酒店式湖景别墅的项目商业实施计划书

酒店式湖景别墅项目商业计划目录TOC\o"1-3"\h\z前言5第1部分执行摘要6一、项目概况62.项目发起人简介63.股东7第二部分项目提供的产品和服务8一、项目的创意与定位8(1)项目创意8（二）项目定位8二、项目优势9(1)地理位置优越，交通便利9(2)市场空间大，目标客户群9（三）与园区多个项目形成资源共享、优势互补9（4）“大型人工湖+旅游+酒店式别墅”创新商业模式10三、项目规划建设方案10（一）项目地址10（二）酒店式湖景别墅规划设计11(3)项目管理情况12（四）项目实施的保障条件12第三部分项目背景和可行性13一、宏观经济合作131）社会消费水平稳步提升132)旅游业是政府支持的产业13（3）酒店式别墅面临良好发展机遇142.强有力的地方政府支持和优惠政策14（一）生态园项目得到**市和静海县政府的大力支持142)相关优惠政策1415面临的好机会(1)2008年奥运会为京津地区带来了大量旅客15（二）中国加入WTO加速旅游业发展153）旅游业成为新的经济增长点，推动经济发展15(4)周边地区消费能力和市场需求旺盛154.发起人具备承担项目建设的优势和能力16（一）经营管理能力16(2)资本运作能力16（三）创新产权机制，开放经营理念16第四部分市场分析17一、外部环境分析17（一）**地区投资价值突出17(2)**别墅市场有良好的发展空间17二、市场需求分析18(1)巨大的潜在市场规模18(2)京津地区市场需求旺盛18(3)目标客户分析18第五部分竞争分析20一、影响竞争的因素分析20(1)价格20(2)交通20(3)环境20（四）娱乐项目及配套设施设置20二、竞争优势分析21（一）配套娱乐设施齐全21（二）“大型人工湖+旅游+酒店式别墅”创新商业模式21(3)庞大的人脉网络和畅通的宣传渠道21第六部分业务发展规划22第七部分营销销售231.营销计划23(1)市场进入23(2)市场开发232.销售策略233.公共关系24(1)平面媒体广告24(2)电视媒体广告24(3)广播广告24(四)网络广告24(5)户外广告24第八部分项目运营管理251.治理结构25（一）关于股东及股东大会25（二）关于董事和董事会25（三）关于监事和监事会262.管理团队263.激励与约束26第九部分投资估算28一、项目实施进度28二、投资估算与融资283、营运首年营运资金明细29第10部分经济效益分析30一、收入预测30(1)租金比率预测30(2)租金价格预测31(3)租金收入预测312.成本预测323.利润和投资回报率预测334.特别提醒33五、结论33Part11风险分析与对策35一、政策风险352.市场风险35三、行业风险364.不可抗力风险36第十二部分结论37前言本商业计划书包括项目介绍、主要建设内容、辅助资源配置、发展前景、市场定位、竞争对手、销售策略、风险控制和项目投资回报等问题。酒店式湖景别墅是**城市生态公园项目的子项目之一。生态公园的整体介绍见《**城市生态公园项目须知》。本项目所有外部数据均有确切来源，财务预测数据均按相关方法外推。第1部分执行摘要一、项目概况酒店式湖景别墅是城市生态公园旅游度假区的重要组成部分。酒店式湖景别墅依托已建成的800亩人工湖。是整个生态公园最好的休闲观光景点之一。度假村建成后，风景秀丽，设施齐全，功能齐全。将成为都市人的休闲度假。好去处。项目建设分三期，一期为项目规划设计、营销推广，目前正在进行中。二期建设20栋异国情调的酒店式湖景别墅，形成水资源丰富的湖滨别墅区，其中日式别墅8栋，欧式别墅8栋，中式别墅4栋；三期建设规划为100栋风格各异的别墅群。项目二期建设即将正式启动，相关项目审批手续已完成。根据投资强度和投资规模的增加，预留50亩用于三期后续开发建设，可在现有规划的基础上进行调整和创新。2.项目发起人简介**农科将按照现代公司治理结构的标准进行管理制度设计和人力资源规划，最终形成完整、规范的公司法人治理结构，具有科学、合理、精简、有效的组织管理体系。