小户型市场分析及产品深化建议

小户型市场供应演变户型变化并没有一个渐变的规律，多数来自市场的预期面积减小反映出开发商判断投资和出租的需求增加，总价变得更低，2003年将趋于合理项目名称位置主力户型面积价格总套数销售周期销售率主打卖点爵士大厦40---200970079336个月60%Openoffice商务公寓投资新动向云景豪园47-71940072620个月60%口岸旺地银座金钻嘉宾路34-6782004409个月80%罗户繁华圈彭年酒店旁经典小户型嘉年华名苑东门43-6978003123个月酒店式服务地段优势东悦名轩东门33-7075008166个月阳光天地田贝25-7068007643个月配套完善，宜商宜住金色都会人民南33-7980003个月50%国际名苑春风路22-639400110024个月50%创造国际化新生活锦上花文锦渡40-9078006035个月25%罗湖文锦渡双口岸物业东方荷李活文锦渡76004个月25%口岸置业罗湖金岸人民南26-8588008413个月15%永恒珍贵，口岸优胜金城华庭黄贝岭36-110750016568个月60%凯悦华庭春风路35-71950052319个月60%都会生活第一站，现代居庭新经典小计568500口岸，传统港人居住区全市小户型市场扫描——罗湖在售小户型小户型多集中在东门和口岸等传统港人居住区，户型特点迎合港人居住喜好，户均面积在56平米左右，价格在7500-9500元/平米之间、营销推广手法大多雷同。项目名称位置规模（建筑面积㎡）预计售价主力户型鹏运广场东门115000850050-90深房项目水贝1000006000小户型新银座大厦人民南50000800035-70锦湖苑洪湖96509800035-85合正星园田贝800007500——特力鸿怡阁水贝1000007800中小户型朗园文锦口岸400007500—800030-55置地春风路项目春风路500006000小户型中盛项目人民南路50000----小户型公寓金光华项目文锦口岸95000----小户型远洋中心城市天地宝安南路111947800030-50全市小户型市场扫描——罗湖即将推出小户型区域内即将推出的项目总建面约90万；“群起”的单一小户型物业使未来市场竞争趋于白热化。项目名称位置主力户型面积价格总套数销售周期销售率主打卖点金港豪庭皇岗47-90690011296个月70%地铁物业皇岗典型的口岸物业金色假日景田40-806800346——认筹阶段中心区首家配套酒店式公寓中海物管喜洋洋公寓岗厦20-607500————认购阶段中心区地铁口岸朗晴馨洲石厦35-8062004069个月45%交通便利价格实惠金地物管鹏盛年华二期八卦24-6068004967个月成熟小户型社区送500元/平米装修

丽阳天下石厦33-716800101212个月99%CONDO万托城市赢家景田40-6065003686个月70%成熟配套便捷交通小计17万目前在售楼盘大多数集中在中心区及周边、皇岗口岸、八卦岭等区域，产品设计较为考究；户均面积为各区之首，约58平米全市小户型市场扫描——福田在售推出小户型全市小户型市场扫描——福田即将推出楼盘项目名称位置规模（建筑面积㎡）预计售价主力户型泽鹏项目华强北1.8万800025—45桑达雅苑华强北770020—40泰信项目华强北2.9万820030—60家乐花园华强北10万7800小户型新亚洲中心广场华强北820028—45东方时代华强北——小户型大富豪项目华强北4万820040-70福滨雅园石厦4.6万650040平米2房60平米2房大综艺项目石厦6600中小户型国都梅林项目梅林33—85皇御苑3期岗厦17万760030-40平米单房60-80平米2房福田区小户型的推售热点多集中在地铁沿线，因其特有的位置及资源配套优势，兼有中心区及口岸之利，内外销均有良好支撑，销售前景看好项目名称开盘日期均价套数可售面积户均面积现代城梦想家园2002-9-15500059335819.0760.4新街口2002-10-1390041624457.7244-80金色年华2002-1-1500038623625.8661.21心语家园2002-1-1420044821764.4848.58都市本色2001-8-18430028218865.6266.90好来居2001-1-10350027010137.7837.55碧玉小家2002-10-1843003241924059鸿洲文鼎家园2001-11-3460028818935.2665.98金海岸中心2002-11-8468087540983.546.83前海宜家2002-9-8430038216772.0843.9山海人家2002-6-1560042020167.9248.01万象新园二期2002-4-20465037265284.864.77南山小户型主要位于南山老区和南油大道两侧，均价为4800，户均面积约54平米。