国内外新型城镇开发运营模式研究课件

国内外新型城镇开发运营模式研究一、中国城镇开发纵览1、中国城镇化发展的三个阶段及建设重点2、时下我国城镇化已进入转型发展新阶段我国城镇化经历了一个起点低、速度快的发展过程。1978－2013年，城镇常住人口从1.7亿人增加到7.4亿人，城镇化率从17.9%提升到54.77%，年均提高1.02个百分点；城市数量从193个增加到658个，建制镇数量从2173个增加到20113个。2004年至2014年10年间，我国城镇化率从41.76%上升到54.77%，根据世界城镇化发展普遍规律，我国目前正处于城镇化率30%-70%的快速发展区间，如果继续延续过去传统粗放的城镇化模式，势必带来产业升级缓慢、资源环境恶化、社会矛盾增多等诸多风险，很有可能落入“中等收入陷阱”，进而影响现代化进程。随着内外部环境和条件的深刻变化，城镇化必须进入以提升质量为主的转型发展新阶段。中国城镇开发纵览4、我国城镇开发面临诸多问题①土地能源的粗放利用我国城镇发展过程中，由于规划滞后、管理粗放、盲目扩张等原因，城镇建设仍存在布局过于分散、土地利用粗放、违法使用土地等问题，一些地区甚至脱离地方实际，盲目开展大规模新区扩张活动，造成了土地能源的大肆浪费。②小城镇发展布局不合理我国小城镇沿公路发展建设的现象较为普遍，马路城镇对公路交通、城镇建设和居民生活都产生了一定的负面影响。③公路交通网络不完善目前我国公路交通网络还不够完善，尤其是市域内高速公路尚未形成相互连通的网络，广大农村地区的交通还不算通畅，影响了城镇的引力和辐射作用的发挥。④盲目照搬大城市开发模式目前我国对小城镇的发展缺乏一个形态上可以参照的比较完整标准体系．受传统观念的束缚和少数地方政府官员追求所谓“政绩”的需要，一些小城镇在建设中存在不根据自身发展需要和地方特色，盲目地照搬大城市的开发建设模式，追求大马路．大广场和高楼大厦，进行低水平的重复建设，造成土地资源和资金投入等的浪费现象。⑤生态环境状况不乐观城镇开发对生态环境的重视度偏低，生态建设刚性指标少，大部分城镇普遍热衷于视觉效果的生态景观系统布局，常常是看得见的地方绿树成荫、看不见的地方黄土成堆。⑥合理定位缺失下的产城割裂城镇建设存在功能构成不合理的问题，或偏重产业忽视配套引入陷入“有产无城”的尴尬，或偏重地产开发忽视产业支撑陷入“有城无产”的困境，造成城镇发展初期甚至中后期缺乏活力、动力不足，造就了一批“空城”、“鬼城”中国城镇开发纵览二、城镇开发运营模式1、城镇开发的五种模式模式内容特点适合区域国内发展案例TOD公共交通导向发展模式，其中的公共交通主要是指火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线，然后以公交站点为中心、以400～800米（5～10分钟步行路程）为半径建立中心广场或城市中心，其特点在于集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的“混和用途”，使居民和雇员在不排斥小汽车的同时能方便地选用公交、自行车、步行等多种出行方式。TOD社区包括城市型TOD社区和社区型TOD社区。集约交通和集约土地使用的整合发展模式，政府行动领先于市场需求.尤其是在城市尚未成片开发的地区,先期导入公共交通,形成开发地价的时间差,政府从土地升值的回报中就足以获取公共交通的先期投入.