批量住宅精装修管理讲义

批量住宅精装修讲义

1授课范围、对象及方式范围：批量住宅精装修产品的研发、设计、采购、土建移交、质量管控、进度管控、成品保护、安全文明、工地开放、集中交房等方面内容。对象：主要针对房地产公司经理、副经理、工程总监、项目总监、设计、工程、物业管理人员的实战解决方案，也可作为产品研发、招采、营销、监理、施工管理工作的参考。方式：主要采用XX上市企业N个大型批量住宅精装修项目管理案例图片、视频、文件表格、现场统计数据和正反两方面事例进行关键点解读。2目录第一讲：概述第二讲：研发设计第三讲：土建移交第四讲：质量管控第五讲：进度管控第六讲：成品保护第七讲：安全文明第八讲：工地开放第九讲：集中交房本讲座的局限性

3第一讲：概述

4一、视频与图片精装房案例画外音：

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二、与精装房相关的背景及渊源建国初期：没有装修的阶段-----

“居者有其屋”文革时期：开始有粗装修阶段----橱卫空间独立使用80年代末：全面粗装修阶段----“居寝分离”98年开始：毛坯房时代-----一人一间房03年开始：装修阶段-----居住的舒适性、健康性、文化性；未来：精装时代-----未来城市住宅的整体精装修强调宜居人文关怀，注重生活方式的精品工业化全装修（未来方向）（市场需求和政府行为）三个主要的政策文件：

02年建设部发190号《商品住宅装修一次到位实施导则》

参考性规范意见，不具有强制性，对开发商无约束力但是，具有很好的指导性：一是：精装房的定义：房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，也可以简称为全装修房。6

与毛坯房、厨房卫生间装修、毛坯房加装修等对比，万科的理解是：全面家居解决方案（如：U5)恒大的A9

二是：装修标准是根据目标客户的需求来确定的。不是老板或设计师、工程师的单相思。三是：装修设计必须前置。四是：“通过设计引导消费者向装饰个性化方向发展”-----目前万万不可-----钱要花在功能研究和使用上，并使之简单化和大众化阻碍客户购买的不是个性化，也不是价格，而是工程质量注意要点：一是：要求提供装修平面图

二是：要求交付质量不低于样板间的质量水平，样板间在入住前不宜拆除。很多问题值得注意：样板间质量水平很高是否就好？中途调整怎么办？样板房拆了，客户照了相怎么办？材料迟迟定不下来，交房标准不确定怎么办？

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08年建设部《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》针对512地震发的，主要是装修对结构的影响，引申出对精装房的扶持和鼓励。买地时把精装修写入土地出让合同。99年国务院72号文《关于推进住宅产业化现代化提高住宅质量的若干意见》万科、龙湖、仁恒、富力、恒大都在做精装房，主要是想树立项目差异化，避免同质化竞争；万科号称：只做精装房；仁恒：精装修是其产品的主要特质和标准配置；龙湖：稳步逐年加大开发量；富力、恒大把精装修带往全国。主要形式：菜单式装修和批量同质化复制精装修，个性化菜单式探索目前情况下基本上是失败的。实行全装修交楼的利与弊。利：方便客户；方便物业管理；大量节约资源；因批量采购实现增值与溢价；装修进入成本降低税负；促进管理精细化和业态差异化、提高产品品质。弊：管理负荷增大；工期变长；投诉的面增加。8

三、精装房的评价指标房产公司寻求的是什么？--小业主的忠诚度客户的忠诚度来源于什么？-小业主的满意度客户的满意度主要体现在哪方面呢？若干项目实践证明主要体现在工程质量，也就是产品的品质，而不是主要体现在个性化、菜单式、营销服务和其它方面因此，判断管理工作好坏和工程质量的主要标准就是：小业主是否满意那么，如何考核和量化客户的满意度呢？小业主的满意度集中交房日的交房率≥N%

