房地产基础教程及相关资料讲义

《重庆市房屋租赁合同登记备案》《重庆市国土房管局关于切实加强房地产经纪管理工作的通知》

《重庆市国土房管局关于开展房地产经纪机构备案工作的通知》贯彻局发393、396号文件

主要内容：我市房地产经纪行业现状；行业存在的主要问题；协会已经开展的主要工作；配合区县房管部门贯彻市局文件。我市房地产经纪行业现状（一）规模情况；（二）法制建设；（三）监管主体；（四）经营主体；（五）执业人员；（六）业务类型。（一）规模情况五年来，我市房地产经纪行业基本保持在400余家机构，近四万实际从业人员的规模水平上。截止2008年底，我市共有取得资质房地产经纪机构395家（其中A级41家、B级66家、C级288家），分支机构308家；取得房地产经纪人执业资格1604人，注册804人；取得房地产经纪人协理从业资格2146人，注册847人。2009年度已受理新办机构30家。（二）法制建设法律、法规不健全。至今正式出台的有关法律只有《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》，且涉及房地产经纪机构的设立、房地产经纪从业人员执业资格的认定、房地产经纪机构经营行为和房地产经纪人员执业行为准则的条款，都规定得较为原则，需要细化。《房地产经纪管理办法》仍未出台，事实上已经成为独立行业的房地产经纪业没有从法的角度独立出来，还没有专门的全国性房地产经纪市场监管立法。全国性法律法规1995年1月1日《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第72号）实施，确定了房地产经纪机构的设立条件；1995年7月17日，原国家计委、原建设部联合下发《关于房地产中介服务收费的通知》（计价格[1995]971号），制定了全国统一的房地产经纪服务收费标准。1996年1月8日《城市房地产中介服务管理规定》（原建设部令50号发布，2001年8月5日，原建设部令97号修改）发布，明确规定从事房地产经纪的机构，必须有规定数量的房地产经纪人，房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。房地产经纪地位合法化，开始得到正面的规范和管理。

第十条，规定“从事房地产中介业务，应当设立相应的房地产中介服务机构。房地产中介服务机构，应是具有独立法人资格的经济组织。”第十三条，规定“房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的，不得从事房地产中介业务。”第二十四条，有处罚金额的相关依据，如未取得资格从业，令其停业并罚1-3万元等。2001年12月18日，建设部、人事部以人发[2001]128号文件下发《关于印发〈房地产经纪人员执业资格制度暂行规定〉和〈房地产经纪人执业资格考试实施办法〉的通知》实行房地产经纪人员执业资格制度。规定未取得职业资格证书的人员，一律不得从事房地产经纪活动。

