房地产行业融资途径课件

融资途径银行贷款房地产信托项目融资符合我公司融资途径的有：联合开发融资银行贷款房地产信托项目融资符合我公司融资途径的有：一.银行贷款融资成本：利率较低。目前最高在基准利率基础上上浮50%。但是加上手续费之后一般实际为12%/年左右。审核标准：满足基本条件（房地产开发“四证”齐全、房企自投资金不低于35%、取得二级以上开发资质、资产负债率不高于某一比例等）和抵质押要求，还应结合销售回款预测、风险评估等。一.银行贷款融资成本：利率较低。目前最高在基准利率基础上受理阶段递交申请受理调查评价阶段项目评估审批阶段核查审批房地产银行贷款流程发放阶段办理手续资料归档贷后阶段贷后管理收贷拆保受理阶段递交申请评价阶段项目评估审批阶段核查审批房地产银行贷（一）贷款型信托融资模式1、操作流程在这种模式下，信托投资公司作为受托人，接受市场中不特定（委托人）投资者的委托，以信托合同的形式将其资金集合起来，然后通过信托贷款的方式贷给开发商，开发商定期支付利息并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司；信托投资公司定期向投资者支付信托受益并于信托计划期限届满之时支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者。融资成本:成本较高,2014年目前已达到25%左右基于融资过程中形成产权关系及现实的运用，房地产信托融资主要有贷款型信托、股权型信托、财产受益型信托、混合型信托四种模式。

二、房地产信托（一）贷款型信托融资模式融资成本:成本较高,2014年目前已贷款型信托融资模式特点及优势贷款型信托融资模式特点及优势（二）股权型信托融资模式1、操作流程

在这种模式下，信托投资公司以发行信托产品的方式从资金持有人手中募集资金，之后以股权投资的方式(收购股权或增资扩股)向项目公司注入资金，同时项目公司或关联的第三方承诺在一定的期限（如两年）后溢价回购信托投资公司持有的股权。（二）股权型信托融资模式股权型信托融资模式特点及优势股权型信托融资模式特点及优势(三)财产受益型信托融资模式1、操作流程

利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点，开发商将其持有的房产信托给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权，并委托信托投资公司代为转让其持有的优先受益权。信托公司发行信托计划募集资金购买优先受益权，信托到期后如投资者的优先受益权未得到足额清偿，则信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。(三)财产受益型信托融资模式股权型信托融资模式特点及优势股权型信托融资模式特点及优势（四）混合型信托融资模式（夹层融资型）

债权和股权相结合的混合信托投融资模式。它具备贷款类和股权类房产信托的基本特点，同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特色，通过股权和债权和组合满

足开发商对项目资金的需求。（四）混合型信托融资模式（夹层融资型）案例案例案例案例三、联合开发联合两个投资主体共同对项目进行投资建设，项目立在双方名下，由双方共担风险的开发模式。根据双方的出资情况又可分为以下两种开发模式：（一）投资方作为共有权模式

此方案是将土地登记的使用权人变更为双方名下，双方联合报建、共同出资。双方以共同名义通过公开出让方式或其他方式取得土地使用权，以双方共同名义取得土地使用证，即该权利为双方共同共有或按份共有，共同取得发改委的立项和规划部门出具的规划用地条件。双方的合作基础是共同出资，共同管理，共同决策（或按出资比例），此种合作的关键在于双方的日常管理和决策，比如双方应制定日常的人员配置任用制度、财务制度、重大事项的决策制度。该种开发模式是人合形式，双方合作的当事人在合作中往往具有决定性作用，否则双方的合作很难进行。从合作的最终分配方式来看可以有两种方式：1、利润分成方式。2、实物分配。双方在楼盘竣工后，按照各自的出资比例，分配已经建成的商品房，该种分配方式简单易行，采用此种模式，是我们在该种合作模式中比较鼓励的一种，容易取得较好的结果，避免了因结算中产生矛盾，导致分配不能或无法达成最终的双方满意分配结果。但如规划变更，如事前无明确约定，也容易产生纠纷。三、联合开发联合两个投资主体共同对项目进行投资建设，项目立在（二）一方出地，另一方投资方式此方式是在不改变土地使用权基础上的合作方式，投资方只是提供项目所需资金、技术等支持，其付出的精力较少，该方案主要建立在投资方对供地方的高度信任，但对于投资方的风险较大，项目的运作无法控制，有可能基于供地方资金和管理欠缺而成为烂尾楼，因此，为了确保投资方的利益，若使用此方案运作，需要供地方提供相应第三人担保，或在土地上设立抵押权利，若出现合作风险，则投资方可以抵押权对投资所产生的债务优先受偿，最起码可以取得与投资等值的土地，避免投资无法收回的局面。选择联合开发需注意的事项：1.合作的基本原则2.合作的目的3.合作的方式4.供地方的权利与义务5.非供地方的权利与义务6.风险分担方式7.利益分配方式8.房屋销售9.物业管理10.违约责任11.协议的变更和终止12.其他必要内容三、联合开发选择联合开发需注意的事项：三、联合开发四、项目融资项目融资是以项目的名义筹措一年期以上的资金，以项目营运收入承担债务偿还责任的融资形式。形式有很多，也比较灵活，四、项目融资项目融资是以项目的名义筹措一年期以上的资金，以项房地产开发项目融资流程一.项目融资流程1.房地产公司提出地产项目融资需求意向；2.房地产公司提供初步资料：土地证、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，如果项目特别好的，可以先提供前两证；3.对项目所在城市房地产市场及融资项目作初步了解、考察与评估，判断项目融资风险及可行性，如果可行将继续下一步，如果风险大，则本项目终止；4.与项目方方签订房地产融资服务协议，明确融资佣金比例、房地产项目公司所需融资金额及可接受的融资年利息比例；协议期限一般为半年至一年，可根据实际情况顺延；5.出资方（地产信托、地产基金或银行合作公司）实地考察项目并与项目决策人会谈，6.出资方正式项目核实调研；7.出资方给出项目融资正式意见；8.项目符合条件，决定放款；9.如果决定放款，出资方与项目方签订项目贷款协议，明确项目借款的金额、期限、利息及资金管理方法；10.提供贷款所需资料（见附件），执行贷款手续。11.放款成功后，按融资服务协议支付服务费等。房地产开发项目融资流程一.项目融资流程二.房地产项目融资资料清单：

