某大型住宅区规划设计和成套新技术介绍

耀江·xxxx苑一期工程

规划设计和成套新技术介绍营销人员专题培训（一）主讲人：xxx主要内容常用专业术语文鼎苑一期工程规划设计特点介绍康居示范工程成套新技术介绍住宅产业的发展趋势一、常用专业术语TIP: 掌握好规划设计的基本术语是营销人员的基本功住宅分类标准层层高和净高面积指标规划指标1、住宅分类（按电梯设置分）多层：4~6层，16m高，可不设电梯；小高层：7~11层，至少设1部电梯；高层：12层以上，至少设2部电梯，且其中一部电梯桥厢尺寸不小于1.5m，并按18层以内（50m），36层以内和以上（100m）对消防和疏散有相应的要求。注：顶层为跃层时均不计层数。2、标准层平面布置相同的住宅楼层；标准层应标明各套型的面积指标。3、层高和净高住宅层高一般为2.8m；卧室、起居室（厅）净高不应低于2.4m，局部（面积<1/3）≥2.1m；坡屋顶作卧室、起居室（厅）时，其1/2面积的室内净高不应低于2.1m。利用坡屋顶内空间应注明最低点净高和可使用面积。4、面积指标使用面积：房间实际能使用的面积（扣除墙、柱等构造）；套内使用面积：等于套内各功能空间使用面积之和S2；标准层使用面积：等于本层各套内使用面积之和S3；标准层建筑面积：按水平投影面积计算S4；标准层使用面积系数：α=S3/S4；套型建筑面积：S6=S2/α；套型阳台面积：等于套内各阳台底板投影净面积之和。面积指标说明面积指标单位数据书房使用面积m210.93卫生间使用面积m27.01厨房使用面积m26.96卧室使用面积m216.87起居室使用面积m215.55套内使用面积（S2）m257.32标准层使用面积（S3）m2114.64标准层建筑面积（S4）m2143.33标准层使用面积系数（α）0.80套型建筑面积（S6）m271.63套型阳台面积m23.515、规划指标容积率：居住区总建筑面积/居住区用地面积，反映开发强度；建筑密度：基底总面积/居住区用地面积，反映空地率和建筑物密集程度；绿地率：居住区用地范围内各类绿地面积的总和/居住区用地面积；停车率：居住区汽车的停车位数量/居住总户数；居住区：按居住区户数或人口规模可分为居住区、小区、组团三级（户数分别为10000~16000；3000~5000；300~1000）居住区用地由住宅用地、共建用地、道路用地和绿化用地组成。规划指标说明指标内容单位数据居住区用地面积：m25000总建筑面积：m26000基底面积：m2600绿地面积：m21500居住户数：户40地下停车位：个32容积率：

1.2建筑密度：12.0%绿地率：30.0%停车率：80.0%二、文鼎鼎苑一期期工程规规划设设计特点点介绍TIP：充分了了解项目目设计特特点，发发掘楼盘盘优势、、做足文文章，是是做好营营销工作作的基础础项目的区区位优势势项目规划划设计特特点住宅建筑筑单体设设计文鼎苑一期总总平面1、项目的区位位优势规模优势交通优势配套优势人文和环境优优势①规模优势项目总占地面面积29.8万m2，总建筑面积积70余万m2，包括住宅、、综合办公、、酒店、超市市、商业裙房房、幼儿园和和一座九年一一贯制中学，，其中住宅面面积50余万m2，预计居住人人口1.3万余人。②交通优势位于城西三墩墩板块，距市市中心10.5公里，东临古古墩路，南依依规划城市次次干路余杭塘塘路，西靠浙浙大紫金港校校区。随着莫莫干山路整治治工程的完成成，地铁2号线的规划运运营和城市快快速干道的建建设，交通已已十分便捷。。