有关地价评估的一些认识

地价与房价的关系有关地价指数房地产价格指数评估方法—假设开发法（剩余法）建设用地、地价与城镇化建设用地、地价与GDP建设用地、地价与交通一、地价与房价的关系观点1，地价上涨是引起房价上涨的主要因素观点2，地价上涨是房价上涨的因素因素之一，但不是主要因素房价上涨的主要因素有：一、土地，二、市场供求（需求：自住、投资、投机），三、经济发展，固定资产投资，拉动GDP，四、城市居民收入增加，购买力增加，住房升级换代，五、城市更新改造、拆迁的被动需求，六、建材涨价，七、投资渠道单一，股市不景气，八、人民币升值，九、城镇化加速，九、开发商左右。概括：四方面：市场供求关系、开发成本、开发商利润、消费心理预期。一、地价与房价的关系商品房定价（1）成本加成定价（成本＋利润），（2）盈亏平衡定价（收支平衡），（3）目标利润定价，（4）需求导向定价，（5）竞争导向定价，等。介于以上，土地估价应研究：征地补偿费用，拆迁成本，一级开发成本，建筑安装成本，开发商利润，土地资源稀缺性，市场供求，GDP与地价，房地产周期，城镇化速度，土地供应，金融等。二、有关地价指数二、有关地价指数地价指数测算模型的选取地价指数的编制与一般物价指数的编制差异较大。特别是在权数的确定上。一般物价指数编制中，所用的资料都是商品流通过程中实际的商品交易数据。因此，物价指数公式中的权重可以从商品流通的统计数据中求取。而地价指数测算中选取的样点资料并非全都是真正的土地交易案例，地价的求取往往通过间接的方法。住宅用地地价主要通过从房价中剥离地价，商业地价则是主要通过从房屋租金中剥离地价，真正意义上的土地交易案例较少，无法确定从实际工作中取得各级各类土地的实际交易额，因此，在确定分类地价指数和地价总指数的计算公式时就无法采用拉氏公式[1]或帕氏公式[2]。但为了尽量准确反映地价的变化幅度，我们借鉴美国的一种股票价格指数：价值线综合平均数。[1]

拉式公式：K=∑P1q0/∑P0q0，以固定基期流转量作为权数。[2]帕氏公式：K=∑P1q1/∑P0q1，以报告期流转量作为权数。二、有关地价指数价值线综合平均数虽称为平均数，实际上是一个股价指数，由美国价值线投资咨询顾问处编制和发表。它包括了纽约证券交易所，美国股票交易所和场外交易市场（OTC）发行的主要股票。该指数的计算方法是不加权的几何平均法，即以样本中的N种的价格相对数之积，开N次方根。二、有关地价指数拉氏或帕氏公式。公式中的权重，多采用土地面积或宗地个数。笔者认为以土地面积或宗地个数作为土地价格或地价指数的权重是不合理的：①在分级分类地价指数的测算中，若以所选样本的土地面积或样本个数作为价格的权重，由于样本是人为选取的，样本的土地面积或个数会直接影响地价指数的大小。因此，地价指数会被人为地增大或减小，使得地价指数不能客观反映地价的变动情况。②在地价类指数或总指数的测算公式中，若以各级各类土地的面积或各类土地的面积作为权重，由于各类或各级土地的面积在很长时间内是相对稳定的，而且土地面积的大小不能反映土地市场交易额的大小或交易频繁程度，因此，以土地面积为权重测算的地价指数不能客观反映价格变动中的市场交易量（或频率）的影响因素。比如某城市一级商业用地的价格变动较大而且交易活跃、交易量大但土地总面积较小，其他级别的商业用地价格变动小且交易量很少但土地总面积很大，根据价格指数理论，土地交易市场上价格的总体变动是由一级商业用地起主要作用，但若用土地面积作为权重计算出的价格指数会呈相反趋势。二、有关地价指数采用价值线综合平均数或者说几何平均数来测算地价指数有以下优点：①在目前我们无法获取土地交易市场上的客观交易额的情况下，采用价值线综合平均数法，避免了用土地面积或宗地个数为权重而带来的人为偏差。②价值线综合平均数法在过去相当长的时期中，计算股票价格指数取得了很大成功，在价格指数的测算中值得借鉴。③价值线综合平均数法简洁、明了，操作性强。尤其是在土地市场发达，交易活跃的城市，采用该方法会简化大量不必要的工作量，而且能很客观地反映地价的变动程度。二、有关地价指数（2）各类指数测算模型①分级分类指数样本宗地为某类某级土地中的标准宗地或交易地价样点。标准宗地的地价内涵一致，交易地价样点数据在用于地价指数测算前首先参照标准宗地标准进行了修正，而且在样点选取时遵守地价区域均匀分布的原则，所以样本宗地设置中使它们的地价标示水平大致相似，因而权重均为1。Iij=∑[(Pit/Pi0)/nij]×100Iij:i级j类指数;Pt:样本宗地现期价格P0:样本宗地基期价格nij:j级i类样本宗地的个数二、有关地价指数②分类指数以i类各级指数的乘积求j次方根，得出i类指数。

Ii--i类地价指数；Iij—j级i类地价指数。③总指数城市土地价格总指数等于城市各类土地价格指数的几何平均数