集中交房日的户均报事量≤N条集中交房日后4个月内的户均报事量≤N条9

这三个指标能够比较简洁、直观地反应客户的满意度入伙日交房率：先验房后收房与先交钱后收房的区别：建议先验房后收房或要求先走程序但不强制拒绝业主先验房的要求成功收房总户数/到访总户数，如：楼盘总户250户，到访200户，收房190户,集中交房率就是95%与交付率的区别:190户/250户=76.3%，龙湖是规定一月内达到85%入伙日户均报事量：到访总户数的报事总条数/到访总户数，如：600条/200户=3条入伙日后4个月内户均报事量：报事总条数/入伙总户数群诉﹦0多角度、多维度、客观看这个指标：公寓与套房、投资与自住有区别报事分类：沟通类（研发、设计、材料、营销、物业）、土建、精装、分包等与毛坯房交房指标无可比性10四、、精精装装商商品品房房合合同同问问题题五、、政政府府验验收收问问题题六、、工工厂厂化化与与仿工工厂厂化化“仿工工厂厂化化””生生产产模模式式定定义义：：通过过最最初初框框架架阶阶段段基基础础零零控控线线控控制制砌砌筑筑、、抹抹灰灰、、装装修修等等各各阶阶段段的的精精细细施施工工，，同同时时融融入入部部品品生生产产对对误误差差消消化化方方案案研研究究成成果果，，进进而而达达到到装装修修中中安安装装类类材材料料部部品品规规格格的的统统一一化化，，最最终终实实现现：：11室门门内内、、收收纳纳柜柜体体等等规格格统统一一的标标准准化化加加工工；；规格格统统一一化化的的前前提提下下，，从从而而实实现现将将瓷瓷砖砖、、细细木木工工板板、、石石膏膏板板等等进进行行材材料料场场外外仿仿工工厂厂化化环环境境下下的的集中中加加工工，编编号号入入场场统统一一施施工工。。“仿工工厂厂化化””生生产产的的意意义义仿工工厂厂化化实实现现了了规规格格统统一一、、材材料料集集中中加加工工、、生生产产环环境境固固定定、、人人员员固固定定、、流流程程固固定定；；提高高生生产产效效率率提高高材材料料加加工工品品质质降低低了了材材料料无无效效损损耗耗减少少了了文文明明施施工工的的压压力力减少少了了因因人人为为因因素素而而导导致致的的品品质质偏偏差差国内内50个豪豪华华、、高高档档、、中中档档、、经经济济形形精精装装修修案案例例简简析析12七、、过过程程管管控控的的特特性性和和主主要要思思路路批量量住住宅宅精精装装修修过过程程管管控控的的最最大大难难点点：：不是是技技术术问问题题，，而而是是管管理理问问题题。。管理理小小贴贴士士讨讨论论--05年我我亲亲历历的的遗遗憾憾工工程程案案例例131、批量量住住宅宅精精装装修修项项目目是是介介于于大大型型工工装装与与家家居居装装修修之之间间具具有有相相当当差差异异化化并并与与清清水水房房管管控控迥迥然然不不同同的的装装修修业业态态；；因因此此，，具具有有大大型型工工装装合合理理计计划划组组织织调调度度生生产产管管理理和和小小型型家家装装重重视视琐琐碎碎细细节节的的特特点点与星级级酒店店装修修差异异化比比较与普通通家居居装修修差异异化比比较与毛坯坯房的的差异异化比比较142、“三三点一一走偏偏”是是批量量住宅宅精装装修施施工过过程中中的常常态153、批量量精装装修的的管理理涉及及到产产品的的全部部环节节，与与建设设单位位的诸诸多职职能部部门息息息相相关，，预防防客户户群诉诉和索索赔是是精装装修项项目过过程管管理的的首要要任务务产品研研发、、设计计、土土建、、采购购等方方面的的问题题在管管理阶阶段没没有得得到有有效预预防和和控制制，装装修施施工阶阶段没没有得得到有有效暴暴露和和相互互避免免，最最终导导致工工程实实体出出现难难于整整改的的系统统性问问题，，是客客户群群诉和和索赔赔的重重要方方面。。装修产产品本本身出出现普普遍性性的质质量硬硬伤，，没有有得到到有效效沟通通和及及时整整改，，是客客户群群诉和和索赔赔的主主要原原因。。精装房房开发发是房房产商商各个个部门门协同同作战战的结结果，，但是是，必须树树立以精装装修这这一工工程末末端为为管理理导向向、各部部门提提前介介入、、深度度预防防、把把复杂杂的问问题简简单化化各个个击破破、持持续改改进的的管理理原则则164、目前前，各各参建建单位位特别别是精精装总总包和和甲定定分包包单位位的管管理水水平与与精装装修管管理的的实际际需求求存在在一定定差距距，致致使执执行不不到位位是精精装修修施工工管理理的最最大难难点；；因此此，执执行重重在到到位是是各个个层面面管理理者必必抓的的关键键所在在。下面就就这个个问题题谈谈谈我的的几点点体会会，与与大家家共勉勉。为为什么么要谈谈这个个问题题呢？？因为为目前前装修修施工工主要要是手手工操操作、、眼睛睛观察察、标标准化化程度度较低低，劳劳务班班组临临时组组合，，存在在很大大的随随意性性，思思想上上和意意识上上出问问题作作业面面必定定出问问题。。17八、精精装修修项目目管理理流程程及办办法编制精精装修修项目目管理理流程程XX精装修修项目目管理理办法法编制精精装修修项目目管理理办法法及实实施细细则编制精装装修合约约管理办办法1、材料的的备货量量：182、土建总总包工程程范围变变动：(视清水房房交房标标准而定定）（1）、卧室为复复合木地地板，应应增加地地面找平平；但常常规是精精装做（2）、应减少客客厅、厨厨房、阳阳台、过过道等地地面找平平项目（3）、应减少厨厨房、卫卫生间等等吊顶位位置的天天面抹灰灰项目（（如玄关关为及客客厅走道道设计为为石膏板板吊顶同同样应扣扣减）（4）、卫生生间地面面通常情情况应在在防水层层之上再再增加回回填层及及找平或或保护层层（5）、厨房房卫生间间墙面取取消压光光，直接接打底拉拉毛，但但保证平平整度和和方正度度（一般般厨柜后后面和地地面不贴贴砖，由由精装修修找平压压光至砖砖面层并并防水处处理）（6）、通常常增加墙墙体楼板板内强弱弱电线管管、底盒盒预埋到到点位、、卫生间间排水安安装(7)、阳台外外墙涂料料、飘窗窗栏杆、、防盗门门门扇等等延后施施工（8）、增加加对装饰饰工程的的协调配配合内容容及相应应增加的的总包管管理内容容提供标高高定位基基准点、、垂直运运输、水水电接驳驳、场地地堆码及及道路、、公共厕厕所等。。