旅游地产项目策划及地块研究

项目策划必须始于地块研究第一篇一、地块研究的意义以立体化眼光从宏观上审视项目发现地块与城市的关系发现地块与区域的关系发现地块与市场的关系发现地块与环境的关系发现价值预估风险二、地块的三维属性地域面地块技术参数面市场面市场发展现状供应特征需求特征竞争态势发展趋势所在地区的区位特征所在城市的区位特征所在区域的区位特征所在地段的区位特征地块规模地块地形地块地势地块地质XZY三、地块研究的内容地块与城市的关系地块与区域的关系地块与市场的关系地块与周边环境的关系地块地形与技术指标地块与城市的关系城市的战略定位城市的总体规划城市的经济结构城市的历史文化地块与城市战略定位的关系研究城市定位客群范围需求特征地块价值属性分析三亚旅游城市

全国

常住

渡假

投资

所处地段是否具有代表性

地块周边自然环境是否优美

地块是否毗邻旅游景点东莞工业城市原著居民外来工作人员

常住临时居住

投资

客户需求分类明显

地块是否毗邻工业区

地块所处地段交通是否便利城市定位使不同特征的地块蕴含的价值千差万别地块与城市规划的关系分析1、成熟区域的城市规划通过区域的功能、人口结构等因素来影响地块的价值！2、新的、科学的规划对地块价值具有指导性甚至决定性的影响！3、不科学的规划对地块价值具有误导作用！地块与城市经济结构的关系研究1城市经济结构人口结构社会特征深圳外贸、高新技术产业发达纺锤型：中层白领人士占主要比重学历、文化素养、收入水平都相对高，消费观念相对开放东莞工业占主导地位哑铃型：老板和打工者占主要比重老板：最明显的特征是经济实力雄厚打工者：中层管理人员有一定经济实力，但学历、文化素养普遍相对低。基层打工者则基本没有有效购房需求。城市经济结构决定人口结构的走向，人口结构的需求特征是判断地块价值的标准参数之一地块与城市经济结构的关系研究2城市经济结构特点受当下金融危机影响程度深圳外贸、高新技术产业发达外向型城市：对国内、国际经济形势敏感是全国楼市受到影响最明显的城市西安科研教育、国防科技工业、旅游为主内向型城市：相对稳定、对国内外经济形势相对麻木受到的影响小，房价仍然呈现缓慢上升的特点国内外宏观经济形势通过经济结构来影响房地产市场形势，从而影响地块开发

不动产具有地域性，所处地域的文化特性便是体现一：

城市文化影响当地居民的思想性格，使其兴趣爱好具有一定的文化烙印，从而对地块开发产生相应的影响！因此，不同文化区域的地产开发理念自然也有所不同！地块与城市文化的关系1——文化影响需求特征房地产==钢筋+水泥，品品牌后面面是文化化，地产产要用文文化的方方式运作作。在中中国，主主要分为为三大文文化板块块：黄河文化化板块、、珠三角角文化板板块、长长三角文文化板块块。典型型城市代代表分别别为：北京、广广州、上上海。黄河文化化“文胜质””——爱谈政治治、忽悠悠、注重重形式，，对楼盘的的概念、、身份象象征意义义比较敏敏感。珠江文化化“质胜文”——务实、以以做生意意的眼光光来观察察世相，更更注重地地段、户户型、配配套等具具体特征征。长江文化化“文质兼备备”——既讲政治治又讲市市场经济济，比黄河文文化重实实质，比比珠江文文化重概概念。中国三大大主要文文化板块块地块与区域的关系区域在城市中的地位区域的总体规划区域的市政配套区域的交通网络区域的人口特征区域属性1对地块的作用分析在城市中地位