I---地价总指数；Ii--i类地价指数（如商业地价指数、住宅地价指数等）。三、中中关村村写字字楼价价格指指数研究意意义描述写写字楼楼价格格变动动规律律，反反映写写字楼楼市场场供求求变化化揭示写写字楼楼价格格的宏宏观水水平，，预测测写字字楼价价格未未来走走势反映房房地产产经济济周期期的发发展，，便于于投资资者选选择合合适的的投资资时机机完善写写字楼楼价格格公布布制度度，加加强写写字楼楼价格格管理理为房地地产税税收提提供依依据提高市市场通通明度度，符符合WTO规则为房地地产价价格评评估与与基准准地价价调整整提供供重要要参数数为房地地产信信息系系统与与写字字楼价价格动动态网网络监监测体体系建建立数数据基基础三、中中关村村写字字楼价价格指指数成本投投入法法加权平平均法法重复交交易法法特征价价格法法中关村村写字字楼价价格指指数中关村村写字字楼价价格指指数中关村村写字字楼价价格指指数中关村村写字字楼价价格指指数中关村村写字字楼价价格指指数中关村村写字字楼价价格指指数样本的的确定定交易价价格指指数样样本数数量：：销售售楼盘盘采取取全面面抽样样，要要求所所选样样本应应该是是拿到到销售售许可可证的的并且且已销销售2-3个月的的项目目（销销售量量已超超过85%的写字字楼应应该剔剔除））。租金指指数样样本数数量：：全面面覆盖盖写字字楼面面积在在1万平方方米以以上的的所有有项目目；写写字楼楼面积积在1万平方方米以以下的的项目目，按按上述述抽样样原则则抽取取30个样本本。样本采采集时时点：：每月月最后后一个个星期期五。。样本采采集的的数据据标准准：指指数测测算中中所需需的基基本数数据为为每个个写字字楼的的交易易价格格（实实际成成交价价格））和租租赁价价格（（实际际租金金，不不含物物业管管理费费）（（以离离采集集时点点最近近的一一笔合合同为为准））。具具体数数据包包括：：交易易价格格/实际租租金、、交易易（出出租））面积积、交交易（（出租租）时时间、、以及及当期期建筑筑面积积、楼楼层面面积、、层高高。中关村村写字字楼价价格指指数标准楼楼层：：通过过大量量调查查及分分析，，为消消除写写字楼楼不同同楼层层对指指数造造成的的偏差差，我我们把把7层作为为10层以上上写字字楼的的标准准楼层层，将将3层作为为10层以下下写字字楼的的标准准层。。标准准层是是指数数测算算的基基本平平台，，所有有当期期调查查的价价格（（租金金）都都要转转化成成标准准层的的价格格或租租金，，以利利于消消除由由于楼楼层变变化而而产生生对指指数波波动的的偏差差。样本数据的的计算标准准单位。（（1）交易价格格的单位为为元/平方米，租租金单位为为元/平方米·天；（2）币种：采采用人民币币计算，外外币币种一一律按交易易期间汇率率折算，并并注明折算算比率；（（3）涉及面积积指建筑面面积，单位位为平方米米。中关村写字字楼价格指指数建立一个标标准化模型型，以消除除不同楼层层对价格指指数测算造造成的偏差差。为此，我们们根据数据据抽样规则则，抽取37个样本，求求取各层均均价，并将将层数与价价格建立回回归模型，，经综合分分析，得出出以下标准准化处理模模型：1、对于10层以上的在在租写字楼楼：楼层和价格格之间存在在高度相关关（r=0.858）；楼层和价格格之间的线线形关系：：Y=0.024*X+4.067（可决系数数=0.839）；7层定为标准准层，由于于7层成交价格格与报价的的偏差最小小。中关村写字字楼价格指指数对于10层以下的在在租写字楼楼：楼层和价格格之间存在在一定相关关（r=0.7173）；楼层和价格格之间的线线形关系：：Y=0.0859*X+3.202（可决系数数=0.5145）；3层定为标准准层，由于于3层成交价格格与报价的的偏差最小小。对于在售写写字楼：楼层和价格格之间存在在高度相关关（r=0.9529）；楼层和价格格之间的线线形关系：：Y=99.89*X+11475.44（可决系数数=0.908）；10层以上以7层为标准层层，10层以下以3层为标准层层。中关村写字字楼价格指指数根据抽样调调查所获得得上述数据据，采用拉拉氏公式，，测算中关关村写字楼楼租金指数数和价格指指数：中关村写字字楼价格指指数四、假设开开发法（剩剩余法）冯长春北京大学不不动产研究究鉴定中心心北京大学环环境学院城城市与区域域规划系二零零六年年四月一、定义假设开发法法又称剩余余法、预期期开发法、、倒算法等等。它不仅仅被大量用用于房地产产价格评估估，而且也也是房地产产开发项目目投资分析析的常用方方法。其基基本思路是是通过对房房地产开发发项目的成成本与效益益分析，从从房地产开开发项目的的预期总收收入或房价价中扣除各各项开发费费用、销售售费用、销销售税金及及开发商利利润后，倒倒算出估价价对象房地地产的价格格。二、剩余法法的理论依依据及基本本思路简而言之，，剩余法测测算地价的的理论依据据是采用倒倒算的公式式，计算出出在房地产产经营中，，完全由土土地产生的的超额利润润部分，即即地价。剩剩余法的理理论基础可可以追溯到到18世纪著名古古典经济学学家亚当·斯密（AdamSmith）关于地租租原理和19世纪区位论论的创造人人杜能关于于农业区位位论的论述述当中。杜杜能在《独立立国国同同农农业业和和国国民民经经济济关关系系》一书书曾曾指指出出：：““有有一一田田庄庄，，庄庄上上全全部部房房屋屋、、树树木木、、垣垣篱篱都都遇遇焚焚毁毁，，凡凡想想购购置置这这一一田田庄庄的的人人，，在在估估值值时时总总首首先先考考虑虑，，田田庄庄建建设设完完备备之之后后，，这这块块土土地地的的纯纯收收益益是是多多少少，，然然后后扣扣除除建建造造房房屋屋等等投投资资利利息息，，根根据据剩剩余余之之数数确确定定买买价价。。””可可以以说说，，这这是是最最早早关关于于剩剩余余法法基基本本思思想想的的阐阐述述。。二、、剩剩余余法法的的理理论论依依据据及及基基本本思思路路剩余余法法的的基基本本思思想想也也可可用用这这样样一一个个假假想想的的例例子子来来形形象象地地表表达达““假假如如有有一一家家土土地地即即将将出出让让，，地地产产商商就就需需首首先先研研究究该该宗宗土土地地的的内内外外条条件件，，如如面面积积大大小小、、周周围围环环境境、、允允许许用用途途、、规规划划设设计计要要求求以以及及规规定定的的容容积积率率、、覆覆盖盖率率等等。。