同比去去年增长了了约10.9%，增幅较大大；纵观04-09年的价格走走势可以看看出，xx的价格上升升比较稳健健，即使经经历08年重大金融融危机也没没有出现大大幅的回落落，但也可可以看出，，xx城市商品房房价格并没没有出去其其他一线城城市的报复复性增长节节点。

2009年受市场回暖影响，商品房价格回升幅度较大4注：：新新民民市市商商品品房房价价格格数数据据未未有有公公布布，，根根据据粗粗略略调调研研，，新新民民市市房房价价大大体体在在1500-3000元/平米米之之间间xx商品品住住宅宅符符合合整整体体市市场场规规律律，，共共成成交交1251万平平米米，，共共供供应应938万平平米米，，供供应应量量明明显显小小于于销销售售量量，，证证明明xx存量量房房消消化化迅迅猛猛，，预预计计未未来来二二级级市市场场供供应应量量将将会会逐逐步步增增大大。。09年商品住宅市场依然转为存量房消化，并且销售态势迅猛5截至至09年xx商品品住住宅宅价价格格为为4062元/平米米可以以看看出出近近几几年年xx的房房地地产产走走势势都都是是相相对对平平稳稳上上升升，，并并没没有有发发生生高高增增长长节节点点，，预预计计随随着着供供应应量量减减少少跟跟销销量量增增加加的的影影响响，，未未来来将将迎迎来来价价格格高高增增长长阶阶段段。。xx商品住宅市场走势平稳，未出现过高增长阶段6xx市住住宅宅市市场场划划分分为为五五大大板板块块虎石石台台板板块块造化化板板块块东部部板板块块中部部板板块块西部部板板块块高层层2500－5000元小小高高层层2500-6000多层层3000-7000元洋洋房房3500-8000高层层5500－10000高层层4000－7000元小小高高层层4500-6500洋房房6000-8000元别别墅墅7000-15000住宅宅3500-4500元洋房4500-5500别墅6000-20000西部板块：铁铁西板块以高高层产品为主主，开发区与与于洪新城存存在低密度产产品，但档次次较低东部板块：东东陵板块的低低密度中端住住宅产品和以以棋盘山为区区域的低密度度高端别墅产产品北部板块：主主要为沈北新新区、于洪区区，以中低档档次的低密度度项目为主中部板块：城城市核心区，，以高端高层层物业为主，，价格普遍较较高南部板块：主主要作为沈河河、和平区的的南部外延，，以高层产品品为主，多层层及洋房产品品较少华润凯旋门碧桂园银河城城保利心语花园园高层2000－3500元小高层2500-3500多层2500-4000元洋房4000-5000元别墅5500-9000北部板块xx恒大城大溪地九如溪谷碧桂园太阳城城华润橡树湾万科魅力之城城宏发长岛新湖明珠城世茂五里河新世界花园华府天地保利花园万科兰乔圣菲菲保利十二橡树树xx琥珀湾xx碧桂圆万科城中海国际社区xx国际城城金地长长青湾万科金域蓝蓝湾穗港公公园里万科深蓝唯美品品格九洲湾湾景汇26区域市场研究城市研研究综综述周边参考项目分析城市市场研究本地块区域房地产市场研究总结xx新城隶隶属于于辽宁宁省新新民市市，位位于新新民市市东南南部，，东南南邻xx市于洪洪区。。距新新民市市区37公里，，距离离xx市中心心20公里。。xxxx新城新民市市xx新城距离xx城市中心约20公里，距离新民市约37公里，位置较为偏远xx新城区区位xx新城隶隶属于于辽宁宁省新新民市市，享享有xx市级经经济管管理权权限，，人口口3.37万人，，区域域总面面积100.2平方公公里；xxxx新城按按照产产业、、居住住和旅旅游有有机协协调发发展的的理念念，规规划了了产业新新城、、商贸贸新城城、生生态新新城、、宜居居新城城、国国际新新城五大功功能定定位。。