2006年上半年成都房地产市场研究报告之商业篇

2006年上半年成都房地产市场研究报告之商业篇一、2006年上半年成都市商业地产供应状况研究06年上半年成都市新开商业楼盘仅7个,其中不包含还未正式销售的潜在商业楼盘及商业面积小于1000070.315900高校商铺(大地新光华广场)，专业市场(三九九峰汽配城)和商业街(醉香街)等，涵手机专业市场——赛格广场；城东仅一个商业楼盘——尖东时尚生活广场，现已全部呈现并交房；城南、城北由于过去几年商业发展较快，今年对商业楼盘的需求量少，因此今年上半年暂无商业楼盘销售。1、供应总量特征2006年新开盘商业项目共7个，商业物业总建面积约70.3万㎡左右，平均体量为10.04万㎡/个，大部分较大规模楼盘均为分期项目。新开商业楼盘全部集中在市区，郊区仅有规模极小的住宅底商，没有纳入研究范围。这也在一定程度上说明了近几年虽然近郊经济状况有一定发展，但作为商品交易场所的商业物业市场还有待开发。上述商业楼盘大部分将在2007年投入经营使用，市场能否消化现在仍然未知；部分项目，如熊猫城•尚品馆、尖东时尚生活广场目前已经进入经营阶段。2、供应区域分析1城西商业楼盘在总量上占绝对优势，但体量上次于城中。因该区域高档社区较多，满足日常生活所需的购物、休闲、餐饮、娱乐、及¬城南、城北由于过去几年商业发展较快，近年对商业楼盘的需求量少，因此今年上半年无商业楼盘销售；整体商业市场影响不大；¬各区域商业楼盘总建筑面积相差较大，城中供应体量居72.5%；¬¬家居城中辐射全市的成熟商业氛围使该区商业物业的需求量较大，主要为综合性的大体量分期项目，集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体，对整个成都市商业地产投资市场的影响较大。¬、建材等商业物业需求量大，所以商业楼盘开发活跃，既有综合性楼盘又有专业性市场；3、供应环域研究2大型商业中心仍以一环内区域为主，商业楼盘的总建筑面积最大，占了总供应量的72.55%。二、三环之间商业楼盘的供应数量最多，占了总供应量的42.86%；三环以内是商业楼盘的主要分布区域。三环外仍为商业地产供应的薄弱区域，今年上半年占无新盘发售；¬4、供应产品研究(1)产品规模城西与城中有部分大体量的商业项目，城西代表性大体量商业项目为三九九峰汽配业中的影响力也相对较小。¬城中、城西在50000平方米以上的大盘较多，各区域楼盘规模以30000平方米下的为主，30000-50000平方米之间没有楼盘。¬310000-30000平方米之间的中等规模项目为主，其次50000平方米以上的大体量项目占有一定的比例，主要分布在金沙-光华片区以及红牌楼一带。¬30000-50000平方米之间无楼盘供应；¬一环以内以及二、三环之间建筑面积在50000平方米以上的大盘数量较其它环域多，其余环域商业楼盘多在30000平方米以下；¬(2)业态构成根据目前新开商业楼盘业态的规划及定位，成都市的商业楼盘的业态大致可以分为三类：以购物、休闲、餐饮、娱乐为主的综合性消费场所；以某一类专业商品为主的专业市场；以及以休闲、娱乐、餐饮为主的休闲场所。具体情况见以下图表：4休闲、娱乐、餐饮为主的楼盘数量和建筑面积均最少，且多位于城西二、三环之间的金沙—光华片区。专业市场为主的楼盘供应数量次之，总建筑面积也居第二。主要代表是城西二、三环之间的汽配城以及城中的一个手机专卖市场；¬以购物、休闲、餐饮、娱乐为主的综合性消费楼盘数量多，体量大，除城北、城南外，其余¬从以上图表可见，各类经营业态商业楼盘主要有以下供应特征：5、供应价格研究全市商业地产供应均价为15900形态以及销售方式等的差异，导致各个项目之间的价格差异很大，从最低的4300元/㎡左右到最高价格达到40000元/㎡左右。