大厦项目策划竞标书

市场概况南京都市认识要在一个都市生存，不管是人也好依旧公司，首先要有专门强的适应能力，服水土，才能够在市场竞争中取得先机，这差不多是许多具有强大实力的跨国企业都不能幸免的现实问题。南京是江苏省省会，位于北纬31°14'~32°36'、东经118°22'~119°14'，地处我国东南部的长江下游，东接富饶的长江三角州，南靠宁镇丘陵，西倚皖赣山区，北连江淮平原，地理位置十分优越。南京现辖玄武、白下、建邺、鼓楼、秦淮、下关、雨花台、栖霞、浦口、大厂、江宁11个区和江浦、六合、溧水、高淳4个县。辖区总面积6597平方公里，市区面积2598.69平方公里。全市总人口623.8万，其中乡村居住人口180.3万，城镇居住人口443.5万。南京四周低山盘曲，山环水绕，自然风貌独特。气概磅礴的长江自西向东横穿市区，辖内有秦淮河、滁河、玄武湖、莫愁湖、石臼湖、固城湖等流域水网纵横交错，水面占全市面积11.4％，水资源极为丰富。岗峦起伏的宁镇山地由东向西形成三个分支切近都市边缘楔入城区，溧水县境内有茅山山脉，江浦县境内有老山山脉。低山丘陵占全市面积64.5%，是华东低山丘陵集中的要紧区域之一。南京属亚热带湿润气候，温暖宜人，四季分明，雨量充沛。年平均气温15.4°,年均降水量1106毫米。这一良好的自然条件加之历代的绿化努力，使南京享有“绿城”之誉。南京属北亚热带季风气候区，四季分明，年度最佳气节为秋季(9~11月)。绝对最高温度43℃绝对最低温度-14℃年平均温度15.7℃最热月平均温度28.1℃最冷月平均温度-1.5℃年平均降雨量1005.9mm年均相对湿度76%最大风速25m/s土壤最大冻结深度-0.09m夏季主导风向东南、东风冬季主导风向东北、东风地震烈度7度无霜期232天孙中山先生在其《建国方略》中评价南京的地理环境时讲：“其位置乃在一美善之地区。其地有高山、有深水、有平原，此三种天工，钟毓一处，在世界之大都市中，诚难觅此佳境也。而又恰居长江下游两岸之最丰富区域之中心，南京今后之发达，未可限量也。”公元３世纪以来，先后有十个朝代和政权在那个地点建都，使南京成为古代和近代长江中下游地区经济、政治、文化的中心，留下了光辉灿烂的民族文化。今天的南京是中国经济发达省份江苏省的省会，长江流域四大中心都市之一，在全国宏观生产力布局中居于重要地位。通过建国以来特不是改革开放以来的建设，南京差不多形成四个比较突出的优势：一、区位优势南京地处沿海开放地带和长江流域的交汇部，紧邻中国最大的经济、金融中心上海，是中国国土规划中沪宁杭经济核心区的重要都市，在江苏沿海、沿江、沿线开放战略中处于枢纽位置，具有加速经济国际化的有利条件。二、交通通讯优势南京是中国华东地区重要的交通和通讯枢纽，铁路、公路、航空、水运、管道五种运输方式齐全，构成了立体化、大运量交通运输网络；程控电话、移动通信、数据通信、微波、卫星、光纤等组成了现代化通信网络。三、教育科技优势南京是中国高等教育和科研四大基地之一。有高校48所，研究机构500余家，科技人员32万人，在宁两院院士61人，科技综合实力居全国都市前列。四、产业优势南京是中国东部地区重要的综合性工业基地，差不多形成了以电子、汽车、化工和一批地点特色产品为主导的综合性工业体系。电子工业、石化工业生产规模位居全国都市第二位，汽车工业居第五位。南京也是长江三角洲仅次于上海的商埠重镇，年社会商品零售总额居全国都市前十位。进入二十世纪九十年代，南京以其工业、科技、区位的优势和快速进展的经济，被评为中国都市投资硬环境“四十优”都市之一，被国际经济界人士和众多海外财团视为具有宽敞开发前景的地区。本世纪末、下世纪初，将是南京进展史上十分重要的时期。《南京市国民经济和社会进展“九五”打算和2010年远景目标纲要》明确提出要把南京建设成为功能齐全、服务一流的省会都市；成为长江三角洲地区和长江下游的经济、金融、商贸区域性中心都市；成为经济发达、环境优美、融古都风貌与现代化文明于一体的现代化江滨都市。2002年的房地产市场市场竞争越来越激烈，经营都市理念引领楼市新潮，一系列规划利好更带来了强劲的活力；河西新城区、亚东大学城、拆违加大力度等等大的举措，从政策和外部环境上给开发商重要的机遇；审视楼市细部的竞争，开发商将会更加注重品质、注重服务，从而也更加注重品牌，品牌将更加成为开发商关注的焦点。2002年楼市竞争格局将会向何处进展？一、都市经营利好多2001年下半年以来，一系列都市规划建设的利好给南京开发商注入了新的活力，尤其河西新城区、亚东大学城的建设给开发商带来了更高的预期。2002年南京的楼市将会呈现一个多亮点的格局，购房者将把注意力放在一个更宽敞的视野里。以人为本，制造环境、优化环境，集中力量开发新城区，使现代新城区成为现代化的一流市区，这是市委、市政府对新城区建设提出的要求。河西的奥体中心是一大利好，已引起众多购房者的关注，10年以后，河西将是30万人的都市，这对开发商来讲是一个极好的机遇，但开发商们能否把握好那个机遇呢？仙西将建成全国最大的大学城，在不到10年时刻建成大学城，公共设施共享，建成一流的学生街。同时，南京旧城实行7721工程，在7条主干道、70多条要紧道路上进行改造。我们那个都市在一种经营的理念中会产生质的飞跃，都市一些新的功能会更加凸显出来。与此同时，不同板块的开发商也必将运用好自身的利好出好牌，一场更高层次的竞争将不可幸免。二、品牌成为关注焦点品牌是一个企业的立足之本。这也是升级产品的基础，开发商首先应该建立品牌意识，以过硬的产品质量来赢得客户，以完善的服务和优美的居住环境来升级产品。随着楼市竞争的加剧，品牌意识已深入人心，不管是购房者依旧开发商都特不看重品牌。业内一致认为：2002年是南京开发商全面树立品牌的一年，也是品牌竞争渐趋激烈的一年。2001年秋天，栖霞建设董事长陈兴汉当选为“中国地产10大风云人物”，栖霞建设股份有限公司（星叶牌住宅）当选为“中国地产20大企业品牌”，给南京房地产市场的品牌竞争树立了一个榜样。事实上，从2002年上半年的市场情况来看，开发商确实意识到品牌的重要性，从五一期间的房展会来看，开发商越来越会做秀，展会的布置和内容也体现出开发商品牌进展的认识。一些购房者认为，品牌的意义是相当重大的。现在，买品牌房住着放心，差不多成了许多购房者的口头禅。虽讲他们还不太明白品牌概念的全部含义，在购房中，完全讲究品牌还显得有些不现实，但大多数人认为品牌意味着高附加值，不光是有形的质量和功能方面，在除此之外的其他方面也是有其价值的。买房的时候，专门多消费者表示他们情愿为品牌房多付钞票，人们关于“品牌楼”依旧认可的。品牌关于开发商来讲是能够成为开发商带来有价值的重要资产。