城市边缘的交通节点区域广州碧桂园凤凰城区AOD规划理性预期引导的开发模式,政府通过预先发布规划消息，公开相关信息,激发、引导市场力量进行先期的相关投入，以尽快形成与规划目标一致的外围环境和所需氛围，以便于政府在最为适合的时机,以较小的投入实现原先的规划建设意图.城市规划—城市经营整合概念，是一种城市经营的新手段，是政府利用垄断规划信息带来的优势而进行城市经营。已规划区域深圳福田中心区；杭州钱江新城南岸SOD公共服务设施导向的开发模式，首先在要促进发展的地区,政府有意识地进行大型社会服务设施以及某些商业型设施的建设,从而对期望集聚的要素产生巨大吸引力的开发模式.通过行政中心布局引导城市发展方向；通过行政中心迁移实现城市扩展。需要促进发展的地区青岛、郑州、钱江、南京、成都等城市新区开发IOD产业导向型开发模式，通过相关优势行业资源的聚集和整合实现区域功能的提升和突破。实现“头雁”效应，即通过引入行业代表性或引领性企业，吸引其它相关中小企业的聚集，实现区域的功能开发。产业优势区域各地工业园区、产业园区EOD以生态导向为前提的开发模式，强调将生态价值和服务功能与土地开发利用政策相结合，利用生态引导域开发，“在保护中开发、在开发中保护”为理念，在城市先行构建总量适宜、分布均匀、植物多样、景观优美的绿地系统。所有城镇深圳市城市绿地系统、天津生态新城、上海东滩生态城、上叙五种模式中，土地都是城市经营的关键。因此，在城市开发经营过程中，要把握好以下几点：（1）土地是土地资产是城市建设资金稳定可靠的来源，要建立政府垄断的城市建设用地供应体制，严格控制土地供应总量，实行非饱和适度供应，合理调控土地和房地产价格。（2）通过调控土地供应总量，控制城市建设总量和房地产开发总量。（3）全面推行城市国有土地有偿使用制度，除法律规定可以继续实行划拨的用地以外，无论新增建设用地和存量划拨土地，都要通过政府出让、租赁、作价出资或入股等方式纳入有偿使用轨道，实行以地生财，增加城市财源。（4）大力推行城市国有土地储备制度和土地使用权招标、拍卖制度，增加政府的土地收益，为城市建设聚集资金。（5）城市土地资产经营收益应上缴城市政府，列入财政专户管理，主要用于城市基础设施建设和土地开发。上述五种模式，在实际的城市开发中往往不是以单一的方式存在，而是二种或二种以上模式的结合，形成综合开发模式。TOD开发模式示意图二、城镇开发运营模式2、城镇运营的三种模式模式代表特点基本情况公司化运作模式广州、上海确立城建投资公司的投资主体地位，建立城市建设基金会，实施城建资金统一管理和市场运作。上海市于1998年成立了城市建设基金会，将城建的财政性资金由财政局划给基金会，实现了城建财权和事权的统一。但因基金会不是法人，不能以法人身份融通资金，该市又于1992年成立了市城建投资总公司，与基金会（基金管理办公室）合署办公，实行两块牌子，一套班子，并设立了由分管副市长任主席的投资公司监事会。集权运作模式大连建立属于市长直接指挥下的城市开发公司，统一管理城市土地和建设资金。大连的各项项目由市长或主管副市长根据规划要求组织论证，坚持“一张图规划，一支笔审批”。可以说，一定时期规划管理权限的高度集中，极大地提高了城市规划的权威性和严肃性，避免了个别部门的利益驱动造成撑死土地和空间资源的浪费。经过近10年的努力，大连已把过去“轻的太轻，重的太重”的工业城市改变成功能齐备、环境优美、企业效益好、居民私生活质量高的花园城市。混合运作模式武汉、青岛、襄樊把政府的协调职能与城市建设的公司化运作有机结合，充分发挥行政管理和经营开发的双重职能。以襄樊市汉江大道改造为例，老百姓呼吁多年，政府也早有计划，但苦于财力不足，一直无法上马。