xx新城概概况xx市胡台新城xx新城为xx母城战略发展的外延辅助区域，以及城市次要产业发展的转移区域区域经经济发发展现现状区域经济发展主要依靠包装印刷、机械加工等层次较低的基础产业以及新兴起的汽车交易业102国道项目地地唐轩轩·英郡郡金汇汇雅雅居居俪锦锦城城水木木城城典典距项项目目地地1公里里距项项目目地地3公里里区域域房房地地产产市市场场在售项目占地面积建筑面积容积率建筑形态主力户型开盘时间唐轩英郡23万40万1.74洋房、多层72-1142008.8金汇雅居9.9万14.5万1.46多层40-1202009.1俪锦城60万115万1.92多层、小高层60-1072009.9水木城典4万4.9万1.23多层70-1062009.7区域域房房地地产产起起步步较较晚晚，，多多数数项项目目档档次次较较低低，，以以多多层层产产品品为为主主，，主主力力产产品品多多为为60-110平米的中中小户型型，平均均户型面面积在70-80平米。区域项目目特征单位：平平方米区域房地产发展起步较晚，以档次较低的多层住宅为主，主力产品多为60-110平米中小户型在售项目开盘时间套数销售率月均销售面积月均销售套数入住时间唐轩英郡2008.8110046%2560322009.4金汇雅居2009.1192016%1875252009.10俪锦城2009.926827%1600202010.12水木城典2009.790025%2775352010.3区域多数数项目在在08年以后开开盘，首首期多数数在在09-10年入住，，销售率率多数在在16-46%之间，去去化速度度较慢，，月均去去化在20-32套。区域去化化分析单位：平平方米区域多数项目在08年以后开盘，销售率在16-46%之间，去速度较慢，月均去化在20-32套目前区域域内楼盘盘均有不不同程度度亏损现现象，已已经成为为该区域域普遍现现象区域内小小产权楼楼盘的夹夹攻也成成为该区区域房价价迟迟不不能上浮浮的主因因建筑形式式区域内内以多层层为主，，小高层层在市场场上受欢欢迎程度度很低区域多层层(唐轩英郡郡为例)均价一般般在2400元/平米，洋洋房产品品在2600元/平米区域内小小高层价价格略低低于多层层价格，，但单方方建筑成成本偏高高，导致致亏损更更加严重重区域价格格分析单位:元/平方米区域多层均价一般在2400元/平米左右，洋房价格一般在2800元/平米左右在售项目高层多层小高层洋房别墅售价单方成本售价单方成本售价单方成本售价单方成本售价单方成本唐轩英郡//24002800//26003000//金汇雅居//24002800//////俪锦城//2850320025003600////水木城典//28003000//////在售项目供应总量已售体量在售体量后续体量唐轩英郡40万4.5万5万30.5万金汇雅居14.5万2.5万3万9万俪锦城115万0.7万1.5万112.8万水木城典4.9万1.7万2万2.2万合计174.4万9.4万11.5万154.5万区域供给给分析单位:平方米区域已去去化体量量较小，，约为9.4万平米，，仅约为为总规模模的5%，剩余体体量较大大，后续续约有165万平米等等待消化化，未来来去化压压力较大大。除俪锦城城外，其其他楼盘盘开案时时间均较较早，而而俪锦城城略高的的价格也也直接导导致了其其销售速速度明显显变慢，，可以看看出该区区域市场场对于价价格敏感感度很高高。从远期效效应来看看，超百百万的俪俪锦城将将成为未未来对本本地块形形成竞争争压力最最大的对对手。区域已去化体量较小，仅约为9.4万平米，剩余体量较大约有165万平米，消化压力较大客户来源源区域由于于离城市市中心区区较偏远远，因此此客群60-70%为当地居居民，多多为拆迁迁，结婚婚，改善善居住等等购买，，另外有有来自城城市的养养老型客客户，以以及承受受不了市市内高房房价的外外延型客客户客群特征征年龄段主主要在25-40，40-60岁之间职业主要要以当地地农民、、工厂工工人，城城市退休休职工等等为主区域客群群阶层多多为社会会中产阶阶级以下下阶层，，这部分分人群为为城市以以及郊区区中低收收入者，，以及跟跟随城市市化进程程而被动动改变身身份的农农民区域目标标客户研研究项目名称唐轩英郡开发商xx唐轩房地产开发有限公司位置xxxx新城产品类型洋房、