2006年沈阳某综合楼项目后评估自评总结

******项目后评估

自评总结******房地产开发有限公司2006年1月目录前言项目概况项目进度计划执行和完成情况项目质量控制项目成本计划控制情况安全生产、文明施工实施方面项目部的经验和教训总结对承包商、供应商的综合评估及理由其他结束语前言东方知音项目于2001年10月22年1月5开发，其中一期于2002年12月30日交付，二期于2002年7月15日正式开工，2004年1月5日交付，2004年6月2日获得二期大产证，销售率达到99.3%，具备了后评估的条件。通过本项目的操作，有必要总结一下经验教训，对后续项目开发有着重要意义。量化的要求。非常希望集团领导和相关部门能够对本报告提出宝贵意见。1一、项目概况一、项目的基本情况：东方知音北临荻柴浜、东临金桥路、南接博山东路、西靠枣庄路。小区主入口：博山东路811弄小区次入口：枣庄路211号发展商：****开发有限公司营销企划：*****顾问有限公司景观设计：****设计单位：******研究院施工单位：******工程有限公司、******工程有限公司工程监理：******监理有限公司物业管理：******管理有限公司项目部主要人员：略二、主要技术经济指标：一期一期总用地面积65820m2道路用地8600M2一期总建筑面积94894.22M2居住建筑面积毛密度1.274其地上建筑面积91266M2居住建筑面积净密度1.82中地下建筑面积3628M2人口毛密度412人/ha一期建筑占地面积15856M2人口净密度587人/ha一期住宅建筑面积85554M2自行车库1505M2一期住宅总户数778户汽车停车位174个容积率1.37其地面汽车停车位75个集中绿化率15.2%中地下汽车停车位99个绿化面积33568M2会所1705M2绿化系数39.50%商业、物业2451M22二期二期总用地面积49800M2绿化面积19679M2二期总建筑面积80830.75M2绿化系数39.50%其中地上建筑面积75903.8M2道路用地面积8340M2地下建筑面积4927M2自行车库1438M2二期建筑占地面积8109.41M2地下汽车库（兼人防）3492.02M2二期住宅建筑面积75903.8M2汽车停车位181个二期住宅总户数686户地面汽车停车位83个

其中容积率1.50地下汽车停车位98个集中绿化率17.4%总用地平衡表总用地面积11.594ha100%其中一期用地面积6.614ha56.90%二期用地面积4.98ha43.10%住宅建筑用地面积7.358ha63.45%公共建筑用地面积0.675ha5.82%道路用地面积1.694ha14.61%公共绿地面积1.867ha16%总绿化系数39.5%一期总户型分配表2）2））98.26100.9320326.197.17101.178510.9111.03115.81425.4

111.65115.81283.6110116.42354.5110.95114.1411815.2117.95117.12425.4120125.27354.5120.5125.87212.7120.1122.0970.9119.92124.2260.882.384.64202.688.590.04182.394.498.0770.9

105.4105.4510.1133.6137.77709133138202.6F15655.97202.6总计7781003二期户型分配情况编号户型户型面积(m2)建筑面积(m2)户数（户）户型比（）一房一厅一卫56.41184.4211.56一房一厅一卫66.44199.3230.26一房一厅一卫58.271573.29272.07B1二房二厅一卫89.611881.81212.47B2二房二厅一卫872088242.75B3二房二厅一卫81.97491.8260.65B4二房二厅一卫82.09328.3640.43B5二房二厅一卫88.022904.66333.82C1二房二厅一卫94.12188.2420.25C2二房二厅一卫101.37698.87610.12C3二房二厅一卫97.0697.0610.13C4二房二厅一卫100.41100.4110.13C5二房二厅一卫95.6895.6810.13C6二房二厅一卫108.71543.555.71C7二房二厅一卫94.462550.42273.35D1三房二厅二卫117.3912091.1710315.9D2三房二厅二卫115.323113.64274.09D3三房二厅二卫112.492362.29213.11D4三房二厅二卫114.33800.3171.05D5三房二厅二卫118.415683.68487D6三房二厅二卫121.453279.15274.31E1三房二厅二卫127.774344.18345.71E2三房二厅二卫132.4313110.579917.24E3三房二厅二卫130.382737.98213.60E4三房二厅二卫128.194230.27335.56F四房二厅二卫173.341040.0461.37四房二厅二卫164.2656.840.86四房二厅二卫166.58666.3240.86