随着近中心区的西移和高新技术的快速发展，一些从事高科技的年轻白领迅速增加，为南山区的小户型住宅市场提供了需求空间。全市小户型市场扫描——南山在售推出小户型项目名称位置规模（建筑面积㎡）预计售价主力户型假日广场华侨城10万1200040、70、120酒店式公寓国际市长大厦沙河约2.8万8000公寓式写字楼太古城商务公寓南油5万5300—5900商务公寓30—80新一代公寓全市小户型市场扫描——南山即将推出楼盘小户型市场发展动向（2003年1月——）楼盘的价位显示了小户型对于地段的强依赖性。小户型市场评点——推广1、彩天名苑——新城市珍宝公寓年轻都市生活八大主张的倡导者中心区/地铁/口岸概念物业珍宝时尚会所/酒吧/泳池/租赁中心等多项打动客户的配套网络促销、在线推广，线上媒体活动和线下媒体活动相结合设置整层的样板展示区，利用地铺做分展场，活动营销结合客户营销推广策略——样板房长廊廊装饰示意意图开辟整层样样板房展示示廊，将不不同风格、、不同户型型、不同单单元融合于于公共的全全开放的空空间，展示示不同人群群的生活主主张和生活活方式小户型市场场评点——推广2、旭飞公寓寓系列中小户型第第一品牌，，投资型物物业先锋推出“零风风险投资计计划”、““全民置业业计划”提供代出租租、代催收收租金、长长期返租等等升值和适适合投资的的服务实收均价6500元/平方米，一一期1600套开盘一周周全部售磬磬，二期在在6个月实现销销售率90%成交客户中中投资客户户占到6成多成交客户中中，年龄集集中在30岁左右；港港人占15%，小户型市场场评点——推广3、丽阳天下下：小户型型第四代CONDO推广手法：：前期：树立立鲜明、与与众不同的的形象中期：连续续不断懂得得活动营销销尾盘：老客客户营销主打卖点:项目本身营营造出的年年轻、活力力气质“树立品牌牌，把握时时机，控制制节奏，实实力取胜””战略：树立立品牌，形形象取胜—引入condo概念；时机：兵马马未动，粮粮草先行—认购时间提提前；比拼：以实实力争取消消费者—condo元素/概念展示；；节奏：“快快速切入，，震撼推出出，热点呼呼应，活动动营销贯穿穿始终”■裙楼商业配配套：ØCondo酒吧Ø24小时便利店店；Ø小区食堂；；Ø银行/ATM柜员机Ø快速冲印店店书店；寄卖中心。。药店………..■物业管理服务Ø租务中心（商务务中心）；Ø提供钟点工服务；Ø保安、保洁员以以物业经理、物物业助理的形象象出现……………….■大堂设施：Ø留言板；Ø室内大树、喷泉泉；Ø休闲座椅；ØTV；Ø自动售货机；Ø书吧；Ø鲜花店；Øe城便利通；Ø饮水机；Ø背景音乐；Ø点唱机。….…….■架空层：Ø自助洗衣房/干衣房Ø乒乓球台；Ø大众体育设施；；Ø跑步机；自行车车机；举重机等等健身设施Ø街舞表演场Ø缓跑径……….■前广场及绿化带带：Ø3人篮球场；Ø街灯、休闲座椅椅；Ø滑道板（极限运运动设施）Ø宠物恋爱区。……………condo社区condo资源表小户型市场评点点——销售结果1、都会100成交客户分析用途:办公：40%,投资：35%商住：10%,其他：15%信息来源:附近、条幅、广广告、朋友、路路过、口岸职业：以周边从事电子子及贸易的客户户为主2001.7-2002.4，销售100%南向三房销售速速度最快；小户户型设计市场优优势显著。其余户型设计具具有均好性，销销售较为均衡。。30-46M2的户型多为投资资用途，50-60M2户型多为商务用用途，样板房起起到了良好的引引导作用。小户型市场评点点——销售结果2、丽阳天下

建筑面积（M2/套）户数（套）套数比（%）面积比（%）公寓B型30.1231642.7%30.3%C型35.27116一房一厅A型47.198431.2%30.2%D型44.34116E型44.5116二房二厅F型68.2011626.1%38%G型65.52116H型8532合计