房地产是一个个性化十分突出的产品，个人消费频率是专门低的，它不像不的日用品，也许有的人一生中只有一次购房行为。开发商会可不能越来越重视品牌？尽管目前房地产市场还没有形成强烈的品牌意识，然而能够确信今后品牌是一种进展的趋势，购房者会讲究品牌，开发商也会为竞争而树立自己的品牌。开发商应该有品牌的危机意识，许多开发商也在努力地追求品牌，树立自己的品牌。尽管现在国内也出现了一些具有品牌意识的开发商，通过塑造住宅产业品牌取得了较好的经济效益，但较之国外经验丰富、实力强劲的老牌开发商依旧显现出对品牌意识的理解不够全面、不够深刻，应尽早树立品牌意识，通过长期不懈努力，实施有效战略开发。三、房价更趋理性2002年，南京楼市的开发重点已向城郊进一步延伸，不同地区的房价也会因各种因素，呈现出不同的走势。都市总体规划使河西净地陡然增加31平方公里。这一大块净地随着河西新城区的强力启动，具备了专门大的升值潜力。目前河西北部地区的住宅供应量较大，而且先前奥体中心建设的消息传出之后，一些住宅的价格差不多有所上浮，假如南部的住宅开发再大规模展开，在竞争的压力下，短期内新城北部地区的房价上升的空间相对南部来讲就小一点。在启动河西新城区建设的同时，将开发建设3大一般居住区，要紧面向刚进城的新市民及低收入群体。它们是：城东的仙林地区、江北新市区、城南江宁东山新市区。3个居住区能纳入人口均在30万左右。这三个居住区房价定位可不能专门高，因此对整个楼市的房价阻碍可不能专门大。目前，南京写字楼市场供应状况相关于南京的企业进展的规模、市场的供需状况（各写字楼、商住楼的租售现状）来看，供应量稳定，整体市场价格浮动不大，个案由于产品差异性，特不是新产品相对前些年上市的产品来看，在硬件配置上差不多超出一截，价格的相应上涨是合理的。四、竞争促使产品升级 2002年南京的房地产市场差不多进入一个群雄争霸的时期。开发商应做好以下几点，来应对市场的挑战，升级产品。第一、也是最要紧的，是产品本身的质量，这是企业品牌的基础。质量的提高，包括内涵和外延的双重提高。内涵确实是楼盘的建筑质量，外延确实是要做好楼盘的服务和宣传等。第二、要加强对楼盘销售人员的培训，完善销售服务系统。随着新型材料、新技术的运用，销售人员没有一点知识是不能促进销售的。第三、要提高产品的配套服务，加强外在环境的建设。2002年的房地产市场，关于开发商来讲，竞争意识要转化，要由地点转到全国。面对外地开发商的挑战，2002年南京的楼市有许多关键性的利好。在这种利好的楼市中，不仅刺激了当地开发商的兴趣，同时也吸引了国内外房地产“大鳄”的注意力，万科、万达差不多抢滩南京的房地产市场。如此本地开发商的竞争某种意义上差不多由当地走向了全国，竞争意识的转变，如此便对楼盘的建设提出了更高的要求。面对日益严峻的市场竞争，开发商应在开发楼盘中逐步升级自己的产品，来满足消费者的需求，在市场中占得先机，保持自己在竞争中立于不败之地。尽管外地的开发商差不多涌入了南京，然而本地的开发商仍然占有一定的优势，如对本地环境的了解，对当地消费者的需求有更深的认识等。本地开发商应该抓住这些条件，开发出质量更高的楼盘，要跟他们比品质、比服务，通过这些来升级产品。租赁/购买办公房打算分析一、租赁/购买打算多数中小企业在以后1-2年内有更换办公房的打算。在更换办公房的方式上，中小企业在采取购买、租赁两种方式方面均有一定数量，打算租赁者与购买者相差不大，有专门多企业需要“到时候视实际情况而定”。然而，通过对打算租房者的调查分析能够看出，在同样面积、租金与按揭房款也一样的情况下，消费者更倾向于购买。中小企业购卖/租赁办公房的区域选择要紧集中在新街口地区和鼓楼地区。

二、对办公房的内在要求1、面积需求中小企业以后需要的办公房面积呈多样化与扩大化，对不同面积的办公房都有不同程度的需求，同时相关于现在办公面积都有不同程度的增加。需求办公面积多在80-100m2及101-150m2。

表1.1各类中小企业下一步的办公面积需求需求面积现在面积50M2以下51-80M281-100M2101-150M2151M2以上无更换办公房意向合计50M2以下31.2512.5018.756.256.2525.00100.0051-80M2015.3815.3815.38053.86100.0081-100M20030.0030.0010.0030.00100.00101-150M200040.0040.0020.00100.00151M2以上000060.0040.00100.002、装修与车位需求中小企业多数需要对办公房进行简单装修，对车位的需求是1-2个/公司，但限于规模与实力，也有21.88%的公司对车位无需求。3、办公房类型需求中小企业对有卫生间无厨房的办公房最青睐，以后需求办公面积在50M2以下的中小企业所需求的全为有卫生间无厨房的办公房。所有企业均对厨房和卫生间均具备的办公房需求最小。表1.2中小企业对办公房套型的选择比例分布套型比例卫生间和厨房都没有的纯开间办公房21.88有卫生间无厨房的办公房43.75卫生间和厨房都没有的办公房12.50无所谓,随便哪种均可21.87合计100.00表1.3办公房面积需求不同对套型选择的阻碍分析单位：M2需求面积套型50以下51-8081-100101-150150以上卫生间和厨房都没有的纯开间办公房050.00037.5028.57有卫生间无厨房的办公房100.0025.0025.0037.5042.85卫生间和厨房都有的办公房025.0012.5012.5014.29无所谓,随便哪种均可0062.5012.5014.29合计100.00100.00100.00100.00100.00三、消费者关于50M2办公房的价格承受能力关于50平方米的办公房，15-20万元、21-25万元、26万元以上的总房价各有1/3的中小企业能够承受。但依照在前面调研中提到的现在购房者的总房价多在30万元以上及依照博智智业的调研经验，能够承受26万元以上的中小企业当高于1/3，因为在调查中，被访者对“价格承受能力”的回答一般会略低于其真实的价格承受能力，这一点在后面的专门少消费者对时代广场定价提出异议同样得到验证。绝大多数打算租赁办公房的中小企业能够承受的年租金超过2万元，其中以2-3万元和5万元以上居多。表1.4中小企业关于50M2办公房的房价承受能力打算租赁者（年租金）比例打算购买者（总房价）比例1.5~2万元17.3915~20万元33.332~3万元34.7821~25万元33.333~4万元8.7026~30万元19.054~5万元13.0430万元以上14.295万元以上26.09――――合计100.00合计100.00写字楼市场解码为了准确、实际了解目前写字楼在南京市场的进展现状、市场供求以及进展前景，上海荒岛房产工作室南京公司依照进入南京市场后对南京写字楼进展情况的动态掌握得出的结论如下：首先，多数中小企业的总经理认为对现有的办公环境不中意。