总计686100一、二期主要绿化指标一期二期总用地面积65820M249800M2绿地面积33568M219679.45M2集中绿化面积10000M28665.13M2绿化率39.5%M239.50%

集中绿化率15.2%M217.40%人均绿地面积12.3M27.72M2一、二期面积汇总总建筑面积175724.97M2地上自行车库面积1504.57M2多层住宅面积122034.95M2地下自行车库面积（兼人防）549.79M2小高层住宅面积39423.16M2半地下室自行车库面积885.12M2商场会所面积4207.29M2地上面积汇总167162.43M2地下车库（可售）1785.41M2地下面积汇总7640.80M2地下车库（兼人防）5334.68M2住宅面积汇总161500.89M24三、建材装修标准：结构：沉降控制复合桩基桩0.25*0.25*22米，纯桩基桩0.25*0.25*22米，小高层纯桩基桩0.3*0.3*26m，多层采用砖混合结构。楼屋面采用现浇钢筋混凝土板，底层设架空凝土。外墙：多层采用涂料饰面，小高层采用涂料饰面，局部采用面砖饰面。

屋顶屋面：铺设保温、隔热层及聚氯乙烯橡胶共混防水层。

门窗：入户大门采用防盗子母门，外窗及阳台门采用彩色

27#~31#房及地面：室内地坪采用水泥砂浆找平。内墙：客厅、餐厅、卧室砂浆抹平，腻子批嵌。

阳台：金属栏杆及玻璃挡板。电梯：三菱电梯，七层住宅载重量550kg，十一层住宅载重量630kg.

门厅：每单元建筑设置独立、宽敞、明亮大堂，厅内采用地砖。

公用部位楼梯：地面铺设防滑地砖。供水：变频供水，无屋面水箱。通信系统：每户预留二门IDD电话线路，含一路电信宽带网络线路。

水、电、煤：一并配套到位：一户一表（电表容量：4KW—8KW）

煤气：管道铺设到户。车位：355个，其中一期174个，二期181个。

空调：预留空调位置、搁板及空调滴水管。统、物业管理平台子系统。保安系统：24小时保安、电子巡更系统、家庭安全防范报警系统、小区周边红外线报

警系统、闭路电视监控子系统、楼宇可视对讲系统。

四、会所设施：球场、乒乓球室、攀岩等休闲娱乐项目。会所由上海星之健身俱乐部有限公司管理经营。

五、智能化：1、信息通信系统：信息宽带网络系统：采用FTTB+LAN接入方式，光缆进小区到楼，五类线到户。

2、CATV有线电视系统。3、安全防范系统：周界防越报警系统：采用总线制，设置红外线总线制报警器。

电子巡更系统：采用离线式巡更系统，显示巡更时间、地点。

功能。4、可视对讲系统：总线布线，按键式门口机，住户房号与按键一一对应。

5、管理系统：1）背景音响紧急广播系统：在小区公共场所，绿化带设置音响。

2）小区一卡通系统：地下车库管理和IC卡门禁管理。

3）智能化系统管理中心：安保中心和物业管理中心。5六、前期配套开发管理概况前期与配套方面主要工作有三块：一是3100m29.5万m2的一期住宅项目；三是二期8.1万m2住宅项目。6二、项目进度计划执行和完成情况在项目时间管理上，项目部认真做好各项进度计划,组织各项活动的实施，并在项目开等方面得到严格控制，使整个项目的计划执行达到了预期的目标。一、进度节点计划执行情况详见附件1二、考核节点执行完成情况除二期交付许可证节点比计划延期14天外，其余节点均能按计划完成。三、其他节点执行完成情况一期二期方案审批延期34天建设用地规划许可证延期15天配套延期31天结算延期271天其余节点均基本按计划完成方案审批延期13天建设用地规划许可证延期15天配套延误26天，景观延期29天档案验收延期16天大产证、结算延期其余节点均按计划完或提前完成四、节点滞后原因分析和采取纠偏手段1、二期交付许可证延期主要原因是完成二期超面积规划补证，补签土地出让合同和补计划、有步骤实施各项任务，最终于2003年12月19日取得新建住宅交付使用许可证；2、一、二期方案审批延期主要原因为建筑面积超标等原因经几次送审后才给予批准。扩初报批与方案报批同步进行，节约了办证的时间，保证了开工的日期；3、一、二期建设用地规划许可证延期主要原因是土地出让金费用交付的延误，考虑公司资金流转，所做的技术调整，此工期延误对整个项目影响不大；4、配套、绿化节点延期主要原因为：面要求高，与景观绿化搭接要求考虑不够完善；一期会所装潢方案的延期，使消防施工延期（后会所作为甩项）验收；5、结算节点延期主要原因是有计划安排延期；6、二期大产证延期主要原因为补地价问题。五、进度总体评估、经验及教训动能基本按计划有序的开展。果，项目重要节点能够按时和提前完成，项目时间管理基本达到了预定的目标。

