项目策划青岛上实香江路项目前期策划报告（共228）

前言本报告基基于我公公司已提提交贵公公司的《上实黄岛岛项目市市场研究究报告》完成，相相关内容容不再重重复详述述，只做做简单概概括。一、青岛岛的经济济地位环渤海经经济圈的的中心城城市中国东部部的重要要港口城城市位于山东东省城市市圈领头头羊的位位置二、大青青岛战略略青岛政府府适时地地推出了了西海岸岸经济发发展规划划包括黄岛岛在内的的西海岸岸将会建建成一个个集中居居住、旅旅游、航航运、制制造业与与一体的的第二个个青岛市市区通过落户户大型产产业项目目、健全全配套设设施等多多种方式式吸引大大量新增增人口。。到二零零零二年年，西部部海岸人人口将达达到160余万人。。三、黄岛岛发展过过程及定定位阶段时间政策标志典型事件探索起步阶段1985年至1992年以项目建设带动基础设施建设，以基础设施建设保证项目上马国家级青岛新技术试验区在开发区成立，青岛保税区经国务院批准设立二次创业阶段1992年至2001年小平同志南巡讲话青岛开发区与青岛市黄岛区的体制合一第三阶段2001年3月至今挺进西海岸、构建青岛经济发展重心黄岛的经济迅速上扬黄岛市区形成规模黄岛的房地产呈现高速发展1、黄岛GDP的发展自92年以来，，黄岛的的GDP上涨迅速速反映了黄黄岛经历历的三个个发展阶阶段2、人人口口发发展展（（1989————2003）2003年人人口口增增长长率率6.5%，自自然然增增长长率率仅仅为为千千分分之之5.45，可可见见黄黄岛岛的的人人口口主主要要以以外外来来人人口口的的增增加加量量为为主主；；这这充充分分说说明明了了其其移民民城城市市的特特色色，，人口口低低龄龄化化是黄黄岛岛另另一一个个特特点点黄岛岛未未来来有有深深圳圳移移民民城城市市的的特特性性3、黄黄岛岛未未来来发发展展及及定定位位胶州州湾湾西西海海岸岸经经济济发发展展战战略略的的核核心心黄岛岛将将成成为为青青岛岛市市新新的的重重要要经经济济区区4、人人口口发发展展趋趋势势预预测测对比比上上海海浦浦东东的的人人口口密密度度，，黄黄岛岛人人口口仍仍有有发发展展空空间间影响响因因素素：：大大学学城城、、大大炼炼油油等等项项目目浦东黄岛人口（人）176.6923.8面积（Km2）522.75220人口密度（人/km2）338010815、黄黄岛岛房房地地产产市市场场现现状状开发发项项目目区区域域集集中中购买买者者投投资资目目的的性性强强价格格涨涨幅幅大大、、速速度度快快物业业带带内内装装修修整体体市市场场目目前前进进入入调调整整期期6、黄黄岛岛房房地地产产发发展展趋趋势势在2008年奥奥运运会会的的契契机机下下，，会会有有新新一一轮轮的的市市场场竞竞争争产业业等等项项目目的的上上马马，，使使黄黄岛岛进进入入高高速速发发展展期期各类类型型的的物物业业产产品品纷纷纷纷登登陆陆黄黄岛岛，，加加剧剧竞竞争争与青青岛岛市市区区的的差差距距逐逐渐渐减减小小拆迁迁改改造造项项目目陆陆续续展展开开新一一轮轮的的投投资资热热潮潮在在2年后后产产生生项目目所所处处的的环环境境项目目地地块块一、、长长江江路路街街道道办办事事处处1、长长江江路路办办事事处处区区域域状状况况该区区域域规规划划定定位位为为黄黄岛岛的的行政政商商务务中中心心黄岛岛城城区区的的发发展展主主要要集集中中在在本本区区域域是黄黄岛岛主主要要的的商商业业区区域域囊括括了了香香江江路路商商圈圈和和长长江江路路商商圈圈商业业和和住住宅宅房房地地产产开开发发项项目目主主要要集集中中在在本本区区域域2、人人口口密密度度分分布布黄岛岛现现在在的的人人口口虽虽少少，，但但是是37%集中中在在长长江江路路街街道道办办事事处处，，有有近近15万人人口口，，人人口口密密度度约约3409人人/km2,超过过浦浦东东的的平平均均人人口口密密度度，，具具有有良良好好的的商商业业基基础础。。3、长长江江路路街街道道办办事事处处土土地地供供给给长江江路路街街道道办办事事处处目目前前农农村村已已经经基基本本上上被被城城市市替替代代，，行行政政村村的的数数量量只只有有18个；；未来来土土地地供供给给主主要要集集中中在在江江山山路路以以西西和和昆昆仑仑山山路路以以东东的的区区域域。。此此区区域域主主要要为为农农村村的的旧旧村村改改造造和和农农田田的的征征用用等等。。二、、香香江江路路片片区区状状况况ABCDEFG1、香香江江路路片片区区是是黄黄岛岛行行政政商商务务中中心心的的成成熟熟商商圈圈和和金金融融中中心心2、香香江江路路的的商商圈圈现现状状以中中低低档档的的大大众众化化消消费费为为主主南北北的的人人气气反反差差较较大大人流流集集中中，，消消费费能能力力较较强强，，已已初初步步形形成成了了一一定定的的商商业业格格局局；；整体体商商业业布布局局比比较较传传统统，，经经营营缺缺乏乏特特色色，，形形态态相相对对老老化化；；购物物空空间间狭狭窄窄，，商商业业观观赏赏性性及及休休闲闲性性较较差差；；业态态分分布布相相对对单单调调，，文文化化餐餐饮饮服服务务类类发发展展不不足足；；停车车位位严严重重不不足足；；整个个商商圈圈向向更更大大规规模模及及更更高高档档次次发发展展有有一一定定的的障障碍碍；；项目目以以西西““云云海海天天城城””中中低低档档消消费费市市场场，，非非常常繁繁荣荣。。