而时下已建成高尚公寓的配置标准也越来越高，宽带网络、小区物管、智能化安保等设施、设备的配备，同时出售产权、价格适中，这些都导致许多中小企业的经理人选择商住两用楼。他们普遍认为适合的写字楼的较少，没有为中小型公司作到完善的服务。而通过对公司白领的调研分析得知，尽管消费者认可单身公寓的定位，对单身公寓有一定需求，怎么讲SOHO概念的流行具有特定的市场氛围，而南京还无大量的自由职业者，购买欲望与购买力明显不足。其次，中小企业对办公面积、套内房型、公共配套设施与服务等的需求有自己的认识，特不是在公共配套和服务这两块对现有的写字楼颇有微词。电梯少、网速慢、空调不行、餐饮条件差等是目前客户不满率较高的几个方面。再次，多数中小企业在今后1-2年内有更换现有办公房的打算。前面差不多分析过中小企业对目前写字楼的看法，由于对众多写字楼的现有条件的不满，随着企业进展的脚步，提高对外的形象，他们需要更换现有的办公房。他们的资讯优势明显，对新的产品动态了如指掌，目前市场中没有他们中意的产品，因此他们期待着理想的办公楼。其后,新街口、鼓楼是人们心目中的传统商业经济中心，不管是人流量、信息流量、资金流量……都大于其他区域。但近年来新街口的交通情况不畅，周边新兴的区域大有后来居上的趋势。广州路-上海路-山西路一带形成新的办公区，潜力专门大。最后，依照对近两年高档次配置的写字楼项目楼盘销售经理的调研访谈和实际调查表明，办公环境好、硬件配置高、性价比合适的写字楼的租售状况都还不错，例如：苏宁环球大厦、益来国际广场、金鹰国际等，同时还具有酒店式公寓的雏形，是办公与公寓结合的典型。通过我们对市场的实际成交情况，调查所得的客户心理价位是偏低。因为，他们相当一部分人的价格动身点是以目前拥有的写字楼物业为评判标准的，不排除市场供应产品档次提高，其相应的心理价位有所提升的可能。事实上，市场上推出的一些真正优秀的物业价格确信高于30万的心理底线，销路仍然不错。微观市场个案分析目前南京市场中的能够称得上较高档的物业是商贸世纪广场、汇杰广场、隆盛大厦、福鑫广场、苏宁环球、金鹰国际广场等。商贸世纪广场号称南京第一高楼；汇杰广场以生态式“纯”写字楼的领先形象；隆盛大厦27层设有10部电梯，而南京通常30层以下写字楼差不多电梯配置在5-6部；福鑫大厦地处洪武路，有两个地铁出口，300余个车位，完全脱离新街口一带的交通困境；金鹰国际中型面积的高档办公区。表1.4南京要紧写字楼硬件配置分析指标投资大厦福鑫大厦隆盛大厦汇杰大厦华泰证券大厦电梯6部三菱12部瑞士10部8部7部富士达物管金鹰未定隆盛物业知名品牌长江物业车位数111300以上200300以上100以上地铁站1个2个/2个/公交线33、26、3026、30、401、5、9、25特色100m2观光大堂酒店级行政服务无群楼、立体绿化生态办公欧式外立面配套会所（会议厅行政餐厅职工俱乐部会议厅屋顶花园保铃球馆会议厅美国霍里威尔楼宇自控系统等层数28层40层27层28层28层我们从目前的市场中选择了部分有代表性的写字楼项目，对他的产品进行综合性的评述和分析。案名福鑫国际大厦总占地面积约9000m2地址南京市洪武路359号总建筑面积88000m2电话45736224573623外立面的处理钢筋混凝土结构，高级节能环保玻璃幕墙，银白色覆碳喷涂，顶端金属环行装饰开发南京市房产经营总公司顶部的处理圆弧型尖顶，后现代主义风格销售南京市房产经营总公司销售分公司窗台的处理大玻璃落地窗策划江苏华闻广告进展有限公司建筑设计承建南京市三建（集团）公司车位的处理地下车层物管待定，现确定档次较高施工的进度封顶属性商务办公楼治理费m2总户数写字间约364间，商务套间95间，酒店式公寓95间报价开盘日交房日物业类型高层商务办公楼容积率9.6绿化率门前2500m2专属广场得房率83%销售率15%层高写字间4.5米酒店式公寓2.9米入住率无优惠折扣一次性付款95%结构框架结构付款方式一次性付款、按揭主购者银行、证券、保险、国际贸易等公司面积标准写字间62.52—156.18m2，商务套间130.79—219.89m2，国际酒店公寓123.75—219.92m2综合分析开发商背景南京市房产经营总公司原是有二级开发资质的国营房地产公司，资金实力较雄厚，企业现已完成了改制，市场竞争力进一步加强。项目开发情况该项目开发已有8—9年时刻，由于原是国营房地产公司，企业内部治理较差，一度造成资金短缺，项目搁置。现向中行和工行贷款，接着该项目开发。推广理念“自由、开放、简约、人性”4、项目卖点（1）地段优势，商务环境好。该项目位于洪武路与白下路交界处。洪武路是南京银行、证券、保险、国际贸易集中的地点。该项目与金穗大厦联体，东临汇鸿国际大厦，南对江苏外经贸大厦，北面相继为中行、建行、太平洋保险、隆盛金融广场、华泰证券大厦，是南京金融街的南端门户，主力商务区。（2）市场定位。南京市又一高品质、多元化、配套设施完善的高档商务办公精品楼盘。项目劣势（1）该项目开发周期太长，对开发商的可信度大打折扣；（2）由于开发周期太长，导致成本增加，必定使售价过高；（3）南京市近期推出的同类产品较多，市场竞争激烈，销售难度专门大。案名苏宁环球大厦总占地面积约8000m2地址南京市广州路188号总建筑面积70000m2电话33220883322388外立面的处理开发苏宁集团顶部的处理销售窗台的处理策划建筑设计承建车位的处理地下车位物管南京苏宁物业治理公司施工的进度属性商务办公楼治理费m2总户数233户报价开盘日交房日物业类型高层商务办公楼容积率8．75绿化率得房率销售率层高入住率60%以上优惠折扣结构框架结构付款方式一次性付款、按揭主购者各种贸易公司、服务性公司面积238m2综合分析1、开发商背景苏宁集团，中国闻名民营企业。2、推广理念“距金陵龙脉，袭帝王血统”3、项目卖点（1）人文环境佳，周边学校、医院林立，还有体育场；（2）处于上海路和广州路交界处，离地铁700米；（3）5000平方米豪华会所，多功能会议厅、金融广场、信息中心、医疗保健中心、室内高尔夫、游泳池、咖啡厅、酒吧。4、项目劣势（1）介绍的中与各商圈都在咫尺，实际都不算近；（2）面积过大；案名苏铁隆盛大厦总占地面积地址南京市洪武路359号总建筑面积电话44590754502658外立面的处理高级铝板外饰，钢化玻璃幕墙开发江苏省铁路实业有限公司顶部的处理销售窗台的处理策划建筑设计承建车位的处理地面、地下物管隆盛物业施工的进度属性商务办公楼治理费m2总户数报价开盘日交房日物业类型高层商务办公楼容积率绿化率得房率71．