三、股东农科的两大股东分别是：**投资（集团）和**投资。**投资（集团）成立于1999年，注册资金8000万元。是在国家工商总局注册的集团公司，具有独立法人资格。旗下拥有18家子公司。业务涉及旅游景区、景区开发、体育、通讯、商业等领域。 **投资（深圳铭泰投资有限公司）成立于2004年，注册资金3000万元。是在市工商局注册成立的新兴专业投资机构。其主要业务包括直接投资、项目管理、投资银行，主要投资方向为旅游、房地产、高科技。主要负责城市生态公园项目规划和资本运作。第二部分项目提供的产品和服务1、项目的创意与定位（一）项目创意“酒店式湖景别墅”项目是**城市生态园最核心、最赚钱的项目之一。鉴于北方的地理条件，亲水地产别墅的高端消费相对缺乏。酒店式湖景别墅建在800亩人工湖上，满足高端消费者的需求。度假村建成后，风景秀丽，设施齐全，功能齐全。都市人放松的最佳场所之一。本项目的规划融合了西方建筑特色和现代社区规划理念，将建设成一组中式、欧式等风格迥异的别墅群。以优雅、开放、休闲、享受为建设宗旨，旨在打造和谐美丽的别墅。集生态环境、旅游、休闲度假、居住功能于一体的社区，是成功人士梦想中最耀眼的风景。（二）项目定位酒店式湖景别墅以休闲自然为主题，采用星级酒店式管理模式。酒店式湖景别墅项目包括别墅群和800亩人工湖。不同风格的设计与每栋别墅的独立码头、游轮、工作犬相结合，与生态园美景和众多高端休闲娱乐项目相得益彰。势必成为全国众多休闲度假村中的佼佼者，这也是该项目能否盈利的关键。从景观特色看，酒店式湖景别墅以营造以人工湖为中心的水景为主要发展方向，通过景区独特的水景结合健康有趣的娱乐设施。从旅游项目规划建设分析，酒店式湖景别墅是城市生态公园旅游项目开发的重要组成部分。与周边休闲娱乐项目一起，形成休闲、娱乐、度假、会议、住宿等多功能旅游环境。，满足不同年龄结构和职业结构的需求。从现代生活节奏分析来看，长期居住在城市的人们，日常工作生活节奏紧凑，渴望利用假期在自然环境中寻求乐趣和放松。旅游度假区便捷通畅的交通系统，以及精心设计的公园和新颖创意的游乐设施，能够捕捉现代人的旅游消费心理，为游客营造一个与自然融为一体的休憩空间。从时空距离上分析，酒店式湖景别墅交通便利，各项设施齐全。距离比较近的大城市的居民或游客可以进行假期1日或2日游，全国其他地区的游客也可以利用各种假期，前来旅游度假。二、项目优势（一）地理位置优越，交通便利酒店式湖景别墅位于静海县西双塘村城市生态公园内。距滨海国际机场60公里，距首都140公里。经农业科技公司申请，市政府同意在京沪高速城市生态园建设出口。未来，城市将可以通过高速公路直接进入城市生态公园。，交通更方便。这也体现了**市政府对**城市生态公园的大力支持。（2）市场空间大，目标客户群大酒店式湖景别墅的市场定位是酒店式贵族别墅，社区规模比较大，总建设规划面积80亩。随着国民经济的快速增长和国民收入的不断增加，我国已经有相当一部分人先富起来了。这些人对居住条件和休闲度假住宿要求较高，因此酒店式湖景别墅项目的目标客源相对丰富。（三）与园区多个项目形成资源共享、优势互补酒店式湖景别墅是城市生态公园的重要组成部分。是生态公园二期工程的建设内容之一。其他子项目已于去年开工建设。根据生态公园的设计和规划，整个公园项目的建设将分为四个阶段。其中，一期部分项目已接近完工并处于试运行阶段。生态园一期包括马术俱乐部、特色犬种养殖、斗牛场、动物比赛、大型土康餐厅。预计一期建设完成后，公园将正式向公众开放，接待来自世界各地的游客，成为京津地区的热门旅游景点。届时，园区将能够开展以休闲活动为主的项目，包括农业大棚采摘、遛狗、马术俱乐部表演、动物竞技表演等。酒店式湖景别墅项目属于二期工程，将享受一期工程的相关资源和配套设施。（四）“大型人工湖+旅游+酒店式别墅”的创新商业模式围绕800亩人工湖建造的酒店式湖景别墅项目，整体形象突出，建筑设计风格多样，服务丰富，功能齐全，配套设施齐全，硬件条件良好。酒店式湖景别墅作为生态园区的重要组成部分，与其他项目优势互补，共同经营，形成资源共享。