广东东莞某商业街项目销售执行报告

***国际公馆一期商业街

销售执行报告呈：******商住开发有限公司11/20/2022商业物业目标沟通***千亩大盘商业物业运作目标：②项目整体增值：形成对***整体项目运作的价值支撑；①利润的重要来源；③展示价值；②成为项目增值举措③具有展示价值①利润的重要来源住宅商业对项目发展的作用2概况长约180米，总面积10163M2；由内街铺位50个、一楼临街铺位37个、二层商铺38个组成；一楼层高4.5米，二楼层高3.45米；店面进深在8-10米间，面宽在3.8-5.1米间，柱距呈不规则分布，单位面积集中在40－120平方米间；3周边商业分析周边半公里之内居住人口不足万人;尚未形成成熟的生活圈；没有成熟的商业；现代经典东莞大道五环路四环路金地***世纪绿洲新中银在建入住待建4汇报思路东莞商业物业市场分析***国际公馆商业街价值分析商业物业价值判断***国际公馆商业街营销策略分析和实施方案东莞商业物业市场分析***国际公馆商业街核心均价的探讨5东莞商业物业市场分析商业物业的两种类型：大型集中商业：如第一国际、华南MALL、世博等；临街商铺：如东城步行街、新天地商铺等；6大型商业物业比较表名称规模(M2)商业主力店(主题商业)售价返租情况销售率第一国际总70万,商业11.6万;步行街、大型百货、超市、品牌专营店、精品专卖店、主题乐园、风情美食广场;1F:25000，2F:16000，3F:8000，最高42000。三年返租，第一年5%，二年6%，三年7%;商业70%；华南MALL总89万,商业可售6万复合商业，八大营业区域，集百货、超市、饮食、娱乐于一体；1F:2万，2F:1.6万，3F:1.3万十年返租，前三年7%，后7年递增5%。买铺收一年租金销售60%世博广场20.8万;商业16万集饮食、娱乐、购物、休闲、商务于一体的大型主题娱乐购物广场1F:1.8万，2F:1万，最高2万多发展商控有6成经营权，实行开业前期“反租承包经营”3.28开盘；销售40%地王国际广场32.8万;商业面积10万复合商业，集商业步行街、主力百货店、专卖店、主题公园、娱乐场、风情美食广场、康体中心于一体1F:2.5万，2F:1.5万，3F:8000万;————模式：确定一个新的商业经营主题，或者以极大的优惠政策引入主力商家，并以返租的形式销售是大多数商家的运作手法；7商铺调查表租金和售价的关系东莞商铺的租金回报率一般处于4%-5%之间的较低水平；8商铺经营状况人流量是影响商业街价值的关键因素：

——步行街由于人流量大，服务范围广，业态丰富，经营状况好于服务住宅的社区商业；9东莞商铺调查小结购买商铺的客户主要目标是保值和增值；“一铺养三代，”主要体现了商铺的价值，而被集中商业推广所套用，误导消费者；商铺售价及租金以城区政府为中心向四周呈递减趋势，但回报率比较稳定；东莞商铺的投资回报率在4.2％～5％左右，南城区的商铺回报率略低（在4.0％～4.5%之间）；投资客户与商铺使用客户分离，用于自己经营的买家极少；10汇报思路东莞商业物业市场分分析***国际公馆商商业街价值值分析商业物业价价值判断***国际公馆商商业街营销销策略分析析和实施方方案***国际公馆商商业街核心心均价的探探讨商业物业价价值判断11商业物业价价值判断商业物业投资价值一铺养三代代的“铺””周边人流量量多少商圈内的消消费能力优惠政策是是否有足够够的吸引力力非短期的租租金回报，，而在于长长期的升值值空间街铺：自我我调节能力力强。是适适合大众投投资的传统统的商业物物业投资品品种集中商业的的内街：不适合分拆拆销售，适适合大基金金的长期战战略投资经经营12关于两种商商业类型的的价值对比比研究商铺集中商业价值依托的基础周边商圈的经营环境；很强的自我调节能力；；周边商圈的经营环境；受经营状况好坏的制约；价值的保障（风险）保值增值，低风险；取决于经营状况，风险高；13关于东莞目前商业物物业投资价价值的思考大型集中商商业的集中中面世，给给东莞商业业物业的长长期竞争和和发展带来来极大的压压力。东莞城区需要多少商商业物业？