5%销售率层高入住率60%以上优惠折扣结构框架结构付款方式主购者金融证券面积88．34-156．83m2综合分析1、推广理念主流物业倾向，尽享繁华地利2、项目卖点（1）地段优势，商务环境好。位于新街口，有两个地铁出口（2）硬件配置高3、项目劣势（1）新街口交通紧张；（2）面积偏大；（3）推广概念不新。案名苏铁隆盛大厦总占地面积地址新街口中山南路49号总建筑面积160万平方米电话689399768939986893999外立面的处理高级铝板外饰，呼吸式钢化玻璃幕墙开发顶部的处理正反逆转双层旋宫空中花园销售窗台的处理策划建筑设计承建车位的处理地面、地下物管威格斯中国公司施工的进度属性商务办公楼治理费m2总户数报价开盘日交房日物业类型高层商务办公楼容积率绿化率得房率销售率层高入住率60%以上优惠折扣结构框架结构付款方式主购者各类中小企业面积灵活可自由分割42到整层综合分析1、推广理念主流物业倾向，尽享繁华地利2、项目卖点（1）地段优势，商务环境好。位于新街口，预留地铁出口（2）硬件配置高3、项目劣势新街口交通紧张；价格不菲外地市场借鉴上海，一个国际化的大都市，他的进展有着他的专门历史性和时代性。都市的进展总是有一定的规律可循的，正如上海的进展和建设是学习和进展国外的国际化大都市的结果。现在差不多有许多人，特不是外国人认为目前上海的都市建设和规划差不多超过了香港，他们无不流露出对上海的都市的喜爱。然而，细心观看上海，您能看到许多其他国际化大都市进展的影子，香港、新加坡、纽约、伦敦……风格、规模的借鉴；居住和办公概念的汲取；幸免都市化的过程中忽视了绿化的重要性；注重都市的文脉和底蕴……。因此，综观上海写字楼的进展轨迹，我们能够有所借鉴，不管是成功的依旧失败的。上海的写字楼具有沿都市主干道，在都市的商业中心和要紧人流的集散中心呈集束化分布的特色，中山北路、肇家浜路—虹桥路、淮海路、延安路、南京路、恒丰路、中山南路等主干道两侧，以徐家汇、静安寺、国展中心、火车站、人民广场、外滩等为中心，因此还有浦东小陆家嘴金融区。我们以浦东的小陆家嘴金融区的写字楼进展为例，随着浦东全面开放和全新的引资政策，众多开发商看中以后浦东的进展，导致小陆家嘴地区高楼林立。但现在的开发商并没有看到预想的门庭若市的景象，而是一栋栋空置的大楼无人问津的情景。难道上海的进展造就了那么多的中小型公司不情愿到政策更加优惠的浦东来办公吗？事实上，现在的浦东由于都市建设、配套的缘故还远没有达到理想的状态。而浦东的腾飞，小陆家嘴的写字楼迎来自己的春天是其确立为金融中心以后。国内各大银行在小陆家嘴地区建立支行和办事机构；外资银行落户小陆家嘴；证券公司、保险公司、五星级酒店、国际购物中心等纷纷落户……小陆家嘴地区一片繁荣的景象。至此，才有部分中小型公司落户浦东的顶级写字楼。从南京的现状与上海的进展经历相比，南京的中小公司的进展机会远比如那个十里洋场多，公司的成长速度也慢于上海如此的都市。上海的中小型公司仍然无力承担大量的办公场所费用的开支，相信南京的公司也有自己的承受范围。要查找体现公司实力也确实是面子情况与公司实际可承受现状的平衡点。上海称得上是亚洲的金融中心之一，有大量的国内和境外银行、政券、保险机构有资金实力和需求购置大面积的办公写字楼；而南京相对来讲，进展和理念上都还有差距，没有境外的金融大企业，本地有实力的企业也多为自己建筑自己的办公场所，因此在南京大规模的办公场地没有销路。在上海由于外国企业纷纷看好中国的进展，而同时又认为作为国际大都市的上海能够作为企业的驻华总部。大大小小的外国公司也为上海的写字楼市场提供专门大的市场空间。各种高档次的大型办公楼被他们整层租下或因此还有众多的小型高档办公场所如：酒店式公寓、写字楼套房、五星级酒店以及时下兴起的酒店式商务套房；反观南京不具有如此多的外国企业，写字楼的消费能力明显不及。但南京作为内地与沿海经济的纽带差不多显现出其进展的潜力，差不多有许多国内和国外的公司在南京开办办事机构，小规模、高档次的办公场所是可能有市场的。项目概况开发商背景苏宁电器为国内知名的民营企业，企业实力排名国内民营企业中的前列。目前正在积极筹备年底上市。银河地产是苏宁电器下属房地产开发企业，目标是在近5年内成为南京闻名的房地产开发企业。目前，苏宁电器为背景开发的写字楼项目有苏宁环球大厦，是近年内南京几家开发颇为成功的写字楼项目之一。该项目以办公和酒店公寓为主，在当时的特定市场环境下，特不是能在地段不占优势的情况下能够取得如此的成功讲明苏宁集团的开发专门具有前瞻性，符合当时的市场需求。工程概况银河大厦位于南京繁华的商业区中山北路与山西路的交汇处，为南京山西路一个十分重要的位置。用地范围为山西路以南，中山北路以西，红线用地面积为10500.38平方米。北侧与现有的山西路市民广场相对，西面与则落成的金山大厦、交通银行南京总行相临。地下通道的出入口和以后的地铁出入口与地块相连。银河大厦是一座集购物、休闲、娱乐、餐饮、办公、商住为一体的综合性大厦。大厦建筑总高度为149.45米，建筑总面积为108517.54平方米。地上层数41层，地下3层。大厦在设计中力求内部功能齐全，设施完善，建成后必将成为山西路标志性的建筑。是人们休闲、娱乐、办公、生活的理想场所。经济技术指标总用地面积：10500.38平方米总建筑面积：108517.54平方米其中：商业建筑面积：37278.19平方米办公建筑面积：48797.6平方米地下室建筑面积：22441.75平方米地上建筑面积：86075.79平方米容积率：10.33（包括地下室）8.1（不包括地下室）覆盖率：48%机动车停车位：地下：307辆地上：15辆非机动车停车位：地下：2000辆地上：500辆建筑规划项目分群楼和塔楼两部分。群楼高8层，31.95米，其中首层层高4.5米，2-8层为4.2米。商业群房1-7层为商业用途，8层为中西餐厅。主楼标准层3.4米，其中公寓式办公集中在10-24层，25层为避难层和设备转换层，26-41层为办公楼部分。项目的商业人流沿中山北路，及山西路步行道进入，机动、餐饮人流沿傅佐路进入，办公人流在用地东南侧规划道路进入。机动车入口设在傅佐路，机动车及非机动车地下车库出入口沿用地东南侧规划道路组织进出。地下一层商场设出入口与都市地下通道及地铁站相连，使商业人流的集散与都市交通系统联系紧密。同时，在大楼的内部、外部均设计了残疾人通道，方便了残疾人使用。另外，还设计了紧急消防通道，以供紧急情况时使用。产品理念设计南京什么人需要写字楼写字楼一方面是办公的场所，需要提供舒适、高效、便捷的办公环境；另一方面是公司的门面，从写字楼的装修档次、硬件配备标准、租金费用都能够从侧面反映出租用者的品位、资金实力……小公司讲面子、大公司讲排场。