③配套优势浙大新校区一一期3000多亩已投入使使用，二期4000余亩土地已启启动规划；浙江银泰10m2万大型商业中中心的建设和和五里塘河江江南水乡风情情街的建设；；杭州商业网点点规划，三墩墩列为重点建建设的十二个个商业副中心心；住宅可开发用用地2700多亩，近期规规划人口11.2万人，中期目目标20万人；未来的三墩将将被建设成集集知识密集型型产业、商业业、娱乐、教教育、居住功功能为一体的的城市次中心心。④人文和环境优优势西靠开放式的的浙江大学紫紫金港校区，，享受独特的的教育和人文文资源；毗邻杭州西溪溪湿地风景旅旅游保护区，，提供了十分分适合现代人人居住的生态态环境。2、项目规划设设计特点以人为本，，营造舒适、、便捷、人性性化的居住空空间；绿色生态，打打造健康、亲亲和、生态型型的住宅小区区。文鼎苑鸟瞰图图文鼎苑总平面面图①以人为本低密度（建筑筑密度）：南南地块小于15%，留出足够的的空地率，使使小区空旷、、视野开阔；；空间布局合理理：日照、通通风、朝向好好，建筑单体体以景观朝向向交错排列，，单体形态和和高度随布局局调整，避免免相互遮挡和和视线干扰；；充分利用用景观资资源：住住宅单体体沿城市市河道和和小区景景观湖面面呈线状状布置，，使更多多住户能能获得良良好的朝朝向和景景观视野野；强调均好好性：各各个组团团采用围围合式，，形成围围合空间间的中心心绿地，，使每套套住宅和和各个楼楼层的近近景、远远景和高高层俯视视景观都都得到兼兼顾；强调公众众参与和和邻里交交往：滨滨湖绿带带设置了了集中的的健身和和休闲设设施，营营造公众众参与空空间；局局部底层层架空及及组团中中心绿地地构建相相对私密密和有归归属感的的邻里交交往空间间；城市河道道滨河带带建造亲亲水台阶阶和平台台，景观观湖面采采用生态态驳岸、、架木栈栈道，营营造亲水水性，体体现人与与自然的的和谐相相处；人车分流流：车位位比率达达1：1，小区机机动车沿沿外围道道路直接接进入地地下停车车库，非非机动车车和行人人进入区区内二线线道路，，减少干干扰，体体现人性性的关怀怀；地下车库库与组团团内电梯梯井相通通，停车车后可直直接到达达各个楼楼层，方方便居民民入住；；自行车坡坡道设置置在小区区单元入入口，直直接进入入各幢地地下自行行车库，，方便居居民出行行。文鼎苑景景观②绿色生态态滨水性：：对原有城城市河道道进行开开挖、整整治，建建造河道道驳岸和和滨河绿绿化隔离离带，营营造滨水水住宅特特性；亲水性：：对区内河河道进行行疏浚、、整合，，引入小小区内建建造人工工湖，营营造曲水水流觞、、生态优优先的亲亲水住宅宅环境；；高绿化率率：区内绿化化率配置置高达37%，大大改改善了居居住环境境；空中中花园和和屋顶绿绿化，构构建了四四度空间间生态组组群；生态小区区：周边为规规划8000亩浙大新新校区，，毗邻西西溪湿地地生态保保护区，，自然环环境得天天独厚。。区内通通过城市市河道、、带状水水景、人人工湖面面集中水水景和区区内装饰饰性点式式水景的的营造，，使“水水”成为为小区的的鲜明亮亮点；通通过组团团中心绿绿地的地地势起伏伏，滨湖湖30m绿带和三三个中心心湖点、、线、面面的结合合，创造造出绿域域桃园、、精致自自然的理理想环境境。节能：景景观水体体利用河河道水，，采用沉沉淀过滤滤栽植水水生植物物方法净净化处理理，水体体经循环环使用。。