1、项目部根据实际情况编制了控制计划，把工作内容细分，为项目工作安排及各种工

作交叉做好了积极的准备，为工作的开展提供了依据。在实施过程中及时跟踪及调整计划，

出现偏差及时采取有效措施加以改进，形成了计划控制的管理体系。2、方案报批及扩初报批分别由区计划发展局及市建委审批，这两项工作经过努力可平

行进行，节约了办证的时间，保证了开工的日期。3、在工程开工方面，桩基施工安排在施工许可证之前进行（并作好风险的评估及公关74、施工图的审图工作虽然已经下了较大的功夫，但仍存在设计上的疏忽和漏洞，影响位要提前完成，定位深度要加深。5、开工前项目部和施工单位拟订现场施工管理制度，对施工进度控制要求及措施进行了明确的描述，便于施工过程中的管理和控制。6、项目部根据实际情况，分阶段对计划进行控制，找出关键线路进行重点控制，避免产生大的偏差。段，项目部着重抓9~15楼的结构施工进度，一方面在例会中与施工单位进行沟通，强调该验收方面要求监理单位在验收时间上给予施工单位的支持，实行24小时监理，为进度的实施提供方便。结构封顶时间的控制，出现偏差及时调整、补救。由于施工单位抢9~15#楼的封顶，一期1~3#过项目团队的努力，追回工期。场施工，不影响总包进度安排。盾，施工打架等现象。配套施工过程中协调工作较繁重，周末安排值班及时解决问题。7、加强设计方案效果的确定工作，考虑好效果和造价的矛盾平衡所占用的时间。对施工工期造成一定的影响。分包单位进度计总包管理，并形成制度。9、加强集团招投标的配合及跟踪，能尽早开始的招标项目部尽早安排开始，给施工备料及进场预留空间。10、为配套施工尽早提供工作面，给配套验收及项目部不能掌控的工作预留时间。际进度，为后续工序的展开做阶段性评估。8三、项目质量控制一、质量计划：A标段的工程质量目标为优良率标段的工程质量目标为100%的优良率，同时争创无渗漏小区；二期由于质检部门取消优良率，A、B标段工程质量目标为100%的合格率，争创无渗漏小区。监理单位审查同意的施工组织设计等作为质量管理的标准和依据。3、项目部配备相应的土建、水、电工程师为质量管理人员并委托监理单位进行质量管度》中质量管理条款的现象进行处罚，以此作为管理手段，督促施工单位提高工程质量。4、监理单位对施工组织设计进行审查，要求施工单位按审查意见进行修改、补充，并时发出各项指令，督促其质保体系的正常运做和工程的正常开展。ISO-9002良好的基础。6、前期物业的介入，对施工过程进行验收，对房屋功能性的问题进行预验收，针对部性的整改，以改善存在的各种问题，做好在控制质量方面的信息循环，减少质量通病。二、质量保证措施：1、建筑结构工程质量保证措施。水工程。桩基工程料使用到工程上。9相应处理，确保压桩的施工质量，在基坑开挖后，从低应变动测结果看，90%以上均为一类桩，其余为二类桩，未出现三类桩。钢筋工程钢筋工程的施工质量。模板工程则，使模板系统受力均匀，以免采集中荷载而变形，胀膜。砼工程捣时振捣、下料进行控制，保证浇捣质量。砼浇捣后，督促施工单位及时做好砼养护工作，到了设计要求。砖墙工程度。砖砌体分项经实测、观感均达到了预定的质量目标。防水工程监理的现场控制、监督，保证了防水层的施工质量。防水的效果。到目前为止未发现防水层有渗水现象。2、基坑围护方案及施工由于涉及到地下车库与周边建筑物较近，地下车库基坑围护采用普通的土钉墙施工方

