房地产企业营改增工作推进要点及风险防范

营改增工作推进要点

及风险防范

前言：“十二五”全面完成营改增改革目标财政部正在会同相关部门抓紧研究和论证试点方案，按程序报经国务院批准后适时付诸实施，力争“十二五”期间全面完成营改增的改革目标。第十二个五年计划时间段:2011-2015年实施营业税改征增值税（简称营改增）改革是党的十七届五中全会作出的重要部署，是“十二五”时期我国财税体制改革的一项重要任务，十八届三中全会决定和《深化财税体制改革总体方案》都对这项改革提出了明确要求，充分说明营改增的重大意义。尚未改革的行业包括建筑业、房地产业、金融业和生活服务业，据统计，上述行业涉及800余万户企业，年营业税税额约1.6万亿元，占全国税收收入比重约15%。2涉及行业的阻力建筑业阻力：1、占总成本约20%的人工成本无法取得进项税票2、砂、土、石料、商品混凝土等只能取得3%的进项税票3、总分包之前抵扣税金的具体配套政策尚不明朗房地产业阻力：1、土体出让金、拆迁补偿费、市政配套费不能取得进项税票2、选择集中回笼资金维持高周转，还是选择进销税金匹配牺牲资金成本谨慎应对“营改增”“营改增”不仅是对财税体制的变革，更是对所涉及行业经营模式的考验！公司应从全局把控，协调各个部门同心协力，打好这场营改增的应对之战！一、集团整体推进思路二、不能按节点推进的风险三、土地增值税清算项目在营改增推进中的风险四、针对上述风险的补救措施五、税改后工作推进中的重点风险六、应对税改后重点风险的措施目录营改增前营改增后一、集团整体推进思路1、2015年7月1日前已开发销售完毕项目2、2015年7月1日前已启动但在2015年7月1日后方完成开发销售的项目（跨期项目）3、2015年7月1日后启动的储备项目1、2015年7月1日前已开发销售完毕项目

支出部分为避免营改增后，施工单位转嫁税负、开发商成本受损，对已付款未开票部分应尽快催收发票；已开发完毕未结算合同应尽快结算并催开发票。举例：假设已付款未开票金额100万。税改前施工方开票，承担税金100*3%=3万元，我公司税前可抵扣成本100万。

1、2015年7月1日前已开发销售完毕项目

支出部分

1、如果施工方在税改后才开具发票，含税价100万，则我公司可在税前抵扣的成本只有100/1.11=90.09万元，较之前相比，下降比例为9.91%。对企业所得税和土地增值税清算有很大影响。

1、2015年7月1日前已开发销售完毕项目

支出部分

2、如果我公司要求按照不含税价100万开具发票，则施工方税改后开票总额为100*1.11=111万元，承担税金上浮至11万。多承担的税负会转嫁到开发商。为避免我公司受成本受损、施工方转移税负的影响，此项工作务必在2015年6月30日之前完成。1、2015年7月1日前已开发销售完毕项目