城市生态公园优美的环境和众多独具特色的商务休闲项目，衬托出酒店式湖景别墅的潜力。价值。三、项目规划及建设方案（一）项目地址酒店式湖景别墅二期占地30亩，环绕城市生态公园人工湖南侧，位于生态公园地标F3层。（项目位置见下图）（2）酒店式湖景别墅规划设计酒店式湖景别墅二期将建设20栋异国风情的湖景别墅，形成风格迥异的湖滨别墅区，其中日式建筑8栋，欧式建筑8栋，中式四合院4栋。湖景别墅规划设计图1湖景别墅规划设计图2日式别墅。花园与别墅通过景观带在空间和景观上自然融合，引入空中花园的设计理念，与庭院形成立体绿化效果；日式温泉浴、露天浴池、日式榻榻米等。独特的日式建筑风格和日式园林景观，让游客充分体验东方风情的优雅与精致。欧式别墅。既有优雅高贵的屋檐，古典与现代，也有优雅的巴洛克古典建筑风格、俄罗斯哥特式建筑和以小管瓦式屋檐为主要风格的西班牙式建筑。石材细腻的质感，波斯地毯的浓烈柔情，以及特制进口壁纸的绚丽，让别墅优雅非凡。中式四合院。由北室、东西厢房和南厢房组成，形成一个独立的院落。青砖灰瓦，绿藤绕梁，鸟语花香，水井磨坊，总是散发出清新质朴的典型中国风。湖景别墅规划设计图3湖景别墅规划设计图4(3)项目管理情况主要包括：住宿、会议服务等。1、住宿：湖景别墅采用星级酒店式经营管理，日常经营为游客提供住宿。2、会议事务：为生态园举办的各类商务会议、培训提供配套服务。（四）项目实施的保障条件1、本项目的立项已经公司股转、动投（2003）63号文批准。2、本项目建设用地地质结构稳定，水文条件良好。3、项目建设用地公用设施配套齐全，水、电、气、路均达到建设用地红线；项目建设用地净空条件好，无高压输电走廊、微波通信走廊，地下无阻塞市政管网。4、配套环境和休闲娱乐设施基本齐全。第三部分项目背景和可行性一、宏观经济合作2000年以来，我国宏观经济发展取得了举世瞩目的成就。尽管近期国际经济形势起伏不定，但我国经济增长还是比较平稳的。“九五”期间，国内生产总值年均增长接近8%。在我国“十五”规划和2010年中长期目标规划中，未来十年GDP平均增速在7.2%左右。目前，我国人均年收入已达1090美元左右。大部分城镇居民表示已从小康迈入小康水平，**及周边部分地区达到或超过3000美元，保持了城镇持续快速健康发展国民经济。情况好。（一）社会消费水平稳步提高在良好的宏观经济环境下，随着居民生活水平的快速提高、居民假期的增加和休闲时间的增加，人们对生活的追求已经从数量化向质量化转变。中国居民的恩格尔系数逐年下降，越来越多的居民倾向于休闲旅游，回归自然。休闲体育旅游是旅游业发展的一大趋势。高品质、品质、休闲、生态旅游在现代旅游中发挥着越来越重要的作用，更符合现代都市人的旅游消费心理。（二）旅游业是政府扶持的产业旅游业已成为我国经济发展新的经济增长点，并逐渐成长为我国国民经济的支柱产业之一。党中央、国务院、**市委、市政府高度重视旅游业发展，出台了一系列支持旅游业发展的政策措施和部署。**市人民政府印发金政发〔2000〕81号文件《关于加强旅游业发展的通知》，将旅游业列为国民经济的支柱产业，制定了具体发展办法，出台了旅游业相关保障措施。《广州市旅游管理办法》等行业持续、快速、健康发展的规定和措施。（三）酒店式别墅面临良好发展机遇当前，我国一二三产业稳步增长，主要经济结构不断优化，经济运行质量不断提高。在宏观经济快速增长的同时，通胀水平相当低，各物价水平的变化相对平稳。随着生活水平的进一步提高，人们对生活空间和品味的追求也上升到了一个更高的层次。综合考虑经济可行性、技术可能性、环境保护和满足精神需求等条件，普遍欢迎更能体现宜居性、舒适性、安全性和文明性相结合的住宅。后小康生活可分为三种情况：一是城市中心区低密度、高体量的高层住宅区；二是郊区中等密度、高绿化率的小型高层住宅区。第三类是低密度、低容积率、高绿化率的低层住宅区，距城郊约一小时车程。酒店式湖景别墅，迎合了广大城市家庭、团体集体休闲度假消费的需求。大家庭、大群体回归生态自然会显得更加自然和谐。