案。30010有效保护。3、一般装饰工程多，分部分项工程相互穿插进行，针对这些特点在实施质量保证时，采取了一系列的措施，并在措施落实中做了大量的工作，为装饰阶段各分部分项按质完成打下了坚实的基础。装饰工程上，坚持要求施工单位做到样板先行，在样板房做好后，由项目部、设计部、验收。楼地面工程大面积尚好，但还是有局部有空鼓和起砂现象。通电试验均按照有关规定做了抽查。通过这些试验查出存在质量问题的部位，并进行修复，制质量，对屋面各工序进行隐蔽验收，验收通过后，方可进入下一道工序施工。量，并做盛水试验。4、门厅、电梯厅等公共部位及样板房、精装饰工程单元门采用铝合金玻璃防盗门，防盗门采用IC卡门禁系统，可视访客系统，公用部位

一段时间的使用，由于电梯开关门的震动因素电梯门套面砖还是有不少空鼓和部分脱落。

样板房工程。一、二期共有五套样板房，总的质量管理控制从以下几点着手：

做好样板房整个管理控制的整体规划，使每个环节、步骤按预定的计划目标进行。

做好产品定位及选用各种材料的标准确认。施工图设计细化，做到效果与现场统一，设计与施工图融合

选择好综合能力强的施工单位。控制施工队进场前后的各环节，划分明确的施工界面。

加强协调验收。协调物业日常管理。通过以上各相关步骤，使东方知音苑的样板房的效果与质量保持在较高的水平。

5、安装工程：整个现场安装工程共分六个阶段：第一阶段：图，齐全的产品定位，为下阶段安装施工创造必要的条件。

第二阶段：第三阶段：工质量。第四阶段：安装以及全面避雷带的施工。加强现场抽检，进行观感验收，使安装工程的质量达到标准。第五阶段：盛水试验，管道的试压，电线的绝缘测试，防雷的接地电阻测试等。第六阶段：交付业主使用。6、门窗工程：试验资料。8mm在室内外装修基本完成后进行，最后进行玻璃安装。A工质量较好，维修率控制在预定的范围内。7、消防工程：一、二期消防工程主要涉及到四个地下车库，三个地下自行车库，小高层的室内消火

动。结合消防系统的特点，有目的的针对管道的施工质量进行检查，对系统联动进行复检，

在正常报警情况下达到设计要求。标准对整个管线系统进行系统化的测试验收。8、电梯工程：一、二期多层、小高层共设有86台三菱HOPE电梯，其中7层71台，11层15台。由

电梯安装调试结束后，根据国家特种设备验收规范邀请市特种设备质量监督部门进行验收。

9、智能化工程：12位的信息服务功能，实现小区的高度安全性、舒适性和通讯网络的便捷性。10、水、电、煤、通信等配套工程套单位实施。短管、装水表、室外消火栓、清洗、开通。装、电缆并头、测试、送电。天然气配套工程施工步骤：管线定位、排管、调压站施工、试压、内外管嵌接、通气。通信、有线电视同我方签订施工合同后施工，不作展开。综合管线图进行施工。11、小区景观、绿化工程压花道路组成。备时，根据设计提出对苗木的规格树型的要求外，选择长势健旺、无病虫害、无机械损伤、