有专门多人认为南京写字楼的生存空间小，因为集体消费可能的大公司在南京都采纳自建写字楼的方式，而并非租用高等级的写字楼，这是对公司排场的不同认识导致的。因此在南京的写字楼多是面对中小企业的。事实上，大公司不购置高档写字楼也有他们的苦楚。南京的写字楼服务功能有限，不能完全满足企业的要求；入驻客户的档次参差不齐，企业形象未必好；自主权少，公司不能随意支配资源。事实上，一些小公司在入驻写字楼后也有类似的抱怨，只是实力所限不得不选择尽可能中意的写字楼，也造成一些软硬件配备不良的写字楼无人问津或客户的流淌性大的现状。高级商务人士：他们是一些小型公司（要紧是广告公司、咨询公司、事务所、高科技公司、网络公司、旅行社、外地驻宁办事机构/分公司）的创办者。公司里有几个或十几个职员，处于事业的起步时期，需要有一个高档的办公场所（既满足办公的需求，又能满足自身形象的需求）。需求趋向分析鉴于目前房产市场供给现状的无奈，他们只能花费昂贵的租金在星级酒店（如金陵饭店）、高档写字楼（如新街口世界贸易中心）办公，但这些场所的物业产权不属于他们，花费总数不菲的租金又不能使之成为公司创业的固定资产，不能实现保值增值功能，而且没有足够完善且实惠的配套设施能够方便使用，因此他们潜意识里在等待一种完全适合他们需求的物业类型的出现。2．投资者：他们以高级白领和“知本家”为主，享受一份不菲的薪水或有自己的企业，对资金运做、投资回报专门有自己的一套方法。需求趋向分析鉴于目前股市低迷和储蓄利率微弱的无奈，他们一直在查找另一种投资途径，希望投资回报率稳定且风险不大。毋庸置疑，因此是房产的投资。至于选择哪一类型的房产进行投资，这是值得考虑的问题。假如有一种物业：投资不大，且既能够在三级市场上不愁需求，也能够买下自用（居住、开办小型公司、经营其它行业等），一方面能够确保资产保值，同时也能带来可观稳定的出租收入。这是一种什么样的物业呢？3、外地驻宁的办事机构南京是江苏省进展的龙头，是沿海地区与内地联系的纽带，因此南京在许多全国性的公司的进展战略中占有重要的一席之地。需求趋向分析这种驻宁机构的设置必须符合企业的战略进展、企业自身总体进展的时期性战略、当地的市场进展以及区域市场的拓展情况通常决定如此的机构是个有小到大，由几个人开始，前期的资金要紧用于市场拓展而不能用于大量的资产购置。4、外籍机构办事处中国有了越来越开发的经济进展政策，以致于众多的外资公司看重中国市场的进展和开拓。上海的房地产业进展，这一部格外资力量功不可没，为了进一步刺激外籍人士的消费，上海取消了内、外销房。需求趋向分析在国外，公司进入写字楼办公，国外的办公环境通常舒适、豪华，各项硬件配置先进。他们来到中国，身处异乡不但需要他们适应的舒适、豪华，各项硬件配置先进的办公环境，还需要有一个便捷而舒适的居住场所。有专门大一部格外国人刚来中国是租用星级酒店的套房、高档公寓，但作为商务办公的场所始终不能中意，场地局限、功能局限、商务环境局限等因素都制约了他们的业务进展和生活休息。事实上，他们都在期待“酒店式商务套房”的出现！酒店式商务套房理念设计酒店式商务套房是从酒店式公寓中新派生出来的一个细枝，是一种将酒店式公寓与小型办公场所进行了结合并全新演绎的新产品，既汲取了星级酒店式公寓的服务功能和治理模式，又汲取了e时代写字楼的某些特点：拥有良好的通讯条件，针对性地提供秘书、信息、翻译等商务特色服务，即可居住，又适合办公，而且区域条件良好、价格低廉，是一种综合性专门强的物业概念。1．酒店式商务套房和酒店式公寓的区不酒店式公寓是集住宅、酒店、会所等多种功能为一体的一种物业类型，具有“自用”和“投资”两大功效。与传统的酒店相比，酒店式公寓在硬件设施上毫不逊色，而服务更胜一筹：除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭住房格局和家居式服务，真正实现宾至如归。酒店式公寓本身是一种高档次的公寓，能提供酒店式的居住服务功能，但缺少全方位的办公功能。而酒店式商务套房在满足居住功能的基础上，对房型设计进行修正，同时满足作为办公场地的功能，更有便捷完善的办公功能（如订票服务，叫车服务，叫醒服务，问讯、留言服务，信件收发服务，报纸、杂志代订服务，传真、复印、打字；秘书，会议室、阅览等），而且这些功能以公共提供的形式出现的，例如，没有必要每个小公司都购置价格不菲的办公设备，而只需提出服务需求即可。更重要的是酒店式商务套房和酒店式公寓相比在功能的设置的动身点是完全不同的。前者确实是为办公而提供，不具备完全的居家功能，如：厨房功能，因此能够达到真正的酒店化；后者是建立在居家功能的基础上实行较高档次的物业治理，类酒店式的治理，能够作为家居办公的场地。作为办公场所前者更规范，更有利于治理酒店式商务套房和小型办公场所的区不酒店式商务套房在提供小型办公场所的功能基础上，更提供高档次的酒店式服务功能，例如豪华气派的外立面和大堂，尊贵的地段，路人皆知的办公大厦，高速名牌的电梯，足够的停车位等等，在公司形象上，比星级酒店内更专业；比豪华写字楼服务更周到、更讲究、更有面子。酒店式商务套房和星级酒店或高档次写字楼的区不在星级酒店或高档次写字楼租赁办公场所，物业产权不属于公司自己所有，花费十几或几十万元的租金，到年底在固定资产上没有积存；而产权出售的酒店式商务套房，具有“自用”和“投资”两大功效，在提供公司办公场地的同时，也为公司在固定资产上积存一定的基础。酒店式商务套房和单身公寓的区不要紧区不在于单身公寓的房型设计考虑居住为主且提供的商务配套不健全，不适宜于小型公司办公等等。单身公寓类似于酒店式公寓的概念，定位于年轻的单身贵族和小夫妇，完全从居家的概念动身，细致的区不那个地点就不再深究了。从以上各种物业类型的对比能够看出，酒店式商务套房是集合星级酒店、高档写字楼、单身公寓、小型办公场所等几种物业类型要紧特性于一身的一种综合物业类型，他依照特定目标客户群体的切身需求，提供多种物业的边缘功能，在产品定位上有了突破性的创新，填补了南京房地产市场的空白。酒店式商务套房的功能酒店式商务套房，是将“商”、“住”、“家”这三种形式有机地结合起来的一种综合物业。作为连接酒店、写字楼和私人公寓的桥梁，解决了酒店、写字楼或私人公寓因其经营本质所决定的不能提供短期和长期共存的住宅问题，要紧需要实现以下功能：1．解决日常居住由于酒店式商务套房具有配套的酒店式服务及一般的居住功能，在这一方面是与住酒店完全类似的，因此绝对能够满足居住之用。关于那些为了生活工作的便捷、以面积换地段的高级商务人士，无疑是一个上佳之选。建议安装中央空调，室内采纳简洁装修，也可考虑配送部分家具、电器、卫生洁具等。由于面积不大、总价不高，只需支付少量首付款，以按揭形式即可入住。2．