根根据据土土地地的的内内外外条条件件，，按按最最高高效效用用和和最最佳佳利利用用原原则则进进行行规规划划设设计计和和开开发发建建设设，，然然后后预预测测开开发发完完的的建建筑筑物物连连同同土土地地转转让让出出去去的的价价格格，，以以及及建建造造建建筑筑物物所所花花费费的的建建筑筑费费、、专专业业费费、、测测量量费费、、销销售售费费和和投投资资利利息息、、开开发发利利润润、、税税收收等等等等之之后后，，再再从从预预测测的的土土地地与与其其上上建建筑筑物物的的共共同同转转让让价价格格即即楼楼价价中中，，减减去去建建筑筑费费、、专专业业费费、、利利息息利利润润和和税税收收之之后后，，就就可可得得到到房房地地产产开开发发商商购购买买这这宗宗土土地地所所能能承承受受的的最最高高价价格格。。三、基本公公式地价＝楼价价－建筑费费－专业费费用－利息息－发展商商利润－税金金式中：（1）建筑费依据据社会一般般发生费用用及行业惯惯例预算；；（2）专业费用用包括建筑筑师、工程程师、测量量师的收费费，一般以以占建筑费的百百分比i计算，即：：专业费＝＝建筑费×I；（3）正常利息息率为r，则利息＝＝（建筑费费＋专业费费＋地价））×r；（4）正常利润润率为p，则利润＝＝（建筑费费＋专业费费＋地价））×p；（5）与地价有有关的税收收为t，（6）按上述每每项费用的的具体计算算方法汇总总，即可得得到：地价＝楼价价－建筑费费－建筑费费×i－（建筑费费＋专业费费＋地价）×r－（建筑费费＋专业费费＋地价））×p－t。三、基本公公式整理上式，，剩余法评评估地价的的公式又可可表示为：：待开发土地地价格指开开发前的““生地”或或“素地””的价格，，用原价倒倒算法。具具体计算公式式为：四、难点与与问题大家知道，，房地产开开发项目从从投资建设设到竣工验验收交付使使用需要一一定的周期期，在这一一周期过程程中，房地地产开发的的各项资金金费用的投投入和回收收都与它们们发生的时时点紧密相相关，即资资金的时间间价值运动动形态时刻刻贯穿于房房地产开发发的全过程程中。据此此，假设开开发法中所所涉及的土土地取得与与开发费用用、建筑费费用、专业业费用等的的投入和销销售收入的的获取都表表现为开发发周期内不不同时段上上的现金流流动量，充充分反映出出资金运用用的时间价价值规律特特征，因此此，假设开开发法在实实际评估中中运用的关关键是判断好各项项费用发生生的时点，，运用资金金时间价值值运动规律律进行估算算，才能使使估算的结结果准确可可靠。但是，目前前的问题就就在于有关关估价书籍籍对假设开开发法所涉涉及的各项项费用和销销售收入等等指标的时时间价值运运动规律阐阐述得不清清楚或理解解不一致，，从而造成成实际评估估结果的偏偏差。针对对这一情况况，现就假假设开发法法的具体计计算公式、、利息、利利润的计算算等问题进进行讨论。。四、难点与与问题（一）关于于计算方式式的选择从资金的时时间价值计计算角度考考虑，假设设开发法的的计算方法法可分为动动态和静态态两种方式式。所谓动态方方式，就是是考虑货币币时间价值值对房地产产价格的影影响，从复复利计算公公式出发，，运用折现现现金流的的方法逐一一考虑不同同时点的资资金变化情情况来估算算待估房地地产的价值值。静态方式，，则不考虑虑货币的时时间价值，，仅从单利利计息的角角度着眼，，考虑利息息支出作为为一项投资资机会成本本对房地产产价格的影影响。因此此，在实务务评估中，，动态与静静态评估方方法的运用用，应针对对不同的估估价对象和和估价目的的进行选择择。（一）资金金的时间价价值一个房地产产开发项目目的建设过过程往往要要持续较长长时间，而而投资的资资金支出，，大多在建建设初期发发生；投资资的收益大大多在建设设后期发生生；这些资资金的流出出和流入发发生在不同同的时期。。因此，要要评价投资资方案是否否可行，必必须将这些些现金流量量折成到同同一时点才才具可比性性。这样，，折现率（（）的选择择必须能反反映“资金金的时间价价值”和““未来不确确定因素所所带来的风风险”，即即：折现率=无风险报酬酬率+风险率（一）资金金的时间价价值你有6个橘子、3个苹果、1块手表。如如果这三件件商品是市市场上主要要的商品，，你可以根根据价格进进行三种商商品的交换换，卖出你你所有的商商品，以换换取你想要要的商品。。为了计算算你所拥有有的商品，，以它们的的价值来计计算是一种种有用的方方式。这样样，我们可可以对差异异巨大的商商品进行比比较，这种种比较是为为了方便各各种商品的的买卖，而而不是为了了消费（即即使用）。。我不喜欢欢钻石，我我喜欢冰淇淇淋蛋筒，，但是只要要我进入了了市场，我我宁愿拥有有1克拉的钻石石，而不要要冰淇淋蛋蛋筒，不管管冰淇淋有有多好吃。。（一）资金金的时间价价值同样的方法法可以用来来为各种商商品定价，，而不受时时间的限制制。假设我我得到了两两份雇佣合合同：哈佛佛大学以年年薪8万美元雇佣佣我10年;耶鲁大学准准备第一年年给我6.2万美元，但但是保证在在随后的9年里，他将将以每年4000美元的幅度度给我增加加工资。双双方都以10年为期限，，以10年的工资换换取我10年工作（10年的工资换换取他们所所要的物品品）。应该该接受哪一一份合同呢呢？要知道道钱的价值值每年都在在变化。（一）资金金的时间价价值为了便于比比较，我用用今天的现现值衡量两两份报价。。假如我今今年以10％的利率借借入1000美元，明年年我要归还还1100美元。按现现值计算，，我借入的的1000美元等于1100美元。如果果我把10年的工资总总和按照1.1的比率折算算，我将得得出每一方方出价的现现值，应该该接受哪一一份合同就就一目了然然了。（一）资金金的时间价价值先计算哈佛佛的报价，，每一年我我的收入是是8万美元，它它的现值就就是8万美元。