房地产项目成本构成2

房地产项目成本构成一、土地及大配套费用二、前期费用三、建筑安装工程费用四、市政基础设施费五、公用配套设施六、不可预见费七、贷款利息八、销售费用九、管理费用十、营业税十一、土地增值税

一、土地价款及大配套费1、土地款土地款即招拍挂的成交综合价金，其中已经包括土地出让金、土地拆迁整治费用等，每平方米建筑面积应分摊土地款=土地成交总价款÷土地上对应建筑面积2、城市建设配套费按现规定重庆市主城区内城市建设配套费为140元/平方米建筑面积，主城外都市发达经济圈为110元/平米，各区县为80元/平米（经开区优惠政策55元/平方米，110-55）

一、土地价款及大配套费3、土地契税契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税，例如国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖等；土地契税税率为3%，即土地契税=土地成交价格×3%，每平方米建筑面积应分摊土地契税=土地契税总额÷对应的建筑面积4、

土地使用税：土地使用单位或个人由于使用土地每年需要向国家缴纳的税费，土地使用税=税费标准×总占地面积，目前重庆市的土地使用税税费标准约0.2-6元/平方米，其随着土地级别的增高而增加，我们一期项目的年土地使用税标准为0.4元/平方米占地面积。

一、土地价款及大配套费5、

土地出让金：土地价款中应由归国家所有的土地增值收益部分一般通过照拍挂方式取得的土地使用权在土地价款中已经包括土地出让金，无需另外单独缴纳土地出让金，只有在取得的土地为划拨用地时才按国家标准补交土地出让金。

拆迁安置、补偿等费用6、拆迁安置、补偿等费用由于现在实行的招拍挂土地交易程序，土地成交的综合价金中已经包括拆迁安置、补偿费用，开发商在获取土地以后，由政府统一负责拆迁安置、补偿，所需费用已经包括在综合价金中。

二、前期费用1、

三通一平费用包括土地红线内外通水、电、路、土地平整及相关临时设施所需要的工程费用，具体费用数额需结合项目本身所处位置及填、挖方量的大小确定。2、

规划设计费（1）

咨询费专家或者一些专业机构在规划设计前为开发商提供咨询服务所需要支付的相关费用，具体费用视项目实际情况而定。

二、前期费用（2）

规划方案设计费支付给规划设计单位的费用，无统一标准，一般1元/平方米占地面积。（3）

建筑方案设计费支付给建筑方案设计单位的费用，一般15-20元/平方米建筑面积。（4）

规划证照费在办理规划许可证时向政府部门缴纳，规划证照费=土建综合造价×建筑面积（大于1000万部分）×2‰+土建综合造价×建筑面积（小于1000万部分）×1.8‰。二、前期费用3、

施工图设计费完成建筑方案设计后进行施工图设计所需要的费用，一般多层10-15元/平方米建筑面积，高层15-20元/平方米建筑面积。4、环境方案设计费大概可以分为三个档次，高档的环境方案设计（包括方案设计和施工图设计）费约20－25元/平方米环境净面积，中档15－20元/平方米，低档10元/平方米。

