上海高档楼盘装修与会所设施调研报告

78/78金丰上海高档楼盘装修及会所设施调研报告前言当前市场高档楼盘大多采用了豪华装修、高档配置的做法以提升产品的附加值，针对该现象，本报告对上海高档房的装修和配置进行专项市场调研，本次调研的高档房目前市场价格为1.2万元以上，按高档房市场的不同档次细分，将上海高档房市场分为1.2～1.8万元/平方米、1.8万元及以上两个档次分别进行调研分析。本报告共提取当前市场在售的17个高档楼盘作为样板数进行分析，所涉及的区域包括上海静安区、卢湾区、徐汇区、长宁区以及浦东新区。

一、两个档次装修房之异同点本报告对高档楼盘的装修配置所涉及的楼盘，分别以12000～18000元/平方米、18000元/平方米及以上两个不同价格段的高档楼盘为主要涉及范围，上下共分两个档次，目前在上海都属于豪华装修房。由于同属于市场高端产品，它们在较多部分表现出装修标准的相似性，而由于单价的不同，它们在某些方面，例如电梯、保安系统及防盗系统、洁具的品牌选取上又表现出明显的差异性。在各自的装修风格方面，18000元/平方米及以上楼盘的装修风格一般都偏向于欧式风格，力求表现出欧洲宫廷式的古典传统豪华感觉，在装修及用料上以高档木材、石材为主，而12000～18000元/平方米的楼盘只有部分会做成欧式风格，有些楼盘会做成现代简约风格等其他类型风格，在装修材料上亦会使用一些玻璃制品和不锈钢材料。每平方米在18000元或以上的楼盘在当前上海房地产市场可谓豪宅中的极品，其建筑材料、设备都力求全进口，采用的品牌一般为欧洲知名品牌，在配备楼盘技防方面可谓面面俱到，多重设防，安全性的考虑更为严重。售价在每平方米1.2～1.8万元的楼盘，虽然较之单价在1.8万元以上的楼盘要低了一个档次，但在上海房地产上来说，仍属于豪宅之列，其建筑材料、设备都力求高档，虽然未必都是全进口的产品，但大都为中外合资的知名品牌，而在装修方面，并非一味求奢靡的感觉，而是呈现出豪华、高雅的居家氛围，这一点与单价在1.8万元以上的楼盘装修风格和定位稍有不同。

二、装修标准比较公用部位：外墙：共同点：设计：一般高层建筑均采用三段式设计，即顶部、主楼及基座三段。选材：两者的外墙材料差异不大，主楼一般都是采用进口的防水涂料或高级面砖，使得建筑清朗挺拔；裙房一般采用花岗岩或其他天然石材进行墙面处理，体现出建筑的稳健及扎实。12000～18000元/M2的主要特点：强调功效，例如强调“采用新科技节能环保型建材”等。不少楼盘使用高级面砖作为外墙材料。>18000元/M2的主要特点：更强调品牌，例如，采用日本进口SKK防水防污弹性涂料，该品牌在日本市场占有率第一，超出第二名一倍多。为了体现整体产品质量，石材的使用率更高，例如采用石材线条勾勒等方法。首层电梯大堂：共同点：地面：都会铺设进口大理石；墙面：配大理石或高级墙纸；其他装饰：吊顶、灯光照明，部分以玄关台等作为装饰。客用电梯：共同点：品牌：一般选择进口三菱和进口OTIS电梯为多。标准：速度方面一般2.0米/秒为最低限度，不少楼盘已经接近2.5米/秒这一写字楼标准。容量方面：1000公斤/台较为常用。12000～18000元/M2的主要特点：电梯的品牌处于较高水平，一般会采用使用率高、维修方便的三菱或OTIS电梯，少量会采用在国内知名度不高的品牌，如德国“蒂森”永磁无齿轮电梯、永大日立电梯等知名品牌。（注：德国“蒂森”电梯公司属于德国著名跨国工业集团蒂森克虏伯公司）>18000元/M2的主要特点：电梯品牌更高，均采用进口电梯，以日本进口三菱电梯、奥的斯（OTIS）电梯居多；电梯使用标准更高：分客用电梯和工作电梯两类，甚至客用电梯直接进入一层大堂，而工作电梯却会直接进入地下层。且标准区别非常大，主人电梯标准相对较高，例如会采用日本进口三菱电梯、奥的斯（OTIS）电梯等知名品牌，而保姆电梯相对较差，一般会采用中外合资的产品，例如中日合资三菱电梯、中芬合资产通力KONE电梯等。楼层电梯大堂：12000～18000元/M2的主要特点：各层电梯大堂一般会铺设普通大理石或高档地砖。>18000元/M2的主要特点：铺设进口大理石，墙身配大理石玻璃，另设吊顶和灯光照明。楼层走道：12000～18000元/M2的主要特点：地面部分：较为普通的材料，如地砖等；墙面材料：大多采用乳胶漆。>18000元/M2的主要特点：地面部分：如该楼盘以酒店式服务作为卖点，则一般会采用高级地毯。墙面材料：会使用墙纸作为情面材料，体现装修的质感。

住宅单元1、分户门：一般都会采用特制平板实心防火防盗门2、客厅与卧室客厅与卧室的地面与墙面装修：选材：一般地面都是采用柚木或重蚁木等高级实木地板，墙面都是采用高价乳胶漆，有些高档楼盘会采用墙纸。（例如SABBIA品牌）12000～18000元/M2的主要特点：客饭厅——地面一般会采用柚木、重蚁木等高档木材作为地板，地板方面漆板是必然选择，墙面则采用高级乳胶漆等，窗户会采用彩铝、中空玻璃。卧室——地面一般会采用柚木、枫木等高档木材作为地板，墙面则会采用高级墙纸等，窗户亦会使用中空玻璃。>18000元/M2的主要特点：客饭厅——地面一般会采用柚木等高档木材作为地板，墙面则采用污染较少的高级乳胶漆等，窗户会采用中空玻璃，以达到节能和隔音的效果。卧室——地面一般会采用柚木等高档木材作为地板，墙面采用高级乳胶漆或高级墙纸等，窗户也会采用中空玻璃。