3、香香江江路路商商圈圈分分析析结结论论香江江路路属属于于黄黄岛岛的的商商业业中中心心，，片片区区发发展展的的提提升升空空间间较较大大周边边配配套套、、设设施施齐齐全全，，商商业业较较多多，，雷雷同同性性强强，，没没有有亮亮点点项项目目整个个商商业业形形态态落落后后，，不不具具备备改改造造升升级级条条件件三、、项项目目地地块块分分析析1、项项目目技技术术参参数数总用地面积23051㎡建筑容积率

≤4.0

建筑覆盖率47%地面建筑面积≤92200㎡其中：商业37200㎡住宅55000㎡地下建筑面积35500㎡建筑层数多高层机动车位810个后退用地红线其他要求2、四四至至道道路路及及建建筑筑黄岛四中工业区电子第四十一研究所工业区高科技创业中心中达化纤轻骑大厦香江花园长江商厦吉韩商厦吴家庄云海商城黄岛成人中专青岛昌隆文具有限公司百盛金融一条街鲁泽大厦双鑫园大酒店消防大队公安宿舍供电大楼世家花园世家花园世家花园世家花园道路路和和交交通通分分析析项目目地地块块南南侧侧是是香香江江路路，，双双向向四四车车道道，，西西连连江江山山路路。。江江山山路路是是连连接接胶胶州州湾湾高高速速公公路路的的主主干干道道。。项目地块块东侧是是太行山山路，双双向四车车道，南南连长途途汽车站站，北连连江山路路直达环环胶州湾湾高速公公路驱车5分钟可到到达黄岛岛长途汽汽车站驱车10分钟可到到达薛家家岛轮渡渡码头驱车15分钟即可可到达环环胶州湾湾高速公公路到达青岛岛国际机机场的距距离与青青岛市区区相同，，驱车约约45分钟公交线路路分析公交车始终站点发车间隔时间客流量比1路轮渡——金沙滩3分47%2路唐岛湾——安子码头8分9%6路柳花泊——唐岛湾20分7%15路唐岛湾——福瀛装饰城4分28%21路王家港——台子沟25分4%22路金沙滩——后岔湾12分5%途经项目目地块周周边的公公交车如如下：3、地块块分析结结论周边市政政配套成成熟，但但商业氛氛围较淡淡人流量较较大，但但是驻足足人员很很少周边现有有居住小小区较多多周边部分分工业厂厂区未来来规划为为住宅小小区项目地块块交通便便捷，但但没有公公交车在在地块停停靠现有城市市绿化带带对项目目未来的的经营有有影响建议1建议2地块南侧侧的城市市绿化用用地对本本项目的的商业气气氛营造造形成不不利的影影响。建建议发展展商向政府相相关部门门申请把把该地快快作为项项目的组组成部分分统一考考虑，使之与项项目自成成一体。。四、项目目SWOT分析S.优势W.劣势O.机会T.威胁1、Strength优势分析析S１：区域缺乏乏高档综综合物业业项目，，项目占占据领先先空位S２：邻近临近近黄岛商商业圈香香江路，，占尽地地利S３：地块周边边居住小小区众多多，人流流集中，，消费能能力较强强S４：投资客看看好黄岛岛的未来来，具有有强烈的的投资热热情，购购买力强强劲S５：产权式酒酒店、公公寓具有有很强的的投资价价值S６：上实、中中原强强强联合S１：区域缺乏乏高档综综合物业业项目，，项目占占据领先先空位香江路的的市场价价值已经经迅速提提升香江路商商业规模模较小、、没有特特色、传传统性强强高档商业业物业市市场仍属属于空白白高档商业业物业在在该区域域还存在在较大的的提升空空间，本本项目的的建立将将会占据据领先的的空位，，从而取取得竞争争中的领领先优势势。S２：邻近临近近黄岛商商业圈香香江路，，占尽地地利香江路金金融商业业密集，，辐射整整个黄岛岛开发区区。未来香江江路的发发展同样样不可限限量。本项目是是近期香江江路沿线线开发的的唯一大大型综合合类类项项目，独有卖卖点无可可比拟S３：地块周边边居住小小区众多多，人流流集中，，消费能能力较强强香江路的的人流是是黄岛最最大的周边存在在着很多多的机关关单位和和住宅宿宿舍大量的机机关单位位和住宅宅宿舍所所带来的的人群为为本项目目提供了了商业所所必需的的客户基基础。S４：投资客看看好黄岛岛的未来来，具有有强烈的的投资热热情，购购买力强劲黄岛房地地产物业业的购买买客户以以投资为为主约占占60%。黄岛是未未来青岛岛西海岸岸城市的的中心。。S５：产权式酒酒店、公公寓具有有很强的的投资价价值产权式物物业具有有独特的的投资价价值产权式物物业正在在被越来来越多的的业内人人士和普普通消费费者所认认可。产权式物物业高额额利润回回报、较较少的资资金投入入S６：上实、中中原强强强联合上海上实实城市发发展投资资有限公公司，实实力雄厚厚，在业业界拥有有良好的的声誉。。