2000年底，他们成立了“汉江大道指挥部”和“汉江大道建设经营开发中心”。“指挥部”拥有高度政府权威，“汉江大道建设经营开发中心”是这一工程的业主，项目改造的筹资、建设、开发、经营和还贷等均以企业方式运作，建立了“借钱、生钱、还钱”的新机制，带动了这项总投资4.6亿元工程的实施。相关典型案例研究美国城镇发展经验借鉴（2）美国城镇发展的六大经验经验一：城镇发展秉持“精明增长”和“新城市主义”的理念面对城市无限制蔓延的现实，美国提出了“精明增长”、“城市发展边界设定”和“新城市主义”的理念。“精明增长”和“新城市主义”是一种较为紧凑、集中、高效的发展模式，强调“紧凑性、适宜步行、功能复合、可支付性、环境优化”的五大原则。在此理念引导下，城市规划设计有三大要素：①适宜步行的城市密度，减少机动车使用；②功能混合，商店、办公楼、公寓、住宅、娱乐和教育设施混合在一起，提高建筑密度；③连通性，通过廊道联系和分隔邻里社区和功能区，形成交通和绿色空间的线性系统。在城市规划上，以功能分区为核心，倡导以“公共交通为导向”和“传统邻里为核心”的发展模式，强调增加建设密度、提高公共服务效率、重视“步行尺度”，有效集约利用公共财政等。

相关典型案例研究美国城镇发展经验借鉴经验三：城乡同步协调发展消除“二元结构”城市与乡村协调发展、城乡一体化、“二元结构”消失是美国城镇化的重要特征，美国在20世纪50年代前后，实行了在郊区建设“卫星”小城市和鼓励中高收入者在郊区贷款建房的政策，20世纪60年代又推行了“新城市开发法”和“示范城市”试验计划，有力地促进了美国中小城镇的发展，同时也对缩小城乡差距、实现城乡一体化发展起到了有力的促进作用。美国的城乡差别很小，大都市周围100多公里内，很难分清城市和乡村的界限。城市和乡村除主体产业和景观差别外,生活水平及现代文明程度基本趋同。有的研究报告认为，不少美国大都市外围产业链上的村镇居民“幸福指数”甚至高于市内居民，中产阶级家庭沿着产业链向郊外扩展，传统城乡接合部的工作环境和生活质量甚至好于城市中心区。

相关典型案例研究美国城镇发展经验借鉴经验五：生态环保和建筑节能的刚性约束实行严格的“环境监测”，在城镇化推进过程中，美国将生态环境保护作为城镇建设的重要内容，限制非常严格，规划审批的第一件事就是“环境监测”，对城市公园、绿地建设要求很严，“凡规划确定的绿地，不论土地权属，一律不得改变用途”。制定绿色建筑节能标准规范，纽约、华盛顿特区等都制定了绿色建筑节能标准规范，为新建建筑制定了一系列可持续性的衡量措施，包括强制减少用水量、使用污染排放较低的油漆、地毯、地板和其他材料等，甚至还对填埋处理的建筑垃圾减量，提出定量化指标加以控制。建立密集的保护区,仅沿密西西比河就建立了8个国家公园和野生动物保护区。

相关典型案例研究美国城镇发展经验借鉴经验六：高度注重城市文化品位的提升美国非常注重城市设计和特色塑造，虽然建国历史很短，但美国各级政府都十分重视对古建筑和历史文化遗产的保护，注重对历史文化的传承。在华盛顿国家公园广场两侧，依次分布着很多著名的博物馆，如国家档案馆、历史博物馆、自然博物馆、国家艺术馆、非洲艺术馆、印第安艺术馆和航空航天博物馆等，已成为华盛顿城市文化的一部分。在美国，对有价值的老建筑，即使是一幢普通的民宅也会镶嵌历史建筑保护铭牌，并列入保护范围，保留其历史风貌。对于历史街区的改造，一般都采取保留原貌的方法，把临街的墙体整体保留。虽然房子里面改造得比较现代，但从外面看，依然是原汁原味的老建筑。

