某地产集团舟山公司工程营造交流

舟山桂花城工程营造交流舟山公司毛岳军各位领导、同仁：大家好！

舟山公司成立以来，在集团公司领导和各职能部门的关心帮助下先后完成丁香绿苑、丹桂园、桂花城、酒店和玫瑰园五个项目，通过这几个项目的营造，我们虽然积累了一些品质把控能力，但我们也深深的认识到我们工程营造水平和能力与其他项目公司以及集团在打造精品战略要求的差距，今天有机会对我们的桂花城工程营造过程进行解剖和交流，我们深感荣幸，同时又倍感压力的重大。现对营造过程中的一些体会汇报如下：

一、工程概况工程概况

桂花城项目位于舟山临城新区港岛路东侧，总占地面积为25万平方，总建筑面积为35万平方，容积率1.15，建筑密度为22.8%。整个小区由排屋、小独栋别墅（南屏苑组团），多层公寓（春晓苑组团），高层、小高层公寓（闻莺苑组团），沿街商铺及会所和幼儿园组成。整个项目开发建设分两期进行：一期项目于2004年8月底陆续开工，总建筑面积为15万平方，范围包括春晓苑组团（11.5万平方)含幼儿园和会所，南屏苑组团（3.2万平方）和沿街商铺（0.7万平方），已分别于2006年12月底和2007年6月底交付；二期项目闻莺苑组团于2006年5月底陆续开工，总建筑面积为21万平方，已于2008年12月底交付。桂花城总平图南屏苑闻莺苑春晓苑商铺南屏苑闻莺苑春晓苑商铺二期一期二期一期工程概况况：春晓苑组组团实景景工程概况况：春晓苑组组团实景景工程概况况：春晓苑组组团实景景工程概况况：春晓苑组组团实景景工程概况况：春晓苑组组团实景景工程概况：春晓苑组团实实景工程概况：春晓苑组团实实景工程概况：春晓苑组团实实景工程概况：南屏苑组团实实景工程概况：南屏苑组团实实景工程概况：南屏苑组团实实景工程概况：南屏苑组团实实景工程概况：南屏苑组团实实景工程概况：南屏苑组团实实景工程概况：南屏苑组团实实景工程概况：幼儿园实景工程概况：幼儿园实景工程概况：幼儿园实景工程概况：会所实景工程概况：会所实景工程概况：会所实景工程概况：会所实景工程概况：商铺实景工程概况：商铺实景工程概况：商铺实景工程概况：闻莺苑组团实实景工程概况：闻莺苑组团实实景工程概况：闻莺苑组团实实景工程概况：闻莺苑组团实实景工程概况：闻莺苑组团实实景二、工程中自自认为做的还还可以的几方方面（一）外墙面面砖、石材的的处理和保护护1．为防止挑架架预留孔洞处处外墙面砖和和大墙面面砖砖有色差，在在大墙面面砖砖铺贴时，把把孔洞处需铺铺贴的面砖预预留下来，避避免了不同批号面砖砖造成预留孔处外墙墙面砖存在色色差现象。工程中自认为为做的还可以以的几方面工程中自认为为做的还可以以的几方面2.由于建筑立面面线条丰富，，阳台设计的的翻边宽度多多在300㎜以上，最宽宽的达400㎜左右，超过过了强制性规规范可踏面宽宽度（220mm）的要求。据据此，我们在在翻边上增设设一道宽180㎜厚30㎜的小翻边，，问题迎刃而而解。3．春晓苑外墙墙面砖铺贴前前，先做两糙糙粉刷，再弹弹线排版，然然后用1：1水泥砂浆铺贴贴面砖，待铺铺贴砂浆干透透后用勾缝剂剂勾缝，勾缝缝剂干透后再再用外墙涂料料描缝，最后后用憎水剂喷喷涂面砖。由由于采用一丁丁一游铺法，，排版时对阳阳角处的面砖砖长度最小控控制在9㎝。雨天时，，禁止施工。。勾缝后，工工程人员对每每一堵外墙面面砖进行勾缝缝饱满度和空空鼓检查，避避免留下一丝丝隐患。外墙墙涂料施工时时，用塑料薄薄膜把面砖层层覆盖起来，，防止涂料污污染面砖。通通过这些措施施，较好的解解决了面砖层层的渗漏和观观感问题。工程中自认为为做的还可以以的几方面工程中自认为为做的还可以以的几方面4．一二层圆弧弧阳台花岗岩岩线条原设计计要求采用弧弧形板，但考考虑到成本和和采用平板的的相差一倍多多，经过同设设计的深入沟沟通，在尽量量保证外立面面的前提下，，合理分割板板块大小采用用了平板花岗岗岩折线铺贴贴，取得了较较好的效果。。