中原集集团是在在地产界界打拼25年的著名名专业代代理公司司，拥有有一批专专业、精精干的人人才。二二者强强强联合，，前景广广阔。2、Weakness劣势分析析W１：项目地块块属于香香江路的的断层地地带W２：地块的容容积率高高W３：上实品牌牌目前在在黄岛缺缺乏号召召力W４：周边业态态分布缺缺乏整体体布局W５：政府的盲盲目规划划、招商商W１：项目地块块属于香香江路的的断层地地带项目东是是香江路路商业的的中心地地段。项项目西是是低档次次集贸市市场的聚聚集地。。东西两两侧各自自聚集了了大量的的人气。。本项目位位于香江江路两大大商业板板块的中中部。周周边人流流量小，，商业氛氛围非常常冷清W２：地块的容容积率高高本项目的的总占地地面积在在2万平方米米左右，，而规划划建筑面面积接近近10万平方米米必须压缩缩广场面面积，从从而使项项目难以以形成具具有特色色的文化化广场W３：上实品牌牌目前在在黄岛缺缺乏号召召力上实的品品牌号召召力偏弱弱该项目在在策划、、推广和和宣传的的过程中中缺少发发展商品品牌力的的有效支支撑。W４：周边业态态分布缺缺乏整体体布局周边物业业缺乏经经营特色色缺乏创新新意识和和创新策策略W５：政府的盲盲目规划划、招商商政府规划划的前瞻瞻性较低低大量招商商导致商商业供应应过剩3、Opportunity机会分析析O１：青岛西部部城市的的规划建建设O２：2008年奥运会会，青岛岛将成为为世界瞩瞩目的焦焦点O３：未来的青青黄跨海海大桥连连接青岛岛与黄岛岛O４：产业资源源、自然然资源、、学院资资源的挖挖掘和完完善O５：百盛即将将入驻，，带动香香江路北北侧商业业气氛O１：青岛西部部城市的的规划建建设青岛的西西部城市市将是以以黄岛开开发区为为中心，，整合胶胶州和胶胶南部分分区域西海岸城城市将成成为第二二个青岛岛市区O２：2008年奥运会会，青岛岛将成为为世界瞩瞩目的焦焦点2008年青岛将将成为世世界瞩目目的焦点点适时利用用奥运会会的契机机，为本本项目增增加机会会点O３：未来的青青黄跨海海大桥连连接青岛岛与黄岛岛青岛海湾湾大桥规规划已经经出台缩小两岸岸的距离离，缩小小两地的的经济实实力黄岛成为为中国的的第二个个浦东O４：产业资源源、自然然资源、、学院资资源的挖挖掘和完完善黄岛产业业发达，，多家世世界知名名企业进进入黄岛岛薛家岛旅旅游风景景区，每每年吸引引大量的的游客石油大学学等多所所知名院院校进驻驻黄岛O５：百盛即将将入驻，，带动香香江路北北侧商业业气氛带动香江江路北侧侧的商业业气氛的的提升百盛为旧旧房改造造，发展展受限4、Threat威胁分析析T１：潜在竞争争对手较较多T２：香江路详详细规划划尚未出出台T３：长江路日日益攀升升的人气气会对香香江路形形成客群群分流T１：潜在竞争对手手较多多个大型的商商业市场意向向进入黄岛形成巨大的商商业体量与本项目在目目标客群方面面有较大的重重合T２：香江路详细规规划尚未出台台商圈成型较早早，物业分布布不均，商业业模式较为传传统未来的商业分分布，以及人人流的导向都都会对本项目目造成极大的的影响T３：长江路日益攀攀升的人气会会对香江路形形成客群分流流长江路作为一一条新崛起的的商圈，其商商业正处于发发展阶段，商商业潜力巨大大长江路的定位位是黄岛未来来的行政商务务中心区长江路的这种种日益发展的的商业将会对对本项目构成成极大的威胁胁我们要做成什什么样的物业业项目总体定位位具有片区地标标性的大型综综合性商业项项目项目定位与片片区定位的关关系香江路作为行行政商务中心心的重要商圈圈，需要一个个具有标志性性建筑物长江路街道办办事处是黄岛岛的行政商务务中心，应该该有高档的餐餐饮娱乐消费费项目与之相相配套黄岛的人口低低龄化特点，，决定了目前前主流消费以以大众化为主主长江路办事处处作为黄岛未未来的居住核核心区，为项项目提供充足足的客源项目定位原则则香江路地标项项目休闲的鲜明主主题高品位、高性性能重装饰、重配配置以小见大降低项目经营营风险物业类型功能分布面积（m2）合计（m2）租/售建议备注综合商业内街商铺1000026600出售

综合超市15000以租代售家乐福美食广场1600

酒店餐饮麦当劳5004200以租代售

上岛咖啡500

韩国料理400自留产权15个包厢日本料理40015个包厢中式餐饮240050个包厢娱乐酒吧6006100自留产权

歌舞+音乐厅1200

KTV包厢160030个包厢洗浴中心1800

多功能厅900

客房行政套房6008100标准间7500公寓50m2公寓50002256080m2公寓16000260m2公寓1560商住楼单体附楼2400024000