优于酒店服务酒店式商务套房与一般商务公寓最大的不同，在于有没有酒店式服务，而且是产权房享受的酒店式服务。租购一套以上房间的小公司往往还要处理诸如洗衣、收拾房间、卫生间、厨房等问题。而处于创业时期的中小公司白领整日早出晚归，时刻无疑是最宝贵的，我们倡导“让更多的时刻属于他们自己”这一理念。建议银河大厦以50—70㎡的小户型为主打，通过设计师的精心打造，将工作和生活的空间自然划分，节约企业入驻重新施工所花费的人力与物力，同时提供多个服务项目，使业主无需为清洁、叫早、送餐、订票、洗衣等琐事阻碍心情。3．商务功能齐全创业公司还要求所在物业有良好的形象和强大的商务功能。这也是酒店式商务套房所必须具备的。建议在智能化方面做出创新；24小时的商务中心能提供不同时段的商务会议、商务秘书、翻译等服务，从而实现齐全的商务功能。另外，酒店式商务套房应具备庄重的外观、豪华的大堂及风光装修，突出自身的高品质，适用自用、投资等不同的客户群体，从而突出商务个性。总之，酒店式商务套房应本身具备足够的品质，最重要的，是其能够提供持之以恒的个性化服务。个性化有两方面的含义：一是满足使用者的个性化需求，因为购租酒店商务式公寓的大多数是高学历、高素养，甚至是国际化的人士，他们对居住文化、对办公环境有独特的理解与需求；二是项目本身也应是个性化的，这包括楼型、装修装饰、环境、配套等，不能随大流。这一点，是酒店式商务套房的生命力所在，是投资酒店式商务套房实现回报的核心因素。在酒店式商务套房这种全新的物业类型中合理地将居室分为了居住与办公两大区域，如此即具备了酒店式公寓的高档生活区又满足了小型办公的高级商务区，同时还配备了五星级俱乐部，更引人注目的是它在小型办公的基础上增加了全新概念的24小时商务中心，在那儿能够享受到24小时秘书服务，24小时翻译服务以及24小时会议服务，由此一来，这种酒店式商务套房不仅填补了小型办公无5A级办公楼配套服务的空白，而且还能够更完整为您制造一个超5A级的办公场所。从服务看酒店式商务套房何为酒店式治理？对理解酒店式商务套房的产品内涵，认识酒店式商务套房的市场前景，有着巨大的作用。让我们先来体会一下以后银河大厦的治理。早上7点，迎着朝阳前往银河大厦。路上的行人脚步匆匆，站台上挤满了上班一族，车来人往，紧张忙碌的一天就如此开始了。银河大厦治理处的职员已全部到位，大堂的地毯和地面差不多扫洁净。乘着电梯来到银河大厦36楼，由于窗户在昨晚差不多全部打开，尽管门没有开，整个办公大厅里没有丝毫沉闷的感受。灯开得不多，却能看清大厅里的一切。7点14分，一名保洁员和一名保安打开了一间独立办公室。他们先拉开窗帘，打开窗户，新奇的空气沁人心脾，阳光肆无忌惮地闯进来。由于每天下班后整个大厦都进行了完全地卫生打扫，早上只是对个不地点进行维护。保结员将地面进行可擦洗，整理了办公台面，将茶杯放到伸手可及的地点。你会发觉，办公室中的茶杯的位置是不一样的，有的在左边，有的在右边，有的近，有的远。原来，他们是依照室内办公人员的适应放置屋内物品的。整理完毕，他们又关上了窗子，拉下了一部分窗帘，让办公台沉醉在阴影里，为的是使办公的人免受强烈光线的照耀。桌椅物品摆放有序各得其所，关上门，又开始另一间办公室的整理。7点40分，银河大厦迎来了第一位工作人员。所有的饮水机差不多打开。8点整，卫生间清扫完毕。那个地点的空气和不处一样清新，地上没有一丝灰尘，台面没有一点水迹，空气中还有一股淡淡的清香。卫生用纸也是新装上去的，墙面光洁可照人。8点10分，所有的办公区域差不多整理完毕，窗户差不多关闭，中央空调系统全面启动。8点30分，写字楼办公的时刻到了。所有的保结员和保安人员都不见踪影，他们“躲”进了工具间或通道里，哪里需要，他们就在哪里出现。地层大堂和楼层能看到更多的接待和服务生。酒店式商务套房提供的服务内容客房服务客房每天的清洁：包括房间、卫生间的日常清扫，换垃圾袋，日用品的调换等。电视节目——提供卫星电视中央台，地点台，香港及海外电视台。3．电话系统提供电话总机以及多门电话线，可直拨国内、国际长途。4．洗衣服务自助式湿洗服务，干洗/熨烫服务中心5．报修服务24小时及时报修服务6．保安服务——安全监控系统24小时的多重智能化安防操纵系统，访客可视对讲系统、房内报警系统；火情报警系统等。7．餐饮服务自助式早餐，商务套餐，房内送餐，酒吧，俱乐部等。8．俱乐部会员卡享用健身房、餐厅等设施打折。9．商务中心传真、复印、打字、秘书、会议室、阅览等。10．其他服务行李服务，订票服务，叫车服务，叫醒服务，问讯、留言服务，信件收发服务，报纸、杂志代订服务等服务。市场前景反弹琵琶：从产品找客户目前的市场营销方略是从分析客户的角度来分析产品的可行性，也确实是我们前面的通过宏观、微观市场分析及部分客户的心态分析，验证产品的适应性。反过来从酒店式商务套房的功能查找可能对应的客户，我们认为能够将如此一个定位把握的更加准确。1．从酒店式商务套房所具有的“自用”居住功能来讲，银河大厦定位在所能辐射范围内的高级商务人士。当前，南京市已形成了高级商务人士阶层，这一阶层拥有特不可观的商务消费能力，传统的物业治理对他们来讲早已不能适应其快节奏的生活，使他们对体现自身价值，满足自我需求的“酒店式商务套房”愈加渴望。这些目标客户群体要紧包括：从事ＩＴ业、金融业、电讯业、咨询业等本地企业或高级白领人士。其次，随着南京一小时都市圈的加快形成，大量外籍和外地的经营治理者也涌入南京，优厚的津贴补助使大量驻宁外籍和外地人士均乐于购租设施豪华、商务功能完善并能提供短期居住的场所。2．从酒店式商务套房所具有的“投资”保值增值功能来讲，银河大厦是投资性置业者尤其是异地置业的上选。投资酒店式商务套房对多数人而言，是有超值回报空间的。通常，酒店的租金要比公寓高出30％。酒店式商务套房单位小、好治理、易出租等特点是其他物业项目所难以比拟的。因此，高档项目占用资金相对较多，回报周期相对较长，因此更适合中长线投资者。3．从酒店式商务套房所具有的“商务”功能来讲，银河大厦是中小型公司（特不是处于创业时期的）的首选。银河大厦位于山西路广场，是南京市的CBD和CLD中心的交汇区域。关于现代的“知本型”公司和“技术型”公司，对他们来讲方便自不必讲，更重要的是机会更多，成本更低，最有可能利用这一区域的人流、资金流、信息流，迅速走向成功。另外，随着中国加入WTO，许多境外公司会越来越注意到南京在作为沿海都市与内地都市联系的纽带作用，纷纷在南京设立大型公司的分支机构；而随着南京建设的国际化，也将会为南京如此的在国际上渐有阻碍力的大都市带来数量众多的境外中小型公司，这些公司不乏资金实力，但通常办公人数少，讲求门面。在没有酒店式商务公寓往常，他们多租赁高档（五星级酒店）的套房作为办公场所，那么现在酒店式商务公寓应是其最佳选择。