房地产投资资金来源成本分析讲义

房地产投资经济分析0109201305080601第五章房地产投资的成本分析第一节概述房地产投资成本的涵义房地产投资成本的概念房地产筹资成本的概念0109投资成本的概念

房地产投资成本是指房地产投资者为取得和使用房地产投资而付出的代价。包括支付给资本金所有者的红利以及筹资过程中所支付的有关费用等。在筹措资金过程中所支付的有关费用成为筹资成本，分为直接费用和间接费用。

0109筹资成本的直接费用：

筹资成本的直接费用指以某种方式从某一筹资渠道中获取一定的资金所直接付出的费用，包括：

1、借款利息及有关的手续费、管理费、承诺费等各种附加费；

2、股票、债券的发行费用；

3、其他直接费用，如必要的印刷费、广告费、人工费、差旅费、代办费、邮费和其它杂费

0109筹资成本的间接费用

筹资成本的间接费用：指以某种方式筹资时非直接付出的费用，包括：

1、筹资风险调整和风险保护费

2、由资金使用的某种限制条件引起的费用

3、筹资后企业负债上升，资信下降，以致下一次再度筹资时筹资成本上升

4、筹资的风险损失

0109房地产投资成本分析的目的

通过投资成本分析，来得到判断和计算筹资成本的指标和方法，选择低成本的筹资方案房地产投资成本分析的内容

1、房地产投资资金来源分析

2、房地产投资资金筹措方案分析

3、房地产投资筹资成本分析0109第二节房地产投资资金来源分析自有资金分析企业自有资金：生产发展基金、后备基金和职工福利基金等主管部门拨入资金：上年地方财政预算的结余、当年地方财政超收分成、地方预算预备费用、地方财政掌握的预算外资金等

联营单位资金：设立独立企业，可作自有资金规定：开发公司自有资金不得低于年度投资工作量的30%0109银行贷款分析1、房地产投资的银行贷款：不容任何抵押或担保条件：借款企业在贷款银行开立帐户、自由流动资金占生产流动资金得30%、健全的管理机构和财务管理机构、具备有权部门下达的年度开发计划和经有权机关批准的开发项目规划设计、开工前预收购房款不低于开发项目总造价的30%、有偿还贷款本息的能力、提供相应的开发方案或可行性研究报告期限：≤2年，按流动资金贷款利率或浮动计息0109银行贷款分析2、房地产抵押贷款：借款人以抵押房地产为条件，来获取银行贷款的贷款方式，包括：土地开发抵押、房屋开发抵押、住房抵押贷款。抵押条件：贷款额不超过现行房地产作价70%利率：建筑业流动资金贷款利率，根据贷款期限浮动；国外可分固定、浮动两种结算：按季从帐户中扣除强行拍卖的条件：到期未还本付息、未按要求完成建设项目、重大事件可能影响贷款人的利益0109集资分析

房地产投资的集资：指以房地产开发经营企业的资信和房地产项目的高附加值为吸引力，运用各种筹资手段或方式筹集社会闲散资金，主要有发行房地产股票和房地产债券两种。1、发行房地产股票分析发行股票的目的：房地产股票发行的程序：申报准备工作、申报、股票发行3个阶段股票筹资的好处：0109集资分析析2、发行行房地产产债券的的分析债券的分分类：记记名式和和无记名名式发行债券券的种类类：短期期债券：：1年中期债券券：1——10年年长期债券券：10年以上上发行债券券的好处处：灵灵活、不不存在中中途停贷贷的危险险、对公公司进行行了宣传传、信誉誉好0109利用外资资分析利用政府府贷款：：利率低低、期限限长国际金融融组织贷贷款：利利率低于于商业银银行、期期限也较较长（25年）），审查查严格外国商业业银行：：利率根根据国际际金融市市场行情情来决定定的，利利率较高高，期限限较短与外资合合营：中中方投地地、外方方投钱发行国际际债券：：通过国国内大银银行和国国际信托托投资公公司等金金融机构构，在国国际金融融市场上上发行房房地产债债券吸收收外资的的方式。。利率略略低于银银行贷款款0109财政拨款款分析房地产的的财政拨拨款是指指国家各各级政府府无偿投投入房地地产项目目的土地地和资金金。政府拨出出一定资资金或地地块给国国有房地地产公司司（微利利房）政府拨出出一定资资金给企企事业单单位为其其职工建建房（本本企业职职工居住住）0109预售款分分析房地产投投资的预预售款是是指房地地产投资资者在商商品房交交付使用用前，预预先向购购房者收收取的房房款。好处：买买主卖主条件：投投资25%以上上或基础础工程完完工后比例：不不得超过过房价70%，，开工时时40%，建建一半时时30%0109承包商带带资承包包建设工工程房地产投投资的预预售款是是指由承承包商垫垫资进行行建设工工程施工工的筹资资方式好处：合作：0109第三节房房地产产投资资资金筹措措