本项目功能定定位总体分布类型业态组合规模(m2)商业品牌超市生活日用品、服装、蔬菜、水果、肉类、熟食、饮料、家电、床上用品、音像图书、简易家私等等15000美食广场川味小火锅、面条、饼类、馅心面食、韩/日小菜、江南小菜、烧烤类、东北炖菜、麻辣烫、粤菜点心、东南亚小吃等等1600内街商铺化妆品、手机、礼品鲜花、西点、女士饰品、休闲/运动服饰、鞋、童装、高档烟酒、营养补品、美容中心、婚纱摄影、药店、珠宝、茶庄、箱包、眼镜等等10000餐饮异国餐饮麦当劳、上岛咖啡、韩国料理、日本料理1800中式餐饮海鲜类、四川菜系2400娱乐酒吧、歌舞+音乐厅组合、KTV包厢、电游网吧、电影院、多功能厅6100酒店客房120m2行政套房5套；50m2标准间150套8100酒店式服务公寓50m2小公寓100套；80m2公寓200套；260m2大公寓6套22560商住楼80m2商住80套；95m2商住60套；100m2商住119套；24000物业功能面积积分配比例功能区域划分分原则大众消费与高高档消费划分分餐饮/娱乐/客房超市/内街/美食广场动/静功能区划分分商住/公寓综合商业特种人群的私私密消费划分分高级官员普通官员人流客源利用用最大化客户/业主的消费划划分游泳馆物业功能划分分商业裙楼大众众消费区——超市、内街、、美食广场商业裙楼高档档消费区——餐饮、娱乐主塔楼楼——酒店客房、酒酒店式服务公公寓副塔楼楼——商住楼项目形象定位位香江路上的地地标物业——提升黄岛消费费观念——改善黄岛购物物环境项目的社会责责任感和使命命感1、外立面外立面建议采用后现代主义外立面风格，简洁、稳重，现代感强。简化三段式建筑立面；外墙以涂料为主，底部裙楼采用大理石、花岗岩等石材；直线条简洁、流畅，强调窗、阳台、遮阳板等功能性构件的细部处理；以银灰、米白色为主，点缀明黄、红色线条；视觉观感档次高，凸显本项目片区路段物业地标性。顶部凸现挺拔、凌空，如日中天之浩气。底部外墙镶嵌优质石材。阳台通透、轻巧，通过体量和曲线变化展示，每个单位设一个阳台。窗凸窗、银灰色塑钢窗、蓝玻。2、大堂项目内容装修风格简约的现代风格，讲求精致感、品质感，有特色装修档次高档装修材质地面、墙身铺砌优质石材装饰品及设施豪华艺术吊灯、墙体挂件、沙发、茶几、花艺、服务接待台色调以明黄为主，辅以银灰色光线明亮，灯光与自然光结合背景音乐轻音乐、钢琴曲功能区大堂公共区、休闲休息区、服务接待区3、电梯及电电梯间项目内容电梯电梯品牌知名品牌，如三菱、奥的斯等电梯数量每栋塔楼2-3部内部设施闭路监控摄像头、背景音乐电梯间装修风格简约的现代风格，品质感强装修档次高档装修材质地面：高级地砖；墙身：高级瓷砖饰面装饰品及设施精致吊灯或壁灯，垃圾箱色调以明黄为主，辅以银灰色光线明亮，灯光与自然光结合背景音乐轻音乐、钢琴曲4、公共走廊廊项目内容装修材质地面：高级地砖；墙身：高级瓷砖饰面；吊顶装饰品及设施壁灯、花艺、垃圾箱光线明亮，灯光与自然光结合5、配套会所所项目地点面积（m2）内容经营方式会所转换层平台5500空中花园免费会所+商业会所休闲区、运动区、露天酒吧1000健身房、游泳池、桌球室、棋牌室1000咖啡厅、酒吧、茶吧500美容美发、纤体中心转换层空中花园综合商业定位位购物一站式休休闲广场休闲元素立体绿化区域艺术水景景鹅卵石青石板/条石板路休闲元素艺术街灯吊牌雕塑休闲椅射灯艺术花坛特色VI·······1、商业面积分分配比例2、业态分布类型业态组合规模(m2)商业品牌超市生活日用品、服装、蔬菜、水果、肉类、熟食、饮料、家电、床上用品、音像图书、简易家私等等15000美食广场东南亚小吃、川味小火锅、面条、饼类、馅心面食、韩/日小菜、江南小菜、烧烤类、东北炖菜、麻辣烫、粤菜点心等等1600内街商铺化妆品、手机、礼品鲜花、西点、女士饰品、休闲/运动服饰、鞋、童装、高档烟酒、营养补品、美容中心、婚纱摄影、药店、珠宝、茶庄、箱包、眼镜等等100003、商业定位依依据目前所有超市市的形态、管管理、货品严严重滞后所有超市人潮潮涌动营业额额不菲所有超市的改改造空间非常常小，发生根根本性变化的的可能性不大大香江路商圈已已被人们认可可，有黄岛最最大的购物人人流量百盛所选厂房房改造商业项项目，停车位位和规模有限限易初莲花所选选的意向地块块目前是经营营粗放低档化化的云海商城城，项目周期期较长根据科学的的的预测和规避避项目风险4、香江路商业业市场分析香江路商圈的的商业物业，，主要以百货货商店为主超市聚集了过过多的人流，，百货商店里里的人流相反反比较稀少香江路的商业业主要以经营营服装服饰为为主，其次为为各种专业店店超市的规模只只占总量的十十分之一餐饮的规模更更小。香江路商业业业态分析香江路的服装装远超过了业业态标准香江路的超市市和餐饮严重重不足业态所占比例服装服饰25%餐饮20%超市30%其它（通讯、家具等）25%5、长江路商业业市场分析长江路商圈的的商业物业，，主要以百货货商店和超市市为主各种专业店等等进入较少香江路其业态态相对单一商业氛围尚不不成熟难以吸引大量量的人流长江路商业业业态分析长江路的服装装服饰类已经经严重超标餐饮只有利群群的特色小吃吃和肯德基超市有家佳源源和利群瑞泰泰业态所占比例服装服饰72%餐饮2%超市12%其它（通讯、家具等）14%大众型超市建议选择“家家乐福”个性化的内街街商铺集各地精华的的风味美食街街公寓定位酒店定位商住楼定位居住物业定位位黄岛住宅市场场概述项目名称天泰.