1.经年检的企业法人营业执照正、副本复印件2.组织机构代码证复印件3.税务登记证复印件（国税、地税）4.开户许可证5.房地产开发资质证书6.最近一期公司章程（修正案）7.法人身份证明、法人身份证复印件8.最近一期验资报告9.最近三年经审计的完整财务报告和最近一期财务报表10.公司最近一期财务报表主要科目明细11.公司贷款卡复印件（卡号、密码）12.公司介绍

13.股权结构图（直到最终股东），股东介绍14.公司实际控制人简历、公司高管简历

二.房地产项目融资资料清单：15.项目批复文件（立项、环保等）16.项目可行性研究报告或尽职调查报告17.已投入资金凭证。如股东投资凭证、契税缴纳凭证、出让金缴纳凭证、土地补偿费支付凭证等

18.存量借款明细表（银行、金额、起止日期、用途、抵/质押物）19.《土地使用权出让合同》、转让合同及补充协议等20.土地证、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、预售许可证（或规划意见书、审定设计方案等）21.项目形象进度说明22.项目预计进度（规证办理、施工、销售等）23.项目客户群定位、主力户型分布、户数24.房地产开发经验：已开发项目简介；目前在建项目简介（位置、项目公司、总建筑面积、建筑类型、工程进度、销售情况等）房地产项目融资资料清单：房地产项目融资资料清单：

谢谢，请指教！谢谢，请指教！融资途径银行贷款房地产信托项目融资符合我公司融资途径的有：联合开发融资银行贷款房地产信托项目融资符合我公司融资途径的有：一.银行贷款融资成本：利率较低。目前最高在基准利率基础上上浮50%。但是加上手续费之后一般实际为12%/年左右。审核标准：满足基本条件（房地产开发“四证”齐全、房企自投资金不低于35%、取得二级以上开发资质、资产负债率不高于某一比例等）和抵质押要求，还应结合销售回款预测、风险评估等。一.银行贷款融资成本：利率较低。目前最高在基准利率基础上受理阶段递交申请受理调查评价阶段项目评估审批阶段核查审批房地产银行贷款流程发放阶段办理手续资料归档贷后阶段贷后管理收贷拆保受理阶段递交申请评价阶段项目评估审批阶段核查审批房地产银行贷（一）贷款型信托融资模式1、操作流程在这种模式下，信托投资公司作为受托人，接受市场中不特定（委托人）投资者的委托，以信托合同的形式将其资金集合起来，然后通过信托贷款的方式贷给开发商，开发商定期支付利息并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司；信托投资公司定期向投资者支付信托受益并于信托计划期限届满之时支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者。融资成本:成本较高,2014年目前已达到25%左右基于融资过程中形成产权关系及现实的运用，房地产信托融资主要有贷款型信托、股权型信托、财产受益型信托、混合型信托四种模式。

二、房地产信托（一）贷款型信托融资模式融资成本:成本较高,2014年目前已贷款型信托融资模式特点及优势贷款型信托融资模式特点及优势（二）股权型信托融资模式1、操作流程