另一方面，酒店式别墅仅在租期内享有别墅物业的使用权，人们可以根据需要选择适合自己的租期，让人们自由享受高端的住宿待遇。别墅不用花很多钱。2、地方政府大力支持和优惠政策（一）生态园项目得到**市政府和静海县政府的大力支持该项目从规划阶段就引起了县委、县政府等领导机构的高度重视。2002年11月28日，静海县专门召开了关于该项目的县长办公会议，将该项目列为静海县农业生态旅游第一项目。并要求各有关部门全力配合和支持项目的开发建设。当地政府的大力支持，无疑为项目规划、开发、投资和运营的顺利开展提供了有力保障。（二）相关优惠政策2004年初，酒店式湖景别墅项目发起人**农业科技公司被授予市级农业产业化经营重点龙头企业和速生丰产林项目称号基地，获得国家财政贴息贷款3000万元，与国家林业产业合作。财政部贴息贷款5500万元。3.面对好机会（一）2008年奥运会为京津地区带来大量旅客成功申办2008年夏季奥运会，将为北京和天津吸引大量外国游客提供绝佳机会。**也将成为重要的比赛场地之一，将吸引大量的海内外游客，形成两到三年的旅游高潮。（二）中国加入WTO加速旅游业发展加入世界贸易组织（WTO），将为我国旅游业的突破性发展创造重要机遇。中国加入世贸组织对旅游业发展的总体影响是积极而有力的。我国加入世贸组织后，将加快各类旅游相关产业的对外开放步伐，有利于建立更加符合国际规则的运行机制。外国旅行社将通过合资、独资等方式逐步进入中国市场，这将直接带动入境游客的增长。外商进入中国的机会越来越多，也为商务旅游的发展带来了广阔的市场。（三）旅游业成为促进经济发展的新经济增长点中国旅游业的快速发展极大地刺激了经济消费，同时也产生了大量外汇。贡献，国家主要部门越来越重视旅游业的发展，人们越来越有资格享受休闲度假的乐趣。（四）周边地区消费能力和市场需求旺盛中国经济和经济发展迅速，特别是城市经济连续十几年保持增长，多项发展指标位居全国前列。更强的发展潜力。,**地区人口密集，随着生活水平的不断提高，人们的消费观念和消费意识不断增强，尤其是休闲度假消费需求旺盛，从而为酒店式提供了广阔的市场空间和客户服务湖景别墅。源基地。4、发起人具有承接项目建设的优势和能力（一）经营管理能力农业科技公司通过建立和完善管理控制制度和必要制度，确保企业战略、政策和文化的统一。在此基础上，充分赋能各级监管人员，形成目标驱动、效益驱动、程序保障、制度保障的积极高效稳定局面。（二）资本运作能力作为本项目的资本运作平台，明德投资将积极探索依托农业科技的资本运作，利用产权机制更大规模地调动资源，取得良好效果。实践表明，实现这一转变，取决于整个集团的综合实力和时机。外延的拓展靠内涵的实现，机会的把握靠提前的准备。明德投资在进行资本运作时，重点选择与公司具有实力和市场互补性的战略合作伙伴。公司资本运作遵循巩固公司已形成的价值分配体系的原则，取得了良好的效果。（三）创新产权机制和开放经营理念农业科技强调追求产权制度和管理制度的优化，实现管理人员和优秀员工的持股。在企业收入分配中，业绩突出的员工在企业价值创造中发挥着重要作用。第四部分市场分析一、外部环境分析（一）**地区投资价值突出多年来，**地区的发展一直处于中国经济发展的第二梯队，发展远远落后于周边地区。但自2002年以来，**地区发展开始快速增长，多项发展指标位居全国前列，显示出越来越强的发展潜力。这与中国经济重心转移的大趋势分不开。**是中国四个直辖市之一，环渤海地区的经济中心。20多年来，中国经济中心经历了珠三角发展到长三角经济中心的形成。在这个阶段，它已经迅速向北移动。可以预见，未来十到二十年，中国新的经济中心将在世界崛起。环渤海地区是辐射北三域的核心和新区域。环渤海地区经济中心的崛起，带动了该地区投资价值的出现。从经济角度看，梯度发展理论支持区域的投资价值。因为一个国家会在相对的时间里把人力、物力、财力集中到国家最有利的地区，经过一定的阶段，就会转移到第二梯度。因此，经过珠三角和长三角的发展进程，以中国为中心的环渤海地区发展的时机已经到来。