阳光海岸千禧龙家园（二期）星杰座（敖海星城）澳龙花园东方花园位置长江路以北，太行山路以东武夷山路与珠江路交汇处长江路与珠江路交汇处香江路以北，利群商厦对过阿里山路与长江路交汇处均价43005600400038004500户型范围（平方米）88-17465-16680-15070-22070-180主力户型（平方米）130-140103-120120-130118-140179所占比例60%80%50%73%50%主力户型总价30-40万50-60万50-55万45-55万75-85万热销户型（平方米）90（小三室）103（三室）120（三室）120（三室）70（二室）120（三室）70（二室）120（三室）销售率60%40%80%80%95%装修标准全装修厨卫精装厨卫精装厨卫装修——开盘时间04年年初04年5月03年8月/04年元旦2004年5月1日02年底销售时间8个月4个月1年4个月1年零10个月黄岛市的居民民2020年发展到160万，需求市场场强劲目前购房入住住率40%，黄岛的楼盘盘投资商购买买较多，投资资强劲大面积的高档档住宅，因总总价过高，投投资谨慎，销销售受阻黄岛地区中高高档楼盘均价价4500/平米，而主力力户型总价集集中在40—60万元截至今年9月上旬，黄岛岛新开楼盘的的销售率大部部分都在60%以上，而销售售周期大部分分为10个月左右80~120m2的小户型极受受投资者追捧捧，130m2以上的户型出出现滞销在售的热销户型户型面积代表项目二室88m292m2天泰阳光海岸三室118m2121m2澳龙花园黄岛住宅市场场结论公寓形象定位位优雅的，浪漫漫的，富于想想象的，风情情万种的…1、公寓面积分分配比例50m2小公寓80m2公寓260m2大公寓面积总计5000m216000m21560m222560m2公寓套数比例例50m2小公寓80m2公寓260m2大公寓套数总计100套200套6套306套2、酒店式公寓寓定位依据很多成功人士士、外籍人士士等投资客看看好黄岛的发发展前景黄岛在售的酒酒店式公寓只只有概念，没没有酒店式服服务的内涵极具独特风格格和酒店式服服务的公寓胜胜过高档豪宅宅黄岛经济的突突飞猛进，势势必有大量的的实力企业进进入黄岛，他他们需要服务务便捷周全的的居住环境公寓与酒店客客房可以相互互转化，规避避经营风险产权式酒店客客房、酒店服服务式公寓目目前尚属空白白温馨舒适的酒酒店式公寓酒店形象定位位黄岛高品味永永远的榜样1、酒店客房面面积分配50m2标准间120m2行政套房面积总计7500m2600m28100m2酒店客房套数数比例50m2标准间120m2行政套房套数总计150套5套155套2、酒店客房定定位依据黄岛的旅游业业获得了极大大的发展，现现有酒店经营营状况非常好好目前酒店的形态、配置严严重滞后黄岛没有风格格独特的客房房可以成为经营营公寓的对外外窗口酒店客房与公公寓可以相互互转化降低客房和公公寓的经营管管理成本3、现有酒店配配套状况酒店名称星级位置经营娱乐配套太平洋大酒店三星井冈山路以餐饮为主——鲁海丰大酒店准三星阿里山路128号以餐饮为主，开业不到一年洗浴、小型歌舞厅海丰大酒店准三星长江中路459号商务型酒店，开业不到一年健身房、美容美发、娱乐室、洗浴、KTV等海都大酒店三星长江中路218号99年开业，设置陈旧，商务型酒店，准备升四星健身房、美容美发、棋牌室、洗浴、KTV等客房市场情况况酒店名称客房总数标准间单间或套房太平洋大酒店512922鲁海丰大酒店5950单间5；套房4海丰大酒店22090单间70；套房60海都大酒店203100103合计533269264比例100%50.5%49.5%4、酒店客房市市场分析黄岛的旅游业业潜力巨大，，酒店经营前前景看好黄岛现有酒店店，配置较低低，体量较小小酒店客房客户户以商务客户户为主客房达到65%——70%，淡季出租率率都在50%左右较少高档娱乐乐场所，导致致大量客户流流向青岛消费费缺乏大众型综综合餐饮场所所高档典雅的行行政套房舒适精致的标标准套房5、餐饮娱乐定定位依据黄岛的政府机机关单位，约约有近40个部局级机关关，下设200多个科处。