城西的项目的供应均价为6960元/㎡左右，低于全市平均水平，主要由于城西部分中小项目的影响拉低了区域内项目的均价。¬城中的商业项目供应均价高于全37500价格较高；57600元/㎡左右。¬从各环域的均价比较来看，一环-二环区域的商业地产销售均价较低仅在6770元/㎡左右，其中城东方向的项目供应价格略高于此价格；¬一环以内由于土地的稀缺性，商业楼盘数量少，又因其地处CBD区，成熟的商业环境使该环域商业楼盘的均价在30000元/㎡以上，其余环域商业楼盘价格依次向外环递减；小结城中的商业项目供应均价高于全市平均价格，城西一、二环之间的商业项目供应价格略低。成都商业楼盘大多仍偏向大而全的经营理念，以购物、休闲、餐饮、娱乐为主的综合性楼盘分布广，供应数量多，缺乏目标集中的差异化定位；¬二、三环之间商业楼盘供应体量大，二、三环之间商业楼盘供应数量最多；商业楼盘供应数量多、体量大，城东商业楼盘开发少，城东南住宅项目已日渐趋于成熟，对日后的商业发展具备一定潜力和机会；¬市区商业楼盘开发较附近区县活跃，郊区商业楼盘开发有待发展;¬成都市06年上半年新开商业楼盘总体呈现以下特征：二、2006年上半年成都市商业地产需求状况研究1、近年成都市商业地产需求总量变化研究6成都市商业营业房销售情况表(1)2006年，国六条对住宅的限制，商业地产反弹的良机已到。远鸿房产将推商业动商业部分，台湾的群光百货则选址春熙南段,启动了10万平方米的商业项目，时代广场、第一商业广场、利都广场二期等项目都开始筹措。(2)2006年6月30日，成都东方万达商业广场有限公司在以240万/亩的价格竞得锦江区琉璃乡永兴村616城建实业发展有限公司竞得青羊区一环路西二段13号的7.2343亩地块；南部新区新园组团南片区，成都首宗规定业态的16亩4S品牌汽车销售维修店地块则被实力雄厚的建国汽贸取得。(3)由于2005年开的商业项目较多，商业项目的销售周期较长，部分现在还处街、大地新光华广场、熊猫城二期、时代空间、三九九峰汽配城、赛格广场、尖东旺座几个新项目开盘。2、项目销售情况研究(1)销售价格以及租金分析7很多位于市中心的商铺价格只有5000的广告。2)商业地产的价格暴跌，直接波及到了商业地产地价的拍卖上。2006年3月，成都市推出的某商业地块成交价仅5002000多万的第一商业广场地块仅一街之隔。(2)以市中心三大商圈租金价格对比分析盐市口、骡马市是成都传统的三大商圈,如今这三大商圈连成一个整体,构成了成都的CBD,成为成都最繁华的商业中心。以三大传统商圈来分析,可以看出成都商业地产的发展。1)春熙路――成都商业之眼春熙路商圈作为老牌商业街，在成都具有不可替代的重要地位，它集餐饮、娱年至今，新投入市场销售商业物业面积约50000平方米，商场的商业卖场也向二、三、四楼发展。300-800元/平方米/月，2006年已增长到400-1200元/平方米/月，而春熙路北段的租金甚至高达20005-10租值已跨过200-1500元/平方米/月，存在着较大的升值空间。82)盐市口――成都几何中心与春熙路相邻的盐市口，位于成都行政区划的几何中心。其商圈以大中型百货商场、小商品批零为主要构成群体。盐市口商圈以本地中地段消费群体、外来消费群体为主，是目前成都市外来消费人口最为集中的传统商圈。随着多年的发展，盐市口商圈与以往相比有着天壤之别，其租金也有较大的提升，目前商品租金的均价为200-700元/平方米/月。