某地产甲方代表的管理职能

如何当好甲方代表？怎样监督好监理，并让其发挥最佳服务职能？--------------2012年05月01日1、什么是甲方代表顾名思义：是指受业主（甲方）委派，代表甲方对工程项目实施全程监督，并代表甲方对工程项目实施职权范围内管理的常驻现场的工程管理人员。2、甲方代表的来源和素质·从大学毕业的相关专业的优秀学生·来自施工单位优秀的专业技术人员·来自监理企业的得力监理工程师·来自经验丰富的离退休高级技术人员·…………..“都是精英呀”

为什么总有甲方代表在报怨:我已努力了、我比在施工单位时付出还要多、我360天都在工作，我的工作压力为什么这么大？我为什么这么“累”；有的时候，工作做多了，反而觉得，完成的工作总是达不到理想目标，工作效果总是达不到领导要求，工作总是有“瑕疵”。为什么呢？原因可能有：一、也许我们刚从学校出来，专业知识不够全面，专业深度不够，社会经验不丰富，处理问题和应变能力欠缺等等。二、也许我们的角色还没有完全转变，还停留在施工或监理等工作状态中，处理问题和解决问题还在受施工或监理的工作思路和方法影响。三、也许工作重心有所偏斜，长期在施工一线工作，注重了施工技术、施工安全、施工质量的管理；忽略了与之相联系的公司制度、内控流程、合同管理等等，导致了许多问题久拖不决，从而为工作的正常管理设置了障碍。四、也许是我们使用的手段和方法还不够多？在施工中，出现质量、安全问题，往往常采取停工、罚款、批评等。但是，由于工程施工中影响因素较多，对出现问题的责任鉴定较难，导致对问题的处理并不完全，很难达到“治标治本”的目的；时间久了，我们就会对自己的工作产生质疑，是我错了？是我没能力吗？因此，我们总会感觉工作压力大，感觉工作很累。虽然每个业主对甲方代表规定的职责有所不同，但甲方代表面临的工作环境、工作内容同样是纷杂多变的，也同样会遇到林林总总的矛盾和问题。如何在已有工作环境下，切实履行好工作职责，使工程取得最好的建设效果，就需要甲方代表在实践中不断提高认知事物的能力和处理问题的能力。那么，如何当好甲方代表？以下几点建议供大家讨论：一、加强专业知识学习，提高对问题的辨别能力；拓展相关专业的学习和培训，提升解决问题的综合能力（对房开企业尤为重要）。二、一线工作的重点在于监督，在实际处理问题中当好“裁判”。工作中，依据合同、设计文件、国家的相关法律法规等，按公司制定的工作流程做好记录，处理问题做到有据可依、可查可溯。三、工作中求真务实，努力做到“行止有度”。

哲学上讲，任何事物都是质和量的统一，事物的发展就是量变和质变的相互交替。

所谓“度”，就是事物保持自己质的量的限度，使保持与事物的质相统一的量的界限。认识、把握事物的“度”具有重要的方法论意义，人们只有认识事物的度，才能准确地把握事物的质，才能提出指导实践的正确准则，才能在实践中自觉地按规律办事，不断进取，开拓创新。

在工程施工阶段，甲方代表对“度”的认识和把握程度，反映了甲方代表的综合水平，也相当程度上决定了工作效果。下面就几个工作侧面的特性问题，谈对“度”的认识：一、功利性与奉献性

同各工程阶段一样，工程施工阶段需要众多部门、人员的协同合作，尽管分工不同，但按约定完成工程任务以及追求效益的本质是相同的，只是角度不同而已。例如，承包商追求自身利益最大化，业主追求以最小的投入赢得最多的效益等。所以功利性在工程施工阶段是客观存在的，是现代市场经济环境下，各方协同合作的源动力。甲方代表必须正视这一点。然而，过度强调功利性，必将适得其反，这是不言而喻的。在承认功利性的同时还要大力提倡奉献性，奉献是一种美德。从某种角度讲，奉献性工作虽然一定程度上有损自身的眼前利益，但也可使功利最大化，使功利得到升华。比如，工程承包商为保证工程质量或进度，做了某些奉献性的工作，只要对工程有利，即使工程量不大，也很容易得到甲方的赞许，从而可能赢得诸如工程款支付方面的便利或者承揽其它工程的机会。在工程施工阶段，倡导奉献性是甲方代表化解矛盾的方法之一，但一味要求奉献是不现实的，也不符合市场规律。所以，甲方代表要辩证地对待功利性与奉献性，掌握好“度”，努力做到“双赢”。二、前瞻性与现实性