2010年后，**港优势日益凸显，使**区拥有无限商机和投资价值。（二）**别墅市场有良好的发展空间从市场来看，豪华别墅建设的真正发展始于1990年代初。几个别墅项目的发展，主要是独栋别墅项目，一度带动了高端别墅的发展。住宅开发，但由于**别墅市场仍处于开发初期，开发和销售尚未达到理想情况。1990年代后期，豪华别墅市场开始呈现稳定增长趋势。这说明高端住宅市场存在一定的潜在需求，因为别墅的目标客户群普遍属于高收入阶层，对住房品质要求较高，因此短期内需求量较大的时间。此后，豪华别墅市场日趋成熟，逐步进入平稳增长期。经过几年的开发建设，**的别墅市场逐渐走向成熟。在区域市场方面，摆脱了主要集中在环境较好的中心城区和经济技术开发先进区的格局，开始向城乡结合部等地区发展（如区县经济开发区）在中心城区。特别是在经开区投资的中日企业较多，如三星、摩托罗拉等，这些企业在国内已有多年，已形成一定规模。他们带来的国家和日本人都变成了当地的别墅。产品的重要消费者。据统计，经济技术开发区别墅建设近年来发展迅速，约占全市的60%，运行状况良好。目前，部分高端消费群体的消费欲望尚未释放，未来别墅市场需求仍将很大。随着国民经济环境的逐步改善，特别是作为2008年奥运会的分会场，地方政府也将加大固定资产投资力度。随着2008年的临近，**区别墅市场日益显现出其天时地利人和，发展空间无限。2、市场需求分析(1)巨大的潜在市场规模**人口密集，个人及家庭休闲度假消费需求旺盛；政府、企业和社会团体的会议需求量非常大。（2）京津地区市场需求旺盛现代都市人的工作和生活节奏越来越快。每天面对高楼大厦和拥挤的车流，大多数人都需要回归自然生态环境来放松身心，享受休闲度假的乐趣。城市生态公园迎合现代都市人群。环湖而建的酒店式别墅，为人们提供住宿，是生态公园的经典之作。（3）目标客户分析绿色亲水的酒店式别墅，是商务人士进行商务洽谈、加强情感交流的重要社交场所。它是身份的象征。大中型企业经常举行年会、新闻发布会等商务聚会。为了展示企业形象和实力，他们希望在一个更优雅、更安静的地方举行。因此，本项目的目标客户群主要分布在：★政府职能部门；★大中型企事业单位；★高收入商务人士；★高收入职业经理人；★律师等高收入专业人士；★追求高级娱乐，有消费能力的年轻人。第五部分竞争分析一、影响竞争的因素分析酒店式湖景别墅位于**城市生态公园内800亩人工湖的南侧。迄今为止，是生态园内唯一的酒店式度假别墅。同时，入住酒店别墅的客人还可以免费在“万亩生态园”内享受一些配套娱乐活动。休闲运动设施。(1)价格生态园酒店式湖景别墅的价格定位将参照**区同档次会所的水平，本着质优价廉的原则吸引环渤海经济圈的客户。(2)交通生态园酒店式湖景别墅地处郊区，交通便利，具有自然优势。(3)环境环境包括自然环境、房间装修环境、服务环境、客户质量等诸多方面。调查结果显示，清新的空气、田园式的装修、星级酒店式的服务，能够吸引大量顾客前来消费。酒店式湖景别墅位于万亩城市生态公园内，周边环境好，会很好的吸引客户。（四）娱乐项目及配套设施的设置娱乐项目和配套设施的数量直接关系到人们的消费欲望。通过对高收入、高消费阶层消费状况的调查，我们发现项目设置少、配套设施不完善往往导致客户失去兴趣；方面可以引起客户的兴趣并直接影响营业收入。酒店式湖景别墅是生态园二期建设项目，将充分享受一期工程提供的资源和配套设施。2、竞争优势分析（一）配套娱乐设施齐全本项目位于**城市生态园内，高、中、低档娱乐项目齐全。高端娱乐设施包括马术俱乐部和航空俱乐部，中档娱乐设施包括网球、游泳、钓鱼、动物竞技场、狩猎场、彩弹射击场、攀岩中心、洗浴、酒吧、餐饮、卡拉OK等。项目包括农家采摘、农家餐等，这些项目将成为酒店式湖景别墅的良性补充，为会所客户提供更多元化的服务和选择。（二）“大型人工湖+旅游+酒店式别墅”的创新商业模式围绕800亩人工湖而建的酒店式湖景别墅项目整体形象突出，各类建筑设计风格独特，服务丰富，功能齐全，各项配套设施齐全，硬件条件良好。酒店式湖景别墅是生态园区的重要组成部分，与其他项目优势互补，共同运营，形成资源共享。