3)骡马市――在改造中苏醒200-400250-500元/平方米/月，部分商业铺面租金为400-500元/平方米/月。(3)总体销售情况研究1)2005年仍然在售。这表明商铺的销售不能与住宅一样实现快速销售，在短期内难以在量上达到一定的销售高度。2)2006年，新政后的楼市渐渐趋于平稳。虽然仍然有小幅波动，但其幅度明显月22月2810名总成交量达16380平方米，比前周上涨26.55%；6月5日-11日，商业销售前10名共成交11990平方米，较前周上涨了45.14%。(4)区域销售情况分析以2006年6月成都区域销售状况分析4436平方米的销售面积取得了商业销售第一。在商业销售前10名项目中，城南2个项目上榜，总成交5496平方米。一江城花的商业部分销售了1016平方米。92)城北2个项目上榜共销售1810平方米。亿家天下国际建汇中心销售了1284平方米的面积。3)城西4个项目上榜，总成交仅3455平方米。天鹅星座、上城生活馆和懋园.西沿风景的商业配套引起了投资者的关注，与集餐饮、娱乐、休闲、购物于一体的项目吾家.锦西生活广场一起上榜。4)城中位置绝佳的财富中心和熊猫城也分别以888平方米和341平方米的成交面积登上了商业销售10强排行榜。(5)区域不同类型产品销售情况研究2006年，城北专业市场的兴起。成都市荷花池扩建改造的成功，说明了商业地产的发展进入了以专业市场开发为主的时期，像青年路的服装市场、红牌楼的汽配市场、五块石电器市场等都是这一类型。但是随着业态不断延生，规模不断扩大，很快市场就出现业态资源枯竭、同类竞争极度加剧的状况。而以经营者为主要消费者的消化体量有限，市场供求矛盾再次显现出来。(6)商业空置情况分析资料来源：成都统计年鉴200510年商业营业房的空置面积达到41.18年商业营业房在建规模达到323.5万平方米，而实际竣工面积只有81.46万平方米，呈现出负增长54.92新开工的商业房地产项目面积超过200万平方米，空置率超过56%。2006年成都商业房地产项目的招商和新商业盘的开发带来了一定的压力。3、商业地产投资者特征分析20061230万元/亩的价4.56商也以高价成交，首创集团以近4亿元的高价拿下建设路2号地块，万科集团与华信大足各斥资约2年土地年1土开发商和中小型开发商提供了拿地的好机会。(1)城西金沙、光华片区商业项目发力的趋势最为明显。1)金沙――成都的“第四商圈”购物等商业需求日渐加大，金沙片区除了特色商业外，集中式商业中心的销售也很有利。位于金沙光华西大高档住宅区之间的集中式商业中心——金沙银座其销售、招商进程加快，凭借交通枢纽优势和前期招商，吸引了大量周边城市以及台湾投资者。除少量二、三楼大铺发售、招商外，其余铺面已所剩无几。另外，依托占据金沙遗址旁的优势地理位置，天韵金沙风情走廊打造为“餐饮品牌基地，总店经济特区”。2)光华――商业中心地位凸现光华片区是近年来新兴的中产聚集区，有着巨大的市场需求和高消费人群，周边有西南财大、省委党校、行政学院等高校经济消费个已建、在建或即将开发的高质量楼盘，金沙――光华片区商业直接辐射人口目前已达100舰店、博瑞优品道引进的易初莲花、水木光华的底商、中华家园小区商业等这一系列的大体量、高质量的商业入驻，使得光华片区商业中心的地位开始凸现。3)外双楠——高档商业需求加大家乐福、人人乐、伊藤洋华堂等大型零售巨头相继入驻双楠片区。2001年，双楠临街旺铺的租金每月不过45元/平方米，2006年已高达每月100丽都花园城、中海常青藤、龙湾半岛、花间集等高档楼盘的相继亮相，将进一步提升该片区消费力，对高档商业物业的需求将进一步加大。