工程中自认为为做的还可以以的几方面5．花岗岩墙面面返碱情况在在以往工程中中还普遍存在在，故我们在在春晓苑外墙墙花岗岩施工工时改进了花花岗岩板材的的施工及防护护工艺，采用用奥亚A11表面渗透型防防护剂在六面做防护处理理，花岗岩板板块固定前用用云石胶封边边，有效的杜杜绝了雨水进进入花岗岩墙墙面，避免了了返碱现象的的发生。工程中自认为为做的还可以以的几方面湿贴外墙花岗岗岩墙面实景景图工程中自认为为做的还可以以的几方面外立面实景图图工程中自认为为做的还可以以的几方面外立面实景图图工程中自认为为做的还可以以的几方面外立面实景图图工程中自认为为做的还可以以的几方面外立面实景图图工程中自认为为做的还可以以的几方面（二）南屏苑苑外墙质感涂涂料施工的把把控南屏苑外墙采采用质感涂料料饰面，为防防止后期市政政景观施工时时对墙面涂料料进行污染及让设计有充充分时间来推推敲颜色搭配配，采取先拆除外墙钢管脚手架进行市市政景观基层层施工，然后后再搭设简易毛竹脚手架进行涂涂料施工。这这样既很好的的避免了质感感涂料的污染染，又有效的的促进了施工工工期，同时土建施施工方也愿意意（缩短钢管管脚手架搭设设周期对其经经济是有利的的）。对这种纯西班班牙建筑风格格、外墙采用用全质感涂料料的二层建筑筑我们认为这这种工艺是可可行的。工程中自认为为做的还可以以的几方面外立面施工实实景图工程中自认为为做的还可以以的几方面外立面施工实实景图工程中自认为为做的还可以以的几方面外立面施工实实景图工程中自认为为做的还可以以的几方面外立面施工实实景图工程中自认为为做的还可以以的几方面外立面施工实实景图工程中自认为为做的还可以以的几方面外立面施工实实景图工程中自认为为做的还可以以的几方面（三）充分发发挥技术工人人的创造力，，用粉刷代替替GRC预制线条。在南屏苑营造造中，充分发发挥了施工班班组的创造力力。对墙面圆圆弧阳角和线线条，粉刷时时用PVC管材做专用工工具手工粉刷刷出来，既经经济，又减少少了GRC制品的一些开开裂、脱落、、渗漏等问题题。工程中自认为为做的还可以以的几方面用粉刷代替GRC预制线条工程中自认为为做的还可以以的几方面用粉刷代替GRC预制线条工程中自认为为做的还可以以的几方面用粉刷代替GRC预制线条工程中自认为为做的还可以以的几方面（四）圆弧窗窗与圆弧粉刷刷洞口的配合合圆弧门窗洞口口与圆弧门窗窗的配合问题题，关键在于于使用同一套套模具施工。。在粉刷阶段段，泥工班组组定做专用弧弧形模具一式式多份，其中中一份移交给给门窗制作单单位，要求按按照模具定型型加工门窗，，统一了标准准为后续的施施工奠定了基基础。工程中自认为为做的还可以以的几方面圆弧窗洞与门门窗的衔接工程中自认为为做的还可以以的几方面（五）高层地地坪与现浇楼楼板一次成型型的应用闻莺苑Ⅲ标段楼层地坪坪在混凝土浇浇捣时，由于工期紧（（确保08年年12月底交交付），采用混凝土一一次成形不做做粉刷的地坪施工工艺。这这样既能避免免日后地坪出出现空鼓现象象，又能为后后期的装饰施施工争取时间间。工程中自认为为做的还可以以的几方面（六）部分细细部收头1．为防止业主主日后装修时时把阳台的防防水层破坏而而引起室内及及阳台渗漏，，在闻莺苑施施工中全部用用地砖进行铺铺贴，并在地地漏处用瓷碟碟做了一个收收水口，这样样既保证了观观感，又能有有效解决日后后二次破坏而而引起的房间间和地漏渗漏漏问题。工程中自认为为做的还可以以的几方面2、坡屋顶的阴阴阳角处理工程中自认为为做的还可以以的几方面3、不同涂料颜颜色的处理工程中自认为为做的还可以以的几方面4、石材的滴水水线工程中自认为为做的还可以以的几方面5、花岗岩线条条与墙面的处处理。工程中自认为为做的还可以以的几方面三、工程管理理中值得探讨讨的几方面（一）土建施施工单位的选选择和管理好的施工单位位对我们的工工程质量和进进度起到十分分重要的作用用，相反，差差的施工单位位会给我们的的质量和进度度管理带来很很大困难和障障碍。