城市生态公园优美的环境和众多独具特色的商务休闲项目，衬托出酒店式湖景别墅的潜在价值。(3)庞大的人脉网络和畅通的宣传渠道**城市方舟旅行社是**排名前三的旅行社，也是农业科技公司的主要股东之一。酒店式湖景别墅可以利用方舟旅行社及其联盟的资源，识别目标客户，在最短的时间内将湖景别墅推向市场。同时，位于同一园区的明星企业培训公司为企事业单位中高层管理人员提供培训服务，马术俱乐部会员中聚集了大量当地高收入群体。一个庞大的人脉网络已经形成。第六部分业务发展规划农业科技发展应当统一在整个城市生态园区的规划、运营和管理中。酒店式湖景别墅项目公司作为生态园的全资子公司，负责酒店式湖景别墅的运营管理。目前，其核心领导层由方舟天马农技发展聘任。酒店式湖景别墅现有核心领导层具有丰富的管理经验和地产建设运营经验。他们全权负责公司的设立和其他人员的招聘，对股东即农业科技发展直接负责。一期工程建设期间，酒店式湖景别墅现有工作人员成功组织建设运营。项目建设进展顺利，运行状况良好。随着项目的推进，人力资源结构和管理体系将不断丰富和完善。未来引入新投资者后，现有股东将与新股东协商，在现有基础上完善酒店式湖景别墅项目的运营和发展，并对未来发展规划进行进一步的修订和完善.从建设来看，项目建设分为三个阶段，其中一期为项目规划设计、市场推广与推广等，目前正在进行中。二期建设20栋异国情调的酒店式湖景别墅，形成水资源丰富的湖滨别墅区，其中日式别墅8栋，欧式别墅8栋，中式别墅4栋；三期建设规划为100栋风格各异的别墅群。项目二期建设即将正式启动，相关项目审批手续已完成。根据投资强度和投资规模的增加，预留50亩用于三期后续开发建设，可在现有规划的基础上进行调整和创新。第七部分市场销售1.营销计划(1)市场进入在市场开拓初期，我们利用公司及合作单位强大的人脉，邀请京津两地政府、企业高层和体育娱乐界名人，充分利用与媒体关系良好，积极举办各类新闻发布会和论坛。、竞技活动，利用影响力迅速扩大知名度，带动一批高收入人群参与娱乐休闲，以优惠的价格为他们提供超出预期的服务。（二）市场开拓在项目运营中期，在不断推销和引进旅行社源源不断的客流的同时，与园区内各俱乐部的稳定会员合作，通过关系网络持续拉动消费。待条件成熟，后期将陆续推出100套别墅，形成大型高端别墅社区，奠定在豪华别墅市场的稳固地位。2.销售策略与园区内的马术俱乐部、航空俱乐部相结合，实现资源共享和客户共享。与北京、天津等娱乐行业合作开发联名贵宾卡。对于持卡前来俱乐部的客户，将给予推荐单位一定的利润回扣，以提高其积极性，充分利用现有资源与酒店式别墅业务互动。方舟旅行社及联合股东方舟天马集团旗下的其他境外旅行社，将为他们提供基地，增加客源，提升人气。3.公共关系作为新兴商业模式的先行者，需要在消费者中培养稳定的客户群。可以通过以下方法来增加社会关注度以匹配企业形象：(1)平面媒体广告为了强化酒店式湖景别墅在人们心目中的高端定位，广告只刊登在时尚旅游杂志上。因为这些杂志的消费者有一定的经济实力，这符合我们的目标客户定位。(2)电视媒体广告主要以高端会务、新闻发布会等形式进行，而不是简单的电视广告，强化人们对酒店式湖景别墅的品牌认知。(3)广播广告它在交通站每小时播出一次。虽然价格低廉（每月约2万元），但可以直接将广告投放到私家车主、出租车乘客等消费能力高的目标客户，可以快速提升知名度。(4)网络广告是我们的主要广告手段。价格远低于传统媒体，传播目标符合我们的目标客户定位，因为网民的平均收入远高于普通人。准备在全国多个门户网站和旅游专业发布横幅广告并提供宣传文章。(5)户外广告在市区繁华地段和京津高速、京沪高速设置大型户外广告，提高品牌知名度，树立品牌实力的象征。此外，通过与广电合作举办专题节目、各类公益活动，参与或举办行业论坛、行业展览等活动，提高本项目的知名度和社会效应。第八部分项目运营与管理1.治理结构根据《公司法》及国家相关法律法规的要求，公司建立了现代企业制度，保障股东合法权益。