多层占地面积23万容积率1.74建筑面积40万绿化率40%户型72-114平米销售率一期1100套，43%价格销售多层2400元/平米，洋房2800元/平米园林建筑风格英式风格销售周期2008.8开盘，一期2009.4入住唐轩英郡郡唐轩英郡郡项目名称金汇雅居开发商xx金汇人聚房地产开发公司位置xxxx新城102国道北产品类型多层占地面积9.9万容积率1.46建筑面积14.5万绿化率46%户型多层40-120平米销售率16%，月均去化25套价格销售多层2400园林建筑风格一期现代风格，二期德式风格销售周期2009.1开盘，2009.10入住金汇雅居居项目名称俪锦城开发商xx澳源房地产开发有限公司位置于洪区经济开发区北产品类型多层、小高层占地面积60万容积率1.64建筑面积115万绿化率50%户型60-107平米销售率开盘268套，销售率30%价格销售多层2850元/平米小高层2700元/平米园林建筑风格现代风格销售周期俪锦城共分8期，规划10年的开发建设周期2009.9月开盘，2010.12入住俪锦城俪锦城项目名称水木城典开发商辽宁地威置业有限公司位置于洪区沙岭镇中心产品类型多层占地面积4万容积率1.65建筑面积4.9万绿化率39.7%户型70-106平米销售率900套，销售率25%价格销售多层2800园林建筑风格北欧风格销售周期2009.7开盘，2010年3月入住，水木城典典42区域房地地产市场场研判xx母城发展展的外延延辅助区区域：铁西大部部分产业业主要迁迁移至经经济技术术开发区区内，xx新城为城城市次要要产业（（包装印印刷，机机械加工工等）的的转移配配套区域域；跟随城市市化进程程和政府府战略规规划而兴兴起的新新区域。。区域房地地产市场场起步较较晚，档档次较低低，发展展较不成成熟，产产品去化化速度较较慢，区区域市场场尚需培培育；距离城市市核心区区较远，，在目标标客户群群上的寻寻找上难难有较大大突破；；由于离城市市核心区较较偏远，也也未占据城城市战略发发展的核心心要塞，因因此难以成成为城市发发展的重要要区域，未未来区域房房地产市场场发展难有有较大作为为。区域市场总总结43城市研究综述1市场初步定位3本项目应特别注意的问题4本项目整合市场研判结论5报告框架地块自身分析244SWOT分析结论地块SWOT分析地块自身分分析基本经济指标与地块选择45基本经济指指标与地块块选择地块自身分分析地块在xx整体规划中中地位4647基础设施基础设施，，新城目前前已经实现现了“七通一平”的基础设施施条件：----完成了“四横四纵”8条街路及管管网设施建建设，总长长度22公里，目前前已全部竣竣工通车和和投入使用用。----新城通往xx市区的双向向六车道的的沈胡快速速干道于08年10月8日正式通车车。----新城通往沈沈西工业走走廊开发大大道的道路路已经建成成通车。----新城供热、、供水、排排水、电力力、电信、、宽带工程程建设已经经完成并投投入使用。。2009年，新城将将完成电网网扩建改造造工程，设设计出口12万KVA，实现出口口8万KVA，届时，新新城将真正正拥有区内内双回路供供电。新城通往xx153路已经通车车运营。2010年，501路公交车和和连接xx地铁1号线沈西工工业走廊终终点站的公公交车陆续续开通。153公交线路48本案501路公交线路京沈高速公路预留出入口153路公交线路轻轨规划图xx交通网络自然资源49水温：65℃—70℃；有水面积：：100平方公里；；储量超：20亿吨；可开采时间间：百年以以上。水层：2100米—2500米上品温泉水水：“偏硅硅酸、氟型型医疗热矿矿水”。xxxx新城温泉城城50项目地栖鹤湖开发带102国道沈胡快速干道新民方向xx方向栖鹤公园，，占地40万平方米商务中心区区，占地90万平方米栖鹤岛，占占地99万平方米低密度住宅宅发展区，，占地约200万平米地块自身分分析总占地土地性质占地面积土地取得方式商业1000出让住宅2000出让湖滨公园1000租赁合计4000