在我们们桂花城多层层、高层的营营造过程中，这样的案例例有很多，尤尤其是与我们们第一次合的的施工单位，，由于他们对本本地劳动力市市场及我们**在品质方方面的要求了了解不够，同时由于我们的开发规模大而而不得不引进进第一次合作作的外地施工工单位，在粉刷阶段给给我们工程管管理带来十分分严重的困难难，工程部管理人员成了他们的施施工员和项目目经理，为他他们找粉刷班班组、面砖铺铺贴班组，给他们交底底。工程管理中值值得探讨的几几方面从桂花城的土建单位管理过程中我我们认为：1、像我们**这样对产品品质的要求，最好要求长期合作作的施工单位位直接议标进进行合作，这样对工程质量的的提高是十分分有利的。2、面面对对大大规规模模的的开开发建设设，，一一定定要要让让信誉誉和和实实力力都都好好的的长期期合合作作土土建建单单位位先先行行进场场施工工，，与与工工程程部部一一同同确确定定实实物物标标准准，，以以给给后后续续施施工工方方（第第一一次次合合作作单单位位））定标标准准，也也只只有有实实物物标标准准对对其其各各班班组组是是十十分分有有效效的的。工程程管管理理中中值值得得探探讨讨的的几几方方面面（二二））铝铝合合金金门门窗窗的的管管理理在桂桂花花城城工工程程的的营营造造过过程程中中，，铝铝合合金金门门窗窗的的管管理理是是一一个个比比较较痛痛苦苦的的过过程程，，尤尤其其是是在在进进度度方方面面，，在在过过程程中中我我们们有有许许多多反反思思和认认识识：1、在在标标段段的的划划分分上上应应慎慎重重，，尽尽量量多多选选择择几几家家专专业业单单位位。。我我们们的的高高层层组组团团21万m2建筑筑规规模模，，只选择择一一家家进进行行施施工工，，而而且且同同时时进进行行，，本本身身就就是是一一种种不不合合理理。。工程程管管理理中中值值得得探探讨讨的的几几方方面面2、在在高高层层门门窗窗立立面面分分割割时时采采用用大大固固定定小小开开启启，，使使门门窗窗的的现现场场安安装装带带来来很很大大困困难难，，有有的的门门窗窗只只有有在在现现场场拆拆开开后后再再组组装装，，给给工工程程质质量量（（渗渗水水方方面面））带带来来很很大大隐隐患患。。建建议议在在以以后后此此类类建建筑筑施施工工时时，，应应要要求求门门窗窗专专业业公公司司派派厂厂方方制制作作工工人人到到现现场场进进行行组组装装，，而而不不是是由由技技术术较较差差的的安安装装工工人进行行组组装装。。工程程管管理理中中值值得得探探讨讨的的几几方方面面3、在投投诉诉处处理理中中门窗窗渗渗漏漏水水问题题所所占占比比重重很很大大且且处处理理起起来来十十分分麻麻烦烦，我我们们建建议议集集团团能能够够有有专专人人依依托托专专业业公公司司对对门门窗窗型型材材进进行行研研究究和和改改进进，，以以尽尽量量减减少少因因型型材材缺缺陷陷而而引引起起的的渗渗漏漏问问题题。。工程程管管理理中中值值得得探探讨讨的的几几方方面面工程程管管理理中中值值得得探探讨讨的的几几方方面面在整整个个桂桂花花城城的的工工程程营营造造中中，，外外墙墙装装饰饰材材料料的的选选择择、、考考评评是是花花费费工工程程部部较较大大时时间间和和经经历历。。我我们们一一般般是是在在基基础础工工程程时时就就开开始始外外立立面面用用材材选选择择，，但但在在整整个个过过程程中中也也有有因因材材料料原原因因而而影影响响工工期期的的事事件件发发生生。。多多层层施施工工时时外外墙墙花花岗岗岩岩蒲蒲田田锈锈在在农农历历年年前前确确定定，，此此时时矿矿山山工工人人都都已已过过年年而无无法法备备料料。而而年年后后3、4月份份该该地地区区是是雨雨季季，，一一般般无无法法开开矿矿，，造造成成原原来来4月底底完完成成的的外外墙墙石石材材到到6月底底才才完完成成，，对工工程程进进度度造造成成一一定定影影响响，，使使景景观观工工程程又又处处于于抢抢工工状状态态。。