甲方代表要履行好职责，就要提高看问题的高度，对问题要有前瞻性。如果只局限于眼前，势必导致工作的被动。我们常说的“不要让问题牵着走”就是此理。前瞻性本质上反映的是甲方代表的大局意识和技术经验水平，反映的是甲方代表对事物发展规律的认识，对“度”的把握。具有前瞻性是作为甲方代表应有的优秀品质。例如，应对工程索赔现象要立足于防范，只有甲方代表全面认识了产生工程索赔的各种诱因，掌握其引发工程索赔的“度”，及时化解矛盾，才能防患于未然。重视前瞻性，但不可好高骛远。对已经出现的现实情况，必须踏踏实实处置，要面对现实。另外，甲方代表的职权是有限度的，要在职权范围内展开工作，这是现实性的另一含义。现实性是前瞻性的前提，离开现实的“前瞻”，只能是无稽之谈。所以，甲方代表在对待前瞻性和现实性之间，也要有“度”。

三、计划性与随机性。

甲方代表所面临的工作千头万绪，计划性必不可少。合理的制定工作计划，使工作有条不紊地进行，是甲方代表对工程施工过程实施有效管理的基础。计划的制定要综合各方面的因素，要符合工程施工的客观规律，实际上它集中反映了甲方代表事前对工作过程“度”的认识。但事物是不断发展的，随着外部条件的变化，“度”也会发生相应的变化，难免发生随机事件，所谓“计划不如变化快”正是此理。事实上，在工程施工阶段，计划外的事件经常发生，随机性很大，如果甲方代表将计划“僵化”，不能客观面对和及时处理随机事件，计划很可能变成一纸空文；如果因为随机事件的发生，而抛弃计划，将很可能导致工作紊乱。随机性和计划性在工作中表现为即时性和条理性。即时性是指某些措施或决定，必须特定的时间内予以贯彻执行，否则将造成执行难度增大或者没办法执行，即时性工作要求甲方代表具有“雷厉风行”的工作作风。条理性是指某些措施或决定的执行，需要具备一定的时机或条件，不然将导致不良后果，条理性工作要求甲方代表头脑清醒，不可急躁冒进。即时性和条理性是辩证统一的，正确区分和处理即时性工作和条理性工作，需要甲方代表胸中有“度”，而且充分认识“度”的动态性，客观地把握好“度”。