撑，树木定植后24小时内必须浇第一遍水，水要浇透，使泥土充分回收水分，根系与土紧

密结合，以利根系发育。施工质量。各具特色的景观小品。总结以上几点，东方知音一、二期小区景观绿化工程施工基本体现了景观设计的意图，

使得小品、绿化、道路有机结合，营造了一个自然、美观、现代化的居住空间。

12、产品成品质量保护措施套管线交叉施工时，相互的管线施工保护措施。电梯安装调试完毕后，在交付物业使用前，

设备的损坏。1313、入住后的投诉和反映销售前后的服务及物业管理得到众多业主认可。客户入住后，对小区的投诉主要集中以下几方面：小区规划配套还是有投诉。在销售合同中没有将排风口画入总平面图，产生两个投诉。投诉。房屋施工质量地方。进户门安装好后，在成品保护方面还需要加强，有部分投诉。墙面，一期的外墙面细微裂缝较普遍，分析其主要原因在于粉刷用料材质方面的问题，用细砂浆在表面细刮一层，同时加强养护。二期外墙粉刷质量有了较大的改进。诉。案或改用其他面层材料和做法，以彻底解决门套面砖脱落问题。物业管理理。14、政府部门对小区的竣工质量综合评定一期26个单体，一次性验收合格，其中1#~4#、11~13#、8#、9#~22#房、1~2#车库，验收为优良，面积优良率61.6%。A标优良率标优良率64%，

与合同优良率差36%，因承包商在竞标时，为了能拿到工程项目，在投标承诺时，承诺了一

些做不到的事情。虽然一期的优良率达到61.6%，还是达不到合同的约定。

二期16个单体，一次性验收合格，由于验收标准的改革，取消了优良等级，因此全部

工程均为合格。14四、项目成本计划控制情况一、财务状况分析：成本明细及销售利润明细（详见附件3）东方知音二期预算执行情况（详见附件4）现金流量表（详见附件5）成本对比分析。借鉴之用：成本执行情况分析性情已基本结束，各部门费用实际金额与控制金额对比详见附表二。由成本对比表反映出黄山二期实际成本比预算成本超支1454622.5元，总成本超支6912692.54706178.63元，预留不可预测费和其他3298278.05元，除建筑安装工程费外，其它费用均有不同程度节支，实际比预算成本节约9462526.72元，占3.58%。土地费：实际金额比控制金额节约7505713.64前期费：前期费用比控制成本节支1646053.06研、三通一平、质检验收费节支99.6万元之多，如规划设计费中的应上交墙体办费用，通过项目部努力，最后免缴，节支60万元左右；招标管理费、配套征询费二项费用未发生，节支25万元之多，其中招标管理费18.58万元，包含在总包合同中由总包负责，配套征询6.85万元，通过沟通，获得免缴。另外，其他费用中节余了35万，主要为工程保险费10

万元，经综合考虑未保险。总之通过努力对前期的控制达到很好效果。基础设施费：基础设施费支出比预算成本节支830242.32水、供气、环保的费用通过少报建筑面积等技术手段节支48万元之多。

建安工程费：建安费用超支557632.54226钢量按多层52kg/m288kg/m2105kg/m255kg/m2，

小高层108/m2到119kg/m2200万元左右，

437.8万元占约10%，是后来配合消防局要求增加部分设施和增加防火封堵等原来图纸上没有

15验不足，少算了90.1万元。因此项目部在这方面的计算要多加咨询以免超预算。另外为配合上市需要财务在成本结算时在其他和不可预见费中预留了329生可以结转为利润（该费用在预算时未考虑，如不考虑预留费用建安费用超支公共配套设施费：比预算超支588.6万，占控制预算的166.7%，主要原因是会所的建安费用690万由于开发间接费：开发间接费节支313262.1元，占控制成本12.4%，此项费用控制良好。财务费用：由于上市需要70.616五、项目安全生产、文明施工实施方面产措施编制入施工组织设计中，确保安全生产。一、施工现场安全管理要求施工单位完善现场安全组织和安全生产责任制。项目经理是安全生产的第一责任者，设置质安管理部，并要求设置专职安全员。假日前后要求施工单位项目经理亲自组织相关人员进行认真检查、落实防患及整改措施。好相应的施工标识，危险部位必须悬挂规定标牌。二、主要分项工程安全防护为了进一步加强安全生产管理贯彻“安全第一、预防为主”的方针，达到“强化管理，安全技术措施，特别在以下几方面予以经常性的检查监督：基坑支护和模板工程现场消防安全脚手井架、搭机吊装现场安全用电安全防护、防盗设施等。在主体工程中要求施工单位做好现场安全标记及安全标语，还要强调在过程中的监控，