第第二年的8万美元可以以借用公式式$80000/1.1转换成第一一年的价值值（现值））；如果我我在第一年年借入这笔笔钱，我正正好用第二二年的收入入还清这笔笔借款。第第三年，8万美元的现现值是$80000/(1.1*1.1)，以此类推推。将表1－1的第三栏中中的所有数数目相加，，我们得出出哈佛10年报价的现现值总和为为540723美元。相当当于我在第第一年借入入这个数目目，然后用用整整10年的收入偿偿还。（一）资金金的时间价价值年数哈佛的年薪哈佛年薪的现值耶鲁的年薪耶鲁年薪的现值1$80000$80000$62000$620002$80000$72727$66000$600003$80000$66116$70000$578514$80000$60105$74000$555975$80000$54641$78000$532756$80000$49674$82000$509167$80000$45158$86000$485458$80000$41053$90000$461849$80000$37321$94000$4385210$80000$33928$98000$41562总计$540723$519782表1－1两份工作的的比较（一）资金金的时间价价值用同样的计计算方法，，我得出了了耶鲁10年报价的现现值，他的的报价比哈哈佛低。通通过恰当的的借贷比较较，哈佛提提供的每一一笔年收入入都可以转转换成耶鲁鲁提供的年年收入，并并且还有盈盈余，由此此可以清楚楚的看出，，哈佛的报报价比较符符合我的利利益。这就就如同价值值100美元的商品品显然高于于价值90美元的商品品，如果我我们通过商商品出售获获得100美元，再用用这笔钱购购买价值90美元的商品品，显然有有10美元的剩余余，这就是是我们的收收益。利用这种现现值计算方方法。我们们可以对任任何一笔投投资项目、、雇用合同同或类似的的经济行为为作出评估估。我们只只要能够按按时间顺序序将这些经经济行为的的收益（为为正）或成成本（为负负）一一列列出，就会会一清二楚楚。如果你你必须从中中作出选择择，你显然然会选择现现值高的一一列数值。。（一））关于于计算算方式式的选选择我认为为：适适合用用动态态方式式计算算的情情况有有：待开发发的土土地价价格评评估；；待拆迁迁改造造的再再开发发房地地产价价格评评估；；已完成成拆迁迁的空空地的的地价价评估估；正在建建设的的房地地产价价格评评估；；需要改改造的的旧有有房地地产价价格的的评估估；待开发发房地地产项项目的的预期期投资资利润润估算算；开发项项目需需控制制的最最大成成本费费用，，以及开开发商商试图图获得得拟开开发场场地的的最高高承受受价格格。（一））关于于计算算方式式的选选择上述情情况，，都需需要对对市场场进行行分析析后，，预估估开发发周期期内各各项投投资费费用发发生在在不同同时点点的金金额，，以及及预测测开发发周期期末房房屋的的预期期售价价和销销售总总收入入、销销售总总费用用、税税金、、利润润等，，然后后利用用不同同的贴贴现期期和贴贴现率率将它它们折折现到到开发发期初初或估估价时时点，，从而而得到到所要要求的的估价价结果果。所所以，，用动动态计计算方方式比比较合合适。。（一））关于于计算算方式式的选选择静态方方式主主要适适合现现有新新旧房房地中中的地地价评评估。。因为为已建建成的的房屋屋价格格，可可通过过市场场比较较法直直接求求得，，建筑筑费用用和其其他各各项费费用均均可根根据当当前市市场上上的正正常一一般情情况预预算，，或直直接用用成本本法测测算建建筑物物的价价格，，然后后从房房价中中扣除除，即即可得得到估估价时时日的的土地地价格格，所所以，，适宜宜用静静态方方式测测算。。（一））关于于计算算方式式的选选择另外，，应注注意两两点：：其一一，动动态与与静态态方法法不能能在同同一评评估项项目中中混合合使用用，这这样不不仅会会产生生重复复计算算，而而且使使估算算结果果出现现偏差差；其其二，，同一一项目目不能能用两两种方方法分分别计计算，，这样样有可可能出出现测测算结结果差差别较较大，，给人人产生生评估估方法法不科科学合合理的的印象象，使使评估估价格格的可可信程程度受受到影影响。。下面面的例例题中中就存存在这这些问问题。。[例题1]某七通一一平的空空地，面面积1200平米，允允许用途途为商住住混合楼楼，容积积率7，覆盖率率≦50％，土地地使用年年限50年。1992年8月出售，，求购买买价。其其他估价价条件：：（1）设计建建筑面积积8400平方米，，14层，1～2层1200平方米用用于商业业，3～14层7200平方米用用于住宅宅；（2）开发费费用估计计：总建建筑费600万元，专专业费为为建筑费费的6％，利息息率10％，税费费按楼价价的4％计；（（3）建设共共需3年完成（（到1995年8月），第第一年投投入50％的总建建筑费，，第二年年投入30％，第三三年投入入20％；（4）假设建建成后即即可全部部售出，，预计当当时售价价商业楼楼3000元/平方米，，住宅楼楼1800元/平方米，，投资利利润率为为20％。该题的计计算过程程与结果果为：总楼价＝＝[(3000××1200)÷÷(1＋10％)3]＋[(1800××7200)÷÷(1＋10％)3]＝12441528（元）（2）总建筑筑费＝[(6000000××50％)÷(1＋10％)0.5]＋[(6000000××30％)÷(1＋10％)1.5]＋[(6000000××20％)÷(1＋10％)2.5]＝5366182（元）（3）总地价价＝[12441528－5366182×（1＋6％＋10％＋20％＋6％×10％＋6％×20％）－12441528×4％]÷(1＋10％＋20％)＝3499437（元）（4）单地价价＝3499437÷1200＝2916（元/平方米））这一估价价过程存存在如下下问题：：（1）动态方方法和静静态方法法混用。。