外地市场酒店式商务套房现状酒店式商务套房在房地产开发中属于一种全新的房产类型，尽管与以往开发的酒店式公寓等有一定的相似性，但不管是概念设计依旧实际操作手法都有较大的差不。但上海、北京、厦门、杭州等都市酒店式商务套房相继出现，讲明地产业与酒店业的整合是一种进展趋势。上海的光大会展中心、北京的王府世纪都相继成功的推出了酒店式商务套房。厦门和杭州也有类似的产品。讲明酒店式商务套房具有一定的市场生命力，不仅适应上海、北京如此的国际化的大都市，也适应向杭州、厦门如此的新兴进展都市，特不是杭州与南京具有专门大的相似性，同样是历史古城，有着丰富的人文遗产，进展的脚步相对较为滞后；同样属于省会都市，都市的规模不大，对所在的省的金融、政治中心；旅游功能专门强，吸引力非凡……，要找这两个都市的类似性大概专门容易，一拎确实是一大把。在南京，随着“长江经济带”中四个枢纽都市功能的重新定位和一小时经济圈的加快形成，南京经济将迎来更加迅速的步伐。依照新兴物业类型在国内的梯度推进原理，银河大厦的酒店式商务套房定位顺应了这一潮流。依照本次调研与分析结果，上海的写字楼业态的进展轨迹，以及南京现有及以后可能出现的写字楼消费群的分析，能够预见，银河大厦的酒店式商务套房必将能够获得消费者的认同，取得良好的销售业绩。项目建议项目优化调整一、功能配置银河大厦是一座集购物、休闲、娱乐、餐饮、办公、商住为一体的综合性大厦。我们认为如此的总体定位是差不多符合市场的要求的，我们将依照南京市场的情况对项目进行微调。地下一层：超市底层至七层：ＳＨＯＰＰＩＮＧＣＥＮＴＥＲ底层：经营化妆品、饰品、钟表、皮具（含皮鞋）地上二层：女装（淑女装）地上三层：女装（职业装）

地上四层：男装地上五层：休闲、运动装地上六层：家居广场地上七层：餐饮、玩游中心（部分职员餐厅）地上八层：酒店地上九层：户外屋顶花园、网球场、室内健身房、活动室地上十层：商务中心、小型会议室地上十一层－二十四层：办公地上二十六层：酒吧、咖啡厅、酒店套房大堂地上二十七层－四十层：酒店套房顶层（四十一层）：屋顶会议厅二、产品建议办公区大堂：办公区大堂应尽量显示其豪华、大度的空间感，才能迎合入驻者的荣誉心理。而目前的设计，入口正对电梯厅，进入大堂的视野感不佳，过于紧凑。电梯厅的位置：电梯厅现位置阻碍到群楼商场部分的使用布局。电梯数量：办公区仅八部直升电梯为三十多个楼面服务是明显不足的。目前甲等写字楼的要求是电梯等待时刻不超过１５秒，而南京目前配置最好的隆盛广场２７层配备１0部电梯。二十六层－四十一层结构：依照我们对大厦功能的新的建议我们认为大厦应从二十七层挑空。群房层高：我们认为为了适应现代商业的要求，特不是对现代购物作为一种生活享受，对空间感的要求，群房建筑层高不低于６米。我们对物业治理的要求提供商务酒店式套房应具备的服务内容（已在商务酒店式套房的概念陈述中排列）提供２４小时正常开发供办公服务我们以后的客户会有许多境外机构或对境外的业务，他们需要长期在夜间工作以保证与外方保持同步的联系，因此整个大厦从安保系统到宽带上网都应保持２４小时的畅通。提供分户计费的中央空调系统为业主多考虑，以后入驻的部分业主并非资金雄厚，更况且经济效益是许多公司必要的考虑。智能化设置按照５Ａ智能化系统配置，并能够采纳有特色的智能化系统。面积，房地产产品的重要因素银河大厦宜定位在人数在6-15人、办公面积在100平方米以下的中小企业，公司类不以广告公司、咨询公司、事务所、高科技公司、网络公司、旅行社、外地驻宁办事机构/分公司、境外办事机构等为主；同时酒店式商务套房的面积应该操纵在50-70平方米，供1-2人居住，并能够提供5人以下的办公场所，提供以上目标客户更经济而又更豪华的需求。营销策划物业第一性物业即营销中的产品，在策划适销对路的产品比策划产品的营销策略、市场推广等细节性的问题更加重要。因此我们坚持能在物业开发的前期参与项目。什么缘故闭口不谈营销首先要有明确的市场定位，才能确定一个项目的推广思路。而在市场定位尚未明确时，就可不能有明确的产品，明确的目标客户。现在谈营销思路完全确实是空谈，没有目标的策略是盲目的，是不可能发挥其威力的。因此，我们的竞标报告首先立足市场，阐释我们对南京的认识、对南京写字楼的了解、对上海写字楼进展的轨迹寻求南京写字楼产品规划的经验，完全针对产品阐述我们的观点。在整合营销中的具体表露作为整合营销工作中的一员，上海荒岛房产工作室是以房产全程销营策划的形成参与完成整合过程。依照前几期整合课题组所讨论的得出的理论依据，我们认为本工作重在整合营销中的具体表露，分以下几方面：一、前期介入，是工程规划的关键销售策划在前期介入工程的规划，这是近几年所进展起来的。这也从一个侧面证明：开发尚在进行整个工程的运作中，已逐步认识到销售策划的重要性。如何样的楼盘才能立足市场，合乎消费者的口味，这是每一个进展商所必须考虑的。随之而来的营销策划则解决了这一难题。正如本工作室，在工程前期，我们进行对楼盘的市场调查，分析市场中的热点及难点，市场的大波走势及行情，撰写调查报告，供进展商决策工程的操作。在此过程中，我们会依照时常热点起因，进行实际的分析，排列出热点楼盘的功能性、配套性、规划性、超前思维性等，并制作出各要点，结合每一个楼盘的实际情况，提出方案及建议书，供进展商制作工程规划要求书时参考，更重要的是，这一环节，能够将市场的需求，反馈直接通过规划设计工程工作而得以体现在具体的楼盘开发中，大大缩短了市场与工程的距离，为“以销定产”的目标迈进了一步。通过将市场的信息转化到楼盘后，我们则开始着手进行楼盘销售的策划，将楼盘语言通过包装、分解、查找主题这一过程，转化成市场能够同意的通络语言信息，对社会不同阶层的消费群进行分析后，以他们所特不能够吸引的文字方式加以体现，并随广告策划方案，向各界层消费群公布，起到了以特定每体发送楼盘特定信息的目的，在前期，我们注重对楼盘包装的同时，也对进展商的对外形象进行包装，并制定出相应CI系统。二、中期优质服务是策划的全然营销策划的本质是一种本世纪服务的体现。在前期工作的成绩，将随工程的进展而表露出来，策划在市场中的反映优劣，这是在这一时段内体现，因此策划能直接通过进展商现场的界面，吸取第一手的反馈资料是特不重要的。尽可能在短的时刻内，汲取信息、分析信息、提出对策、组织论证、提出报告是工程是否成功的关键。这也更重要的体现了服务的本质，（为进展商、为楼盘、为职业道德）。在此过程中，我们以汲取现场消费群直接信息，整个市场反馈信息两大块最要紧的。通过对现场售楼处的工作表监控、广告反映与分析、来电来访客户层次分析等得出市场对楼盘及前期策划的反响，适时的调整策划方案、并依照实际情况、策划组织SP活动配套。与广告部门配合调整广告主题，使策划的思想能够淋漓尽致的表露在市场中，使其形成新的热点。