公司将根据自身特点和实际情况，随着新投资者的加入，对《公司章程》、《股东大会议事规则》、《董事会工作规则》、《股东大会工作规则》进行调整。监事会和经理工作制度，不断完善和完善公司法人治理结构，规范公司运作。（一）关于股东及股东大会平等对待所有股东，保护股东合法权益。《公司章程》将规定股东大会是公司的权力机构。公司严格按照规定召开股东大会，能够保证股东表决权的行使，符合决策程序，及时、充分地披露关联交易信息。公司的重大决策由股东大会和董事会依法作出；公司董事、监事的选举和高级管理人员的任免符合法律、法规和《公司章程》规定的程序；、资产、财务、机构、业务“五分开”，各自独立核算，独立风险和责任，公司董事会、监事会和部门独立运作。（二）关于董事和董事会公司董事的选举将严格按照《公司章程》规定的董事选举条件和程序进行；公司董事能够认真学习相关法律法规，了解自己的权利、义务和责任，忠实、诚实、勤勉地履行职责。出席股东大会和董事会，能够对所讨论的事项发表明确意见；公司董事会的人数和组成符合有关法律法规的要求；董事会对股东大会负责，严格遵守法律、法规、《公司章程》和《董事会》《工作规则》规定的职权；根据需要召开董事会定期会议和临时会议，并严格按照规定的规则和程序，确保工作效率和科学决策；公司董事会秘书认真整理记录，组织董事会讨论会议纪要由出席董事和记录员签名，并妥善保存会议纪要；公司正按照有关规定积极建立独立董事制度和董事会专门委员会，进一步完善公司董事会工作制度。（三）关于监事和监事会公司监事会的人数和组成符合相关法律法规的要求。监事会对全体股东负责，严格按照法律、法规、《公司章程》和《监事会工作规则》行使职权。2.管理团队该项目的管理团队将在母公司AgriTech的指导和选择下组建。农业科技公司具有较高的专业水准，丰富的企业领导和企业员工培训经验。酒店式湖景别墅项目公司将在农科科技公司的指导下，组建一支凝聚力强、专业高效的管理团队。目前，一些专业人士正在从事该项目。项目公司将建立一支凝聚力强、专业高效的管理团队，具有以下特点：1.团队成员建立明确的共同目标，提升吸引力、魅力和战斗力；2.实现合理的分工合作，让每个成员都能明确自己的角色、权力、任务和责任，从而与其他成员进行互动；加强团队成员之间的互信，促进成员之间的相互关心和相互认可；4、实现会员之间的有效沟通和反馈，形成开放、坦诚的沟通氛围；5、确保职责明确、分工明确、责任明确。3.激励与约束公司正积极筹备建立公开透明的董事、监事和经理人绩效评价标准和激励约束机制。对高级管理人员按经营计划进行月度考核，按考核结果确定月度福利奖励；公司将适时推出股票期权激励机制。一般来说，激励机制包括以下几个方面：1、每位员工平均年薪增加10%，奖金增加5%以上；2、部门动员员工以个人意愿带头，发挥员工潜能；3、每年评选“特别贡献奖”，颁发特别奖金和证书；4、对主要研发人员和管理人员提供期权激励；5、为员工提供医疗保险和社会保险；6、关键人员年终分红，业务人员奖金与业绩挂钩。第九部分投资估算酒店式湖景别墅项目二期20栋别墅总投资2280万元（不含土地评估值及流动资金）。前期已投入100万元，还需再投入2180万元。项目运营第一年，每日运营流动资金需求为131.66万元（不计入总投资）。一、项目实施进度酒店式湖景别墅二期工程计划于2005年1月全面开工，建设工期约一年，2006年1月竣工验收。年度投资计划如下：时间已完成投资（万元）项目进展2004年8月100前期策划、项目规划设计、宣传推广（目前已完成）。2005年1月之前430二期工程主体工程已完成20%。2005年8月之前1200二期工程主体工程已完成80%。2005.8-2005.12500二期工程主体工程已封顶。2006年1月50二期工程已竣工验收并正式开业。2、投资估算与融资（一）投入资金共计100万元：1、前期策划（含人员费用）：20万元；2、项目策划设计、营销推广费用：80万元；2.需要投入更多的钱单位：万元项目数量别墅体施工安装别墅1100支持码头、护卫犬等100小计1200部支持包括家具、电视、空调、冰箱、音响、灯具、厨房、卫浴、装饰等。