浅析工程质量对物业管理及交楼的影响

浅析工程质量对物业管理及交楼的影响

一、

接管验收：从字面角释是开发商将已经国家相关质检部门检验合格并具备“三证一书”的物业移交所委托物业公司并由物业公司交付业主使用。在实际操作过程中，以规范的接管验收及香港物业管理模式接管的楼盘为例，其操作程序为：（一）规范的接管验收：1．物业管理早期介入的作用①

有利于优化设计，完善设计细节②

有利于提高房屋建造质量③

有利于保证物业的使用功能④

有利于加强对所管物业的全面了解⑤

早期介入有利于后期管理工作的进行⑥

有利于树立物业管理企业的形象2．物业管理企业在规划、设计阶段的参与①

配套设施的完善②

水电气等供应容量③

安全保卫系统④

垃圾处理方式⑤

绿化布置⑥

消防设施⑦

建筑材料选用3．物业管理企业在施工阶段的参与①

应选派有关专业人员参与工程施工质量监理；②

要尽可能全面地收集物业的各种资料，同是熟悉各个部分，为日后管理作充分的准备；③

按国家规定的技术标准，对工程设计与设计单位、施工单位、开发商一起认真进行技术交底和图纸会审；工程施工中按国家现行有关法律规定、技术标准及合同不断进行检查。④工程施工中按国家现行有关法律规定、技术标准及合同不断进行检查。

4．竣工验收与接管验收①

竣工验收：房地产开发项目的竣工验收是对其设计质量和施工质量的全面检验。②

按管验收的作用：明确交接双方的责、权、利关系；确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益；为日后管理创造条件。③

按管验收的有关要求与标准建设部1991年颁布的《房屋接管验收标准》，主要内容有：1、接管验收应提交的资料（新建房屋）Ø

产权资料：项目批准文件、用地批准文件、建筑执照、拆迁资料。Ø

技术资料：※竣工图—包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程有隐蔽管线的全套图纸；

（二）香港物业管理模式：

1、从设计开始作前期介入，进而对整个施工过程进行有效监控和提供合理化建议。

※工程预决算；※图纸会审记录；※工程设计变更通知及技术核定单位（包括质量事故处理记录）；※隐蔽工程验收签证；※沉降观测记录；※竣工验收证明书；※钢材、水泥等主要材料的质量保证书；※新材料、构配件的鉴定合格证书；※水、电、暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；※砂浆、混凝土试块试压报告；※供水、供暖、管道煤气的试压报告。2、在交楼前1个月开始接收客户资料和设计规划图及竣工图，并对楼宇进行初检（由物业承建商监理公司组成自检小组，对存在问题立即整改）。3、在交楼前1周，对所交收楼宇进行复检，把工程留问题解决在交楼之前。4、在交楼前三天，一切交楼工作准备完毕，（其中包括由开发商必须提供的“三证一书”等法律文件）。二、

案例：（一）设计与施工的程序及监理问题4座502房：体现点：电源总开关漏水处理：由发现问题至今已近一个月，所有可能的方式都已尝试，但至今仍未找到原因。解决的方式：只有查核设计图、施工图、装修图、管线图，综合查找问题点，组成专家组，一次性进行解决。注意事项：封闭施工。（二）施工与监理问题9座301房：体现点：供水管破裂，浸坏所有地板和大理石。处理：由于涉及面大，所有地板和大理石需更换，经过近一个月时间的施工，现基本完成。（三）设计及施工、规划的差异6座101、102房：体现点：车库太小拒收楼。处理：经多方协调，现由以上两户业主自行购买邻近一户车库。由物业公司将三个车库改为两个车库。现正协议施工。（四）施工队在施工过程中马虎大意、偷工减料问题12座302房：体现点：供水管有强烈异味；处理：经查供水管有防水涂料，已更换。业主索赔达40-50万元。后果：作出承诺，一般法律诉讼时效无限（此业主孕妇）（五）土建与装修过程中防水未处理周密2-502房：体现点：渗水问题拒收楼。处理：经查该单元渗水地方先后多达十处，经多次修补后仍不断有出现新的位置出现渗水。（六）装修过程中的监理标准及程序差异问题16座302房：体现点：大理石色差大处理：由于大理石左右颜色色差大，业主拒绝收楼，经全部更换后，业主已收楼。（七）防潮处理问题2座201、202、301、402房：体现点：地板发霉、长虫、拒收楼；处理：经得新铺设并谈判后收楼。（八）装修施工中材料处理问题12座101房：体现点：大厅仿古地砖色差大处理：经查发现大厅仿古地砖色差很大，经重新更换后，业主已收楼。（九）设计、施工、销售之间复核5座302房：体现点：合同鉴定的洗手间与实物完全不同。处理：由于无法按合同变更业主拒绝收楼。正与销售部协调可否免费代该业主转售，以减少公司损失。（十）装修后批荡问题1座302房：体现点：入住后墙身和地板均已开裂处理：经检查该户入住后墙身和地板均出现不同程度的开裂。经多方协商，已请业主入住酒店并处理完毕。三、质量的意义何在？房地产市场发展到今天，已经不是光靠一两个卖点，就可以在市场立足，让顾客接受，一个企业苦苦打响的品牌如果没有坚硬的工程质量和更人性的售后服务是不可能立足于市场再好的品牌如是遇上劣质的产品，那么企业受到的就不光是经济上的损失，更重要的是给用钱也买不回来的品牌将带来不可挽回的负面影响。

