成都市高层物业项目初步市场T

——高层维新——成都市高层物业项目初步市场调查报告专业决定高度理性决定价值目录一、成都市房产宏观市场分析二、成都市区域市场调查分析三、成都市房产类型调查分析四、项目周边区域的竞争楼盘分析五、项目概况六、项目分析七、项目认知一、成都市房地产宏观市场分析

2003年成都社会经济指标——GDP为1870亿元——社会消费零售总额771亿元——人均GDP2300美元

资料来源《统计年鉴》

2004年一季度成都房地产开发概况数量：新开盘项目共计35个（包含亮相项目）

供应总量约109.12万㎡

类型：小户型住宅商业物业

区域分布状况城西和郊区：（城西供应体量最大）城西房地产供给达34.16万平米城东和城南：（供给平淡）但万科金色乐章、华润翡翠城二期等大盘将在年内引起城东楼市井喷城北：（主要是商业地产项目）金荷花、荷花金池、大正鞋都、亿家天下（筹备）等项目掀起了成都商业地产之革命。环域分布状况

一环内：20%一环到二环：17%二至三环：37%三环外及郊区楼盘：26%特征：楼市供应量较为均匀，二环到三环仍是商品房供给主力区域

03—04年度成都房地产小结

2004年1-2月：市区住宅供应面积：45.64万平方米，同比减少24.6%，销售面积：106.69万平方米，同比增长42.49%，供应缺口：

61万平方米+2003年的供应缺口=200万平方米（约2万户的需求缺口）2003年：成都的城市住宅地价为负增长，拍卖土地：60%为旧城改造置换出来的土地40%为新增土地市区内：住宅用地〈商业用地

大量的住宅开发转向郊外土地供应错位消费者研究降价敏感：40%的消费者认为未来两年内，成都的房价将平和下降60%认为可能会上涨，上涨的平均幅度为10%34.2%的人认为不会因为涨价而冲动购房44%的则处于观望状态8.4%的会延后购买13.4%的会提前购买二、成都房地产区域市场分析