方案案分析资金筹措措方案的的涵义筹措方案案：是指房房地产投投资者在在筹措资资金之前前所制定定的计划划方案。。方案：币币种、数数量、期期限、成成本方案的内内容：资资金筹措措的币种种和数额额资金筹措措的流量量资金来源源结构资金筹措措的风险险评价资金筹措措成本资金筹措措方式资金筹措措的步骤骤0109投资筹措措方案的的制定过过程确定筹资资的最终终目标调查资金金需要调查资金金的来源源渠道设定所筹筹资金的的币种、、数量、、期限、、成本研究筹资资风险确定筹资资方式提出筹资资资金的的分阶段段工作计计划准备筹措措资金方方案文件件形成正式式的资金金筹措方方案0109投资筹措措方案中中的资金金流通模模型：指房地产产投资项项目在何何时用多多少资金金的表格格或图形形1、资金金投入表表资金投入入表的依依据：项目的建建设进度度计划、、设备材材料和劳劳动力的的投入时时间要求求、工程程承包合合同中确确定的工工程付款款计划投入表的的资金分分类：0109投资筹措措方案中中的资金金流通模模型2、资金金回收表表资金回收收表的依依据：房房地产租租售量计计划、房房地产租租售价格格估算和和初定结结果、房房地产租租金或售售价的受受款计划划回收表的资金金分类：0109投资筹措方案案中的资金流流通模型3、资金流通通表资金流通表的的依据：资金金投入表和资资金回收表流通表的资金金分类：两种种，如图0109投资筹措方案案中的评价选选择两种不同的观观点：利用筹筹资来解决所所需资金；房房地产投资成成功要利用自自有资金筹资的目的：：房地产项目目的开发经营营能顺利完成成并做到成本本低廉分级评估方法法：安全性：筹资资风险尽可能能低经济性：筹资资成本尽可能能小可行性：筹资资渠道和筹资资方式尽可能能稳妥不同筹资方案案比较0109安全性风险消除措施施金金融机构资资信代代理资信意意外外事故A级基基本消除除等级高等等级高高可可能性小B级未未完全消除除较较高高较较好好可可能性较较小C级未未消除风险险大不不高没没有有代理可可能D级没没有措措施较较低没没有有代理可能能性很大0109经济性综合筹资成本本利用率：银行同期贷款款利率：A级：成成本低B级：成成本较低低C级：成成本较较高D级：成成本高高0109可行性A级：完全落实实100%资金得得到承诺B级：基本落落实90%资金已已得到承诺C级：不太落实实80-90%资金已得到到承诺D级：没有落实实80%资金得得到承诺分析：①若有一个D级，淘汰②都是A级——最优③A——C级组合，具体体分析，按安安全、可可行性、经经济性优先顺顺序评价0109可行性安全经经济可可行行甲方案：ABA乙方案：AAB“甲”优于“乙乙”0109不同筹资方案案的投资收益益率比较融资杠杆：指指项目贷款对对投资收益率率的影响，即即使用贷款或或不是贷款在在投资收益率率上的差异。。收益率是投资资收益（税前前收益）与投投资额之比；；即：其中，R为投资收益率率；F为税前收益；；P为投资总额0109不同筹资方案案的投资收益益率比较若项目投资为为自有资金，，则当项目为若干干可能状态时时，判定每种种状态的发生生概率及其相相应投资收益益率：其中，E----投资收益率期期望值R----状态i的投资收益率率Pi----状态i的发生概率Fi----状态i的税前净收益益P----项目投资额0109例：某物业投资2500万元元，A方案全部由公公司自有资金金投资；B方案总投资70%（1750万元））靠抵押贷款款解决。贷款款利率6%。。贷款期限20年。要求求在20年内内按年等额偿偿还。假设该该项目经营将将面临三种效效益状态。各各状态的发生生概率及每年年的经营收益益如表。试据据此进行该项项目的投资收收益率分析及及融资方案决决策。状态方案A方案B概率经营收益概率经营收益1好0.23750.23752中0.72750.72753差0.12500.12500109第四节房地地产投资的筹筹资成本分析析筹资成本的构构成及估算贷款成本股息（或债券券利息）自有资金存款款利息筹资的直接费费和间接费0109筹资成本率的的另一种涵义义基本定义：筹资净现值n—期数——第第t年投资者付款款—筹资成本率率0109筹资成本率的的另一种涵义义①令K=，，记为F（））②若F（））＞0，减小，，令，，代入求求。。③若＜＜0，＞＞0，则0109几种资金来源源筹资成本率率的计算1、长期债券券f—仅考虑费用用（））第t年本金——第第t年利息0109种资金来源源筹资成本本率的计算算1、长期债债券成本率期末一次还还本0109几种资金来来源筹资成成本率的计计算1、长期债债券期末一次还还本付息：：0109几种资金来来源筹资成成本率的计计算2、优先股筹资资成本率税息净利支支付优先股股股息，不不减少所得得税股息利率：：高于债券券的利息率率，因此风风险大0109几种资金来来源筹资成成本率的计计算3、普通股投资资成本率：：（1）固定定股息（2）固定定比例增长长股息0109几种资金来来源筹资成成本率的计计算4、利润（自