3、土建总包包做精装装修没有有成本和和技术、、管理优优势，应应当分判判给专业业的装饰饰公司装饰工程程的分判判插入时时间应在在结构封封顶前一一个半月月开展较较为合适适，具体体进场时时间视砌砌筑抹灰灰工程的的进度而而定（如如果装饰饰材料的的乙供品品种较多多，(讲师孟工工联系QQ28595300013012377467)如石材，，装饰分分判应进进一步提提前以保保证材料料的备货货）。整整个装饰饰工程的的分判持持续时间间大约为为一个半半月（从从收到招招标图纸纸开始计计算到定定标，预预计两到到三次的的议标次次数。））xxx材料供应应界面和和配置表表19编制项目目管理文文件应注注意的要要点准确定位位：甲方主导导：资源培养养：总包管理理：20关注细节节：样板先行行：技术先行行：提前介入入：21标准动作作：成品保护护：系统解决决：扼杀苗头头：界面责任任：22土建工程程师及土土建监理理延伸管管理精装装修的问问题至少目前前，实践践证明：：不能完完全延用用土建监监理管控控方法管管理精装装修工程程，更不不易土建建监理延延伸管理理精装修修。为什什么呢？？一是：关关注点显显著不同同二是：专专业性不不够会导导致预控控深度和和能力不不够三是：土土建监理理对精装装修监理理的难点点重点认认识不够够四是：土土建界面面的较大大问题事事前必须须经过交交叉检查查曝露出出来并得得以有效效监督整整改到位位。事实实证明：：土建监监理公司司对自己己监理的的土建界界面存在在的影响响精装修修施工和和后期交交房的问问题不能能很主动动的曝露露和监督督整改，，精装修修交房时时客户投投诉中的的土建问问题大约约占投诉诉总数的的20-25%左右；五是：抽抽检这种种验收方方式，不不适合精精装修这这一工程程末端；六是：一一次成活活要求的的更高要要求，必必定不是是简单的的验收可可以解决决的23END谢谢大家家！（该单位位提供精精装修管管控内训训和公开开课培训训以及专专业的精精装修工工程监理理服务））2425第二讲：：产品研研发与设设计一、研发的内内容及意意义261、研发是是研究如如何满足足客户需需求的过过程；2、就是成成本控制制的过程程；案例：3、研发的的成果可可以批量量复制、、为多项项目打下下基础；；4、是工程程质量保保证的前前提。根本思想想:客户导向向贯穿产产品研发发的始终终----设计成功功与否，，不在于于给客户户提供了了多少种种菜单式式的选择择，不在在于高档档材料的的堆砌，，不在于于多么有有风格个个性的设设计，而而在于对对客户需需求的准准确把握握。27二、注意意事项1、设计主主导各部部门紧密密配合；；2、样板测测试体验验最直观观；3、没有完完美无缺缺的装修修房；4、成果及及时归纳纳和总结结；5、建立经验验教训手手册---《《傻瓜式的的设计缺缺陷预防防表》讨论：？？286、学习成长长和资源源整合建立装修修标杆向向优秀企企业进行行学习；；向日本、、韩国等等先进地地区学习习；优秀产品品和资源源直接应应用；借助外部部资源进进行产品品研究。。如：橱橱柜厂家家29三、研发流程程1、传统的流程程：户型设计完成成+装修设计=精装房设计2、常见的问题：户型改造，增增加工期和无无效成本；户型存在硬伤伤和精装修设设计互相妥协协，无法达到到最好效果；；存在大量质量量隐患，给保保修增加难度度，同时影响响客户满意度度。303、新流程示意意图客户基础研究究产品定位研究究部品研究装修效果研究分级体系研究户型研究产品模型模型测试成果产品应用持续改进31序号成果名称参考成果1分类客户装修需求调研报告2材料部品研究及分级3标准户型库4装修分级体系5设计缺陷手册6精装修设计管理制度7…………..4、研发的成果果32三、客户基础础研究的方法法定性定量表格准备定定量量研究得出的的结果指导设设计精心准备定量量研究表格案例:客户需求定量量研究表格四、需求分类是研研究的前提比如，鞋柜：：显著需求：：足够大，大大到什么程度度？一般需求求：透气、临临时置物功能能；个性需求求：坐着穿鞋鞋子。厨房：显著需需求：收纳功功能大、空间间利用好、灶灶台周边宽敞敞区域、易清清洁、插座多多；一般需求求：插座带开开关、防蟑螂螂功能、收藏藏抹布、防锈锈功能；个性性需求：坐着着操作、装空空调等3334玄关客厅餐厅厅地砖关注，，厨卫次之、、阳台不关注注是否必要项目不全，，如：地漏排水、浴霸位位置、水向干区渗漏漏、放置衣服地方、地地面防滑、安全玻璃等35价格压力下，选择舍弃的产品价格压力下，降低档次的产品价格压力下，依然维持要求的产品烤箱消毒柜垃圾食物粉碎机橱柜灶具、脱排台盆三件套厨房墙地砖热水器浴缸淋浴房台盆、龙头淋浴龙头坐便器浴霸暖风机地板墙面开关面板卫生间台下橱柜镜箱地热储物间内橱步入式衣帽间空调冰箱地板微波炉价格压力下各各类产品的价价值排序装修预算RMB800——在８００元／／平米装修预预算的压力下下，消费者只只保留了对脱脱排灶浴霸暖暖风机、微波波炉的需求，，其他产品普普遍降低了档档次