理想的居住地选择比例

31.1％购房者选择城西27％购房者选择城南17.6％购房者选择城东购房区域敏感性图城西西区区域域市场表现：：成都的传统统居住区域域城西成为为成都楼市市的一大亮亮点巨大的投放放量在短时时间内就被被市场消化化了近80％原因因：城西的生活活配套设施施的日益完完善，并且且房价低于于城南房价结构：：城西二环至至三环外住住宅价格在在3000元/㎡左右浮动代表楼盘：：向左向右、、博瑞都市市花园、楠楠极地等特别提示：3000元/㎡左右的价格格是目前市市民的心理理价位！城南南区区域域市场表现：：人南南延线线楼市发展展迅速，但但是由于大大量土地手手续办理还还需需要较较长的时间间，新城南南近年的开开发量不会会很大。所所以城南的的可供选择择的楼盘不不多。城南南的房价平平在成都一一直保持领领先。但住住房却一直直供不应求求。值得思思考！原因因：由于成熟的的城市配套套和高品质质的楼盘建建筑，形成成已久的居居住住偏好好，导致了了区域房价价的攀升和和高价位。。房价结构：：城南的房价价基本维持持在3500元/㎡这个价格线线左右。代表楼盘：：玉林都市金金岸、sohu沸城、水漪漪袅铜、棕棕北国际等等城东东区区域域市场表现：：向东发展总总体格局采采用带状形形式。2004年，城东房房价急剧上上涨。东湖湖片区、建建设路、望望江路、蜀蜀都大道是是城东高价价位楼盘的的主要集中中区，华润润翡翠城和和万科城市市花园的开开发，以及及新加坡吉吉宝集团的的进驻，使使得城东的的楼盘品质质得到大幅幅度提升。原因因：稀缺的城市市景观使得得目前越来来越重视居居住环境的的市民所追追逐的。房价结构：：二环路区域域内的楼盘盘价格普遍遍超过了3000元/㎡代表楼盘：：蜀都花园、、万科城市市花园、南南府锦、中中海九眼桥桥项目、吉吉宝宝粼江峰阁阁等城北北区区域域市场表现：：城北的房价价已有提升升。城北的的城市配套套有待完善善，交通状状况也还不不怎么理想想，但是城城北是目前前离城区最最近，房价价最便宜，，住宅性价价比最高的的区域。下下半年万科科金色花园园的推出将将会进一步步提高城北北楼盘的品品质及房价价。原因因：由于旧城改改造、沙河河整治，新新的城市规规划，使得得该区域的的居住环境境有很大的的改善和提提升，房价价的上涨也也是预期的的事。房价结构：：城北二环路路区域内的的房价在2500元/㎡——3200元/㎡左右，城北北的房价还还有很大的的提升空间间。代表楼盘：：前锋项目、、迪康银色色诗典、金金荷花等典型项目解解读玉林·都市金岸锦都一期缤纷假日水木光华·向左向右华润·翡翠城蜀都花园典型项目解解读之一玉林·都市金岸玉林都市金金岸该项目是一一栋位于成成都市玉林林小区玉林林南街1号的小高层层电梯公寓寓，总建面面6.8万平方米，，户型面积积38-180，价格3400-3500元/平方米左右右。小区内内有游泳池池、综合功功能篮球场场、大型中中心园林、、大型活动动广场、社社区会所中中心。现代城市功功能时时尚人文典典范出入便利大型中心景景观园林典型项目解解读之二锦都一期少城新天地地市中心心大型风尚尚建筑集群群锦都近30万平方米市市中心大型型风尚建筑筑集群。融融合现代与与传统，时时尚与古典典的双重姿姿态。建筑筑成都时尚尚地标、魅魅力生活排排场。位于城市中中心，身处处宽窄巷子子历史文化化保护区坚坚持人文地地产理念，，传统文化化与现代城城市的理解解。城市休闲地地标。汇聚聚一线休闲闲娱乐时尚尚。空中院院落式公寓寓、新派写写字楼、物物色商业业广广场、咖啡啡馆、俱乐乐部、会馆馆、新潮娱娱乐及时尚尚风情餐饮饮。典型项目目解读之之三缤纷假日日中央商务务区地标标建筑楼高60米，建筑筑面积38000平方米。。售价5000元/平方米完善的功功能布局局和设备备配套商务生活活的第三三空间纯酒店式式公寓典型项目目解读之之四水木光华华·向左向右右精致/实用：31－55平方米个个性空间间，真正正实现都都市实用用主义生态/成熟：水水木光华华13万平方米米大社区区，共享享空中花花园、森森林泳池池，色叶叶树林、、银杏林林等景观观配套，，社区生生活丰富富多彩。。休闲/舒畅：超超大面积积阳光泛泛会所，，浪漫摘摘星台、、乒乓球球打拼场场、完善善周全。。舒适/人性：锦锦绣物管管提供贴贴心服务务，令你你感受无无比的优优越与舒舒适。时尚/艺术：2万平方米米风情商商业街，，休闲设设施、娱乐配套套、餐饮饮茶楼一一应俱全全，展现现时尚生生活魅力力。潜力/良机：紧紧邻西南南财大，，校园商商机无限限典型项目目解读之之五华润·翡翠城项目总占占地1245亩，总建建筑面积积近100万平米，，预计分分5期开发。。项目整个个地块被被一湖、、两河、、三个公公园层层层环抱，，风水浩浩淼，人人杰地灵灵