其其中约有50%的部门经常进进行会议餐饮饮活动黄岛形成规模模的大型企业业约有220多家大量的政府机机关和企业为为本项目的餐餐饮提供坚实实的支撑黄岛日韩企业业的状况项目单位日本投资企业韩国投资企业企业个数个4040从业人员人136786612其中外籍职工人120112职工劳动报酬万元14916.97854.9其中外籍职工报酬万元1813.42243.5餐饮市场情况况店名位置规模包间数量餐饮菜系太平洋大酒店井冈山路大厅约200平米，可同时容纳100人就餐；23个单间海鲜、鲁菜+西餐、咖啡鲁海丰大酒店阿里山路128号2个宴会厅30余个风调各异的单间除大众菜之外，还有一件小型的日式料理海丰大酒店长江路大型宴会厅200人；大厅可接待200人；20余个单间自助餐厅、咖啡、茶吧海都大酒店长江中路218号可容纳300—500人同时就餐；大堂茶厅；60人的日式餐厅一间；容纳60人的西餐厅一间；商务酒店，包含中餐、西餐、日式料理娱乐市场情况况名称位置消费额度规模经营状况备注太平洋娱乐城薛家岛金沙滩金沙新村包房费100元—————KTV香江21会所香江路西段包房费200-600元不等4-6层约500平米良好2-3层演艺酒吧，4-6层娱乐中心宝岛会不夜城井冈山路与香江路交汇处酒水10—30元，人均消费50—150元约300平米火爆KTV为主，整体消费偏向中低档世纪海丰大酒店长江路与井冈山路交汇处——3500——加州红俱乐部，包含KTV、健身房、洗浴中心6、餐饮娱乐市市场分析黄岛缺少高档档娱乐场所，，导致大量客客户流向青岛岛消费黄岛缺乏大众众型综合餐饮饮场所黄岛主要的大大酒店集中在在长江路，香香江路高档的的餐饮娱乐场场所十分匮乏乏麦当劳上岛咖啡北方风情的韩韩国料理淡雅精致的日日本料理集饮食精华的的中式餐饮异国情调的酒酒吧自然悠扬的歌歌舞音乐厅KTV包厢商住楼形象定定位有梦就有一切切1、商住楼面积积分配比例80m2户型95m2户型100m2户型面积总计6400m25700m211900m224000m2商住楼套数比比例80m2户型95m2户型100m2户型套数总计80套60套119套259套2、商住楼定位位依据香江路作为黄黄岛的金融中中心，需要配配置先进的办办公场所可以吸引办公公和居家两种种客群商住楼对高层层的抵触程度度较差3、商住楼市场场情况案名轻骑大厦伟业花园怡海世家汇商国际位置香江路香江路长江路长江路具体情况商住两用，偏住均价2900无底商商住两用，偏住均价3400商住两用，偏住底商3层，面积13000平方米，计划做超市高层商住两用，起价4000，最高价5200商住两用，偏商裙楼6层，1层银行，2—6层为工商局；7层以上为商住两用。最高价6250；均价47004、商住市场分分析黄岛现有商住住两用楼盘数数量较少，以以住为主黄岛已完成高高层住宅实际际上已经成为为商住两用的的楼盘黄岛商住楼在在功能上与住住宅差别不大大购买商住楼的的投资客较多多5、商住楼户型型设计原则小户型多功能能投资者可以接接受的投资总总价宜商宜住商住两宜的商商住办公我们如何实现现它们的价值值价格策略目标标物业价值最化大一、定价策略略低总价、高单单价策略1、小面积定价价策略2、按套定价策策略客户心理——物有所值策略略1、给投资商预预留一定升值值空间2、关注市场反反馈，低开高高走，适时调调价1、定价原则高性价比原则则以高品位全配配置提高物业业价值以休闲主题的的商业运作，，挖掘物业附附加值酒店式服务，，提升物业附附加值2、充分挖掘项项目的有利因因素黄岛的发展有有浦东的趋势势香江路片区商商业中心地位位目前得到认认可和巩固物业周边有高高密度的居住住小区地段的物业地地标性本项目休闲主主题的形态成功引入品牌牌商家发展商先进的的经营管理理理念3、项目的不利利因素黄岛目前的50万人口黄岛产业计划划发展不清晰晰，加大项目目风险因素4、市场价格分分析物业类型黄岛市场（元/m2）香江路片区市场（元/m2）备注最高最低平均最高最低平均商业外铺22000————22000————无主题内街————7000——————无主题酒店式公寓————————————产权式酒店客房————————————商住楼625039204700——————附：住宅560024004200400038003900市场没有可比比物业和价格格参照黄岛目前前的房地产市市场态势投资客所能够够接受的物业业总价项目本身的高高品质预计实收均价价商业裙楼14000-16000公寓5600-6000酒店客房6200-6500商住楼4800-5000单价：元/m2二、租/售策略争取政府最大大支持强强联合策略略有效的销控策策略分步营销策略略市场信息反馈馈策略（客户户调查）预警调整策略略道具营销策略略产品组合策略略1、租/售比例面积（平方米）百分比面积合计（平方米）百分比租赁娱乐设施61007%930010%日韩料理8001%中式餐饮24003%以租代售综合超市1500016%2760030%内街商铺1000011%美食广场16002%休闲快餐10001%销售酒店式公寓81009%5460060%产权式酒店2256025%商住楼2400026%类型租/售方案招商建议备注商业品牌超市以租代售家乐福由专业招商公司进行招商发展商统一管理美食广场以租代售品牌餐饮公司内街商铺以租代售品牌专柜餐饮异国餐饮出租品牌餐饮娱乐公司中式餐饮娱乐出租2、招商建议3、销售建议酒店客房、酒酒店式公寓、、商住楼及综综合商业分两两个阶段出让让产权。