相关典型案例研究美国城镇发展经验借鉴（3）美国城镇发展的五大教训教训一：城市郊区化低密度无限扩张造成土地资源浪费二战以后，美国“乡村住宅区”和“远郊多功能购物中心”的开发模式，导致大量低层、低密度住宅沿公路向郊区发展，城市大规模“摊大饼”式、非集约化向郊区扩张，不仅造成了交通拥堵、空气污染，也大幅增加了能耗和土地资源浪费。教训二：城市中心区出现空洞化由于城市功能向郊区分散、产业向郊区外迁，郊区取代城市成为了经济增长的中心，大大削弱了城市发展的基础，出现了城市破旧建筑集中的大片衰败“灰区”，市中心经济空洞化，呈现出颓败的景象。教训三：公共交通发展不尽平衡美国的出行方式主要以私人汽车为主，公共交通系统发展不尽平衡。城市郊区化现象比较普遍，不利于形成有效的公交系统。教训四：城市管理出现协调阻滞美国大都市区内中心城市和郊区失衡发展，大量中产阶级住户迁往郊区，加速了权力重心的转移和地方治理的分散化。各大都市区内的郡、镇、市和学区等互不隶属，各自拥有独立的决策权，大都市、城市、小城镇和学区之间管理协调很难。由于郊区化无序扩张和大都市管辖权的分散化、碎片化，协调起来很难，中心城市无法控制郊区的发展和维护自身地位，出现了管理分割、各自为政、协调协作阻滞等问题。教训五：能源资源消耗巨大工业革命后的美国走向抛弃型社会——产品趋向短期甚至一次性使用。20世纪以来，美国城镇化最显著的特征之一，就是城市郊区化的土地低密度开发扩张，这是以巨大的能源消耗为代价的。美国人过多地占有人类的矿产资源，人口仅占世界的6%，却消耗了全球35%的资源

相关典型案例研究美国城镇发展经验借鉴（4）美国城镇发展的启示与借鉴①摈弃汽车导向的城市规划是必然选择②高效、集约、可持续的新型城镇化需要新的规范和标准③公共交通应作为解决城市拥堵的主导方向④创新城市管理体制是城镇化的有力保障⑤加快中西部地区城镇化进程是协调发展的必由之路2、城乡地带科技型小城镇-德国蒙绍市（1）基本情况德国蒙绍市位于德国西北部威州，是处于德国与荷兰边境的群山怀抱之中的小城镇。小镇人口1.5万人，森林覆盖率45%，拥有中小企业250家，是德国新兴科技型、就业型、经济状况良好、失业率较低的城市。历史上的蒙绍市是一个来的工业区，曾是17世纪毛巾生产的工业基地，至今还保存很多17世纪的建筑和完整的城镇风貌，包括水上教堂、修道院及古堡等；又有自然风景优美，历史人文景观丰富，目前，蒙绍市旅游业较为发达。相关典型案例研究蒙绍市（3）HIMO科技创新中心建设的具体举措①明确创建宗旨HIMO科技创新中心的宗旨是鼓励和帮助有创新思想、有能力的年轻人创建自己公司，为蒙绍市发展新的产业，以克服在优越的福利条件和富裕生活条件下造成的城市经济发展的停滞不前。

②积极采用环保技术，吸引多方资金在能源方面采用了许多环保技术，如风车发电、太阳能发电设备构成的辅助供电系统、能够把雨水处理成自来水的辅助供水系统、采用黏土墙体等，均符合环保要求，得到欧共体800万欧元的自助和德国30万马克的国家政府补贴。③为企业提供四大扶持资助提供租金低廉的生产办公用房。中小企业初创的时候，仅需要一、两间办公室，再加一个小型生产车间。中心为创业者提供上述用房，第一年不收租金，不收水电费，从第二年开始收租金，第三年收两倍租金，通过逐年加倍收租金的方式鼓励企业加快成长壮大，促使完成创业的企业离开创新中心，走向社会自我发展。提供企业创立和企业管理方面的多项咨询服务。