3、空调设备：选材及品牌：面积超过300平方米，一般采用中央空调，品牌则以进口大金中央空调或同级别其他品牌为主。如面积小于300平方米，有些公寓会采用分体空调。但是在品牌方面也有较高追求，基本以大金、三菱重工为主。4、卫生间洁具：配置标准较高：公共浴室一般会将淋浴及盆浴分开，以给客户更多选择，且可以保证客户在使用中的卫生问题。而主卧室的洗手间则更注重私密性及豪华性，以充分体现主人的尊贵与地位，甚至会使用冲浪浴缸。标准：差异加大，主要体现在品牌方面。12000～18000元/M2的主要特点：地面：会采用防滑地砖；墙面：会采用高档面砖；洁具：会采用世界知名的进口品牌，例如科勒洁具，西班牙ROCA洁具；卫浴的配件亦采用世界顶级产品，例如“A.O.施密斯”燃气热水器。浴缸：主卧室会使用冲浪浴缸；品牌包括科勒、美标等中高档知名品牌。>18000元/M2的主要特点：18000元/M2及以上楼盘对于洁具的选择可谓苛求完美，不仅主人卫生间要采用世界顶级产品，例如德国进口V＆B卫生洁具或同级品，就连工人卫生间也采用世界驰名品牌，例如TOTO或和成卫浴，但一般为中外合资产品。地面：会采用高档大理石，大理石方面一般会使用国外进口的“金花米黄“作为主材，以体现整体品味。墙面：会采用高档面砖；洁具：会采用世界顶级的品牌，例如德国进口V＆B卫生洁具或同级品，而保姆卫裕洁具相对档次要低些，例如TOTO或和成或同级品。卫裕的五金配件亦采用世界顶级产品，例如德国进口JADO或同级品。（注：德国威宝V＆B是有着254年历史的世界厨卫设备的先驱，在卫浴及陶瓷领域有着无可争辩的领先地位；JADO五金配件为德国首席卫浴系列五金配件）5、厨房12000～18000元/M2的主要特点：地面会采用防滑地砖，墙面会采用高档面砖，橱柜往往采用全套进口的成套设备，例如：意大利Smeg橱具，美国爱惠普净水器。>18000元/M2的主要特点：厨房装修标准：地面会采用高档大理石，墙面会采用高档面砖，橱柜往往采用意大利进口SNAIDERO橱柜、德国全套进口柏丽品牌或POGGENPOHL品牌的成套设备。（注：SNAIDERO橱柜被誉为设计师名人堂的意大利厨柜第一大集团；德国柏丽是世界上最大的专业厨具生产商，其产品被认为是高品质和实用性的完美结合；POGGENPOHL品牌是欧洲最大的橱柜生产商之一，拥有全球第二大经销网络，其产品按人体力学原理设计，被誉为厨房中的“劳斯莱斯”，据说香港富商李嘉城家中选用的即是此品牌橱柜。）6、其他设备12000～18000元/M2的主要特点：该类豪宅一般会预先安装少量设施，例如空调、热水炉、厨房设施、等，但是在品牌方面则一般会选择在国内知名度较高的外资品牌，例如空调会采用日本三菱重工空调、约克制冷主机、霍尼韦尔控制系统的中央空调等。>18000元/M2的主要特点：该类豪宅一般会预先安装较高档的设施，甚至采用世界一流品牌产品，例如日本进口大金中央空调等，美国进口AO.SMITH、美国进口ECOWATHERIRK27C01软水及净水系统或同级品。（注：美国热水器巨头A.O.史密斯是著名跨国公司，位列美国制造业500强，在美国热水器市场处于霸主的地位）。安装高档进口的软水及净水系统一般的豪宅较少使用，但是目前上海的水质尚不能满足国际的使用标准，使用相应的软水系统将提高水质，同时也是电热水器所必须配置的附件之一。

公用设备：停车场共同点：均采用高级的、进口车库管理系统。12000～18000元/M2的主要特点：一般会采用高科技的车库管理系统、甚至采用车辆出入感应系统等，其品牌一般是中外合资的；>18000元/M2的主要特点：一般会采用进口的车库管理系统，例如马来西亚ELLD品牌SMARTCARD车库管理系统、车辆出入感应系统等；垃圾处理共同点：一般都采用“集中处理”的垃圾处理方式，该处理方式一般是首先将垃圾进行集中，后经过压缩打包后集中运出。这种方式一般会每周处理一次垃圾，这样可以减少垃圾车辆的出入以干扰居民。保安及防盗系统共同点：保安及消防系统一般包括：可视对讲系统.电子巡更系统,监控系统。

12000～18000元/M2的主要特点：该价格段楼盘一般会采用大家庭安防系统，包括进口对讲可视系统、电子巡更系统、电视监控系统等。大型居住社区，一般还会采用周界报警系统、车库遥感系统。>18000元/M2的主要特点：豪宅的购买者往往对于楼宇的安全设施尤为关注，该价格段楼盘在保安系统及防盗系统方面考虑得更为周到，装备得更为先进，例如在御品大厦这一幢楼宇内，就安装了高清晰闭路电视和16路数字化监控系统，102台高清晰日本松下彩色摄像机，一般会采用美国或日本全进口的高端技防设备，例如日本松下彩色摄像机，美国派尔和日本松下，日本精工摄像镜头，三乐SM4系列硬盘数字录像机等。在设备方面也更高级，增加了电梯自动化行驶安全系统及自动化物业管理系统等。而一般12000～18000元/M2的楼盘难以达到如此的布控密度和如此高端的高科技监控产品。消防系统共同点：消防系统管理较为严格，发展商一般会聘请专业的消防管理公司施工，因此高级楼盘一般都采用国内知名品牌的消防监控系统，家里会安装煤气泄露报警系统。12000～18000元/M2的主要特点：该价格段楼盘的消防系统一般会采用国内知名品牌的消防监控系统，家里会安装煤气泄露报警系统。>18000元/M2的主要特点：该价格段楼盘的消防系统与1.2～1.8万元楼盘相比似乎差别并不大，一般会采用国内知名品牌的消防监控系统，这方面并未力求全进口。智能化系统：12000～18000元/M2的主要特点：在1.2～1.8万元的豪宅楼盘中，各种楼宇智能化装备可谓应有尽有，例如IC卡层站控制系统、美国I－home智能系统、光纤宽带入户、楼宇设备自动控制系统、访客可视对讲系统，智能一卡通系统、智能卡出入监控系统、红外线报警、远程遥控等。>18000元/M2的主要特点：购买该价格段产品的消费者都位于金字塔的最顶端，为满足这部分上流人士的需求，开发商对于楼盘的智能化系统方面力求达到当今世界顶级高科技的各种产品，例如中日合资尼赛拉NICERA煤气探测自动报警器，韩国进口三星SAMSUNG可视彩色影像对讲系统，室内外多点隐蔽式紧急按钮等。