46472M21012套100%100%户型投资过渡户型销销售状况较好；；三房销售不理想想；置业用于投资的的选择户型最多多的是单房；而购置一房一厅厅、二房、小三三房二厅的客户户绝大部分是用用来自用的小户型市场评点点——销售结果3、彩天名苑客户构成：首次置业过渡的的白领40%投资客30%中港家庭15%商住10%其它5%销售情况动态曲曲线分析销售曲线线形一一定程度上反映映销售的难易程程度，从分销售售曲线图中可以以看出在一房一一厅的户型是最最畅销的积压户型市场最认可户型型典型户型解析——彩天名苑积压原因——户型过于狭长，，所有房间集中中布置于走廊一一侧，走廊只提提供50%的利用率，交通通面积占去尽10平米，大大降低低房间的实用率率。户型紧凑合理，，方正实用，交交通面积较小，，房间尺度合理理。典型户型解析——都会100洗手间凸窗的利利用避免了两户户之间的对视，，同时又获得了了南向的采光，，无剪力墙的完完整空间可以进进行任意组合，，在销售过程中中拥有较大优势势户型设计具有均均好性室内空间完整性性较好，无剪力力墙的完整空间间可以进行任意意组合客厅开间3900典型户型解析——丽阳天下点式塔楼的布局局方式，一梯18户，布局紧凑合合理，户户阳台台设转角凸窗，，客厅开间3900-4200,进深5400-5900典型户型解析——金色都汇21到28层为跃复式户型型，建筑面积45平米错层空间客厅高高3米9顶层复式送平台台私家花园房型分类丽阳天下都会100旭飞华达苑彩天名苑本项目单身公寓面积区间32—3730-4220-2632—4122-29开间（mm）——3000—39003200-42003600—42003600/4200是否有阳台是是部分设置是无一房面积区间42—4356-5832-4243—4836-45客厅开间39003600—42003600—3900——2800/3300/3600阳台是是是是部分设置两房一厅面积区间65-726250—5760—6246客厅开间3900—420039003900——3500/2800/4200阳台是是是是是两房两厅面积区间8580-8259—6077—7966-71客厅开间4200——3900/4200——3500/4200阳台是是是是部分无同质产品对比单身公寓面积偏偏小部分房间客厅开开间相对较小，，造成家具摆放放及利用不便部分户型没有考考虑阳台的设置置，对于居住人人群会带来不便便产品解析我们的目标——建立品牌宗教——在这个时代，没没有宗教和固定定的信仰，品牌牌操作走向独木木时代，我们需需要成为这个领领域的领袖，只只有通过产品极极其附加值在消消费者心中建立立品牌信仰。写在前面roomα释放小空间的多种可能建筑无限可能的场所有关α—room（居住魔方）的演绎价值缘于可变α—room户型的特点：没有明显的承重重剪力墙分隔。。居住者可以根据据自己需要确定定各房间的功能能定位。模糊的阳台同房房间区分，根据据使用者的喜好好安排内外空间间。关于α—room（居住魔方）的演绎这是我们的产品品，但我们的产产品不仅仅是这这些，它还可能能是——NOTONLY关于α—room（居住魔方）的演绎一个新兴的开放放型区域中心一些不同生活方方式的人群满足他们不同物物业类型可能性性需求——————以便让他们对号号入座NEXT+=从居住型小户型型向“Studio””的转变适应人群————A2A2+α—room（居住魔方）的演绎——菜单组合方式+另一户单身公寓=赠送5.5平米结构面积A1B1+从纯居住型小户户型向“SOHO”的转变适应人群————α—room（居住魔方）的演绎——菜单组合方式+α—room（居住魔方）的演绎——菜单组合方式（纵向组合）B1B1+=“menuplan”（居住菜单）的纵纵向错复式组合合，物业类型不不做限定。适应人群————利用楼梯间下方方，增加一间多多功能房，加上上原有的赠送面面积，空间使用用面积远大于建建筑面积+=A2A2+“menuplan”（居住菜单）的纵纵向复式组合，，物业类型不做做限定。适应人群————利用楼梯间下方方，增加一间多多功能房，加上上原有的赠送面面积，空间使用用面积远大于建建筑面积α—room（居住魔方）的演绎——菜单组合方式（纵向组合）利用落地凸窗的的特性，设置步步入式阳台，模模糊的阳台同房房间区分，步入入式阳台的设置置可根据使用者者的喜好选择安安装，抛弃传统统的居家模式。。步入式景观凸窗室内地面步入式阳台步入式景观凸窗步入式阳台步入式阳台剖面面示意图α—room（居住魔方）的演绎——菜单组合方式（纵向组合）关于直通街+折叠式街道(Foldedstreet)的演绎NEXT直通街:打破建筑空间原原有的界面,不根据功能预先先圈定区域,而是将公共空间间模糊化处理,通过街道将各种种功能、各种行行为融合在一起起。折叠式街道：将街道延伸到到建筑本体，形形成不同的景致致串联起各种消消费行为，形成成了丰富的情趣趣空间。关于直通街+折叠式街道(Foldedstreet)的演绎——建筑理念折叠式街道的X轴串联首层平面二层平面三层平面商铺绿化垂直交通街道蜿蜒曲折，街景景变化最多，““逛街”的感觉