安全生产管理任务。三、文明施工实施，并结合集团公司及项目部的部分规定，制定文明生产管理计划及文明生产管理目标，

17落实文明生产管理保证措施。落实专人整改。象上做了良好宣传。18六、项目部的经验和教训总结我们在以后的项目开发中扬长避短，下面将******在实际操作中的一些心得体会总结如下。我们的经验：一、严格计划编制，执行和追踪是项目按时完成的关键个项目的计划执行达到了预期的目标。14天，其余节点均能按计划完成。2001年4月1912月108对工期的目标任务。的部分以外，另给予70%的补贴。后注册的策通公司也享受同等待遇。通过街道协调，范总也当选为浦东新区人大代表。71000m275900m24900m2过与新区规划局的沟通，仅缴纳罚金人民币81.9万元。功，陆志宏提升为项目经理，王莘昌提升至南京盛唐担任总经理助理一职。六、防渗漏防裂缝方面的总结以上各方面加以综合考虑，以至整个东方知音工程中渗漏率较小。设计方面：前，项目部牵头组织设计单位、设计管理部，针对一期交房后出现的问题提出48条设计调

整建议，让设计院按照投诉情况对选材、几何尺寸、节点处理等方面加以重点处理和细化，

把容易产生的投诉在源头上加以改进和杜绝。材料方面：在设计确定防水材料的同时，要求监理公司对各种材料进行严格的取样、验收及试验。

对材料的品种、规格、性能、使用年限等要求进行控制，外地材料进行许可证检查。

施工工艺及环境及穿层管的施工工艺等，在厨、卫、阳台穿层管补洞时，做到补2/3后先盛水24小时，经

护等方面因素，对施工工艺和方法作调整。特别是铝合金门窗的漏水主要由下雨天来检查，19公司到每户检查，做好记录及时修补，到一期交房时约有3%左右户数有渗漏的嫌疑。由于施工时天气较好，下雨天较少，二期交房时约有1%左右户数有渗漏的嫌疑。针对一期地坪增加了Φ4钢筋加强，同时对施工时的天气要求也作了相应协调，取得了良好效果。操作工人方面键部位操作进行培训，提高技术水平，同时加强工人的责任心方面的教育。如屋面施工时，对不合格的部位进行返工，经多次检查、整改到交房时仅一户人家渗水，效果良好。6月底前为止一期工程质量投诉11例，投诉率1.8%，二期工程到目前为止质量投诉7例，投诉率1.0%，取得良好效果。七、室外工程实施方面的总结程的实施进行了监控、管理，现将此部分工作总结如下：设计阶段：因管线布置更改而引起的施工工期延误。施工阶段：1.520经过项目部的监控、协调和监理、各施工单位的努力，黄山景观绿化工程、黑色道路工程、定基础。八、配套：操作思路：购货价格，按我方要求进货，满足现场要求。配套费：通过技术操作，按偏小的面积支付费用，并在最晚的时间支付，降低成本。良好的基础。按倒排计划开始。主要业绩：成本：一期住宅配套费单元：万元类别环保上水供电燃气墙体办

应付95.117184.1465185670M2209.891561

实付85.17156.6975181750M2169.25825未付节余9.9427.4451.1540.63合计129.1661注：供电按减少面积乘以145元/M，再打9折计。二期配套费节余额（万元）132.83185.9690

111.5142.630

21.3343.3390

154.66注：利用少报面积节余配套费。21由监理按以下要求进行把关：窗与洞口边间隙：凸窗：左、右间隙如图；上20mm；下30mm。20mm；上间隙隙40mm20mm；下间隙见图。门窗发泡剂打法：门窗上面及侧面均打发泡剂，要求打发泡剂密实外侧不允许切割。两侧底部留20mm，发泡剂地坪完成面（厨、卫比厅低20mm）施工时门窗框与洞边间隙应在15-20mm内，不符要求的，需经总包修补后方可施工，底部为细石砼灌实。门窗发泡剂及下槛细石砼施工必须经监理隐蔽后方可下道工序施工。外粉刷：外粉刷面层咬框5~8mm，并要规范抽槽，以便打胶。门窗试验：门窗单位需现场抽样做水试验。硅胶及止水片施工，涂料施工时预留打胶间隙，避免硅胶脱落。打硅胶必须贴美纹纸，横平竖直，均一，确保质量，橡皮条转角部位需打硅胶封堵。止水片按规范要求设置，确保不渗不漏。材料及配件所有材料及配件需封样，推拉门采用9070系列推拉窗。所有中的门部分，低窗900以下固定玻璃均采用钢化玻璃。中空门窗钢化玻璃部分采用单片钢化，在不影响外立面条件下采取加强措施。制作安装复核门窗洞并需总包、监理复核签字后方可加工。门窗应分层制作安装，配合好总包进度，

