房地产开发程序

房地产开发的程序11/20/20221房地产开发的程序土地规划设计报批建设销售物业11/20/20222投资批文土地转让协议规划用地许可证土地证规模批复消防审批人防审批初步设计建筑规划许可证报建以及招投标备案施工许可证进入建设施工阶段图纸审查批准书质量监督登记表安全监督登记表11/20/20223第一章开发的程序一、前期手续办理

主要有以下手续1.土地证2.规划用地许可证3.规模批复4.消防设计审批5.人防审批6.建筑规划许可证7.图纸审查8.施工许可证9.予售许可证11/20/20224第二章土地证的办理一、土地的基本知识

城市土地使用制度1.土地使用权有偿出让

(1)地租(2)补偿费用

2.土地使用权年限

(1)居住用地70年

(2)工业用地50年(3)教育科技文化卫生体育用地50年(4)商业旅游娱乐用地40年(5)综合用地50年11/20/20225二、征地的方式协议出让招标拍卖行政划拨11/20/202261.协议出让适用范围工业仓储市政公益事业以及政府扶持的建设项目出让程序申请回复提交资料提供建设方案签订出让合同支付定金办理土地证11/20/20227申请回复并提供资料提交建设方案签订出让合同支付出让金办理土地证11/20/202282.招标适用范围开发性用地或者有较高技术要求的建设用地招标的程序招标投标开标签约支付出让金办理土地证注意：中标者并非出价最高的11/20/20229招标投标开标签约支付出让金办理土地证11/20/2022103.城市土土地使用权权的转让一、转让的的条件(1)以出让的方方式取得的的使用权已已支付付全部的出出让金并并已取得土土地证.(2)已完成25%的投资.二、转让的的程序(1)申请(2)审批(3)签订合同(4)公证(5)登记11/15/2022114.城市土土地使用权权的划拨一、划拨拨的范围(1)国家机关用用地和军事事用地(2)城市基础设设施用地和和公益事业业用地(3)国家重点扶扶持的能源源交通水水利等等项目用地地二、划拨拨的程序(1)申请(2)审批(3)拨地(4)发证11/15/202212土地地使使用用权权划划拨拨审审批批办理理条条件件：：土地地没没有有查查封封抵抵押押、、税税费费齐齐全全。。办办理理依依据据：：《中华华人人民民共共和和国国土土地地管管理理法法》、、《《划拨拨用用地地目目录录》办理理程程序序：：窗口口接接卷卷----受理理登登记记-----利用用处处转转批批-----经办办人人核核实实权权属属、、确确定定界界址址-----测绘绘队队-----利用用处处初初审审-----局集集体体会会审审领领导导小小组组-----市政政府府审审批批-----草拟拟用用地地批批复复-----处领领导导审审核核-----局领领导导审审核核审审批批-----文印印校校核核、、测测绘绘出出图-----用地地单单位位完完善善税税费费-----地籍籍处处发发证证所需需材材料料：：1、申申请请书书；；2、双双方方协协议议书书；；3、土土地地权权属属证证书书或或相相关关证证明明；；4、建建设设用用地地规规划划手手续续；；5、营营业业执执照照、、企企业业法法人人资资质质证证书书、、法法人人组组织织代代码码证证、、法法人人身身份份证证复复印印件件、、委委托托书书、、受受委委托托人人身身份份证证复复印印件件；；6、航航测测图图或或土土地地利利用用现现状状图图；；7．其其他他相相关关资资料料办理理时时限限：卷宗宗办办理理时时限限不不包包括括用用地地单单位位完完税税费费的的时时间间及及市市政政府府审审批批时时间间。。时时间间按按正正常常工工作作日日计计算算，，共共51天。。收费费标标准准：收费费11/15/2022135.国国有有土土地地使使用用权权竞竞买买审审批批办理理依依据据：：1、、《《中华华人人民民共共和和国国城城镇镇国国有有土土地地使使用用权权出出让让和和转转让让暂暂行行条条例例》（国国务务院院55号令令））2、、《《招标标拍拍卖卖挂挂牌牌出出让让国国有有土土地地使使用用权权的的规规定定》（国国土土资资源源部部第第11号））3、、《《郑州州市市国国有有土土地地使使用用权权出出让让招招标标拍拍卖卖实实施施办办法法》（郑郑州州市市人人民民政政府府第第101号令令11/15/202214办理理条条件件：：中华华人人民民共共和和国国境境内内外外的的公公司司企业业、、其其他他组组织织和和人人均均可可参参加加竞竞买买，，可可以以独独立立竞竞买买，，也也可可以以联联合合竞竞买买。。有有特特殊殊规规定定的的公公告告中中通通知知。。办理程序：挂牌时申请参参加国有土地地使用权挂牌牌竞买应向郑郑州市国土资资源局提交下下列文件和履履约保证金：1、营业执照副副本复印件；；2、法定代表人人证明书复印印件；3、法定代表人人身份证复印印件；如竞买买执行人不是是法定代表人人时，应在竞竞买文件中说说明，并附有有法定代表人人的委托授权权文件及执行行人身份证复复印件；4、竞买人属国国有企业的，，须出具行政政主管11/15/202215部门同意参加加投标的有关关文件或证明明；竞买人属属股份制企业业或中外合资资企业的，须须出具董事会会同意参加投投标的决议和和董事会签署署的授权代表表的授权文件件；竞买人为为个人须提供供身份证复印印件及户籍证证明；5、竞买人开户户银行出具的的资信证明；；6、履约保证金金在指定的日日期内到达指指定帐户。办理时限：：：1、公告时限20天2、报名3、资格审查4、挂牌报价价（拍卖竞买买或招标投标标）5、成交，签签定成交确认认书6、出让审批，，时限5天7、交纳土地地出让金和契契税时限60天8、整卷、转地地籍处办理土土地登记收费标准：出让金按成交交地价交纳；；11/15/2022166.土地交易易办事程序：窗口受理交交易中心测测绘队评估估所交易中中心报批交交易中心用用地单位交交费地籍处处