城区大型集集中商业的的面积已经经超过100万平方米；；东莞城区大大大小小的的商业物业业面积之和和超过200万平方米；；最近几年全全东莞集中中面世的商商业物业面面积总量300万平方米；；按照东莞四四区的总人人口100万计算，人人均商业服服务面积超超过2M2/人；参考值：城城市人均商商业服务面面积常规指指标0.7-0.91M2/人，上海市市1.2M2/人；14汇报思路东莞商业物业市场分分析***国际公馆商商业物业价价值分析商业物业价价值判断***国际公馆商商业街营销销策略分析析和实施方方案***国际公馆商商业街核心心均价的探探讨***国际公馆商商业街价值值分析15***国际公馆商商业物业价值分析***商业街———最大的商商业价值在在于未来升升值潜力：位于东莞最最有发展潜潜力的城市市生活圈内内，生活圈圈内的总人人口将可望望突破10万人；将形成东莞规模最最大，档次次最高的社社区；将拥有含金量量最高的客客户群体；；五环路东莞大道***四环路东泰凯旋城阳光假日景湖春天景湖春天金地格林小小城景湖花园世纪绿洲泛世纪商圈圈日渐成型型16本项目商业业物业的可能性物业类型SHOPINGMALL吉之岛、沃尔玛等大超市商业步行街专业市场问题动辄数万平方米的大开间，建筑形式无法满足无法提供足够数量的停车位如无特色，所在位置难以吸引足够人流对住宅品质造成影响可行性不可行不可行可以参照不可行以风情商业街街为主的运运作模式最最为可行；；17汇报思路东莞商业物业市场分分析***国际公馆商商业街价值值分析商业物业价价值判断***国际公馆商商业街营销销策略分析析和实施方方案***国际公馆商商业街核心心均价的探探讨***国际公馆商商业街营销销策略分析析和实施方方案18商业街的SWOT分析S（优势））：全街铺铺；公馆社社区品品质和和客户户群的的含金金量；；；高起点点的商商业街街规划划和品品质；；泛世纪纪商圈圈的逐逐步形形成；；W（劣势））：目前基基本无无商业业氛围围，无无法立立即持持续经经营；；O（机会））：街铺是是最受受广东东投资资者关关注的的投资资型物物业；；公馆二二期集集中商商业即即将动动工，，三-五千千平方方米的的主力力店可可望进进驻；；T（威胁））：东莞投投资类类型商商业的的总体体供应应量巨巨大；；大型集集中商商业的的推广广力度度和声声势占占据先先机；；营销策策略让客户户回归归于关关注商商业价价值的的本源源；通过设设计全全新的的形象象，形形成差差异化化；降低置置业门门槛，，有效效扩大大客户户层面面；打造泛泛***商圈蓝蓝图；；19推广形形象的的确定定推广名名建议：东方魅魅力形象延延展：：与上海海新天天地，，香港港顶级级娱乐乐明星星组合合投资资的价价值直直接链链接；；经营组组合：：高档餐饮；；西餐、清吧吧；银行、证券券业；高尔夫艺术术精品店等等运动特区区；书店、药房房、电器；；美容化妆品品、服饰；；鲜花店、24小时便利店店；20营销举措1：新闻发布布会举措：邀请各家家媒体和专专业人士参参与；主题：1、泛***生活圈商业业价值分析析；2、集中商商业和商铺铺的投资价价值论；目标：引发对***商业街面世世的广泛关关注：引发业内和和专业人士士对集中商商业和商铺铺的投资价价值分析和和争论；21营销举措2：产品包装装方式一：卖卖商业街物物业；——“东方方魅力”商商业街，““地块升值值潜力”………。方式二：复复合型金融融投资产品品——“东方魅魅力”商业街街，“地块升升值潜力”，，——东莞2004年最有有吸引力的金金融投资产品品——最低首期期，最高投资资回报率的东东莞商业物业业投资品种操作方式122操作方式拉高未来价值值，降低现有有的置业门槛槛；帐面定价=实实收均价/79%；购房时发展商商一次性按照照7%的年租租金回报率支支付三年租金金；客户购买商业业物业后由发发展商统一招招商经营，三三年后可收回回经营权自用用；23案例分析假设某铺位面面积：40平平方米，实收收均价20000元/平平方米，总价价80万。