第一阶段销售第二阶段销售物业名称内街商铺酒店式公寓产权式酒店商住楼超市美食广场麦当劳上岛咖啡面积（平方米）1000022560810024000150001600500500本销售阶段面积比15%35%13%37%85%9%3%3%总销售面积比12%27%10%29%18%2%1%1%合计6466017600可售面积82260第一阶段销售售非商业物业面面积比例产权式酒店酒店式公寓商住楼面积合计8100m222560m224000m254660m2非商业物业套套数比例产权式酒店酒店式公寓商住楼面积合计155套306套259套720套第二阶段销售售三、推广策略略推广三大阶段段物业形象推广广企业形象推广广树立品牌商业推广理念念推广理念创造商业空间休闲机能内部商业街铺化推动商圈人群文化交流提升社区生活品味引进品牌商业提供黄岛最受追捧的街铺建立独特商业管理体系推广阶段分期期预热期强销期持续期尾盘期产品形象企业形象+产品形象树立综合品牌牌巩固综合品牌牌预热期（第一一阶段）推广主题——浦东的今天就就是黄岛的明明天通过大众所周周知的浦东城城市面貌，诠诠释黄岛的发发展潜力通过举世瞩目目的浦东发展展轨迹演绎黄黄岛的价值通过展示本案案的形象提高高本案的知名名度今日黄岛，十十年前的浦东东今日浦东，明明日黄岛的未未来强销期（第二二阶段）推广主题——上海实业打造造浦东第二通过展示上海海实业在上海海的项目给与与投资者信心心通过全方位的的展示本案，，挖掘项目价价值和卖点昨日上海浦东东的建设者今今日“第二二浦东”的开开发者持续期（第三三阶段）延续第二阶段段的推广主题题通过项目品质质形成物业和和发展商的黄黄岛品牌进一步诠释项项目的品质和和先进的经营营管理理念尾盘期（第四四阶段）通过信息发布布实现自然销销售，以承接接下一个项目目，不断强化化品牌形象推广核心思路路本案品牌的核核心DNA——““新上海缩影””区域——“第二浦东”塑造的产品——“新上海缩影”餐饮、商业、、娱乐、文化化聚集地黄岛的新天地黄岛的徐家汇商圈城市中心、市市级商业中心心、商务中心心和公共活动动中心黄岛第一家面面向个人经营营的时权酒店店黄岛的“美丽园大酒酒店”发起“第二浦浦东运动”推推广活动，吹吹响进军黄岛岛的号角！推广——“第二浦东运动动”广告风格1.开工典礼暨建建筑与”浦东东第二”发展展论坛2.“黄岛VS浦东”投资论论坛暨开盘仪仪式3.系列上海及其其它城市的招招商活动公关活动四、目标客户户定位1、黄岛本地客客群分析黄岛消费客群群特点客群低龄化喜爱逛街逛街有相对固固定的时间购物以日用品品和各类食品品为主消费客群年龄龄年龄15-20岁21-35岁35-40岁其他年龄段百分比10%60%20%10%消费客群职业业职业学生打工一族政府职员外籍人士产业工人百分比30%30%20%10%10%2、黄岛购房客客群分析客户分类投资客户自用客户百分比60%40%投资客户来源源客户来源外籍人士山东以外地区青岛以外的山东地区青岛市百分比10%30%20%40%投资资客客户户职职业业职业政府官员小业主白领阶层成功人士产业工人百分比30%30%20%10%10%投资资客客户户年年龄龄年龄30-40岁40-45岁45-50岁其他年龄段百分比25%60%10%5%3、目目标标客客户户群群定定位位投资资客客户户终极极客客户户投资资客客群群定定位位产业业企企业业外国国企企业业品牌牌公公司司政府府官官员员（（灰灰色色收收入入）小业业主主产业业工工人人企业业高高管管终极极客客户户分分析析综合合商商业业———社会会各各阶阶层层人人士士餐饮饮娱娱乐乐———政府府官官员员、、成成功功人人士士、、社社会会精精英英公寓寓部部分分———产业业企企业业、、外外企企的的高高管管人人员员和和高高级白白领领商住住楼楼客客户户群群———需要要过过渡渡办办公公场场所所的的产产业业企企业业或或外外企企中小小型型公公司司企企业业（（会会计计事事务务所所、、律律师师事事务务所所、、中介介公公司司、、广广告告公公司司、、咨咨询询公公司司等等））与金金融融有有密密切切联联系系的的企企业业喜欢欢香香江江路路商商业业氛氛围围的的居居家家客客群群目标标客客群群特特征征分分析析需求特征居住区域分布于黄岛开发区、青岛市区购房目的购房客户大多以投资为主，小部分客户购买动机大多是为了自用；大多数客户看到香江路区域升值潜力和便捷的出行条件。交通方面商业对交通的要求较高，力求方便快捷。房价所能承受公寓总房价款集中在30万到60万之间楼体类型受传投资和价格的影响，比较倾向于对高层物业喜好的户型住宅要求面积集中于70~120平方米之间写字楼面积在80~100平方米之间。住宅求户型设计功能齐全、通透采光性好，方正实用。朝向按照北方人的居住习惯，均对房子的朝向比较关注，偏好主卧和客厅朝南，或至少主卧室朝南。写字楼、酒店对朝向的要求较低配套设施高档的休闲娱乐的设施，舒适的物业管理装修标准住宅客户由于工作紧张、繁忙，比较喜欢开发商提供精装修的服务。车位配置商业对车位要求较高，要有大型的停车场黄岛岛本本地地特特殊殊客客户户的的收收入入情情况况人员分类收入情况（万元/人/年）人数（人）备注公务员103000保税区职工81000成功企业家500500500家企业亿万富翁——10-20外企人员生活补助10万元/人/年1000职工生活补助300-400元/天/人项目目投投资资客客户户辐辐射射区区域域五、、财财务务分分析析1、项项目目经经济济指指标标土地面积22670m2裙楼面积36900m2容积率3.97