四、解决方式及建议：要解决以上问题，首先是要正确认识企业依靠生存的首先是产品的质量，只有从根本上认识到了也就能从根本上给予解决。只有让顾客感受到了企业对产品质量的重视和对解决问题的诚意，才能让顾客满意，才能从根本上解决问题，才能最赢得顾客的心。通过学习海尔企业管理的创新哲学（斜坡球体论），我个人认为海尔的15要点精神：创新形式（Style）实例剖析：

海尔文化与O、E、C管理：张瑞敏的创新哲学。(斜坡球体论)TOP

核心价值观(精神文化)

制度行为文化

1、发展速度;2、产品;3、服务质量（物质文化）基层督导层经营层管理层权

责（1）海尔的作风：迅速反应、马上行动（2）海尔的精神：敬业报国、追求卓越（3）企业家定义：设计师+牧师（4）海尔理念：只有创业，没有守业（5）海尔模式：Overudi→OEC全方位、全面位O：OEC→→总帐帐不不漏漏项项,事事事有有人人管管,人人人都都管管事事，，管管事事评评效效果果，，管人人评评考考核核E：①everyone(不强强)②advertence(不管管)③everything(不行行)C：①Clearly(清理理)②Cloueol(结束)每天工作作要清理理（6）海尔用用人观念念：人人是人人才，赛赛马不象象马（7）海尔用用工制度度：用工人：：①优秀秀的员工工②②合格的的员工③③试试用的员员工三三工合合一，三三工并用用，动态态转换（8）海尔市市场观念念：1、市场唯一一不变的的法则，，永远在在变2、只有淡季季的思想想，没有有淡季的的市场3、卖信誉不不是卖产产品4、否定自我我，创造造市场（9）海尔尔名牌牌观念念：1、要么么不不干干，，要要干干就就争争第第一一（（定定位位））2、国门门之之内内无无名名牌牌国国际际争争名名牌牌（（日日式式管管理理））（10）海尔质质量观念念：1、高标准准、精精细化化、零零缺陷陷2、优秀产产品是是优秀秀人员员干出出来的的（11）海尔尔售后后服务务观念念：用户永永远是是对的的(来源于于:假如有有错误误请参参考第第二条条《美国》)（12）海尔尔的资资本运运营：：东方亮亮了再再亮西西方(来源于于:统一企企业，，以旧旧事业业养新新事业业)（13）海尔尔的国国际市市场战战略：：先难后后易，，做别别人做做不到到的事事（14）海尔尔的发发展方方向：：创中国国的世世界名名牌（15）海尔尔的斜斜坡球球体论论：目标加加激励励，控控制加加考核核(管理利利润，，开源源节流流)（1）海尔尔的作作风：：迅速反反应、、马上上行动动（2）海尔尔的精精神：：敬业报报国、、追求求卓越越（3）海尔尔模式式：Overdue→OEC全方位位、全全面位位OEC（全方位位、全全面性性）中中O：总帐不不漏项项,事事有有人管管,人人都都管事事，管管事评评效果果，管管人评评考核核。（4）海尔尔名牌牌观念念：1、要么不不干，，要干干就争争第一一（定定位））2、国门之之内无无名牌牌国国际争争名牌牌（日日式管管理））（5）海尔尔质量量观念念：1、高标准准、精精细化化、零零缺陷陷2、优秀产产品是是优秀秀人员员干出出来的的（6）海尔尔的斜斜坡球球体论论：目标加加激励励，控控制加加考核核(管理利利润，，开源源节流流)……为了让让**的管管理走走向规规范，，为了了让**的的品牌牌发扬扬光大大，建建议如如下：：（一））前期期介入入1．设设计介介入—提出合合理化化建议议。2．土土建介介入—发现问问题，，及时时纠正正。3．投投标介介入—使管理理更具具人性性化和和更具具操作作性。。4．装装修介介入—监督装装修质质量，，确保保交楼楼工作作的顺顺利进进行。。5．汇汇签、、汇审审介入入（销销售、、工程程、设设计、、材料料、施施工大大纲））目的：：在于于使设设计或或在建建的物物业具具人性性以及及利于于日后后物业业管理理工作的的开展展（二））验收收前的的准备备工作作1．提提交物物业设设计规规划图图、竣竣工验验收图图（提提前一一个月月）；；2．提提交业业主资资料（（提前前一个个月））3．提提交““三证证一书书”（（提前前一个个周））以及及相关关法律律文件件，所所谓的后来来的““三证证”：：消防防验收收合格格证、、综合合验收收合格格证（（分期）、、工程程质量量验收收合格格证（（备案案表）），““一书书”：：产品品使用说明明书；；现在的的：““二书书”：：产品品使用用说明明书、、质量量保证证书；；“一一证””工程质质量合合格证证。4．由由物业业、销销售、、承建建商三三方组组成交交楼查查验小小组（1）销销售人人员直直接交交楼，，负责责交付付其销销售的的单位位，且且在完完成交交楼工作后才能能领取销售售佣金，以以对其销售售承诺负责责。（2）

承建商商组成维修修小组，直直接向物业业公司负责责，5%的工程维修修款直接拔到到物业帐上上，在承建建商按时、、按质、按按量完成交交楼任务后，才由由物业公司司返回承建