（三三））外外墙墙装装饰饰材材料料的的管管理理工程程管管理理中中值值得得探探讨讨的的几几方方面面从材料料管理理过过程程中中我我们们认为为：1、材材料料考考评评除除提提前前外外，，一一定定要要了了解解其其采采购购周周期期、、料料区区的的环环境境等等综综合合因因素素。。（由于于材材料料上上拖拖延延对对工工程程进进度度的的影影响响是是成成倍倍的的，，这这样样的的事事例例在在我我们们工工程程管管理理中中有有太太多多案案例例）2、现现场场材材料料样样板板制制作作的的重重要要性性。。3、项项目目公公司司要要建建立立每每个个项项目目的的材材料料样样板板库库，，以以便便下下个个项项目目及及兄兄弟弟公公司司借借用用、、考考评评，可可以以减减少少必必要要的的人人力力和和物物力力。南屏屏苑苑组组团团施施工工前前的的实实样样工程程管管理理中中值值得得探探讨讨的的几几方方面面闻莺莺苑苑组组团团施施工工前前的的实实样样工程程管管理理中中值值得得探探讨讨的的几几方方面面（四四））安安装装工工程程的的管管理理安装装工工程程在在住住宅宅工工程程中中的的造造价价比比重重不不大大，，但但在在投投诉诉处处理理的的事事件件中中却却占占有有很很大大比比重重。。在在工工程程营营造造过过程程中中我我们们是是十十分分重重视视此此项项管管理理。。外外墙墙雨雨水水管管位位置置、、预预留留管管道道在每个个楼楼层层的的封封堵堵、、明明管管走走向向的的横横平平竖竖直直、、弱弱电电门门口口机机的的实实用用与与美美观观等等，，都都是是要要花花时时间间和和心心血血去去管管理理和和跟跟踪踪。。因此此在在工工程程管管理理工工程程中中包包括括公公司司领领导导一一定定要要重重视视安安装装工工程程的的管管理理工工作作。。工程程管管理理中中值值得得探探讨讨的的几几方方面面雨水水管管的的细细部部处处理理工程程管管理理中中值值得得探探讨讨的的几几方方面面（五五））景景观观工工程程的的管管理理桂花花城城工工程程的的景景观观营营造造过过程程是是我我们们工工程程人人员员的的一一个个成成长长过过程程，，也也是是刚刚起起步步的的一一个个过过程程（从土土建建人人员员兼兼任任到到目目前前拥拥有有3个专专业业人人员员和和1个设设计计人人员员）。在在整整个个营营造造过过程程中中有有几几个个体体会会：：1、车车库库顶顶要要做做出出景景观观层层次次和和美美观观，，必必须须要要有有起起伏伏造造型型。。为为避避免免车车库库结结构构超超载载和和给给一一楼楼客客户户的的采采光光造造成成影影响响，，建建议议在在以以后后设设计计中中车车库库的的荷荷载载设设计计及及单单体体与与车车库库顶顶的的高高差差应应加加大大。。工程程管管理理中中值值得得探探讨讨的的几几方方面面2、软软景景施施工工中中的的现现场场把把控控能能力力是是十十分分重重要要，，设设计计图图纸纸过过多多的的是是停停留留在在平平面面空空间间上上，，而而现现场场是是在在立立体体的的空空间间环环境境中施施工工。因因此此，，堆堆坡坡造造型型和和乔乔木木定定位位在在现现场场是是一一个个反反复复推推敲敲的的过过程程，，而而不不是是完完全全的的按按图图施施工工。。要要做做好好，，只有有在在现现场场从几几个个主主要要面面的视点点进行行认真真比对对才才能能营营造造出出比较较舒适适的的空空间间环环境境和和景景观观营营造造水水准准。。工程程管管理理中中值值得得探探讨讨的的几几方方面面3、硬硬质质施施工工应应引引入入室室内内精精装装修修的的概概念念。。