有一批中介机构进驻科技创新中心，为企业开展收费较低的多项咨询服务，帮助企业处理解决生产经营上的问题，如向银行推荐入驻科技创新中心的企业，帮助解决融资问题等。提供展销、培训、洽谈等方面的服务，科技创新中心设有大小会议室、教室多间，还有展厅等。后勤服务，科技创新中心设有餐厅、咖啡厅、停车场、商店等后勤服务设施。到2000年，已有25家企业毕业，在附近的环保产业加工园区继续发展。城乡地带科技型小城镇-德国蒙绍市④严格把关入驻企业的选择科技创新中心十分重视入驻企业的选择，审批把关很严格，入驻科技创新中心的条件主要有三条：（一）属于科技创新的，（二）有市场前景的，（三）创业人通过培训，持有相关资格证书。每年申请进入科技创新中心的约有150-200人，但能够得到批准的是少数，审批时间也需要3个月到半年。尽管有大量的租房申请，仍要留下一部分房子等待更具有创新思想的人员创业。⑤高起点资金投入科技创新中心初创时以政府投入为主，有利于做到高起点；基本建设完成后，进入企业化运作，有利于步入良性循环。⑥完善的管理机制创新中心的管理机构即AGIT公司，其管理人员共有30人左右，大部分实行聘用制，经费来源中房租收入占80%，服务收费占10%，地方政府和有关机构给予补贴占10%，政府补贴主要解决工资和宣传费用。城乡地带科技型小城镇-德国蒙绍市（3）具体举措实行“镇区合一”的行政管理体制廊下镇“镇区合一”的行政管理体制保障经济社会协同均衡发展。2000年，金山区在廊下镇镇域范围内建立金山区现代农业园区，中共廊下镇委员会和廊下镇人民政府全面负责金山现代农业园区管委会的管理领导工作，与廊下镇实行“镇区合一”的行政管理体制。这种行政管理体制使廊下镇可以对经济社会两方面发展进行统筹规划。制定层层配套的规划体系2010年，廊下镇结合小城镇发展改革试点工作，组织力量修编了《廊下镇土地总体利用规划》等专项规划，加之之前完成的《上海金山现代农业园区（廊下镇）总体规划》、农业加工区控制性详规、管理中心控制性详规、廊下镇各中心村建设规划等专项规划，形成了总规、控规、专业规划和村域规划层层配套的规划体系，这使廊下镇的城镇化发展可以科学有序地进行。相关典型案例研究上海廊下镇“三生融合”新型城镇化之路积极推动农业生产方式转型促进农业规模化。对镇域内、面积达2.66万亩的国家级基本农田示范区进行土地整治，将区域内的农民迁出，原农民宅基地复垦为耕地，整体区域内配套建设一批高水平粮田设施，促使土地利用效率提高。加强农业科技化。通过优化招商引资和企业培养工作，扶持了一批现代农业企业，形成了以种苗培育、奶牛胚胎繁育为代表的种源农业集聚群。推动农业服务化。瞄准上海中心城区对净菜食品的需求，提出发展中央厨房加工产业体系的口号，大力发展净菜加工、色拉蔬菜和保鲜蔬菜加工、冷冻干燥农产品以及植物营养提取物加工等产业。注重农民生活水平的提高妥善处理搬迁农户安置问题。促进农民就近就业。全镇农村劳动力中80%以上实现了非农就业，其中大多是在镇域内的现代农业企上海廊下镇“三生融合”新型城镇化之路业工作，由于依然从事与农业有关的工作，农民对工作的适应程度较为理想。促进农民收入多样化。廊下农民通过土地流转、房屋出租获得财产性收入，在企业工作获得工资性收入，通过转移支付获得转移性收入，此外还有集体经营性收入、保障性收入。