总建筑面积根据容积率确定

地上总建筑面积根据容积率确定容积率未定建筑密度未定绿地率未定用地性质住宅、商业租赁租赁该地块开发发用地分三三期开发其中河滨公公园用地性性质为租赁赁周边主要交交通依靠振振兴八街和和一o二国道目前该地块块容积率未未定，初步步估计容积积率小于1比较合理目前土地售售价住宅用地15万/亩商业用地5万/亩租赁用地价价格议定中中53住宅用地直直接成本：：3亿元商业用地直直接成本：：1.5亿元租赁用地1000亩租赁直接接成本未定定54SWOT分析结论地块SWOT分析地块自身分分析基本经济指标与地块选择55优势（Strength）机会(Opportunity)威胁(Threat)劣势(Weakness)300万平米大盘盘xx开发商品牌牌实力优秀商业奥奥特莱斯的的配套拉动动栖鹤湖优秀秀的景观资资源水电等基础础设施配套套的建成项目为净地地，无拆迁迁难度，后后期较好动动工区域内消化化量有限，，以地缘性性客户为主主占用资金时时间过长，，带来的成成本上升目前周边为为待开发土土地，现场场形象不佳佳尚属卫星城城规划，对对于xx及新民客源源吸引力不不大商业部分占占地过大，，开发后去去化速度不不乐观周边工业气气息浓厚，，居住氛围围较差依靠xx新城的城市市宣传热点点拥有xx新城内最好好的地块资资源周边无项目目给项目定定性区域，，提供机会会温泉条件尚尚属xx稀缺资源未来有轻轨轨在该区域域经过，未未来拉动客客户潜力巨巨大未来区域项项目定位未未知，难以以掌控政府招商进进度难以控控制区域位置相相对较偏，，短时间内内难以成熟熟起来轻轨没有落落成期限该区域客源源比较认可可现房，若若以期房形形象入市风风险胶套租赁的地块块土地性质质及价格、、后续转让让权对本项项目有牵制制作用地块自身分分析56SWOT分析结论地块SWOT分析地块自身分分析基本经济指标与地块选择57SWOT分析结论该地块的取取得是很好好的土地储储备资源，，未来有机机会成为xx房地产热点点区域，而而xx及奥特莱斯斯的品牌效效应会很大大程度的加加速该地块块的发展。。该地块的的净地规划划及市政功功能配套完完备使该地地块开发成成本降低，，另，通过过与xx市内地块价价格对于，，该地块报报价或有下下降可能性性以降低直直接成本不能忽忽视的的是该该地块块的开开发周周期会会很长长，资资金的的时间间成本本代价价颇高高，而而项目目能否否顺利利实现现现金金流动动主要要因素素还在在于该该区域域的招招商引引资力力度与与人口口增长长速度度，若若该部部分条条件支支撑困困难，，则拿拿地风风险较较大。。另，，地块块内有有两处处租赁赁用地地，若若前期期对于于土地地使用用性质质不够够明确确后期期很可可能成成为制制约开开发的的重要要因素素。58城市研究综述1市场初步定位3本项目应特别注意的问题4本项目整合市场研判结论5报告框框架地块自身分析259价格定位产品定位市场初初步定定位客群定位项目定位60项目定定位市场初初步定定位61城市新新区生态度度假小小镇市场初初步定定位核心卖卖点：：xx品牌效效应明明显；；优秀商商业奥奥特莱莱斯的的配套套拉动动；享受便便捷的的城市市轻轨轨资源源；栖鹤湖湖景的的景观观资源源；温泉的的城市市稀缺缺性市场定定位：：62客群定定位市场初初步定定位63中期远期城市·新中产产区域：：xx、沙岭岭、新新民区区原住住民、、城市市郊区区、工工业园园区地地缘性性客户户工作：：政府府、企企业中中高管管、投投资客客、原原住民民及周周边企企业工工人家庭规规模：：1-3人/户看重该该地块块景观观资源源，对对于稀稀缺的的温泉泉资源源认可可，喜喜欢田田园式式慢节节奏生生活，，对于于生活活品质质有一一定追追求，，注重重劳逸逸结合合中产和和全省省范围围内的的中级级财富富阶层层区域：：铁西西、于于洪等等xx西部城城区中中高端端客源源工作：：政府府、企企业中中高管管、私私营业业主、、投资资客看重区区域的的完善善配套套，新新城的的规划划理念念，在在拥有有良好好景观观资源源的前前提下下，又又享受受到新新城带带来的的都市市生活活，拥拥有明明确的的投资资眼光光。市场初初步定定位64产品定定位市场初初步定定位产品定定位说说明近阶段段该区区域客客群主主要分分为地地缘性性客户户、养养老型型客户户及休休闲置置业型型客户户地缘型型客户户养老老型型客客户户休闲闲置置业业型型客客户户多层层洋房房多层层洋房房联排排或或双双拼拼小高高层层多层层洋房房联排排或或双双拼拼或或独独栋栋该部部分分产产品品认认可可度度最最高高可以以作作为为主主力力开开发发建建筑筑形形式式该部部分分产产品品最最大大限限度度利利用用景景观观资资源源提提升升整整体体品品质质，，拉拉高高利利润润该部部分分产产品品是是未未来来利利润润值值体体现现但但针针对对目目前前市市场场建建议议押押后后开开发发66建筑选型双拼拼、、联联排排、、低低密密度度花花园园洋洋房房为为主主独栋栋、、小小高高层层为为辅辅市场场初初步步定定位位容积率建议0.8~1.267价格格定定位位市场场初初步步定定位位68标准基价设定市场场初初步步定定位位———住宅宅价价格格定定位位建筑形式售价小高层1800多层2200洋房2400联排\双拼4000独栋6000保底成本粗步设定建筑形式容积率单方