三、个案分析thehouse御品大厦

楼盘基本信息外立面图片介绍地址北京西路969号所属板块南块板块开盘价格20000～28000元/平方米发展商中华企业股份有限公司营销企划上海金泰房地产建筑类型高层交付日期2003年12月31日该案作为市中心的千万豪宅，其每平方米的售价达到2～2.8万元，其原本为烂尾楼金龙广场改造而来，梁与梁之间距达8米，天生一副作豪宅的骨架，由于其房型可以自由分割，故开发商不作全装修房，而是赠送全套顶级设备，例如日本进口大金空调、美国进口AO.SMITH或同级软水及净水系统、意大利进口SNAIDERO全套橱柜等，在各种建材、设备的标准方面都力求最豪华的档次，以其建材与设备的豪华提升其顶级地段的含金量，创造更高的附加值。该案在豪宅市场的出现有一定的特殊性。

主楼部分采用了日本进口SKK防水防污弹性涂料，整幢大楼外观看起来更有质感更显其挺拔与不凡。裙房部分采用巴西金麻CARIOCAGOLD干挂花岗岩来装饰，充分显示了主人的尊荣与高贵。外立面：

材料：主楼部分采用了日本进口SKK防水防污弹性涂料，整幢大楼外观看起来更有质感更显其挺拔与不凡。裙房部分采用巴西金麻CARIOCAGOLD干挂花岗岩来装饰，充分显示了主人的尊荣与高贵。由于该案的特殊性，在其烂尾楼时已经主体结构成形，主要的建材难有大的改变，该案唯有在后续的工程中以局部细节的处理加以弥补，例如窗户使用加拿大独资AL铝金内门内倒窗，黑色静电喷涂断热型材，玻璃采用中空玻璃可以隔音和节能，地面与墙面的处理采用加气混凝土双层隔热防水屋面等等。配置：在其赠送的设备之中，都尽量采用了世界顶级品牌的产品，例如德国卫浴国宝V&B，意大利排名第一的Snaidero厨具，风靡德国的豪华JADO建材，日本原装进口的大金空调等等。在对于业主的安全防护的各项措施方面，该案具有十重关卡，重重设防，可谓固若金汤。各项报警系统设备皆为国际知名品牌。十重关卡：周界围墙：多点红外线探测报警系统；小区入口：大门警卫官，刚性警卫防护，管制所有进出人车；大堂进口：自动木门，管家柔性防护，接待及确认主人及访客；车库进入：SMARTCARD车管系统，读卡进入，智能型防砸，火灾报警系统，图像识别保存，读卡时间存档。地下室电梯厅：从车库进入地下室电梯厅，读卡到指定楼层；公共空间：高清晰闭路电视，16路数字化监控，102台日本松下彩色摄像机全景监控；浮桥感应门厅：智能化SMARTCARD多重感应门禁控制，刷卡进入，电梯自动迎接，只到达主人楼层；私家大堂：刷卡进入分别专属的私家大堂，诸亲朋好友方可登堂入室；电梯车厢：经自动感应各层主人及访客，乘坐电梯时仅能达到所属或经授权的楼层，数字录像只能凭密码调看，保存私人空间；家庭门厅：各户玄关门及后门使用磁控开门，如遇破坏、强行进入会自动警报。

住宅单元：厨房地面与墙面装修加气混凝土双层隔热防水屋面橱柜岛式台柜，采用意大利进口SNAIDERO或同级品家电、配置美国进口AO.SMITH或同级软水及净水系统，美国进口ECOWATHERIRK27C01软水及净水系统或同级品卫生间地面与墙面装修加气混凝土双层隔热防水屋面洁具陶瓷件采用德国进口V＆B卫生洁具或同级品配置五金配件采用德国进口JADO或同级品

客厅与卧室客厅1客厅1窗户黑色静电喷涂断热型材，中空玻璃窗台加拿大独资AL铝金内门内倒窗大门提升推拉阳台门卧室卧室整个客厅及起居室空间营造了一种大气、金壁辉煌的豪宅氛围。整个客厅及起居室空间营造了一种大气、金壁辉煌的豪宅氛围。

名仕苑

楼盘基本信息外立面图片介绍地址上海市广元西路88号所属板块内徐汇板块开盘价格17000-20000元/平方米发展商上海新中汇房地产有限公司营销企划上海新联康建筑类型高层交付日期2005年5月本案为徐汇区近期上市楼盘，该案原为酒店式公寓，只租不售，在目前楼市火爆的促动下，顺势推出全装修住宅，并依靠地段优势及自身高品质装修，上市后取得不俗的业绩。

外立面：采用高级墙面砖，配以黑色框塑钢中空窗，并镶嵌绿色玻璃，整体给人沉稳，庄重的感觉。材料：装修材料基本采用高档合资品牌，空调品牌为三菱重工，客饭厅与卧室的地板都采用了柚木地板。配置：本案为精装修项目，整体表现出一种富丽堂皇的豪华感。开阔、精制的大堂、足与五星级酒店媲美，悬挂于顶部稀世珍贵的施华洛世奇水晶吊灯在璀璨中感受阔然气度。整套卧室中深色的柚木地板体现沉稳、高贵品质；量身定制的整体式厨房，无论在使用及美观等方面都考虑周全，并且配备各款世界名牌小家电