区域在城市中所承担的实质功能对地块价值具有直接影响；

居民对区域的心理认知程度对地块的价值同样具有明显影响！区域属性2对地块的作用分析总体规划

区域规划的重心对地块价值具有直接影响；

区域格局现状要求对地块价值的估量要从现实出发；

区域格局转变趋势要求对地块价值的估量要具有前瞻性；区域属性3对地块的作用分析市政配套

配套现状直接决定了对区域的功能和规划的支撑力

市政配套哦啊影响项目配套的规划、从而影响成本的投入区域属性4对地块的作用分析交通网络

不同类型的项目对交通网络的依赖程度不同

交通网络的通达性极大的影响着地块可以支撑的定位区域属性5对地块的作用分析人口特征

地块的地域性本质上体现于不同地域人口特征的不同

大多数项目都根植于区域市场，因此区域的人口结构直接决定了区域可以支撑的项目定位定性明显显且成熟熟的区域域往往直直接决定定地块的的产品定定位案例——广州天河河区的中中旅商务务大厦定定位的失失误地块研究究不足导导致对地地块价值值把握不不准、从从而影响响定位的的精准地块与市场的关系房地产业发展现状房地产发展趋势市场竞争态势市场属性1对地块的作用分析现状

供求现状、价格水平分析

产品形态、风格特征分析

需求习惯分析市场属性2对地块的作用分析发展趋势

价格的变化趋势

产品形态、风格的变化趋势

需求特征的变化趋势市场属性3对地块的作用分析竞争态势

不同区域的竞争态势不同

不同地段的竞争态势不同

不同档次、风格、形态的产品的竞争态势不同地块与周周边环境境的关系系地块周边边的自然然环境地块周边边的市政政配套地块周边边的竞争争对手地块周边边的交通通网络地块周边环境属性1与地块的关系分析自然环境

项目必须与地块周边的自然环境相融合或者相补充：周边自然环境优美且稀缺：则为地块一大价值周边自然环境差：则需要在项目内部进行补充地块周边环境属性2与地块的关系分析竞争态势