消费者者放弃了对消消毒柜、烤箱箱、垃圾食物物粉碎机、储储物空间装地地热的选择，，甚至有一半半的消费者放放弃了浴缸但消费者始终终保有对微波波炉、冰箱的的需求36装修预算RMB1500——价格压力下各各类产品的价价值排序价格压力下，，降低档次的的产品价格压力下，，依然维持要要求的产品价格压力下，，选择舍弃的的产品烤箱消毒柜垃圾食物粉碎碎机橱柜灶具、脱排排台盆三件套厨房墙地砖热水器淋浴房台盆、龙头淋浴龙头坐便器地板墙面开关面板卫生间台下橱橱柜镜箱地热储物间内橱步入式衣帽间间空调冰箱浴霸暖风机微波炉浴缸缸浴室室墙墙地地砖砖在１１５５００００元元／／平平米米装装修修预预算算的的压压力力下下，，消消费费者者可可以以维维持持大大部部分分产产品品的的理理想想需需求求消消费费者者仅仅仅仅放放弃弃了了对对烤烤箱箱、、垃垃圾圾食食物物粉粉碎碎机机、、地地热热的的需需求求37分级级体体系系xx橱柜柜分分级级xx橱柜柜采采购购清清单单08年国国内内经经济济性性精精装装修修产产品品配配置置统统计计38四、、部部品品研研究究抓住住客客户户的的眼眼球球，，给给予予他他们们关关注注的的，，而而不不是是我我们们自自己己关关注注的的产产品品1、橱橱柜柜橱柜柜研研究究应应与与厨厨房房户户型型研研究究同同时时进进行行；；应由由专专业业的的橱橱柜柜厂厂家家在在户户型型设设计计时时介介入入；；充分分考考虑虑客客户户研研究究中中的的客客户户需需求求；；浴室室柜柜和和橱橱柜柜不不宜宜为为同同一一供供应应商商（（成成本本问问题题））；；制定定公公司司的的橱橱柜柜设设计计标标准准和和试试图图要要点点。。39厨房房精精装装修修功功能能设设计计共共性性标标准准（（一一））40厨房房精精装装修修功功能能设设计计共共性性标标准准（（二二））41小户户型型厨厨房房精精装装修修功功能能设设计计标标准准（（三三））42橱柜柜设设计计常常见见问问题题案案例例43卫生生间间精精装装修修功功能能设设计计共共性性标标准准（（一一。。二、、三三略略））44精装装房房卫卫生生间间局局部部等等电电位位具具体体做做法法精装装房房卫卫生生间间局局部部等等电电位位做做法法45卫生生间间常常见见的的设设计计缺缺陷陷46玄关关精精装装修修功功能能设设计计共共性性标标准准（（一一。。二二、、三三略）4748五、、设设计计设计计涉涉及及的的内内容容很很多多，，应应当当编编制制《全装装修修设设计计管管理理手手册册》案例例1、设设计计管管理理设计计供供方方选选用用：：根据据项项目目定定位位选选择择合合适适的的设设计计单单位位；；必须拥有有精装修修设计经经验；有酒店设设计经验验的优先先考虑；；尽早确定定设计单单位。目前也有有请韩国国的设计计师标准化的的图纸目目录和审审核管理理：有无无变异户户型、审审图要点点案例经验传承承：《设计缺陷陷手册》，《傻瓜式的的设计缺缺陷预防防表》他山之石石：松下下圣一装装修公司司、SI体系(工业化内内装饰面面支撑结结构)492、精装修修设计介介入时间间精装修设设计最好好能够在规划设设计阶段段户型设设计中前前期开始始介入，，以便从精精装修的的角度对对户型设计计进行优优化；但同时时应注意意的是精精装修设设计单位位配合时时间段较较长，且且受后续续规划报报建、消消防和施施工图报报建等因因素影响响会产生生一定的的户型修修改，由由此引起起的精装装修设计计变更的的工作量量会大大大增加。。3、精装修修设计单单位与土土建施工工图设计计单位的的配合土建施工工图设计计阶段，，施工图图设计单单位应根根据规划划设计单单位提供供的经精精装修设设计单位位优化并并确定的的含有室内水电电接驳点点位的条条件图和和与土建建交接部部位的收收口做法法及相关关尺寸关关系图，，开展施工工图设计计工作。。期间施施工图设设计单位位和精装装修设计计单位需需紧密配配合，进进行几轮轮互为条条件的图图纸审核核和修改改设计工工作，最最终在施施工图中中应明确确精装修修部分水水电系统统图，并并按照精精装修实实施标准准确定开开关插座座位置、、给水和和排水点点位等水水、机、、电内容容。504、出图要要求和出出图标准准(1)、总包施施工图和和精装修修施工图图一般是是由不同同设计单单位实施施的，建建议在总总包施工工图的建筑做法法中将相相关地面面、墙面面和顶棚棚的建筑筑做法标标至精装装修完成成面，以便总包包单位、、各分包包单位、、监理单单位了解解今后精精装修做做法，并并有利于于共同参参与前期期图纸审审核工作作，只要要在合约约招标阶阶段明确确总包单单位的实实施范围围和界面面即可。。需要强强调的是是，总包包施工图图中机电电点位一一定要与与精装修修图严格格对应，，以便总总包单位位一次实实施到位位。厨房房、卫生生间开关关插座位位置需与与墙面排排砖图和和橱柜统统筹考虑虑51（2）、对于于精装修修施工图图需要按照楼栋栋为单位出出齐该楼楼栋每个个户型的的精装修修图，而而不能仅按按照项目目户型出出图，否则将将对合约约招标和和施工管管理带极极大的不不便。另另外，精精装修设设计在规规划户型型设计、、施工图图设计定定稿、样样板房实实施及后后期优化化阶段均均会有所所调整，，可能带带来的设设计工作作量和出出图量都都比较大大，因此此设计部部对各阶阶段的精精装修设设计深度度、设计计工作节节奏以及及出图量量进行通通盘考虑虑，并在在精装修修设计合合同中进进行明确确，以便便确定合合理的设设计费用用保证设设计工作作质量。。5、精装修修设计的的主要指指导原则则精装修设设计导则则（1）、提前前介入的的原则（2）、深度度、多层层次预防防设计缺缺陷的原原则52（3）、首首先考考虑客客户显显著需需求的的原则则。