在这种模式下，信托投资公司以发行信托产品的方式从资金持有人手中募集资金，之后以股权投资的方式(收购股权或增资扩股)向项目公司注入资金，同时项目公司或关联的第三方承诺在一定的期限（如两年）后溢价回购信托投资公司持有的股权。（二）股权型信托融资模式股权型信托融资模式特点及优势股权型信托融资模式特点及优势(三)财产受益型信托融资模式1、操作流程

利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点，开发商将其持有的房产信托给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权，并委托信托投资公司代为转让其持有的优先受益权。信托公司发行信托计划募集资金购买优先受益权，信托到期后如投资者的优先受益权未得到足额清偿，则信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。(三)财产受益型信托融资模式股权型信托融资模式特点及优势股权型信托融资模式特点及优势（四）混合型信托融资模式（夹层融资型）

债权和股权相结合的混合信托投融资模式。它具备贷款类和股权类房产信托的基本特点，同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特色，通过股权和债权和组合满

足开发商对项目资金的需求。（四）混合型信托融资模式（夹层融资型）案例案例案例案例三、联合开发联合两个投资主体共同对项目进行投资建设，项目立在双方名下，由双方共担风险的开发模式。根据双方的出资情况又可分为以下两种开发模式：（一）投资方作为共有权模式

此方案是将土地登记的使用权人变更为双方名下，双方联合报建、共同出资。双方以共同名义通过公开出让方式或其他方式取得土地使用权，以双方共同名义取得土地使用证，即该权利为双方共同共有或按份共有，共同取得发改委的立项和规划部门出具的规划用地条件。双方的合作基础是共同出资，共同管理，共同决策（或按出资比例），此种合作的关键在于双方的日常管理和决策，比如双方应制定日常的人员配置任用制度、财务制度、重大事项的决策制度。该种开发模式是人合形式，双方合作的当事人在合作中往往具有决定性作用，否则双方的合作很难进行。从合作的最终分配方式来看可以有两种方式：1、利润分成方式。2、实物分配。双方在楼盘竣工后，按照各自的出资比例，分配已经建成的商品房，该种分配方式简单易行，采用此种模式，是我们在该种合作模式中比较鼓励的一种，容易取得较好的结果，避免了因结算中产生矛盾，导致分配不能或无法达成最终的双方满意分配结果。但如规划变更，如事前无明确约定，也容易产生纠纷。三、联合开发联合两个投资主体共同对项目进行投资建设，项目立在（二）一方出地，另一方投资方式此方式是在不改变土地使用权基础上的合作方式，投资方只是提供项目所需资金、技术等支持，其付出的精力较少，该方案主要建立在投资方对供地方的高度信任，但对于投资方的风险较大，项目的运作无法控制，有可能基于供地方资金和管理欠缺而成为烂尾楼，因此，为了确保投资方的利益，若使用此方案运作，需要供地方提供相应第三人担保，或在土地上设立抵押权利，若出现合作风险，则投资方可以抵押权对投资所产生的债务优先受偿，最起码可以取得与投资等值的土地，避免投资无法收回的局面。选择联合开发需注意的事项：1.合作的基本原则2.合作的目的3.合作的方式4.供地方的权利与义务5.非供地方的权利与义务6.风险分担方式7.利益分配方式8.房屋销售9.物业管理10.违约责任11.协议的变更和终止12.其他必要内容三、联合开发选择联合开发需注意的事项：三、联合开发四、项目融资项目融资是以项目的名义筹措一年期以上的资金，以项目营运收入承担债务偿还责任的融资形式。形式有很多，也比较灵活，四、项目融资项目融资是以项目的名义筹措一年期以上的资金，以项房地产开发项目融资流程一.项目融资流程1.房地产公司提出地产项目融资需求意向；2.房地产公司提供初步资料：土地证、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，如果项目特别好的，可以先提供前两证；3.对项目所在城市房地产市场及融资项目作初步了解、考察与评估，判断项目融资风险及可行性，如果可行将继续下一步，如果风险大，则本项目终止；4.与项目方方签订房地产融资服务协议，明确融资佣金比例、房地产项目公司所需融资金额及可接受的融资年利息比例；协议期限一般为半年至一年，可根据实际情况顺延；5.出资方（地产信托、地产基金或银行合作公司）实地考察项目并与项目决策人会谈，6.出资方正式项目核实调研；7.出资方给出项目融资正式意见；8.项目符合条件，决定放款；9.如果决定放款，出资方与项目方签订项目贷款协议，明确项目借款的金额、期限、利息及资金管理方法；10.提供贷款所需资料（见附件），执行贷款手续。11.放款成功后，按融资服务协议支付服务费等。房地产开发项目融资流程一.项目融资流程二.房地产项目融资资料清单：

1.经年检的企业法人营业执照正、副本复印件2.组织机构