四、权威性与群众性

目前的建筑市场是买方市场，客观上决定了甲方代表的管理中枢地位，换句话说，甲方代表的权威性是市场赋予的，这种权威性具有初始的意义。工程施工需要各方配合，甲方代表只是代表业主一方，也就是说，甲方代表的群众性是行业特点决定的，这种群众性有特殊的一面。具有权威性，有利于甲方代表对施工过程实施有效的监督和管理，但也意味着责任重大；具有群众性，有利于甲方代表全面掌握工程情况，集思广益，减少工作失误，但决不意味着减轻责任。真正的权威要靠甲方代表在工作中树立和保持，“从群众中来，到群众中去”仍不失其时代意义。如果甲方代表刚愎自用，滥用权威，或是唯唯诺诺，庸俗从众，都将导致最终失去权威。所以，在对待权威性与群众性问题上，甲方代表要“行止有度”。五、原则则性与灵灵活性坚持原则则是对甲甲方代表表的基本本要求之之一，失失去了原原则性，，甲方代代表就谈谈不上履履行职责责。所谓谓“原则”，是指甲甲方代表表观察问问题、处处理问题题的“准绳”。从某种种意义上上讲，“准绳”即为“度”。某些甲甲方代表表在如何何看待原原则性上上，存在在着一些些认识上上的偏颇颇，例如如，将原原则性无无限放大大，事无无巨细，，统统绳绳以“原则”；认为原原则只是是“束缚和羁羁绊”，将原则则性置于于一边，，或“口头禅”式的讲原原则等等等。这些些偏颇的的产生，，有环境境的原因因也有个个人的原原因，但但更重要要的原因因却是缺缺乏对灵灵活性与与原则性性辩证关关系的认认识和把把握。从从本质上上讲，灵灵活性与与原则性性的关系系，是矛矛盾的特特殊性与与普遍性性关系的的反映，，是对立立统一的的辩证关关系，割割裂这一一辩证关关系，必必将导致致教条主主义或经经验主义义的产生生。所以以，除了了诸如国国家的法法律法规规、行业业强制性性规定等等根本性性原则外外，甲方方代表在在工程施施工阶段段坚持的的“原则”，应建立立在对工工程施工工客观发发展规律律的正确确认识上上，不是是“僵化”的原则；；甲方代代表在工工程施工工阶段表表现出的的“灵活”，应建立立在坚持持根本原原则、对对具体问问题有深深入了解解上，不不是无原原则的“灵活”。在工作作中正确确区分和和处理不不同性质质的问题题，把握握好“度”，是衡量量甲方代代表思想想水平和和业务水水平的重重要标志志。六、亲和和性与警警惕性甲方代表表在工程程施工阶阶段，不不但要与与财、物物接触，，还要与与人打交交道，工工作目的的也要靠靠人来实实现。具具有亲和和性，对对甲方代代表做好好协调沟沟通工作作，十分分重要。。在实际际工作中中，通过过良好的的协调沟沟通，摆摆明事实实、化解解矛盾，，调动各各方面人人员的工工作积极极性、提提高工作作效率，，从而取取得良好好的工作作效果是是不争的的事实。。亲和性性体现了了甲方代代表的胸胸怀，孤孤僻冷傲傲、天马马行空的的甲方代代表，刚刚愎自用用、心胸胸狭窄的的甲方代代表，碌碌碌无为为、庸俗俗自私的的甲方代代表，都都很难具具有亲和和性；亲亲和性也也体现了了甲方代代表的工工作责任任感，“事不关己己，高高高挂起”的甲方代代表，不不能严于于律己的的甲方代代表，心心怀叵测测的甲方方代表，，不可能能具有亲亲和性。。但甲方方代表重重视亲和和性的同同时，不不能失掉掉自己的的立场，，要时刻刻牢记肩肩负的职职责，要要把好“分寸”掌好“度”，不可丧丧失警惕惕性。对对甲方代代表而言言，“警惕性”意味着两两层含义义，一是是指工作作敏锐性性，即要要求甲方方代表在在复杂的的工作环环境中，，及时发发现和处处理问题题，并具具有“风险意识识”。例如，，注意保保存日常常工作往往来资料料，注重重工作的的可追溯溯性，就就不是可可有可无无的小事事，工程程资料是是处理工工程索赔赔的重要要依据。。再如，，某些看看似无关关紧要的的工程变变更，却却很可能能是承包包商制造造的利益益陷阱。二是指防防范拉拢拢腐蚀，，即要求求甲方代代表牢牢牢筑就防防腐大堤堤。甲方方代表清清正廉洁洁，是保保证工程程效果的的重要前前提条件件，而工工程效果果又从某某种角度度体现出出了甲方方代表的的廉洁性性。甲方方代表要要实施对对工程的的有效监监管，必必须清正正廉洁，，因为“廉能生威威”；否则，，“吃人家的的嘴短，，拿人家家的手软软”，又何谈谈“有效监管管”呢？我们们国家一一直高度度重视廉廉政建设设，出台台了一系系列相应应的法律律法规，，各工作作单位也也建立了了相应的的规章制制度，如如廉洁自自律规范范、廉政政责任状状等等。。甲方代代表必须须在法律律法规及及规章制制度所规规定的范范围内展展开工作作，不能能越过这这个“度”。建设行行业内“楼起来了了，人倒倒下了”的事例屡屡见不鲜鲜。事物总是是不断发发展的，，对“度”的认识和和把握也也是一个个动态的的过程，，这就要要求甲方方代表在在实践中中学习、、在学习习中实践践，勤于于思、敏敏于行，，求真务务实、开开拓创新新。如何对监监理进行行监督？？并让其其发挥最最佳服务务职能。。·认识监理理：所谓谓建设工工程监理理,是指具有有相应资资质的工工程监理理企业，接受建设设单位委委托，承承担其项项目管理理工作，，并代表表建设单单位对承承包单位位的建设设行为进进行监督督管理的的专业化化服务活活动。·建设工程程监理实实施前提提：建设设工程监监理只有有在建设设单位委委托的情情况下，，与建设设单位订订立书面面委托监监理合同同，明确确了监理理的范围围、内容容、权利利、义务务、责任任等，工工程监理理企业才才能在规规定的范范围内行行使管理理权，合合法地开开展建设设工程监监理。·建设工程程监理的的性质：：1、服务性，，建设工工程监理理的服务务对象是是建设单单位；2、科学性，，3、独立性，，开展工工程监理理过程中中，必须须建立自自己的组组织，按按照自己己的工作作计划、、程序、、流程、、方法、、手段，，根据自自己的判判断，独独立地开开展工作作。4、公正性。。处理争争议时，，应当尽尽量客观观、公正正地对待待建设单单位与承承建单位位。业主应如如何对监监理实施施监督控控制？1、主要通过过监理月月报和进进行现场场检查。。监理