4)浣花――商业地产延续了繁华的盛唐遗风高端别墅小区云集的浣花片区以旅游商业地产为特色。“浣花溪历史文化风景20台路、青羊正街、青羊横街、草堂东路和浣花南路五个街区。目前，在售的浣花长乐坊以及即将亮相的成都古玩城在延续该片区建筑风格的基础上，将有力地提升浣花片区的高尚人居环境。12(2)城东长期以来，城东南因为缺乏商业中心，而在成都的商业布局中长期处于落后状态。成都东方万达商业广场有限公司在6月30日，以240万/亩的价格竞得锦江区琉璃乡永兴村6组地块。该地块占地共110多亩，万达商业广场公司的这一地块将包括大型的超市、影城、写字楼及商务公寓。三、2006年上半年成都商业土地市场分析1、商业土地交易量(1)商业用地总量增加在20052006年经营性用地总量将增加安排1000余亩拆迁安置房用地，增加3000余亩工业及产业化项目用地。单宗土地规模将适度控制，原则上控制在200亩以内。(2)商住用地供应量所占比例最大2006年1月成都土地市场共发布拍卖和挂牌宗地211宗商业用地和1885%。4月成交的土地共能向市场供货商品房约179.76万平方米，其中可供货商品住宅129.3850.38月拍卖和挂牌的土地中包括20宗商住用地、2宗居住用地和1宗商业用地。商住用地规模越来越大，所占比例也越来越高，其供应比例达到了74%。可见，为了增加土地开发利用强度，具有住宅和商业开发双重功能的商住用地已成为目前最主要的土地用途。集居住和商业功能于一体的商住用地已成为目前最主要的土地供应类型。2、不同物业类型可开发量情况13根据2006年1-5月住宅可开发面积和商业物业可开发面积的比例和发展趋势来地产的过热局势，也有利于控制房价增幅；而另一方面，供应量增长过快有可能会带来供需失衡的问题，打乱成都房地产市场稳定发展的态势。3、不同区域可开发量情况(1)城东由于主城区成交的土地中有一半多位于城东区域，城东区域大量的存量土地所带来的潜在开发量，区域内商品房的可开发量远远高于区域内的消化量，这将对区域内近几年的房地产供需格局带来较大冲击，对城东区域的房地产市场的发展也将带来较大的影响。(2)城南4月，城南区域成交的1宗土地面积达到123.25亩，其可开发面积达到了4120今年下半年开始开发，3年半就要完工，这将对整个城南副中心的商业构成带来冲640业建筑面积可以开发近20的综合楼盘。14(3)城西近几年来,城西的商业楼盘开发量很大。众多商业投入,让城西的商业开发量达到了一定的饱和,城西的商业地产发展趋于成熟。而商业地产的运转周期较长,城西年上半年,城西可供土地相对其它方位较少。(4)城北2006年1季度成交的两块土地，一块紧邻会展中心，另一块位于九里堤板块，关注度也较大。尤其以成都东北、西北为两大供地热点区域。随着政府投资对基础设施的完善，沙河改造与拆迁工作的完成，这两大区域房地产开发环境日益成熟。(5)郊区土地供应比例大，温江土地供应居首位从2006年1季度成都土地市场发布拍卖和挂牌的51城区和高新区)23628.26282431.35亩，在供应面积上是主城区的4倍。这有利于郊区房地产业的规模化发展。5月份龙泉的土地供应量比较大，899.88亩的供应面积占了5月份总供应面积的48%；温江、5月的350余亩土地，温江今年已经累计供应了2000多亩土地，是目前供应土地最多的区域，充足的土地供应是温江的房地产业快速发展的基础，使温江具备了成为成都卫星城的必要条件。温江今年土地市场良好的发展前景，优越的地理位置，便利的交通和良好的居住氛围吸引了许多开发商在温江投资置地，温江已成为成都主要的土地供应区域。但是值得关注的是去年存量土地的消化可能会对今年温江土地的成交量带来影响。