样板房照片卧室：卫浴：书房：客厅：大堂：

华丽家族古北

楼盘基本信息外立面现状图片地址黄金城道555弄所属板块古北、虹桥板块开盘价格15000～20000元/平方米发展商上海华丽家族房地产开发有限公司营销企划自销建筑类型高层、小高层交付日期2005年7月底该楼盘是目前古北二期中装修品质较高的一个，楼盘装修对外报价为3000元/平方米，其许多设备、设施在其它楼盘从未使用过。外立面：楼盘外立面采用涂料和高级石材，色彩为深色调，给人以稳重、厚实的感觉。材料：楼盘选用材质与其它高档楼盘基本一致，大金家庭中央空调，进口三菱电梯，实木漆板，铝合金双层中空窗等。虽然没有什么特别之处，但这样的选材，还是体现出了楼盘的品质。

配置：楼盘高档的配置是最独特的地方。厨房配有烤箱、脱排油烟机、消毒柜、碎骨机、热水炉。主客卫采用德国进口DURAVIT面盆、坐便器；KALDEWEI浴缸；GROHE龙头，而工人卫生间才使用科勒系列卫浴设备。这与一些装修房只采用科勒系列卫浴设备相比，档次要高一些。（注：德国杜拉维特（DURAVIT）为德国著名卫浴品牌）另外顶层和低层的房间，卧室配备有红外线或窗磁报警系统也是其特色之一，目前上海住宅市场采用这样的设施还独此一家。因此其3000元/平方米装修标准也是合乎情理的。装修风格：楼盘的装修采用欧洲古典主义的风格，装修给人以庄重、经典的感觉。仁恒河滨花园

楼盘基本信息外立面现状图片地址芙蓉江路388号所属板块天山路板块开盘价格10000～15000元/平方米发展商上海仁恒置业发展有限公司营销企划自销建筑类型高层交付日期2005年7月底该楼盘是天山路板块规划最大，售价最高的楼盘，装修对外报价为2500元/平方米。其售价较高除了开发商较有知名度和实力的原因外，另一个原因是其较高的装修标准。外立面：外立面沿用了传统的面砖和天然石材，给人以高贵、大气的感觉。材料：其消防系统采用了酒店或办公楼才使用的火灾自动报警及喷淋系统，这在住宅楼宇中是不多见的。而客厅和卧室铺设柚木地板，厨房地面和墙面采用西班牙地砖、高级面砖饰面，局部不锈钢饰面，这些在目前的住宅装修市场是属于比较高级的选材。

配置：楼盘厨房的配置也与众不同，厨房配有微波炉和净水器。而每套房间配有室内紧急呼叫按钮，这样的装修标准就算是在一些高档楼盘也未必出现，可见仁恒的品质还是不低的。此楼盘在天山路沿线可谓是首屈一指的楼盘。装修风格：楼盘采用现代时尚装修风格，装修富丽堂皇。世茂滨江花园

楼盘基本信息外立面图片介绍地址潍坊西路1号所属板块浦东陆家嘴板块开盘价格14000-21000元/平方米发展商世茂集团营销企划中原物业、太平洋房屋、怡高物业、第一房地产、第一太平洋戴维斯建筑类型超高层交付日期2007年12月全部交房世茂滨江花园是继仁恒滨江园之后陆家嘴地区又一个精装修高档公寓项目，房型以大面积为主，其装修标准达到了2000-3000元/平方米，是上海滩为数不多的顶级豪宅之一。

外立面世茂滨江花园的外立面采用高级面砖与天然毛石为外墙材料，色彩以暗红为主，配以墨绿色，给人一种深沉稳重的感觉。

世茂滨江花园赠送品质优异的全屋精装修，主要建材及室内设备均精心挑选世界知名品牌。厨房厨房厨房地面与墙面装修高级防滑地砖、罗马瓷砖橱柜POGGENPOHL德国厨柜家电、配置Smeg灶具、洗碗干碗机，入式冰箱，抽油烟机，微波炉，电烤箱卫生间地面与墙面装修卫生间地面：杜邦corian大理石,墙面：大理石卫生间洁具西班牙ROCA洁具,按摩浴缸配置LG15寸超薄液晶电视、富绅.史丹利（Fullcent.Stanley）卫浴五金德国汉斯格雅（hansgrohe）龙头、德国柏森玻璃造型台面

客厅与卧室客厅地面与墙面客厅1柚木地板、高级乳胶漆客厅1睡房地面与墙面柚木地板、SABBIA墙纸窗户铝合金双层中空玻璃窗台大理石台面大门实腹防火防盗门睡房门实腹木门附送家具大理石吧台，加拿大枫木与不锈钢组成式酒柜.意大利FEDI真皮沙发卧室卧室

四、附件（各楼盘市场调研详表）每平方米18000元及以上的楼盘1、THEHOUSE御品大厦A、共用地方1、外墙主楼:日本进口SKK防水防污弹性涂料。裙房:巴西金麻CARIOCAGOLD干挂花岗岩2、首层电梯大堂进口大理石及木材3、各层电梯大堂进口大理石及木材4、电梯客用电梯：四台日本进口三菱MITSUBISHI电梯服务电梯电梯：一台中日合资产三菱电梯，裙房电梯：二台中芬合资产通力KONE电梯5、停车场为SMARTCARD车库管理系统——采用马来西亚ELLD品牌产品6、垃圾处理集中处理7、智能化系统采用中日合资尼赛拉NICERA煤气探测自动报警器，采用韩国进口三星SAMSUNG可视彩色影像对讲系统，室内外多点隐蔽式紧急按钮。8、保安及防盗系统高清晰闭路电视和16路数字化监控系统，102台高清晰日本松下彩色摄像机，美国派尔和日本松下，日本精工摄像镜头，三乐SM4系列硬盘数字录像机。9、消防系统采用九安品牌智能型消防报警系统，消防楼梯：地板漆B、室内装修标准a、住宅单元1、客饭厅地面与墙面2、睡房地面与墙面3、窗户黑色静电喷涂断热型材，中空玻璃;4、窗台加拿大独资AL铝金内门内倒窗5、大门6、睡房门提升推拉阳台门7、厨房门提升推拉阳台门b、厨房1、地面与墙面装修加气混凝土双层隔热防水屋面2、橱柜岛式台柜，采用意大利进口SNAIDERO或同级品c、浴室1、地面与墙面装修加气混凝土双层隔热防水屋面2、洁具陶瓷件采用德国进口V＆B卫生洁具或同级品3、家电、配置五金配件采用德国进口JADO或同级品d、其他设备1、工人卫生间采用TOTO或和成或同级品2、热水系统美国进口AO.SMITH或同级软水及净水系统，美国进口ECOWATHERIRK27C01软水及净水系统或同级品3、电话、宽带及电视每户预留三个有线电视终端。每户预留二门电话号线，4、电气设备装置5、燃气6立方米管道煤气6、量表三相供电27千瓦7、空调设备日本进口大金DAIKINVRVPLUS双频空调或同级品