地方性法律法规2002年6月7日重庆市第一届人民代表大会常务委员会第四十次会议通过《重庆市城镇房地产交易管理条例》。其第五十四条规定，“未取得房地产中介服务机构资质证书从事房地产中介业务或超越执业范围从事房地产中介业务的，由市房地产行政主管部门责令其限期改正，可处一千元以上一万元以下的罚款。”《重庆市市国土土房管管局关关于做做好行行政审审批项项目改改革后后有关关后续续管理理工作作的通通知》渝国土土房管管发[2003]649号规定定，从从业人人员行行业资资格认认证（（含培培训、、考试试、注注册、、登记记、发发证等等）由由行业业协会会依法法进行行自我我管理理。其其中包包括房房地产产中介介服务务人员员（房房地产产估价价员、、估价价师、、房地地产经经纪、、代理理、咨咨询人人员））从业业资格格认证证。《重庆市市国土土房管管局重重庆市市工商商局关关于房房地产产中介介服务务合同同统一一使用用示范范合同同文本本的通通知》渝国土土房管管发[2004]579号文件件，制制定了了《重庆市市商品品房营营销代代理合合同》、《重庆市市房地地产交交易居居间合合同》、《重庆市市代办办手续续服务务合同同》，上述述合同同由房房管局局负责责印制制，工工商局局监制制，协协会分分发。。行业组组织自自律规规则2006年10月31日，中中国房房地产产估价价师与与房地地产经经纪人人学会会发布布了《房地产产经纪纪执业业规则则》和一套套《房地产产经纪纪业务务合同同推荐荐文本本》（包括括房屋屋出售售委托托协议议、房房屋出出租委委托协协议、、房屋屋承购购委托托协议议和房房屋承承租委委托协协议））我会于于2003年，根根据《国家计计委建建设部部关于于房地地产中中介服服务收收费的的通知知》计价格格[1995]971号、《中介服服务收收费管管理办办法》计价格格[1999]2255号、《重庆市市物价价局、、重庆庆市国国土资资源和和房屋屋管理理局关关于印印发规规范房房地产产经营营性服服务收收费的的通知知》渝价发发[2000]358号文件件精神神，本本着合合理、、公开开、诚诚实信信用原原则，，在征征求部部分房房地产产中介介机构构意见见的基基础上上，拟拟定了了《重庆市市经纪纪代理理机构构服务务收费费指导导标准准》行业自自律管管理规规定。。这一一标准准的制制定和和实施施，为为维护护我市市房地地产经经纪行行业合合法、、合理理收费费做出出了重重要贡贡献。。（三））监管管主体体1、行政政监管管（1）房管管局：：承担担了主主要市市场监监管职职能，，是市市场监监管的的主要要行政政力量量和重重要牵牵头单单位。。（2）工商商局：：以核核发工工商营营业执执照和和工商商市场场监管管执法法为主主要职职能，，对房房地产产市场场交易易行为为不熟熟悉。。（3）物价局：：未把房地地产交易价价格纳入价价格管制范范畴，以市市场定价为为指导思想想。2、行业管理理（1）承接行业业自律管理理工作以来来，做了大大量工作，，配合市局局行政管理理保证了行行业整体较较规范，无无重大违法法违规行为为。（2）贯彻执行行相关政策策法规，积积极反映下下情和建言言献策，发发挥沟通政政府和会员员单位的桥桥梁作用。。（3）组织培训训教育，推推动行业整整体素质的的提高和规规范执业标标准。（4）受理群众众投拆，调调解交易纠纠纷，在自自律管理范范畴内对违违法违规企企业进行处处理。3、第三方监监管（银监监局、银行行）《建设部、中中国人民银银行关于加加强房地产产经纪管理理规范交易易结算资金金账户管理理有关问题题的通知》建住房[2006]321号文件《重庆市国土土房管局、、中国人民民银行重庆庆营业管理理部关于印印发重庆市市存量房交交易结算资资金账户管管理暂行办办法的通知知》渝国土房管管发[2008]2号文件银监局加强强对按揭服服务人员的的管理（四）经营营主体1、纳入管理理部分（1）代理经营营为主（2）二手房交交易为主（分公司、、直营、加加盟）（3）综合经营营2、未纳入部部分（1）开发商自自销（2）物业服务务（3）房地产网网络公司（4）个体工商商户（五）执业业人员流动性强，，整体素质质低，执业业不规范，，持证人员严严重不足。。1、市场中的的多种证件件全国房地产产经纪人重庆市房地地产经纪人人协理原两局发证证到期后的的两协会换换证两协会培训训发证（房房地产经纪纪人员执业业证）工商局发普普通类经纪纪人证工商局发房房地产类经经纪人证2、关于关键键岗位资格格认证的思思想（六）主要要业务类型型1、代理（违违法销售、、主要代理理纠纷、哄哄抬房价））2、居间（差差价、双代代理、定金金）3、按揭（自自愿、收费费、贷款额额）4、代办5、处置（确确权）5、相关业务务（担保、、拆迁安置置、估价））6、其他增值值业务（收收购、限时时、民间融融资）行业存在的的主要问题题（一）法制制不健全；；（二）监管管主体之间间协调机制制未建立；；（三）交易易资金监管管未落实；；（四）个体体工商户问问题；（五）执业业人员整体体素质低；；（六）示范范合同文本本使用情况况差；（一）法制不健全全在法制不健健全的市场场环境中加加强管理，，需要我们们发扬我国国30年改革开放放的成功经经验——“摸着石头过过河”，在在不违背现现行法律、、法规的原原则下，把把握市场发发展规律，，结合市场场实际情况况，深刻领领会市局领领导的工作作意图和具具体部署，，大胆创新新，勇于实实践，不断断丰富资质质管理和备备案工作内内涵。