，其其中东湖湖水面面面积185亩，东湖湖公园420亩，沙河河公园200余亩，府府河公园园100余亩，是是一块难难得的风风水宝地地。翡翠城一一期北靠靠东湖公公园，西西邻府河河，南接接华润大大道。净净用地占占地104亩，住宅宅建筑面面积12万多平米米，会所所面积2100平米，商商业建筑筑面积2500平米，总总户数983户，设计计有556个停车位位。售价价在3600元/平方米左左右。典型项目目解读之之六蜀都花园园成都市二二环路内内最大电电梯公寓寓组团““蜀蜀都花园园”，总总占地156亩，总建建筑面积积38万平方米米。与澳澳大利亚亚的贝尔尔高林、、英国的的威格斯斯及上海海同策等等合作方方的强强强连手使使得蜀都都花园这这个房产产更具市市场竞争争力。低价位掀掀起高层层电梯公公寓的价价格风暴暴配套设施施完备，，以MALL的形式出出现三、成都都房地产产分类调调查分析析特征：百花齐放放百百家家争鸣（成都都的房地地产开发发在表现现出极大大的兼容容性和包包容性。。各种类类型的房房地产项项都受到到追捧。。））类型：商业VS住宅投投资资VS自用（各种业业态的地地产项目目，多种种方式的的下单模模式，共共同构建建了成都都地产的的繁荣！！）目标：知己知彼彼百百战战不殆（本节单单独对住住宅地产产项目进进行专项项分析，，以期对对“维多多利亚花花园”提提供供市场考考证！））类型型分分析别墅墅——多数人拥拥有的居居住理想想，少数数人拥有有的诗意意栖居小户户型——“灵动空间间，自由由世界””，繁荣荣之下暗暗流涌动动多层住宅宅——“很生活，，很成都都”，当当前成都都市民的的住家首首选电梯公寓寓——“高层维新新”，代代言都市市居住的的时代正正在来临临（注：本本报告在在解构分分析中对对高层、、小高层层电梯公公寓将作作重点解解析）类型解析析之别墅篇区域：城西、城城南、城城北的三三环和外外环周边边城市别墅墅区域南延线、、牧马山山、温江江光华大大道、龙龙泉、大大丰、新新津近郊别墅墅区域崇州白塔塔湖、崇崇州街子子镇、青青城山远郊别墅墅区域类型主力客户主题卖点价格情况典型项目城市别墅城市成功人士、商务用途者便利、高贵5000元/平方米左右河滨印象、草堂之春、金林半岛近郊别墅城市中年高收入者便利、3000元/平方米起价维也纳森林别墅、远郊别墅中老年退养人群养生、度假、休闲2000元/平方米左右天下青城类型解析析之小户型篇篇分布区域：一般都集中中在一环路内内及城中有少量的小户户型分布在城城北和城南的的一环和二环环之间城南又是小户户型的集中区区域代表项目：SOHO沸城、花样年年华、单人房房·双人床、新城城市广场、西西岸蒂景、现现代城城、凯悦新城城等（目前高校小小户型开发热热潮正在兴起起，其销售状状况都比较良良好）价格表现：小户型的价格格一般在3000元/平方米以上破题：小户型供求关关系发生巨大大变化，小户户型物业正逐逐步走向饱和和。值得开发商警警惕！！！2002年的小户型的的销售率基本本在95%以上2003年上半年的销销售率只达到到了85%左右类型解析之多层住宅篇区域分分析城东：集中在建设路路—八里小区、成成龙路—东湖两个片区区。万科、静居嘉嘉苑、翰林花花园、香江花花园等楼盘都都将陆续推出出。城南：集中到人南延延线三环路以以外区域心怡房产、深深长城、远大大等大盘将是是城南多层住住宅的主要供供应商。城西：集中于二环路路至三环之间间，光华片区区、外双楠、、金沙等区域域博瑞地产、置置信地产、中中房地产继续续领衔区域的的多层之舞！！城北：驷马桥片区和和人民北路片片区有望成为为市场供求最最旺盛的区域域。多层住宅市场场破题成都市民的居居住习惯，决决定了多层是是成都市民的的良好选择。。所以成都的的开发商多以以多层住宅为为产品选择。。多层产品的海海量入市，导导致竞争的白白热化，赋予予住宅概念和和含义是测试试开发商对市市场应变能力力的有效因素素。川西名居、欧欧式风格、院院子、阁楼无数的居住样样式成为多层层住宅冠冕的的外衣！引导导居住风向的的同时，为成成都住宅的发发展带来革新新的气息！大型多层住宅宅社区，成为为居住组团的的构成因子。。而居住大盘盘的外移开发发也正成为成成都多层住宅宅开发的一个个趋势！一切便应起了了居居住郊区化！！！关键词：大盘、外移开开发、居住郊郊区化类型解析之多多层电梯公寓篇区域分分析城中：享受城城市，交通便便捷！（主要集中在在府南河沿岸岸及城区主要要街道上，，价格在3500~4000元/平方米）城南：置业业首选，身身份的名片！！（分布区域玉玉林、新棕树树片区、桐梓梓林以及南延延线，价格在在3400元/平方米以上））城西：环境制制胜！（金沙片区区、光华片片区，外双双楠为主主要区域，，价格在3000元/平方米以上上）城东：逐渐渐形成气候候，充分享享受河景！！（玉双路沿沿线、蜀都都大道沿线线及川大九九眼桥，交交通便捷，，沿线新项项目不少都都是电梯公公寓。价价格在不断断上涨，目目前在3200元/平方米）城北：价格格取悦居民民！（驷马桥片片区、人民民北路片区区是电梯公公寓出现的的热点区域域，价格格在2900元/平方米以上上）电梯公寓破破题之法成都正渐渐渐形成电梯梯公寓的居居住热潮！！