2、名仕苑（二期帝逸阁）A、共用地方1、外墙大理石、面砖2、电梯3、停车场送车位4、垃圾处理集中处理B、室内装修标准a、住宅单元1、客饭厅地面与墙面柚木实木地板、高级乳胶漆2、睡房地面与墙面柚木实木地板、高级乳胶漆3、窗户铝合金中空窗4、窗台5、大门防火防盗门6、睡房门实心木门7、厨房门实心木门b、厨房1、地面与墙面装修高档大理石、面砖c、浴室1、地面与墙面装修高档大理石、面砖2、洁具d、其他设备1、燃气管道煤气2、空调设备三菱重工

3、翠湖天地4、锦麟天地雅苑A、共用地方1、外墙高级涂料高级涂料2、电梯奥的斯（OTIS）电梯；指纹仪识别及IC卡3、停车场停车场管理系统，车辆出入感应系统4、智能化系统宽带入户楼宇设备自动控制系统、访客对讲系统，智能一卡通系统5、保安及防盗系统红外线监控、智能安保系统小区安全防范系统6、消防系统火灾报警系统B、室内装修标准a、住宅单元1、客饭厅地面与墙面高级柚木地板2、睡房地面与墙面高级柚木地板b、厨房1、地面与墙面装修2、橱柜c、浴室1、地面与墙面装修2、洁具德国高仪龙头；科勒洁具d、其他设备1、热水系统家庭中央净水机德国原装集热式双循环热水炉，美国原装分户式软水处理系统2、电话、宽带及电视宽带入户卫星和有线电视系统3、电气设备装置电路断线自动报警4、保安系统红外线监控、智能安保系统德国TCS彩色液晶可视对讲系统5、燃气燃气自动报警6、量表智能两表计量系统7、空调设备单元式中央空调

5、东方曼哈顿尚东区A、共用地方1、外墙一、二天然石材；三层以上面砖配石材线条构勒2、首层电梯大堂贵宾台、东西两个VIP会所；3、各层电梯大堂铺设石材，墙身配大理石玻璃，另设吊顶和灯光照明4、电梯奥的斯（OTIS）电梯5、智能化系统智能卡出入监控系统6、保安及防盗系统防盗、电梯行驶安全系统，中央监控系统，自动化物业保安及摄像监控系统7、消防系统消防监控系统B、室内装修标准a、住宅单元1、客饭厅地面与墙面高级柚木复合地板；优质乳胶漆2、睡房地面与墙面高级柚木复合地板；优质乳胶漆3、窗户铝合金框配浮法或钢化中空玻璃4、窗台5、大门特制平板实心防火防盗门b、厨房1、地面与墙面装修地面铺设“斯米克”优质抛光砖；墙面亚细亚优质釉面砖2、橱柜“美时”豪华橱柜3、家电配置三炉头灶具、冰箱、洗/干衣机、微波炉，不分单元配电烤箱，高级暗装排风机c、浴室1、地面与墙面装修均为天然大理石2、洁具双面盆、恒温淋浴头3、家电、配置卫浴三件套；“A.O.施密斯”燃气热水器d、其他设备1、主人卫生间配电话插头2、热水系统PVC管排水口，变频供水3、电话、宽带及电视两条电话线接口；两条电视接口；4、保安系统“FERMAX”可视对讲机5、燃气管道煤气6、量表〉=8000瓦用电量7、空调设备三菱分体式热泵空调8、住宅阳台交房标准优质防滑地砖

每平方米12000～18000元的楼盘1、莱诗邸2、帝庭A、共用地方1、外墙高级涂料高级涂料2、首层电梯大堂铺设地砖3、电梯国产4、保安及防盗系统智能化小区保安楼内配备24小时物业管理5、消防系统红外线自动监控B、室内装修标准a、住宅单元1、客饭厅地面与墙面实木地板、涂料2、睡房地面与墙面实木地板、涂料3、窗户彩色塑钢塑钢窗b、厨房1、地面与墙面装修中外合资地砖、墙砖2、橱柜德国原装全进口柏丽橱柜3、家电配置全套外资品牌厨具阿里斯顿冰箱、烤箱、洗碗机c、浴室1、地面与墙面装修合资地砖、墙砖2、洁具乐家洁具德国高仪龙头、西班牙乐家按摩浴缸d、其他设备1、主人卫生间2、热水系统变频供水全天集中供热、中央纯净水系统3、电话、宽带及电视有线闭路、FTTBLAN4、电气设备装置标准电表5、保安系统红外线监控系统,报警求助,中央监控6、燃气天然气管道

3、仁恒河滨花园4、古北中央花园A、共用地方1、外墙罗马外墙面转、花岗岩石材高级涂料、天然石材2、首层电梯大堂自动感应门、不锈钢信箱3、各层电梯大堂4、电梯永大日立电梯5、智能化系统车库管理系统、独立中央监控系统、门禁智能管理系统中央监控系统、门禁智能管理系统6、保安及防盗系统周界红外报警系统、可视楼宇对讲系统周界红外报警系统、可视楼宇对讲系统7、消防系统火灾自动报警及喷淋系统B、室内装修标准a、住宅单元1、客饭厅地面与墙面柚木实木地板、高级乳胶漆实木地板、高级乳胶漆2、睡房地面与墙面柚木实木地板、高级乳胶漆实木地板、高级乳胶漆3、窗户铝合金中空窗铝合金中空窗4、窗台5、大门沙比利饰面防火防盗门实腹防火防盗门6、睡房门沙比利饰面木门实腹木门b、厨房1、地面与墙面装修西班牙地砖、高级面砖饰面，局部不锈钢饰面2、橱柜德国伯丽橱具3、家电、配置三星台面和洗涤池、净水器，SMEG品牌脱排油烟机、燃气灶具及微波炉，另配进口容积式热水器c、浴室1、地面与墙面装修天然石材、高级面砖、电热地采暖高级面砖、电热地采暖2、洁具科勒品牌洁具、进口高仪品牌龙头科勒系列卫浴设备d、其他设备1、保安系统室内紧急呼叫按钮2、燃气管道煤气管道煤气3、空调设备大金中央空调大金中央空调