强强调人人性化化、大大众化化设计计，避避免个个性化化设计计；强强调通通用性性功能能，避避免特特殊性性功能能；强强调固固品材材料，，避免免特性性材料料；强强调恰当的的简单化化，便便于大大面积积统一一复制制施工工简单与与精细细化装饰形形式、、空间间组织织、装装修选选材、、色彩彩搭配配宜简简单。精装装修住住宅硬硬装部部分切切忌琐琐碎、、繁复复，应应为客客户留留有余余地。。厨房房、卫卫生间间是精精装修修的重重点，，橱柜柜一次次装修修到位位，厅厅房除除入墙墙式衣衣柜、、鞋柜柜及固固定的的墙面面、地地面、、天花花外，，其他他家私私均考考虑活活动式式，由由客户户自购购；施工节节点、、成品品化部部件、、功能能细节节应科科学、、人性性化，，关注注细致致。厨房橱柜内内外配件及挂挂件、卫生间间基本五金配配件及厅房内内固定家具的的五金配件等等应安装一次次到位，以体体现专业精细细度一致性与弹性性同档次套型，，装修标准应应一致，主要要体现在选材材选型选配件件方面要一致致。53当同档次套型型中空间存在差异异，较难协调一一致时，基本本配置需保证证，个别户型型无法实现的的可对基本配配置以外作调调整修改以作作平衡，基本配置标准准不应修改。。如放微波炉、、强弱电箱位位置等实用性高、适适应性强功能性和实用用性是硬装的的基本核心思思想，每一处设计计应是基于实实际生活需要要的，充分考考虑生活习惯惯和行为心理理、符合人体体工学原理；；硬装的选材、、选型应遵循循中性化的导导向，以适应客户户任何风格定定位的软饰及及配饰；提高成品化比比例和访工厂厂化加工比例例，便于批量量操作尽量选用成品品化的部件，如：成品门门及门套、橱橱柜、淋浴隔隔断等，以便便于批量采购购及统一施工工管理；节点构造简单单化、尺寸标标准化，便于现场集集中开料、集集中加工和工工人手工操作作，保证品质质。54室内污染预控控制标准规定：甲甲醛≤0.08㎎/立方米苯苯≤0.08㎎/立方米氨氨≤0.2㎎/立方米总挥挥发有机化合合物≤0.5㎎/立方米抽检数量不少少于5%,并不少于3间预控制:设计材料选型材料进场完工检测问题：规范对对住宅室内在在关窗状态下下允许噪声级级是多少？答案：白天：：50dB晚上40dB55（一）、户型型方案阶段要要考虑的内容容：1、厨房的布置置（流程布置置、配置布置置、水电预埋埋定位等）；；2、卫生间的布布置（洁具布布置、小电器器布置、更衣衣壁橱的布置置、水电预埋埋定位等）；；3、入口玄关空空间的预留，，收纳系统的的布置；4、厅、房家具具布置方案、、空调机位布布置方案（确确定电气、弱弱电定位等））；5、洗衣机、拖拖布池等布置置（上水、下下水的布置））；6、室外空调架架的定位（与与预留洞及建建筑立面紧密密相关）；核心提示：户型方案中一一定要严格做做好家具布置置图！设计实施阶段段的经验提示示56（二）、设计计阶段需要注注意的问题1、入户门风格格与形式的选选择须与室内内设计统一；；2、建筑设计院院的施工图与与精装修设计计是否矛盾（（尺寸差异、、水电定位差差异、机电设设备预留洞口口等）；3、室内公共部部分装修设计计与入户装修修设计的衔接接（地面标高高、入户门内内外门套的装装修）；4、室外设计与与室内设计的的衔接（阳台台、露台门、、窗等）；5、关于竣工验验收前装修、、验收后装修修的问题及相相关设计图纸纸的对应。57（三）、木制制品家具选择择工厂制作1、保证质量由由于木制制品实在家具具厂批量生产产制作，也就就是按照家具具的质量要求求进行制作的的，肯定比原原来在现场制制作的质量要要好，而且可可以避免产品品的色差问题题。2、缩短工期由由于木制制品是在工厂厂生产制作，，所以在现场场施工的同时时，可以预先先把要加工的的木制品下单单到家工厂进进行生产制作作，待现场的的隔墙和吊顶顶施工完毕立立即进行木制制品安装，这这样可以大大大缩短原来的的施工工期。。3、有利于控制制成本木木制品在厂里里加工可以进进行合理配料料，控制原材材料的成本，，相对于现场场制作时时工作面大，，现场管理不不能面面俱到到，容易造成成材料浪费等等具有很大的的优越性。另另外在工厂里里劳动力也比比较集中，人人工的运用也也可以达到最最合理化，减减少现场施工工人员的数量量、住宿、等等带来的压力力以及现场安安全、质量隐隐患。586、交楼标准案例59娱乐问答题：：最可怕的是是漏水，最最最可怕的是什什么？60涉水缺陷、含含水率问题一一览表序号问题部位问题描述后果现场图片节点设计1窗框周边外墙雨水、露水和清洗外墙的水进入室内墙体结露、底层和顶层渗水返潮墙纸、乳胶漆、木地板、石材受潮施工质量、下雨未关窗、温差变化2阳台、露台、入户花园、厨卫管根、底板渗漏，飘雨积水从推拉门下方门口石底部和平开门下方窜入室内并沿周边墙根机保温层上窜室内墙体受潮设计、施工、成品保护3外墙栏杆与外墙打孔连接部位进水周边相邻墙体受潮设计、施工4空调机位飘雨积水周边相邻墙体受潮设计、施工5更多空调洞………飘雨进水、最后洗外墙罐入……..周边相邻墙体受潮施工问题61厨卫门槛石防防水节点设计计更多的细节设设计厨卫门槛石防防水节点设计计案例阳台门槛石防防水节点设计计案例卧室门槛石节节点设计案例管井内壁防水水设计案例土建飘窗栏杆杆与装饰面连连接大样设计计更多细节点设设计……………62小结：用客客户户满满意意度度评评价价指指标标能能够够比比较较有有效效地地调调动动各各个个环环节节的的积积极极性性，，具具有有强强力力、、简简单单、、有有效效的的特特点点。。精装修项项目管理理是一个个系统性性很强的的工作，，需要各各个部门门更加关关注过程程管理的的细节并并紧密配配合，相相互支持持与强力力补位，，才能为为客户提提供满意意的产品品。