办理时时间：30个工作日，其其中不包括测测绘、评估、、用地单位交交费及地籍处处登记发证时时间。

办理理所需资料：：

（1）、申请书；；

（2）、协议书；；

（3）、土地证；；

（4）、建设用地地规划许可证证；

（5）、房产证；；

（6）、营业执照照；

（7）、法人代表表证明；（（8）、双方委托托书；

（9）、经办人身身份证明；（（10）、航测图两两份。注：国有企业业应有上级主主管部门的批批准文件；企企业更名应有有正式更名文文件；涉及拆拆迁应有拆迁迁许可证。11/15/202217党政机关、团团体、全额预预算单位序号收费项目计费单位收费标准管理方式批准文号备注一土地登记费财政(1)土地权属调查宗地2000及以下100元财政予价房字[1993]87号每超过500以内加收12.5元,最高不超过350元(2)地籍测绘宗地2000及以下100元财政予价房字[1993]87号每超过500以内加收12.5元,最高不超过350元(3)土地注册登记及证书登记费证0.04元/平米10元财政予价房字[1993]87号二出让金平米70元—150元/平米财政三用地管理费征地费用总额1.4%豫计收费[2001]1019号四土地契税交易价4%五地价协议不得低于城市基准价11/15/202218第三章规规划划办理“一书两两证”以及人人防和消防审审核1.《建设项目选址址意见书》2.《建设用地规划划许可证》3.《建设工程规划划许可证》4.人防设计审核核5.建设工程消防防设计审核11/15/202219（一）《建设项目选址址意见书》办理程序：建设单位申请请——窗口受理主办处室办理理——主管局长审批批发证窗口公示示——建设单位领取取所需材料:1、建设申请书书2、项目建议书书或相关部门门批准文件件3、营业执照照（开发企企业须有资资质证书书，，国有企业业须有上级级主管部门门批准文件件）4、有关部门门的审查意意见11/15/202220建设单位申申请窗口受理主办处室办办理主管局长审审批局长审批发证窗口公公示建设单位领领取书面答复咨询服务窗窗口市政府审批批局业务会研研究专家论证、、评审协调、征询询有关部门门意见11/15/202221(二)《《建设用地规规划许可证证》办理程序：：建设单位申申请——窗口受理——主办处室办办理——主管局长审审批——发证窗口公公示——建设单位领领取所需材料：：1、建设计划划文件2、建设申请请报告3、建设用地地规划许可可证4、土地权属属证件或证证明5、具有相应应勘察设计计资质的设设计图纸两两份。6、按全市统统一座标、、高程系统统绘制的1/1000或1/500总平面图四四份。7、具有前置置审查资格格的部门的的审查意见见。11/15/202222建设单位申申请窗口受理主办处室办办理主管局长审审批局长审批发证窗口公公示建设单位领领取书面答复咨询服务窗窗口市政府审批批局业务会研研究专家论证、、评审协调、征询询有关部门门意见市政府联联合收费办公公室11/15/202223（三）《建设工程程规划许许可证》办理程序序：建设单位位申请——窗口受理理——主办处室室办理——主管局长长审批——发证窗口口公示——建设单位位领取所所需材料料：1、建设计计划文件件2、建设申申请报告告3、建设用用地规划划许可证证4、土地权权属证件件或证明明5、具有相相应勘察察设计资资质的设设计图纸纸两份。。6、按全市市统一座座标、高高程系统统绘制的的1/1000或或1/500总平面图图四份。。7、具有前前置审查查资格的的部门的的审查意意见。11/15/202224建设单位位申请窗口受理理主办处室室办理主管局长长审批发证窗口口公示建设单位位领取书面答复复咨询服务务窗口市政府联联合收费办公公室局业务会会研究专家论证证、评审审协调、征征询有关关部门意意见局长审批批11/15/202225（四）人防防审核1.人民防空工程程设施的拆除除、改造办理条件：审审批对象：申申报拆除、改改造人防工程程、设施的单单位或个人审批内容：拆拆除、改造人人防工程、、设施的指标标参数审批条件：因因城市建设需需要确需拆拆除、改造的的人民防空工工程、设施规规定的审批权权限经人民防空主管部部门批准，按按要求补建或或易地建设办理依据：1、《中华人民共和和国人民防空空法》于1996年10月29日通过；2、《河南省实实施〈中华华人民共共和国人民防防空法〉办法》于1998年7于4日通过；3、《郑州市人民防防空工程建设设维护使用管管理办法》（郑州市人民民政府令第114号）于2002年11月22日通过；4、郑州市物价价局、郑州市市财政局、郑郑州市人民防防空办公室关关于贯彻落实实人防建设有有关收费问题题的通知（郑郑价公[2004]1号）于2004年7月1日起执行。办理程序：1、单位或个人人提出申请；；2、由工程所在在地人防主管管部门审核；；3、由工程处根根据业务范围围提出审批（（审查查））意见；4、由主管领导导审核并按规规定的审批权权限进行审批批或上报。所需材料：1、《郑州市人防工工程拆除、改改造申报表》；2、建筑总平面面布置图收费标准：经经批准拆除除人防工程的的，拆除单位位按规定应补补建不小于原原工程拆除面面积、不低于原工程程拆除面积、、不低于原抗抗力等级的人人防工程；因因地质条件复复杂、拆除面积积小等原因补补交有困难难的，经人防防主管部门批批准，应按新新建人防工程的造价价缴纳拆除补补偿费11/15/2022262.人民防空工程程（包括城市市新建民用建建筑修建防空空地下室）建建设项目办理条件：审批对象：新新建或成街、、成片旧房改改造民用建筑筑项目的单位位或个人审审批内容：：新建人民防防空工程的规规划、立项、、设计文件等等