4、环域分析152006年成都市1季度供应土地共计3059.6160城区土地供应平均规模为27.32亩/宗，远小于郊区86.83亩/宗的平均规模，这是由于1季度主城区供应的土地多位于三环内，导致主城区地块规模偏小。从环线分布来看，5月份近郊(区)县成交土地较多，仅龙泉就成交了近900亩土地，加上双流成交的143.44年1季度成都的土地市场供应面积呈现持续走低的趋势，土地供应量逐月下降。1月份土地供宗共计1844.58月的供应面积则持续减少，3月的供应面积降到了432.08亩，仅为1月的23%。3月份供应的地块多位于三环以内，地块规模较小，因此造成了供应数量大，但供应面积小的现象。四、成都市商业地产未来发展趋势研究1、发展特征于求的现象日趋严重，瓶颈问题依旧未得到有效解决，商业开发模式值得再次深入探讨，未来商业地产开发模式面临新的选择和全面升级。1)商业地产供需失衡自2005年以来，许多世界零售巨头便纷纷在成都选新址。摩尔百盛正式入驻会展中心，易初莲花携手汇龙湾商业广场，沃尔玛在交大对面圈地，家乐福双桥店开业。百联天府等大型零售业在内的众多零售企业，2006年2005年投放市场的商业地产项目，却面临招商不到10%的尴尬处境。目前成都市场上的确有不少商业项目，但是大都因为设计或配置的局限性，不能适合用作卖场。2)商业用房空置面积不断上涨2006年一季度，成都五城区商业用房供应面积为14.58万平方米，同比下降18.41162003年开始出现20051.5倍，商业地产市场严重饱和。这种严重饱和的后果便是成都商业用房的空置面积不断上涨。这种供需失衡引发的空置问题一直持续到2006年，依然没有得到解决。3)生活配套商业的供应与需求基本上处于平衡状态大部分生活配套商业的销售情况均不错。但是从经营上看，由于受到区域商业中心的冲击，生活配套类商业在经营上并不成功，同时还受到来自于区域小区配套大型超市的影响。例如城西的小区商业受到西单商场以及即将开业的易初莲花的影响，空置率达到60%以上。4)区域商业中心为近期区域商业网点规划的政策下引发的新的商业地产开发热潮，目前城南商业中心已趋于饱和。城西商业中心随着规划以及金沙光华片区商业的开发，目前处于转型阶段。大部分传统商业的存活空间较小，处于空置状态。5)专业市场为目前市场是最受欢迎的商业地产开发类型从目前市场上各类专业市场以及各个行业聚集地的商业中心来看，均未能完全满足市场需求。服装专业市场主要分布在荷花池区域，区域商家承受能力以及市场容量均已达到饱和，但是在其它区域仍有发展服装专业市场的可能性。农贸市场为目前市场新兴的专业市场形式，市场反应不错。目前成都市上规模上档次的农贸市场不超过30市场随着市场开发，区域逐渐饱和。(2)供给特征分析1)区域供给量分析――成交土地大部分来自于主城区172006年1月市场土地共计成交261.08亩，除彭州有一宗成交土地外，其余全部来自于主城区。主城区6宗土地全部成交，城西、城北、城中分别成交3120.81月拍卖和挂牌的土地中包括14宗约957.1亩商住用地、2宗约414.52亩居住用地和1宗70.77亩商业用地。主城区土地热卖体现了开发商对城区土地的青睐，也反映出目前城区土地的紧缺。2)土地性质――商住、教育用地面积较大16237.3123.787宗共517.11亩土地全部用于商住用地，其供应比例达到了66%。可见为了增加土地开发利用强度，具有住宅和商业开发双重功能的商住用地已成为目前最主要的土地用途之一。3)成交价格――城中区域单价高高在上1月土地总成交金额为78279.81万元，地块的平均交易单价为每亩300万元。