客户基础础研究是是产品定定位和设设计的前前提。精装修设设计与土土建设计计应当相相互衔接接、一体体化设计计目前，精精装修设设计不要要标新立立异，要要大众化化、通用用化、便便于批量量施工；；材料部部品要选选择当地地成熟的的常用的的知名品品牌、主主要满足足使用功功能需求求，在人人性化和和装饰化化方面有有一两处处花钱不不多的亮亮点就可可以了在既定成成本目标标下，研研发设计计采购等等应符合合客户需需求和技技术规范范的要求求并做到到小业主主认同度度的最大大化。勤于总结结，坚持持持续改改进是品品质管理理的基本本方法。。夯实基础础，遇到到复杂问问题时，，努力将将其简化化为若干干简单问问题，各各个击破破。63END谢谢大家家！（该单位位提供精精装修管管控内训训和公开开课培训训以及专专业的精精装修工工程监理理服务））6465第三讲：：土建界界面移交交一、土建建质量对对精装修修施工的的影响案例66xxxx土建移交交质量问问题综合合统计分分析表67二、通常常情况下下，移交交场地这这件工作作有点难难，需要要甲方项项目部、、土建监监理、精精装修监监理的力力量。很关键一一点是我我们的精精装修工工程师、、精装修修监理和和精装修修总包单单位必须须清楚：：第一、要要按国家家土建标标准和公公司精装装修部门门给出的的土建移移交标准准检查；；第二、质质量上抓抓三个主主要问题题：（1）、精装装修无法法掩盖的的尺寸和和渗漏问问题：墙墙体方正正、天花花平整、、洞口尺尺寸、标标高、预预埋位置置等；（2）、精装装修施工工过程中中容易破破坏的土土建施工工成品，，如：防防水关水水试验、、外窗淋淋水试验验、冷热热给水管管的打压压试验，，地漏及及排水管管的排水水试验，，强电线线管及线线的验收收等等。。68（3）、土建建直接面面对小业业主的成成品，如如：阳台台外墙涂涂料，栏栏杆，铝铝合金门门窗、防防盗门等等。第三、不不可能强强求土建建总包解解决所有有的大小小问题，，那样只只能是浪浪费时间间，要学学会妥协协和协调调的艺术术，精装装修工程程师及监监理要掌掌握好移移交标准准的尺度度。精装装修能处处理的必必须处理理，比如如，墙体体不方正正，装修修能救必必须救，，不能救救才由土土建处理理三、此时时甲方指指定分包包单位也也应参与与移交场场地，橱橱柜单位位应开始始测量尺尺寸进行行加工，，木地板板单位应应就场地地平整提提出要求求，木门门单位应应检查洞洞口尺寸寸，提出出整改要要求。由由于移交交的工作作量很大大，精装装总包需需要调动动班组的的力量组组织移交交，施工工管理人人员必须须参加移移交。69三、冷热热水对接接长时间间试验五、土建移交交精装修修采取的的步骤：：土建完工工自检：：土建单单位按国国家规范范，合同同的质量量要求及及图纸进进行自我我检查，，检查并并整改完完毕，时时间要求求为一个个月；精装修验验收检查查：精装装修检查查出来的的问题土土建单位位必须按按时整改改完，否否则委托托精装修修单位整整改，按按精装修修单价加加15%管理费对对土建单单位进行行扣款，，精装修未未检查出出来的问问题由精精装修自自行承担担（？保保留项问问题），时间要要求为一一个月。。验收用用表、精精装修单单位对土土建工程程质量移移交的要要求见以以下附件件：案例70六、xxx前后项目目界面划划分变化化一览表表案例71八、组织织与管理理：1、与土建建工程师师共同排排定土建建移交计计划分整体移移交、分分段移交交、分部部移交、、含保留留项移交交理想状态态：整体体合格一一次移交交封闭现实情况况：往往往是一拖拖再拖装饰进场场时按标标段先分分别移交交1层或至少少不同户户型各移移交一套套后面的最最小单位位按5层移交一一次移交过程程一定是是：检查—整改—复查---再整改—再复查---正式移交不要期望一一切条件具具备才接手手最底线是能能满足装修修穿插施工工和成品保保护的基本本要求72检查的主体体：精装总总包单位精装修监理理负责监督督、抽查、、协调并与与土建监理理保持联系系移交检查交交底计划、标注注、表格、、工具、协协调会照片与数据据说话精装修施工工图现场比比对问题：精装装修进场开开始检查时时，第一件件事应该做什么么？73九、精装修修监理单位位提前介入入为什么要提提前呢？需要提前介介入土建抽抽查需要提供设设计与招标标方面技术术性咨询需要审核对对碰图纸和和施工合同同精装总包的的确定往往往时间较长长与施工单位位确定相比比，确定监监理单位相相对要简单单得多，并并易实现关键点：监监理的专业业素养、预预控的深度度、关注细细节的程度度74十、提前介介入土建样样板检查由装修监理理公司实施施介入时间节节点：预设预埋施施工样板层层完成抹灰工程施施工样板层层完成样板层全数数检查，其其它抽查30%邀请土建工工程师、总总包与监理理参加主动协调整整改问题75四个项目共共四套土建建施工样板板问题综合合分类比较较76此阶段重点点关注：预设预埋位位置尺寸预留洞口尺尺寸偏差房间几何尺尺寸标高土建与装饰饰界面交接处的土土建做法，，如：后塞塞口门窗、外墙墙保温、涂涂料、阳台台烟道、栏杆杆、排水立立管、空调调机位等天棚不得水水泥砂浆抹抹灰厨房卫生间间墙面的抹抹灰强度返潮渗漏其它可能影影响装饰施施工和今后交房房的问题具体土建移移交检查项项目及标准准见后面章节节最关键的是是：●尺寸位置置●渗漏返返潮●抹灰强度度●抹灰进进度精装部应当当给土建部部门提供一个界面技技术标准77十一、尽早早确定木门门和橱柜分分包商至迟应与精精装总包中中标时间同同步为什么呢？？