三、各部配合是成功的要素作为整合营销中的组成部分，策划是“粮草”，是战斗中的先行者，然而不能离开每一个环节的协助。因为策划的思想将通过整合营销中的每一个环节来表现。与代理商的配合，与进展商的配合，与广告商的配合都市必不可少的。以上是我们所认为的工作室在整合营销中的具体工作重点。服务内容策划服务体系第一时期前期（选址——立项——规划设计时期）1、个案市场切入点分析竞争态势分析本案切入点分析产品建议2、市场调研宏观市场分析区域市场分析市场机会点分析3、区域市场分析区域市场都市规划区域市场交通建设区域市场商业布局区域市场公建配套区域市场房地产市场综述区域市场推论、研判4、本案项目分析项目分析竞争态势市场契机风险对策5、项目投资分析地块价值分析投资目标投资规模成本利润风险因素现金流量资本运作回收分析6、项目市场定位分析当前市场动态以后市场趋势市场细分类型产品定位建议（理由、依据）目标市场分析目标市场群体构成及特征目标市场收入状况和消费特征目标市场需求分析（包括潜在需求）与心理分析目标市场的区域分布定位价值分析市场价值社会价值环境价值人文价值7、项目产品建议建议立足点整体规划建议环境建议建筑形态建议建筑密度、容积率建议功能设计建议房型建议户套配比建议七、设施配置建议会所项目建议生活设施建议智能配置建议物业设备建议造型、外立面建议建筑风格建议立面材质、色彩建议物业治理建议治理模式、运行机制服务项目建议用材建议装修建议8、施工建议施工进度要求施工顺序建议开工时机建议销售资金回笼与工程款投入的分析第二时期中期（开工——施工——开盘之前时期）9、广告建议广告主题及广告形象定位媒体策略（包括媒体的选择与组合，版面选择，大小构成，投放频率，投放量，投放时机、时段）10、价格策略定价方案（包括基价、均价、主力价、最高、最低价）折价原则（包括折价权限）差不多价格走势（如低开高走，依旧高开低走等）时期性价格策略修正价、浮动价、促销价、时期性提取价幅度变相降价策略注意事项及操作要点11、预热期摸底及客户积存放发范围及途径回收、统计、分析归类意向客户分档名录追踪技巧及潜在客户沟通的方式市场效应研判及对策12、售楼处建议选址建议规格、标准建议门面设计建议室内设计建议模型制作建议13、样板房建议户型选择时机选择方式选择位置选择装修风格选择施工、监理方式家具饰品建议灯光照明建议维护、保养建议14、楼书建议楼书综合效果评判印制数量15、户外广告建议户外广告形式（一）灯箱（二）引导箱、彩旗横幅、竖幅广告牌、指示牌工地围墙二、地点、位置时刻、期限四、广告标题文案的综合效果评判16、现场监控指导思想、执行原则销售治理及操纵运作机制、激励方式部门构成岗位职责组织治理活动治理销售预备销售执行打算执行销售应变人员培训基础知识房地产政策法规项目背景操作规范行为、仪表规范业务技巧公积金、按揭操作流程客户心理分析注意事项反馈信息的收集方式潜在客户的积存方式现场执行监控访客量、类不电话接听量成交量成交价格各类报表设计第三时期后期（开盘——竣工——清盘时期）17、周边竞争个案动态追踪个案动态分析价格动态促销手段广告策略调整分析广告投放量分析销售状况竞争焦点分析竞争盲点分析应变与对策18、系列SP活动方案制定19、销售策略调整建议调整缘故调整目的调整方法与途径调整打算20、价格策略调整建议价格策略调整的缘故、目的前期价格走势及其对销售的阻碍分析本期价格对策，调整幅度执行原则、执行时刻注意事项（如口径一致等）反馈信息的收集方式工作深度全程策划，要紧涉及以下几个方面：关于市场调研与投资分析：针对南京市区整个商务办公楼市场情况、本项目所处区域情况、本项目目前与潜在的竞争市场情况进行详细调研，并参照本项目筹建规划作出投资可行性分析；作出相应市调报告与投资分析报告。关于项目规划、设计、施工等的建议与优化：依照项目投资可行性分析结果和贵公司情况，对本项目物业类型、相关功能、规划水平、施工要点等提出相关建议，并可代为推举高水平的规划设计单位；此外，还负责对规划设计方案提出良好的改进与优化意见。关于市场定位策略：依照市场调查情况、南京市整体投资群体调查分析情况、区域社会群体结构情况以及本物业定位情况综合确定本项目的目标客户群体。关于价格策略：以目标客户群体为要紧特征，参照周边其他商务办公楼的价格和本项目的成本及预期利润，综合市场调查结果确定价格体系；另外，还涉及到价格走势及项目进展不同时期的价格调控等内容。关于销售策略与广告企划：依照本项目所处位置的政治、经济、文化等情况和目标客户情况，将本项目进行产品及推广定位，以此作为销售推广的主线并丰富销售推广的各支撑体系，同时，对项目本身、推广概念、开发公司及相关重要合作资源进行合理的有节奏的包装和CIS定位，再通过多方位的广告手段和适时的促销手段围绕推广线索进行宣传，配合销售。关于接待中心布置与样板房方案：协助推举或设计售楼处、样板房外观及内部装饰方案，负责方案的审核及优化建议。关于销售人员的培训：销售知识与销售技巧、现场治理、销售操纵、推盘技巧等内容的培训与指导等。合作方式建议合作方式上海荒岛房产工作室南京分公司不直接参与银河大厦项目的销售工作，只负责营销方案的制定和执行顾问（要紧完成以上工作），现场销售的监控治理建议，现场人员的培训，市场信息的反馈和分析等。收费标准本项目开发前期（开盘前），甲方应一次性支付乙方项目营销顾问费：人民币600000元整（六十万元整）。甲方取得预售许可证后，甲方应一次性支付乙方项目营销顾问费：人民币600000元整（六十万元整）。项目进入销售时期后，甲方支付乙方费用为固定顾问费+策划提成费：顾问费：人民币贰万元+策划提成费：按每月合同销售额的5‰计算。荒岛简介成立背景成立背景作为上海第一个正式登记注册的房产工作室——上海荒岛房产工作室，在80亿资金为背景的上海房地集团的支持下，由国内闻名房地产策划专家许仰东主持，汇合诸多的法律、建筑、营销、金融、文学、艺术等各领域精英的智慧，通过不断探究已形成较为完善的荒岛营销策划联盟，并在一些都市设立了分支机构，南京荒岛房产工作室确实是其中之一。南京荒岛承袭了荒岛理念的精髓，并将其结合到南京的房地产业中来。荒岛房产工作室拥有从前期设计、概念策划、市场推广、案场操控、至后期服务多领域的博士生、硕士生和MBA、本科生，涉及二十多个专业。以此为轴心，荒岛房产工作室还拥有浦东策划中心、中凯策划中心、乐庭策划中心和南京策划中心等四支专业队伍，在南京、郑州、重庆、太原、南通、威海拥有分公司或办事处。荒岛房产工作室直接参与投资或主控的相关企业有：美国D+M国际建筑设计事务所、中美合资耐特物业治理有限公司。保证了物业策划前后期的有效配合。从工作室成立到目前为止策划和代理项目近百个，按建筑面积计超过1000万平方米左右，