根据总包进度要求施工。成品保护及相应协作必须听从总包安排，不随意损坏地坪及墙面，硅胶等不污染墙面、地坪。各单位相互督促，

理层解决或报监理、业主解决。质量检查验收质量关，所有资料及时收集整理。22十、外墙粉刷调整施工工艺，基本解决外墙龟裂现象况，调整了施工工艺，并做样板后实施。从目前的观感来看，效果良好。具体做法为：缩性，很容易产生龟裂现象，为此项目部说服总包单位在面层粉刷完成养护一周后，将1:1的细砂浆加801拉的线条统一，保证了外墙面的观感和施工的细腻度，刷涂料后基本没有龟裂现象。存在的不足之处：一、房产新政策的应变近两年来，房产政策出台不少，对东方知音项目有重大影响的主要有三个：对规划超面积的处理规定；新区基准地价的改变；对商铺分割出售的限定。策跟踪不力。失去了与政府部门协调的机会，并造成办理大产证的被动。东方知音的商铺全部集中在一期，2002年底交付使用，我们没有及时办理小产证，以致今年年初限制商铺分割销售政策出台后造成被动，并引发客户投诉。二、宏观形式的判断：6个月之内支付

土地款16560万元。因此，一期项目管理的主要侧重点在于工期，迅速预售并回笼资金。

2002年07月22日进入二期施工时，上海房产市场发生了变化，房价开始上扬，但是

我们对大势缺乏足够的研判，仍然按快速销售的思路操作，损失了获得更多利润的机会。

三、销售配合和销售合同审核方面客户纠纷。如：箱变的具体位置和实际尺寸；景观水景从荻柴浜引水改为自来水。

800kva。

入主景观水景，使人和自然的结合更完美，在前期宣传时将这一概念也作为宣传内容之一，

有该内容。如有变更应及时通知销售。销售合同审核质量有待提高。一期有线配置两个终端的收费未在预售合同中明确约定，

格审查避免类似问题的产生。减少，在合同中未明确约定，使公司房款少收，此事反映了项目部专业知识仍需增强。

23销售。四、设计方面：规划面积的控制上没有引起足够的重视，项目部为了能在超规划面积上获得最大利益，要求设计院二期地上面积不得超规划批准面积71000m2的3%，而实际面积是4900m21135.4640压力。会所的施工图设计中，二楼有一个羽毛球馆，平面尺寸为15.5*12m，在建筑图中比较450*450mm多次沟通，将会所二个柱子撤除，并加固处理。用，但项目部审图方面的工作应做得更细。由于电梯门套的面砖厚度较薄，再加上电梯在使用中的振动使面砖的粘贴产生空鼓现象，引起不必要的投诉，建议调整设计。面砖的平面尺寸为上面砖与粘结层的接触面相对光滑，较易产生空鼓现象，比较严重的就产生脱落现象。从2003年12制目标。增加）采用锚固法施工，或采用其他饰面材料，从设计上彻底规避此类风险。第一时间解决。观，建议调整设计。五、工程质量方面质量通病没有彻底解决，仍可能产生一些工程质量的投诉。行强化管理，将质量通病降至较低水平。六、成本管理方面发成本增加，影响公司收益。主要原因是在编制预算时多层52kg/m288kg/m2105kg/m2筋放样出来实际情况超多层55kg/m，小高层108kg/m2，小高层带人防119kg/m2，在横向比

不等，也无法对含钢量进行调整，致使成本增加。24超过控制预算，则该号房进行重新设计优化，直至满足要求为止，才进行大面积的设计。没有通过合约部签订补充协议，使成本管理增加。七、安全生产方面修一凸窗时，因用力不当，发生意外，一个工人从窗口直接滑落到明沟，因伤势过重死亡。态管理。头批评，对施工单位进行了经济上的罚款。八、前期配套方面有待提高。近小区用掉，使送电时间产生被动。门信息进行事整合的同时，还要加强公关力度，使我们可以享受供电局的最好资源。