5、华丽家族古北6、古北瑞仕花园A、共用地方1、外墙天然石材及高级面砖高级涂料、天然石材2、电梯进口三菱电梯进口三菱电梯3、智能化系统IC卡层站控制系统美国I－home智能系统4、保安及防盗系统周界红外报警系统、可视楼宇对讲系统周界红外报警系统、可视楼宇对讲系统B、室内装修标准a、住宅单元1、客饭厅地面与墙面重蚁木宽型漆板、高级乳胶漆高级柚木地板、内墙环保预料2、睡房地面与墙面重蚁木宽型漆板、高级乳胶漆高级柚木地板、内墙环保预料3、窗户铝合金双层中空玻璃铝合金双层中空窗4、窗台5、大门实腹防火防盗门实腹防火防盗门6、睡房门实腹木门实腹木门b、厨房1、地面与墙面装修2、橱柜欧洲进口组合橱柜3、家电、配置烤箱、脱排油烟机、消毒柜、碎骨机、热水炉容积式燃气热水炉、SMEG电器、管道净水、进口高仪水喉c、浴室1、地面与墙面装修地热系统地采暖系统2、洁具德国进口DURAVIT面盆、坐便器；KALDEWEI浴缸；GROHE龙头科勒品牌洁具d、其他设备1、工人卫生间科勒系列卫浴设备2、热水系统3、保安系统红外线或窗磁报警系统4、燃气管道煤气管道煤气5、量表12-21KW6、空调设备大金中央空调RHOSS中央空调

7、国际丽都城8、静安枫景A、共用地方1、外墙涂料；面砖；石材涂料7、智能化系统

宽带接入、可视对讲、红外线报警宽带入户8、保安及防盗系统

24小时安保可视对讲、电视监控系统9、消防系统国家标准安全监控B、室内装修标准a、住宅单元1、客饭厅地面与墙面地面：柚木地板

墙面：乳胶漆

地面：枫木地板

墙面：高档乳胶漆

2、睡房地面与墙面地面：柚木地板

墙面：乳胶漆

地面：枫木地板

墙面：高档乳胶漆

3、窗户彩铝窗塑钢4、窗台5、大门

防盗钢门6、睡房门塑钢7、厨房门b、厨房1、地面与墙面装修地面：防滑地砖

墙面：墙砖水斗，排油烟管道2、橱柜

全套进口厨具3、家电、配置c、浴室1、地面与墙面装修地面：地砖

墙面：墙砖

地面：大理石

墙面：大理石2、洁具进口洁具

科勒洁具d、其他设备1、工人卫生间地面：地砖

墙面：墙砖

地面：大理石

墙面：大理石

2、热水系统德国威能壁挂式热水炉变频供水3、电话、宽带及电视有线电视、电话接入宽带接入，留有有线电视接口4、电气设备装置每户配TEMPSTAR户式中央空调，德国威能壁挂式热水炉5、保安系统

24小时安保可视对讲、电视监控系统6、燃气独立煤气表管道煤气7、量表220v220v8、空调设备TEMPSTAR户式中央空调中央空调

9、中凯城市之光A、共用地方1、外墙采用新科技节能环保型建材。2、首层电梯大堂电梯通过物业管理公司电脑屏幕显示集中监控3、各层电梯大堂4、电梯德国“蒂森”永磁无齿轮电梯5、停车场车库进出采用遥感技术，保证快速、便利的通行.闭路电路监视7、智能化系统先进的智能化网络设施，光纤到楼，宽带接入内外结合.远程遥控、智能监控的智能化8、保安及防盗系统大家庭安防系统；进口对讲可视系统.电子巡更系统9、消防系统煤气泄露报警a、住宅单元3、窗户彩铝、中空玻璃b、厨房1、地面与墙面装修内墙：涂料c、浴室1、地面与墙面装修内墙：涂料d、其他设备1、工人卫生间2、热水系统中央供水3、电话、宽带及电视监控及管理中心,共同电视天线（有线电视）,小区通过光缆接入公共网4、电气设备装置5、保安系统大家庭安防系统；进口对讲可视系统,电子巡更系统6、燃气煤气表IC卡收费7、量表8KW/户或10kw/户8、空调设备全社区采用约克制冷主机、霍尼韦尔控制系统的中央空调

10、世茂滨江花园A、共用地方1、外墙天然石材及高级面砖2、首层电梯大堂IC卡触摸式进户3、各层电梯大堂大理石4、电梯上海三菱电梯5、停车场地下停车库6、垃圾处理集中处理7、智能化系统由IC卡、读卡器、管理中心组成的一卡通系统8、保安及防盗系统周界红外报警系统、可视楼宇对讲系统9、消防系统火灾自动报警及喷淋系统B、室内装修标准a、住宅单元1、客饭厅地面与墙面柚木地板、高级乳胶漆2、睡房地面与墙面柚木地板、SABBIA墙纸3、窗户铝合金双层中空玻璃4、窗台大理石台面5、大门实腹防火防盗门6、睡房门实腹木门7、厨房门日式大理石推门8、附送家具大理石吧台，加拿大枫木与不锈钢组成式酒柜.意大利FEDI真皮沙发b、厨房1、地面与墙面装修高级防滑地砖、罗马瓷砖2、橱柜POGGENPOHL德国厨柜3、家电、配置Smeg灶具、洗碗干碗机，入式冰箱，抽油烟机，微波炉，电烤箱c、浴室1、地面与墙面装修地面：杜邦corian大理石,墙面：大理石2、洁具西班牙ROCA洁具,按摩浴缸3、家电、配置LG15寸超薄液晶电视、富绅.史丹利（Fullcent.Stanley）卫浴五金德国汉斯格雅（hansgrohe）龙头、德国柏森玻璃造型台面d、其他设备1、工人卫生间西班牙ROCA台盆、坐便器2、热水系统能率20升热水器（单套公寓）、300升锅炉（复式）3、电话、宽带及电视千兆以太网交换技术，光线电缆1000M进楼，超五类线100M入户4、电气设备装置奇胜电器5、保安系统掌纹门禁系统、小区周界红外线报防系统、住户紧急呼救系统、报测报警装置及家电远程控制系统6、燃气天然气7、量表12-21KW8、空调设备美国TRANE中央空调9、住宅阳台交房标准高级防滑面砖10、天台花园交房标准大理石台阶、防滑面砖

