广州某商业广场项目策划

**广场策划案2004年7月前言我们对有机会参与**广场的策划及推广工作深感荣幸。凭籍着多年房地产之经验，我们将为**广场项目提供专业服务，令项目取得最好的销售成绩。策略构建的市场依据

商圈分足鼎立农林下路商圈中山路商圈天河路商圈上下九商圈**路商圈市场格局商圈分足鼎立随着正佳广场、维多利亚广场、光明广场、**广场、五月花广场等大型商业物业的入市，广州今明两年的商铺投资焦点将集中在天河商圈和**路商圈两大商圈之间，上演“双雄”争霸的局面。各大商圈中均拥有各自的特色和优势，大部分商圈都是由一两个成功的物业带动的，而**路的成功物业则停留于历史悠久的广百、新大新。新开发商业物业都未成气候。严格来讲，除**外，**路步行街段不存在新开发物业。策略构建的市场依据

**路零售商业市场综述**路商业步行街坐享日人流量40万人次的巨大客流，节假日观光购物人流量日逾6０万人次，03年“十一”国庆节期间人流量最高日逾150万人次，人流密度远远超过上海的南京路和**的王府井大街。**路长期以来都是广州的商业零售中心，每年销售额在40亿到50亿元之间，国内外主要的知名品牌大多在此设有商铺。策略构建的市场依据

体验消费模式兴起“体验式”的消费模式以及MALL的概念开始深入人心今年广州浮现了一批功能齐全的MALL，这些商业MALL组合多种商业业态，集购物、娱乐、休闲、旅游、观光、餐饮、表演发布等功能于一体，提倡敞开式开场经营，注重与消费者之间的互动。新建的商业项目如正佳广场、光明广场均提出了“体验式消费”的经营理念。策略构建的市场依据

竞争对手分析策略构建的市场依据

项目名称规划特色**广场共32层总建筑面积达14万平米，是集购物、娱乐、餐饮、休闲、文化等多功能为一体的商厦。有九层的商业用地共7万平米，有二十层的写字楼共4万平米，有三层的停车场共3万平米，有车位600个。实用率约50%。光明广场总建面积6万平方米，项目共9层，负一至六层为购物商场，七层是溜冰场和冰食天地，八、九层为美食广场，顶层为空中乐园，负一层是就地出土的西汉水闸文物，设900平方米的玻璃观光地台，负二层有停车场。正佳商业广场总建面积42万平方米，共7层楼的大型购物广场，是亚洲最大的大型娱乐购物广场，集合购物、饮食、娱乐、休闲、观光旅游为一体。首层面积达3万平方米，二层至七层采用中空设计，负2层是1万平方米的大型停车场，M层时尚港直接通往地铁入口，地铁一号先与三号线在广场下方交汇。五月花商业广场总建面积34865平方米，共13层，每层总面积为1800~4200平方米，地下4层。其中地下三、四层停车场；地下二层至地上四层，九、十层为商场；五层为美食广场；六、七层将建成一现代化的6厅电影院从十一层至十三层为会议展览中心和办公楼。竞争对手分析策略构建的市场依据

项目名称广告定位**广场至尊商业皇者光明广场国际旺地物业典范正佳商业广场亚洲体验之都五月花商业广场**路黄金商圈银座式商厦至尊项目分析

优势1、位处广州最旺的地段——**路上最佳地段，坐拥每日30万人流量。2、首次提出旅游购物文化的开发经营理念，竞争差异化强。3、目前**路最大规模的商铺，可望成为**路的标志性物业。4、出租情况理想（到现铺时必将空前火爆），带租约出售。5、**路唯一的大型休闲广场。6、大型停车场，在**路占尽优势（车位投资价值可观）。7、广州一日游定点项目。9、地铁出口将连接广场负一层。10、广州美食博览中心。11、小铺，投资门槛低。12、单价格吸引。劣势1、开发进度缓慢，严重影响投资信心。2、抵押情况非常严重（除负一夹外，大部分楼层都已抵押）增加销售和签约的难度。3、前期宣传力度不足，定位不准。项目分析