高层公寓22560m2建筑面积91560m2高层酒店8100m2地下室30000m2高层商住24000m2架空层4534m2绿化率40%2、项项目目销销售售预预测测销售收入面积（平方米）售价（元/平方米）总额（万元）一层商业7380130009594二层商业738090006642三层商业738070005166四层商业738050003690五层商业738000公寓22560580013084.8酒店810066005346商住24000500012000地下车位96100销售总额55522.83、项项目目成成本本测测算算成本费用项目成本费用总额（万元）备注A、土地费用2121.91土地出让费及税费B、直接成本32270.73建安费及配套费C、间接成本7718.29行政费用及审核费用D、不可预见费1199.67

E、管理费1999.45管理费、广告费F、财务费用——贷款利息（复利利息）6%开发成本合计45310.064、项项目目利利润润测测算算费用项目金额备注收入支出销售总额55522.80项目产品的销售总额开发成本45310.06项目的开发成本之和销售费用3608.98销售税金及土地房产税税前利润6603.765、经经济济测测算算前前提提裙楼楼部部分分：：定定位位做做商商业业，，装装修修由由业业主主负负责责，，此此处处仅仅计计算算建建安安费费用用，，不不包包括括装装修修费费高层层部部分分：：公公寓寓和和酒酒店店精精装装修修，，并并配配置置家家电电、、家家具具，，费费用用单单算算；；商商住住两两用用楼楼不不装装修修，，仅仅计计算算建建安安费费用用；；建建安安费费用用以以高高层层住住宅宅计计算算其他他：：费费用用取取自自青青岛岛市市市市场场价价格格六、、智智能能化化设设施施建建议议七、、社社区区服服务务与与物物业业管管理理建建议议项目目的的竞竞争争除除了了区区位位地地段段、、配配套套功功能能之之外外，，形形成成核核心心竞竞争争的的是是服务务和和品品质质，而而最最能能反反映映物物业业服服务务和和品品质质的的因因素素是是物物业业管管理理工工作作，，建建议议在在本本项项目目的的物物业业管管理理引引入入五五星星级级酒酒店店概概念念，，凸凸显显服服务务品品质质。。本项项目目采采取取公公共共服服务务和和专专项项经经营营服服务务相相结结合合的的方方式式1、公公共共服服务务内内容容（（物物业业管管理理））设立立完完善善的的保保安安防防盗盗系系统统，，社社区区边边缘缘设设红红外外线线报报警警系系统统，，闭闭路路电电视视全全天天候候监监控控小小区区入入口口、、住住宅宅大大堂堂、、电电梯梯，，住住户户家家中中设设可可视视对对讲讲系系统统，，并并可可与与保保安安联联系系。。公共共秩秩序序的的维维护护；；二十十四四小小时时保保安安巡巡视视；；车辆辆行行驶驶及及停停泊泊；；公共共设设施施的的养养护护、、维维修修和和管管理理；；重视视楼楼宇宇保保养养工工作作，，定定期期检检查查维维修修等等。。2、专专项项服服务务内内容容（（酒酒店店式式服服务务））除一一般般酒酒店店客客房房的的服服务务项项目目外外，，增增加加———代租租商商务务用用车车商务务翻翻译译DIY厨房房、、送送餐餐植物物保保养养专项项清清洁洁、、洗洗衣衣等等等等3、利利用用社社区区局局域域网网为为业业主主提提供供服服务务视频频点点播播商情情、、咨咨询询发发布布事务务通通知知即时时联联络络，，安安全全求求助助4、公公寓寓、、写写字字楼楼物物管管建建议议【方案案一一】直接接聘聘请请香香港港或或国国外外的的物物业业管管理理公公司司（（如如：：香香港港第第一一太太平平））。。优点点：：直直接接引引进进先先进进的的物物业业管管理理模模式式，，明明显显区区别别周周边边项项目目的的本本土土物物业业管管理理公公司司，，通通过过物物业业管管理理建建立立差差异异化化优优势势。。缺点点：：成成本本较较高高【方案案二二】自己己组组建建物物业业管管理理公公司司，，聘聘请请国国外外（（如如：：新新加加坡坡或或荷荷兰兰））物物业业管管理理专专家家进进行行顾顾问问。。优点点：：成成本本相相对对低低，，并并可可借借机机建建立立公公司司物物管管品品牌牌。。缺点点：：物物业业管管理理服服务务质质量量不