总楼价价、总建建筑费的的计算采采取折现现现金流流的动态态计算公公式；地地价计算算却直接接套用静静态计算算的理论论公式。。（2）利息计计算存有有偏差，，与假设设开发法法的总体体评估思思路矛盾盾。以土土地利息息支出和和建筑费费利息支支出为例例，两者者的计算算过程为为（10％为年利利率）：：土地利息息＝地价价×10％；建筑费利利息支出出＝各年年建筑费费的折现现值之和和×10％地价在项项目开发发之初支支付，按按本题折折现思路路考虑，，理应不不再存在在土地利利息支出出因素；；并且本本题利息息支出的的算法，，应理解解为仅是是一年内内发生的的费用，，是按单单利计算算的结果果。同样样道理，，分年支支出的建建筑费折折现之后后，利息息因素业业已考虑虑在内；；在折现现基础上上按单利利方式加加算一年年利息，，无疑折折现和计计算方法法思路自自相矛盾盾，结果果有一定定重复计计算。此此外，依依照总体体评估的的思路，，各项费费用的计计算应统统一到某某一时点点上，而而且再逐逐步分解解，本题题算法与与此有悖悖。鉴于上述述分析，，本题按按不同的的思路有有不同的的正确解解法，具具体如下下：静态计算算思路（（将计算算时点定定在销售售时）按本题给给定条件件，实际际发生的的各项收收支为：：总楼价价1656万元，总总税费66.24万元，总总建筑费600万元，总总专业费费36万元。总利息支支出＝总总地价×10％×3＋第一年年建筑费费和专业业费×2.5×10％＋第二二年建筑筑费和专专业费×1.5×10％＋第三三年建筑筑费和专专业费×0.5×10％）＝0.3××总地价＋＋600××（1＋6％）×(50％×2.5×10％＋30％×1.5×10％＋20％×0.5×10％)＝0.3××总地价＋＋114.48(万元)总利润＝＝（总建建筑费＋＋总专业业费＋总总地价））×20％＝0.2××总地价价＋127.2（万元元）单位地地价＝＝总地地价÷土地面面积＝＝3956（元/平方米米）(2)动态计计算思思路之之一（（假设设利息息计利利润））总楼价价和总总建筑筑费都都参照照例题题1的原解解法，，分别别为12441528元和5366182元。总地价价＝[(12441528－5366182)××(1+6％＋20％＋6％×20％)－12441528××4％]÷(1＋20％)＝4265070（元））单位地地价为为3554元/平方米米。（3）动态态计算算思路路之二二（假假设利利息不不计利利润））总利润润＝（（总地地价＋＋总建建筑费费实际际投入入额＋＋总专专业费费实际际投入入额））×20％÷（1＋10％）3＝0.1503××总地价价＋955672.43总地价价＝[12441528－5366182×（1＋6％）－－9555672.43－12441528××4％]÷（1＋0.1503）＝＝4607530（元））单位地地价为为3840元/平方米米。从以上上计算算结果果看，，静态态方法法计算算的单单位地地价为为3956元/平方米米，而而动态态方法法计算算结果果为3554元/平方米米，两两者相相差402元/平方米米。所所以说说，不不能用用两种种方法法同时时评估估同一一项目目。另另外，，动态态方法法中，，利息息计利利润和和不计计利润润也相相差了了近300元/平方米米。（二））关于于利息息额的的计算算投资利利息额额的计计算是是假设设开发发法中中较复复杂的的一步步，应应注意意：（1）地价价款一一般是是在投投资项项目开开发期期初一一次性性投入入，若若采用用动态态计算算方法法时，，按资资金时间价值运运动规律，，不存在地地价利息支支出问题，，故不需要要进行折现现。（2）采用动态态计算方法法时，建筑筑费用、专专业费用和和其他费用用的折现过过程中已含含有利息的的支出，无无需单独再再进行利息息一项计算算，否则，，就产生重重复计算，，例题1中就存在此此问题。（3）计息期应应根据投入入资金的时时点及其持持续过程确确定，若是是年初投入入，计息期期为一年，，年中投入入或日均匀匀投入，计计息期为1/2年。动态方方式计息期期是开发期期末向开发发期初折算算，而静态态方式则是是开发期初初向开发期期末推算。。（三）关于于开发商利利润的计算算1.目前，我们们看到的房房地产估价价书籍，计计算开发商商利润的方方法有三种种：（1）以房地产产开发总收益或或开发总价价值为基准准，计算开开发商利润润；（2）以房地产产开发投资资总成本为为基准，计计算开发商商利润；（（3）以总地价价、总建筑筑费用、总总专业费用用之和为基基准，计算算开发商利利润。这三三种方法究究竟哪种更更为合理，，需要进一一步研究，，但从开发发利润率来来看，三者者的关系应应为：（1）＜(2)＜(3)。2.如果总利润润的计算基基数是总地地价、总建建筑费用和和总专业费费用三者之之和，在采采用动态方方式计算时时，不应以以折现后的的总建筑费费用和总专专业费用加加总地价之之和为基数数计算利润润额。因为为，按“折折现过程即即计算过程程”这一观观点，折现现后的总建建筑费和总总专业费中中已包含利利息在内，，以致无形形中，利息息也计了利利润。另外外，应注意意利润的取取得应在商商品房售出出之时，无无销售收入入则无利润润可言。因因此，总利利润值也应应进行折现现，以与其其他指标相相统一。