市场机机会1、**路商商铺的的商业业价值值被广广泛认认同。。只要要解决决市场场对开开发的的信心心，销销售和和招租租都会会出现现供不不应求求。2、不熟熟悉项项目开开发困困难情情况的的投资资者还还是大大有人人在。。3、**路缺缺乏标标志性性商业业物业业，项项目的的规模模档次次都具具备填填补空空缺的的能力力。项目分分析同区域域强劲劲竞争争对手手属知知本项项目的的劣势势。前期销销售、、招租租的诸诸如交交付使使用期期等没没有如如诺，，将会会对下下一阶阶段的的推广广和销销售带带来严严重影影响。。美食博博览不不能如如期举举行，，项目目形象象将再再度受受损。。工程进进度长长期没没有实实质进进展对对销售售形成成很大大的冲冲击。。（负负一层层已抵抵押，，销售售款能能否用用于工工程开开展仍仍令人人担心心）市场威威胁项目分分析结论项目分分析**广广场占占据广广州最最旺的的商业业地段段，并并具有有超大大的规规模、、准确确的开开发思思路、、顺应应市政政建设设热潮潮等独独到优优势。。待解解决的的是鲜鲜明定定位、、建立立（或或恢复复）市市场信信心和和超值值信息息的传传递。。目标客客户定定位关注**的的专业业投资资者（（原天天马大大厦、、西湖湖路业业主））小投资资者。。外地投投资者者（珠珠三角角、港港澳））购铺自自用者者项目市市场定定位市场定定位的的元素素精神元元素物质元元素商铺＋＋地段段＋发发展商商客户心心理需需求＋＋区域域文化化市场定定位**广广场的的物质质元素素（1）地段段：位位于广广州千千年商商业旺旺地——**路路的核核心——风水宝宝地。。（2）发展展商：：新的的投资资组合合实力力雄厚厚。（3）产品品特质质（USP）：超大物物业规规模，，加上上诸多多开创创性的的规划划，使使其具具有优优越品品质和和投资资价值值。项目市场定定位**广场的的精神元素素追求财富：：有钱，还还想有更多多钱，享受受追求财富富的过程，，获取丰厚厚的回报是是投资商铺铺的主要目目的。“买买铺当然要要赚钱”文化情结：：既理性也也感性，对对传统区域域文化怀有有深深的眷眷恋感。““拣来拣去去，只有**路的铺铺买得过””客户的心理理特质和心心理需求项目市场定定位在**路再再创一条**路项目规模投资回报经营文化项目核心理理念项目市场定定位核心理念支支持点·总建筑面积积高达14万平方米，，是目前**路最大大型商用物物业。·将**路两两千年的商商贸文化、、旅游文化化、居住文文化、教育育文化等搬搬进商场中中展览，在在商业物业业中衍生出出休闲旅游游的功能，，此为商业业物业的一一大创举。。·集购物、娱娱乐、休闲闲、旅游、、观光、餐餐饮、表演演发布等功功能于一体体的大型商商城。·两层高级会会所功能齐齐全，规模模罕有。·**路唯一一的大型休休闲文化广广场，成为为**路乃乃至广州的的新休闲中中心。（1）项目规模模：**是目前前**路至至大规模的的商业物业业，并占据据**路最最好的地段段，完全具具备有重塑塑**路商商业文化形形象的条件件。建议**广广场开辟出出独立的区区域，以较较低的租金金，邀请迁迁出**路路的广州““老字号””进驻，软软文大肆宣宣传。在商场首层层入口处和和主要过道道两旁（或或开辟独立立的区域）），以“千千年商脉””为主题，，再现广州州两千多年年的辉煌历历史文化，，营造浓郁郁的商业文文化氛围。。（2）经营文化化：针对项目的的两类目标标客户群，，强调两个概概念：外地投资者者——在广州**路买铺机机遇难得。。本地投资者者——落叶归根，，终于有机机会在**路（广州州商业轴心心、千年商商脉）拥有有商铺。（3）投资回报报：广告策略几点原则：1、不要沉浸浸在工程形形象、市场场信心的痛痛苦阴影之之中进行广广告挣扎，，因为挣扎扎的结果只只会越描越越黑。2、地段作为为本项目的的第一优势势，不作它它选。3、有地段优优势，硬广广告就不需需要多。4、软广告讲讲**，不不如讲**路的铺。。5、与其吸引引投资者注注意，不如如吸引全部部人注意。。在做广告之之前，先考考量一下……**路两千千多年前就就是广州的的行政中心心、文化中中心和商业业中心。在饮食、服服装、钟表表、百货、、娱乐等行行业皆有众众多经营数数十年甚至至逾百年的的“老字号号”，如太平馆、惠惠如楼酒楼楼、艳芳照照相馆、大大学鞋店、、李占记钟钟表店等，，这些老字字号曾经是是广州商业业文化的招招牌。**路应该该是这样的的！如今**路路仍是广州州的商业中中心旺地，，**路更更改建成步步行街。但但是，由于于广州城市市改建，许许多具有几几十年上百百年经营历历史的老字字号被迫搬搬出**路路，取而代代之的是众众多的国际际品牌专卖卖店，使今天的**路变成成一条鱼龙龙混杂、毫毫无文化气气息的步行行街。它离离市民心目目中的**路越走越越远。**路不应应该是这样样子！社会众多老老字号的迁迁出**路路已经引起起各界人士士的关注，，他们强烈烈的呼吁政政府在旧城城改建时多多考虑“老老字号”的的生存问题题，政府应应该采取有有效措施保保护这些珍珍贵历史文文化资源。。**路不应应该是这样样子！**路正被被政府定位位“国际化化步行街””加以规划划建设，而而老字号作作为广州悠悠久商业文文化的见证证，应是构构成“国际际化”的重重要组成部部分，因为为“只有民民族的才是是世界的！！”。广告要营造造一个故事事：有新的投资资商入主，，有新的经经营者入主主，为**注入新血血。新的经经营者思维维是搞好**，搞好好**路。。而不是仅仅仅“卖好好”**纵观**广广场的软硬硬件结构，，除了在规规模和地段段上略胜一一筹外，其其他优势并并不明显，，特别在经经营文化上上更缺乏清清晰的定位位。因此，，借助**路作为““千年商脉脉”的文化化背景，引引入具有两两千多年悠悠久历史的的商业经营营文化，将将其发扬光光大，建立立起**独独树一帜的的经营特色色，是**赢得最大大市场竞争争力的有效效方式。**新营运运总监应担担当起以**广场项项目重塑**路“千千年商脉””的历史重重任事实上，一一堆废话只只想说明一一个问题：：没钱搞工工程，就用用钱造声势势。当然，，这个声势势不要只理理解为找人人在现场““假开工””。执行发起一场题题为“**路应该是是什么样子子的”论战战。方式：特约约媒体栏目目，以新闻闻报道、软软性文章、、网上论坛坛的形式开开展。效果评估：：论战的开开展必将在在社会上掀掀起一股舆舆论热潮，，让更多的的人关注**路，关关注**广广场。活动举行题为““关注**路未来””的论坛坛方式：邀请请政府有关关人员、