审批条条件：凡在本本市市区和郊郊县的重点城城镇新建或成成街、成片旧旧房改造的民民用建筑和利利用外资修建建的民用建筑筑均应按下列列规定修建防防空地下室（（2005年年7月1日执执行）：1、新建10层（含）以以上或基础（（含桩基）埋埋置深度超过过3米（含）以上上民用建筑，，按照基地面面积1500元/平米；；2、新建除一一款规定和居居民住宅楼外外，建筑面积积在2000平米以上的的其他新建民民用建筑，按按照基地面积积50元/平平米；3、新建除一一款规定外的的新建（包括括翻新）居民民住宅楼，以以底层总建筑筑面积计算，，按照40元元/平方米。。11/15/202227(五)消防审批1.消防工程消防防初步设计审审核受理单位：郑郑州市公安局局办理条件：审核范围：省省级重点工程程、国家级重重点工程以及及其他建设单单位主动申请请建筑工程选选址审核和消消防初步设计计审核的。所需材料：１、《建筑消防设计计防火审核申申报表》；２、计委项项目批文（重重点工程）；；３、规划红红线图（重点点工程）；４４、建筑初步步设计方案或或图纸；５５、消防初初步设计专篇篇说明（设置置自动消防系系统）；６、、易燃易爆工工程火灾危险险性分析报告告；７、工程程简要说明。。装修消防设计计审核11/15/2022282.建筑工程消防防设计审核受理单位：郑郑州市公安局局办理条件：审核范围：按按照国家工程程建筑消防技技术标准需要要进行消防设设计的新建、、改建、扩建建及用途变更更的建筑工程程项目。建设设单位应当在在建筑工程施施工前到公安安消防机构办办理建筑工程程消防设计防防火审核手续续，经批准后后方可动工兴兴建；所需需材材料料：：１、、《建筑筑消消防防设设计计防防火火审审核核申申报报表表》；２２、、项项目目批批文文（（重重点点工工程程））；；３３、、规规划划红红线线图图；；４４、、建建筑筑图图纸纸一一套套（（包包括括总总平平面面图图、、建建筑筑物物平平、、立立、、剖剖面面图图，，暖暖通通空空调调、、防防排排烟烟、、电电气气、、工工艺艺流流程程设设计计图图和和消消防防给给水水、、固固定定灭灭火火装装置置和和火火灾灾自自动动报报警警系系统统等等设设计计图图纸纸资资料料））；；５５、、消消防防设设计计专专篇篇说说明明（（设设置置自自动动消消防防系系统统））；；６６、、易易燃燃易易爆爆工工程程火火灾灾危危险险性性分分析析报报告告等等；；办理理时时限限：：（按工工程程性性质质分分））：：１１、、一一般般工工程程自自受受理理之之日日起起，，１１００日日内内签签发发《建筑筑工工程程消消防防设设计计审审核核意意见见书书》；２２、、国国家家、、省省级级重重点点工工程程及及设设置置自自动动消消防防设设施施的的工工程程，，自自受受理理之之日日起起，，２２００日日内内签签发发《建筑筑工工程程消消防防设设计计审审核核意意见见书书》；３３、、需需组组织织专专家家论论证证消消防防设设计计的的工工程程，，自自受受理理之之日日起起，，３３００日日内内签签发发《建筑筑工工程程消消防防设设计计审审核核意意见见书书》；11/15/202229党政政机机关关、、团团体体、、全全额额预预算算单单位位序号收费项目计费单位收费标准管理方式批准文号备注一配套办公室财政(1)城市基础设施配套费规划用地面积60元/平米财政办理建设用地规划许可证(2)建筑工程配套费建筑面积20元/平米办理建设工程规划许可证(3)绿化费建筑面积1元/平米(4)墙改基金建筑面积8元/平米(5)人防异地结建费建筑面积*750元