土地成本单方建筑

综合成本单方

楼面价单方

总成本类独栋0.430035007504250联排0.6530035004623962洋房130026003002900多层1.230026002502850小高层1.830030001673167涨幅确定市场场初初步步定定位位———住宅宅价价格格定定位位销售时间销售价格（元/平米）涨幅2010.1（标准基价）小高层多层洋房联排双拼独栋5%180022002400400060002010.3—2011.3189023102520420063005%2011.3—2012.3198524262646441066155%2012.3—2013.3208425472778463169465%2013.3—2014.3218826742917

486272935%2014.3—2015.322972808

3063510576585%2015.3—2016.3241229483216536080415%2016.3—2017.3253330963377562884435%2017.3—2018.3265932503546591088655%2018.3—2019.3279234133723620593085%2020.3—2021.3293235843909651697735%2021.3—2022.33079

376341056841102625%2022.3—2023.33233395143107183107755%按照照目目前前的的价价格格梯梯度度独栋栋及及联联排排产产品品在在10年可可以以实实现现纯纯利利润润回回流流，，但但销销售售速速度度会会很很慢慢洋房、、多层层产品品如果果实现现净盈盈利应应该在在2014~2015年小高层层产品品在22年实现现盈利利注：以上是是综合成本本及5%的年增长率率做的保守守型预算小结从综合角度度分析来看看，产品形形式以多层层、洋房、、联排为主主，独栋、、小高为辅辅是可操作作的但从区域内内盈亏平衡衡点来看，，小高层产产品押后开开发比较安安全，也建建议前期规规划可以只只考虑联排排、洋房等等低密度产产品目前从年增增长率设定定来看考虑虑的是5%的保守数字字，购地前前要充分考考虑市场快快速变为利利好需要调调整后期规规划指标（（容积率等等）的因素素，保证全全案的利润润最大化成本本核核算算中中设设定定的的指指标标也也属属北北方方施施工工的的平平均均直直接接成成本本