电梯公寓寓在成都已已经度过其其“冰河季季”，市民民的购买热热情被电梯梯公寓的““高瞻远瞩瞩”所调动动！因此，，开发商开开始对电梯梯公寓的开开发情有独独钟！市中心的高高层项目开开发，写字字楼、住宅宅、商务酒酒店、商务务公寓等是是主要的物物业类型。。而成都的的高层建筑筑主要集中中与城市中中心区域！！城市中心区区域的高层层住宅开发发主要是小小户型项目目，其中的的代表作为为：长富新新城、时代代锦江等项项目！成都二环路路以外的高高层项目主主要是居住住性项目，，但就目前前的市场状状况看，成成都在二环环路以外的的高层住宅宅开发项目目还不多。。本项目正可可以填补市市场空白，，是否可以以旗开得胜胜，还有待待市场检验验！！！四、项目周周边区域的的竞争楼盘盘分析玉林·都市金岸凯莱帝景国际花园罗浮世家二二期棕北国际水漪袅铜玉林·都市金岸玉林都市金金岸该项目是一一栋位于成成都市玉林林小区玉林林南街1号的小高层层电梯公寓寓，总建面面6.8万平方米，，户型面积积38-180，价格3400-3500元/平方米左右右。小区内内有游泳池池、综合功功能篮球场场、大型中中心园林、、大型活动动广场、社社区会所中中心。现代城市功功能时时尚人文典典范出入便利拥有大型中中心景观园园林凯莱帝景建筑设计既既具欧陆皇皇室建筑之之典雅，兼兼得中华宫宫廷建筑之之雄伟，巍巍峨耸立，，豪气凌云云。地址：成都市人民民南路四段段桐祥林北北路44号规划占地面面积：20001绿化率：30总建筑面积积：108888平方米主力户型面面积：138.61平方米--304平方米主力户型价价格：3480元/平方米--5800元/平方米交通状况：处处于城市中中心轴线，，有多路公公次车途经经，三条环环状交通干干线和多条条南北干道道组成便捷捷完善的交交通网络，，往返市区区内极为便便利。国际花园先进的开发发理念，优优越的地理理位置，成成熟的社区区环境，合合理的价格格项目地址：：武侯武武候永丰路路24号开发商商：林凤凤集团占地面积：：190000平方米容积率率：3.06建筑面积：：60000平方米绿化率：41.90%价格：3100元/平方米--3900元/平方米配套：众多多的休闲配配套让项目目更人性化化。罗浮世家二二期罗浮世家，，一座30万平方米的的大型景观观社区,在尊重传统统，拥抱时时尚的同时时，呈现的的是一次关关于美学、、关于建筑筑、关于品品味、关于于格调、关关于生活……的现代欧洲洲都会之旅旅地址：武武侯高升桥桥路9号交通状况：：紧临一环环，交通便便利，四通通八达开发商商：成都都达义房产产均价：：3500元/平方米占地面积：：53333平方米建筑面积：：227000平方米停车位位：913绿化率：50%户数：1353户棕北国际CBD核心，与繁繁华为邻棕棕北国际际，坐享周周边成熟的的公建、生生活配套和和便捷的交交通，得天天独厚地兼兼纳科华、、棕北、棕棕南三大商商圈的繁华华便利。沿城市的轨轨道，与时时间赛跑城市交通枢枢纽，一环环、二环、、人南路、、科华北路路气宇轩昂品品质出众众在成都，领领事馆路是是著名的涉涉外街区；；在棕北我我们是最高高的建筑。。洗练的线线条，冷峻峻而又细腻腻的色彩在园林美景景间自在悠悠游棕北国际的的园林布局局，以现代代城市广场场为主风格格，运用现现代造园艺艺术手法由五岳房产产开发，位位于锦绣路路33号总建5万余平方米米，共300多户，均价价3800元/平方米，主主力户型由由90平方米左右右的二居室室的户型为为主金茂茂礼礼都都王者者领领域域，，知知本本英英雄雄，，逐逐鹿鹿CBD金茂茂礼礼都都以以多多功功能能的的商商务务小小户户型型，，6星级级酒酒店店工工服服务务品品质质、、CBD新商商务务带带形形成成的的商商务务氛氛围围和和交交通通优优势势、、良良好好地地理理位位置置的的结结合合，，体体现现出出新新一一代代国国际际商商务务公公寓寓风风范范。。开发发商商：：成成都都市市开开元元房房地地产产开开发发有有限限责责任任公公司司成都都市市投投资资公公司司房房地地产产开开发发公公司司地址址：：武武侯侯区区洗洗面面桥桥下下街街20号目前前项项目目尚尚未未开开盘盘面面积积及及售售价价不不详详该项项目目周周边边配配套套齐齐全全，，交交通通便便利利，，价价格格应应该该在在4000元/平方方米米左左右右五、、项项目目概概况况本项项目目位位于于成成都都市市高高新新区区，，在在二二环环与与三三环环之之间间。。项项目目占占地地面面积积181.73亩，，净净用用地地面面积积116.8亩，，总总建建筑筑面面积积197250㎡㎡。住宅宅183875㎡㎡，会会所所2000㎡㎡，综综合合商商业业9180㎡㎡，农农贸贸市市场场2000㎡㎡，其其他他195㎡㎡。该项项目目容容积积率率2.53，绿绿地地率率45%，住住宅宅总总户户数数1733，共共有有1155个停停车车位位。。80--95㎡㎡的两两房房和和110——130三房房为为主主要要户户型型，，其其建建筑筑形形态态是是欧欧式式风风格格小小高高层层电电梯梯公公寓寓。。六、、项项