九、投诉处理方面目部在处理投诉问题上也应提高解决问题的计巧。25七、对承包商、供应商的综合评价及理由注：对承包商、供应商的综合评估及理由详见附件6。一、设计单位规划设计单位的问题，保证了项目的质量和进度，使项目进行得比较顺利。二期施工图中一期出现的类似问题得到明显改善，取得了良好效果。互矛盾，配套与总体、配套与景观之间的矛盾，并使配套工期延长。项目部为解决该矛盾，的基础，一期配套时间最后完成仅用了45天时间。二期配套除了供电晚进场外，其他配套施工时间也用了40天时间。实品屋：销售。交房后，很多小业主到样板房参观，作为自己的装饰样板，取得了很好的社会效益。

会产生玻璃内墙发霉，影响使用。景观设计单位工程有限公司设计出图，二期由上海市园林工程公司设计出图。样有趣的社区，一个有益于社会交流、娱乐和休闲的生活方式的住宅开发。26计成果是比较有特色的，在设计过程中的服务意识也不错。乏，许多图纸无法达到施工图深度，给施工带来较大的难度。对每个组团内不同景观小品，用的植物同时要考虑上海的气候情况来设计，所以绿化设计的施工图植物配置也不够丰富，期的景观绿化效果得以保证，上海锦惠在景观绿化施工图设计上做得一般性。有较大的提升。该单位是一个不错的施工图设计单位。二、总包单位经集团合约部招标总包工程由杭州萧山二建和上海锦惠公司中标，二期工程由他们续好无证开工的举报，为项目的顺利开展创造了条件。包单位讲事实、摆道理，一项项地把类似问题解决掉，说服总包能够接受审算部的价格。内部优良率达70%。造了良好的条件。出了一定贡献。总包单位还是很配合地解决了该问题。上乃需下功夫更出色的完成建设任务，是可以作为战略合作伙伴的二家企业。

三、基坑围护设计及施工单位房子的预售，项目部综合考虑地下车库的施工放在住宅主体封顶后再施工。根据以上情况，27的基坑挖土进行24小时施工，西勘院积极配合总包方的施工，调派大量人力、机械设备进造价也控制在合同范围内。施工经验和能力，可以作为战略合作伙伴单位。四、实品屋精装修单位型137.21m型100.81m2型113.64m2，二期D1型型132.43mD1型样板房由上海天兴建筑装潢有限公司施工。客户的好评。五、门窗施工单位AB标由德高门窗有限公司施工，二期B标由上海华之杰门窗有限公司施工。脱节。质量。持密切联系，进行有效沟通，及时掌握和了解工地情况，有效地制定各项计划并付储实施，

同时他们的公司领导也经常到工地听取各方意见，现场解决工地中的实际问题。

感到比较满意。28综合评价质量进度安全售后服务综合评价一期有部分漏水，配件问题较一般制作计划较差，有影响总包进度现象全事故产生瑞安高较好一般有小部分漏较好。在一期基础好，能按要求完成德高较好较好好瑞安高目前为止没有漏水投诉较好，能按要求完成较好较好较好二期目前尚未有较好，能按要求华之杰品保护一般，完成，局部有影较好较好较好小配件安装响总进度情况

质量一般六、消防工程小高层等任务，包括水喷淋系统、报警系统、联动系统及各栋（小高层）室内消防系统。突时能及时与甲方沟通解决，做好自检、互检记录，确保质量。到位。同时二家单位均与浦东新区防火监督处保持了良好的关系，确保了消防验收的时间。在售后服务方面，二家公司都能在合同约定的要求进行维修，确保了服务质量。七、电梯工程施工单位：电梯的设备和安装单位均是上海三菱电梯有限公司。一期电梯49二期37台（其中11层15台，7层22为项目顺利交付打下良好基础。三菱公司编制了一份比较有针对性的方案，比较圆满地完成安装任务。售后服务：三菱公司除每周派人到现场检查之外，还免费为86台电梯进行一年的保养八、智能化及有线电视弱电集成工程施工单位：配合并及时对