据据此分析，，例题1中，总利润润的正确计计算式应为为：总利润＝（（总地价＋＋总建筑费费实际投入入额＋总专专业费实际际投入额））×20％÷（1＋10％）3＝（总地价价＋6000000＋360000）×20％÷（1＋10％）3＝0.1503×总地价＋955672.43五、建设用用地、地价价与城镇化化、GDP等的关系分分析北京大学不不动产研究究鉴定中心心TheCentreofRealEstateStudiesandAppraisals。PKU冯长春北京大学不不动产研究究鉴定中心心北京大学城城市与区域域规划系2006年4月昆明一、建设用用地、地价价与城镇化化的关系分分析北京大学不不动产研究究鉴定中心心TheCentreofRealEstateStudiesandAppraisals。PKU我国城镇化化经历的阶阶段一、建设用用地与城镇镇化的关系系分析根据中国统统计年鉴的的数据，1984-2003年，我国城城市化水平平从23.01%上升到40.53%，年均增长长0.88%；在城市建建设用地方方面，根据据《城市建设统统计年报》提供的资料料，同期我我国城市建建设用地由由8480.4km2，增至28971.9km2，建设用地地面积增加加了240%，年均增长长率为12%。可以说，，城市化的的发展在一一定程度上上推动了建建设用地的的扩展。1984-2001年，建设用用地增加了了64%，年均增长长率为6.39%；而同期城城市非农业业人口增加加41%，年均增长长率为4.39%。可见城市市用地增长长率已超过过城市人口口增长率。。一、建设用用地与城镇镇化的关系系分析北京大学不不动产研究究鉴定中心心TheCentreofRealEstateStudiesandAppraisals。PKU北京市近年年城市化水水平与建设设用地规模模关系分析北京市市1994－2003年的数据情情况，发现现在城市化化发展的不不同阶段（（不同的城城市化水平平），对建建设用地的的增量需求求也不尽相相同，呈现现出一定的的阶段性变变化规律，，这与我国国特色的城城市化发展展、土地利利用情况都都有一定的的关系。工业化各个个阶段对土土地结构的的影响北京大学不不动产研究究鉴定中心心TheCentreofRealEstateStudiesandAppraisals。PKU一、建设用用地与城镇镇化的关系系分析如上图所示示，在工业业化初期，，大机器工工业体系正正在建立之之中，工业业迅猛发展展，城市用用地规模增增大，城市市内部或郊郊区兴建大大量工业区区，城市呈呈同心圆式式向外扩展展，工业用用地面积随随工业的高高速发展不不断扩大。。工业化中期期，工业成成为国民经经济的主体体，工业结结构转换加加快，工业业部门门类类齐全，工工业内部的的产业联系系更加密切切，工业区区域开始由由分散走向向集中。这这一时期由由于城市人人口的增加加，基础设设施的完善善，居住用用地比重不不断上升。。工业化后期期，第三产产业产值接接近或超过过工业产值值，居住区区快速发展展，工业区区只单纯的的承担“生生产功能””，居住用用地的比重重不断上升升，同时带带动商业、、广场、道道路、绿地地等各类用用地比重大大幅上升。。此时期工工业以高技技术为特点点，土地的的产出效率率大幅提高高，工业用用地的比重重减小。北京大学不不动产研究究鉴定中心心TheCentreofRealEstateStudiesandAppraisals。PKU城市化、工工业化影响响建设用地地需求的动动力机制北京大学不不动产研究究鉴定中心心TheCentreofRealEstateStudiesandAppraisals。PKU随着城市城城市化、工工业化的发发展，产生生了各种驱驱动力，包包括经济发发展、产业业变迁、科科技进步、、人口增长长等，各种种驱动力综综合影响建建设用地的的需求，使使建设用地地的规模不不断扩展，，土地利用用结构不断断演变。同同时，随着着人流、物物流、信息息流、能量量流的流动动传播，对对自然环境境和资源也也带来了一一定的影响响，当自然然环境和资资源条件不不堪重负的的时候，也也会约束城城市工业化化、城市化化的发展。。工业化城市化经济发展驱动力产业变迁驱动力科技进步驱动力人口增长驱动力规模扩展结构演变自然环境与资源人流物流信息流能量流反馈与约束合力建设用地城市化、工工业化发展展的速度对对土地利用用的影响1）巴西的过过度城市化化20世纪70年代以前，，巴西大力力推行工业业优先发展展政策，以以图民族独独立和国家家强大。在在传统工业业部门没有有得到改造造的情况下下，在少数数大中城市市集中大量量资金、人人力、物力力进行大规规模工业化化建设，城城市化速度度迅速提高高。早在20世纪90年代初，城城市化水平平已达到75％，出现了了“过渡城城市化”的的现象。然然而，其农农业用地的的利用率低低下，生态态破坏严重重，形成了了恶性循环环。2）印度的的滞后城城市化从20世纪60年代起，，印度农农业国内内生产总总值中的的比重明明显下降降，但是是其农业业人口比比重缺高高居不下下，城市市化水平平较低。。工业在在农村分分散布局局，占用用大量耕耕地，土土地利用用效益较较差，也也造成了了严重的的环境污污染，影影响农地地质量。。据统计计，印度度全国70％以上的的地表水水遭到了了污染。。其次，，城市化化水平滞滞后、失失业与人人口增长长等存在在恶性循循环，也也增加了了对土地地需求的的压力，，影响生生态环境境和土地地质量的的提高。。3）台湾地地区的均均衡发展展型城市市化台湾地区区的经济济发展在在相当长长的时间间内始终终把劳动动密集型型的轻工工业放在在工业化化的首位位，吸纳纳了大量量的农业业剩余劳劳动力，，同时对对农业实实行有效效的保护护，在实实现城市市化的同同时，农农地资源源也得到到了合理理的利用用和保护护。其城城市化率率从1952年的47.6%一直上升升，到90年代初已已达到80％多，而而耕地面面积在90年代后期期还维持持在1952年的水平平。