便于土建界界面移交时时与精装总包一道参参与门洞尺尺寸检查因为：门洞尺寸需需尽早统一一门洞尺寸问问题很多防盗门处洞洞口问题较较多精装总包不不愿意自己己检查更不愿承担担门洞检查查失误的责责任经常影响土土建移交与与装饰进度度木门属管控控难度较大大的分包项项目78小结：对土建移交交工作要高高度重视，，以保证最最终产品品品质和确保保精装修的的合理工期期，按时交交付给小业业主；提前曝露问问题总比交交付小业主主时曝露好好；所以，，不要怕在在内部曝露露问题；土建移交时时，项目部部各专业要要紧密配合合、相互支支持，项目目经理或项项目部工程程总监要支支持精装修修的正当需需求；精装装工程师要要把握好尺尺度，加强强协调；精装修总包包对移交工工作往往不不专业，应应当引导和和监督。79第四讲：质质量管控■建立相对完完善的工程程质量保证证体系国内大多数数房地产企企业的工程程质量管理理，主要依依靠在施工工阶段的工工程质量检检验。没有有强调工程程质量的系系统化预防防，没有形形成项目开开发全过程程的工程质质量控制保保障体系相对完善的的工程质量量保证体系系更多强调调工程质量量的系统性性预防，包包括：设计计预防、招招标采购预预防、合约约预防、材材料预防、、施工工艺艺、施工工工序控制预预防、施工工单位、监监理单位质质保体系管管理预防等等，形成贯贯穿项目开开发全过程程的相对完完善的工程程质保体系系管理80一、交房时时小业主关关注的质量量敏感点分分类案例第一大关注注点：水普遍关注：个别关注：：不关注：第二大关注注点：位置置尺寸普遍关注：：个别关注：：不关注：81第三大关注注点：石材材普遍关注：：个别关注：：不关注:第四大关注注点：木地地板普遍关注：：个别关注：：不关注：82第五大关注注点：瓷砖砖普遍关注：：个别关注：：不关注：第六大关注注点：防盗盗门普遍关注：：个别关注：不关注：83第七大关注注点：玻璃门窗普遍关注：：个别关注：：不关注：第八大关注注点：木门门普遍关注：：个别关注：不关注：84第九大关注注点：墙纸普遍关注：：个别关注：：不关注：第十大关注注点：乳胶胶漆普遍关注个别关注：：不关注85第十一大关关注点：电电普遍关注：：个别关注：：不关注：第十二大关关注点：马马桶普遍关注：：个别关注：：不关注：86第十三大关关注点：橱橱柜普遍关注：：个别关注：：不关注第十四大关关注点：清清洁普遍关注：：个别关注：：不关注：87关注点尺寸位置涉水返潮成品保护功能试验爆管渗漏88三、流水段段划分、施施工流程、、施工令案例89四、确立《精装总包管管理办法》及《三方管理协协议》《精装总包管管理办法》、《三方协议》及施工启动动会指导书书样本启动会90可视化的范范例91可视化的另另一范例92红色的地面面固化剂，，有防尘、、耐磨等功功效并对文明施施工有暗示示作用93把三维立体体图纸直接接复制到施施工现场上上9495969798防水做好后后用明显障障碍物阻挡挡进入99100五、装修工工程质量管管理“九步步走”1质量标准2施工方案3材料报验4监理交底5班组交底6样板点评7深化方案8停止点报验验9界面书面移移交关键是怎么么走？如何何走？101第一步：质质量标准的的确立甲方：应当当向工程供供方输出企企业管理标标准和技术术标准并对对其管理案例：某精装房项项目正在进进行实木复复合木地板板安装。甲甲方精装工工程师在工工程质量巡巡检过程中中，发现由由于地坪平平整度偏差差过大，导导致几套房房的木地板板安装后不不平、有下下沉感精装工程师师A：精装工程师师B：精装工程师师C:102问答题：装装饰装修很很多验收规规范标准中中规定，感感官质量验验收中缺陷陷不明显，，就是合格格的，施工工单位、物物业给客户户说这个问问题不明显显是合格的的，客户说说，你看不不到吗，眼眼睛瞎了吗吗？同志们们，中国字字考人呀，，这个“明明显”二字字怎么界定定呀？明显----新华字典基基本解释：：清楚地显显露出来，，容易让人人看出或感感觉到。反反义词：隐隐藏对一些细节节问题的界界定，很难难判断的问问题，就一一刀切，不不能去扯和和无休止的的扯下去。。对这类问问题与客户户进行争论论没有任何何意义，直直接以可能能客户会有有问题为由由，要求施施工单位整整改。103第二步：审批批施工方案方案的针对性性、适用性、、可操作性和和监理的补充充纠正，不是是照搬照抄。关于“读图””的更多话题题104第三步：材料料报验精装修材料复复试表讨论：与当西西晒的外墙相相邻的卫生间间厨房内墙无无缝砖发生起起拱现象，为为什么？靠外墙当西晒晒部位的无缝缝墙砖出现相相互挤压翘起起，原因是热热应力作用，，砖的膨胀系系数大造成；；除养护和施施工因素外，，进场墙砖应应按GB/T4100-2006和GB/T3810规范：若安装装在有高热变变性的情况下下应对瓷砖的的线性热膨胀胀系数进行试试验;在贴外墙、阳阳台、靠西晒晒的卫生间无无缝砖，在材材料进场时需需按GB/T3810做线性热膨胀胀系数复验。。按规范：大多多数砖都有微微小的自然湿湿膨胀，当不不规范安装和和一定湿度条条件下，当湿湿膨胀大于0.06%时（每米0.66毫米）就有可可能出问题。。更多案例105第四步：监理理交底用最通俗易懂懂易记简单的的文字交底用正反案例图图片交底作业面板书和和挂贴监理提提示监理参加施工工技术交底并并拍照对主要技术工工人的考核与与质询106监理交底贯穿穿于整个施工工过程中新进场班组差的班组带去去观摩好的监理交底最关关键的一点是是：对有可能能出现的问题题要有很强的预见能能力，交底必须要有深度，起到强力的补位和和指导作用107第五步、班组组交底不准仅凭施工工交底记录批批准施工施工单位必须须提供交底录录像监理单位必须须参加补充并并拍照108第六步：样板板点评施工样板层---每个标段一层层施工样板间---每户型一间分项工程施工工样板---饰面工程和清清洁工程隐蔽工程完点点评一次、湿湿作业完点评评一次，开荒荒清洁完点评评一次公司营销、工工程、研发、、设计、造价价、采购、客客户、物业、、项目部等均均应参加注意一点：技术变更后一一定要用红笔笔改所有图纸纸或重新出图图收回原图109第七步：深化化方案对按图施工的的理解对设计的过分分依赖无技术变更单单不施工110施工阶段如何何规避设计缺缺陷图纸会审列表检查现场比对样板曝露物管意见客户投诉各方体验专业点评施工优化移交曝露深化方案材料试验111第八步、停止止点报验停止点设置与与阶段点评监理旁站监督督点的设置问：装修过程程哪些工序需需要旁站监督督？