相关典型案例研究Documentnumber2626（2）广州碧桂园凤凰城核心物业布局相关典型案例研究广州碧桂园凤凰城区2022/11/1826Documentnumber27交通中心占地1.3万平方米，充分满足公共交通的需要2002年投入使用五星级酒店占地7万平方米，建筑面积17万平方米，有500多间的套房供度假旅游者使用2003年投入使用市政文化广场3万平方米2004年至2005年投入使用商业中心2万平方米2002年投入使用康体中心占地3万平方米2002年投入使用超市占地1.1万平方米2002年投入使用美食街占地面积就达1.1万平方米；有接近1万平方米共1000间的商铺可供经营2005年投入使用超大型会所以及人工湖占地几万平方米，在建2005年投入使用学校幼儿园，小学，初中2003年投入使用社区医院小医疗站27（3）广州碧桂园凤凰城开发节奏相关典型案例研究广州碧桂园凤凰城区2022/11/1827Documentnumber28交通中心商业中心基本配套高端配套文化配套高端配套教育配套广州碧桂园凤凰城：以交通先行，并结合商业、文化娱乐等生活配套设施的建设，充分带动地块的生活品质及其价值，后续跟进开发与客户导入更为密切的如会所、景观等方面，使区域更为成熟。遵循以交通先行的TOD开发理念，配套先行的启动模式，进行全局开发。

28（4)广州碧桂园凤凰城开发节奏相关典型案例研究广州碧桂园凤凰城区(5)核心引擎与物业筛选相关经验核心引擎：中高端生态宜居新城注重景观环境打造，同时提升学校配套对文化、高素质人群的综合效应以生活、商业配套为引擎带动，交通先行，满足大型宜居社区的居民生活必备需求。物业类型筛选：物业形态集中商业风情街、星级酒店、会所、BRT交通方案、医疗设施、特色教育、公园等根据项目自身特点，选择性开发。28（1）新加坡城市绿地系统构建城市绿地生态网路格局新加坡有“花园城市”之称，其自1991年开始建设一个串联全国的绿地和水体的绿地网络，连接山体、森林、主要的公园、体育休闲场所、隔离绿带、滨海地区等。新加坡的“蓝色和绿色规划”，相当于我国的城市绿地系统规划，注重城市绿地景观系统的有机联系性，用绿道将城市中的开敞空间和自然山水有机联系在一起，为市民提供充足的户外休闲娱乐和交往空间，为新加坡迷人城市景观的营造打下了坚实基础。虽然新加坡的国土面积只有707k㎡,但新加坡拥有很高的绿化覆盖率，其农地、林地、沼泽地与城市绿地相互渗透，占国土面积一半以上，2008年新加坡的绿化指标为19.6平方米/人。新加坡在绿化充分利用城市道路绿化，且绿化质量高，颇具艺术性。相关典型案例研究6、EOD模式下国内外城镇开发案例集锦（2）深圳市城市绿地系统构建“区域绿地——生态廊道体系——城市绿地”城市生态系统深圳市于2009年成为国家住房和城乡建设部批准的第一个低碳生态示范区。其城市绿地系统规划的规划目标为优化城市绿地结构，保护对城市生态具有重大影响的生态绿地、沿河滩涂、河流水系、各类湿地，到2020年实现人均公共绿地18平方米，绿地率50%，绿化覆盖率55%，建设国际化生态城市。深圳市的城市绿地系统由“区域绿地——生态廊道体系——城市绿地”组成。城市中设置来了8处区域绿地，在为城市提供大型绿色开敞空间、氧源基地的同时，区域绿地还是城市生态系统中大型生物的栖息地，维护着生物多样性。城市中的生态廊道体系包括城市大型绿廊、道路廊道、河流水系廊道三种，其中城市大型绿廊规划了18条，为城市起到迎风通风和承担市域大型生物通道的功能。沿道路交通设施，设计较宽的绿化带，在美化环境的同时，也起到了净化空气提供生物活动通廊的功能。河流水系廊道保证了城市原有自然景观大架构的维持，生态化驳岸和沿河公园的设置也激活了城市的滨水空间。城中根据具体地段景观风貌设置了