销售部分为避免多缴纳销项税金，对已收款未开票部分应尽快开票已签约应收未到期部分，结合公司贴息政策，鼓励客户提前还款，并及时开具发票举例：假设已收款未开票金额为100万。税改前开票，承担税金100*5.6%=5.6万1、2015年7月1日前已开发销销售完毕项目目已收款未开票票部分1、如果我公司司在税改后按按照含税价100万开具发票，，确认收入部部分为100/1.11=90.09，收入下降9.91%，税后收入下下降4.57%2、如果按照不不含税价100万开具发票，，承担的税金金为100*0.11=11万为避免我公司司收入受损、、多承担增值值税金的影响响，此项工作务必必在2015年6月30日之前完成。。1、2015年7月1日前已开发销销售完毕项目目销售部分措施细细节细节一：税改前前客户已汇汇款必须及及时对账，，保证按营营业税纳税税细节二：已收款款开票但已已批退款的的，务必在在税改前退退款并开红红字发票细节三：已收款款开票，在在税改后退退款的，需需扣除已缴缴纳的营业业税（原因在于税改后各项项目转为增增值税纳税税系统，原原营业税纳纳税系统停停用。即使使开具营业业税红字发发票亦无从从冲减，损损失税金））1、2015年7月1日前已开发发销售完毕毕项目贴息政策解解释前提：必须须保保证证售售出出的的单单位位或或提提前前回回笼笼的的楼措施：针对已签约未到期楼款（2015年7月1日以后才到期的楼款），建议采用金融贴息等手段引导客户提前回笼资金。如客户将以上未到期楼款提前于2015年6月30日前缴纳并开票，根据相应时间段获得一次性返还利息。1、2015年7月1日前前已已开开发发销销售售完完毕毕项项目目销售售贴息息政策策解解释释返还还利利息息视同同现现金金折折扣扣，，按按财财务务费费用用入入账账。。应收收取取利利息息发发票票，，可可由由项项目目人人员员集集中中到到税税局局代代开开。。税开具发票需提供的资料以及税金起征点具体情况，由各项目向当地主管税局咨询2、跨期项项目支出部分分为避免税税负转嫁嫁，与乙乙方谈判判不加价价而取得得专票。。付款收票在与销项匹配、不会形成留抵的情况下尽可能延后以取得专票。2、跨期销售部分分收入提价价以转嫁嫁税负。。不能提价价项目争取快卖快收收快结算算。3、2015年7月1日后启动动的储筛选供应应商，付款收票进项应与收款开票销项匹配，避免税金浪费。支出部分分3、2015年7月1日后启动动的储备备项目收入提价价以转嫁嫁税负。。销售部分二、不能按按节点推推进的风风险1、乙方可能提价，将将税负转转嫁给开开发商2、已完成成销售的的项目，，如果工工程结算算拖延至至税改后后，将导导致大量量的进项项税额无无法抵扣扣，形成成浪费3、已收款未及时开开票的项项目，收收入承担担的税金金将会由由5.6%提升至11%，增加税税负4、土增税税、企业业所得税税税前抵抵扣成本本缩水，，增值额额上升，，应交税税金同步步上升三、土增税税清算在在营改增增中的风风险1、目前安徽徽达到清清算条件件的项目有五个，任务重，，压力大大！2、以上待清算项目目销售已已满足清清算条件件，对应应的工程结结算开票票工作需在预计的营改增时点前完成。要求更高高、时间间更紧！如果在营改增增后才取取得成本本发票，，可抵扣扣开发成成本将面临缩水，项目承担的土地增值值税会增高三、土增税税清算在在营改增增中的风风险假设：清清算项目目已销售售完毕，，土地及拆拆迁补偿偿、开发发间接费费无进项项；利息息支出已按开发发成本5%计提；收入已已开具营营业税发发票；营营业税金金及附加加已缴纳纳；开发成成本其其余部部分在税改改后结结算取取票比比例为为30%。三、土增增税清清算在在营改改增中中的风风险例一：：营业税税口径径营改增增口径径三、土增增税清清算在在营改改增中中的风风险例二：：营业税税口径径营营改增增口径径三、土增增税清清算在在营改改增中中的风风险例三：：营业税税口径营营改增增口径径三、土增增税清清算在在营改改增中中的风风险测算结结果三个例子中中应纳土地地增值税分分别上浮16.40%、24.03%、21.06%,增长率加权权平均数为为19.48%。