案例图表的运用案案例施工自检结果果的标注与拍拍照监理验收结果果的标注与拍拍照整改过程的跟跟踪复查与销销项专业通查与地地毯拉网式普普查112分项工程动态态拆分A、工序停止B、增加工序报报验增加功能性试试验项目113第九步：界面面移交快完工时打爆爆水管和才发现水管渗渗漏几乎是灾灾难性的一是贴卫生间间墙面靠下的的第二块墙砖时，挂线线钉钉子时；；二是洗脸台的的角钢架安装装时三是吊柜安装装时四是安装木踢踢脚线时五是固定吊顶顶边龙骨时因此，管线规规划布置时一一定要与浴橱橱柜安装点位对接，楼楼面暗藏管道道一定要横平平竖直并作出明显标标记。另：冷水管与与热水管对接接，保水试验验；专人检查堵头头角阀渗漏114六、更多的细细节问题1、含水率问题题乳胶漆＜10%，墙纸＜8%2、清洁问题3、勾缝打胶问问题4、先墩阴阳角角5、缓批腻子问问题6、墙地砖留缝缝与养护问题题7、止回阀卡死死115第五讲:进度管控施工总体控制制计划及施工工流程施工形象进度度考核表施工周报、劳劳动力、材料料考核和《分包施工动态态表》116注意的管理问问题分包开始进场场时最核心的的问题是总包包提供界面的的完整性和时时间问题。（一般是500-1000元层一天处罚罚总包；一次次3-5层移交，不要要一层一层天天天移交，会会议每周召开开两次，并增增加每天下午午的碰头会。。在分包进场场前很关键的的是总包必须须完成所有垃垃圾清场，提提供清爽的场场地。监理要要提前三天检检查总包提供供的界面。钥匙专人管理理，与表格一一起移交。原原则上不能交交叉。分包第第一个工作是是检查，有问题不能安安）分包持总包给给的《施工动态表》和施工令进场场检查----问题写上表格格---完成请总包监监理检查---移交总包---另外分包持表表格和施工令令进场分包进场时现现场负责人是是谁？保证80%时间在场并是是能够说话算算数的人阳台土建外墙墙施工，精装装总包必须有有专人与之对接接和跟踪，土建做到前前面，不然是是乱的分包进场前总总包做一个公公示栏给施工单位整整改时间切忌忌过长，最多多一个月。117木门、石材生生产过程进度度监控收尾整改委外外预案垂直运输、场场地堆放协调调给土建收尾工工程提供完整整界面工人工资公示示施工办公室和和库房的施工工专人关闭水总总阀和监控水水管泄露118119第六讲：成品品保护管控一、成品保护在精精装修工程管管理中的重大大意义1、是精装修工工程管理中最最重要的组成成部分2、是一项系统统性和综合性性很强的基础础管理工作3、是如期交房房、保证质量量、降低损耗耗的关键环节节4、是精装修项项目管理水平平和整体形象象最直观的体体现120二、对成品保保护管理的认认知“在空间上分分离、在时间间上错开”；；界面交接和施施工令制度是是现场管理常常用的控制手手段。更多的话题121三、管理难点重点点、措施及手手段122四、如何具体体进行成品保保护123124第七讲：安全全文明管控场地清爽干净净有序，对工工人的作业时时的心态、现现场管理和提提高生产效率率与工程质量量均有潜移默默化的暗示作作用集中开料出入管理清洁问题厕所问题照明明问问题题导示示问问题题用电电用用水水抽烟烟问问题题防护护问问题题安全全问问题题125第八八讲讲：：工工地地开开放放一、、工工地地开开放放的的重重大大意意义义让业业主主提提前前回回家家看看看看，，加加强强与与准准业业主主之之间间的的沟沟通通和和感感情情培培养养，，建建立立良良好好客客户户关关系系，，提提升升服服务务附附加加值值和和客客户户满满意意度度让业业主主提提前前体体检检、、引引导导业业主主对对质质量量进进行行验验收收，，提提前前发发现现和和曝曝露露问问题题，，提提高高交交房房率率、、降降低低报报事事和和投投诉诉率率；；同同时时锁锁定定重重点点难难点点客客户户，，便便于于提提前前应应对对和和重重点点关关注注利用用业业主主开开放放日日的的客客户户意意见见再再次次提提升升产产品品品品质质并并促促进进施施工工单单位位后后期期的的整整改改讨论论：：施施工工单单位位和和监监理理单单位位的的人人员员是是否否参参加加带带客客户户看看房房呢呢？？126二、、工工地地开开放放的的组组织织与与管管理理案例例127三、、工工地地开开放放后后的的集集中中整整改改1、报报事事分分类类后后质质量量问问题题由由监监理理、、物物管管、、总总包包到到现现场场确确认认张张贴贴标标签签，，编编号号拍拍照照；；非非质质量量问问题题由由客客户户中中心心向向客客户户回回复复；；2、按按标标签签编编号号把把问问题题填填写写在在含含户户型型平平面面图图的的整整改改表表上上并并张张贴贴一一张张在在推推拉拉门门上上；；3、限限定定整整改改时时间间和和处处罚罚措措施施，，两两次次验验收收不不合合格格委委外外整整改改；；4、监监理理物物管管验验收收销销项项，，5、关关键键点点：：传传递递业业主主信信息息和和整整改改一一定定要要彻彻底底（（整整改改点点位位遗遗漏漏和和产产生生二二次次损损害害））6、钥钥匙匙控控制制