二、前期费用5、综合管网设计费6、人防管理费具体标准不是很明确，约0.5元/平方米建筑面积。

二、前期费用7、招投标费（1）、招标监督服务费用及招标代理费支付给市招投标办的监督服务费用及招标代理公司的代理费用，市场价合计按总建筑面积×0.7元/㎡计算。（2）、劳动定额测定费按施工单位中标额×1.4‰计算。8、墙改费对在建设工程中使用粘土砖的建设单位收取的费用，目前一般都不存在使用粘土砖的情况，故一般无该项费用。二、前期费用9、地名费各区标准不一样，一般费用比较低，约10000元/项目。10、施工图审查费聘请设计院对施工图进行审查所需要的费用，目前市场价约0.7元/每平方米建筑面积。11、勘查放线费（1）、地质勘察费对项目用地进行地质勘察所需要的费用，一般根据项目用地的实际情况，以在地质勘察过程中实际发生的钻孔数量和工程量大小来计算具体费用。（2）、测绘费聘请专业测绘机构在平基前对地形进行详细测量所需要的费用，按测绘土地的面积收取，目前市场价约1元/平方米。二、前期费费用12、新建建登记记费房屋新新建后后向房房管局局办理理所有有权新新建登登记时时需向向办理理机构构缴纳纳的手手续费费，约约0.8元/平方米米建筑筑面积积。13、面积积测量量费在办理理预售售时和和竣工工时需需进行行两次次面积积测量量，目目前一一般市市场价价为；；两次次共计计1.0元/平方米米，如如果规规模比比较大大可以以降低低单价价，如如我们们一期期工程程两次次测量量费共共计0.4元/平方米米。14、产权权交易易手续续费国家规规定在在商品品房转转让过过程中中产权权交易易手续续费应应由开开发商商承担担，标标准为为3元/平方米米。二、前期费费用15、地籍籍地形形图、、核地地目前一一般情情况下下成交交的土土地都都具有有完备备的地地籍地地形图图，但但出于于谨慎慎，一一般情情况下下还会会单独独聘请请专业业公司司进行行测量量，费费用标标准视视测量量土地地面积积不等等分为为约7000、5000、2000三个档档次，，如我我们项项目三三千三三百亩亩的费费用为为7000元。16、合同同审查查费属于市市建委委进行行工程程承包包合同同审查查的行行政收收费，，其中中施工工单位位和建建设单单位各各承担担40%和60%，建设设单位位应交交费用用按合合同金金额×0.5‰‰×60%计算。。17、水泥泥专项项基金金属于国国家为为了发发展散散装水水泥的的行政政收费费，按按总建建筑面面积×0.8元/㎡计算。。二、前期费费用18、环境境评估估费聘请专专业环环境评评估公公司进进行环环境评评估的的费用用，具具体标标准视视市场场行情情和评评估对对象的的规模模而定定，如如我们们整个个250万方项项目的的环境境评估估费用用为10万元。。19、白蚁蚁防治治费聘请专专业白白蚁防防治机机构进进行白白蚁防防治处处理的的费用用，目目前市市场价价约0.48-0.50元/平方米米建筑筑面积积。20、防雷雷检测测费聘请专专业防防雷机机构---重庆市市防雷雷办进进行防防雷审审查所所需要要的费费用，，目前前费用用标准准约1.5元/平方米米建筑筑面积积。21、综合合服务务费属于市市建筑筑委行行政收收费，，建设设单位位按中中标金金额×0.6‰‰收取，，施工工单位位按中中标金金额×2.2‰‰收取。。三、建筑安安装工工程费费1、住宅宅土建建、安安装成成本该费用用为住住宅土土建、、安装装成本本的预预算价价格，，它随随着住住宅结结构、、形式式的变变化而而变化化，但但一般般情况况下同同种类类型同同种结结构的的住宅宅土建建、安安装成成本差差异不不会很很大。。比如如我们们目前前一期期花园园洋房房的土土建安安装成成本为为881元/平方米。。2、土建监监理费聘请专业业监理公公司所需需要的费费用，费费用市场场标准约约5元/平方米建建筑面积积。3、质量监监督费用用国家规定定建筑工工程的业业主单位位需向质质监站缴缴纳的质质量监督督费用，，按建筑筑安装造造价的2‰收取。三、建筑安装装工程费费4、变更及及签证由于在工工程进行行过程中中发生工工程设计计变更和和工程量量签证与与预算时时的差异异所引起起的因实实际工程程量变化化而应该该在预算算价格基基础上额额外支付付给施工工单位的的工程价价款，在在考虑项项目成本本时可以以根据经经验预计计该项费费用。5、示范小小区奖为上报奖奖项而单单独预先先计提的的费用。。四、市政基础础设施费费1、供电包括电力力工程费费用和一一户一表表费,电力工程程费是指指小区用用电安装装所需要要的费用用,它包括土土建和设设备两大大部分,土建主要要有电缆缆沟、管管道的基基础、开开闭所、、配电房房等，设设备主要要包括电电缆、变变压器等等，这些些设施和和器材在在小区入入住后需需交由电电力公司司统一管管理和维维护。一一户一表表费现行行标准为为400-450元/户，该费费用应由由住户承承担，开开发商只只是代收收代缴。。2、供水包括小区区内自来来水管网网的安装装费用和和自来水水一户一一表费，，其中小小区内自自来水管管网的安安装费用用应由开开发商承承担，其其中自来来水一户户一表费费应由住住户承担担，开发发商只是是代收代代缴。四、市政基础础设施费费3、燃气燃气费用用里主要要包括燃燃气工程程费和一一户一表表费，燃燃气工程程费应由由开发商商承担算算入项目目成本，，而一户户一表费费则由住住户承担担，开发发商代收收代缴。。4、通讯一般情况况下不会会发生通通讯费用用，因为为通讯管管网的铺铺设都是是有通讯讯公司完完成，无无需开发发商发生生费用。。5、电视一般情况况下不会会发生电电视线路路安装，，因为电电视线路路的安装装都是由由有线电电视公司司完成，，无需开开发商发发生费用用。四、市政基础础设施费费6、智能化化智能化费费用主要要是指智智能化设设备、线线路安装装和智能能化设备备用房所所发生的的工程费费用，一一般情况况下一个个规模比比较大的的小区智智能化造造价约15元/平方米。。7、环境工工程按环境工工程的净净面积计计算，高高档环境境工程每每平方米米300元以上，，中档环环境工程程每平方方米200元左右，，中低档档每平方方米150元左右。。8、排水小区内的的排水工工程费用用，视小小区规模模及建筑筑物业形形态而定定，如我我们一期期项目的的排水工工程费用用约21元/平方米。。五、公用设施施配套费费1、人防工工程按规定自自建人防防工程面面积必须须达到小小区总建建筑面积积的2%，人防工工程造价价约2500元/平方米，，但可以以作为租租用车库库产生一一定的收收益，而而且在结结合地形形时可以以部分降降低建筑筑物基础础造价。。人防工工程也可可以选择择异地建建设，人人防异地地建设费费=30元/平方米×小区总建建筑面积积。2、学校、、物业用用房等公公共性建建筑由于此类类建筑物物产权属属于全体体业主所所有，因因此其成成本应该该按整个个小区总总建筑面面积摊入入项目成成本，费费用大小小视公建建规模而而定。六、不可可预见费费对未来不不确定的的费用在在预算时时通过不不可预见见费加以以反映，，一般需需要通过过经验判判断。七、资金金成本目前一年年期年贷贷款年利利率