对区内内雨水系系统进行行回收利利用，作作为景观观水的补补充，以以节约水水资源；；太阳能热热水器、、太阳能能庭园照照明灯和和绿色建建材的使使用，营营造健康康、环保保的居住住环境；；环境保护护：采用用有机垃垃圾生化化处理和和生物法法净化处处理景观观水，保保护和改改善环境境。3、住宅建建筑单体体设计安全性多样化选选择和个个性化追追求相结结合舒适性和和经济性性相结合合设备更新新与新技技术发展展同步生理需求求与心理理需求相相结合文鼎苑一一期住宅宅单体6#楼标准层层平面图图2#楼标准层层平面图图1#楼标准层层平面图图14#楼标准层层平面图13#楼标准层层平面图图9#楼跃层平平面图①安全性住宅单体体采用管管桩和灌灌注桩筏筏板基础础主体结构构为钢筋筋混凝土土剪力墙墙按抗震6度设防②多样化选选择和个个性化追追求相结结合多样化选选择：根据位置置、层次次的不同同，设计计不同档档次和面面积标准准的套型型（该大大则大）），主导导户型90~120m2，使每户户都物有有所值；；个性化追追求：全景餐厅厅、客厅厅，阳光光书房、、餐厅，，观景窗窗，空中中花园、、入户花花园，地地沉式卫卫生间，，双主卧卧室，可可分可合合的“两两代居””，挑空空客厅，，错层、、跃层，，满足住住宅的个个性化需需要。③舒适适性性和和经经济济性性相相结结合合舒适适性性：：各功功能能空空间间面面积积大大小小适适宜宜（（客客厅厅、、主主卧卧室室、、厨厨卫卫、、餐餐厅厅）），，功功能能分分区区明明确确（（动动静静、、洁洁污污、、干干湿湿分分离离）），，设设备备配配置置齐齐全全（（中中外外合合资资电电梯梯、、住住宅宅性性能能等等级级1A），，采采光光通通光光好好，，一一期期全全部部为为明明厅厅、、明明卧卧、、明明卫卫，，层层高高2.9m，门门厅厅入入口口开开敞敞大大气气，，局局部部底底层层架架空空。。经济济性性：：得房房率率高高，，面面积积使使用用系系数数均均在在0.8以上上。。采采用用异异型型柱柱和和短短肢肢墙墙设设计计，，有有效效缩缩小小结结构构尺尺寸寸。。标标准准层层主主要要功功能能空空间间全全为为暗暗梁梁暗暗柱柱，，管管道道井井、、落落水水管管和和空空调调机机位位等等细细部部设设计计合合理理。。高高层层消消防防疏疏散散楼楼梯梯采采用用剪剪力力梯梯并并充充分分利利用用住住户户阳阳台台作作为为疏疏散散出出口口，，减减小小公公摊摊面面积积，，提提高高住住宅宅性性价价比比。。④设备备更更新新与与新新技技术术发发展展同同步步水、、电电、、气气管管线线和和容容量量立立足足小小康康生生活活水水平平，，并并适适度度超超前前，，厨厨卫卫按按精精装装修修进进行行管管线线与与设设备备合合理理布布设设，，充充分分考考虑虑整整洁洁美美观观与与日日常常使使用用维维护护的的便便捷捷；；电梯、、排气气道、、太阳阳能、、通风风和电电力设设备、、主要要水电电管线线采用用最新新技术术（见见新技技术应应用一一节））提高高住宅宅性能能；住宅智智能化化达到到国家家三星星级标标准。。⑤生理需求与与心理需求求相结合住宅设计充充分考虑人人文景观（（湿地、浙浙大），自自然景观（（城市绿地地、河流、、滨河绿带带），人工工景观（人人工湖、组组团绿地、、建筑小品品）的发掘掘与利用，，着力营造造人与自然然的亲近和和融合；单体设计中中注重景观观朝向，营营造空间上上的独立，，视线互不不干扰。套套内设计上上充分考虑虑功能空间间私密性和和安全性问问题，满足足居住者生生理和心理理上的需要要；小区公共服服务设施的的配置，符符合居民的的活动规律律和日常使使用（超市市、商业、、学校沿入入口和主要要干道一侧侧布设），，最大限度度地减少对对居民生活活的干扰。。