北京大学学不动产产研究鉴鉴定中心心TheCentreofRealEstateStudiesandAppraisals。PKU台湾之所所以能够够实现耕耕地面积积、城市市化水平平、经济济发展和和人口的的同步增增长主要要缘由有有以下几几个方面面：土地开发发。为了了确保粮粮食生产产与经济济发展对对土地的的需求，，台湾不不断开发发山坡地地、海埔埔地与河河川地等等边际土土地，以以增加耕耕地及其其他用地地。土地重划划。土地地重划是是提高土土地利用用效率、、缓解土土地资源源稀缺的的一种重重要手段段，台湾湾土地重重划包括括农地重重划与市市地重划划.集中的城城市化道道路。台台湾走的的是一条条典型的的集中型型城市化化道路，，其城市市化过程程是人口口从农村村及小城城镇地区区向西海海岸城市市移动的的过程，，结果形形成台北北、台中中和高雄雄三大都都市区。。集中型型城市化化模式是是对资源源环境的的恰当回回应，这这与美国国的模式式正好相相反，体体现了不不同人地地关系下下的不同同取向。。一、建设设用地与与城镇化化的关系系分析正确的城城市化道道路（政政策）和和适当的的城市化化速度，，对于实实现土地地资源保保护、土土地合理理利用和和农业可可持续发发展具有有十分重重要的作作用。巴巴西、印印度、台台湾地区区在土地地利用、、保护上上出现的的不同结结果，原原因虽然然是多方方面的，，但城市市化道路路和形态态的不同同也是一一个重要要的原因因。我国国现有城城市化水水平明显显滞后于于工业化化的发展展，在这这样的背背景下，，我国的的建设用用地需求求会有怎怎样的影影响？我我国应该该选择怎怎样的城城市化道道路？需需要多大大的建设设用地规规模来支支持和保保障？对对于不同同发展阶阶段的区区域，怎怎样因地地制宜的的制定土土地政策策？这些些都是我我们亟待待解决的的问题。。城市化的的过程是是土地集集约利用用的过程程诚然，无无论从土土地投入入强度，，土地产产出效益益等各个个方面来来看，城城镇建设设用地的的集约利利用程度度要远大大于农村村建设用用地，在在城市化化的过程程中必然然促进了了土地的的节约、、集约利利用。我我国城市市化、工工业化过过程中建建设用地地使用效效率有怎怎样的发发展趋势势？同世世界其他他国家相相比，我我国土地地集约利利用的问问题在哪哪里？怎怎样才能能在城市市化进程程中使土土地利用用效率维维持在较较高的水水平之上上？如何满足足城市化化的土地地需求从上文的的分析来来看，在在一定时时期内，，城市化化、工业业化对建建设用地地存在需需求，需需要有一一定量的的建设用用地来保保障社会会的发展展。但是是，是不不是城市市化水平平提高就就一定意意味着建建设用地地总量的的增加以以及耕地地的减少少呢？城镇建设设用地需需求的来来源主要要为两个个方面：：外延式式扩张和和内涵式式挖潜。。外延式式扩张包包括农用用地转用用和未利利用地开开发；内内涵式挖挖潜主要要针对存存量建设设用地，，即存量量城镇建建设用地地和农村村集体建建设用地地。如果果选用适适合的建建设用地地开发模模式，配配以内涵涵式挖潜潜方式对对城镇、、农村建建设用地地进行合合理的整整理、改改造、开开发，就就在一定定程度上上解决了了二者之之间的矛矛盾。如如何在不不同的环环境、条条件下，，确定适适宜的开开发模式式？如何何以建设设用地的的供应保保障社会会城市化化、工业业化发展展的要求求？这些些都是解解决矛盾盾的关键键问题，，有必要要进行系系统的研研究二、建设设用地与与GDP关系分析析建设用地地规模和和结构影影响GDP总量GDP是全社会劳劳动力、资资产、土地地、技术等等诸多因素素的函数。。GDP=f(L,K,T,E…N)。建设用地地作为土地地利用中创创造价值和和财富的一一部分，是是影响国内内生产总值值GDP的重要因素素。同时生生产函数也也表明在一一定技术条条件下，特特定投入品品组合有效效使用能够够带来最大大产出的可可能性，也也即在给定定技术下，，劳动、资资本、土地地等投入数数量与产出出GDP之间具有对对应关系，，当除土地地以外的经经济变量不不可变时，，土地的规规模数量也也是不可变变的。二、建设用用地与GDP关系分析与1990年相比，到到2001年全国建设设用地一共共增加5632万亩，平均均每年增加加512万亩。其中中1990－1996年建设用地地增加3722万亩，同期期GDP增加49337亿元，平均均每年增加加8223亿元。1996－2001年建设用地地增加1910万亩，平均均每年增加加382万亩，对应应的GDP增加值为28049亿元，平均均每年增加加5610亿元。十一一年平均每每增加1亿元的GDP，建设用地地增加728亩，其中，，1990－1996年每增加1亿元GDP，建设用地地增加754亩，1996－2001年每增加1亿元GDP，建设用地地增加681亩。总体上上，随着经经济的发展展和人均GDP的增长，单单位面积建建设用地的的产出也相相应增加，，每增加1亿元GDP的建设用地地增加量呈呈现递减趋趋势。二、建设用用地与GDP关系分析1.建设用地增增加值（△C）我国目前正正处于由农农业社会向向工业社会会的过渡时时期，工业业化、城市市化进程加加快，经济济发展的途途径主要是是依靠外延延扩张。比比如，基础础设施建设设、城市规规模扩张，，采掘业、、加工业和和第三产业业也主要是是依靠增量量，等等，，都要占用用大量的土土地资源，，而上述产产业的发展展都会体现现在GDP的增长上上。因此此，在我我国完全全实现工工业化之之前，GDP增长也主主要依靠靠建设规规模、投投资规模模的增长长，依靠靠资源的的投入，，土地资资源的投投入也是是必然的的。