现代房地产投资项目策划

现代房地产投资项目策划东南大学

一、现代房地产投资

项目过程分析（一）房地产投资项目程序的划分通常情况下，房地产项目投资可以分为四个阶段，即：投资机会选择与决策分析阶段Ⅰ前期工作阶段Ⅱ建设阶段Ⅲ租售阶段ⅣⅠⅡⅣⅢ整个项目开发期（二）房地产开发阶段对整个项目的影响

影响曲线时间前期开发建设期投资曲线（三）、房地产项目开发主要步骤

投资开发四个阶段可细化为八个主要步骤，即：投资机会寻找投资机会筛选可行性研究获取土地使用权规划设计与方案报批签署有关合作协议施工建设与竣工验收市场营销与物业管理（四）对房地产投资项目过程的分析1、房地产项目投资，应从粗犷、经验型向技术、精确型转化。2、房地产投资项目能否成功的关键在于项目的前期，即在项目的策划决策阶段。3、四个阶段的轻重排续由重到轻应为Ⅰ、Ⅳ、Ⅱ、Ⅲ。4、当然，项目进展到任何一个阶段均为关键。

二、房地产投资项目

整体策划理念（一）何为房地产投资项目整体策划房地产投资项目策划是指为达到投资目标，在调查、分析有关资料的基础上，按照一定的程序对房地产投资项目的实施事先进行系统的、全面的构思、谋划，并制定和选择合理可行的执行方案，以及根据目标要求和现实环境变化，对方案进行修改、调整的一种创造性的活动。（二）房地产投资项目整体策划的含义策划是为一定的目标服务的，应完全服从目标要求。策划是建立在对有关的情况调查、研究基础上的。策划包括制定方案、选择方案、调整方案三个方面。来自中国最大的资料库下载

（三）项目策划与可研的区别项目投资项目策划投资项目的可研内容总体性、全局性的方案策划项目在经济、技术上是否可行研究范围从项目开始直至物业管理全过程项目立项之前地位整体性的是策划过程中的一个步骤或一部分结果从多个方案中选择科学的、合理的最优方案仅仅回答是否可行,不一定是最优的落实通常必须落实到计划、予以实施并不一定落实到计划，只是一个阶段性工作（四））项目目策划划与决决策的的区别别策划的的过程程包括括制定定方案案、选选择、、调整整方案案；决策是是对方方案的的优选选。项目可可研、、决策策都应应是策策划工工作的的具体体内容容，策策划更更广泛泛。（五））项目目策划划的特特性目的性性超前性性程序性性创造性性整体性性现实可可行性性调适性性三、房房地产产投资资项目目策策划划分类类与内内容（一））房地地产投投资项项目策策划分分类已有明明确项项目的的全过过程策策划还没有有明确确项目目的投投资策策划单项策策划（二））已有有明确确项目目的投投资策策划这种情情况是是指以以有项项目批批文，，已拿拿到土土地的的项目目。这这种类类型的的策划划一般般是从从项目目分析析开始始直至至项目目结束束。主主要内内容包包括：：1、市场分分析2、目标市市场确确定、、产品品定位位3、财务评评价4、营销策策划5、开发过过程策策划6、融资策策划7、物业管管理策策划8、投资风风险分分析及及控制制市场分分析政策分分析研研究供给分分析需求分分析消费者者研究究竞争对对手研研究对未来来市场场的预预测目标市市场确确定、、产品品定位位1、市场场细分分，确确定子子市场场（一一个或或若干干个））2、项目目概念念定位位3、项目目功能能定位位4、产品品的研研发5、产品品功能能的优优选与与组合合6、规划划设计计任务务书财务评评价1、项目目成本本分析析2、项目目效益益评价价3、评价价指标标与方方法（1）评价价指标标：投资收收益率率；内内部收收益率率；自自有资资金收收益率率、投投资回回收期期等。。（2）分析析方法法：动态的的、现现金流流量分分析、、盈亏亏分析析、敏敏感性性分析析等。。营销策策划1、营销销调研研2、产品品策略略3、价格格策略略4、广告告策略略5、销售售执行行与控控制等等开发过过程策策划采用现现代项项目管管理的的手段段对项项目进进行策策划。。主要要内容容应包包括：：1、通过过招投投标优优选工工程承承包、、监理理单位位。2、采取取建设设监理理方式式对工工程实实施管管理、、控制制。主要内内容有有：成成本、、工期期、质质量的的控制制；合同、、信息息管理理；各种关关系的的协调调等。。融资策策划t投入投资投资曲线销售收入曲线销售收入资金差额开发建设期营销期利润0融资策策划1、测算算投资资成本本及其其分布布，制制定资资金投投入计计划。。2、预测测项目目销售售收入入，制制定资资金回回收计计划。。3、结合合企业业自有有资金金状况况，测测算项项目资资金需需求情情况。。4、选择择融资资方式式、制制定融融资计计划。。5、融资资方案案分析析及确确定。。物业管管理策策划1、物业业管理理标准准策划划2、物业业管理理方式式选择择3、物业业管理理合同同准备备4、物管管的特特色服服务5、物业业管理理的收收费标标准等等投资风风险分分析及及控制制1、投资资风险险的辨辨识在众多多的风风险中中辨别别哪些些可能能在本本项目目中发发生。。2、风险险的评评价对风险险何时时发生生、强强度、、持续续时间间等进进行评评价。。3、风险险的处处理承担、、回避避、转转移、、分散散…….等。4、风险险的控控制制定风风险控控制、、防范范计划划，指指导项项目实实施。。（三））还没没有明明确项项目的的投资资策划划这种情况况往往是是投资者者还没有有明确项项目时所所进行的的策划。。主要内内容包括括：1、投资开开发区位位分析与与选择2、投资开开发方向向及内容容分析与与选择3、投资规规模分析析与选择择4、投资开开发合作作方式分分析与选选择5、