11、浦东世纪花园A、共用地方1、外墙天然石材配高级面砖2、首层电梯大堂大理石地面墙面，高级防火装饰板吊顶3、各层电梯大堂大理石地面墙面，高级防火装饰板吊顶4、电梯三菱电梯内配高级装饰5、停车场地下停车场6、垃圾处理集中处理7、智能化系统宽带接口8、保安及防盗系统小区内红外线报警系统，大厅电梯地下车库设置闭路电视监控9、消防系统烟感及喷淋系统B、室内装修标准a、住宅单元1、客饭厅地面与墙面多乐士涂料，高级人造大理石，柚木地板2、睡房地面与墙面高级柚木地板3、窗户双层中空玻璃铝合金窗4、窗台高级大理石5、大门豪华防盗子母门，德国原装门锁6、睡房门高级实木门7、厨房门高级实木门b、厨房1、地面与墙面装修罗马防滑地砖，皮尔卡丹瓷砖2、橱柜德国劳斯3、家电、配置意大利（Smeg)橱具，美国爱惠普净水器c、浴室1、地面与墙面装修罗马防滑地砖，皮尔卡丹瓷砖2、洁具西班牙乐家（Roca)3、家电、配置德国汉斯格雅龙头，德国多玛冲淋房d、其他设备1、工人卫生间美标三件套2、热水系统德国威龙（Vailant)热水器3、电话、宽带及电视预留有线电视接口，卫星电视4、电气设备装置法国罗格朗，电表出户5、保安系统可视对讲机6、燃气天然气远程抄表7、空调设备日本大金家用中央空调8、住宅阳台交房标准不锈钢扶手安全玻璃栏板高级防滑地砖12、世茂湖滨花园A、共用地方1、外墙天然石材及高级面砖2、首层电梯大堂IC卡触摸式进户3、各层电梯大堂大理石4、电梯上海三菱电梯5、停车场地下停车库6、垃圾处理集中处理7、智能化系统由IC卡、读卡器、管理中心组成的一卡通系统8、保安及防盗系统周界红外报警系统、可视楼宇对讲系统9、消防系统火灾自动报警及喷淋系统B、室内装修标准a、住宅单元1、客饭厅地面与墙面柚木地板、高级乳胶漆2、睡房地面与墙面柚木地板、SABBIA墙纸3、窗户铝合金双层中空玻璃4、窗台大理石台面5、大门实腹防火防盗门6、睡房门实腹木门7、厨房门日式大理石推门8、附送家具大理石吧台，加拿大枫木与不锈钢组成式酒柜.意大利FEDI真皮沙发b、厨房1、地面与墙面装修高级防滑地砖、罗马瓷砖2、橱柜POGGENPOHL德国厨柜3、家电、配置Smeg灶具、洗碗干碗机，入式冰箱，抽油烟机，微波炉，电烤箱c、浴室1、地面与墙面装修地面：杜邦corian大理石,墙面：大理石2、洁具西班牙ROCA洁具,按摩浴缸3、家电、配置LG15寸超薄液晶电视、富绅.史丹利（Fullcent.Stanley）卫浴五金德国汉斯格雅（hansgrohe）龙头、德国柏森玻璃造型台面d、其他设备1、工人卫生间西班牙ROCA台盆、坐便器2、热水系统能率20升热水器（单套公寓）、300升锅炉（别墅）3、电话、宽带及电视千兆以太网交换技术，光线电缆1000M进楼，超五类线100M入户4、电气设备装置奇胜电器5、保安系统掌纹门禁系统、小区周界红外线报防系统、住户紧急呼救系统、报测报警装置及家电远程控制系统6、燃气天然气7、量表12-21KW8、空调设备美国TRANE中央空调9、住宅阳台交房标准高级防滑面砖10、天台花园交房标准大理石台阶、防滑面砖

综述在本报告中我们对上海市的高价楼盘的会所以及停车位的配置进行市场调研，主要集中在浦东、卢湾、静安、徐汇、长宁五个区域，价格范围集中于9000～25000元之间，根据这些楼盘各自所处的地理位置不同，可分为：陆家嘴滨江豪宅，例如：盛大金磐、世茂滨江花园、汇豪天下等；太平桥豪宅区，例如：翠湖天地、锦鳞天地等；南京西路梅泰恒辐射豪宅，例如：国际丽都城、静安枫景、THEHOUSE等；徐家汇商圈辐射豪宅，例如：莱诗邸、东方曼哈顿尚东区、名仕苑等；碧云国际社区豪宅，例如：世茂湖滨花园等；人民广场延中绿地豪宅，例如：中凯城市之光等；