意味着土土地增值税税会多交20%如将工程在税改后结算取票比例降为20%，土地增值税分别上浮10.93%、16.02%、14.04%,增长率加权平均数为12.99%。意味着土地增值税会多交13%左右。四、针对上上述风险的的补救措施施1、土地增值值税待清算算项目加紧紧成本发票票的催开工工作，务必在预预计营改增增推进时点点前完成。。要求项目目根据具体体情况，排排出土增税税清算工作作节点，严严格执行并并定期反馈馈。2、如果税局局规定，由由某期项目取得得的进项项税只能能用于抵抵扣该项项目的销销项税额额，应与与税局沟沟通，该该项目土土地增值值税在清清算过程程中收取取的专票票不做进进项抵扣扣，开发发成本仍仍按含税税金额处处理3、与业主主协商，4、跨期项目，付款收票在与销项匹配、不会形成留抵的情况下尽可能延后以取得专票。五、税改改后工作作推进中中的重点风风险1、施工方资资格风险险2、销项项、进项时时间节节点不3、三流不一致风险1、施工方方资格格风险险项目●施工方方非增值税税一般纳纳税人人，无无法取取得与与合同业务匹匹配的的进项项税额额。例如：：某工程程由小小规模模纳税税人施施工，，含税税合同同价为为100万。本本应取得进项税税额为为100/1.11*0.11=9.91万的建筑业业专票。因其为为小规规模纳纳税人人，只只能按按照3%税率代代开，，只能取取得进项税税额100/1.03*0.03=2.92万元。。2、销销项项进进项项时时间间节节点点不不匹匹配配风险●前期集中销售售，缴纳大量量销项税金，，后期收取成本费用发票，形成大大量进项留抵抵。3、三流不一致致风险●三流：资金流、发票票流、业务流流。即银行收收付凭证、交交易合同和发发票上的收款款人、付款人人和金额必须须一致。务必杜绝委托托支付现象！！《国家税务总总局关于加强强增值税征收收管理若干问问题的通知》》（国税发【1995】192号）第一条第第(三)项规定：纳税人购进货货物或应税劳劳务，支付运运输费用，所所支付款项的的对象，必须须与开具抵扣扣凭证的销货货单位、提供供劳务的单位位一致，才能能够申报抵扣扣进项税额，，否则不予抵抵扣。六、应对税改后重点风险的措施1、避免进项销销项不匹配，，规划工程付付款和销售节节点，避免集中销售在前，集中结算在后，建建议改集中开开盘为分批分分步骤销售，，同时在建安合合同中提前开开票节点，推推动施工方尽尽早开票，避免在取取得较少进项项税额的情况况下，产生大大量销项税额额。六、应对税改后重点风险的措施2、降低销项税为避免无谓多缴税款，销售合同中不得使用“无偿””、“赠送””字眼。合同同中包含的家家具家电等应分开列明金额额，避免在混混合销售中不不能划分各自自收入，导致致适用高税率率纳税。举例：房产公司销售售一套总额100万的商品房，包含1万元的家具礼礼包。分三种情况况解读。六、应对税改后重点风险的措施施例一：购房合同明确无偿赠送价值1万元的家具具礼包。合合同标明房房款100万。家具礼包视同销售，总增值税税销项为：：100x11%+1x17%=11.17《增值税暂行行条例实施施细则》规定，以⑧将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送他人。六、应对税改后重点风险的措施施例二：购房合同只明确确销售一套总额为为100万的商品房房，包含家具。没有分别列明房房屋与家具具的价格。总增值税销项项为：100x17%=17《中华人民民共和国增增值税暂行行条例》第三三条条，，纳纳税税人人兼兼营营不不同同税税率率的的货货物物或或者者应应税税劳劳务务，，应应当当分分别别核核算算不不同同税税率率货货物物或或者者应应税税劳劳务务的的销销售售额额；；未分分别别核核算算销销售售额额的的，，从从高高适适用用税税率率。六、应对对税改改后后重点点风险险的的措措施施例三三：：购房房合同同明明确确销售售一套套总总额额为99万的商品品房房和1万元元的的家具具。。分分别别列明明房房屋屋与与家家具具的的价格格，总总价价100万元元。。总增值值税税销销项项为为：99x11%+1x17%=11.06三者者分分别别纳纳税税11.17万、、17万、、11.06万，，第第三三种种情情况况交交税税最最少少。。六、应对对税改改后后重