1119万元。城北本月成交的1宗土地位于会展中心附近且临2环路，地理位置十分优越，472万元/亩的单价应该是物有所值。而地处郊区(县)的彭州成交单价最低，仅为35万元/亩，与去年彭州的单价基本一致。4)成交价与起拍价比率1月成交的土地的成交价与起拍价比率在100%到240%200%的土地有32的成交价分别达到了1230万元/亩和960万元/亩，比率分别为212%和240%，竞争程度十分激烈。主城区过高的成交价与起拍价比率反映出开发商在拿地时的激烈竞争程度令人惊讶，也反映出城区土地的日益紧缺。185)成交楼面地价分析1月成交土地的平均楼面地价为1436元/平方米，平均楼面地价最高达2677元/㎡，这主要是由于城中区域地价高。城北其次，1573的平均楼面价比城中低了10001167元/㎡的平均楼面价高了400州平均楼面地价在1月成交地块的区域中最低，仅为328元/㎡。(3)商务发展面临新格局随着城市向南发展，商务区域面临重新整合和划分，未来城市CBD中心将借用人南延线向外进一步拓展和延伸，商务开发模式面临新的选择和升级。受国家宏观调控的影响也较大。因此，成都商业房地产的发展面临着极大的挑战。(1)供过于求，空置面积不断增大成都市区的商业房地产已经出现相对过剩，且供过于求的趋势日渐明显。商业房地产有着一个自有的开发循环周期，一般在一年到一年半左右的时间，去年施工的大部分商业房地产项目将会在今年陆续投放市场。而目前成都商业地产市场的需求呈现一个平稳的增长态势，短期内大量商业房地产项目的上市就会造成一个供大于求的不均衡局面，对整个成都商业房地产市场产生巨大的冲击。再加上无序开发的存在，更加剧了这种供过于求的程度。年商业营业房的空置面积达到41.18年商业营业房在建规模达到323.5万平方米，而实际竣工面积只有81.46万平方米，呈现出负增长1954.92新开工的商业房地产项目面积将超过200万平方米，空置率超过56%。(2)投资风险大2005年成都的商业房地产市场将有19个大型商业项目，其中商业项目经营面积最小的为16000141600业面积将近100万平方米，而这其中仅有不到10%的面积完成招商。由于成都及周边地区的无序开发和市场情况严重供过于求，使得一些商业房地产楼盘出现冷盘、空盘，烂尾楼的现象，投资风险很大。而今年6月1日国务院颁布的房产新政将使得开发商拿地更加困难，资本投入也更大，将进一步加大商业地产的风险性。(3)脱离市场实际需求成都市不少商业房地产项目脱离市场实际需要，盲目追求大体量，延长了资金的回报周期。但是由于大规模项目需要更为丰富的商业资源，商业规划和商业管理也更为复杂，所以其操作要求通常高于小规模商业项目，这就使得项目本身承担更高的风险。而在制定项目的时候缺乏市场定位分析和规划，对当地的实际消费能力和交通容量分析不当，直接导致资金、成本的恶性循环。所以出现大部分商业项目经营上的失败。例如城中的欧莱特、城南与城北的灿坤以及金沙片区的诺玛特等。(4)银行紧缩商业房地产贷款银行是商业房地产的主要融资渠道，但随着成都市商业开发量迅速增长，空置率增加，银行意识到了商业房地产的潜在风险并实施放贷紧缩。2005年一季度，成都银行贷款的房地产开发资金为23.29年下半年，除国有商业银行在信贷方面对部分商业房地产项目还有选择性支持外，所有股份制银行基本已停止对商业房地产项目的贷款发放，限制了成都商业房地产的发展。203、规避风险,投资成都商业房地产市场的建议(1)结合成都商业房地产市场的特点，发展适应成都市场需要的商业房地产市场，突出成都自身的特色和优势。可以发展特色商业房地产，把旅游业、餐饮业和房地产业