另外外，资源源的投入入产出比比也是随随着经济济发展水水平的提提高而提提高，单单位土地地资源的的投入所所得到的的GDP也将提高高。2.人均GDP人均GDP是反映经经济发展展水平的的重要指指标。随随着人均均GDP的增长，，单位GDP所消耗的的资源呈呈现下降降趋势，，土地资资源的投投入也会会减少。。3.GDP增加值（（△G）GDP的增加与与建设用用地的增增加密切切相关。。通过对对大量统统计数据据的分析析，找出出建设用用地增加加与GDP增长的相相关关系系，建立立数学模模型，并并依据未未来GDP增长指标标，预测测对建设设用地的的需求。。4.单位GDP增加所需需建设用用地的增增加（△C/△△G）按照经济济发展规规律，单单位GDP所需建设设用地应应当随着着人均GDP的增长而而下降，，这是经经济增长长所带来来的劳动动生产率率提高的的结果。。人均GDP变化与建建设用地地面积变变化具有有如下特特征：（1）“人均均GDP””很大或者者很小时时，每增增加一亿亿元GDP需要新增增建设用用地较少少，低于于565亩；（2）当LnX取其均值值时，即即8.4805，函数取取得最大大值，此此时X=4819左右，说说明“人人均GDP””在4819元/人左右时时，每增增加一亿亿元GDP需要占用用的建设设用地相相对最大大，为598亩；（3）“人均均GDP””小于4819元/人，随着着人均GDP的减少，，每增加加一亿元元GDP需要占用用的建设设用地也也相应的的减少。。如在2000元的基础础上，减减少1000元，相应应的单位位GDP建设占地地大约平平均减少少6.26亩左右（（可以通通过近似似公式估估计）。。（4）“人均均GDP””大于4819元/人，随着着人均GDP的增加，，每增加加一亿元元GDP需要占用用的建设设用地反反而减少少；如在在10000元的基础础上，增增加15000元，相应应的单位位GDP建设占地地大约减减少8.89亩左右。。（可以以通过近近似公式式估计））（5）人均GDP大于4819元/人，每增增加一亿亿元GDP需要占用用的建设设用地减减少，但但减少的的速度逐逐渐趋缓缓，所表表现的曲曲线逐渐渐趋平。。（6）总体的的变化规规律为：：随着人人均GDP的增加，，单位GDP占地的数数目也相相应增加加，当人人均GDP指数超过过一定数数值后，，如5000元/人左右，，随着人人均GDP的增加，，每增加加一亿元元GDP需要占用用的建设设用地反反而会减减少，但但减少的的速度逐逐渐趋缓缓。实证分析析（1）九十年年代以来来一直到到二十一一世纪的的今天，，我国各各级各类类开发区区方兴未未艾，城城市化进进程不断断加快。。然而这这些都是是与经济济发展和和资本积积累分不不开的。。据调查查，在开开发区建建设中，，每平方方公里的的基础设设施建设设(七通一平平)投资平均均为2-3亿元人民民币。人人均GDP低，反映映了经济济发展水水平不高高，大规规模建设设的能力力有限。。按照线线性分析析的结论论，也就就是人均均GDP达到5000元人民币币（相当当于600美元左右右）作为为分水岭岭。（2）人均GDP不足5000元人民币，当当地的投资不不足，主要是是依靠农业生生产增加收入入，GDP的增长也主要要依靠大农业业。建设用地地增加很少，，因此每增加加一亿元GDP所需新增建设设用地自然也也少。（3）人均GDP在5000元人民币左右右，投资能力力增强，人均均GDP增长仍然依靠靠农业的潜力力已经不大。。要想加快GDP的增长，必然然要转向工业业和城市服务务业等，但由由于是刚刚起起步，工业、、服务业的劳劳动生产率较较低，单位投投资的产出也也较低。因此此，人均GDP每增加一亿元元需新增建设设用地也最高高。（4）人均GDP接近5000元人民币，即即600美元左右，人人们初步解决决了衣食，便便开始转向解解决住的问题题，建房用地地大幅度增加加。我国苏南南地区及浙江江福建广东一一带的第一轮轮建房热出现现在八十年代代中期，当时时除苏州、无无锡、温州和和珠江三角洲洲的一些市县县人均GDP已经达到或接接近800美元外，而它它们周围的多多数市县处于于500-600美元的水平，，从而引发了了当地的建房房热。（5）人均GDP大于5000元，经济发展展已经有了一一定的基础，，劳动生产率率也相对较高高，开始追求求单位资本、、土地的投入入产出率，每每增加一亿元元的新增建设设用地开始下下降。（6）土地的投入入产出率也是是有极限的，，按照边际效效益递减规律律，到了一定定水平之后单单位土地上的的投入产出率率将呈现下降降趋势，必须须增加土地的的投入。土地收益边际际递减性级差地租原理理说明，在同同一块土地上上连续追加投投资，这块土土地所产生的的级差地租II是随投资量边边际递减的，，因此土地的的集约利用有有一定的限度度。当建设用用地开发的边边际成本超过过边际收益时时，建设用地地产生的收益益开始递减，，拿到全社会会的范围来看看，即国内生生产总值GDP增加的比例低低于投入劳动动力与资本的的增加比例。。由此可见，，在一定的技技术、经济条条件下，建设设用地开发必必须注意投资资的强度，确确定适当的投投资结构，不不断改进技术术，以便提高高建设用地利利用的经济效效果，防止出出现建设用地地报酬递减的的现象。建设用地利用用结构建设用地划分分为居住用地地、公共设施施用地、工业业用地、仓储储用地、对外外交通用地、、道路广场用用地、市政设设施用地、绿绿地、特殊用用地等。城市市建设用地利利用结构的调调整必然引起起产业结构的的调整。由于于第三产业用用地比第二产产业集约,而且效益也高高,比重的提高,则会引起GDP的变化。这说说明产业结构构的微小调整整带来的城市市用地效益变变化非常显著著。建设用地空间间结构