知名房企商业地产项目运营模式浅析

“xx速度”的背后—xx商业运营模式浅析2012年2月策略一：订单地产策略二：房地产开发补贴商业经营策略三：多渠道资金来源策略四：畅通的融资渠道1订单地产策略一：订单地产1——采用备受政府认可的运营模式xx采取土地增值，区域升级的城市运营模式，与各地政府发展的需求高度吻合，从而备受政府的认可。在政府的支持下，xx在拿地、开发、税收、招商等方面都具有极大的优势。2——标准化的产品设计：xx标准化的产品设计带来的项目前期高效率推进。广州xx广场在《xx商业综合体规划设计准则》控制下，从拿地到全面开工耗时不到两个月。3——长期稳定的工程战略合作带来的工程质量和工期保证。与中建二局的稳定合作使其工程实现了超常规的建设速度，工期得到充分保障。策略一：订单地产策略一：订单地产也叫共同选址。即xx集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，共同选址、约定信息共享等双方的权利和义务。与xx签约的主力店商家中包括多家紧密型合作伙伴，双方约定无论xx到什么地方开发xx广场，这些合作伙伴都要跟随开店。联合发展大大缩短了前期选址的周期。4——联合发展5——统筹谈判xx将全国的城市分三等租金：一等是北京、上海、广州；二等是省会城市；三等是其他城市，xx对核心主力客户将定期发布各个城市租金市场的数据。针对这部分核心客户不就单个项目的租金水平进行谈判，节约谈判时间，从而保证了快速扩张、快速发展以及稳定的租金收益。策略一：订单地产6——先招商，后设计：招商在前的原因是：一个购物中心一般有七、八家主力店，而且是不同业态的主力店组合在一起，才能满足一站式购物的需求，同时提高所有商家的效益。主力店签约时都要求排他性，不能出现同业态的竞争对手，这些问题在建设前先处理，可以降低经营风险。由于xx广场在开工前，大部分商业面积都已确定租户，且约定商业广场从建成后的第91天起开始计租，因此租户不管进没进场，购物中心只要开业，一两个月就能收到租金。策略一：订单地产7——技术对接：也叫共同设计。首先由战略合作伙伴提出需求——要多大的面积、高度、出入口、交通体系等，再由xx做出方案来认证，是否合适，提出意见，等设计图纸确定之后，双方正式签订一个具有法律效力的确认书，然后要合作伙伴马上打一笔保证金。保证主力店商家的需求在开工前就能得到确定，避免商家进场后的改建，缩短工期，减少浪费，因此租赁面积完全被租金所覆盖，没有无效面积。策略一：订单地产8——发展战略合作伙伴：xx广场每到一个城市，都会从中选择适宜的合作伙伴。具有战略伙伴关系的主力店可以消化购物中心70%面积的商业。主力客户包括：沃尔玛、家乐福、欧倍德、百安居、肯德基、必胜客、百脑汇、吉盛伟邦、国美电器、一兆韦德、神采飞扬、运动100、大歌星KTV、百盛购物广场、灿坤3C数码广场、红星美凯龙国际家居广场、新加坡大食代美食广场等等。策略一：订单地产2房地产开发补贴商业经营策略二二、房房地产产开发发补贴贴商业业经营营“以售售养租租”、、“房房地产产开发发补贴贴商业业经营营”：通过过项目目的销销售部部分的的销售售还款款平衡衡投资资现金金流，，商业业持有有部分分的低低租金金以达达到““稳定定开业业”为为核心心目标标。以以售养养租的的做法法很多多公司司都有有，xx的的优势势在于于产业业链条条比较较完整整，前前端和和后端端能够够无缝缝衔接接，并并且形形成核核心竞竞争力力。整体业业态组组合优优化：：由于xx自自主持持有物物业比比例很很高，，主力力店的的租金金收入入比较较低，，回报报慢，，且占占了大大部分分面积积，影影响整整体经经营收收入，，而xx广广场采采取的的又是是快速速复制制扩张张战略略，在在资金金周转转上要要求非非常高高，曾曾经一一度陷陷入资资金紧紧缺危危机，，所以以在第第三代代产品品xx调整整了物物业结结构：：在做购购物中中心的的同时时，开开发部部分写写字楼楼、住住宅或或者商商务公公寓，，通过过出售售这部部分物物业，，获取取充足足资金金来支支持商商业经经营。。策略二二、房房地产产开发发补贴贴商业业经营营xx广广场商商业租租售比比例的的优化化：1、2代xx产品品中，，商场场大部部分以以卖散散为主主。从从第3代产品品开始始，xx广广场调调整策策略，，对外外围的的商业业街进进行销销售，，回笼笼投资资资金金，核核心商商业部部分进进行持持有，，长期期经营营收取取租金金及作作为后后期融融资载载体。。3多渠道资金来源策略三三、多多渠道道资金金来源源资金来来源：自有有资金金、银银行贷贷款、、建筑筑商垫垫资、、销售售回款款、租租金收收入、、经营营性物物业中中长期期抵押押贷款款等。。在分分期滚滚动开开发下下，前前期销销售收收入对对持有有型物物业的的资金金来源源支持持作用用很大大。商业业地地产产开开发发所所需需资资金金，，约约20%由xx直直接接投投资资———““销售售利利润润+内部部资资金金调调配配””；商商业业地地产产约约60%投资资向向项项目目当当地地银银行行贷贷款款；；另另20%左右右由由主主力力店店企企业业自自己己投投资资———如沃沃尔尔玛玛，，前前台台、、后后台台、、配配供供系系统统、、电电脑脑系系统统和和结结算算系系统统等等均均由由企企业业自自行行设设计计投投资资。。4畅通的融资渠道策略略四四、、畅畅通通的的融融资资渠渠道道银行行资资金金：：从xx的的开开发发项项目目分分析析，，贷贷款款类类型型包包括括：：土地地抵抵押押贷贷款款、、开开发发贷贷款款、、资资产产抵抵押押贷贷款款、、资资金金贷贷款款、、租租约约抵抵押押贷贷款款和和银银行行贷贷款款的的异异地地使使用用等等。。xx集集团团与与国国内内银银行行保保持持良良好好、、深深度度的的合合作作关关系系。。央行行金金融融管管理理部部门门金金融融司司把把xx列列为为了了全全国国房房地地产产金金融融改改革革试试点点企企业业，，享受受““绿绿色色贷贷款款””通通道道。。xx已已经经分分别别与与中中国国银银行行、、建建设设银银行行、、农农业业银银行行签签订订了了“总总对对总总授授信信””的协协议议。。所所谓谓““总总对对总总授授信信””，，就就是是指指由由商商业业银银行行总总行行与与企企业业签签订订授授信信协协议议，，在在协协议议签签署署后后，，企企业业在在该该商商业业银银行行各各地地各各分分行行的的贷贷款款，，将将无无须须再再履履行行既既有有的的信信贷贷逐逐级级审审批批程程序序。。国内私募募：与麦格理理在2005年完成的的9项商业物物业的24%股权转让让，涉及及资金高高达32亿元。配合A股上市进进程，与与建银银国际已已完成的的股权私私募，具具体金金额不详详（有调调研信息息为10亿元左右右），未未来xx为配合合上市进进程，仍仍将增加加战略投投资者。。信托融资资：2009年xx尝尝试信托托融资，，国内信信托融资资的综合合成本普普遍在12%左右，明明显高高于xx早前重重点依赖赖的银行行资金成成本策略四、、畅通的的融资渠渠道销售回款款对现金金流的支支撑：对城市综