普通销售方式式：首期四成成，32万，，卖金融产品：：售价=20000/79%=25316元/平方米，总总价1012640万；；（首期四成应应付，405056万））；一次性返租三三年抵扣首期期年回报率7%，返还款212654万；；客户实际缴纳纳首期款192400万万，相当于19%；降低首付；年回报率高出出市场一般水水平的80%；24营销举举措3：挖掘掘老客客户老客户户投资资计划划:1、老业业主购购买商商铺的的的额外回回馈措施；；——2%额外购购房优优惠措措施；；2、购买买商铺铺和住住宅的的客户户特别别优惠惠措施施；——3%额外购购房优优惠措措施；；25营销举举措4：业态态招商商规划划B1-4B1-3B2-2B3-2B1-2B1-1B2-1B3-1车库车库银湖路路一层层B1-4B1-3B2-2B3-2二层层国际际一一线线品品牌牌折折扣扣店店东方方魅魅力力酒酒吧吧特特区区餐饮饮类类美容容服服饰饰特特区区茶馆馆、、咖咖啡啡馆馆等等等等运动动特特区区儿童童迪迪士士尼尼特特区区日常常购购买买类类、、如如医医药药等等书吧吧等等日日常常服服务务特特区区锁定定目目标标招招商商（（如如肯肯得得基基、、麦麦当当劳劳））同一品品牌，，招商商时承承诺在在商业业借不不出现现第二二家；；进行清清晰的的分区区，如如精品品区，，餐饮饮区，，清吧吧特区区、金金融区区等等等，并并增加加临街街面集集中排排烟的的设施施，保保证临临街面面有做做餐饮饮的可可行性性；——““点””对““点””有效效控制制经营营风险险的模模式26营销举举措5：一本本商铺铺投资资价值值报告告《泛***生活圈圈商业业投资资价值值报告告》报告的的结构构设定定：泛***生活圈圈的由由来；；专业的的招商商规划划；街铺投投资技技术分分析全街铺铺，零零风险险投资资产品品；最适合合东莞莞人的的投资资物业业品种种；财富的的贮存存地；；27B1-4B1-3B2-2B3-2B1-2B1-1B2-1B3-1一层B1-4B1-3B2-2B3-2二层营销举举措6：1-2层商铺铺组合合操作作计划划二层和和一层层打通通捆绑绑销售售，联联动解解决传传统二二层经经营和和销售售的难难题；；一、二楼楼打通捆捆绑销售售，提升升二层的的价值，，并利于于销售；；方式：下下铺+上上铺方式一方式二28营销实施施方案东方魅力力商业街街展示攻攻略营销组织织攻略——以““国际化化”，““时尚””为核心心的展示示要求；；——最大大限度利利用御膳膳坊；——以新新闻发布布会为推推广的引引爆点，，逐步蓄蓄客，集集中解筹筹。29展示攻略略——Action展现商业业氛围和和街铺的的临街面面气势：：局部店铺的包包装展现现东方魅魅力的时尚和国际化；高空气球球；丰富并且且个性化化的导示示牌或门门店牌；；30展示攻略略——Action1丰富并且且个性化化的店牌牌，可以以形成独独具特色色的商业业街风景景；图片借鉴鉴图片借鉴鉴31展示攻略略——Action2高档次餐饮饮的介入入对商业业街整体体价值的的提升作作用明显显方案：御膳膳坊延伸伸和利用用左证：华侨城城波托菲菲诺———丹桂轩轩的引入入32营销组织织攻略——销售节奏奏2004年8月7月6月9月关键节点点及条件件前期预热热公开发售7.17.20前期准备阶阶段：确定合作的的广告和礼礼仪公司；；局部环境、、橱窗、灯灯观光效果果的展示；；《泛***生活圈商业业价值报告告》；招商工作开开始筹备；；新闻发布会会筹备；预热阶段：：商圈人文及及配套地图图；宣传单张和和户型图的的制作和完完成；售楼处的包包装；发售方案确确定；完成价格表表；7.18日日泛世纪商商圈投资研研讨会；公开发售阶阶段：后续媒体发发布；营销策略的的调整及后后续方案制制订；推广媒体形象强强势推广期期媒体投放（（报纸、网网络、影视视）；南城城土地拍卖卖升值的话话题炒作；；软文+广告告牌/认购信息发发布；世纪纪商圈投资资研讨会；；持续销售形象推广期期33汇报思路东莞商业物业市场分分析***国际公馆商商业街价值值分析商业物业价价值判断***国际公馆商商业街营销销策略分析析和实施方方案***国际公馆商商业街核心心均价的探探讨***国际公馆商商业街核心心均价的探探讨34商业街核心心均价的探探讨均价范围的的确定：市场比较法法对比项目的的确定对比项目的的综合比较较分析比准均价的的确定营销可能提提升的溢价价空间目标均价的的初步确定定35对比项目的的确定原则则：：目标标客客户户相相似似、、推推售售时时机机接接近近、、第一一国国际际/世世博博广广场场/地地王王广广场场/华华南南MALL石竹竹新新花花园园/景景湖湖花花园园/宏