各区县房管管部门都有有过许多积积极而富有有成效的工工作，如：1、市市所所建立立专专职职监监管管队队伍伍，，制制定定监监管管制制度度，，培培训训监监管管工工作作人人员员，，与与开开发发商商、、代代理理公公司司签签订订不不违违规规销销售售承承诺诺并并公公示示。。2、万万州州局局建立立商商品品房房合合同同备备案案审审查查制制度度，，建建立立二二手手房房有有形形市市场场。。3、忠忠县县局局建立立县县级级联联席席会会议议制制度度，，价价格格公公示示制制度度，，广广告告预预审审制制度度，，召召开开多多部部门门月月会会。。4、长长寿寿局局联合合区区工工商商分分局局制制定定《长寿寿区区房房地地产产中中介介机机构构备备案案登登记记的的通通知知》、《长寿寿区区房房地地产产中中介介机机构构备备案案规规则则》。5、合合川川局局开展展全全区区房房地地产产中中介介清清理理，，认认真真贯贯彻彻市市局局文文件件下下发发《关于于规规范范房房地地产产经经纪纪行行为为的的通通知知》。（二二））监监管管主主体体之之间间协协调调机机制制未未建建立立建议议建建立立：：1、多多部部门门联联席席会会议议制制度度；；2、使使用用““协协助助执执行行通通知知书书””；；3、修修订订行行业业收收费费标标准准并并在在物物价价部部门门备备案案；；4、开开展展联联合合培培训训。。（三三））交交易易资资金金监监管管未未落落实实行业业盈盈利利和和发发展展模模式式被被扭扭曲曲系统统性性风风险险在在集集聚聚（四四））个个体体工工商商户户问问题题1、管管不不管管？？2、如如何何管管？？（入入会会、、备备案案、、培培训训、、持持证证））《城市市房房地地产产中中介介服服务务管管理理规规定定》建设设部部令令第第97号第第十十条条““从从事事房房地地产产中中介介业业务务，，应应当当设设立立相相应应的的房房地地产产中中介介服服务务机机构构。。房房地地产产中中介介服服务务机机构构，，应应是是具具有有独独立立法法人人资资格格的的经经济济组组织织。。”（五五））执执业业人人员员整整体体素素质质低低1、开开展展联联合合培培训训（（解解决决面面的的问问题题））；；2、实实行行重重点点岗岗位位任任职职资资格格制制度度（（解解决决点点的的问问题题））；；⑴二二手手房房交交易易门门店店店店长长；；⑵新新建建商商品品房房销销售售人人员员；；⑶专专职职岗岗位位人人员员（（按按揭揭、、签签约约、、代代办办））3、实实行行持持牌牌上上岗岗制制度度（六六））示示范范合合同同文文本本使使用用情情况况差差1、签签字字（（哪哪些些人人可可以以签签））；；2、登登记记审审查查；；3、修修订订完完善善。。协会会已已开开展展的的主主要要工工作作（一一））深深化化资资质质管管理理；；（二二））开开展展行行业业培培训训；；（三三））制制定定行行规规行行约约；；（四四））调调处处各各种种纠纠纷纷；；（五五））组组织织行行业业活活动动；；（六六））完完成成交交办办工工作作。。（一一））深深化化资资质质管管理理1、建建立立年年检检公公示示制制度度；；2、设设立立分分支支机机构构执执业业证证书书；；3、提提出出注注册册执执业业人人员员要要求求；；4、严严格格办办理理流流程程；；5、公公示示信信用用档档案案；；（二二））开开展展行行业业培培训训1、开开展展继继续续教教育育（（471经纪纪人人、、432协理理））2、开开展展经经理理培培训训（（318家机机构构经经理理400余人人））3、开开展展换换证证培培训训（（200余人人））4、开开展展联联合合培培训训（（已已1585人））5、编编写写相相关关教教材材（（联联合合培培训训、、协协理理继继教教））（三三））制制定定行行规规行行约约1、制制定定行行业业收收费费指指导导；；2、制制定定资资质质、、人人员员管管理理办办法法；；3、编编写写执执业业技技术术规规范范；；4、推推动动使使用用三三个个示示范范合合同同文文本本。。（四四））调调处处各各种种纠纠纷纷五年年来来，，我我会会在在积积极极推推动动行行业业自自律律、、规规范范执执业业的的同同时时，，成成立立““房房地地产产经经纪纪专专家家委委员员会会””，，安安排排专专业业人人员员接接受受市市国国土土房房管管局局、、信信访访办办转转来来或或消消费费者者直直接接投投诉诉的的各各类类行行业业纠纠纷纷。。截截止止2008年底底，，我我会会受受理理并并调调解解各各类类纠纠纷纷103件，，化化解解了了房房地地产产经经纪纪机机构构在在执执业业过过程程中中的的各各种种矛矛盾盾，，维维护护了了执执业业公公正正和和行行业业稳稳定定。。（五五））组组织织行行业业活活动动1、组组织织会会员员单单位位参参加加房房交交会会；；2、组组织织学学习习交交流流；；3、组织研讨会会，座谈会；；4、组织文艺活活动；5、组织织评选选活动动。。配合区区县房房管部部门贯贯彻市市局文文件（一）配配合做做好备备案工工作各房地地产经经纪机机构及及其分分支机机构在在取得得工商商营业业执照照和资资质证证书或或办理理工商商营业业执照照变更更、资资质变变更及及注销销后30日内，，应主主动持持相关关证件件向当当地房房地产产行政政管理理部门门申请请备案案，并并自觉觉接受受当地地房地地产行行政管管理部部门的的监督督管理理。房房地产产经纪纪机构构及其其分支支机构构应在在经营营场所所公示示《房地产产经纪纪资质质证书书》、《分支机机构执执业证证书》和《房地产产经纪纪机构构备案案证明明》。（二）深深入开开展行行业培培训协会将将继续续推动动重庆庆市房房地产产经纪纪人员员执业业培训训工作作，全全面提提升我我市房房地产产经纪纪人员员的整整体素素质；