楼盘情况简介区域楼盘名称总建面积（M2)总住户(户）会所面积（M2)总车位数目浦东盛大金磐1520005365000630世茂滨江花园7000003500100002500世茂湖滨花园260000120035001200汇豪天下1400009131000600浦东世纪花园310000250020001000卢湾翠湖天地580002771000200锦鳞天地雅苑500001961100197帝庭250007780050瑞金花园1700040无会所150静安静安枫景一期1400007404000600国际丽都城27000020006000806TheHouse2500086500060中凯城市之光24500010005000522静安河滨花园10000070010000286达安花园34000030005000780徐汇莱诗邸1000004003000430东方曼哈顿尚东区500004004000550名仕苑（二期帝逸阁）156002002000200汇贤居627003592200359长宁天山河畔花园27000020002500750凯欣豪园16600010004500565嘉里华庭（第五座）30000202900202东方剑桥700005442000110东方雅苑460003001200350在本次调查的楼盘中，绝大多数属于区域内的高价楼盘，总建面积大小不一，最大的为浦东的世茂滨江花园，达到70万方，而最小的为徐汇区的名仕苑（二期帝逸阁），仅为15600平方米，但作为各自区域内的高档楼盘，却同时具有相同的共性——配备了高档的会所，只有一个楼龄较老的楼盘瑞金花园例外。会所情况统计及经营方式[一]、会所配置情况：所选取楼盘中，有会所楼盘占据绝大多数比例，达到96%，而没有会所的楼盘只有一个，是卢湾区的老盘瑞金花园，另外，静安区的THEHOUSE由于给业主使用的是波特曼丽嘉酒店的会所，故严格意义上来说，该盘也不具备自己的会所，但即便将该盘算成是无会所楼盘，有会所楼盘的比例仍然高达91.67％，可以看出，会所已经成为当今高档楼盘增加产品附加值的不可或缺的一项重要内容。

[二]、会所经营方式：在已经确定了经营方式的楼盘中，除了THEHOUSE由于是借用波特曼酒店的会所是可以对外营业的以外，另外静安河滨花园的会所高达八层，总建达10000平方米，而其楼盘体量不过十万方，据其现场销售员介绍，将来会所营运时会对外开放，并且会所中还有餐饮的成分。其他所有楼盘都采取了只对内经营的方式，只是针对业主或租客开放会所，而谢绝了非住客的使用，由于在使用人数上得以限制，使得业主或租客在使用会所的各项功能时可更加自由与宽裕，而伴随而来的用以维护会所正常营运的物业管理费必然是较为高昂的。

[三]、户均会所面积分析：户均会所面积一般是与楼盘的售价和品质相匹配，从现有数据来看，除了静安河滨花园是个特例之外。例如汇贤居与盛大金磐的的售价分别高达2.2万和2.5万元，其户均会所面积亦相应高达6平方米和9平方米以上，名仕苑、东方曼哈顿尚东区、帝庭售价分别高达2.1万、2万、1.8万元，三者的户均会所面积都达到10平方米左右，其他大多数高档楼盘的户均会所面积集中于2～5平方米。户均会所面积是楼盘每个业主生活中实际使用会所的舒适度的一个重要指标，而本文所指会所面积表示室内会所的面积，不包括室外的花园、篮球场等，从下表的这些已经明确会所面积的楼盘情况来看，大多数高档楼盘的户均会所面积集中于2～5平方米，面积最大的为静安河滨花园，会所面积达到一万平方米，由于该楼盘地段在静安区属于相对较偏，周边各项生活机能配套尚不够理想，其配备了大面积的会所亦在情理之中，况且其将来还会对外开放，而一些户均会所面积不足2平方米的楼盘，例如达安花园、天山河畔花园等，各业主和租客在使用时的舒适度将大大折扣，当然，这与该类楼盘售价相对不高亦有关系。汇豪天下的户均会所面积亦不足2平方米，但是由于该楼盘属于菊园三期项目，而整个菊园小区最重要的一些会所设施大多集中于其二期项目江临天下中，汇豪天下的会所只是相应作了一些内容补充，当然，汇豪天下的业主也是可以享用菊园内的其他会所的。

各楼盘会所简况一览表楼盘名称有无会所是否对外开放会所面积（M2)户均会所面积盛大金磐有否50009.33世茂滨江花园有否120003.43世茂湖滨花园有否35002.92汇豪天下有否10001.10浦东世纪花园一期有否20003.64翠湖天地有否10003.61锦鳞天地雅苑有未定11005.61帝庭有否80010.39瑞金花园无否无会所0.00静安枫景一期有否40005.41国际丽都城有否60003.00TheHouse有是5000不是自己的会所中凯城市之光有未定50005.00静安河滨花园有否1000014.29达安花园有否50001.67莱诗邸有否30007.50东方曼哈顿尚东区有否400010.00名仕苑（二期帝逸阁）有否200010.00汇贤居有否22006.13天山河畔花园有否25001.25凯欣豪园有未定45004.50嘉里华庭（第五座）有否9004.46东方剑桥有否20003.68东方雅苑有否12004.00

四、会所经营方式从目前上海的高档住宅会所来看，对内经营的均采用会员制的方式。[一]、会员卡的分类：一般而言这些会所的会员卡可分为个人卡、夫妻卡、家庭卡，个人卡顾名思义只允许一个人进去，很少有楼盘是单独采用个人卡，一般是与其他类型卡结合使用；夫妻卡只允许两个成年人进去，例如浦东世纪花园、东方剑桥等是采取夫妻卡的形式；而家庭卡一般限定为三个人，例如THEHOUSE、嘉里华庭、翠湖天地等就是采用家庭卡的形式，世茂滨江花园和世茂湖滨花园既有个人卡又有家庭卡，而达安花园则是个人卡、夫妻卡和家庭卡都有，将来还可能推出老年卡，给老年业主在非黄金阶段使用，少儿卡，给孩子们在假期使用。还有可能单卖游泳卡。[二]、入会费：在所选取的这些楼盘中，已经交房并且会所开始营运的，都不收取初次入会费，只是收取每年的使用费。

[三]、年费：各楼盘家庭卡年费（三人使用）一般收费在万元左右，夫妻卡年费（二人使用）一般收费在6800～9600元之间，人均年费一般在2000～4800元之间。楼盘名称户均年费人均年费世茂滨江花园个人4000、家庭100003300～4000世茂湖滨花园个人4000、家庭100003300～4000浦东世纪花园96004800翠湖天地38003800达安花园2200（非游）3800（个人）6800（夫妻）9800（家庭）3200～3800元，2200（非游）嘉里华庭108003600东方剑桥40002000东方雅苑40002000

[四]、会所产权持有人：在已经明确了会所产权属性的楼盘中，其产权皆为开发商所有，当然，像THEHOUSE这种借用酒店会所的楼盘除外。[五]、会所经营者：这些高档楼盘的会所大部分是由物业公司进行经营管理，而物业一般会聘请较为知名的物业公司，例如：第一太平洋戴维斯、怡高、戴德梁行、Cush