600园区配套道路120水、电、气网络135配套景观145小计400全部的22003、营运首年营运资金明细单位：万元1别墅维护费用1别墅维护费用按每年1万元计算，首年1万元。2土地租赁费3.6根据项目公司与农科签订的相关合同，土地租赁费按每年1200元/亩计算。项目总占地30亩，土地租赁年费3.6万元。3管理费48员工总数24人，月薪总额4万元，年薪总额48万元。4销售费用60选择电视、路牌广告、报纸广告、DM下单、网络广告等推广形式。年广告投资预计60万元。5财务经费7.563%，第一年为26500元。6综合成本11.5水、电、交通、低值易耗品首年12万元。7第一年总计131.66万元Part10经济效益分析本商业计划书对财务预测采取审慎保守的原则。我们不排除在发生不可抗力或不可预测的政治和经济风险时，财务预测可能会受到很大影响。为此，我们增加了一个很大的安全系数。这使得在正常情况下，投资者的回报将大大超过该财务预测。一、收入预测(1)租金比率预测本项目主要为到生态公园休闲度假的人们提供住宿服务。因此，湖景别墅的出租率受旅游业的周期性影响。一般来说，中国每年5-10月是旅游旺季，其他月份是旅游淡季。本项目湖景别墅的租金也会随着淡季和旺季的不同而变化。年出租率(%)旺季淡季平均项目第一年703050项目完成第二年773355项目完成第三年853661项目第四年934067项目第五年954570项目完成第六年954570项目完成第七年954570财务报告：★项目运营初期，有一定的别墅空置率。保守估计：第一年旺季入住率为70%，淡季入住率为30%，未来三年的入住率以每年10%的速度递增。据此，旺季别墅出租率为95%，淡季别墅出租率为45%。(2)租金价格预测年租金价格（元/套/天）团体合身平均项目第一年120018001500项目完成第二年150021001800项目完成第三年180024002100项目第四年210027002400项目第五年240030002700项目完成第六年240030002700项目完成第七年240030002700财务报告：★参考同区市场价格，项目运营第一年团体客户日租金1200元/套，分散客户日租金1800元/套；此后，从2007年到2009年，项目周边环境有了很大改善。改善，每栋别墅的租金比上年增加300元；经营五年后，租金价格基本稳定。保守估计，团体客户日租金为2400元/套，散客日租金为3000元。/放。(3)租金收入预测时间项目第一年项目完成第二年项目完成第三年项目第四年项目第五年项目完成第六年项目完成第七年出租率(%)50556167707070租赁价格（元/套）1500180021002400270027002700租金收入（万元）420554.4717.36900.481058.41058.41058.4财务报告：★受项目所在地气候、环境等因素影响，审慎估算每年实际可占用天数为280天/年。2.成本预测单位：万元项目第一年项目完成第二年项目完成第三年项目第四年项目第五年项目完成第六年项目完成第七年别墅维护费用1111111土地租赁费3.63.63.63.63.63.63.6管理费4849.4450.9252.4552.9252.9252.92营销成本60554030252525财务经费7.5611.7917.8926.5731.7531.7531.75综合成本11.511.7917.8926.5731.7531.7531.75全部的131.66132.62131.3140.19146.02146.02146.02财务报告：★别墅维护费用按10000元/年计算。★土地租赁费按照项目公司与农科签订的相关合同，按每年1200元/亩计算。项目总占地30亩，土地租赁年费3.6万元。★管理费第一年48万元，以后三年每年增加3%；运营第五年后，管理费按租金收入的5%计算。★由于酒店式别墅的运营特点，项目运营初期的营销费用数额较大。随着客户认知度的提高，营