小区活动动健身设施施布置在滨滨河大道双双侧，休憩憩和老人儿儿童设施分分散在各个个组团并沿沿人工湖相相对集中布布设，在注注重邻里关关系的建立立时，充分分兼顾空间间的私密性性问题，营营造自然、、舒适、亲亲和、安静静的居住环环境。⑥节能与环境境设计相结结合室内新风换换气装置保保障套内空空气质量，，变压式风风道确保厨厨房油烟及及时排尽，，内螺旋排排水管和电电梯井隔声声处理及门门窗双层隔隔声玻璃防防止噪音污污染；太阳能热水水器、垃圾圾生化处理理、水质物物理生物净净化处理、、双层中空空玻璃、墙墙体和屋面面保温体系系等的应用用有效地节节约能源和和保护环境境；三、康居工工程主要成成套新技术术文鼎苑住宅宅小区已通通过国家康康居工程方方案和扩初初评审，拟拟采用的成成套新技术术都是建设设部向全国国推广应用用的国内外外先进实用用技术，现现列出其中中10项：①住宅承重结结构体系采采用短肢剪剪力墙结构构，在住宅宅内部可形形成大空间间、易分隔隔的空间布布局，提高高了住宅的的使用面积积，方便住住户的室内内布置；②住宅围护结结构体系采采用多孔砖砖和混凝土土小型空心心砌块，有有效地减轻轻了建筑物物自重，增增强了外墙墙保温性能能，且耐火火性能优良良，抗渗性性能好；③住宅隔断结结构体系采采用环保节节能型伊通通砌块（板板），有效效地减轻了了建筑物自自重，轻质质高强、保保温隔热、、隔音，易易于穿线埋埋管，施工工便捷；④在住宅厨卫卫体系中对对部分住宅宅采用整体体标准化设设计技术，，厨卫设备备安装和建建筑装修同同步一次完完成，厨卫卫设备配置置齐全，位位置及流程程设置合理理。厨卫烟烟气集中排排放，采用用变压式排排气道，自自动防止串串烟、串味味，减少了了交叉污染染；⑤在住宅管网网体系中，，供水管材材采用环保保型PPR管及钢塑复复合管，排排水管材采采用内螺旋旋发泡排水水管；⑥在建筑节能能技术体系系中：用铝合金双双层中空玻玻璃窗，不不仅有优良良的采光性性能，同时时具有隔热热、隔音等等性能，可可以降低空空调能耗。。采用外墙外外保温和外外墙内保温温技术，外外墙外保温温采用EPS或XPS保温隔热板板，外墙内内保温采用用聚苯颗粒粒保温砂浆浆。利用太阳能能电池将太太阳能转化化为电能，，供小区太太阳能草坪坪灯照明；；对小区顶顶层部分住住户统一设设计并安装装太阳能热热水器附电电加热设备备，使用非非承压式供供水方法，，保证在杭杭州的特定定的地理环环境中，四四季均有热热水可用，，既节能、、环保又安安全。⑦在居住区环环境质量保保障体系中中：采用埋地式式水处理系系统处理小小区河道水水，处理后后满足达标标排放要求求或用于小小区绿地喷喷洒、洗车车景观水回回补等用途途。采用用生生化化处处理理技技术术处处理理小小区区有有机机垃垃圾圾，，实实现现生生活活垃垃圾圾的的无无害害化化、、减减量量化化和和再再资资源源化化。。采用用绿绿化化种种植植合合理理配配置置技技术术，，充充分分考考虑虑不不同同植植物物的的特特性性与与净净化化空空气气能能力力，，以以求求达达到到最最佳佳的的环环境境效效果果使使小小区区的的邻邻里里能能洁洁净净、、安安静静、、舒舒适适。。⑧在建建筑筑施施工工建建造造技技术术方方面面，，积积极极采采用用深深基基坑坑支支护护技技术术、、竖竖向向粗粗直直钢钢筋筋电电渣渣压压力力焊焊连连接接技技术术、、应应用用高高强强度度新新Ⅲ级钢钢及及冷冷轧轧带带肋肋钢钢筋筋，，并并对对部部分分住住宅宅实