/m2五地价协议不得低于城市基准价11/15/202230第四四章章设设计计方案案设设计计初步步设设计计施工工图图设设计计配套套工工程程设设计计11/15/202231一、方方案设设计标准设计应应满足足城市市规划划审批批的要要求设计成成果应应满足足单位位对该该项目目的定定位11/15/202232二、初初步设设计标准满足城城市规规划、、消防防、人人防、、抗震震审查查的要要求满足单单位对对该项项目的的市场场定位位要求求满足项项目的的成本本要求求可作为为施工工图设设计的的依据据周期15－－－－20天11/15/202233三、施施工图图设计计标准满足城城市规规划、、消防防、人人防、、抗震震审查查的要要求满足单单位对对该项项目的的市场场定位位要求求满足项项目限限额成成本预预算要要求周期30－－50天11/15/202234四、配配套设设计（一））自来来水设设计1.临时施施工用用水设设计2.自来水水外网网施工工图设设计11/15/202235报装勘查现现场设计审批预算施工临时施施工用用水签订合合同交费返回施工工图验收装表表11/15/202236（二）供供电设计计1.临时施工工用电2.正式用电电设计11/15/202237高压报装勘查现场设计审批预算施工临时施工用电电签订合同交费返回施工图验收装表负荷审批工程费11/15/202238（三）其他设设计１.热力设计２.天然气设计３.市政管网设计计（雨／污水水）４.园林设计５.人防设计６消防设计11/15/202239需要提供的资资料１.规划红线图２.平面规划图３.地形标高、原原雨污水走径径以及有关技技术数据。4.设计任务书5.建筑施工图的的电子版11/15/202240序号收费项目计费单位收费标准管理方式备注(一)自来水(1)报装表/快300--400(2)设计造价4.5%匡算价(3)施工费(二)电力(1)设计费造价4.5%匡算价(2)报装费次100元(3)电表费块120----1500(4)施工费(三)天然气元/平米3500元/户(四)市政造价4.5%(五)园林(六)人防建筑占地40元/平米多层新建(七)消防11/15/202241第五章施施工报报批招投标开标施工许可证证开工报告11/15/202242一、招投标标报建和备案案1.需提供的材材料：企业验资报报告、企业业法人委托书、规规划证、施施工企业资质证证书、法人人委托书、项目目经理证、、企业营业执照照。2.招投标：接到备案20天后11/15/202243（三三））施施工工许许可可证证1.中标标通通知知书书；；2.施工工合合同同备备案案；；3.质量量监监督督备备案案；；4.安全全监监督督备备案案；；5.施工工图图设设计计备备案案；；7.交费8.办理施工许可证11/15/202244（四四））开开工工报报告告依据据中中标标通通知知书书以以及及施施工工许许可可证证由由监监理理单单位位给给施施工工企企业业下下发发““开开工工报报告告””11/15/202245(五)其它它文物钻探探地质钻探探检测11/46文物钻探探基建项目目文物钻钻探工作作流程1.项目登记记:需提供规规划用地地红线图图、平面面位置图图；2.勘查施工工现场：：按钻探探工作对对场地地地要求：：清理完完旧房基基、砖瓦瓦、水泥泥地面及及障碍物物等；3.钻探施工工：根据据施工面面积、土土质情况况等，确确定适当当工期；；4.费用结算算：根据据钻探中中是否有有文物埋埋藏，确确定考古古发掘和和费用。。11/15/202247地质钻探探基建项目目地质钻钻