在在桂桂花花城城的的硬硬质质景景观观施施工工中中，，尤尤其其是是在在高高层层组组团团的的施施工工管理理中，，由由于于抢抢工工等等因因素素，，整整个个6万多多平平方方米米的的景景观观工工程程基基本本上上在在2个多多月月的的时时间间内内完完成成，，使使硬硬质质景景观观在在细细部部上上存存在在很很多多遗遗憾憾，，在在后后续续修修补补上上造造成成一一定定的的人人力力和和物物力力的的浪浪费费。。这这是是我我们们考考虑虑不不够够全全面面所所制制，，如如能能提提前前考考虑虑一一些些精精装装修修的的铺铺装装班班组组介介入入，，可可能能在在高高层层的的景景观观营营造造上上能能够够有有更更高高一一个个水水平平。。4、成成立立和和打打造造一一支支景景观观营营造造团团队队的的必必要要性性，，尤尤其其是是像像我我们们舟舟山山公公司司后后续续还还有有许许多多土土地地储储备备和和项项目目开开发发。。工程程管管理理中中值值得得探探讨讨的的几几方方面面闻莺莺苑苑组组团团景景观观实实景景闻莺莺苑苑组组团团景景观观实实景景闻莺莺苑苑组组团团景景观观实实景景闻莺莺苑苑组组团团景景观观实实景景（六六））设设计计工工作作的的管管理理设计计管管理理工工作作在在工工程程进进度度和和品品质质上上起起的的十十分分重重要要的的作作用用。设计计管管理理工工作作可可能能不不单单单单是是工工程程部部的的事事情情，，而而更更多多的的是是分分管管领领导导或或是是总总经经理理的的工工作作范范畴畴。。在工工程程管管理理过过程程中中，，我我们们在在结结合合以以往往的的一一些些案案例例，，与与设设计计师师一一同同在在使使用用功功能能的的优优化化，，做做了了比比较较多多的的工工作作。。在在整整个个营营造造过过程程中中，，我我们们与与各各家家设设计计师师的的沟沟通通都都是是比比较较顺顺畅畅。。我我们们始始终终保保持持尊尊重重、、诚诚恳恳、、低低调调的的态态度度与与设设计计师师进进行行沟沟通通，，用用真真诚诚来来打打动动设设计计师师为为我我们们工工作作。。在营造过过程中体体会最深深的是我我们与设设计师的的目标是是一致的的，即真真心想把把工程品品质做好好，我们也也只有用我们的的工程营营造质量量来回报报设计师师所付出出的心血血。工程管理理中值得得探讨的的几方面面四、工程程管理团团队建设设的几点点想法工程管理理团队建建设的几几点想法法1、部门的的梯队建建设和人人员搭配配方面，，建议招招聘几名名具有现现场施工工操作能能力的工工程管理理人员，，不需要要有很高高的学历历水平。。在面对对较差施施工单位位的粉刷刷管理过过程中，，此类人人员尤为为重要。。记得在在多层、高层某组组团施工工时，我们临时聘用用一名原原粉刷班班组包工工头，让让他带领领工程管管理人员员一同对对施工班班组进行行检查和和交底，，确保粉粉刷工程程质量。。对较差的的施工单单位，我我们采用用为其找找粉刷班班组、面面砖铺贴贴班组，，给他们们交底，，最终粉粉刷质量量得到控控制。工程管理理团队建建设的几几点想法法对较差的的施工单单位，我我们采用用为其找找粉刷班班组、面面砖铺贴贴班组，，给他们们交底，，最终粉粉刷质量量得到控控制。工程管理理团队建建设的几几点想法法工程管理理团队建建设的几几点想法法2、工程管管理人员员的考察察学习要要有针对对性。只只有在工工程中遇遇到问题题，如何何解决，，有针对对性的去去考察，，才会有有效果。。记得我我们在南南屏苑西西班牙建建筑单体体细部收收头时，，就有许许多问题题和困难难。我们们会同设计共共同整理理，共同同到北京京的纳帕溪谷进进行考察察学习，，应用和和改进其其一些细细部收头头。同样样是在景景观工程程的营造造过程中，我们也也是有针针对性借借鉴和学学习相类类似楼盘盘的景观营造造，通过过实景进进行分析析和应用，，尤其是是向湖南南公司学习在景景观营造造方面的的把控能能力。工程管理理团队建建设的几几点想法法3、工程管管理人员员应注重重成本意意识的培培训，随着工程程管理人人员的增增加（由由起初的的5人增增加到现现在的18人））和老员员工的提