竞争焦点

竞争激烈程度以及趋势地块周边环境属性3与地块的关系分析社会环境

社会治安、人文、风俗等都有可能隐含着地块的价值点！地块周边环境属性4与地块的关系分析

配套

完善的配套，则是地块的价值属性之一

周边配套不完善，则需要项目本身来补充

市政配套与项目的投入有直接的关系地块周边环境属性5与地块的关系分析交通网络

交通发达是价值属性之一

毗邻交通干道可能是优势也可能是劣势案例——石家庄龙龙泉花园园概况：占地200亩、容积积率1.8离市区25分钟车程程无任何配配套。价格：多层480元/平方米小高层1300元/平方米25分钟车程程不算远远、价格格也不算算高为什么卖卖不动？？地块地形与技术指标用地性质地块四至规划技术指标案例：肇肇庆四会会市商贸贸城项目目本项目占占地面积积约500亩，位于于肇庆地地区四会会市的大大沙镇，，同时又又是321国道与四四会大道道的交汇汇处。从从地理位位置上看看，该镇镇是广东东省的中中心镇。。但是该该镇的经经济发展展水平仍仍然比较较落后，，2007年GDP约25亿，人口口约8.6万。产业业处于从从农业向向工业转转移的阶阶段，基基础设施施建设的的落后、、大量荒荒废的鱼鱼塘和农农田加上上工业发发展带来来的环境境污染，，导致该该镇的宜宜居性非非常低。。项目概况况在实地考考察完项项目之后后，最直直接的问问题就是是：第一：地地块周边边环境几几近荒凉凉！远离居民民区、人人流稀少少自然环境境可以说说是”绿绿色沙漠漠“极度缺乏乏市政配配套、商商业配套套、生活活配套等等工业污染染开始蔓蔓延第二：在在这样的的地段，，项目500亩规模尽尽显尴尬尬！500亩规模进进不足以以造城，，退守大大沙又难难以寻求求支撑！！第三：作作为大沙沙的第一一个房地地产项目目，孤军军作战，板块块效应无无从谈起起！很多房地地产开发发区域都都是在政政府规划划的前提提下进行行，或者者商贸区区、或者者未来城城中心、、或者行行政中心心、或者者物流中中心、或或者休闲闲中心等等，都可可谓师出出有名，，容易得得到市场场的认可可。而本项目目所处区区域既没没有形成成任何板板块，也也没有正正式而具具体的政政府规划划定位。。在这种背背景下，，直接进进入市调调是盲目的，无法法确定市市调要解解决的核核心问题题和市调调工作的的详略之之分。而而应应首先对对地块进进行研究究，以发发现地块块所蕴含含的价值值所在，，同时为为展开市市调工作作提供方方向性指指导。研究一：：地块与与城市（（地区））的关系系分析1、本项目目所处地地区是珠珠三角区区域和粤粤西地区区的过渡渡地带，，经济发发展、城城市建设设还处于于相对落落后的水水平。2、该地区区以工业业为主导导产业，，人口结结构呈““哑铃型型”，企企业高层层管理人人员和蓝蓝领人士士是一端端，几层层打工人人员是另另一端，，几乎没没有白领领人士。。3、根据政政府规划划，将是承接接珠三角角区域相相对低端端的产业业的重要要基地！！随着工业业基础设设施的完完善，越越来越多多的工厂厂将进驻驻。从而而会带动动当地经经济的增增长、居居民收入入水平的的提高、、人口的的增加等等。这对对于本项项目将是是一大利利好！4、该地区区经济结结构以工工业为主主，又没没有极具具吸引力力的自然然环境资资源或者者历史文文化资源源，注定定了该地地区住宅宅项目向向城市以以外区域域的辐射射力有限限！四会市的的区位示示意简图图研究二：：地块与与区域的的关系分分析1、本项目目所处区区域交通通发达，，国道、、省道、、铁路、、快速路路、港口口一应俱俱全，且且仍在不不断完善善。321国道介于于珠三角角和粤西西地区之之间的一一段可谓谓黄金走走廊；2、本区域域是从珠珠三角进进入粤西西地区的的咽喉地地带，可可谓黄金金走廊的的门户；；3、本区域域内人口口无论购购房区域域倾向和和消费轨轨迹上呈呈现四方方割据的的格局，，而没有有一个核核心；4、根据政政府规划划，准备备将地块块所属大大沙镇打打造成““肇庆市市第一镇镇”！虽虽然具体体的规划划还未出出台，但但是这将将在一定定程度上上提升市市场预期期！项目地地块的的宏观观区位位示意意简图图地块位置研究三三：地地块与与地段段的关关系分分析1、地块块所处处地段段的自自然环环境像像“绿绿色沙沙漠””，同同时开开始受受到工工业污污染，，自然环环境在在此具具有很很强的的稀缺缺性，值得得本项项目在在园林林绿化化上予予以重重视！！2、所处处地段段生活活配套套设施施极为为缺乏乏，本本项目目必须须通过过自身身的配配套来来补充充。3、321国道和和四会会大道道途径径该地地段，，在区区域范范围内内具有有明显显的优优势，，不过过由于于该地地段远远离大大沙镇镇镇中中心，，因此此对于大大沙镇镇人口口而言言，本本项目目的交交通条条件没没有丝丝毫吸吸引力力！研究四四：地地块与与市场场的关关系分分析1、该区区域房房地产产市场场还处处于粗粗放经经营的的阶段段，居居住置置业需需求主主导市市场；；2、整体体而言言，该该区域域市场场中高高端产产品供供应不不足；；3、相比比珠三三角区区域城城市，，该区区域房房地产产市场场受金金融危危机影影响程程度不不明显显，仍仍然具具有较较强的的刚性性需求求！研究五五：地地块技技术条条件分分析1、地块块面积积约500亩，该该区域域范围围内屈屈指可可数，，不过过如果果本项项目仅仅仅局局限于于大沙沙镇，，那么么如此此规模模便是是一大大劣势势！2、地块块仅靠靠321国道，，而且且呈狭狭长形形状，，是劣劣势之之一；；3、地块块成本本相对对低，，是优优势之之一。。通过以以上关关系分分析，，发现现：该区域域最大大的机机遇在在于无无论居居民购购房区区域倾倾向还还是消消费轨轨迹都都没有有形成成一个个核心心！本地块块最大大的价价值属属性在在于其其经济济区位位、交交通条条件以以及规规模！！如果本本项目目仅仅仅局限限于大大沙镇镇市场场，难难以寻寻求足足够的的市场场支撑撑，且且无法法充分分挖掘掘经济济区位位、地地块交交通及及规模模上的的价值值！地块所所处地地段最最大的的优势势在于于是黄黄金走走廊的的门户户！基于以以上发发现，，为了了充分分挖掘掘地块块价值值，我我们认认为本本项目毫无无退路路，只只有向向大沙沙镇以以外更更广的